PROTOKÓŁ. Protokół z lustracji Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski

Transkrypt

1 PROTOKÓŁ Lustracji pełnej Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D w Warszawie ul. Zgrupowania Żmija nr 7, przeprowadzonej na podstawie art. 91 Ustawy Prawo Spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (Dz.U. z 2003 r. nr 188 poz z póź. zm.) oraz Instrukcji w sprawie lustracji organizacji spółdzielczych będącej załącznikiem do uchwały nr 16 Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej za okres od dnia r. do r. Lustrację przeprowadzili lustratorzy Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie: Tadeusz Nalepa posiadający uprawnienia lustracyjne nadane przez Krajową Radę Spółdzielczą oraz Wanda Sułek posiadająca uprawnienia lustracyjne nadane przez Krajową Radę Spółdzielczą. Lustracja przeprowadzona w dniach r. do roku w oparciu o upoważnienia KZRSM nr 31/2010 z dnia roku. Lustracja przeprowadzona na podstawie umowy zawartej pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową Piaski D a Krajowym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych w dniu 15 kwietnia 2010 roku. Zakres i tematyka lustracji obejmowały następujące zagadnienia: 1. Podstawy prawne i zakres działalności. 1

2 2. Organizacja wewnętrzna Spółdzielni, zatrudnienie i sprawy pracownicze. 3. Działalność organów samorządowych. 4. Zagadnienia członkowsko mieszkaniowe. 5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi. 6. Gospodarki remontowa. 7. Gospodarka finansowa. A. Sprawy organizacyjne. 1. W dniu rozpoczęcia lustracji odbyło się spotkanie Lustratorów z Zarządem, na którym omówiono sprawy organizacyjne oraz zakres i tematykę lustracji. Spotkanie z przedstawicielami Rady Nadzorczej tj. Komisją Rewizyjną odbyło się w dniu roku. 2. W czasie lustracji Spółdzielnie reprezentowali i wyjaśnień udzielali: Prezes Zarządu - Teresa Maria Kamińska Członek Zarządu - Janusz Wojtal, delegowany z Rady Nadzorczej do pełnienia funkcji w Zarządzie od r. do r. Wiceprezes ds. administracyjno-technicznych Andrzej Przygocki Główny Księgowy - Grażyna Gawrońska 3. Ostatnia lustracja pełna została przeprowadzona przez Krajową Radę Spółdzielczą w I kwartale 2007 roku. 2

3 Ocenę polustracyjną wraz z wnioskami przesłano pismem z dnia r. Walne Zgromadzenie SM Piaski D w dniu roku Uchwałą przyjęło wnioski polustracyjne do realizacji. Sprawozdanie z realizacji wniosków polustracyjnych nie zostało przesłane do Krajowej Rady Spółdzielczej. 4. Lustrację wpisano do książki ewidencji kontroli pod nr Ustalenia lustracji oparte są na stwierdzonych faktach wynikających z przedłożonych lustratorom dokumentów oraz wyjaśnień składanych przez członków Zarządu i pracowników Spółdzielni. W szczególności ustaleniom lustracji służyły: protokóły z posiedzeń organów samorządowych, regulaminy i inne wewnętrzne przepisy normujące pracę w Spółdzielni, sprawozdania z działalności organów samorządowych, sprawozdania finansowe (bilanse) za dany rok kalendarzowy w okresie , analiza planów i sprawozdań z ich wykonania, rejestr członków i inne rejestry dotyczące spraw członkowskomieszkaniowych, urnowy zawarte z dostawcami usług, urnowy zawarte z wykonawcami robót budowlanych. B. Ustalenia lustracji I. Zagadnienia organizacyjno-samorządowe. 3

4 Spółdzielnia Mieszkaniowa Piaski D wpisana jest w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem KRS w dniu r. Spółdzielnia Mieszkaniowa Piaski D powstała w wyniku podziału Nauczycielskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej na mocy Uchwały podziałowej Nr 2/200 1 Zebrania Przedstawicieli Członków z dnia I grudnia 2001r. oraz Uchwały Nr 9/2003 z dnia 28 czerwca 2003 roku (odpis aktualny z KRS z dnia r. stanowi załącznik nr 1 do protokołu). Spółdzielnia posiada; numer identyfikacyjny REGON nadany przez Wojewódzki Urząd Statystyczny, numer identyfikacji podatkowej NIP nadany przez Urząd Skarbowy Warszawa Bielany w dniu roku. Spółdzielnia nie złożyła wniosku o wpis NIP w Krajowym Rejestrze Sądowym, co jest naruszeniem art.82 ust.1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku (Dz.U. Nr 173 poz.1808). 2. W okresie objętym lustracją Spółdzielnia działała w oparciu o Statut uchwalony przez Walne Zgromadzenie SM Piaski D z dnia r., zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy Wydział XVI Gospodarczy w dniu r. W związku z wejściem w życie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku oraz późniejszymi zmianami w/w ustawy, przede wszystkim ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku (Dz.U. Nr 125, poz.873) o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw, statut Spółdzielni był w okresie objętym lustracją zmieniany: Uchwałą Nr 1/2008 z dnia 28 lutego 2008r., Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D. Zmiany zostały wpisane w Krajowym Rejestrze Sądowym na podstawie Postanowienia Sądu 4

5 Rejonowego dla m.st. Warszawy XIII Wydział KRS z dnia 23 czerwca 2008 roku, Uchwałą Nr 1/IX/2008 z dnia 18 września 2008r., Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D. Zmiany zostały wpisane w Krajowym Rejestrze Sądowym na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy XIII Wydział KRS z dnia 5 listopada 2008 roku. Analiza obowiązującego aktualnie Statutu wykazała niestaranność jego przygotowania i uchwalenia, dotyczy to między innymi takich przykładów jak: w 24 pkt. 2 Z wartości spółdzielczego prawa do lokalu lub miejsca postojowego potrąca się niewniesioną przez członka część wkładu budowlanego łącznie z nie wniesionymi kosztami remontu budynku poniesionymi przez Spółdzielnię i przypadającymi na jego lokal natomiast art. 17 pkt. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. z póź. zm. stwierdza Z wartości rynkowej lokali potrąca się niewniesioną przez osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Remont budynku finansowany jest z funduszu remontowego, który tworzony jest przez członków w ramach ustalonych odpisów i wpłacony jest do spółdzielni w ramach opłat eksploatacyjnych, w 39 pkt. 2 Statutu Zaległości byłego członka w opłatach eksploatacyjnych mogą być potrącane z części wkładu budowlanego. Poprawnie rozliczenia z tego tytułu formułuje zapis 24 pkt. 8 Statutu, 5

