POPYT I POTRZEBY MIESZKANIOWE NA PRZYKŁADZIE PYRZYC UJĘCIE STATYSTYCZNE

Transkrypt

1 ZESZYTY NAUKOWE UNIWERSYTETU SZCZECIŃSKIEGO NR 450 PRACE KATEDRY EKONOMETRII I STATYSTYKI NR MIROSŁAWA GAZIŃSKA IWONA FORYŚ ANNA GDAKOWICZ Uniwersytet Szczeciński POPYT I POTRZEBY MIESZKANIOWE NA PRZYKŁADZIE PYRZYC UJĘCIE STATYSTYCZNE Wstęp Mieszkanie w szerokim ujęciu jest traktowane w literaturze przedmiotu 1 jako obudowana przestrzeń, zaspokajająca potrzeby mieszkańców, przy czym potrzeby mieszkańców naleŝy interpretować jako podstawowe (mieszkanie słuŝy do zaspokojenia potrzeb bytowych) i ponadpodstawowe (samorealizacja, odpoczynek, rozrywka itp.). Taką rolę odgrywają róŝne przestrzenie, zarówno w budownictwie indywidualnym (domy jednorodzinne, dwurodzinne) jak i mieszkania w budynkach wielorodzinnych. PoniewaŜ potrzeby mieszkaniowe mają charakter subiektywny, wynikają z indywidualnych preferencji, dlatego oczekiwania co do zajmowanych powierzchni są odmienne. Podobne mieszkania w róŝny sposób zaspokajają potrzeby, zarówno podstawowe jak i ponadpodstawowe. Preferencje te zmieniają się wraz z upływem czasu (zmian struktury mieszkańców według wieku lub struktury gospodarstwa domowego), w wyniku postępu technologicznego (zmienia się standard podstawowy mieszkań), zmiany statusu majątkowego (wyŝsze dochody, podnoszenie komfortu zamieszkiwania, prestiŝ związany 1 Zob. [1].

2 142 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz z posiadanym standardem mieszkania) i stylu Ŝycia (informatyzacja powoduje, Ŝe wiele osób wykonuje swoją pracę we własnym mieszkaniu, wyposaŝonym w dostęp do Internetu, tym samym wydłuŝając przeciętny dobowy czas pobytu w mieszkaniu). Mieszkanie zaspokaja oczekiwania zamieszkującego w nim gospodarstwa domowego, jeśli wszystkie osoby zrealizują swoje subiektywne potrzeby bez wchodzenia w konflikt z potrzebami pozostałych domowników 2. Suma potrzeb poszczególnych mieszkańców to potrzeba mieszkaniowa gospodarstwa domowego, a suma potrzeb gospodarstw domowych jest przesłanką szacowania potrzeb mieszkaniowych na danym rynku. Inne potrzeby generuje gospodarstwo domowe wielopokoleniowe, a inne małe gospodarstwo domowe, na przykład jedno- lub dwuosobowe. Nie nale- Ŝy równieŝ zapominać, Ŝe na rynku moŝna obiektywnie szacować potrzeby mieszkaniowe dotyczące pewnych standardów zaspokajania przez mieszkania potrzeb bytowych zajmujących je mieszkańców, czyli tak zwane minimalne potrzeby. Potrzeby ponadpodstawowe są trudniejsze do oszacowania, gdyŝ zmieniają się wraz z poziomem rozwoju kulturowego jednostki, wzrostem dochodów, charakterem wykonywanej pracy czy elementami mody, chęcią dostosowania się do pewnych kanonów obowiązujących w danym środowisku lokalnym. Indywidualne potrzeby mieszkaniowe, poparte moŝliwościami finansowymi ich zrealizowania, wyznaczają indywidualny popyt na mieszkania, a ich suma popyt na danym rynku. Popyt mieszkaniowy jest równieŝ określany w literaturze 3 mianem popytu efektywnego, w odróŝnieniu od popytu potencjalnego, utoŝsamianego z potrzebami. W dalszych rozwaŝaniach zrealizowany popyt na rynku mieszkaniowym jest traktowany jako popyt efektywny, natomiast potrzeby mieszkaniowe (podstawowe) jako popyt potencjalny. Analiza popytu ponadpodstawowego jest przedmiotem odrębnych rozwaŝań, popartych badaniami ankietowymi. 2 Por. definicja wg ibidem. 3 Zob. [3].

