SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ JASKÓŁKA Z DZIAŁALNOŚCI W 2016 ROKU

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ JASKÓŁKA Z DZIAŁALNOŚCI W 2016 ROKU

2 Spis treści: 1. Informacja wstępna str Walne Zgromadzenie str Sprawy członkowsko mieszkaniowe str Działania windykacyjne zaległości płatniczych str Sytuacja finansowo ekonomiczna Spółdzielni a) Bilans i jego podstawowe składniki str. 10 b) Koszty i przychody utrzymania zasobów mieszkaniowych str. 12 c) Gospodarka funduszem remontowym str. 16 d) Zaległości z tytułu użytkowania lokali str. 17 e) Podstawowe wskaźniki finansowe Spółdzielni str. 18 f) Ocena sytuacji finansowo ekonomicznej Spółdzielni str Wykonanie planu remontów i konserwacji str Planowane zadania remontowe i konserwacyjne w roku 2017 str. 21 2

3 1. INFORMACJE WSTĘPNE Spółdzielnia Mieszkaniowa Jaskółka z siedzibą przy ul. Hodowlanej 7 w Tarnowie nabyła osobowość prawną w dniu r. poprzez wpisanie jej do rejestru RS 762 ówczesnego Sądu Powiatowego w Tarnowie. Od dnia r. jest zarejestrowana w Sądzie Rejonowym w Krakowie XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, innych ustaw, Statutu. Głównym przedmiotem działalności Spółdzielni jest stwarzanie odpowiednich warunków mieszkaniowych oraz zaspakajanie innych potrzeb członków i ich rodzin wynikających z zamieszkiwania w spółdzielczym osiedlu lub budynku. Na równi z członkami zapewnia się także niezbędne warunki dla właścicieli, którzy nie są członkami Spółdzielni. Działalności Spółdzielni obejmuje również: 1. Obsługa nieruchomości na własny rachunek, 2. Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 3. Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 4. Wynajem nieruchomości na własny rachunek, 5. Zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, 6. Działalność związana z kulturą, rekreacją i sportem Podstawowym zadaniem działalności gospodarczej Spółdzielni w roku sprawozdawczym było prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zarządzaniem majątkiem własnym i majątkiem właścicieli lokali; w ramach tego zadania Spółdzielnia zobowiązana była zapewnić użytkownikom lokali: w zakresie eksploatacji i remontów zasobów mieszkaniowych utrzymanie budynków w należytym stanie technicznym i estetycznym, sprawne funkcjonowanie wszelkich instalacji i urządzeń w budynkach oraz ich otoczeniu, sprawną obsługę administracyjną, w zakresie centralnego ogrzewania utrzymanie w sezonie grzewczym temperatury normatywnej oraz prawidłowe, zgodne z regulaminem, rozliczenie kosztów zużycia ciepła za okres rozliczeniowy, w zakresie eksploatacji dźwigów, instalacji zbiorczych anten AIZ i domofonów stałe i sprawne ich funkcjonowanie, w zakresie ciepłej wody, wody zimnej i odprowadzania ścieków do kanalizacji, wywozu nieczystości stałych sprawne funkcjonowanie instalacji i urządzeń oraz prawidłowe, zgodne z regulaminem, rozliczenie kosztów zużycia ciepła na podgrzanie wody oraz rozliczenie kosztów różnicy wody, regularny i terminowy wywóz nieczystości stałych. Spółdzielnia jest właścicielem bądź współwłaścicielem 71 budynków, w których znajduje się lokali mieszkalnych o łącznej pow. użytkowej ,73 m2. Powierzchnia użytkowa 3

4 obiektów składających się na mienie ogólne wynosi 5.201,01 m2. Spółdzielnia posiada m2 powierzchni gruntów na prawie własności oraz m2 na wieczystym użytkowaniu. Od listopada 2012 r. Spółdzielnia na podstawie zawartych umów przejęła w zarząd wspólnotę mieszkaniową: Wspólnota Mieszkaniowa Pod Dębami przy ul. Zarzyckiego 9-15 posiadającą 48 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 2 747,20 m 2. Za całokształt działalności Spółdzielni odpowiedzialny jest etatowy Zarząd. Od 1 stycznia 2016 r. do chwili obecnej Zarząd pracuje w składzie: I. Roman Kusek - Prezes Zarządu II. Halina Nalepka - Członek Zarządu Główny Księgowy III. Stefan Cholewa - Członek Zarządu Kierownik Działu Eksploatacji Zasobów Zarząd spółdzielni działa w oparciu o: Ustawę Prawo spółdzielcze Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych Statut Spółdzielni Regulamin Pracy Zarządu W 2016 r. Zarząd odbył 39 protokołowanych posiedzeń podejmując 192 uchwały, w tym między innymi uchwały w sprawie: Zatwierdzenia planu pracy Zarządu - 1 rozliczenia różnic z tytułu kosztów dostarczania wody i odprowadzania ścieków - 2 rozliczenia nadwyżki z tytułu kosztów dostawy energii cieplnej na potrzeby podgrzania wody - 1 opłat za dostawę gazu do lokali mieszkalnych - 1 opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków - 1 wysokości zaliczek na poczet kosztów dostawy energii cieplnej na potrzeby podgrzania wody w budynkach - 7 wysokości zaliczek na poczet kosztów dostawy energii cieplnej do budynków - 1 zwołania Walnego Zgromadzenia - 1 przyjęcia w poczet członków spółdzielni stwierdzenia prawa do lokalu - 40 przeniesienia własności lokalu - 19 wysokości stawki czynszu najmu lokali mieszkalnych - 1 cofnięcia pełnomocnictwa Ewie Jagiełło - 1 Regulaminu wynagradzania pracowników SM Jaskółka - 1 udzielenia pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu do czynności z zakresu prawa pracy - 1 instrukcji bezpieczeństwa pożarowego - 1 4