6 48 pkt. 2 Rada składa się z 8-12 członków wybranych spośród członków Spółdzielni zamieszkujących w domach Spółdzielni Ustawa Prawo Spółdzielcze w art.45 2 mówi wyłącznie o członkach Spółdzielni, niezależnie od zamieszkania w zasobach Spółdzielni, 52 pkt. 1 ust g Do kompetencji Zarządu należy ustalanie wysokości opłat za używanie lokali, kredytów oparciu kredytów zatwierdzone przez Radę stawki eksploatacyjne zapis niezrozumiały. 3. Celem działalności Spółdzielni jest zgodnie z 4 Statutu utrzymanie w należytym stanie technicznym i estetycznym majątku Spółdzielni oraz zaspokojenie innych potrzeb związanych z zamieszkaniem w domach Spółdzielni. 4. Według aktualnie obowiązującego Statutu rozgraniczenie kompetencji poszczególnych organów do ustalania norm wewnętrznych przedstawia się następująco: a) Walne Zgromadzenie posiadające decyzje i uchwały określone w 42, które są zgodne z art.38 ustawy - Prawo Spółdzielcze a ponadto: uchwala regulamin Rady Nadzorczej, b) Rada Nadzorcza uchwała ( głównie wg 49 Statutu): roczne plany gospodarczo - finansowe, ustalenie stawek eksploatacyjnych, nadzoruje i kontroluje działalność Zarządu Spółdzielni, uchwala strukturę Spółdzielni, dokonuje wyboru i odwoływania członków Zarządu, uchwala Regulamin działalności Zarządu, podejmuje uchwały dotyczące wykluczenia lub wykreślenia członków Spółdzielni. 6

7 c) Zarząd Spółdzielni jako organ wykonawczy nie ma w zasadzie kompetencji do uchwalania aktów normatywnych a jedynie w oparciu o 51 Statutu kieruje i prowadzi działalność gospodarczą Spółdzielni w ramach uchwalonych planów i wykonuje związane z tym czynności organizacyjne i finansowe. Zarząd nie uchwalił aktów normatywnych będących w jego zakresie takich jak: Regulamin gospodarki finansowej Spółdzielni i Instrukcji obiegu dokumentów oraz Regulamin zatrudnienia i wynagrodzenia pracowników. 5. Aktualnie obowiązujące w Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D regulaminy to: Regulamin Walnego Zgromadzenia, uchwalony na Walnym Zgromadzeniu Uchwałą Nr 1/VI/2008 w dniu roku, następnie po zmianie Statutu na Walnym Zgromadzeniu w dniu r., na Walnym Zgromadzeniu w dniu I r., dokonano korekty Regulaminu Walnego Zgromadzenia Uchwałą NR 1/VI/2009, Regulamin Rady Nadzorczej, uchwalony przez Walne Zgromadzenie Uchwałą Nr 3/2007 w dniu roku, Regulamin Zarządu, uchwalony przez Radę Nadzorczą Uchwałą Nr 4/2003 w dniu r., Regulamin wyboru w drodze konkursu członków Zarządu, uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu r., Uchwałą Nr 10/2007. Regulamin planowania i rozliczania kosztów gospodarki zasobami lokalowymi oraz kalkulowania opłat za używanie lokali, uchwalony przez Radę Nadzorczą Uchwałą Nr 25/2008 z dnia r., Regulamin udzielania zamówień na dostawę materiałów, części zamiennych, dóbr gotowych oraz wykonanie robót usług dla Spółdzielni 7

8 Mieszkaniowej Piaski D uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu r., Uchwałą Nr 27/2008, Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody, Uchwała Rady Nadzorczej Nr 23/2008 z dnia r., Regulamin rozliczania wody wodociągowej i ustalania opłat w lokalach, Uchwała Rady Nadzorczej Nr 25/2005 w dniu r., Regulamin użytkowania lokali i porządku domowego, uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu r., a następnie nowelizowany Uchwałą Rady Nr 20/2007 z dnia r. i Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 4/2009 z dnia r., Regulamin tworzenia funduszu społeczno - kulturalnego i gospodarowania jego środkami, uchwalony przez Radę Nadzorczą UchwałąNr9/2006 w dniu r. W toku lustracji poddano analizie obowiązujące regulaminy, pod kątem ich zgodności z aktualnie obowiązującym Statutem Spółdzielni. Ewentualne uwagi do regulaminów opisane zostały w odpowiednich rozdziałach protokółu lustracji. III. Działalność organów statutowych Zgodnie z treścią 41 Statutu organami Spółdzielni są: Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza, Protokół z lustracji Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski. D 8

9 Zarząd Spółdzielni, Tryb zwoływania posiedzeń organów Spółdzielni oraz zasady podejmowania uchwał przez organy Spółdzielni określa Statut oraz regulaminy tych organów. Ad. I. Walne Zgromadzenie Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółdzielni. Sposób zwoływania, podejmowania uchwał i kompetencje Walnego Zgromadzenia oraz wymogi w zakresie prowadzenia obrad zostały zapisane w Statucie w 42 do 47. Zgodnie z 43 Statutu Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd raz w roku nie później niż do 30 czerwca, a ponadto na żądanie: Rady Nadzorczej, lub na żądanie co najmniej l/10 liczby członków Spółdzielni W okresie objętym lustracją w Spółdzielni odbyły się następujące Walne Zgromadzenia: 1.1. W roku 2007 odbyły się dwa Walne Zgromadzenia: a) w dniu 30 marca 2007r.,- zwołane na wniosek członków Spółdzielni, na którym rozpatrywano sprawy i podjęto uchwały: uchwalono Regulamin obrad Walnego Zgromadzenia SM Piaski D, rozpatrzono sprawozdanie Rady Nadzorczej za okres październik 2006 do marca 2007, uchwalono Regulamin Rady Nadzorczej, odwołanie członków Rady Nadzorczej w związku z upływem kadencji, wyboru członków Rady Nadzorczej na kadencję rok. b) Walne Zgromadzenie w dniu 26 czerwca 2007r., miedzy innymi: zatwierdziło sprawozdanie Zarządu i sprawozdanie finansowe za rok 2006, udzieliło absolutorium Członkom Zarządu za 2006 rok W roku 2008 Walne Zgromadzenie zostało zwołane trzykrotnie w terminach: a) w dniu 28 i 29 lutego na którym rozpatrzono i dokonano zatwierdzenia między innymi: zmian w Statucie Spółdzielni, 9

10 odwołano trzech członków rady Nadzorczej, którzy złożyli rezygnację, dokonano wyboru nowych członków Rady Nadzorczej. b) w dniu 12 czerwca, na którym dokonano uchwalenia między innymi: regulaminu Walnego Zgromadzenia, zatwierdzenia sprawozdania Zarządu za 2007 rok oraz sprawozdania finansowego, przyjęcie sprawozdania Rady Nadzorczej, udzielenie absolutorium członkom Zarządu. c) w dniu 18 września na którym dokonano zmian w Statucie Spółdzielni W roku 2009 Walne Zgromadzenie zostało zwołane trzykrotnie w terminach: a) w dniu 4 lutego, na którym to wyrażono zgodę na zbycie całości udziałów SM Piaski D w prawie użytkowania wieczystego gruntu o pow m usytuowanego przy ul. Chmielnej gruntu o pow m usytuowanego przy ulicach Żeromskiego i Słodowiec, oraz zbycie całości udziałów SM Piaski D w spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego o pow. 974,28 m w budynku przy ul. Złotej 61 w Warszawie. b) w dniu 17 czerwca, na którym to: uchwalono regulamin Walnego Zgromadzenia, zatwierdzenia sprawozdania Zarządu oraz sprawozdania finansowego za rok 2008, przyjęto sprawozdanie Rady Nadzorczej za okres od czerwca 2008r., do maja 2009r., c) w dniu 22 października główny temat to uchwały w sprawie ustanowienia służebności drogi na działkach gruntu położonych przy ul. Zgrupowania Żmija oraz uchwałą w sprawie ustanowienia służebności przechodu i przejazdu do altanek śmietnikowych i pozostałej infrastruktury Spółdzielni. Frekwencja członków na Walnych Zgromadzeniach w latach kształtowała się w granicach od 10% do 20%. Liczba członków w poszczególnych latach wynosiła: w roku w roku w roku Na podstawie protokółów z Walnych Zgromadzeń a także dokumentacji załączonej do tych protokółów, lustracja stwierdza, że: 10

