OBRÓT PRAWNY NIERUCHOMOŚCIAMI. Agnieszka Maziarz

OBRÓT PRAWNY NIERUCHOMOŚCIAMI Agnieszka Maziarz Warszawa 2011

Rodzicom...

Spis treści Wykaz skrótów / 11 Wstęp / 15 Rozdział I Prawo rzeczowe / 17 1. Pojęcie nieruchomości / 17 2. Pojęcie prawa własności / 19 3. Sposoby nabycia prawa własności / 21 4. Współwłasność / 27 5. Ochrona prawa własności / 30 6. Użytkowanie wieczyste / 35 7. Ograniczone prawa rzeczowe / 38 7.1. Użytkowanie / 40 7.1.1. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne / 41 7.2. Służebności / 42 7.3. Hipoteka / 48 7.4. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu / 53 Rozdział II Księgi wieczyste / 54 1. Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych / 54 2. Podstawy wpisów do księgi wieczystej / 65 Rozdział III Postępowanie wieczystoksięgowe / 75 1. Przebieg postępowania wieczystoksięgowego / 75 2. Orzeczenia / 78 7

Spis treści Rozdział IV Elektroniczna księga wieczysta / 84 Rozdział V Gospodarka nieruchomościami / 95 1. Zasady gospodarowania nieruchomościami / 95 2. Użytkowanie wieczyste / 100 3. Prawo pierwokupu / 107 4. Prawo pierwszeństwa / 109 5. Zasady przeprowadzania przetargu / 111 6. Trwały zarząd / 115 7. Podział nieruchomości / 119 8. Wydzielenie nieruchomości pod drogi / 120 9. Wywłaszczenie nieruchomości / 122 10. Uwłaszczenie państwowych osób prawnych / 125 11. Wycena nieruchomości / 130 11.1. Kryterium porównawcze / 132 11.2. Kryterium dochodowe / 133 11.3. Kryterium kosztowe / 134 11.4. Kryterium mieszane / 134 Rozdział VI Koszty i zwolnienie od kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym / 143 1. Koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym / 143 2. Wysokość opłat sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym / 146 3. Zwolnienie od kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym / 153 3.1. Uwagi wstępne / 153 3.2. Zwolnienie od obowiązku uiszczenia opłaty sądowej z mocy ustawy / 156 3.3. Zwolnienie od kosztów sądowych na wniosek / 158 3.4. Zwolnienie od kosztów sądowych osób fizycznych / 162 3.4.1. Całkowite zwolnienie od kosztów sądowych / 162 3.4.2. Częściowe zwolnienie od kosztów sądowych / 165 3.5. Zwolnienie od kosztów sądowych podmiotów gospodarczych / 167 8

Spis treści 3.6. Zaskarżalność postanowienia dotyczącego zwolnienia od opłat sądowych / 168 3.7. Wysokość opłaty od skargi w postępowaniu wieczystoksięgowym / 169 Bibliografia / 179 9

Wykaz skrótów Akty prawne k.c. k.k.w. Konstytucja RP k.p.a. k.p.c. k.p.k. k.r.o. o.p. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny wykonawczy (Dz. U. Nr 90, poz. 557 z późn. zm.) Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.; sprost. Dz. U. z 2001 r. Nr 28, poz. 319) ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (Dz. U. Nr 89, poz. 555 z późn. zm.) ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) 11

Wykaz skrótów pr. bank. pr. bud. pr. not. pr. up. r.p.t.n. r.w.n.o.s. r.z.p.k.w. u.g.n. u.g.n.r. u.k.s.s.c. u.k.w.h. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 z późn. zm.) ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz. 1092) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm.) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 z późn. zm.) ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 z późn. zm.) ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) 12

Wykaz skrótów u.o.d.o. u.p.p.u.w. u.p.t.k.w. u.s.m. u.s.u.s. u.w.l. u.z.u.g.g. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363) ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1585 z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.) Czasopisma i wydawnictwa promulgacyjne Biul. SN Dz. U. Dz. Urz. Min. Sprawiedl. Dz. Urz. UE GP KPP M.P. Biuletyn Sądu Najwyższego Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Ministra Sprawiedliwości Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej Gazeta Prawna Kwartalnik Prawa Prywatnego Monitor Polski 13