3 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc Celem artykułu jest zbadanie popytu na mieszkania w kontekście potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych w Pyrzycach w województwie zachodniopomorskim, z uwzględnieniem czynników determinujących wspomniane zjawiska. 1. Mierniki popytu efektywnego i potrzeb mieszkaniowych Potrzeby mieszkaniowe w przedstawionym ujęciu są uzaleŝnione od kilku czynników, w tym przede wszystkim od struktury wiekowej i liczby osób zamieszkujących gospodarstwo domowe. Z punktu widzenia zaspokojenia podstawowych potrzeb bytowych (sen, utrzymanie higieny, przygotowanie i spoŝywanie posiłków czy odpoczynek), im więcej osób we wspólnym gospodarstwie domowym, tym większe zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkaniową. Analizując strukturę gospodarstw domowych (rodzin) według wieku, naleŝy zwrócić uwagę na wiek rodziców oraz liczbę, wiek i płeć dzieci we wspólnym gospodarstwie, poniewaŝ generuje to potrzeby na dodatkowe, samodzielne pomieszczenia. Dochód, którym rozporządzają gospodarstwa domowe, oszczędności lub zdolność kredytowa są warunkiem niezbędnym do przekształcenia zgłaszanych potrzeb indywidualnych w efektywny popyt. Jego wyrazem na rynku są zrealizowane transakcje mieszkaniowe chodzi tu o mieszkania nowo wybudowane jak i juŝ istniejące. Elementy te determinują indywidualne potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych, natomiast potrzeby mieszkaniowe, liczone na rynku lokalnym zjawiska demograficzne, socjologiczne i ekonomiczne mierzone w skali mikro. Czynnikami demograficznymi wpływającymi na potrzeby mieszkaniowe są między innymi przyrost naturalny i rzeczywisty, przeciętne dalsze trwanie Ŝycia, liczba zawieranych małŝeństw, migracje, struktura wieku lokalnej ludności, struktura zawodowa. Do czynników socjologicznych moŝna zaliczyć uwarunkowania kulturowe, wzorce i standardy zachowań, lokalną modę, które wpływają na określony sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (np. przez budownictwo indywidualne), utrzymanie tradycji wspólnego zamieszkiwania rodzin wielopokole-

4 144 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz niowych czy minimalizacji potrzeb mieszkaniowych. Czynniki te powodują zapotrzebowanie na mieszkania o określonej powierzchni, układzie funkcjonalnym lub standardzie. Czynniki ekonomiczne determinują finansową stronę przekształcania popytu potencjalnego w efektywny. NaleŜy do nich zaliczyć dochody i oszczędności gospodarstw domowych (ludności), ale równieŝ bezrobocie na danym rynku, nakłady inwestycyjne na infrastrukturę mieszkaniową (uzbrojone tereny pod budownictwo mieszkaniowe). Na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ma wpływ równieŝ obowiązujący system podatkowy, będący wyrazem zaangaŝowania państwa w pomoc mieszkaniową gospodarstwom domowym, które we własnym zakresie nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. MoŜna zatem przyjąć, Ŝe potrzeby mieszkaniowe są funkcją czynników demograficznych i socjologicznych, natomiast popyt na mieszkania funkcją zasobów finansowych ludności (dochodów, oszczędności, udzielonych kredytów mieszkaniowych) zaleŝnych od sytuacji gospodarczej (bezrobocie, nakłady na inwestycje, polityka mieszkaniowa państwa). Popyt zrealizowany to liczba transakcji mieszkaniowych na rynku. Badanie potrzeb mieszkaniowych i popytu przeprowadzono na przykładzie Pyrzyc w województwie zachodniopomorskim, analizując lata Demograficzne przesłanki potrzeb mieszkaniowych Demograficzne uwarunkowania potrzeb mieszkaniowych przeprowadzono na podstawie analizy stanu i struktury ludności według wieku i płci, ruchu naturalnego i ruchu wędrówkowego ludności Pyrzyc. Gęstość zaludnienia W latach liczba ludności miasta była do 1999 roku względnie stabilna, a od 2000 roku ulegała stałemu spadkowi (największy był w 2000 roku wykres 1), co oznacza mniejsze potrzeby mieszkaniowe. Do pełnego

