Poradnik inwestora I.Wstęp II.Poszukiwanie i kupno działki III.Proces budowlany-uzyskanie pozwolenia na budowę IV.Prowadzenie i zakończenie budowy I. WSTĘP Założeniem informacji w Poradniku inwestora jest przedstawienie podstawowych obowiązków inwestora, oraz udzielenie wskazówek i praktycznych rad. Powinny one okazać się przydatne podczas przygotowywania i przeprowadzania inwestycji. Przedstawione informacje należy traktować jako wskazówkę, adresowaną do inwestorów prywatnych. W sprawach szczegółowych, a także dotyczących inwestycji dużych, skomplikowanych lub nietypowych - nie będą wystarczające. II. POSZUKIWANIE I KUPNO DZIAŁKI W związku z uchwaleniem planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego Gminy Michałowice (obejmujących terytorialnie obszar całej Gminy) zostały uwolnione nowe tereny inwestycyjne (ok.700ha). Malownicze tereny Gminy Michałowice cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów, szukających spokoju w podkrakowskich okolicach. 1.Wykaz dokumentów standartowo potrzebnych do umowy sprzedaży działki: A. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Wypis określa status, powierzchnię, położenie, oraz klasę gruntów działki, wyrys (mapa) pokazuje kształt działki. Organ wydający: Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Krakowie, ul. Przy Moście 1, 30-508 Kraków centrala tel. (012) 656-72-19, 656-72-26, 656-72-53, 656-72-51 Osoby ubiegające się o wydanie materiałów z operatu ewidencji gruntów winny zgłaszać się w godzinach otwarcia kasy to jest poniedziałek: 9.00-15.30, wtorek - piątek: 8.00-14.30. Ewidencja gruntów dla Gminy Michałowice pok. 112, tel. wewn. 34 B. Dokument potwierdzający prawo własności Odpis z ksiąg wieczystych Odpis z księgi wieczystej to dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości, zawierający informacje o wpisach w poszczególnych działach. organ wydający: Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, Zamiejscowy Wydz. IX Ksiąg Wieczystych, 32-090 Słomniki, oś. Świerczewskiego 4 (nowy budynek Policji) tel.(012) 388-11-40 Czynne: poniedziałek: 8.00-16.00, wtorek - piątek: 7.30-15.00. www.krakow.so.gov.pl Pomiędzy danymi z ewidencji gruntów, a danymi z wypisów z ksiąg wieczystych musi być zgodność. W przypadku rozbieżności uprawniony geodeta musi sporządzić wykaz zmian gruntowych. Akt notarialny/postanowienie sądu o nabyciu spadku/ inne
W przypadku braku księgi wieczystej dokument ten stanowi podstawę do zbycia nieruchomości. C. Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego/ wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument określa status, sposób zabudowy i zagospodarowania działki (określa czy działka jest inwestycyjna). Organ wydający: Urząd Gminy Michałowice, Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice tel.(012) 388-57-40 budownictwo wewn.24, 33, Czynne: poniedziałek: 9.00-18.00, wtorek: 8.00-16.00, piątek: 8.00-15.00, W przypadku działki zabudowanej należy dołączyć dodatkowe dokumenty potwierdzające fakt zabudowania działki, czy tez prowadzenia budowy (pozwolenie na budowę z wpisami do dziennika budowy lub zawiadomienie o zakończeniu budowy). 2.Dostęp do drogi publicznej. Działka musi mieć zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. Dojazd może być realizowany poprzez zjazd bezpośredni do drogi publicznej, poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność przejazdu i przechodu po działce. Na terenie gminy zlokalizowane jest droga krajowa, oraz drogi powiatowe i gminne. droga gminna - organ właściwy: Urząd Gminy Michałowice- Referat Inwestycji i Gospodarki Komunalnej droga powiatowa- organ właściwy: Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego droga krajowa-organ właściwy: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad 3.Wartość nieruchomości. Jedną z najtrudniejszych spraw w procesie nabycia/zbycia nieruchomości jest określenie realnej ceny nieruchomości. Rzeczywistą wartość może określić rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy, wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami. Starając się uzyskać orientacyjna cenę gruntu można wystąpić do Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Krakowie celu w udostępnianie rejestru cen i wartości nieruchomości z danej Gminy. 4.Opłata planistyczna. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80,poz.717 z poźń. zm.), wójt pobiera opłatę planistyczną ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stawka procentowa służąca ustaleniu opłaty planistycznej wynosi na terenie Gminy Michałowice: dla terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe- MW, MN, MN.U, MRj, (w przeznaczeniu podstawowym) - 10%. dla pozostałych - 7%. W przypadku sprzedaży nieruchomości, po wpłynięciu umowy notarialnej do Urzędu Gminy wszczynana jest procedura naliczenie jednorazowej opłaty. Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczeniu terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Opłata planistyczna może być pobrana w okresie 5 lat od daty uchwalenia planu, pod warunkiem zbycia nieruchomości. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy wykonujący operat szacunkowy, a stroną w postępowaniu jest sprzedający nieruchomość. W praktyce opłata może być związana z podwyższeniem ceny nieruchomości przez sprzedającego.
