Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów ul. Klaudyny 28/38 01-684 Warszawa info@lokatorzy.pl www.wsl.lokatorzy.pl Warszawa 1 sierpnia 2011 r. Opinia Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów dotycząca Projektu założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 23 maja 2011 r. UWAGI OGÓLNE Głównym celem społecznego sektora mieszkań czynszowych (SSMC) powinno być zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób i rodzin, które nie są w stanie zaspokoić ich na wolnym rynku. Chociaż nie istnieje jednoznaczna definicja tego sektora, to na podstawie modeli funkcjonujących w Europie Zachodniej można wskazać cechy, które powinien on spełniać 1 : Budowa i/lub utrzymanie mieszkań powinno być oparte o wsparcie udzielane ze środków publicznych, Właścicielem mieszkań powinny być władze samorządowe lub organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk, Mieszkania powinny być przeznaczone na wynajem, czynsz i opłaty związane z użytkowaniem ich powinny nie przekraczać finansowych możliwości grup docelowych, a właściciele nie powinni czerpać zysków z wynajmu. Wyżej wymienione cechy powinny stanowić wytyczną dla wszelkich inicjatyw legislacyjnych podejmowanych w celu rozwijania lub reformowania polskiego systemu społecznych mieszkań czynszowych. Aby zagwarantować funkcjonowanie SSMC zgodnie z powyższymi założeniami, konieczne jest utrzymanie czynszowego charakteru mieszkań (brak możliwości wykupu), istotnego wsparcia ze środków publicznych oraz górnego limitu wysokości czynszów (czynszu regulowanego). Zgodnie z zaprezentowanym w Projekcie opisem aktualnego stanu stosunków społecznych w regulowanej dziedzinie, w Polsce istnieje ogromne społeczne zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem udostępniane osobom i rodzinom o niskich i średnich dochodach, a sektor budownictwa społecznego wymaga znacznego dofinansowania ze środków publicznych. Należy w tym miejscu podkreślić, że dotychczasowa polityka w obszarze regulacji budownictwa społecznego i społecznego sektora mieszkań czynszowych prowadzona przez władze krajowe i samorządowe nie doprowadziła do powstania wystarczającej liczby społecznych mieszkań czynszowych sektor ten (w polskich warunkach obejmujący zasoby TBS, gmin oraz lokatorską część zasobu spółdzielni mieszkaniowych) stanowi jedynie ok 12-13% ogółu mieszkań, podczas gdy w Holandii jest to 35%, w Austrii 25%, w Danii 21%, a w Szwecji 20%. 1 Na podstawie: Władysław Dominiak, Realizacja społecznych celów mieszkalnictwa w krajach UE implikacje dla Polski [w:] Lucyna Frąckiewicz (red.), Przeszłość i przyszłość polskiej polityki mieszkaniowej, IPiSS-IGM, Warszawa 2005 ss. 18-42 1
Głównymi przyczynami takiego stanu rzeczy są w opinii WSL: polityka prywatyzacji i reprywatyzacji gminnego zasobu mieszkaniowego 2 oraz przeznaczanie niedostatecznych środków finansowych na budownictwo prowadzone przez gminy, TBSy i spółdzielnie mieszkaniowe 3. Rozwój budownictwa społecznego wymaga więc podjęcia działań zmierzających do utrzymania społecznego charakteru zasobu mieszkań z sektora SSMC oraz zwiększenia wsparcia finansowego na budownictwo społeczne. W opinii Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów Projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury zmierza do: Umożliwienia prywatyzacji istniejącego zasobu TBS, Utrzymania sytuacji, zaistniałej wraz z likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, w której TBSy są de facto pozbawione finansowania ze środków budżetu państwa, Częściowej komercjalizacji TBSów, Ograniczania praw lokatorów zasobów TBS. WSL ocenia więc negatywnie Projekt Ministerstwa oraz apeluje o podjęcie alternatywnych działań zmierzających