Wstęp. Ustawa z r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm.; t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). 3

Transkrypt

1 Na płaszczyźnie prawa cywilnego w wielu wypadkach występuje wielość podmiotów w stosunku do jednego prawa. Podstawową instytucją stosunku wielopodmiotowego w prawie rzeczowym jest współwłasność. W myśl art. 196 KC wyróżnia się dwie formy współwłasności: współwłasność łączną oraz współwłasność w częściach ułamkowych. Podział ten okazuje się jednak niewystarczający, co powoduje, że w ramach współwłasności w częściach ułamkowych wymienia się jej podtypy, takie jak: współwłasność przymusową związaną z instytucją odrębnej własności lokalu, współwłasność wspólnot gruntowych czy też współwłasność przedmiotów należących do spadku. Kształtuje się je z uwagi na to, że charakteryzują je cechy odmienne od cech typowej współwłasności w częściach ułamkowych. Jedną z istotnych cech współwłasności w częściach ułamkowych jest to, że uznawana jest ona za stan przejściowy i dlatego każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie, może żądać jej zniesienia. W sytuacji, w której współwłaściciele nie są w stanie współdziałać ze sobą, zawsze mogą rozwiązać łączącą ich więź. Cecha ta nie występuje jednak w tzw. współwłasności przymusowej, czyli takiej, której zniesienie jest niedopuszczalne. Współwłasność taka musi trwać przez cały czas trwania stosunku prawnego będącego jej podstawą. Taki typ współwłasności występuje obecnie w prawie polskim w kilku przypadkach 1, a w szczególności jako konsekwencja ustanowienia odrębnej własności lokalu. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu, powstaje bowiem z mocy prawa, nieruchomość wspólna właścicieli lokali objęta współwłasnością. Współwłasność ta, łącząca właścicieli lokali, jest stosunkiem trwałym i nieodłącznym od własności lokalu. Poszczególni właściciele lokali skazani są więc na przymus współistnienia i współdziałania dopóty, dopóki pozostają właścicielami lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje zatem powstanie skomplikowanej struktury stosunków własnościowych zachodzących pomiędzy właścicielami. Splatają się tu prawa i obowiązki poszczególnych podmiotów jako właścicieli lokali z ich prawami i obowiązkami jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Ta skomplikowana struktura, tworząca instytucję odrębnej własności lokalu stanowi przedmiot znacznej liczby opracowań, jednak w niewielu wypadkach zawarte są w nich pogłębione rozważania na temat samego pojęcia nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jak też charakteru jej współwłasności. Zarówno jednak sama nieruchomość wspólna 1 Współwłasność przymusowa występuje przy współwłasności wspólnot gruntowych zgodnie z ustawą z r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. z 1963 r. Nr 28, poz. 169 ze zm.). Występuje też w odniesieniu do nieruchomości lub ich części, na których znajdują się cmentarze grzebalne użytkowane wspólnie przez Kościół Katolicki Mariawitów i Kościół Starokatolicki Mariawitów, które to nieruchomości stają się z mocy prawa ich współwłasnością. Zob. ustawa z r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego Mariawitów w Rzeczpospolitej Polskiej oraz ustawa z r. o stosunku Państwa do Kościoła Starokatolickiego Mariawitów w Rzeczpospolitej Polskiej (Dz.U. z 1997 r. Nr 41, poz. 252 i 253). LIX

2 właścicieli lokali, jak też charakter i kształt współwłasności łączącej właścicieli lokali zasługuje na zwrócenie baczniejszej uwagi. Staną się one zatem przedmiotem badań niniejszej pracy. Analiza praw i obowiązków poszczególnych podmiotów jako współwłaścicieli i ich wewnętrzna więź o charakterze materialno-prawnym, należąc do istoty współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, skłania bowiem do poszukiwania odpowiedzi na pytanie, czy współwłasność nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w rzeczywistości stanowi podtyp współwłasności w częściach ułamkowych. Narzuca także pytanie o kształt i charakter nieruchomości stanowiącej przedmiot tej współwłasności, a zatem m.in. pytanie czy pojęcie nieruchomości wspólnej właścicieli lokali mieści się w zakresie art. 46 KC. Ze wstępnie postawionej hipotezy wynika, że zarówno stosunek współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali jest szczególnym stosunkiem współwłasności, jak i szczególny jest jej przedmiot. Zasygnalizowanym założeniom badawczym odpowiada też sam tytuł pracy. Odzwierciedla on bowiem zakreślone hipotezy badawcze