5 zmiany Uchwały Nr 512 Zarządu SM Jaskółka z dnia r. w sprawie ustalenia dokumentacji przyjętych zasad prowadzenia rachunkowości oraz Uchwały Nr 32 1 Zarządu SM Jaskółka z dnia r. w sprawie zmiany Uchwały Nr 512 Zarządu SM Jaskółka z dnia r. - 1 Aneksu Nr 1 w Regulaminie Pracy SM Jaskółka WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW SM JASKÓŁKA. Zgodnie z art. 8 3 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz na podstawie 59 ust.1 Statutu Spółdzielni w dniu r. w auli budynku C Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej przy ul. Mickiewicza 8 w Tarnowie odbyło się Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowej Jaskółka, które zostało zwołane przez Zarząd Uchwałą Nr 27 z dnia r. Zgodnie z 60 ust. 1 Statutu członkowie zostali pisemnie zawiadomieni o terminie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia oraz poprzez wywieszenie ogłoszeń w siedzibie Spółdzielni, w budynkach stanowiących własność lub współwłasność i na stronie internetowej Spółdzielni na co najmniej 21 dni przed posiedzeniem Walnego Zgromadzenia. W piśmie przedstawiono także miejsce wyłożenia materiałów i projektów uchwał, które miały być przedmiotem obrad oraz poinformowano o tym, że każdy członek ma prawo zapoznać się z tymi dokumentami. W terminie do 15 dni przed posiedzeniem Walnego Zgromadzenia członkowie mieli prawo zgłaszać Zarządowi dodatkowe sprawy do ujęcia w porządku obrad oraz wnosić konkretne projekty uchwał. Zgłoszeń takich nie było. Walne Zgromadzenie obradowało według następującego porządku obrad: 1. Otwarcie obrad i wybór Komisji Skrutacyjno-Wyborczej. 2. Wybór Prezydium Walnego Zgromadzenia. 3. Zapoznanie ze statutowymi zasadami obradowania i przyjęcie porządku obrad Walnego Zgromadzenia. 4. Wybór Komisji Wnioskowej. 5. Przyjęcie protokołu z poprzedniego Walnego Zgromadzenia. 6. Zgłaszanie kandydatów na przedstawicieli reprezentujących Spółdzielnię w obradach Zjazdu przedkongresowego. 7. Odczytanie i przedstawienie w formie pisemnej do Komisji Wnioskowej pytań w sprawach nieobjętych porządkiem obrad. 8. Sprawozdanie Komisji Skrutacyjno-Wyborczej w przedmiocie obecności członków i prawomocności Walnego Zgromadzenia. 5

6 9. Omówienie sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni za rok 2015 i zamierzeń przewidzianych do realizacji na rok 2016, sprawozdania finansowego Spółdzielni za rok 2015, wniosku Zarządu Spółdzielni w sprawie podziału nadwyżki bilansowej. 10. Podjęcie uchwał w sprawach przyjęcia i zatwierdzenia sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni za rok 2015 i zamierzeń do realizacji na rok 2016, sprawozdania finansowego Spółdzielni za rok 2015, podziału nadwyżki bilansowej za rok Sprawozdanie Zarządu z wykonania uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w roku Podjęcie uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu z wykonania uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w dniu r. 13. Sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej za rok Podjęcie uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania Rady Nadzorczej z działalności za rok Podjęcie uchwał w sprawie udzielenia absolutorium członkom Zarządu Spółdzielni za rok Podjęcie uchwały w sprawie upoważnienia Zarządu Spółdzielni do zaciągania zobowiązań w imieniu Spółdzielni. 17. Przedstawienie Kierunków rozwoju działalności gospodarczej Spółdzielni Mieszkaniowej Jaskółka w latach Podjęcie uchwały w sprawie zatwierdzenia Kierunków rozwoju działalności gospodarczej Spółdzielni Mieszkaniowej Jaskółka w latach Przeprowadzenie wyborów przedstawicieli reprezentujących Spółdzielnię w obradach Zjazdu przedkongresowego. 20. Sprawozdanie Komisji Wnioskowej. 21. Odpowiedzi na pytania i dyskusja w sprawach nieobjętych porządkiem obrad. 22. Zakończenie i zamknięcie obrad. W roku 2016 członkowie nie wnieśli żadnych poprawek do przygotowanych przez Zarząd projektów uchwał. Frekwencję na Walnym Zgromadzeniu w 2016 roku w porównaniu do lat: 2015, 2014, 2013, 2012, 2011, 2010, 2009 i 2008 przedstawia poniższe zestawienie: ROK Liczba obecnych na Walnym Liczba uprawnionych % Zgromadzeniu członków ,42%

7 , , , , , , ,47 3. SPRAWY CZŁONKOWSKO MIESZKANIOWE. Na dzień r. Spółdzielnia liczyła ogółem 4479 członków, z tego: to członkowie uprawnieni do lokali (spółdzielczych lokatorskich lub własnościowych, odrębnej własności, wyłącznie do lokali użytkowych bądź garaży) - 14 to członkowie oczekujący na mieszkania. W roku sprawozdawczym przyjęto w poczet członków Spółdzielni 106 osób, z tego w związku z nabyciem: 1) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ) odrębnej własności lokalu 29 3) tytułu prawnego do lokalu po zgonie członka Spółdzielni ) uprawnienia od małżonka będącego członkiem Spółdzielni (tzw. współczłonkostwo) -10 5) tytułu prawnego do lokalu po rozwiązaniu małżeństwa 0 W grupie tej nie uwzględniono osób, które będąc członkami Spółdzielni nabywały uprawnienie do kolejnego lokalu w budynkach stanowiących współwłasność Spółdzielni w drodze spadku, kupna, darowizny itp. W 2016 r. ubyło natomiast 109 członków. Z liczby tej członkostwo ustało z następujących przyczyn: 1) 27 osób - w związku ze zgonem, 2) 62 osób - w związku z wystąpieniem ze Spółdzielni za wypowiedzeniem, w tym 60 osób w związku ze zbyciem bądź darowizną prawa do lokalu, 7