Organ wydający: Urząd Gminy Michałowice, Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice, tel.(012) 388-57-40, geodezja wewn.23 Czynne: poniedziałek: 9.00-18.00, wtorek: 8.00-16.00, piątek: 8.00-15.00. 5.Opłaty ponoszone u notariusza. Transakcja notarialna związana jest z poniesieniem opłat notarialnych, sadowych i skarbowych. Polecamy kalkulator ewentualnych kosztów transakcji pozwalający przybliżyć orientacyjne koszty związane zakupem działki. http://www.nawigator.biz/kalkulator.php III. PROCES BUDOWLANY-UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ UPROSZCZONY SCHEMAT POCZĄTKOWEJ FAZY PROCESU INWESTYCYJNEGO NA PRZYKŁADZIE BUDYNKU MIESZKALNEGO JEDNORODZINNEGO 1. Lokalizacja inwestycji -gdy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego inwestor dowiaduje się o możliwym sposobie zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ wydający: Urząd Gminy Michałowice, Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice, tel.(012) 388-57-40, budownictwo 24,33 Czynne: poniedziałek: 9.00-18.00, wtorek: 8.00-16.00, piątek: 8.00-15.00. 2. Warunki, uzgodnienia i opinie (poprzedzają pozwolenie na budowę) 2.1.Wypis z ewidencji gruntów, mapa ewidencyjna Należy pozyskać wypis pełny dla inwestowanej działki, wypis uproszczony dla działek sąsiednich do celów inwestycyjnych, oraz mapę ewidencyjną. Dokumenty te będą pomocne przy uzyskiwaniu następnych opinii. Organ wydający: Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Krakowie, ul. Przy Moście 1, 30-508 Kraków centrala tel. (012) 656-72-19, 656-72-26, 656-72-53, 656-72-51 Osoby ubiegające się o wydanie materiałów z operatu ewidencji gruntów winny zgłaszać się w godzinach otwarcia kasy to jest poniedziałek: 9.00-15.30, wtorek - piątek: 8.00-14.30. Ewidencja gruntów dla Gminy Michałowice pok. 112, tel. wewn. 34 2.2.Wstępne zapewnienie dostawy mediów. dostawy energii elektrycznej instytucja wydająca: Enion S.A. oddział w Krakowie Os. Zgody 14, 31-951 Kraków, tel.(012) 644-12-71, www.enion.pl dostawy gazu instytucja wydająca: Karpacka Spółka Gazownicza,Sp.z o.o. w Tarnowie, oddział w Krakowie ul. Balicka 84, 30-149 Kraków, tel.(012) 62 81 515, http://www.ksg.pl/oddzialy/ozg_krakow dostawy wody- jednostka wydająca: Zakład Wodociągów i Kanalizacji w Michałowicach odbioru nieczystości ciekłych- jednostka wydająca: Zakład Wodociągów i Kanalizacji w Michałowicach
Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice tel.(012) 388-57-40, wewn.20, 2.3.Dostęp do drogi publicznej. Uzgodnienie możliwości dostępu do drogi publicznej (wykonania zjazdu, wykorzystania istniejącego zjazdu lub dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej) organ wydający: Urząd Gminy Michałowice Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice, tel.(012) 388-57-40 drogi wewn.14 organ wydający: Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego ul. Włościańska,430-138 Kraków, tel. (0-12) ) 637-18-11 wewn.32, czynne: 7.00-15.00 www.zdpk.krakow.pl organ wydający: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Krakowie ul.mogilska 25, 31-542 Kraków, tel.