Wykaz skrótów M. Praw. Monitor Prawniczy NP OSN OSNC OSNCK OSNP OSP OTK OTK-A PiP PiZS PPiA PPH Pr. Spółek Prok. i Pr. PS PUG RPEiS Sam. Teryt. SC Nowe Prawo Orzecznictwo Sądu Najwyższego Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Izby Karnej Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria A Państwo i Prawo Praca i Zabezpieczenie Społeczne Przegląd Prawa i Administracji Przegląd Prawa Handlowego Prawo Spółek Prokuratura i Prawo Przegląd Sądowy Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny Samorząd Terytorialny Studia Cywilistyczne Instytucje i organizacje SA SN TK WSA ZUS sąd apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny wojewódzki sąd administracyjny Zakład Ubezpieczeń Społecznych 14

Wstęp Istotnym filarem gospodarki państwowej jest gospodarowanie nieruchomościami. Pojęcie to ma szerokie znaczenie i obejmuje zarządzanie nieruchomościami, zbywanie nieruchomości, obciążanie ograniczonymi prawami rzeczowymi, ustanawianie praw obligacyjnych. Jednocześnie regulacje prawne mające istotne znaczenie dla obrotu nieruchomościami są zamieszczone w różnych aktach normatywnych, co stwarza konieczność omówienia tych przepisów w jednej monografii tak, aby stanowiły one pewien spójny system regulujący całokształt stosunków prawnych z zakresu obrotu nieruchomościami. Źródeł regulacji należy poszukiwać w prawie rzeczowym, prawie spółdzielczym, prawie wieczystoksięgowym i innych. Na tym tle wyodrębniono kilka osobnych rozdziałów. Niniejsza monografia stanowi kompendium wiedzy z zakresu obrotu nieruchomościami i może okazać się przydatna w pracy podmiotów zajmujących się tymi zagadnieniami w pracy zawodowej. W sposób szczegółowy omówione zostały także zagadnienia dotyczące postępowania wieczystoksięgowego, nieodłącznie związanego z obrotem nieruchomościami, wraz z ciągle świeżą problematyką elektronicznej księgi wieczystej. W związku z migracją ksiąg wieczystych do systemu elektronicznej księgi wieczystej temat ten wydaje się aktualny i istotny. Monografia dotyka szerokiej palety zagadnień związanych z obrotem nieruchomościami począwszy od kwestii podstawowych definicji i pojęć zawartych w prawie rzeczowym, poprzez dyscypliny ściśle związane z określoną dziedziną dotyczącą rejestrowania praw na nieruchomości, postępowaniem zmierzającym do ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, funkcjonowaniem elektronicznej księgi wieczystej. Opracowanie omawia także zagadnienia wynikające z aktualnie obowiązującej ustawy 15

Wstęp o gospodarce nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem czynności dokonywanych przez osoby wykonujące zawód pośrednika obrotu nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowego, w tym również metod dokonywania wyceny nieruchomości. Walor pracy podnoszą uwagi i wskazówki praktyczne dotyczące kosztów sądowych, a w szczególności opłat w postępowaniu wieczystoksięgowym oraz zwolnienia od kosztów sądowych. W tym rozdziale omówiono także kwestie opłat od skargi na orzeczenie referendarza sądowego w postępowaniu wieczystoksięgowym. Zagadnienia przedstawione w niniejszym opracowaniu mają wymiar praktyczny, bowiem wynikają z praktyki sędziego wieczystoksięgowego. W pracy zostało przytoczone aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz piśmiennictwo dotyczące przedmiotowych zagadnień. 16