8 3) 20 osób - w związku z wykreśleniem z rejestru członków bądź wykluczeniem. Spółdzielnia na bieżąco realizuje wnioski o przeniesienie praw do lokali (spółdzielczych lokatorskich bądź własnościowych) na odrębną własność. W roku sprawozdawczym zawartych zostało 24 umów ustanowienia i przeniesienia lokali na odrębną własność, z tego: - 6 dotyczyło lokalu posiadającego dotychczas status spółdzielczego lokatorskiego prawa, - 18 dotyczyło lokali posiadających dotychczas status spółdzielczego własnościowego prawa. Wzrosła liczba właścicieli nieruchomości lokalowych. Według stanu na dzień r. właścicieli lokali mieszkalnych jest 1505, co stanowi 36,21 % zasobów mieszkaniowych będących w zarządzie Spółdzielni. 4. DZIAŁANIA WINDYKACYJNE ZALEGŁOŚCI PŁATNICZYCH. W celu wyegzekwowania należności Spółdzielni podejmowano wszelkie możliwe, prawem dozwolone działania windykacyjne. Między innymi w roku sprawozdawczym 2016: 1) wysłano do dłużników łącznie 1079 wezwań do zapłaty przed podjęciem radykalnych czynności prawnych, aby zmniejszyć ewentualne koszty uboczne, z tego: 295 przed skierowaniem sprawy do sądu, 2 przed skierowaniem wniosku do Rady Nadzorczej o wykreślenie z rejestru członków Spółdzielni, 2) zawarto 20 ugód w sprawie spłaty zaległości płatniczych, 3) informowano wszystkich członków o ich stanie zadłużenia w indywidualnych powiadomieniach rozliczeniach zaliczek na koszty dostawy mediów, 4) informowano o stanie zadłużenia przy załatwianiu jakichkolwiek formalności (składaniu wniosków, wydawaniu zaświadczeń dla innych instytucji), 5) informowano na tablicach ogłoszeń o stanie zadłużenia w poszczególnych budynkach (bez wskazywania danych osobowych dłużników). Wszystkich dłużników będących w trudnej sytuacji informowano o możliwości otrzymania dodatku mieszkaniowego, udzielając im pomocy przy wypełnianiu stosownych wniosków do Gminy Miasta Tarnowa. W stosunku do osób uchylających się od regulowania swoich zobowiązań wobec Spółdzielni i nie reagujących na wezwania do zapłaty podjęto bardziej radykalne kroki a w szczególności skierowano: 1) 177 pozwów do sądu o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym uproszczonym, 2) 55 wniosków egzekucyjnych do komornika, 8

9 3) 1 wniosek do Rady Nadzorczej o wykreślenie z rejestru członków Spółdzielni. Podstawowa formą działań windykacyjnych w stosunku do dłużników posiadających wysoki poziom zaległości pozostaje postępowanie egzekucyjne i komornicze. Wg stanu na dzień r. egzekucja komornicza prowadzona jest w 73 sprawach, z tego: 44 spraw dotyczy wniosków egzekucyjnych z lat ubiegłych wniesionych w latach spraw dotyczy wniosków egzekucyjnych wniesionych w 2016 r. W stosunku do nieskutecznych z możliwych źródeł dochodów egzekucji komorniczych kierowano wnioski o egzekucję z nieruchomości. W roku sprawozdawczym prowadzonych było 9 takich postępowań egzekucyjnych, z tego: 1 dotyczył 4 tytułów wykonawczych (nakazów zapłaty), 4 dotyczyły 3 tytułów wykonawczych, 3 dotyczyły 2 tytułów wykonawczych, 1 dotyczył 1 tytułu wykonawczego. W 2016 r. 4 postępowania egzekucjne z nieruchomości zostały zakończone, przy czym dwie z nich z powodzeniem (całość należności została wyegzekwowana), a w dwóch przypadkach wyegzekwowano część należności, a pozostała część (kwota stała nie przyrastająca) wymaga prowadzenie dalszej egzekucji. Zarząd czyni starania w Urzędzie Miasta o przyspieszenie dostarczenia orzeczonych lokali socjalnych. W roku 2016 z dodatków mieszkaniowych korzystało średniorocznie 164 członków. Z tego tytułu wpłynęło do Spółdzielni ,39 zł, co miało wpływ na kształtowanie się poziomu zadłużeń z tytułu opłat za używanie lokali mieszkalnych. 5. SYTUACJA FINANSOWO EKONOMICZNA SPÓŁDZIELNI. 5a). Bilans i jego podstawowe składniki. Sprawozdanie finansowe za rok 2016 w tym bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2016r. zamykający się po stronie aktywów i pasywów sumą ,33 zł zostało sporządzone zgodnie do postanowień ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994r. (Dz. U. z 2013r., poz. 330 późniejszymi zmianami). 9