do realnego wsparcia budownictwa społecznego i społecznego sektora mieszkań czynszowych. W naszej opinii, w chwili obecnej kluczowe jest wypracowanie rozwiązań, które umożliwią zwiększenie zaangażowania środków finansowych budżetu państwa we wsparcie dla budownictwa społecznego oraz opracowanie modelu regulacji stosunków najmu i zarządzania społecznym zasobem mieszkań czynszowych, które gwarantować będą jego społeczny charakter. I. Cel regulacji. UWAGI SZCZEGÓŁOWE Projekt nie przyczynia się do realizacji określonego w dokumencie Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku celu jakim jest wprowadzenie efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym oraz nie stanowi wystarczającej odpowiedzi na zaznaczone w części 1. Projektu pt. Aktualny stan stosunków społecznych w regulowanej dziedzinie problemy jakimi są: brak źródła finansowania sektora budownictwa społecznego oraz duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. W opinii Stowarzyszenia o negatywnej ocenie celowości regulacji przesądzają przyjęte instrumenty wsparcia społecznego budownictwa czynszowego (pkt. 3.2), które ograniczają się do ustawowej gwarancji związanej z istnieniem dedykowanej oferty kredytowej na rynku oraz określenia zasad na jakich inwestorzy będą mogli ubiegać się o wsparcie w formie grantu udzielanego na sfinansowanie części kosztów realizowanego przedsięwzięcia, jako instrumentu uzupełniającego finansowanie zewnętrzne. Przyjęty w Projekcie model finansowania inwestycji TBS jest zbliżony do warunków rynkowych oraz jest niekorzystny w porównaniu z modelem finansowania inwestycji TBS funkcjonującym do końca maja 2009 r. Dokument Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku zawiera katalog instrumentów służących rozwojowi społecznego sektora budownictwa na wynajem, wśród których znajdują się także preferencyjne kredyty udzielane towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym. Projekt Ministerstwa Infrastruktury zakłada tymczasem finansowanie inwestycji TBS w oparciu o kredyty z 2 W latach 1993-2002 liczba mieszkań komunalnych zmniejszyła się w Polsce o 673,9 tys., tj. o 33,2%, a w latach 2003-2009 zasób komunalny zmniejszył się o kolejne 338 tys. mieszkań (obliczenia własne na podstawie danych GUS) główną przyczyną tych zmian była polityka prywatyzacji oraz zanik budownictwa gmin. 3 W latach 2007-2010 wydatki budżetu państwa na cele mieszkaniowe spadły z poziomu 8 684 tys. do 8 493 100 zł udział wydatków sektora finansów publicznych na cele mieszkaniowe spadł więc z 0,7% do 0,6% (obliczenia własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów). 2
Banku Gospodarstwa Krajowego, których roczne oprocentowanie nominalne wynosi 6%, nie występuje ujemna kapitalizacja odsetek a maksymalny poziom finansowania wynosi 50% kosztów przedsięwzięcia. Warunki te zbliżają kredyty udzielane przez BGK do działalności banków komercyjnych i są dużo mniej korzystne w porównaniu z modelem finansowania TBSów przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, co w żadnym wypadku nie może być uznane za udzielanie preferencyjnych kredytów. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że analiza funkcjonowania TBSów w warunkach przed likwidacją KFM dokonana przez Agnieszkę Ślesicką w opracowaniu Biura Analiz Sejmowych Kancelarii Sejmu wskazuje, że program społecznego budownictwa czynszowego realizowany przez TBSy miał do 2007 r. znikome znaczenie w skali kraju, przede wszystkim z uwagi na: niewystarczającą ilość środków przeznaczonych na ten cel oraz skomplikowaną procedurę uzyskania kredytów z KFM 4. W związku z faktem, że proponowane przez Ministerstwo zmiany systemu finansowania TBSw stosunku do modelu