5 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc obrazu potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza w przyszłości, konieczna jest jednak analiza wyŝów i niŝów demograficznych Wykres 1. Liczba ludności Pyrzyc (stan na 31 grudnia) Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. miejsce zameldowania stałe faktyczne Strukturę ludności ze względu na płeć i wiek najlepiej obrazuje piramida wieku. Na wykresie 2 zaprezentowano strukturę ludności Pyrzyc na koniec 2004 roku, uwzględniającą płeć, wiek biologiczny w przedziałach rocznych oraz wiek ekonomiczny (przedprodukcyjny, produkcyjny i poprodukcyjny), a takŝe grupy wieku o nadwyŝce kobiet lub męŝczyzn. Widoczne na piramidzie wyŝe demograficzne będą generowały określone potrzeby mieszkaniowe w momencie zakładania własnych rodzin, a te, które ustąpią, zmniejszą potrzeby mieszkaniowe.

6 146 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz męŝczyźni męŝczyźni kobiety Wykres 2. Piramida wieku ludności Pyrzyc według faktycznego miejsca zamieszkania na koniec 2004 roku Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Piramida zamieszczona na wykresie 2 prezentuje trzy wyŝe demograficzne. Pierwszy, najstarszy wyŝ międzywojenny, obejmuje roczniki urodzone po 1920 roku. Kolejny wyŝ powojenny, zwany baby boom, swój szczyt osiągnął w połowie lat 50. Ostatni wyŝ echo wyŝu lat 50., to roczniki urodzone na przełomie lat 70. i 80. W strukturze wieku ludności Pyrzyc występują równieŝ niŝe demograficzne: naturalne niŝe wojenne i dwa ich echa roczniki lat 60. i najgłębszy powojenny niŝ przełomu wieków. PoniewaŜ wygasanie wyŝów i niŝów potrzebuje bardzo długiego okresu (kilku stuleci), na początku XXI wieku moŝna oczekiwać niezbyt głębokiego wyŝu demograficznego. Społeczeństwo, zgodnie z podziałem według ekonomicznych grup wieku, dzieli się na ludność w wieku przedprodukcyjnym (od 0 do 17 lat), produkcyjnym (od 18 do 59 lat dla kobiety i od 18 do 64 lat dla męŝczyzn) i wieku poprodukcyjnym (powyŝej 60 lat dla kobiet i 65 lat dla męŝczyzn). Na rynku mieszkaniowym największe potrzeby mieszkaniowe zgłasza ludność w wieku produkcyjnym, który obejmuje równieŝ okres zawierania związków małŝeń-

7 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc skich, największej prokreacji i zakładania nowych gospodarstw domowych. Do analizy struktury ludności według wieku ekonomicznego wykorzystuje się współczynniki obciąŝeń ekonomicznych ludności czynnej zawodowo ludnością bierną zawodowo. Współczynnik W 1 określa stosunek liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym do liczby ludności w wieku produkcyjnym, a współczynnik W 2 określa stosunek liczby ludności w wieku poprodukcyjnym do liczby ludności w wieku produkcyjnym. Współczynnik W 3 jest miarą udziału ludności w wieku nieprodukcyjnym do ludności w wieku produkcyjnym (suma współczynników W 1 i W 2 ). W tabeli 1 przedstawiono wartości współczynników obciąŝenia ekonomicznego ludności zawodowo czynnej ludnością bierną zawodowo. Tabela 1 Wartości współczynników obciąŝenia ekonomicznego w Pyrzycach w latach Lata W 1 42,70 40,77 39,02 36,81 35,94 36,34 35,20 34,43 32,21 30,31 W 2 16,20 16,64 17,10 17,53 17,92 18,90 19,21 19,36 19,54 19,69 W 3 58,90 57,41 56,12 54,34 53,86 55,24 54,41 53,79 51,76 50,01 Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Z analizy wspomnianych współczynników wynika silna tendencja malejąca udziału młodej ludności w stosunku do ludności w wieku produkcyjnym i rosnąca starszej ludności. Ogólnie jednak maleje współczynnik obciąŝenie ludności w wieku produkcyjnym (suma współczynników W 1 i W 2 ). Wynikiem tych tendencji jest malejący udział ludności młodej w ludności ogółem oraz rosnący udział ludności dorosłej i starszej. NaleŜy się zatem spodziewać, Ŝe potrzeby mieszkaniowe powinny mieć tendencję malejącą, zwłaszcza Ŝe wartości współczynników obciąŝeń ekonomicznych i struktury ludności świadczą o malejącej liczbie urodzeń oraz procesie starzenia się ludności. Jednak na takie zachowanie rynku naleŝy poczekać około 30 lat, gdy w wiek produkcyjny