10 Wyniki działalności gospodarczej, strukturę bilansu, zmiany do roku poprzedniego charakteryzują następujące dane i wskaźniki: AKTYWA Stan na r. Stan na r. Zmiana stanu w % I. Aktywa trwałe , ,36-3,36 1. Wartości niematerialne i prawne , ,04-52,17 2. Rzeczowe aktywa trwałe , ,17-3,33 3. Należności długoterminowe , ,54-14,20 4. Inwestycje długoterminowe , ,61 0,00 II. Aktywa obrotowe , ,97 5,35 1. Zapasy 372,67 383,41 2,88 2. Należności krótkoterminowe , ,32-6,53 3. Krótkoterminowe aktywa finansowe , ,62 0,79 a) środki pieniężne w kasie i banku , ,40 156,79 b) inne środki pieniężne , ,22-2,95 4. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe , ,62 26,68 AKTYWA RAZEM , ,33-1,01 PASYWA: I. Kapitał (fundusz) własny , ,31-2,84 1. Kapitał (fundusz) podstawowy , ,67 164,43 2. Kapitał (fundusz) zapasowy , ,55-21,12 3. Kapitał (fundusz rezerwowy) z aktualizacji wyceny ,32 0,00-100,00 4. Zysk (strata) netto , ,09-5,98 II. Zobowiązania i rezerwy na , ,02 5,28 zobowiązania 1. Rezerwy na zobowiązania 0,00 0,00 2. Zobowiązania długoterminowe , ,65 13,38 3. Zobow. krótkoterminowe i fundusze specjalne , ,95-8,14 a) zobowiązania krótkoterminowe , ,59-8,42 b) fundusze specjalne , ,36 0,96 4. Rozliczenia międzyokresowe i przychody przyszłych okresów , ,42 26,24 PASYWA RAZEM: , ,33-1,01 10

11 W 2016 roku podstawowe wskaźniki charakteryzujące działalność finansową Spółdzielni kształtowały się pozytywnie. Pozytywnie ukształtowała się struktura aktywów. Udział majątku trwałego w aktywach jest wysoki i stabilny. Największą pozycją rzeczowych aktywów trwałych są środki trwałe, na które składają się budynki mieszkalne. W 2003r. zakończono podstawowe prace związane z wdrożeniem Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w związku z powyższym od grudnia 2003r. nastąpiło podpisywanie umów notarialnych przenoszących lokatorskie i własnościowe prawa członków na prawa odrębnej własności. Dotychczas ogółem przeniesiono 1547 praw lokali mieszkalnych na odrębną własność w tym 36 lokali o innym przeznaczeniu. Wartość środków trwałych pomniejszono ogółem o ,71 zł, natomiast umorzenia ,26 zł. Wartości te zaksięgowano na ewidencji pozabilansowej. Dokonano także zmian wartości prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz ich umorzeń. Wartość przeniesionych gruntów wyniosła ,49 zł, w tym grunty własne ,96 zł, zaś ich umorzenie ,85zł. Należności długoterminowe to zadłużenia członków z tytułu skapitalizowanych odsetek bankowych, zmniejszyły się o ,84zł, tj. o 14,20 %. Zmniejszenie zadłużenia jest wynikiem dokonanych przez bank PKO BP umorzeń należnych członkom, którzy dokonywali przedterminowej spłaty kredytu, bądź spłacili jednorazowo 30 % odsetek. Należności krótkoterminowe zmniejszyły się o ,33 zł, tj. o 6,53 % w porównaniu z rokiem ubiegłym. W 2016 r. Spółdzielnia terminowo regulowała swoje zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów bankowych długoterminowych, które w stosunku do roku 2015 wzrosły o ,55 zł tj. o 13,38 %. Realizując zamierzenia Zarządu przyjęte przez Walne Zgromadzenie, Spółdzielnia kontynuowała dalsze ocieplenie nieruchomości budynkowych, z udziałem kredytów bankowych, których zaciągnięcie wpłynęło na wzrost zobowiązań. Kwota zaciągniętych kredytów na dzień r. wyniosła ,42 zł i wzrosła w stosunku do roku 2015 o ,80zł, co związane było z wykonaniem prac na budynkach Lwowska 65, Szpitalna i Burtnicza 4. Natomiast otrzymana premia gwarancyjna w roku 2016 od BGK kształtowała się na poziomie ,38 zł. Terminowo następowała realizacja zobowiązań z tytułu podatków i ubezpieczeń społecznych oraz z tytułu dostaw i usług. Zobowiązania krótkoterminowe to salda niespłaconych na dzień r. faktur, które wpłynęły w miesiącu grudniu lub w miesiącu styczniu 2017r., a dotyczyły roku W saldzie zobowiązań krótkoterminowych mieszczą się rozliczenia kosztów c.o. lokali wyposażonych w podzielniki ciepła w ogólnej kwocie ,23 zł do rozliczenia z indywidualnymi lokatorami. Spółdzielnia jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Należny podatek PDOP od dochodów uzyskanych z lokali użytkowych pozostałej działalności operacyjnej i działalności finansowej wyniósł w 2016 roku ,00 co zmniejszyło zysk do wysokości ,09 zł. Zysk ten zostanie podzielony uchwałą Walnego Zgromadzenia. 11

12 5b). Koszty i przychody utrzymania zasobów mieszkaniowych. Koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych w poszczególnych działalnościach, kształtowały się następująco w porównaniu z rokiem 2015: Lp. Wyszczególnienie Wykonanie kosztów za rok 2015 Wykonanie kosztów za rok 2016 Wskaźnik procentowy 1 Koszty zarządzania nieruchomościami i konserwacji , ,94 5,85 2 Odpis na fundusz remontowy , ,68 7,11 3 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków , ,88-0,99 4 Koszty wywozu nieczystości , ,18-1,31 5 Koszty dostawy gazu , ,98-10,22 6 Koszty centralnego ogrzewania , ,98 7,23 7 Koszty centralnej ciepłej wody , ,72 9,43 8 Koszty przeglądu budynków , ,82-12,23 9 Koszty obsługi i legalizacji wodomierzy , ,82 7,78 10 Koszty konserwacji i instalacji AIZ , ,07 1,92 11 Koszty eksploatacji dźwigów osobowych , ,40-9,09 12 Koszty energii elektrycznej , ,56-18,19 13 Koszty obsługi domofonów , ,94-2, Koszty obsługi i legalizacji ciepłomierzy Koszty obsługi i legalizacji podzielników Koszty usuwania nieczystości po psach 0, , ,08 0, , ,19-5,64 RAZEM , ,22 2,37 12