opartego na KFM obniżają maksymalny poziom finansowania (z 70% do 50%), przewidują brak ujemnej kapitalizacji odsetek oraz zwiększają oprocentowanie kredytów, wydaje się zasadnym stwierdzenie, że przyczynią się one jedynie do pogorszenia sytuacji w sektorze społecznych mieszkań czynszowych w stosunku do i tak niedoskonałego, modelu funkcjonującego do maja 2009 r. II. Propozycje rozstrzygnięć 1. Forma prawna: Projekt zakłada ograniczenie form TBSów jedynie do spółek kapitałowych. Proponowane ograniczenie uniemożliwia podejmowanie inicjatyw z zakresu społecznego budownictwa czynszowego przez spółdzielnie osób fizycznych, spółdzielnie socjalne oraz organizacje pozarządowe. Ograniczenie takie w opinii WSL jest niecelowe sektor społecznego budownictwa czynszowego może być rozwijany z udziałem wszelkiego typu podmiotów prowadzących działalność na zasadzie sektora not-for-profit (przeznaczających dochody z działalności wyłącznie na cele statutowe). Rozszerzenie zakresu podmiotowego ustawy na inne podmioty prowadzące działalność gospodarczą na zasadzie non-for-profit (przeznaczających dochody z działalności wyłącznie na cele statutowe) 2. Likwidacja społecznego nadzoru nad TBSami: Projekt zakłada rezygnację z następujących form nadzoru nad TBSami: a) rezygnacja z nadzoru ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, b) rezygnacja z obowiązku informowania o rozpoczęciu wynajmu mieszkań, c) rezygnacja z nadzoru przez gminę brak możliwości wprowadzenia do rady nadzorczej przedstawicieli gminy, jeśli gmina nie jest współwłaścicielem, d) brak możliwości pozbawienia TBS prawa do używania nazwy i skrótu TBS - możliwość wykorzystanie zaufania społecznego do nazwy przez nieuczciwych deweloperów. Zakładane zmiany prowadzą do ograniczenia społecznego nadzoru nad funkcjonowaniem TBSów i prowadzą do sytuacji, w której zasady funkcjonowania społecznego sektora mieszkań czynszowych są zbliżone do zasad obowiązujących zwykłe podmioty gospodarcze. Nadzór sprawowany przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz gminy umożliwia także społeczna kontrolę nad TBSami. 4 Agnieszka Ślesicka, Towarzystwa Budownictwa Społecznego i ich znaczenie w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych [w:] Polityka Mieszkaniowa, Studia BAS, Biuro analiz Sejmowych Kancelarii Sejmu, Warszawa 2007 ss. 69-87 3
Wprowadzenie mechanizmów nadzoru społecznego nad spółkami, np. poprzez: udział przedstawicieli gminy w radzie nadzorczej, obowiązek prowadzenie przez TBSy sprawozdawczości BIP, wprowadzenie obowiązku zatwierdzania przez wojewodę lub marszałka województwa lub wójta gminy właściwego dla obszaru działalności towarzystwa sprawozdania z przedmiotu działalności oraz sprawozdania finansowego TBSów. 3. Przedmiot działalności Towarzystw: Zgodnie z Projektem Pozostawiono zasadę, że głównym przedmiotem działalności towarzystwa powinno być prowadzenie wynajmu mieszkań. Mieszkania te powinny być przede wszystkim pozyskiwane w drodze nowych inwestycji budowlanych [ ] (s.19). Nie określono jednak mechanizmu egzekwowania tej zasady, ani nie określono wymaganych proporcji pomiędzy różnymi typami aktywności TBS, co skutkować może niebezpieczeństwem powstania spółek nie zajmujących się budownictwem, a jedynie wykorzystujących nazwę TBS. Wprowadzenie zapisów ograniczających inną działalność TBSów niż budownictwo czynszowe np. do 10% obrotów 4. Likwidacja spółki: W opinii stowarzyszenia, projekt nie zawiera wystarczających mechanizmów zapobiegających prywatyzacji zasobu TBS. W gminach, gdzie nie znajdą się środki na wykup likwidowanych mieszkań, nie ma zainteresowanych innych TBS a lokatorzy nie mają środków na wykup mieszkań spółka likwidując się może sprywatyzować cały swój zasób. Jedyną drogą likwidacji spółki powinno być przekazanie jej na własność gminie (spółce, której właścicielem jest gmina, spółce zawiązanej przez obecnych najemców, org. pozarządowym działającym w oparciu o Ustawę o działalności pożytku publicznego i wolontariacie, spółdzielni). Ponieważ spółki TBS działają na zasadzie not-for-profit nie zachodzi strata byłych udziałowców spółki. Należy także rozważyć wprowadzenie zakazu sprzedaży majątku spółki. 