MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W MIASTACH REGIONALNYCH 1. KWARTAŁ 2018-30%** 127 100 MKW. POPYT BUTTO +92%** 129 050 MKW. NOWA PODAŻ W 1 KW. 2018 +3%* 4 512 100 MKW. CAŁKOWITY ZASÓB POWIERZCHNI BIUROWEJ - 0,6 PP.* 9,3% WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW -4%** 110 900 MKW. POPYT NETTO 12,00- EUR/ MKW./MIESIĄC WYJŚCIOWA STAWKA NAJMU W NAJLEPSZYCH LOKALIZACJACH +0%** 101 200 MKW. ABSORPCJA Najważniejsze wydarzenia Na większości regionalnych rynków biurowych widoczny jest trend konsolidacji najemców z sektora BPO/SSC pod jednym adresem, czego przykładem jest transakcja Clariant w Łodzi. W pierwszym kwartale umowy przednajmu stanowiły 30% całkowitej zarejestrowanej aktywności najemców (36 450 mkw.). Obserwujemy wysoką aktywność deweloperów na głównych rynkach biurowych. W w Krakowie i we Wrocławiu zostanie oddane do użytku tylko o 20% i 30% nowej mniej niż w Warszawie. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Trójmieście jest na najniższym poziomie od 2012 roku pomimo relatywnie dużej aktywności deweloperów. Sektor bankowy był odpowiedzialny za dwie z trzech największych transakcji na regionalnym rynku biurowym w 1 kw. 2018 r. * W stosunku do 4. kwartału 2017 roku ** W stosunku do analogicznego okresu w 2017 roku
2 PODSUMOWANIE Pierwszy kwartał w miastach regionalnych charakteryzował się umiarkowaną aktywnością najemców, co było spowodowane bardzo aktywnym końcem roku poprzedniego. Na ośmiu analizowanych rynkach zawarto transakcje o łącznej powierzchni 127 100 mkw., co stanowi wartość o prawie 30% niższą niż w analogicznym okresie 2017 roku. Wśród analizowanych rynków najbardziej aktywne były Kraków (42 600 mkw.) oraz Wrocław (24 100 mkw.). Do największych transakcji zawartych na rynkach regionalnych możemy zaliczyć: nową umowę Santander Consumer Bank we Wrocławiu (10 000 mkw. w Business Garden Wrocław I), a także umowę przednajmu State Street (8 960 mkw. w projekcie.big) oraz renegocjację umowy BGZ BNP Paribas (8 500 mkw. w budynku Avatar) w Krakowie. Całkowity zasób nowoczesnej w miastach regionalnych po pierwszym kwartale zwiększył się o 129 050 mkw. dzięki oddaniu do użytku 7 nowych projektów i wyniósł ponad 4,5 mln mkw.. Do największych inwestycji, które pojawiły się na rynku w pierwszym kwartale, możemy zaliczyć budynek Olivia Star w Gdańsku (45 600 mkw.), O3 Business Campus III w Krakowie (19 200 mkw.) oraz biurowiec.ktw I w Katowicach (18 250 mkw.). Do końca roku w miastach regionalnych przybędzie jeszcze 489 000 mkw., dzięki czemu na koniec roku całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wyniesie 5 milionów mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych 2018 r. wahał się od 7,7% w Trójmieście do 17,1% w Lublinie. Średni wskaźnik pustostanów dla wszystkich miast regionalnych wyniósł 9,3%, co oznacza, że w porównaniu do poprzedniego kwartału zmalał o 0,6 pp. Spadek wskaźnika pustostanów był spowodowany stosunkowo wysoką absorpcją, która w pierwszym kwartale wyniosła 101 200 mkw., dzięki oddaniu na rynek projektów, które w większość były już zabezpieczone umowami przednajmu. W pierwszym kwartale, w większości analizowanych lokalizacji stawki czynszów bazowych utrzymały się na stabilnym poziomie i wyniosły między 12 a 14,5 EUR/mkw. miesięcznie. W Poznaniu i Wrocławiu, na skutek ograniczonej dostępności w najlepszych projektach biurowych, obserwowaliśmy wzrost bazowej stawki czynszu o 0,5 EUR/ mkw. miesięcznie. NAJWIĘKSZE BUDYNKI ODDANE DO UŻYTKU W 1. KWARTALE 2018 ROKU W MIASTACH