11 zgodnie z 43 Statutu zawiadomienia o czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia przekazywane były na piśmie w terminie statutowym, tj. 21 dni przed terminem posiedzenia Walnego Zgromadzenia, poprzez dostarczenie na adres domowy przez pracowników ochrony budynków. Odbiór zawiadomienia potwierdzają ich podpisy na pokwitowaniu odbioru. Do osób których nie zastano w domach zawiadomienia wysłano listami poleconymi. Komplet potwierdzeń odbioru znajduje się w dokumentach Walnego Zgromadzenia. W zawiadomieniu podaje się informację o wyłożeniu w biurze Spółdzielni wszystkich sprawozdań i projektów uchwał. Materiały pisane wyłożone w biurze Spółdzielni na Walne Zgromadzenie to: a) sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni, b) sprawozdanie finansowe (bilans, rachunek zysków i strat) za dany rok kalendarzowy (sprawozdawczy) c) sprawozdanie Rady Nadzorczej, d) projekty uchwał. Dokumentacja Walnych Zgromadzeń jest kompletna; listy obecności, materiały sprawozdawcze, bilans za dany rok, protokóły Komisji, karty do głosowania w czasie wyborów załączone są do protokółów i wraz z całą dokumentacją zgromadzoną w segregatorze oznaczonym datą Walnego Zgromadzenia, znajdują się w biurze Spółdzielni pod bezpośrednim nadzorem Prezesa Zarządu - p. Teresy Kamińskiej. Ad.2. Rada Nadzorcza Rada Nadzorcza w okresie objętym lustracją działała w oparciu o Statutu Spółdzielni. Rada Nadzorcza składa się z 8-12 członków wybieranych spośród członków Spółdzielni. Tryb obradowania i podejmowania uchwał i inne sprawy organizacyjne związane z pracą Rady Nadzorczej określa Regulamin Rady uchwalony przez Walne Zgromadzenie w dniu roku. Ostatnie wybory Rady Nadzorczej na kadencję 3 letnią dokonane były na Walnym Zgromadzeniu w dniu 30 marca 2007 roku (opisane szczegółowo w protokóle z poprzedniej lustracji). W okresie objętym obecną lustracją następowały częste odwoływania i powoływania kolejnych członków Rady Nadzorczej, bądź na skutek rezygnacji, bądź oddelegowania członków Rady Nadzorczej do Zarządu 11

12 Spółdzielni. Na podstawie aktualnego odpisu Krajowego Rejestru Sądowego z dnia r., Rada Nadzorcza składa się z 11 członków. Aktualny skład Rady Nadzorczej przedstawia się następująco: Przewodniczący Pan Wojciech Kamiński Z-ca Przewodniczącego Pani Danuta Napolska Sekretarz Pan Janusz Wojtal Przewodniczący Komisji Rewizyjnej Pan Ryszard Skrocki Przewodniczący Komisji Technicznej Pan Andrzej Reinhard Przewodniczący Komisji Samorządowej Pan Andrzej Groszkowski Członek Rady Pan Michał Cedroński Członek Rady Pan Zbigniew Marks Przewodniczący czasowej Komisji ds. regulaminów i strony internetowej Pan Edward Michalewski Członek Rady Pan Florian Sadkowski Członek Rady Pani Teresa Skórzewska Z dokumentacji pracy Rady wynika, że w okresie objętym lustracją organ ten odbył łącznie 32 protokołowane posiedzenia podjął 101 uchwał, z tego: 2007 r. odbyło się 15 posiedzeń - podjęto 38 uchwał, 2008 r. odbyło się 8 posiedzeń - podjęto 27 uchwał, 2009 r. odbyło się 9 posiedzeń - podjęto 36 uchwał, Tematem posiedzeń Rady Nadzorczej było między innymi: uchwalanie planów gospodarczo - finansowych Spółdzielni i remontów, analiza sprawozdań finansowych i rocznych wykonań planów, zatwierdzanie stawek opłat za lokale mieszkalne, miejsca postojowe, uchwalanie regulaminów wymienionych w Statucie, podejmowanie uchwał w sprawach wykreśleń bądź wykluczeń z grona członków, 12

13 bieżąca analiza działań Zarządu, czynne uczestniczenie w przeprowadzonych przetargach, rekomendowanie na Walne Zgromadzenie przyjęcia sprawozdania finansowego za dany rok oraz udzielenia absolutorium Członkom Zarządu, sprawy pozostałe należące do kompetencji tego organu. Zgodnie z 48 pkt 4 Statutu, członkowie Rady Nadzorczej pełnią swoje funkcje społecznie z tym, że za udział w posiedzeniach wypłacane jest członkom Rady wynagrodzenie w formie miesięcznego ryczałtu w następującej wysokości: przewodniczący Rady minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z 10 października 2002r., o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, członkowie Prezydium Rady Nadzorczej, oprócz przewodniczącego Rady 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, pozostali członkowie Rady Nadzorczej 1/20 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Zgodnie z zapisem 48 pkt. 4 Statutu Spółdzielnia ponosi koszty ubezpieczenia członków Rady od odpowiedzialności cywilnej. Wysokość sumy ubezpieczenia określa uchwała Walnego Zgromadzenia. W dokumentach Spółdzielni brak takiej uchwały oraz członkowi Rady Nadzorczej nie zostali ubezpieczeni. W latach objętych lustracją tj z tytułu wypłaconych ryczałtów poniesiono wydatki w następujących wielkościach: w roku ,78 PLN, w roku ,34 PLN, w roku ,80 PLN. W toku lustracji dokonano kontroli dokumentów dotyczących wypłat ryczałtów dla członków Rady za okres objęty lustracją. Lustracja wykazała prawidłowe udokumentowanie dokonywanych wypłat. Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu roku powołała Komisje Rady Nadzorczej SM Piaski D tj. rewizyjną techniczną i samorządową. Komisje Rady Nadzorczej są organami opiniodawczo- doradczymi. 13