8 148 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz wejdzie kolejny niŝ. Obecnie obserwuje się wchodzenie w wiek produkcyjny wyŝu demograficznego przełomu lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych przy równoczesnym przebywaniu w wieku produkcyjnym roczników powojennego baby boomu. Z uwagi na przedmiot rozwaŝań równie waŝna jest analiza porównawcza wybranych mierników ruchu naturalnego ludności. Ograniczono je do współczynników małŝeństw, urodzeń i zgonów oraz reprodukcji ludności (przyrost naturalny i rzeczywisty). NatęŜenie związków małŝeńskich mierzy się za pomocą ogólnego współczynnika małŝeństw brutto jako stosunek liczby zawartych małŝeństw do liczby ludności. Interpretacja tego współczynnika jest ograniczona, gdyŝ nie uwzględnia on zmian w strukturze badanej populacji, lecz daje ogólny pogląd na tendencje zachodzące w tym zakresie. Miarą uzupełniającą jest współczynnik małŝeństw netto, będący stosunkiem liczby zawartych małŝeństw do liczby ludności w wieku powyŝej 18 lat. Tendencja w zawieraniu związków małŝeńskich w Pyrzycach była zbliŝona do występującej w województwie zachodniopomorskim i całym kraju (wykres 3). W latach wartość współczynnika małŝeństw brutto oscylowała wokół wartości 5. W Pyrzycach największą liczbę związków małŝeńskich zawierano w latach w tym okresie w wiek matrymonialny 4 wstępowały roczniki powojennego wyŝu urodzeń. Zmiany w natęŝeniu małŝeństw po 1983 roku wynikały zarówno z uwarunkowań demograficznych (spadek liczby osób w wieku matrymonialnym), jak i społeczno-ekonomicznych. 4 Wiek matrymonialny (20 34 lata) to wiek, w którym jest zawieranych ponad 85% ogólnej liczby nowych związków małŝeńskich.

9 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc współczynnik na 1000 osób brutto netto Wykres 3. Współczynnik małŝeństw w Pyrzycach Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Wśród czynników społeczno-ekonomicznych wpływających na spadek skłonności do zawierania związków małŝeńskich moŝna zaliczyć przede wszystkim trudne warunki ekonomiczne młodego pokolenia: bezrobocie, niskie dochody, niedostępność mieszkań dla młodych osób ze względu na zbyt wysokie ceny oraz brak ulg i preferencji kredytowych dla młodych małŝeństw. Na tle Polski i województwa (i duŝych miast) w Pyrzycach występuje zjawisko odwlekania. Od roku 1989 obserwowany jest systematyczny spadek liczby urodzeń, powodowany z jednej strony obniŝaniem się poziomu płodności kobiet, z drugiej zaś niekorzystnymi z punktu widzenia urodzeń zmianami w strukturze wieku kobiet, będących w okresie prokreacji (15 49 lat), zwłaszcza w wieku o najwyŝszej rozrodczości (20 29 lat). W analizie urodzeń jako miernik charakteryzujący natęŝenie urodzeń w badanej populacji obliczono współczynnik urodzeń, który wyraŝa się stosunkiem liczby urodzeń Ŝywych do ogólnej liczby ludności. W mieście od 1995 roku systematycznie spada wartość współczynnika ze średnim rocznym tempem około 3% (wykres 4).