REGIONALNYCH Nazwa budynku Miasto Powierzchnia (mkw.) Deweloper Olivia Star Trójmiasto 45 600 Olivia Business Center.KTW I Katowice 18 250 TDJ Estate O3 Business Campus III Kraków 19 200 Echo Investment Biurowiec BZ WBK Wrocław 17 000 BZ WBK West Link Wrocław 13 900 Echo Investment High 5ive II Kraków 9 300 Skanska M5 Wrocław 5 700 Kernov Properties NAJWIĘKSZE TRANSAKCJE W 1. KWARTALE 2018 ROKU W MIASTACH REGIONALNYCH Nazwa budynku Miasto Najemca Powierzchnia (mkw.) Typ umowy Business Garden I Wrocław Santander Consumer 10 000 Nowa umowa Bank.BIG Kraków State Street 8 960 Umowa przednajmu Avatar Kraków BGZ BNP Paribas 8 500 Renegocjacje.KTW I Katowice Fujitsu Global Delivery Center Poland 6 260 Umowa Przednajmu Nowy Targ Wrocław Transakcja poufna 4 700 Umowa Przednajmu High5ive IV Kraków Amway Business 4 400 Umowa Przednajmu Center Equal Business Park B Kraków King Fisher 4 280 Nowa umowa
3 SZCZECIN 157 100 TRÓJMIASTO 743 500 w 10 300 w 104 900 8,2% 7,7% 14,00 POZNAŃ w 454 900 24 000 8,5% ŁÓDŹ w 437 800 53 100 9,6% WROCŁAW w KATOWICE pow. biurowej w 942 400 165 900 8,3% 477 400 39 700 12,1% LUBLIN w KRAKÓW w 170 900 40 100 17,1% 12,00 1 128 100 180 050 9,1%
4 DEFINICJE Zasoby nowoczesnej Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Popyt brutto Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni, umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Popyt netto Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów / renegocjacji. Absorpcja Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie. Czynsz za najlepsze lokale Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni (500-1 000 mkw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku, dla umów pięcioletnich.
O Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą doradczą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera najemców i właścicieli nieruchomości w realizacji ich planów biznesowych. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości oraz zatrudnia 48 tysięcy pracowników w ok. 400 biurach i 70 krajach na całym świecie. W 2017 roku jej przychody wyniosły 6,9 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, doradztwo i inne. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield.pl oraz na Twitterze: @CushWakeCE AUTORZY PUBLIKACJI Jan Szulborski Consultant Consulting & Research Tel: +48 722 202 933 jan.szulborski@cushwake.com Maciej Rostropowicz Junior Consultant Consulting & Research Tel: +48 661 547 549 maciej.rostropowicz@cushwake.com ul. Złota 59 00-120 Warszawa +48 22 222 30 00 Plac Piłsudskiego 1 00-078 Warszawa +48 22 820 20 20 www.cushmanwakefield.pl NASZE USŁUGI DLA NAJEMCÓW I WŁAŚCICIELI BIUR WYCENY I DORADZTWO RYNKI KAPITAŁOWE PROJECT MANAGEMENT ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI REPREZENTACJA NAJEMCY I WYNAJMUJĄCEGO Mark Freeman Partner, Head of Valuation Department Soren Rodian Olsen Partner, Capital Markets Andrew Frizell Partner, Head of Project & Development Services CEE Zuzanna Paciorkiewicz Partner, Business Space Asset Services Richard Aboo International Partner, Head of Office CEE, Poland Office Agency mark.freeman@cushwake.com soren.olsen@cushwake.com andrew.frizell@cushwake.com zuzanna.paciorkiewicz@cushwake.com richard.aboo@cushwake.com Copyright 2018 Cushman & Wakefield. All rights reserved. The information contained within this report is gathered from multiple sources considered to be reliable. The information may contain errors or omissions and is presented without any warranty or representations as to its accuracy.