14 1. Komisja Rewizyjna w składzie: Przewodniczący - Ryszard Skrocki Członek - Danuta Napolska Członek - Florian Sadkowski Członek - Teresa Skórzewska Członek - Janusz Wojtal W okresie objętym lustracją odbywała rocznie od 3 do 4 protokółowanych posiedzeń. Z pracy Komisji sporządzane są protokóły podpisywane przez Przewodniczącego Komisji. Tematyka posiedzeń Komisji dotyczyła miedzy innymi: oceny wykonania planów gospodarczo-finansowych, oceny założeń do opracowania rocznych planów gospodarczo finansowych, ocena zagadnień związanych z realizacją zadań remontowych, konserwacyjnych wykonywanych w zasobach Spółdzielni, w tym także badaniem funkcjonowania procedur w zakresie zgłoszeń przez członków usterek i awarii, analiza zadłużeń członków z tytułu opłat eksploatacyjnych. Zakres prowadzonych badań w okresie objętym lustracją przez Komisję Rewizyjną był zgodny z zakresem działania i kompetencji Rady Nadzorczej. 2. Komisja Techniczna, działająca w składzie: przewodniczący - Andrzej Reinhard członek - Zbigniew Marks członek - Florian Sadkowski. Komisja Techniczna nie prowadzi dokumentacji w formie protokołów, natomiast z przedstawionych dokumentów wynika, że członkowie Komisji: brali stały udział w rozwiązywaniu wspólnie z Zarządem problemów technicznych dotyczących remontów tarasów i balkonów, zabezpieczenia ścian garaży przed przeciekami, wykonanie innych prac związanych z remontem zasobów, 14

15 uczestniczyli w opracowaniu regulaminów: a) rozliczania kosztów ciepła za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, b) udzielania zamówień na dostawę materiałów, części zamiennych, wykonywania robót i usług dla Spółdzielni, brali udział w przetargach dotyczących wyboru wykonawców prac remontowych, opracowano procedury, określające zasady odbioru robót remontowobudowlanych. Ponadto praca komisji polegała między innymi na opiniowaniu wniosków i skarg mieszkańców dotyczących stanu technicznego budynków i urządzeń oraz brania udziału w przeglądach stanu technicznego zasobów Spółdzielni. 3. Komisja Samorządowa działająca w składzie: przewodniczący - Andrzej Groszkowski członek - Michał Cedroński członek - Wojciech Karmiński nie prowadzi dokumentacji w formie protokołów. Praca komisji polega miedzy innymi na opiniowaniu wniosków wpływających do Rady Nadzorczej oraz opiniowaniu opracowywanych regulaminów wewnętrznych Spółdzielni. Ze swej działalności Rada Nadzorcza składała sprawozdania na Walnych Zgromadzeniach. Sprawozdania te były przyjmowane i zatwierdzane uchwałą: nr 2/2007 z dnia 30 marca 2007 roku Walne Zgromadzenie przyjęło sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej za 2006 roku, nr 9/VI/2008 z dnia 12 września 2008 roku Walne Zgromadzenie przyjęło sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej za 2007 rok, nr 12/VI/2009 z dnia 17 czerwca 2009 roku Walne Zgromadzenie przyjęło sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej za 2008 rok. Dokumentacja pracy Rady jest kompletna (planowany porządek obrad, protokóły, uchwały, rejestr uchwał, materiały pisemne będące przedmiotem obrad, listy obecności, a także sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej za okres między Walnymi Zgromadzeniami) i przechowywana w biurze Spółdzielni pod nadzorem Pani Teresy Kamińskiej Prezesa Spółdzielni. Z dokumentacji z posiedzeń rady 15

16 Nadzorczej wynika, że jeżeli w porządku obrad znajduje się sprawa wykluczenia lub wykreślenia członka Spółdzielni z Rejestru Członków zainteresowana osoba jest powiadamiana o terminie i miejscu posiedzenia Rady, co jest zgodne ze statutem Spółdzielni. Ad.3. Zarząd Zarząd działał w oparciu o 51 do 57 Statutu Spółdzielni. Zarząd kieruje działalnością Spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Tryb zwoływania i odbywania posiedzeń Zarządu, podejmowanie uchwał został określony w Regulaminie Zarządu uchwalonym przez Radę Nadzorczą Uchwałą nr 4/2003 z dnia 24 listopada roku. Regulamin Zarządu powinien być dostosowany do aktualnie obowiązującego Statutu. Zapis 10 Regulaminu, że członkowie Zarządu działają zgodnie z zakresem obowiązków uchwalonych przez Radę Nadzorczą jest niezgodny z ustawą - art. 48 i 54 Prawo Spółdzielcze. Dokumentacja pracy Zarządu prowadzona jest prawidłowo. Protokoły posiedzeń ponumerowane w kolejności dat, podpisywane przez członków Zarządu. Z protokołów wynika, że w okresie objętym lustracją organ ten odbył łącznie 44 protokołowane posiedzenia i podjął 42 uchwały z tego: 2007 r. odbyło się 17 posiedzeń - podjęto 13 uchwał, 2008 r. odbyło się 15 posiedzeń - podjęto 14 uchwał, 2009 r. odbyło się 12 posiedzeń - podjęto 15 uchwał. Wg rocznych sprawozdań składanych na Walnych Zgromadzeniach Zarząd Spółdzielni zajmował się: sporządzaniem planów gospodarczo- finansowych, oraz analizą ich wykonania, podpisywaniem umów i zleceń z wykonawcami na wykonywane roboty remontowe, zwoływanie Walnych Zgromadzeń, sporządzanie rocznych sprawozdań z działalności Zarządu i przedstawianie ich na zebrania do zatwierdzenia w tym bilansu, sprawami znajdującymi się w Sądzie. Zarząd Spółdzielni w okresie objętym lustracją pracował w składzie: 16

17 Prezes Zarządu Pani Agnieszka Łukawska pełniąca tą funkcję od r. do l8.0l.2008r. (odwołanie Uchwałą nr 2/2008 Rady Nadzorczej), Członek Zarządu Pani Kazimiera Mróz-Banasiewicz, oddelegowana z Rady Nadzorczej (Uchwały nr 6/2007, nr 3/2008) do pełnienia funkcji od r. do r., i od r. do r., Wiceprezes Zarządu Pani Danuta Miszczuk, pełniąca tą funkcję od r. do r. Członek Zarządu Pani Teresa Skórzewska, oddelegowana z Rady Nadzorczej (Uchwałą nr 3/2008) do pełnienia funkcji od r. do r., Prezes Zarządu Pani Teresa Kamińska, pełniąca tą funkcję od r. nadal, Zastępca Prezesa Pan Andrzej Bryśkiewicz, pełniąca tą funkcję od r. do r., Członek Zarządu Pan Janusz Wojtal, oddelegowany z Rady Nadzorczej (Uchwałą nr 7/2010) do pełnienia funkcji od r. nadal. Członkowie Zarządu byli zgłaszani do wykreślenia i wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego /Dział 2 Rubryka I KRS/. Sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni za dany rok kalendarzowy przedkładane były na Walnych Zgromadzeniach i były zatwierdzane: w roku za rok uchwała nr: 1/2007 w roku za rok uchwała nr: 2/VI/2008 w roku za rok uchwała nr: 2/VI/2009 Ocena pracy Zarządu dokonywana byłą przez Radę Nadzorcza w okresie rocznym przez Walne Zgromadzenie. Zatrudnienie. W okresie objętym lustracją Rada Nadzorcza nie zatwierdzała struktury organizacyjnej. W Spółdzielni funkcjonuje zatwierdzony przez Radę Nadzorcza Uchwałą nr 11/2004 z dnia 7 stycznia 2004r., schemat struktury organizacyjnej. 17