13 Zbliżony poziom ogólny kosztów wiąże się z racjonalną i oszczędną gospodarką zarówno przez użytkowników lokali jak i przez Spółdzielnię. Zmiany w poziomie poszczególnych kategorii kosztów były spowodowane następującymi czynnikami: 1. Utrzymanie kosztów zarządzania nieruchomościami na działalności podstawowej na podobnym poziomie jak w roku 2015 wynika z racjonalnego gospodarowania kosztami ogólnymi i administracyjnymi. 2. Wzrost o 7,11% kosztów z tytułu odpisów na fundusz remontowy w porównaniu z rokiem 2015 wynika z wyższego odpisu z tytułu wpływów od użytkowników lokali mieszkalnych w nieruchomościach, w których przeprowadzono termomodernizację budynków. Wzrosły również stawki opłat w 6 budynkach, w związku ze zwiększającymi się potrzebami remontowymi na budynkach, na których nie ma wystarczających środków, aby przeprowadzić potrzebne prace remontowe, nie dopuszczając do dekapitalizacji majątku trwałego, 3. Koszty dostawy wody użytkowej i odprowadzenia ścieków utrzymały się na zbliżonym poziomie jak w 2015 r., niewielki spadek związany jest ze systematycznie zmniejszającą się ilością zużywanej wody przez mieszkańców. 4. Niższe koszty wywozu nieczystości stałych jest wynikiem zmniejszania się ilości osób zamieszkujących w danym budynku. 5. Koszty dostawy gazu zmniejszyły się w porównaniu do roku 2015 o 10,22% w związku ze zmniejszającą się liczbą osób. 6. Koszty centralnego ogrzewania zwiększyły się o 7,23 %. Na wzrost miały wpływ przede wszystkim warunki pogodowe w roku Zwiększenie kosztów centralnie ciepłej wody o 9,43 % wynika ze zwiększenia się ilości mieszkań do których została doprowadzona instalacja wody ciepłej. 8. Koszty przeglądów budynków zmniejszyły się w porównaniu z rokiem 2015 o 12,23 % z uwagi na to, iż w mniejszym zakresie wykonano obowiązkowe przeglądy 5 letnie w zakresie kontroli i pomiarów instalacji elektrycznej niż w roku Koszty obsługi wodomierzy zwiększyły się o 7,78 % w stosunku do roku 2015, co jest wynikiem wymiany większej ilości indywidualnych liczników wody zimnej. Dodatkowo w niektórych budynkach zamontowano wodomierze radiowe. 10. Zwiększenie się kosztów związanych z eksploatacją instalacji AIZ o 1,92% w porównaniu z rokiem 2015 wynika z wyższych kosztów obsługi. 11. Zmniejszenie kosztów energii elektrycznej spowodowane jest brakiem konieczności uruchomienia w okresie zimowo wiosennym instalacji przeciwoblodzeniowej w rynnach i rurach spustowych. 12. Niższe koszty związane z obsługą instalacji domofonowej o 2,18 % w porównaniu z rokiem 2015 wynikają z niższymi kosztami obsługi instalacji przez firmę zewnętrzną. 13. Wyższe koszty z tytułu obsługi i legalizacji ciepłomierzy związane są z tym, iż w roku 2016 przeprowadzono na budynku: Zielone 20 i Zielone 13A legalizację ciepłomierzy. 13

14 14. Zmniejszające się koszty z tytułu usuwania nieczystości po psach wynikają ze zmieniającej się liczby psów na poszczególnych budynkach zgodnie z deklaracjami mieszkańców. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz postanowieniami statutu Spółdzielni, są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla każdej nieruchomości. Wyniki gospodarki zasobami mieszkaniowymi nieruchomości obejmujące poszczególne osiedla na koniec roku 2016 przedstawia się następująco: Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Mościce , , ,10 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,27 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,76 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,68 0,00 4 Wywóz nieczystości , ,50-755,63 5 Centralne ogrzewanie , ,98 0,00 Pozostałe działalności (domofony, wodomierze, 6 przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach) 7 918, , ,98 Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Szujskiego , , ,60 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,14 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,84 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,03 0,00 4 Wywóz nieczystości , , ,31 5 Centralne ogrzewanie i ccw , ,44 0,00 Pozostałe działalności (domofony, wodomierze, 6 przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach) , , ,21 Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Reymonta , , ,22 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,38 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,76 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,99 0,00 4 Wywóz nieczystości , , ,08 5 Centralne ogrzewanie i ccw , ,18 97,91 Pozostałe działalności ( domofony, wodomierze, 6 przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach, dźwigi) , , ,99 14

15 Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Lwowskie , , ,70 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,14 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,27 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,15 0,00 4 Wywóz nieczystości , , ,99 5 Centralne ogrzewanie i ccw , ,32 0,00 Pozostałe działalności (domofony, wodomierze, 6 przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach, dźwigi) , , ,56 Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Północ , , ,54 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,51 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,21 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,06 0,00 4 Wywóz nieczystości , , ,59 5 Centralne ogrzewanie i ccw , ,93 0,00 Pozostałe działalności (domofony, wodomierze, 6 przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach) , , ,43 Lp. Wyszczególnienie Koszty Przychody Wynik Os. Zielone , , ,82 1 Zarządzanie nieruchomościami , , ,94 2 Odpis na fundusz remontowy i konserwacja , , ,70 3 Woda i odprowadzanie ścieków , ,97 0,00 4 Wywóz nieczystości , , ,65 5 Centralne ogrzewanie i ccw , ,76 0,00 6 Pozostałe działalności (GAZ, domofony, wodomierze, ciepłomierze, przeglądy budynków, usuwanie nieczystości po psach, dźwigi) , , ,17 OGÓŁEM , , ,78 5c). Gospodarka funduszem remontowym Obiekty zarządzane przez Spółdzielnię spełniają warunki bezpiecznego użytkowania określone m.in. w ustawie Prawo budowlane oraz w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków 15