10 150 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz współczynnik na 1000 osób Wykres 4. Współczynnik urodzeń w Pyrzycach Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Analizując strukturę kobiet w wieku rozrodczym w 2004 roku w Pyrzycach, moŝna stwierdzić, Ŝe najliczniej są reprezentowane kobiety w wieku lat czyli o najwyŝszych współczynnikach płodności, oraz kobiety w najstarszej grupie wieku, o najniŝszych współczynnikach płodności. Taki stan bezpośrednio wynika z falowania roczników wyŝowych i niŝowych. Ponadto moŝna stwierdzić, Ŝe równieŝ w Pyrzycach występuje zjawisko odkładania macierzyństwa na późniejsze lata. W ciągu najbliŝszych lat zmienią się zatem potrzeby mieszkaniowe rodzin w kontekście struktury mieszkań (powierzchni, liczby pokoi). Lata osiemdziesiąte i początek lat dziewięćdziesiątych charakteryzowały się w Pyrzycach niekorzystnymi tendencjami w kształtowaniu umieralności, podobnie jak w województwie zachodniopomorskim i całym kraju. Najczęściej stosowaną miarą natęŝenia zgonów jest współczynnik zgonów, będący stosunkiem liczby zgonów do liczby ludności. Wartość tego współczynnika dla ludności ogółem w badanym okresie rośnie średnio w roku o 2 (wykres 5).

11 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc współczynnik na 1000 osób danej płci ogółem męŝczyźni kobiety Wykres 5. Współczynnik zgonów w Pyrzycach Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. W Pyrzycach, podobnie jak w większości zbiorowości ludzkich, występuje zjawisko nadumieralności męŝczyzn w większości populacji. Obrazuje on stosunek natęŝenia zgonów męskich do natęŝenia zgonów Ŝeńskich. W kraju wartość tego miernika oscyluje wokół wartości 1,2, a w Pyrzycach jest wyŝsza i mimo duŝej zmienności, moŝna przyjąć, Ŝe wykazuje tendencję wzrostową o około 0,04 średnio w roku. Rosnąca nadumieralność męŝczyzn przyczynia się do zmiany struktury gospodarstw domowych i ich statusu majątkowego, co często ma wyraz w ograniczaniu potrzeb mieszkaniowych i popytu na mieszkania. Analizę ruchu naturalnego ludności spinają w całość mierniki reprodukcji. W badaniu wzięto pod uwagę współczynniki przyrostu naturalnego i rzeczywistego, które najlepiej oddają obraz tempa wzrostu liczby ludności badanej populacji. Współczynnik przyrostu naturalnego to stosunek przyrostu naturalnego (róŝnica między urodzeniami a zgonami) do liczby ludności, natomiast współczynnik przyrostu rzeczywistego w swojej formule dodatkowo uwzględnia saldo migracji. Tendencję malejącą miernika przyrostu naturalnego (wykres 6) jednoznacznie kształtuje malejący współczynnik urodzeń (wykres 4). W 2004 roku zaobserwowano ujemną wartość współczynnika przyrostu naturalnego. Średnie roczne tempo spadku tego miernika w Pyrzycach było bliskie 0,5, co oznaczało średni roczny ubytek ludności w wyniku ruchu natu-

12 152 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz ralnego o 6 osób. Miernik przyrostu rzeczywistego spadał średnio w roku o ponad 1, co oznaczało ubytek ludności o blisko 15 osób rocznie. MoŜna się spodziewać dalszej spadkowej jego tendencji tych mierników. Warto dodać, Ŝe współczynnik rzeczywistego przyrostu ludności wskazuje, jak silnie saldo migracji (plus przyrost naturalny) wpływa na wzrost lub spadek liczby ludności. współczynnik na 1000 osób przyrost naturalny przyrost rzeczywisty Wykres 6. Współczynnik przyrostu naturalnego i rzeczywistego w Pyrzycach Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Analizę ruchu wędrówkowego ludności przeprowadzono, biorąc pod uwagę migracje wewnętrzne i zewnętrzne (zagraniczne). Badanie oparto na współczynnikach natęŝenia ruchu wędrówkowego: mobilności i przyrostu wędrówkowego ludności (wykres 7). Współczynnik mobilności (ruchliwości) ludności, będący stosunkiem sumy napływu i odpływu ludności do liczby ludności, informuje, ile promili ludności zmieniło dotychczasowe miejsce zamieszkania. W badanym okresie wartość tego miernika wykazywała wahania, oscylując wokół 25.