18 Ze względu na fakt, że SM Piaski D jest Spółdzielnią eksploatacyjną obowiązujący schemat - struktury organizacyjnej zapewnia realizację zadań Spółdzielni. Ustalona w ramach struktury organizacyjnej wielkość zatrudnienia dostosowana jest do zadań danego okresu. Od roku 2007 do zatrudnienie w Spółdzielni wynosiło 3,3 etatu. Schemat struktury organizacyjnej stanowi załącznik nr 2 do Protokółu. W Spółdzielni uchwalany jest w planach gospodarczo- finansowych roczny fundusz płac, który wynosił: w roku ,- PLN w roku ,- PLN w roku ,- PLN Według danych finansowych fundusz płac brutto wynosił: w roku ,45 PLN, co stanowi 99,6% planu rocznego w roku ,71 PLN, co stanowi 103,5 % planu rocznego w roku ,9IPLN, co stanowi 101,0% planu rocznego. Wysokość funduszu płac zgodne są z decyzjami Rady Nadzorczej zawartymi w uchwałach, a podejmowane zgodnie z kompetencjami Rady ( 49 pkt. 1 Statutu Spółdzielni dot. uchwalania rocznych planów gospodarczofinansowych). Przeciętne miesięczne wynagrodzenia brutto funduszu płac wynosiło w roku ,85 PLN w roku ,3 5 PLN w roku ,74 PLN Częste zmiany w Zarządzie Spółdzielni z którymi zawarte były umowy o pracę powodowały, że osobom tym wypłacano ekwiwalenty za niewykorzystane urlopy co było jedną z przyczyn wzrostu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Spółdzielnia nie posiada Regulaminu dotyczącego zatrudnienia i wynagradzania pracowników. 18

19 Wynagrodzenia dla pracowników ustala Zarząd, a dla członków Zarządu - Rada Nadzorcza przy zawieraniu umów o pracę. Lustrator sprawdził prawidłowość wysokości wynagrodzenia za pracę członków Zarządu w wybranych drogą losową miesiącach (czerwiec 2007, wrzesień 2008, maj 2009r, grudzień 2009). Wynagrodzenia zgodne są z umowami o pracę i podjętymi Uchwałami przez Radę Nadzorczą. Dokonana kontrola akt osobowych pozwala stwierdzić, że dokumentacja osobowa prowadzona jest prawidłowo, przestrzegane są przepisy ustawodawstwa pracy w zakresie: przyjmowania i rozwiązywania umów o pracę. urlopów wypoczynkowych, posiadania właściwych przeszkoleń b.h.p, okresowych badań lekarskich, uprawnień budowlanych wymaganych na określonym stanowisku, W Spółdzielni prowadzone są roczne karty ewidencji obecności w pracy i lista obecności. Kompletność dokumentacji w aktach osobowych i jej przechowywanie zastrzeżeń nie budzą. IV. Zagadnienia członkowsko-mieszkaniowe. 1. Warunki przyjęcia w poczet członków, prawa i obowiązki członków reguluje rozdział II Statutu Członkowie Spółdzielni. Podejmowane decyzje w sprawach członkowskich ( przyjmowanie w poczet członków, wykreślenia, wykluczenia) uwzględniane są na bieżąco w Rejestrze Członków, a dokumentacja źródłowa w tych sprawach znajduje się w teczkach Akta Członkowskie. Wysokość wpisowego i udziału określa 12 pkt 1 i 2 Statutu Spółdzielni. Według prowadzonego zgodnie z wymogami art. 30 Ustawy Prawo Spółdzielcze Rejestru Członków, ilość członków na dzień roku wynosi 352. Spółdzielnia posiada w swoich zasobach 320 lokali. Struktura lokali przedstawia się następująco: własnościowe prawo do lokalu - 319, odrębna własność

20 Spółdzielnia prowadzi następujące rejestry: Rejestr członków w postaci książki prowadzony jest w sposób ciągły. Zawiera wszystkie niezbędne dane członkowskie zgodnie z wymogami Statutu Spółdzielni i Ustawy Prawo Spółdzielcze. Rejestr lokali dla których założono księgi wieczyste wg daty wpisu w Sądzie w Księgę Wieczystą. Rejestr prowadzony komputerowo. Rejestr miejsc w garażu podziemnym dla których założono księgi wieczyste wg daty wpisu w Sadzie w Księgę Wieczystą. Rejestr prowadzony komputerowo. Według danych sporządzonych przez pracownika prowadzącego dokumentację członkowską w okresie objętym lustracją tj. od do stan członków i zmiany jakie następowały przedstawiają się następująco: Lp. Wyszczególnienie Liczba członków ogółem Liczba lokali własnościowych Liczba dokonanych darowizn mieszkań (na podstawie aktów notarialnych) Liczba sprzedaży mieszkań ( na podstawie aktów notarialnych) 5. Liczba lokali mieszkalnych odrębna własność 6. Liczba miejsc postojowych odrębna własność 7. Liczba lokali posiadających księgę wieczystą x x 1 x x

21 Metodą wyrywkową dokonano sprawdzenia teczek członków posiadających w Rejestrze Członków nr 7, nr 145, nr I 83, nr 193, nr 248, nr 273. Lustracja stwierdziła, że w teczkach znajdują się: deklaracje członkowskie, które zawierają numer członkowski, datę przyjęcia w poczet członków, podpisy członków Zarządu, akty notarialne umów sprzedaży własnościowych praw do lokali i miejsc garażowych, akty notarialne darowizn własnościowych praw do lokali, postanowienia Sądu stwierdzającego nabycie spadki, inne dokumenty związane z członkostwem. 2.W toku lustracji ustalono przypadki, że członkowie Spółdzielni, którzy zbyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie byli wykreślani z Rejestru Członków. W toku lustracji sprawdzono, prawidłowość zbycia lokali i miejsc postojowych w stosunku do 25 przypadków. Dotyczy to następujących nr rejestru członkowskiego: nr rejestru 65 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 261 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 188 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 310 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 292 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 192 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 165 umowa notarialna darowizny r, nr rejestru 331 umowa notarialna darowizny r, nr rejestru 28 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 149 umowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 259 umowa notarialna darowizny r, nr rejestru 172 urnowa notarialna sprzedaży r, 21

22 nr rejestru 171 urnowa notarialna darowizny r, nr rejestru 103 urnowa notarialna darowizny r, nr rejestru 228 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 170 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 166 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 179, 308 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 267 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 288 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 85 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 215 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 370 urnowa notarialna sprzedaży r, nr rejestru 230 urnowa notarialna darowizny r, nr rejestru 275 urnowa notarialna sprzedaży r. Lustracja nie wnosi uwag do dokumentacji dotyczących czynności prawnych związanych ze zbyciem bądź darowizną spółdzielczych własnościowych prawdo lokali. Natorniast nie znajdowało uzasadnienia prawnego nie wykreślanie osób, które zbyły bądź darowały spółdzielcze własnościowe prawo do lokali z Rejestru Członków. Władze Spółdzielni powoływały się na zapis 17 pkt 2 d Statutu, który stwierdza, że wykreślenie może nastąpić gdy członek zbył prawo do lokalu a przy tym nie łączą go ze Spółdzielnią już żadne więzy gospodarcze lub majątkowe. Zarządy poprzednie uznając, że toczący się proces sądowy z Nauczycielską Spółdzielnią Budowlano - Mieszkaniową dotyczący rozliczenia kosztów budowy jest wystarczającym powodem nie wykreślenia z Rejestru Członków i uznania tych osób, że posiadają więzy majątkowe ze Spółdzielnią. Pismo jakie Spółdzielnia wystosowała do członków związane z rozliczeniem z Nauczycielską Spółdzielnią Budowlano- Mieszkaniową pomimo, że sprawa w dalszym ciągu jest rozpatrywana przez Sąd stanowi załącznik nr 3 do protokółu. 22