16 mieszkalnych. Prace remontowe i termomodernizacyjne są zlecane obcym wykonawcom w drodze przetargu. Wpływy i wydatki z funduszy remontowych nieruchomości budynkowych (wartość w zł). Lp. Nazwa osiedla Stan funduszu na początek roku 2016 Wpływy Wydatki Stan funduszu na koniec roku 2016 Kredyt bankowy na finansujący wydatki na termomodernizację Stan funduszu na koniec roku z kredytem bankowym 1 Os. Mościce , , , , ,48 2 Os. Szujskiego , , , , , ,45 3 Os. Reymonta , , , , ,51 4 Os. Lwowskie , , , , , ,07 5 Os. Północ , , , , , ,80 6 Os. Zielone , , , , , ,13 RAZEM , , , , , ,42 Wydatki z funduszu remontowego w roku 2016 stanowiły kwotę w wysokości ,41zł i obejmowały następujące rodzaje robót: Lp. Rodzaj robót Wartość [zł] 1 Ocieplenie budynków ,86 2 Remont i malowanie pokryć dachowych ,00 3 Malowanie klatek schodowych ,00 4 Remont instalacji odgromowych 3 888,00 5 Remont bram wejściowych 228,29 6 Remont elewacji budynków ,22 7 Remont chodników, opasek, parkingów, schodów ,92 8 Remont balkonów i logii ,23 9 Remont i wymiana okien na klatkach schodowych 3 734,89 10 Remont anten zbiorczych ,72 11 Remont instalacji wod-kan ,91 12 Remont instalacji gazowych ,68 13 Remont instalacji C.O.i C.C.W ,97 14 Roboty elektryczne ,04 15 Pozostałe roboty budowlane ,80 16 Remont dźwigów osobowych ,55 17 Remont elementów nieruchomości wspólnych 2 572,57 18 Wykonanie ogrzewania, koszy i rur spustowych ,60 19 Dopłata do wymiany stolarki okiennej ,57 20 Inne tytuły ,89 21 Pokrycie uzasadnionych kosztów usuwania awarii 496,80 22 Ocieplenie budynków - spłata odsetek ,90 16

17 23 Modernizacja dźwigów 5 508,00-1 RAZEM ,41 5d). Zaległości z tytułu użytkowania lokali Bieżące utrzymanie zasobów mieszkaniowych w dużym stopniu uzależnione jest od bieżącego wnoszenia opłat eksploatacyjnych przez użytkowników lokali. Zadłużenie z tytułu opłat za lokale mieszkalne na poszczególnych osiedlach w porównaniu z rokiem 2015 kształtowało się następująco: Lp Nazwa Osiedla Zadłużenie w opłatach za lokale na dzień: r. Zadłużenie w opłatach za lokale na dzień: r. Wskaźnik procentowy 1 Szujskiego , ,28-2,51 2. Reymonta , ,39 20,95 3. Lwowska , ,11-16,92 4. Północ , ,13-10,03 5. Zielone , ,43-7,26 Razem: , ,24-7,01 Poziom zadłużeń za lokale mieszkalne w porównaniu do roku poprzedniego zmniejszył się wartościowo o ,44 zł. Na koniec roku 2016 wskaźnik wielkości zadłużenia do rocznego wymiaru opłat stanowił 2,29%, natomiast na koniec roku 2015 wielkość ta wynosiła 2,48 %. Zadłużenia z tytułu kredytu lokatorskiego w lokalach na Osiedlu Zielonym, które w 2016r. wyniosły ,59 zł (21 lokali obciążonych kredytem) zmniejszyły się w stosunku do roku 2015 o 1.075,68 zł. 5e). Podstawowe wskaźniki finansowe Spółdzielni Poniżej przedstawiono wskaźniki z ostatnich trzech lat działalności Spółdzielni celem zobrazowania zmian i trendów zarysowujących się w działalności Spółdzielni: Lp. Nazwa wskaźnika Sposób wyliczenia rok 2013 rok 2014 rok 2015 Rok wskaźnik płynności bieżącej aktywa obrotowe zobowiązania bieżące 2,63 2,80 2,96 3,40 17

18 2. stopa zadłużenia krótkoterminowego zobowiązania krótkoterminowe x 100 aktywa ogółem 7,64 8,74 9,11 8,42 3. szybkość obrotu należności należności krótkoterminowe x 365 przychody ze sprzedaży 19,77 19,63 16,19 15,35 4. pokrycie majątku trwałego kapitałem własnym % kapitały własne x 100 aktywa trwałe 103,13 104,82 105,98 106,54 5. obrotowość aktywów ogółem przychody ze sprzedaży aktywa ogółem 0,33 0,32 0,33 0,33 6. koszty zarządu % koszty zarządu x 100 przychody netto ze sprzedaży 9,82 9,92 9,81 10,53 Jak wynika z przedstawionego wyżej zestawienia wyliczonych wskaźników ekonomicznych na podstawie danych ze sprawozdań finansowych, sytuacja ekonomiczno finansowa i płatnicza Spółdzielni jest dobra. Fundusze własne stanowią 75,99 % pasywów i pokrywają majątek trwały w 100 %. Zmiany w majątku trwałym są wyważone i nie powodują zachwiania we własnych źródłach finansowania. Na spadek wartości majątku trwałego ma wpływ proces ustanawiania odrębnych własności lokalowych oraz jego umarzanie. Wskaźnik płynności finansowej kształtuje się na bezpiecznym poziomie. Wykazuje wzrost i potwierdza stabilną sytuację płatniczą Spółdzielni Majątek obrotowy w stosunku do zobowiązań wynosi 3,40 w roku 2016 i uległ poprawie w stosunku do 2015 o 0,44. Środki pieniężne pokrywają w całości wymagane zobowiązania krótkoterminowe. Przychody z działalności podstawowej wykazują tendencję wzrostową. Stopa zadłużenia krótkoterminowego zmniejszyła się o 0,69 % tj. do 8,42 %. Koszty zarządu ogólnego w stosunku do przychodów netto sprzedaży uległy niewielkiemu zwiększeniu. Ponadto należy zwrócić uwagę na zadłużenie w opłatach eksploatacyjnych. Działania windykacyjne, które są podejmowane w Spółdzielni wpływają na utrzymanie się wskaźników zadłużeń na stabilnym niskim poziomie i uległ zmniejszeniu z 2,48 % w 2015 r. do 2,29 w roku