sygnalizując odmienność samej nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jak i charakteru wspólności prawa do tej nieruchomości, od innych nieruchomości objętych współwłasnością, a zatem od każdej innej nieruchomości wspólnej. Konsekwentnie też w całej pracy pojęcie nieruchomości wspólnej przysługującej właścicielom lokali określane zostało jako nieruchomość wspólna właścicieli lokali (nieruchomość wspólna w.l.). Zakreślony powyżej przedmiot dociekań wymagał nie tylko dogmatycznej wykładni aktualnego ustawodawstwa, ale też prowadzenia rozważań przy podejściu systemowym i funkcjonalnym. Konieczne było także uwzględnienie różnego rodzaju czynników z przeszłości wpływających na obecny kształt analizowanych unormowań, co zdeterminowało badania nad rozwojem tytułowej instytucji także w aspekcie historycznym. Współwłasność nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jak i sama ta nieruchomość stanowią zagadnienie warte zauważenia i poddania analizie również z uwagi na to, że instytucja odrębnej własności lokalu jest obecnie w Polsce ogromnie popularna. Już od lat 90. XX w. zapoczątkowany został trend uwłaszczeniowy w dziedzinie stosunków mieszkaniowych polegający na wyprzedaży, na preferencyjnych warunkach, mieszkań z zasobu publicznego a zwłaszcza państwowego. W tym też okresie instytucja odrębnej własności lokalu ponownie doczekała się samodzielnej regulacji zawartej w ustawie o własności lokali z 1994 r. 2, a jej konstytucyjne poparcie odnaleźć można w treści art. 75 Konstytucji RP z 1997 r. 3, który nakazuje władzom publicznym popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. W tym kierunku podążył też ustawodawca wprowadzając ustawę z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 4, która w szerokim zakresie dopuściła ustanawianie własności lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe, zarówno na rzecz swoich członków, jak i osób niebędących członkami spółdzielni 5. Popularyzacja instytucji 2 Ustawa z r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm.; t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). 3 Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.). 4 Ustawa z r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz ze zm.). 5 Istniejące od lat 90. unormowania przewidujące sprzedaż mieszkań na preferencyjnych warunkach rozszerzano w latach następnych o kolejne, w myśl kształtującego się poglądu o konieczności uwłaszczenia dotychczasowych najemców, w tym głównie najemców dawnych mieszkań zakładowych. Ponadto, w 2011 r. wprowadzono regulacje umożliwiające wyodrębnianie na własność lokali LX

3 odrębnej własności lokalu zaowocowała tym, że obecnie ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać dokonane w każdym budynku, bez względu na to czyją jest on własnością. Tak szerokie zastosowanie instytucji wiąże się jednak z pytaniem czy wyodrębnienie własności lokalu, w każdym przypadku związane będzie z takimi samymi prawami przysługującymi właścicielom lokali, w szczególności jako współwłaścicielom nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Powyżej przedstawione pytanie stanie się zatem następnym celem badawczym. Z kolejnej, wstępnie postawionej hipotezy wynika, że pozycja prawna właścicieli lokali będzie różna w zależności od tego, czy odrębna własność lokalu ustanowiona zostanie w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej czy też w budynku innego podmiotu. Tak zarysowana hipoteza również wymaga odniesień historycznych umożliwiających określenie roli przypisanej spółdzielniom mieszkaniowym przed transformacją ustrojową i jej wpływu na działania współczesnego ustawodawcy. Wskazane powyższej hipotezy badawcze wymagały zatem, w pierwszej kolejności, przedstawienia rozwoju instytucji nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w aspekcie historycznym. Z uwagi na to, że związana jest ona nierozłącznie z pojęciem odrębnej własności lokalu, jako zawierającego w swej treści własność lokalu oraz współwłasność nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, analiza historyczna oparta została o usystematyzowanie kształtowania się instytucji odrębnej własności lokalu. Szczególna uwaga, po przedstawieniu rysu rozwoju tej instytucji na świecie, skupiona została w tej części pracy na rozwoju instytucji odrębnej własności lokalu na ziemiach polskich. Opracowanie to bowiem z założenia nie stanowi pracy prawno-porównawczej i dlatego też rozwiązania zawarte w innych systemach prawnych tworzą jedynie sygnalizowane tło