23 Obecny skład Zarządu wystąpił do Rady Nadzorczej z uzasadnionymi wnioskami o wykreślenie z Rejestru Członków Spółdzielni osób, które zbyły bądź darowały spółdzielcze prawo do lokalu i miejsca postojowego. Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu roku podjęła stosowne uchwały o skreśleniu tych osób z rejestru członkowskiego. Zarząd Spółdzielni działając z upoważnienia Przewodniczącego Rady Nadzorczej przesłał do wszystkich wykreślonych Uchwałę Rady Nadzorczej wraz z uzasadnieniem, jednocześnie informując o przysługującym prawie odwołania się do Walnego Zgromadzenia lub Sądu, stosownie do 19 ust 4 Statutu Spółdzielni. Jak wynika z dokumentacji źródłowej znajdującej się w aktach członkowskich zachowana została procedura wynikająca z 19 Statutu Spółdzielni dotycząca trybu skreślenia członka ze Spółdzielni. 3.Realizacja wniosków o przeniesienie własności lokali w odrębną własność. Realizacja postanowienia art. 42 i 43 Ustawy z I S grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych(z późniejszymi zmianami) rozpoczęta była przez Nauczycielską Spółdzielnię Mieszkaniową i kontynuowana przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D. Na podstawie uchwały Zarządu Spółdzielni nr 2/Odr/2004 z dnia 20 stycznia 2004r., która została zmieniona Uchwałą Zarządu Spółdzielni nr 3/Odr/2004 z dnia 24 czerwca 2004 roku zawarto w fon Aktu notarialnego (Repertorium A Nr 6307/2007 w dniu 21 grudnia 2007r.) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz członka Spółdzielni oraz umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego garażu i przeniesienia udziału w nim na rzecz członka Spółdzielni. 23

24 V. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Eksploatacja bieżąca Zasoby Spółdzielni tworzą zamknięte osiedle, składające się z budynków położonych w bliskiej odległości od siebie i stanowią jedną nieruchomość. Na dzień roku zasoby Spółdzielni stanowi 12 budynków w tym; 320 szt. - lokale mieszkalne w tym, 1 lokal mieszkalny odrębna własność, 229 szt. - miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym w tym 1 miejsce garażowe stanowiące odrębną własnością. Łączna powierzchnia użytkowa zasobów wynosi ,89m² w tym; lokali mieszkalnych o statusie własnościowym ,20m² odrębna własność 79,50m² miejsca postojowe w wielostanowiskowych garażach łączna powierzchnia 3.663,73m² w tym: 14,80m² miejsce postojowe odrębna własność. Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych ogrzewanych centralnie ,70m² Liczba lokali z indywidualnym opomiarowaniem zużycia ciepła, ciepłej i zimnej wody - 320szt. Budynki wyposażone są w instalacje: elektryczne, telekomunikacyjne, wodno kanalizacyjne, centralnego ogrzewania i ciepłej wody, gazowe, instalacje p.poż. system alarmowy, domofony. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi prowadzone jest bezpośrednio przez Zarząd Spółdzielni. Bezpośrednią obsługą zasobów zajmuje się Członek Zarządu Wiceprezes ds. administracyjno-technicznych. 24

25 Eksploatacja podstawowa obejmuje bieżącą działalność eksploatacyjną konserwacyjną oraz działalność remontową. Działalność eksploatacyjna bieżąca to działanie związane z zabezpieczeniem dostarczenia do budynków mediów takich jak: woda i kanalizacja, energia elektryczna, cieplna, gaz oraz wywozu nieczystości, ubezpieczenia majątku, utrzymania porządku i czystości, obsługa prawna i administracyjna. Do obsługi osiedla pod względem sanitarno - porządkowym zaangażowana była do roku firma Pani Krystyny Domańskiej a od roku Firma Sprzątająca Pani Dorota Mysiak z którą Spółdzielnia ma zawartą umowę na wykonanie tych prac w budynkach i na terenie zewnętrznym. Dla realizacji funkcji eksploatacji bieżącej zasobów mieszkaniowych Spółdzielnia ma zawarte umowy z przedsiębiorstwami komunalnymi i usługowymi na dostawę usług i tak: w zakresie dostaw mediów i usług 1. ze S.P.E.C umowa kompleksowa dostarczania ciepła z dnia r., wraz ze zleceniem na dostawę ciepła do obiektu zasilanego z węzła cieplnego rozliczanego wg wskazań układu pomiarowo rozliczeniowego. 2. z MPWiK m.st. Warszawy na usługi wodno-kanalizacyjne umowa nr z dnia roku. 3. z RWE STOEN S.A na dostawę energii elektrycznej (na budynki) umowy sprzedaży z dnia roku. 4. z Firmą Partner na wywóz nieczystości i odpadów z terenów zasobów Spółdzielni umowa nr 03/03/WA/2009 z dnia r. 25

26 5. z firmą Partner Rawicki i Perz Sp.J. umowa nr 117/2004 z dnia , aneksowana, ostatni aneks nr 2 z dnia r., na całodobową ochronę osiedla. w zakresie konserwacji urządzeń i instalacji 1. z firmą F.H.U Bramet umowa z dnia r., na konserwację ośmiu bram garażowych. Zakres czynności konserwacyjnych w zespole garaży stanowi załącznik nr 1 do umowy. 2. z Panem Marianem Litwiniukiem urnowa z dnia r., i aneks: - nr I z dnia r., na konserwacje instalacji domofonowych i urządzeń z tymi instalacjami współpracującymi. 3. z firmą Instalatorstwo Elektryczne Arkadiusz Kotarski umowa z dnia r., na konserwację instalacji elektrycznej w budynkach Spółdzielni. Zakres Konserwacji stanowi załącznik nr 1 do umowy. 4. z firmą Balbex Systemy Alarmowe umowa z dnia r. na konserwację i nadzór nad właściwym funkcjonowaniem systemu komputerowego sterowania monitoringiem bram garażowych, drzwi wejściowych do garaży oraz furtek wejściowych na teren osiedla. 5. z firmą KONE Sp. z o.o umowa do dnia r., a od dnia 0l r., umowa Nr 02/1(102/2010 z Firmą Lifi POL - na konserwację dźwigów. 6. z fintą Instalacje Sanitarne, Gazowe i Ogrzewania umowa z dnia r., rozwiązana w dniu 3l r., podpisana 26