(012) 417-30-99, www.krakow.gddkia.gov.pl 2.4.Wyłącznie gruntu z produkcji rolnej. Cześć działki pod budynkiem wraz z utwardzeniem terenu wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Na aktualnej mapie syt-wys. projektant wrysowuje teren do wyłączenia. organ wydający: Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Krakowie-ochrona gruntów rolnych Al. Słowackiego 20, 30-037 Kraków, tel.(012) 633-59- 77, centr: (012) 634-42 66 wewn. 400 www.powiat.krakow.pl 2.5.Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej. Ustalenie lokalizacji szamba, przydomowej oczyszczalni ścieków, oraz tras przebiegu mediów (wod. kan. gaz,enn) wymaga opinii ZUDP.Na aktualnej mapie syt-wys. projektant wrysowuje przebieg tras mediów. organ wydający: Powiatowe Biuro Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej ul. Przy Moście 1, 30-508 Kraków, tel. (0-12) 656-09-81, (0-12) 656-57-43, 44, 46 wew.42 3. Pozwolenie na budowę. Do pozwolenia na budowę oprócz dokumentów opisanych powyżej składa się: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, cztery egzemplarze projektu zagospodarowania terenu, oraz oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Bardzo istotnym aspektem jest zgodność złożonego projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. organ wydający: Wydział Architektury Budownictwa, Inwestycji i Remontów- Referat III ul.zapole 2, 32-086 Węgrzce, tel.(012) 259-34-26, www.powiat.krakow.pl
IV.PROWADZENIE I ZAKOŃCZENIE BUDOWY 1.Zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Aby rozpocząć wykonywanie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę należy zawiadomić nadzór budowlany o rozpoczęciu budowy na 7 dni przed zamiarem rozpoczęcia prac. Do zgłoszenia należy dołączyć miedzy innymi: kopię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, kopię pierwszej strony zarejestrowanego dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków kierownika budowy, ksero uprawnień kierownika budowy, ksero zaświadczenia o przynależności kierownika budowy do Izby, oświadczenie kierownika stwierdzające brak konieczności sporządzenia planu BIOZ, mapę poglądową dojazdu na plac budowy. jednostka przyjmująca: Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego al. Słowackiego 20, 30-037 Kraków, tel./fax. 633-03-47, 0660-72-11-99 2.Odbiór budynku. Do zgłoszenia należy dołączyć miedzy innymi: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z pozwoleniem na budowę, o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, ksero uprawnień kierownika budowy, ksero zaświadczenia o przynależności kierownika budowy do Izby, kopię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą budynku, protokoły badań i sprawdzeń: przyłącza energetycznego, gazowego, wod-kan, przewodów kominowych (ważne 1 rok),instalacji gazowej (ważność 1 rok), instalacji elektrycznej, jednostka przyjmująca: Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego al. Słowackiego 20, 30-037 Kraków, tel./fax. 633-03-47, 0660-72-11-99 3.Faza końcowa. Z zawiadomieniem o zakończeniem budowy można udać się do Urzędu Gminy w celu nadania ostatecznego numeru budynku (Referat Inwestycji i Gospodarki Komunalnejgeodezja), a następnie zameldować (Referat Spraw Obywatelskich) organ wydający: Urząd Gminy Michałowice Plac Józefa Piłsudskiego 1, 32-091 Michałowice, tel.(012) 388-57-40, geodezja wewn.14, Referat Spraw Obywatelskich wewn.19