13 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc współczynnik na 1000 osób mobilność ogółem wewnętrzna Wykres 7. Wartości współczynnika ruchliwości ludności (migracje ogółem i migracje wewnętrzne) Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Współczynnik salda migracji wewnętrznych (przyrostu wędrówkowego) jako stosunek salda migracji (róŝnica między napływem i odpływem ludności) do liczby ludności informuje, o ile promili zmienił się stan ludności w wyniku ruchu wędrówkowego. Wartość tego współczynnika w analizowanych latach wykazywała duŝą zmienność (wykres 8). 5 współczynnik na 1000 osób saldo ogółem wewnętrzne Wykres 8. Współczynnik salda migracji ogółem i wewnętrznej Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Do roku 1987 współczynniki salda migracji ogółem i wewnętrznej były ujemne (z wyjątkiem 1996 roku), a następnie (w latach ) dodatnie. W połowie lat 90. wyraźne zmniejszyło się saldo migracji, co przy w miarę

14 154 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz stabilnym współczynniku mobilności oznacza nadwyŝkę odpływu ludności z Pyrzyc. Spadek przemieszczeń ludności występuje we wszystkich kierunkach i wynika przede wszystkim z trudnej sytuacji w mieszkalnictwie i narastającego bezrobocia we wszystkich regionach kraju. Ciekawy obraz sytuacji migracyjnej przedstawia analiza udziału ludności odpływającej i napływającej z miast i do miast (wykres 9). Wśród ludności napływającej do Pyrzyc do 2002 roku przewaŝała ludność napływająca ze wsi (40 45%). W latach udział ludności napływającej z miast przekroczył 50%. ZauwaŜalny jest spadek udziału ludności odpływającej z Pyrzyc do innych miast. W roku 2004 odnotowano znaczącą przewagę mieszkańców Pyrzyc przemieszczających się na obszary wiejskie. Do 2003 roku udział odpływowej ludności do innych miast był w miarę stabilny (około 55 60%). [%] napływ z miast odpływ do miast Wykres 9. Procentowy udział ludności napływającej do miast i odpływającej z miast Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS. Przyczyna zmian w strukturze ludności odpływowej ma dwa źródła. Pierwsze dotyczy odpływu ludności do miast. W tym przypadku odpływ dotyczy ludności opuszczającej Pyrzyce ze względu na zmianę miejsca pracy (brak interesujących, wysoko płatnych ofert pracy na pyrzyckim rynku) i w celu kształcenia się. Drugie źródło dotyczy odpływu ludności z Pyrzyc na wieś, czyli obejmuje równieŝ osoby opuszczające Pyrzyce ze względu na zmianę miejsca zamieszkania obszary wiejskie sąsiadujące z miastem. Jest to sygnał przejmowania zachodniego stylu Ŝycia ucieczka do własnych domów

15 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc w zielonej strefie podmiejskiej. Ta część ludności, mimo Ŝe zmieniła miejsce zamieszkania, nadal silnie jest związana z Pyrzycami praca, szkoła, handel, usługi. 3. Zasoby mieszkaniowe w Pyrzycach w kontekście zaspokojenia minimalnych potrzeb mieszkaniowych W latach liczba mieszkań w Pyrzycach zwiększyła się o 11,4 % do poziomu blisko 4,1 tys. mieszkań (wykres 10). Analizując przyrost substancji mieszkaniowej w badanych latach, widać nagły wzrost w 2002 roku. Skokowy przyrost liczby mieszkań był związany z korektą ze spisu z natury przeprowadzoną w ramach Narodowego Spisu Powszechnego. Liczba mieszkań wykazywała stałą tendencję rosnącą. [mieszkanie] Wykres 10. Liczba mieszkań w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS. W Pyrzycach, podobnie jak w innych miastach Polski, potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane w formie budownictwa indywidualnego, którego udział w rynku systematycznie wzrasta. W roku 2002 najwięcej mieszkań w Pyrzycach było w posiadaniu osób fizycznych (55,2%). Spółdzielnie mieszkaniowe