27 nowa umowa Nr 6/2008 z dnia r. z Firmą Usługi Hydrauliczno-Gazowe na konserwację: instalacji wewnętrznej centralnego ogrzewania wraz z dwoma węzłami cieplnymi, instalacji wodni-kanalizacyjnej wraz z czterema hydroforniami w 12 budynkach, roczne przeglądy instalacji gazowej. Zakres czynności stanowi załącznik nr 1 do umowy. 7. z firmą FALARM Systemy Wykrywania Pożaru i włamań umowa z dnia r., na systemu wczesnego wykrywania pożaru oraz systemu wykrywania tlenku węgla w garażach. Wykaz czynności i prac wchodzących w skład konserwacji stanowi załącznik nr 1 do urnowy. Działalność konserwacyjna (usługi) to konserwacja instalacji w budynkach, która służy utrzymaniu sprawności technicznej urządzeń i instalacji. Prace konserwacyjne wykonywane są przez firmy, o których mowa wyżej. Lustrator zapoznał się z w/w umowami firm świadczących usługi w okresie badanym i stwierdza, że umowy precyzują zakres wzajemnych obowiązków firmy i Spółdzielni, wysokość wynagrodzenia i sposób zapłaty. W przypadku firm świadczących usługi w zakresie porządku, ochrony, konserwacji urządzeń i instalacji, a więc tam gdzie wynagrodzenie, opłaty mogą być negocjowane Zarząd zapewnił ochronę interesu Spółdzielni, precyzując dokładnie zakres usługi, częstotliwość ich wykonywania, wysokość stawek lub wysokość ryczałtu miesięcznego. W odniesieniu do pozostałych firm ( MPWiK, RWE STOEN, PGNiG, SPEC) ceny są urzędowe lub regulowane przez odpowiednie Urzędy państwowe. Lustrator dokonał przeglądu stanu techniczno-porządkowego i estetycznego zasobów mieszkaniowych. 27

28 Generalnie stwierdzić należy, że utrzymanie czystości i porządku w budynkach ( klatki schodowe, korytarze, windy, stanowiska garażowe) jest na dobrym poziomie. Stan utrzymania terenów zewnętrznych (drogi osiedlowe, chodniki, place zabaw), nie budzi zastrzeżeń; są pozamiatane, a tereny zielone zadbane. Zasoby Spółdzielni ubezpieczone są w UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeniowe S.A: ubezpieczenie mienia od ognia i innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Grunty Stan prawny gruntów pod istniejącą zabudową jest uregulowany na powierzchni m² gruntu działki o nr 20, 37/2, 37/3, 37/5, 37/6, 37/7, 38/1, 38/2 (wieczyste użytkowanie), na które to grunty Spółdzielnia posiada księgę wieczystą WA 1M/00l38970/0 założoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa oraz księgę wieczystą WA 1M / /2 działki o nr 37/7, 38/2. Spółdzielnia zgodnie z uchwałą podziałową posiada udziały w wysokości 12,5 8 % w prawie użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni: m oznaczonego jako dz.ew. nr 19/3 usytuowanego przy ul. Chmielnej, dla którego prowadzona jest KW , rn oznaczonego jako dz. Ew.39/I usytuowanego przy ul. Żeromskiego i Słowackiego (sprzedana w dniu 23 lipca 2009 roku na podstawie Aktu notarialnego Repertorium A nr 2979/2009) oraz udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu użytkowego o pow. użytkowej 974,28 m² w budynku przy ul. Złotej 61 w Warszawie, stanowiącym własność SBM Zachód. Koszty, dochody, wyniki gospodarki zasobami mieszkaniowymi Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmują: koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, 28

29 odpis na fundusz remontowy, eksploatacja dźwigów, koszty związane z gospodarką mediami (energia cieplna, woda i kanalizacja, gaz). Dochody gospodarki zasobami mieszkaniowymi uzyskiwane są poprzez; dochody od lokali mieszkalnych, dochody od miejsc postojowych. Wysokość planowanych kosztów i dochodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi była ustalana w rocznych planach gospodarczofinansowych Spółdzielni uchwalanych przez Radę Nadzorczą. W okresie objętym badaniem lustracyjnym plany uchwalane były w danym roku, i tak: rok 2007 Uchwała RN nr 9/2007 z dnia uchwalenia planu gospodarczo - finansowego, rok 2008 Uchwała RN nr 14/2008 z dnia uchwalenia planu gospodarczo - finansowego, rok 2009 Uchwała RN nr 1/2009 z dnia uchwalenia planu gospodarczo - finansowego. Na podstawie ewidencji księgowej i sprawozdań finansowych z lat koszty i wpływy gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły; 29

30 Koszty treść 2007 r r r. wynagrodzenia i narzuty , , ,34 zużycie materiałów 54567, , ,04 energia elektryczna 67082, , ,58 amortyzacja 5915, , ,09 podatki od nieruchomości 22765, , ,00 opłata za wieczyste użytk. gruntów , , ,63 dozór osiedla , , ,05 utrzymanie czystości i zieleni , , ,12 ubezpieczenie majątku 11349, , ,70 konserwacja 94442, , ,55 wywóz nieczystości 27620, , ,68 woda i kanalizacja , , ,91 pozostałe koszty 48687, , ,51 odpisy na fundusz remontowy , ,80 zakup energii cieplnej , , ,03 dźwigi 30141, , ,91 Przychody razem , , ,94 - z eksploatacji nieruchomości , , ,47 - z eksploatacji dźwigów 42240, , ,00 - energii cieplnej , , ,95 razem , , ,42 wynik za rok ,92* , ,48 *podatek dochodowy od osób prawnych wprowadzony od 0l r. wynosi 2.382,- PLN. a zatem wynik ostateczny z rozliczenia wynosi ,92 PLN. 30

31 Spółdzielnia naliczała odpis na fundusz remontowy, obciążając koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi zgodnie z art.6 pkt. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W okresie badanym wynik na działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi zamykał się: w 2007r. - nadwyżką przychodów nad kosztami, w 2008r. - nadwyżka kosztów nad przychodami, w 2009r. - nadwyżką przychodów nad kosztami i został przeniesiony na rozliczenia międzyokresowe do rozliczenia z członkami w roku następnym, zgodnie z art. 6 ust I Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd Spółdzielni zgodnie z 39 pkt 7 Statutu Spółdzielni prowadzi ewidencję kosztów i przychodów dla każdej nieruchomości, co jest zgodne z art. 4 ust. 4 w powiązaniu z art.6 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zasoby Spółdzielni stanowią jedną nieruchomość. Podejmowane Uchwały przez Radę Nadzorczą w sprawie zmiany stawek eksploatacyjnych nie zawierają w załączniku do Uchwały stanowiącej integralną część uchwały wyliczonych i uchwalonych stawek eksploatacyjnych. Przykład Uchwała Nr 15/2008 z dnia r., stanowi załącznik nr 4 do protokółu. Na podstawie pism kierowanych do członków Spółdzielni stawki opłat za lokale mieszkalne w latach w zasobach Spółdzielni przedstawiały się j.n.: media od 1.02 od 1.07 zw woda zimna (m³) 4,81 5,24 (+) 5,71 (+) 7,60 (+) b.z. cw woda ciepła (m³) 12,22 b.z. b.z. b.z. podgrzanie wody (osoba) 8,90 x x x x c.o. (GJ) 28,84 27,77 (-) b.z. b.z. b.z. dźwigi (lokal) 44,00 b.z. b.z. b.z. b.z. opłata stała c.o. (m²) 0,367 x x x x oplata stała c.w. (m²) x 0,496 0,40 (-) b.z. b.z. 31