Rozdział I Prawo rzeczowe 1. Pojęcie nieruchomości W znaczeniu cywilistycznym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 k.c.). Należy zatem wyróżnić: 1. Nieruchomości gruntowe części powierzchni ziemskiej wyodrębnione za pomocą granic przestrzennych. Granice mogą mieć charakter naturalny lub sztuczny, poprzez wytyczenie geodezyjne granic 1. 2. Nieruchomości budynkowe nieruchomości budynkowe z uwagi na to, że są częściami składowymi gruntu nie mogą stanowić przedmiotu odrębnej własności i innych praw rzeczowych (art. 48 i 47 1 k.c.). Takie założenie jest wyrazem zasady superficies solo cedit. Budynek jest trwale z gruntem związany, jeżeli nie może być od gruntu odłączony np. posiada trwałe fundamenty. Nie są trwale z gruntem związane obiekty tymczasowo posadowione na gruncie np. strzelnice, kioski uliczne, przykrycia namiotowe, powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe (art. 3 pkt 5 pr. bud.). Budynek w rozumieniu art. 3 pr. bud. to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. 1 Tak S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2006, s. 21. 17

Rozdział I. Prawo rzeczowe 3. Jedynie na mocy przepisów szczególnych budynki lub ich części mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności np. grunty oddane w użytkowanie wieczyste, na których zostały wzniesione budynki stanowiące przedmiot odrębnej własności. Na podstawie przepisów szczególnych odrębną własność stanowią przykładowo budynki posadowione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika (art. 235 1 k.c.) 2. Prawo własności budynku stanowi część składową prawa wieczystego użytkowania (art. 50 k.c.). Nieruchomości lokalowe lokale, które zostały wydzielone z nieruchomości jako odrębna własność np. lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, garaże. Odrębną własność lokali reguluje ustawa o własności lokali. Odrębna własność lokalu powstaje w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości lub w drodze orzeczenia sądu. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny 3. Działka jest podstawową jednostką geodezyjną i stanowi ciągły obszar gruntu jednorodny ze względu na stan prawny. W znaczeniu wieczystoksięgowym nieruchomością jest nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą, kryterium decydującym jest w tym przypadku założenie jednej księgi wieczystej dla nieruchomości. Połączenie w jednej księdze wieczystej sąsiadujących ze sobą nieruchomości decyduje o tym, że jest to jedna nieruchomość. Bez połączenia w jednej księdze wieczystej, nawet jeśli nieruchomości są własnością jednej osoby, nie można mówić o jednej nieruchomości. Można zatem wyróżnić pojęcie nieruchomości materialnoprawne (prawnorzeczowe), które odpowiada treści art. 46 1 k.c., i wieczystoksięgowe, wynikające z faktu objęcia jedną księgą wieczystą kilku nieruchomości (art. 21 u.k.w.h.) 4. W tej kwestii Sąd Najwyższy zajął dwa od 2 Szczegółowa regulacja znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 3 G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995; M. Nazar, Własność lokali, podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995. 4 P. Mysiak, O pojęciu nieruchomości w prawie cywilnym, PS 1999, nr 9, s. 68 i n. 18

2. Pojęcie prawa własności mienne stanowiska: w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2003 r. (II CKN 1306/00, Biul. SN 2003, nr 8, poz. 8, LEX nr 83961) stwierdził, że założenie księgi wieczystej oznacza zgodnie z art. 24 u.k.w.h., że nieruchomości jest tyle, ile ksiąg wieczystych. Natomiast w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 30 października 2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201, LEX nr 131941), zwracając uwagę na dyrektywy wykładni systemowej zaprzeczył, aby możliwe było różnicowanie pojęcia nieruchomości na prawnorzeczowe i wieczystoksięgowe. Z punktu widzenia praktyki wydaje się potrzebne stworzenie definicji wieczystoksięgowej nieruchomości. Ustawodawca podaje jedną definicję legalną w art. 46 k.c.: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Ustawodawca wyróżnia jeszcze nieruchomości rolne, które stanowią nieruchomości wykorzystywane lub mogące być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. 2. Pojęcie prawa własności Definicję ustawową prawa własności zamieszczono w art. 140 k.c., który stanowi, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Prawo własności jest najszerszą formą korzystania z rzeczy. Granice określone przez ustawy rozumiane są bardzo szeroko, tj. jako całokształt obowiązującego ustawodawstwa (cywilnego, administracyjnego, konstytucyjnego). Przy określeniu zasad współżycia społecznego należy posiłkować się przepisem art. 5 k.c. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa określa, że zakres prawa zależy od tego czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, czy z działką budowlaną, czy nieruchomość jest położona w rejonie bardziej zurbanizowanym itd. 19