19 Biorąc pod uwagę korzystne kształtowanie się tych wskaźników należy uznać, iż nie istnieje zagrożenie utraty płynności finansowej w najbliższych latach. Stan środków pieniężnych wykazuje przyrost, co jest zjawiskiem pozytywnym. 5f). Ocena sytuacji finansowo ekonomicznej Spółdzielni. Sytuacja finansowa Spółdzielni jest stabilna i nie występują żadne zagrożenia w poszczególnych segmentach jej działalności. Wskaźniki płynności zabezpieczają w pełni środki finansowe na bieżącą działalność i realizację planowanych działań, które zmierzają do lepszego zaspakajania potrzeb członków Spółdzielni i utrzymywania substancji mieszkaniowej we właściwym stanie technicznym i estetycznym. 6. WYKONANIE PLANU REMONTÓW I KONSERWACJI Zgodnie z przyjętym przez Walne Zgromadzenie programem działania oraz zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą planem gospodarczo- finansowym i planem remontów i konserwacji Spółdzielni na rok 2016 Zarząd realizował następujące zadania: Dla wszystkich nieruchomości budynkowych został opracowany plan kosztów i przychodów oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego z prowadzeniem odpowiedniej ewidencji księgowej. Wykonał prace modernizacyjne, zaplanowane remonty oraz prace konserwacyjne na nieruchomościach, a w szczególności: Wykonano prace termomodernizacyjne (kompleksowe ocieplenie) budynków: Lwowska 65, Burtnicza 4, Szpitalna Doprowadzono lub rozpoczęto prace związane z doprowadzeniem centralnie ciepłej wody oraz remontem instalacji wody zimnej w budynkach przy ulicy: Pracy 4B, Szpitalna 39A, Szpitalna 54, Szpitalna 56, Reymonta 29, Reymonta 35, Reymonta 40 oraz Krasińskiego 25. Wykonano malowanie klatek schodowych w budynkach: Lwowska 59 (kl.v-ix), Zielone 23. Przeprowadzono generalny remont balkonów wraz z malowaniem elewacji od strony zachodniej budynku Szpitalna 58, Zielone 16A. Wykonano zadaszenia płyty nad ostatnią kondygnacją balkonów wraz z wymianą obróbek blacharskich i okuciem czół balkonów blachą powlekaną budynków: Zielone4, Zielone 8. Wykonano remont balkonów i loggii w budynkach: Kościuszki 4, Reymonta 31A, Reymonta 31, Zielone 4, Zielone 23 i Zielone

20 Wymieniono piony instalacji gazowej wraz z podejściem do lokali w klatkach budynku Szujskiego 31A. Wykonano remont instalacji elektrycznej w 17 budynkach (wymiana tablic, wymiana pionów, drzwiczek i skrzynek do tablic głównych, przystosowanie instalacji oraz obwodów administracyjnych do wyłączenia napięcia dla całego budynku przez wyłącznik p/pożarowy). Uporządkowano instalację teletechniczną (remont instalacji AIZ i domofonowej) w budynkach: Lwowska 59 kl. VII-IX, Szenwalda 4, Szenwalda 4A, Reymonta 29, Reymonta 31A, Wiejska 6, Lelewela 10. Wykonano remont kominów budynku Zielone 8. Wymieniono drzwi wejść do piwnic w budynkach: Ułańska 18, Szujskiego 31A, Rolnicza 12 i Lwowska 59 oraz okienek w maszynowniach dźwigów budynków: Lwowska 59 i Zielone 10, Wykonano mechaniczne czyszczenie elewacji ścian północnych budynków: Zielone 5, Zielone 6. Wymieniono włazy dachowe budynków: Zielone 6, Zielone 7, Zielone 8, Zielone 10, Zielone 20, Zielone 23, Zielone 24, Zielone 25, Zielone 26, Zielone 27, Zielone 28. Wykonano okładzinę granitową na schodach i podestach wejść do klatek schodowych budynku Lwowska 59. Wykonano remont rynien i rur spustowych: Zielone 3, Zielone 4, Zielone 5, Zielone 7, Zielone 10, Zielone 23, Zielone 26. Roboty brukarskie wykonano przy następujących nieruchomościach: wymieniono nawierzchnię chodnika z płytek od strony wschodniej budynku Szenwalda 4A wykonano 4 szt. miejsc postojowych dla samochodów osobowych przy budynku Rolnicza 10, kl. III-IV. przebudowano placyk gospodarczy przy altanie śmietnikowej dla budynków Zielone 4 oraz Zielone 6 wykonano remont chodnika przy pawilonie handlowym Wilsona 2. wymieniono nawierzchnię sięgaczy do klatek schodowych budynku Zielone 27 wykonano remont nawierzchni chodników przy kl. IV budynku Zielone 8. Na placach zabaw na os. Zielonym oraz os. Północ zamontowano nowoczesne urządzenia zabawowe. Kontynuowano wymianę wodomierzy na wodę zimną i ciepłą, których okres eksploatacji przekroczył 5 lat. W ramach wymiany legalizacyjnej wymieniono 1505 sztuk wodomierzy w 16 budynkach w tym: w ośmiu budynkach wodomierze standardowe Lwowska 65, Lwowska 67, Skowronków 6, Szpitalna 39A, Kościuszki 4, Ułańska 18, Ułańska 19 oraz Akacjowa 9; 20