32 odpis na fundusz remontowy (m²) 0,54 b.z. b.z. b.z. b.z. wywóz nieczystości (osobę) 3,70 b.z. 5,51 (+) 9,62 (+) b.z. domofon (lokal) 1,50 b.z. 1,54 (+) 2,20 (+) b.z. eksploatacja 2,58 b.z. 2,40 (-) 2,67 (+) b.z. wymiana skrzynek (lokal) x x x x x Jednostką rozliczeniową jest m lokal, osoba, wskazania urządzeń pomiarowych. Informacja powyższa wskazuje na zmianę niektórych składników opłat w okresie , wprowadzana zmiana stawki za zimną wodę to zmiana ceny 1 m³ przez MPWiK oraz zmiana stawki za energię elektryczną podyktowane zmianą cen przez RWE STOEN. Terminowość wnoszenia opłat Zaległości w opłatach eksploatacyjnych za lokale mieszkalne i miejsca postojowe w okresie objętym lustracja przedstawia poniższa tabela. Wyszczególnienie 2007 r r r. I Lok. mieszk., miejsca post , , ,85 1. roczny wymiar opłat 2. zaległości ogółem w tym: 42108, , ,44 - do 1 miesiąca 19910, , , miesiące 16293, , , miesięcy 3720, , ,00 powyżej 6 miesięcy 2183, , ,18 3. wskaźnik % zadłużenia (2:1) 2,30 5,33 9,49 Ze struktury zadłużenia wynika, że zwiększyły się zadłużenia bieżące w opłatach eksploatacyjnych na dzień r. w stosunku do r. o kwotę ,69 PLN ( ,44 PLN ,75 PLN). Wskaźnik zadłużenia na dzień r.,wynosi 9,49% i w stosunku do stanu na 31 grudnia 2007 roku zwiększył, się o 7,19 % (9,49-2,30). Zwiększenie nastąpiło na skutek dokonanego na dzień r., rozliczenia mediów. Wobec członków zalegających z opłatami powyżej 3 i 4 miesięcy Spółdzielnia stosuje następujące metody windykacji: monity o zapłatę należności, wezwanie do zapłaty i informacje o możliwości pisemnej ugody, 32

33 w przypadku braku reakcji na ostateczne wezwanie, sprawę kierowano na drogę postępowania sądowego o nakaz zapłaty. Spółdzielnia posiada wewnętrzne akty normatywne tj.: Regulamin rozliczania kosztów ciepła za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodą dla lokali mieszkalnych oraz części wspólnych w budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D, uchwalony przez Radę Nadzorczą Uchwałą Nr 23/2008 z dnia r., Regulamin planowania i rozliczania kosztów gospodarki zasobami lokalowymi oraz kalkulowania opłat za używanie lokalu w Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D uchwalony przez Radę Nadzorczą Uchwałą Nr 25/2008 z dnia r. W toku lustracji dokonano analizy prawidłowości zapisów pod kątem prawnym, a także merytorycznym. Stwierdzono, że większość zapisów nie odpowiada obowiązującym przepisom prawa, a także pozostaje wzajemnej sprzeczności z sobą. Wybrane częściowo przykłady z Regulaminu jak niżej: - zapis jednostki rozliczeniowe w 8, że jednostkami rozliczeniowymi poszczególnych kosztów jest lokal mieszkalny przy rozliczaniu kosztów remontu klatek schodowych, kosztów utrzymania eksploatacji oraz remontów wind jest niezgodny, gdyż zgodnie z obowiązującym prawem jednostką rozliczeniową jest 1 m² p.u., oraz z 40 Statutu Spółdzielni, - 9 pkt h - koszty ubezpieczenia pionów wodno kanalizacyjnych w lokalu, - niezrozumiały jest zapis w regulaminie 21 koszty konserwacji i przeglądów technicznych lokali ustala się na podstawie zawartych lub planowanych umów, określających powyższe koszty i dzieli zgodnie z przyjętą w umowie między Spółdzielnią a firmą świadczącą daną usługę, jednostką rozliczeniową(l lokal, l m² p.u.) zapis niejasny i wzajemnie się wykluczający, a takie przyjęcie 1 lokal jako jednostki rozliczeniowej niezgodny z ogólnie obowiązującymi zasadami i prawem, - brak uzasadnienia w 25 pkt 2 do zapisu, że koszty konserwacji elektrycznej w garażach ustala się jako 1/2 ogólnych kosztów konserwacji instalacji elektrycznej i rozdziela się proporcjonalnie do liczby miejsc postojowych. Lustracja stwierdza, że niektóre postanowienia Regulaminu nie dają prawidłowych możliwości ewidencyjno-rozliczeniowych służbom finansowo- księgowym Spółdzielni. 33

34 Podane wyżej przykłady i inne zapisy w Regulaminie planowania i rozliczania kosztów gospodarki zasobami lokalowymi oraz kalkulowania opłat za używanie lokalu w Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D, co do ich jasności i zgodności z prawem wskazują na potrzebę opracowania nowego regulaminu przy pomocy prawnej. VI. Gospodarka remontowa. Czynności nadzoru technicznego nad zasobami sprawowane są przez Wiceprezesa ds. technicznych posiadającego uprawnienia Inspektora nadzoru. Obecny Członek Zarządu ds. technicznych posiada właściwe uprawnienia budowlane, które między innymi umożliwiają prowadzenie nadzoru nad robotami budowlanymi wykonywanymi przez wykonawców. Niezależnie od uprawnień Członka Zarządu Spółdzielnia zatrudniła na umowę zlecenie inspektora nadzoru. Dokumentacja i czynności nadzoru technicznego prowadzone są zgodnie z wymogami art.62 i 64 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane ( z późniejszymi zmianami). Lustrator zapoznał się z Książkami Obiektu budowlanego, dla wybranych losowo budynków: budynek ul. Zgrupowania Żmija 1,1 A, 3, 3A, 7, 11, 13, 15. i stwierdza, że dokonywane wpisy potwierdzają realizację wymogów art. 62 w/w Ustawy, tj.: przeglądy techniczne coroczne (wentylacyjno-kominowe, instalacji gazowej, stanu technicznego budynku przeprowadzonego w 2007r., przez Komisję Techniczną Rady Nadzorczej i pracowników Sp-ni.), przeglądy 5-cio letnie (przegląd stanu technicznego budynków w luty 2006 roku). Protokół z lustracji Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski. Dane w/w zawarte są w Dz. VI i VII Książki obiektu budowlanego. W 2009 roku zostały wykonane przeglądy techniczne i konserwacja bieżąca podręcznego sprzętu gaśniczego oraz pomiar instalacji wodociągowej, przeciwpożarowej wewnętrznej. W dokumentach Spółdzielni znajduje się świadectwo badania węża hydrantowego. Roboty remontowe i modernizacyjne w danym obiekcie wpisane są w Dz. IX Książki obiektu. Kontrola (badanie) funkcjonowania i bezpieczeństwa dźwigów dokonywana jest przez Urząd Dozoru Technicznego i wpisywana jest w Książkę Rewizji Dźwigów. Przeglądów specjalistycznych dokonywały osoby upoważnione, posiadające stosowne uprawnienia. 34