16 156 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz posiadały 32,8% zasobów miasta, a Gmina Pyrzyce była właścicielem 9,4% mieszkań. Zasób gminy zmniejszał się z 930 mieszkań w 1995 roku do 377 w 2002 roku. Tendencja wykupywania mieszkań komunalnych przez osoby fizyczne jest zauwaŝalna, zarówno w całym województwie zachodniopomorskim jak i w Szczecinie. W gestii pozostałych właścicieli (Skarbu Państwa, zakładów pracy i innych) znajduje się niecałe 3% zasobu mieszkaniowego Pyrzyc. O potencjalnym popycie (potrzebach mieszkaniowych) świadczą wskaźniki standardu zamieszkiwania. W roku 2002 na 1000 mieszkańców przypadało 318 mieszkań (w Szczecinie 344; wykres 11). W porównaniu z 1995 rokiem przybyło 29 mieszkań na 1000 ludności (9,9%). Zasób mieszkaniowy w krajach o ustabilizowanej sytuacji gospodarczej wynosi 400 mieszkań na tysiąc ludności 5. mieszkań na 1000 ludności Wykres 11. Liczba mieszkań na 1000 ludności w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS. Wraz z nasyceniem substancją mieszkaniową zaczyna wzrastać udział nakładów inwestycyjnych na remonty, modernizacje i rozbudowę. Poprawa tego 5 Zob. [2].

17 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc wskaźnika w Pyrzycach jest jeszcze niewystarczająca, gdyŝ przeciętnie w jednym mieszkaniu zamieszkiwało 1,12 gospodarstwa domowego. [m kw] 64 mieszkań na 1000 ludności Wykres 12. Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania (w m 2 ) w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS. Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania w Pyrzycach w 2004 roku wynosiła 63,6 m 2 (wykres 13). Dziewięć lat wcześniej przeciętne mieszkanie było mniejsze o 5 m 2, co wskazuje na poprawę standardu mieszkaniowego mieszkańców Pyrzyc. Jest to wynikiem oddawania do uŝytku w ostatnich latach mieszkań o coraz większej powierzchni, często domów jednorodzinnych budowanych przez osoby fizyczne, które pokrywają zapotrzebowanie generowane przez gospodarstwa, poprawiające swoje warunki mieszkaniowe. MoŜna zatem sądzić, Ŝe wzrósł popyt na mieszkania o większej powierzchni (zawarte transakcje są zrealizowanym popytem efektywnym na rynku mieszkaniowym w Pyrzycach). W roku 2002 w porównaniu z 1995 rokiem zwiększyła się przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania przypadająca na osobę z 17,0 m 2 do 19,6 m 2, co stanowi 15,5-procentowy wzrost (wykres 14). Jest to efekt zarówno zwięk-

18 158 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz szającej się powierzchni mieszkań jak i niekorzystnych zmian demograficznych. 20,0 19,5 19,0 [m kw / osobę] 18,5 18,0 17,5 17,0 16,5 16,0 15, Wykres 13. Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania (m 2 na osobę) w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS. liczba osób w mieszkaniu 3,50 3,45 3,40 3,35 3,30 3,25 3,20 3,15 3,10 3,05 3,00 2, Wykres 14. Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania (w m 2 ) w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS.

19 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc W roku 2002 w mieszkaniu przeciętnie mieszkało 3,14 osoby. Dziewięć lat wcześniej 3,46 osoby (wykres 14). Nastąpiła 9-procentowa poprawa wskaźnika i na tle zmian demograficznych, o których wspomniano, naleŝy się spodziewać dalszej jego poprawy. Na potrzeby mieszkaniowe w mieście wpływa struktura wieku istniejących zasobów. ZwaŜywszy na niedostateczne nakłady na remonty i bieŝące utrzymanie zasobów mieszkaniowych wielorodzinnych w minionych dziesięcioleciach, naleŝy się liczyć ze zwiększoną liczbą rozbiórek (zły stan techniczny) i zwiększonymi potrzebami na mieszkania o wyŝszym standardzie zgłaszanymi przez mieszkańców niedoinwestowanych budynków. W Pyrzycach najwięcej jest mieszkań wybudowanych w latach (ponad 32%). NaleŜą one bądź do osób fizycznych (często zostały odkupione od gminy), bądź spółdzielni mieszkaniowych. Blisko 16% zasobów mieszkaniowych miasta zostało zbudowanych przed końcem drugiej wojny światowej (mienie poniemieckie). Obecnie jest to najczęściej zabytkowa zabudowa śródmiejska, której głównym właścicielem są osoby fizyczne i gmina. Zasoby te są zniszczone, wymagające modernizacji, a zatem duŝych nakładów pienięŝnych. Najwięcej mieszkań, będących we władaniu osób fizycznych, wybudowano po wojnie w latach (32,9%). Podobnie jest z zasobami gminnymi. Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają substancją mieszkaniową datowaną na lata (33,5%) i (24,0%). Analizę standardu istniejących zasobów dopełnia analiza ich wyposaŝenia w podstawowe media. W roku 2002 w Pyrzycach w ośmiu mieszkaniach nie było bieŝącej wody. Były to mieszkania wybudowane w okresie przedwojennym lub do 1970 roku. Sześć z nich było własnością osób fizycznych, a dwa gminy. Prawie 98% mieszkań było wyposaŝonych w ustęp, a 96,9% w łazienkę. W Pyrzycach, podobnie jak w całym kraju, zauwaŝalna jest tendencja zmniejszania odbiorców gazu sieciowego. Mieszkańcy wybierają bezpieczniejsze źródło energii, jakim jest prąd elektryczny. Potrzeby mieszkaniowe mogą być zaspokajane przez zakup mieszkań z istniejących zasobów lub nowych inwestycji. Inwestorzy na rynku mieszkaniowym starają się na podstawie badań marketingowych zaspokoić nie tylko