rozważań. Uzasadnione jest to z uwagi na to, że zarówno sam proces kształtowania się omawianych instytucji jak i obowiązujące regulacje występujące w innych systemach prawnych, stanowią odzwierciedlenie odmiennej rzeczywistości historycznej, gospodarczej i społecznej. Stan rzeczy istniejący w Polsce nie jest porównywalny z jakąkolwiek sytuacją występującą w krajach, w których nieprzerwanie obowiązywały na rynku mieszkaniowym klasyczne mechanizmy prawne. Specyficzna polityka mieszkaniowa, prowadzona w Polsce przez dziesięciolecia, doprowadziła do kształtowania się mechanizmu przerzucenia na prywatnych właścicieli nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowych, obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, prowadząc wraz z innymi jeszcze czynnikami ustrojowymi i gospodarczymi do niespotykanej np. w krajach Europy Zachodniej degradacji substancji mieszkaniowej, której skutki dotykały i dotykają właścicieli 6. Dlatego też zarówno część historyczna, jak i dalsze wywody koncentrować się będą na instytucji nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jak i współwłasności tej nieruchomości w świetle rozwiązań prawa polskiego. Szczegółowe przedstawienie historii rozwoju instytucji wydaje się uzasadnione nie tylko z uwagi na to, że umożliwia zrozumienie istniejących rozwiązań prawnych stanowiących niekiedy pokłosie zaszłości historycznych, ale też z uwagi na to, że brak jest szczegółowego opracowania tego zagadnienia. Dodatkowo, przedstawiony obraz mieszkalnych w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Zob. ustawa z r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2011 r. Nr 201, poz. 1180). 6 Z uzasadnienia wyr. TK z r. K 4/05 (Dz.U. z 2005 r. Nr 69, poz. 626). LXI

4 instytucji odrębnej własności lokalu, kształtowany w Polsce w znacznej mierze normami prawa mieszkaniowego, stanowi uzewnętrznienie tezy, że ówczesna polityka mieszkaniowa zniweczyła idee własności. Zobrazowanie powyższego wymaga zatem przedstawienia rozwoju instytucji odrębnej własności lokalu z uwzględnieniem regulacji rozproszonych w różnych aktach normatywnych, oddziaływujących na kształt tej instytucji. Pozwoli to też na ocenę czy obecny ustawodawca realizuje konstytucyjne normy ochrony własności, która w szerokim (konstytucyjnym) znaczeniu polega również na obowiązku dla ustawodawcy zwykłego ustanawiania odpowiednich procedur i reguł, które chronić mają uprawnienia właścicieli, w tym ich rzeczywisty wpływ na sprawowanie zarządu ich mieniem. Odzwierciedlenie realizacji idei własności odnaleźć miało swój wyraz w ustawie o własności lokali z 1994 r. Miała ona stanowić całościową regulację instytucji odrębnej własności lokalu dostosowaną do reguł gospodarki rynkowej i gwarantującą realizację prawa własności przysługującego właścicielom lokali. Weryfikacja tej właśnie idei realizacji prawa własności, w tym własności przysługującej właścicielom lokali do nieruchomości wspólnej jak i jej kształtu, zdeterminowały przedmiot badań czynionych w kolejnych częściach pracy, koncentrując się na analizie współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Zważywszy jednak, że obecnie konstrukcja odrębnej własności lokalu może przybrać formę połączenia trzech praw: własności lokalu, współwłasności budynku i innych urządzeń które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz współużytkowania wieczystego gruntu 7, rozważania dotyczące tak zmodyfikowanej instytucji odrębnej własności lokalu i rodzące się na tym tle problemy zostały przedstawione w części pracy zawierającej analizę modeli konstrukcji odrębnej własności lokalu. Ta właśnie część stanowi równocześnie początek głównego trzonu pracy przedstawiającego zagadnienia związane z instytucją nieruchomości wspólnej właścicieli lokali jak też z współwłasnością tej nieruchomości. W pierwszej kolejności analizie poddana została tu problematyka nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Punktem wyjścia stała się zasygnalizowana już wcześniej prezentacja podstawowych modeli konstrukcji odrębnej własności lokalu. Następnie przy uwzględnieniu modelu dualistycznego przyjętego przez polskiego ustawodawcę przedstawione zostały zagadnienia powstania, jak i ustania wspólnego prawa właścicieli lokali do nieruchomości wspólnej i przedmiotu tego wspólnego prawa. Nieruchomość wspólna właścicieli lokali kształtuje się bowiem z chwilą powstania wspólnego do niej prawa. W kolejnej części, szczegółowej analizie poddany został zakres przedmiotowy tej nieruchomości