5. Upadłość spółki: W obszarze regulacji dotyczących upadłości spółki, Projekt, zdaniem Stowarzyszenia, nie zabezpiecza odpowiednio interesów najemców lokali z zasobów TBS. Założono, że w przypadku upadłości spółki, nieruchomości do niej należące zostaną sprzedane, z prawem do pierwokupu dla kolejno: gminy, innego TBS i najemcy mieszkania. Pierwsza wątpliwość nasuwająca się w związku zaproponowanym przepisem dotyczy praw najemców lokalu wykupionego przez gminę. Ponieważ w zasobie komunalnym funkcjonują odrębne, z reguły niższe kryteria dochodowe dla najemców, zachodzi obawa, że po przejęciu na własność lokalu mieszkalnego przez gminę, jego najemca nie będzie spełniał kryteriów dochodowych ustalonych dla zasobu komunalnego, a co za tym idzie, utraci prawo najmu dotychczas zajmowanego lokalu. Kolejna wątpliwość dotyczy sprzedaży lokali prywatnym właścicielom - osobom fizycznym i prawnym w wyniku licytacji majątku TBS. W przypadku, gdy żaden z trzech wskazanych w Projekcie podmiotów nie zdecyduje się na zakup mieszkań, Projekt zezwala na ich zbycie w wyniku publicznej licytacji. Założyć można, biorąc pod uwagę ograniczone budżety gmin oraz dochody najemców lokali z zasobów TBS, że wskazane podmioty nie będą korzystać z prawa pierwokupu. Licytacja publiczna oraz nabycie lokali przez podmiot komercyjny oznacza możliwość dowolnego podwyższenia stawki czynszu. Ponieważ najemcami mieszkań w ramach TBS, zgodnie z założeniami Projektu będą osoby niezamożne lub średniozamożne, istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie będą one w stanie opłacać nieregulowanych, komercyjnych czynszów, a tym samym można przewidywać, że w takim przypadku wzrośnie liczba eksmisji. 4
Stowarzyszenie wnosi o zabezpieczenie interesów najemców lokali TBS, które ogłasza upadłość, przez wprowadzenie gwarancji utrzymania statusu prawnego mieszkań, wraz z kryteriami dochodowymi obowiązującymi ich najemców, w przypadku lokali przejmowanych przez gminę lub inny TBS. Stowarzyszenie wnosi o wprowadzenie przepisów, które, w przypadku braku możliwości zakupu od syndyka przez gminę, TBS lub obecnych najemców, nałożą na gminę obowiązek podpisania z dotychczasowymi najemcami lokalu, którego najem współfinansowano ze środków publicznych, umowy najmu lokalu zastępczego z zasobów komunalnych lub obowiązek przejęcia na własność przez gminę lokali, których budowę współfinansowano ze środków publicznych. Rozwiązanie takie pozwoli zabezpieczyć interesy najemców lokali w zasobach TBS, zapobiegać będzie podwyżkom i eksmisjom oraz utrzyma społeczny charakter proponowanych rozwiązań. 6. Reguły ustalania czynszów: Projekt znosi górne ograniczenie wysokości czynszu do 4% wartości odtworzeniowej 1m² powierzchni użytkowej lokalu, nakazuje kalkulować stawki czynszu w taki sposób, aby suma czynszów za najem lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań zaciągniętych na budowę, przenosi na grunt TBS zasady ustalania czynszów w lokalach zreprywatyzowanych (z pominięciem możliwości uwzględnienia w czynszu stawek godziwego zysku) oraz wprowadza swobodę różnicowania przez TBSy stawek czynszów w swoim zasobie. W projekcie nie wskazano w jaki sposób proponowana zmiana wpłynie na wysokość czynszów