1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Transkrypt

1 PORADNIK INWESTORA

2 1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Proces inwestycyjny w przypadku każdej budowy opiera się o pewien plan, który należy zrealizować w celu rozpoczęcia prac. Poniższy poradnik pomoże Państwu w sposób szczegółowy przeanalizować konkretne aspekty przygotowania tego procesu. Pierwszym elementem, który obowiązuje jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jest oficjalne zapytanie inwestora do Wydziału Architektury Urzędu Gminy, czy dla terenu, na którym znajduje się działka przewidziano Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli plan jest uchwalony przez gminę, osoba chcąca rozpocząć inwestycję, musi zwrócić się z pisemną prośbą o wydanie wypisu z tegoż Planu. Wypis określa przede wszystkim warunki oraz charakter dopuszczalnych na danym terenie inwestycji chodzi między innymi o aspekty architektoniczne czy też warunki natury komunikacyjnotechnicznej. Jeśli natomiast Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie zawiera wytycznych dotyczących inwestycji na danej działce, inwestor musi przedstawić pismo skierowane do Wydziału Architektury, w którym wnioskuje o wydanie decyzji dotyczących planowanej inwestycji. Dotyczy ona przede wszystkim odpowiedzi na pytanie czy dana inwestycja nie narusza istniejącego ładu natury architektonicznej czy technicznej. 2. Formalności Kolejnym etapem jest przygotowanie odpowiednich dokumentów natury formalnej, bez których w obu przypadkach inwestor nie może rozpocząć dalszych czynności. Jeśli mamy do czynienia jedynie z wnioskiem dotyczącym wypisu z Planu Zagospodarowania Przestrzennego, inwestor zobowiązany jest do wypełnienia wyłącznie odpowiedniego wniosku w Urzędzie Gminy odpowiednim dla rozpoczęcia inwestycji. W tym przypadku należy mieć jednak świadomość, że przygotowane dokumenty będą wymagane podczas kolejnego etapu przygotowania inwestycji. Do Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz

3 tych dokumentów należy zaliczyć: - warunki dostaw mediów woda, gaz, energia elektryczna, kanalizacja. Wydawane są przez poszczególnych dostawców mediów, - wypis z rejestru gruntów, - decyzja zarządcy drogi określająca warunki dostępu do drogi publicznej. W sytuacji, gdy inwestor stara się o uzyskanie decyzji w oparciu o brak szczegółowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy dla danej działki, musi dostarczyć powyższe dokumenty już na etapie składania wniosku. Ponadto zobowiązany jest określić charakter planowanej inwestycji w sposób jak najbardziej dokładny przedstawić jej plan, uwzględniając takie elementy, jak dane powierzchniowe, szkice, rysunki, plan zagospodarowania działki, potrzeby natury technicznej. Niezbędnym jest również dostarczenie kopii mapy zasadniczej z oznaczonym terenem przeznaczonym na inwestycje. 3. Stworzenie mapy do celów projektowych Następnym punktem jest zamówienie u geodety mapy stworzonej w celach projektowych, stanowiącej podstawę umieszczenia naszej inwestycji wśród istniejącego już zagospodarowania terenu. 4. Wybór projektu Wybór gotowego projektu powinien przede wszystkim uwzględniać zgodność z Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla działki przeznaczonej na inwestycje. Projekt zamówiony w Biurze Projektowym stanowi kompletną dokumentację przekazaną inwestorowi w czterech egzemplarzach, która zawiera takie elementy składowe inwestycji jak architektura, opis konstrukcji, instalacje wewnętrzną, itp. W przypadku wyboru projektu gotowego inwestor ma prawo, ale również obowiązek, Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz

4 zapoznać się szczegółowo z dokumentacją oraz przeanalizować jej zgodność z Planem Zagospodarowania szczególne przepisy oraz uwarunkowania mogą być w tej materii podstawą wprowadzenia poprawek, mających na celu adaptację projektu do warunków Planu Zagospodarowania Przestrzennego danej działki. Zmiany mające na celu wprowadzenie poprawek do istniejącego projektu gotowego, muszą być wykonywane przez architekta adaptującego. Decyzja zwana zgodą autorską na zmiany wydawana jest przez pracownię projektową w momencie zakupu danego projektu. Istnieje prawdopodobieństwo, że w szczególnych niezbędne będzie przygotowanie tzw. projektu półindywidualnego lub indywidualnego. Oznacza to, że powstanie projekt z dokumentacją, posiadający wszelkie cechy projektu gotowego. Jedyną różnicą jest w tym przypadku etap adaptacji projektu do warunków miejscowych zawartych w Planie Zagospodarowania. Architekt nanosi zmiany mające na celu wyłącznie podstawową adaptację projektu nie następuje całkowite przeprojektowanie. 5. Projekt Dostosowanie projektu przygotowanego przez pracownię projektową do warunków zabudowy konkretnego terenu inwestycyjnego nazywane jest adaptacją projektu. Adaptacja wynika nie tylko z Planu Zagospodarowania, ale również z zapisów prawa budowlanego, a także indywidualnych potrzeb inwestora. Adaptacji projektu może dokonać wyłącznie architekt z odpowiednimi do tego celu uprawnieniami inwestor zobowiązany jest do przekazania wszystkich dokumentów, mogących mieć wpływ na adaptację projektu. Oczywiście, proponujemy w tym przypadku wybór naszej pracowni posiadającej odpowiednie do tego zezwolenia. Pierwszym i podstawowym elementem adaptacji projektu jest przygotowanie dokumentacji projektowej (składającej się z części opisowej i graficznej) wykonanej na sporządzonej przez geodetę mapie sytuacyjno-wysokościowej. Architekt w oparciu o tę mapę przedstawia koncepcję inwestycji odniesioną bezpośrednio do istniejącego już zagospodarowania terenu. Adaptacja odbywa się również poprzez dostosowanie budynku do konkretnych, Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz

5 występujących na działce, warunków natury gruntowo-wodnej czy ukształtowania terenu. Do zadań architekta adaptacyjnego należy również dopasowanie dachu budynku do panujących na danym terenie warunków atmosferycznych mowa przede wszystkim o strefach znacznego obciążenia śniegiem czy wiatrem. Nie można również zapomnieć o konieczności dostosowania warunków instalacji wewnętrznej budynku do odpowiednich decyzji dostawców mediów (przyłącza wodne, gazowe, energetyczne, itp.). Nie dotyczy to jednak przyłączy zewnętrznych opracowywanych na opracowywanych na podstawie odrębnych projektów, a także wykonywanych zgodnie z koncepcją właściwych zarządców mediów. Do dokumentacji projektowej architekt adaptujący ma obowiązek dołączyć uwagi związane ze szczególnymi przepisami zawartymi w decyzji dotyczącej warunków zabudowy lub w Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Uwagi w tym przypadku dotyczą przede wszystkim takich elementów jak występowanie szkód górniczych, wyłączenie części gruntów z produkcji rolnej, czy zgody organów związanych z realizacją inwestycji Konserwatora Zabytków czy Konserwatora Przyrody. W niektórych przypadkach istnieje konieczność włączenia do projektu dodatkowych opracowań budowlanych na przykład zjazdu z drogi publicznej. W tym przypadku inwestor zobowiązany jest zlecić wykonanie takich projektów odpowiednim architektom branżowym. Gotowy projekt dodatkowy należy jednak dostarczyć wraz z dotyczącą go dokumentacją do architekta adaptującego jego obowiązkiem jest ujęcie założeń dodatkowych w projekcie zagospodarowania działki. Obowiązkiem architekta adaptującego wynikającym z zapisów prawa jest przedstawienie odpowiednich adnotacji i zaświadczeń informujących o spełnianiu istniejących wymogów przynależności architekta do Izby Architektów, zgodności projektu z prawem budowlanym, zgodności z zasadami wiedzy technicznej, itp. Wszystkie wymienione powyżej elementy projekt architektoniczny, projekt zagospodarowania działki, a także dodatkowe dokumenty natury formalnej stanowią w całości kompletny projekt budowlany. Na architekcie adaptującym ciąży odpowiedzialność za poprawność przygotowanych adaptacji oraz zgodność projektu z obowiązującymi zapisami prawa budowlanego. 6. Pozwolenie na budowę Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz

6 Pozwolenia na budowę wydawane są przez Wydział Architektury Starostwa Powiatowego do tego pionu administracyjnego należy skierować wniosek o wydanie decyzji. Załącznikami w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę muszą być cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz wszystkie wcześniej wymienione dokumenty natury formalnej dopełnione o oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania gruntem przeznaczonym na cele budowlane. Pozwolenie na budowę zostaje wydane w terminie 65 dni inwestor ma jednak prawo do wstrzymania postępowania w razie konieczności dopełnienia dokumentacji związanej z inwestycją. Decyzja Starosty jest prawomocna po 14 dniach od daty jej wydania, chyba, że jedna ze stron wniesie zawiadomienie o odwołaniu się od wcześniej wydanej decyzji (odwołanie do organu wyższej instancji za pośrednictwem organu wydającego opinię). Pozwolenie obowiązuje 3 lata od uprawomocnienia. W przypadku decyzji pozytywnej, dwa spośród czterech egzemplarzy projektu zostają zwrócone inwestorowi, jeden przekazany zostaje Nadzorowi Budowlanego, kolejny natomiast zostaje w Starostwie. 7. Budowa Na inwestorze spoczywa obowiązek powiadomienia Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o rozpoczęciu inwestycji z zachowaniem 7-dniowego okresu poprzedzającego rozpoczęcie prac budowlanych. W załączeniu należy również umieścić oświadczenie kierownika budowy nadzorującego roboty. Czas rozpoczęcia budowy wyznacza moment wyznaczenia przez geodetów budynku. Oznaczenie budowy wykonywane jest poprzez umieszczenie w widocznym miejscu żółtej tablicy informacyjnej. Więcej informacji uzyskają Państwo kontaktując się z naszymi doradcami: Tel: (52) Tel.: Fax: (52) kontakt@novio.pl Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz

7 Novio.pl Ludwikowo 7, Bydgoszcz