i dopuszczalne formy jej obciążania. Zaprezentowane zagadnienia pozwalają na ocenę specyfiki tego rodzaju nieruchomości w świetle katalogu zawartego w treści 7 W sytuacji, w której odrębna własność lokali zostaje wyodrębniona w budynku stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności, gdzie grunt ten oddany został w użytkowanie wieczyste, części budynku i inne urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali stanowią współwłasność właścicieli lokali. Nie może jednak stać się przedmiotem współwłasności właścicieli lokali grunt, na którym wzniesiony jest budynek jak też grunt związany z korzystaniem z tego budynku. Mogą one stać się jedynie przedmiotem współużytkowania wieczystego właścicieli poszczególnych lokali. Powstaje tu przeto wspólność różnych praw. Wspólność taka powstaje także w sytuacji, gdy następuje sukcesywne wyodrębnianie odrębnej własności lokali w budynku Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przy równoczesnym oddawaniu w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie. LXII

5 art. 46 KC i ukazują skale problemów natury teoretycznej i praktycznej, pojawiających się na tle tej instytucji. Przedstawienie zagadnień związanych z istotą nieruchomości wspólnej właścicieli lokali umożliwiło przejście do analizy samego stosunku współwłasności tej nieruchomości. Należało tu zwrócić uwagę nie tylko na ocenę charakteru prawnego tego stosunku, ale też na wyróżniający ją zakres podmiotowy. Poczynione badania objęły też treść praw przysługujących współwłaścicielom nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Przeprowadzone one zostały w taki sposób, aby umożliwić weryfikację hipotezy o niejednolitej pozycji prawnej współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (właścicieli lokali), która uzależniona jest od tego czy wyodrębnienia lokalu dokonano w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej czy też w budynku innego podmiotu. Zaprezentowane w pracy analizy, umożliwić miały weryfikację postawionych hipotez badawczych i uzasadnienie tezy stanowiącej jeden z wniosków de lege ferenda, o konieczności poświęcenia większej uwagi instytucji odrębnej własności lokalu 8 poprzez nadanie jej jednolitego kształtu, a zatem stworzenia jednolitego modelu instytucji odrębnej własności lokalu. Modelu zawierającego, w każdym przypadku 9, jednolity katalog praw i obowiązków przysługujących podmiotom występującym jako właściciele lokali oraz jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Modelu, stanowiącego zespół regulacji nie tylko nieróżnicujących pozycji prawnej współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, ale też zgodnego z konstytucyjnym rozumieniem prawa własności i jego ochrony. Modelu, uwzględniającego specyfikę współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali oraz jej przedmiotu. Zasadność dokonania zmian legislacyjnych wyrażona została nie tylko w treści podsumowania pracy zawierającej szereg wniosków de lege ferenda. Sformułowane zostały one przede wszystkim w związku z przedstawianiem poszczególnych zagadnień. W wielu wypadkach stanowią one wynik poszukiwania rozwiązań problemów narosłych wokół instytucji odrębnej własności lokalu, a w szczególności współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. Budzą one żywe zainteresowanie zarówno w nauce prawa, orzecznictwie, jak i w praktyce. Problemy te nie są jednak owocem lat ostatnich. Wiele z nich towarzyszy tej instytucji od początku jej zaistnienia w systemie prawa polskiego. Przedstawiciele doktryny, jak i judykatury stawiając im czoło wciąż szukają prawidłowych rozwiązań i prawidłowej interpretacji niejednoznacznych regulacji. Istotne stało się zatem zwrócenie uwagi na wiele inspirujących, choć często rozbieżnych poglądów wypowiedzianych w doktrynie i judykaturze w ciągu ostatnich dziesięcioleci. Taki stan rzeczy przyczynił się też do doboru literatury. Na koniec, zauważyć również należy, że zarówno doktryna, judykatura, jak i sam ustawodawca posługują się różnym zakresem pojęciowym. De lege ferenda wymaga on ujednolicenia w całym systemie prawa, de lege lata wymaga niekiedy przyjęcia tożsamości pojęć, przykładowo takich jak lokal użytkowy i lokal o innym przeznaczeniu czy też własność lokalu i odrębna własność lokalu. 8 W szczególności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali. 9 Bez względu na to czy odrębna własność lokalu ustanowiona zostanie w budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej czy też innego podmiotu. LXIII