w zasobach TBS oraz jakie będą jej konsekwencje pod względem dostępności mieszkań z tego zasobu dla osób otrzymujących niskie lub średnie dochody. Zniesienie czynszu regulowanego oraz możliwość praktycznie dowolnego różnicowania stawek czynszowych w zasobach danego TBSu mogą doprowadzić do istotnego ograniczenia dostępności tej formy wsparcia mieszkaniowego 5. Należy rozważyć wprowadzenie czynszu regulowanego w zależności od dochodów najemców w zasobie wybudowanym ze wsparciem środków publicznych lub zachowanie dotychczasowego górnego poziomu wysokości czynszu w zasobach TBS. Docelowo, czynsz wraz z opłatami za eksploatację i media nie powinien przekraczać 30% wysokości dochodu gospodarstwa domowego. 7. Umowy na czas oznaczony: Projekt zawiera propozycję wprowadzenie wyłącznie umów najmu na czas oznaczony i weryfikację sytuacji dochodowej gospodarstwa domowego w momencie podpisywania kolejnej umowy. W sytuacji przekroczenia przez gospodarstwo domowe kryterium dochodowego, będzie ono zmuszone opuścić zajmowany lokal. Projekt nie wskazuje procedury opuszczenia lokalu ani nie precyzuje ochrony dla gospodarstw domowych, które będą zmuszone do opuszczenia mieszkania nie zostało wskazane w jakim trybie powinny one opuścić mieszkanie, w jakim momencie oraz czy przysługuje im prawo do pomieszczenia tymczasowego w przypadku zastosowania postępowania eksmisyjnego. Ponadto, rozwiązanie polegające na konieczności opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy czasowej, w przypadku osiągnięcia dochodów przekraczających kryterium dochodowe, wydaje się nadmiernie restrykcyjne przyjęte kryterium dochodowe zawsze będzie wartością umowną i nie można kategorycznie założyć, że każde nawet minimalne przekroczenie jego wysokości można interpretować jako sytuację w której gospodarstwo domowe jest w stanie nabyć bądź wynająć mieszkanie na rynku. Dotychczasowy system stopniowych podwyżek czynszów wraz z wzrostem dochodu połączony z możliwością wypowiedzenia umowy uznać należy za wystarczającą gwarancję elastyczności gospodarowania zasobem TBSów i ochrony praw lokatorów. 5 Warto w tym miejscu zaznaczyć, że wg. badania Instytutu Pracy i Spraw Socjalnych wg. stanu na 2004 r. zdolność finansową do utrzymania mieszkania w zasobach TBS miało jedynie 20% najlepiej zarabiających pracowniczych gospodarstw domowych (por. Hanka Zaniewska (red.), Bieda mieszkaniowa i wykluczenie społeczne, IPiSS, Warszawa 2007, ss. 104-114). 5
Należy rozważyć pozostawienie obecnie funkcjonujących mechanizmów wzrostu czynszu wraz z wzrostem dochodów gospodarstw domowych lub wprowadzić rozwiązania gwarantujące ochronę praw lokatorów takie jak: obowiązek podpisania kolejnej umowy najmu w przypadku dalszego spełniania kryterium dochodowego, obowiązek podpisania kolejnej umowy z podwyższoną stawką czynszową dla gospodarstwa domowego, które przestało spełniać kryteria dochodowe, przy jednoczesnym ustaleniu maksymalnych stawek czynszowych w zasobie do 2-krotności czynszu pierwotnego, wprowadzenie okresu przejściowego przed opuszczeniem lokalu poprzez kolejną umowę na czas oznaczony po wyższych stawkach czynszu Dzięki ustaleniu stawek maksymalnych ustawodawca zapobiegnie sytuacjom, w których mimo zwiększenia dochodu gospodarstwa domowego i przekroczenia kryterium dochodowego, nowy czynsz skonsumuje większość osiąganego przez gospodarstwo domowe dochodu, a co za tym idzie pozostawi je z niższym niż przed wzbogaceniem dochodem rozporządzalnym. Mechanizm ten pozwoli również zabezpieczyć interesy gospodarstw domowych, które przestały spełniać kryterium dochodowe w trakcie obowiązywania umowy najmu na czas oznaczony. 