21 w pozostałych budynkach - Zielone 5, Zielone9, Zielone 12, Zielone 13, Zielone 14, Wiejska 6 i Lelewela 1 - zamontowano wodomierze z odczytem radiowym. Wykonano legalizację ciepłomierzy mieszkaniowych w budynkach Zielone 13a i Zielone 20. Legalizacji poddano 66 sztuk ciepłomierzy. 7. PLANOWANE ZADANIA REMONTOWE I KONSERWACYJNE W ROKU 2017 Natomiast w roku bieżącym zgodnie zatwierdzonymi przez Radę Nadzorczą planem gospodarczo-finansowym oraz planem remontów i konserwacji w roku 2017 są realizowane miedzy innymi następujące zadania remontowe: Wykonywana jest modernizacja budynków, prowadzone są remonty oraz bieżąca konserwacja a w szczególności: Wykonywane są prace termomodernizacyjne (kompleksowe ocieplenie) na budynkach: Lwowska 67, Skowronków 6, Szpitalna 33, Akacjowa 9. Wykonywane są instalacje centralnie ciepłej wody oraz remontu instalacji wody zimnej w budynkach przy ulicy: Prostopadła 4, Rolnicza 10, Rolnicza 12, Szenwalda 4, Szenwalda 4A, Wilsona 13, Reymonta 31, Reymonta 31A, Reymonta 33, Wiejska6, Wiejska 8, Głowackiego 32-38, Lelewela 1, Lelewela 10, Kościuszki 4 oraz Akacjowa9. Malowanie klatek schodowych wykonywane jest lub planowane do wykonania w budynkach: Lwowska 65(wraz z położeniem płytek gresowych na parterach i antresoli), Zielone 3, Zielone 6 (kl. IV-IX) oraz Zielone 10 (wraz z likwidacją instalacji suchych pionów i wrzutni zsypowych na półpiętrach), Skowronków 6 (wraz z położeniem płytek gresowych na parterach), Reymonta 31, Reymonta 40 oraz Kościuszki 4. Generalny remont balkonów i loggii będzie realizowany w budynkach: Reymonta 29, Reymonta 31A, Reymonta 35, Głowackiego 32-38, Krasińskiego 25, Reymonta 33 (wraz z wykonaniem zadaszeń ostatnich kondygnacji mieszkań środkowych), Zielone 18 (wraz z dociepleniem ściany wschodniej). Wykonanie zadaszeń płyty nad ostatnią kondygnacją balkonów wraz z wymianą obróbek i okuciem czół balkonów blachą powlekaną budynków: Zielone 5, Zielone 6, Zielone 7, Zielone 8. Miejscowa reparacja tynków cienkowarstwowych na elewacji wraz z przemalowaniem elewacji przy wejściach do klatek Zielone 27 oraz naprawą elewacji na ścianie szczytowej wschodniej Zielone 28. Wykonanie projektu wyłączników pożarowych i ich montaż w budynkach: Lwowska 27,59,65,67,121 Pracy 4B, Burtnicza 4, Skowronków 6, 25-lecia PRL 7, Szpitalna 27-31, 33,37,39,39A,39B,54,56,58 Prostopadła 4, Zielone 23,24,25,26,27 i Zielone

22 Uporządkowanie instalacji teletechnicznych (remont instalacji AIZ i domofonowej) w budynkach: Prostopadła 4, Rolnicza 10, Rolnicza12, Szenwalda 4A, Reymonta 31A, Wiejska 6, Wiejska 8, Głowackiego 32-38, Lelewela 10, Kościuszki 4, Krasińskiego25. Przebudowa linii energetycznej na terenie budowy planowanego parkingu przy budynku Lwowska 59. Budowa parkingu przy ul. Lwowska 59 i Pracy 4B. Remont kominów budynków Zielone 4, Zielone5, Zielone 8 i Zielone 10. Remont pokrycia dachowego budynków Szenwalda 4 i Szenwalda 4A. Wymiana drzwi wejść do piwnic w budynku Głowackiego oraz okienek piwnicznych z zamontowaniem nawiewników ciśnieniowych w budynku Szenwalda 4. Wymiana wylewki w korytarzach piwnicznych budynków: Rolnicza 10 (kl. IV), Rolnicza 12 (kl. III) oraz Lwowska 121. Wymiana włazów dachowych budynków: Zielone 4, Zielone 5, Zielone 17 oraz Zielone18. Wymiana tablic elektrycznych w budynkach Zielone 2 i Zielone 3. Wymiana pionów elektrycznych zasilających lokale: Wiejska 6, Szenwalda 4A. Wykonanie remontu instalacji centralnego ogrzewania w budynku Akacjowa 9. Docieplenie maszynowni budynku Zielone 10. Wykonanie izolacji ścian piwnic z drenażem opaskowym budynku Akacjowa 9. Remont nawierzchni chodników po wschodniej stronie budynku Lwowska 59. Kontynuowanie wymiany wodomierzy na wodę zimną, których okres eksploatacji przekroczył 5 lat do wymiany jest 1200 sztuk wodomierzy w 8 budynkach. Ponadto w roku bieżącym prowadzone są zgodnie z art. 62 Prawa Budowlanego okresowe kontrole techniczne obiektów budowlanych w zakresie sprawdzenia stanu technicznego elementów obiektów narażonych na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektów, kontrole instalacji elektrycznej, piorunochronnej, gazowej i kominowej. O szczegółowych zakresach planowanych prac remontowych na rok 2017 dla każdego budynku informowaliśmy w Informacji Zarządu SM Jaskółka zamieszczonej w miesiącu grudniu 2016 w galotach ogłoszeniowych w każdej klatce schodowej. Tarnów, marzec 2017 r. Zarząd Spółdzielni 22