20 160 Mirosława Gazińska, Iwona Foryś, Anna Gdakowicz podstawowe potrzeby mieszkaniowe, ale równieŝ dostosowują budowane mieszkania do potrzeb wyŝszego rzędu przyszłych uŝytkowników. W Pyrzycach efekty budownictwa mieszkaniowego budzą niepokój. Liczba oddawanych do uŝytku mieszkań w latach nie przekraczała 50 rocznie. Na wykresie 15 widać, Ŝe do 1997 roku rocznie oddawano do uŝytku mniej niŝ 10 mieszkań i były one budowane przez osoby fizyczne. W roku 1997, na skutek zmian legislacyjnych (ostatni rok odliczeń tak zwanej duŝej ulgi podatkowej), liczba ta wzrosła do 31 mieszkań. Na wynik ten złoŝyły się mieszkania wybudowane przez osoby fizyczne i spółdzielnie mieszkaniowe. W kolejnych latach ponownie nastąpiła stagnacja na rynku inwestycji mieszkaniowych. OŜywienie jest widoczne od 2001 roku z roku na rok przybywa mieszkań oddanych do uŝytku indywidualne spółdzielcze 35 liczba mieszkań Wykres 15. Liczba mieszkań oddanych do uŝytku w Pyrzycach w latach z podziałem na inwestorów Źródło: opracowanie własne na podstawie danych WUS. W latach w Pyrzycach mieszkania budowane przez inwestorów indywidualnych miały powierzchnię powyŝej 120 m 2 (domy jednorodzin-

21 Popyt i potrzeby mieszkaniowe na przykładzie Pyrzyc ne). ZauwaŜalny w ostatnich latach spadek powierzchni wybudowanych mieszkań jest wynikiem budowy mieszkań o mniejszej powierzchni przez spółdzielnie mieszkaniowe. Nowo budowane mieszkania spółdzielcze miały powierzchnię około 40 m 2, wyjątkiem był 2002 rok 111 m 2. Analiza wskaźników dotyczących nowo oddawanych do uŝytku mieszkań wskazuje, Ŝe w 2004 roku w porównaniu z 1995 rokiem oddano do uŝytku na 1000 ludności 4,7 razy więcej mieszkań (wykres 16). 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1, Liczba mieszkań oddanych na 1000 ludności Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania na osobę [m 2 ] Liczba mieszkań oddanych na 1000 zawartych małŝeństw Wykres 16. Indeksy indywidualne jednopodstawowe (1995 = 1) opisujące efekty budownictwa mieszkaniowego w Pyrzycach w latach Źródło: opracowanie własne na podstawie WUS. Podobnie jest z przeciętną powierzchnią na osobę nowo oddawanych mieszkań. Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 zawartych małŝeństw był w 2004 roku o 4 razy większy niŝ w 1995 roku. Wzrost wskaźników opartych na danych demograficznych był spowodowany tylko zwiększającą się liczbą mieszkań oddanych do uŝytku, poniewaŝ liczba ludności i liczba zawieranych