8. Kredyty BGK: Zaproponowany w Projekcie mechanizm wspierania budownictwa TBS ze środków BGK jest restrykcyjny i zbliżony do kredytów komercyjnych. Nie jest to kredyt preferencyjny, a jedynie gwarancja istnienia adresowanej oferty kredytowej, co trudno uznać za element wsparcia społecznego budownictwa czynszowego (szerzej na ten temat: patrz uwagi do Celu regulacji). Należy rozważyć powrót do finansowania budownictwa TBS przy użyciu preferencyjnych kredytów na zasadach sprzed maja 2009 r. 9. Dofinansowanie części kosztów: Projekt przewiduje dofinansowanie części kosztów budowy ze środków Funduszu Dopłat w formie grantu udzielanego do maksymalnej wysokości 30% kosztów inwestycji. W projekcie nie została dokładnie określona forma przekazania środków kiedy będą przekazywane, w jakiej wysokości (czy zakłada się wypłacanie pieniędzy w transzach, przed czy po poniesieniem wydatków przez TBS) etc. Ponadto, w kontekście znacznego ograniczenia wsparcia finansowego ze środków BGK, zakładane dofinansowanie 30% kosztów inwestycji wydaje się niewystarczające. Projekt zakłada także maksymalne limity wydatków budżetu państwa na Fundusz Dopłat, ale nie zawiera żadnych gwarancji dotyczących minimalnego zaangażowania finansowego budżetu państwa, co niesie ze sobą ryzyko ograniczenia tego mechanizmu w przyszłości. Należy zwiększyć limit dopłat do kosztów inwestycji do 50% w przypadkach, gdy całościowym lub większościowym udziałowcem podmiotu inwestującego jest samorząd, spółdzielnia lub organizacja działająca na podstawie ustawy o działalności pożytku publicznego i wolontariacie. Pozwoli to samorządom, spółdzielniom i organizacjom finansować przedsięwzięcia tylko w oparciu o kredyt i grant, bez finansowego wkładu własnego. Można wprowadzić zapisy o obowiązkowym wkładzie własnym rzeczowym lub kładzie finansowym w postaci pracy. Należy wprowadzić ustawowo kwoty przeznaczone na dotacje z Funduszu Dopłat, tak aby ustawodawca miał obowiązek wprowadzenia ich do ustawy budżetowej na kolejne lata. Należy określić źródła zasilania FD, np: poprzez ustalenie procentowego odpisu od wpływów z podatku CIT lub akcyzy na FD. 6
UWAGI KOŃCOWE Projekt Ministerstwa Infrastruktury, w swoim obecnym kształcie nie odpowiada na podstawowe problemy związane z niskim poziomem rozwoju społecznego sektora mieszkań czynszowych i niską dynamiką społecznego budownictwa mieszkań na wynajem. Głównymi czynnikami warunkującymi te problemy od samego początku rozwoju modelu TBS pozostają: brak wystarczających środków finansowych, restrykcyjne zasady udzielania wsparcia dla budownictwa społecznego z budżetu państwa oraz założenie władz publicznych o wyższości indywidualnej własności mieszkań nad najmem przekładające się na praktykę gospodarowania społecznym zasobem mieszkaniowym (prywatyzację i reprywatyzację publicznych zasobów mieszkaniowych). Bez znacznego zwiększenia finansowania ze środków publicznych budownictwa społecznego i bez wprowadzenia preferencyjnych mechanizmów dostępu do środków finansowych nie ma szans na realny rozwój sektora społecznych mieszkań czynszowych. Ponadto, niezasadne wydają się wszelkie inicjatywy zmierzające do prywatyzacji już istniejącego społecznego zasobu mieszkaniowego. W opinii Stowarzyszenia, dodatkowym elementem systemu TBS powinny być także mechanizmy partycypacji lokatorów w zarządzaniu zasobem mieszkaniowy, które pozwolą na faktyczne związanie lokatorów z mieszkaniami społecznymi, upodmiotowienie najemców oraz pozwoli na wyeliminowanie zachowań określanych jako patologiczne (dewastacja lokalu i wspólnych części nieruchomości). W ten sposób, społeczny wymiar zasobu TBS zostanie dopełniony o elementy, które pozwolą na realną partycypację najemców, co pozywanie wpłynie na jakość zarządzania zasobem. 7