SIERPIEŃ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ SIERPIEŃ 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Rynek wtórny Porównanie miast Zmiany cen ofertowych na rynku wtórnym w dosyć słabym stopniu powtarzają zmiany cen na rynku pierwotnym. Dla przykładu w Trójmieście w drugim kwartale 2008 roku (w porównaniu z I kwartałem) ceny na rynku pierwotnym spadły średnio o, podczas gdy na rynku wtórnym obniżyły się zaledwie o. Średnia cena w Poznaniu na rynku pierwotnym obniżyła się w drugim kwartale o 4%, podczas gdy na wtórnym rynku dopiero w czerwcu średnia cena ofertowa przestała rosnąć i zaczęła nieznacznie spadać w kolejnym miesiącu. W Warszawie średnia cena na rynku pierwotnym wzrosła o w drugim kwartale, co prawda wzbogacona o dodatkowe promocje, co w zasadzie koresponduje z brakiem zmian cen na rynku wtórnym. To, co determinuje ceny na obu rynkach, to mało elastyczna podaż i dosyć elastyczny popyt. Zarówno deweloperzy jak i prywatni właściciele mieszkań chętnie podnoszą ceny sprzedaży, gdy popyt rośnie i niechętnie obniżają ceny, gdy popyt spada. Jest to zrozumiałe, bo dla deweloperów obniżki cen oznaczają spadek rentowności, chociaż równie groźna może być utrata płynności wskutek zahamowania sprzedaży. Dla prywatnych właścicieli mieszkanie stanowi główną część majątku, który wolą nie pomniejszać. W większości przypadków nie ma czynnika, który zmuszałby ich do szybkiej sprzedaży. Elastyczność popytu przejawia się w tym, że częściowo przesunął się on z rynku pierwotnego na rynek wtórny (sądząc po braku wyraźnego spadku cen), a częściowo na rynek pierwotny poza granicami miast. Wiele młodych osób wręcz wstrzymało się od decyzji kupna czegokolwiek na własność i nadal mieszka w wynajmowanym mieszkaniu albo u rodziny. Jak pokazują wyniki badań CBOS z marca 2008, 1 osób w wieku lat mieszka w wynajętym mieszkaniu i aż 2 mieszka nadal u rodziców. 2» Wykres 1. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: Cena w zł / m2 2 Centrum Badania Opinii Społecznej, Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych, marzec

4 Oznacza to, że struktura dochodów gospodarstw domowych (szczególnie młodych) nadal słabo przystaje do struktury ofert sprzedaży. Zakup mieszkania z grupy 26% najtańszych ofert w Warszawie (cena do 8 tys. zł/m2) może być realnie rozważany tylko przez 25% gospodarstw domowych o najwyższych dochodach (wśród których młodzi ludzie nie posiadający jeszcze żadnego mieszkania na własność stanowią tylko mały procent).» Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w sierpniu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % 44% 1 15% % 6 15% 2 3% 5 54% 13% 4% 5% 34% 8% 7 56% 66% 3 3 4% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Trzeba też pamiętać, że dla osób, które mają wystarczająco duży budżet, alternatywą dla mieszkań w blokach są domy, których ceny w przeliczeniu na metr są wyraźnie niższe. Na przykład w Warszawie aż ofert domów ma cenę z przedziału 2-4 tys. zł/m2, niespotykaną na rynku mieszkań. Jednak minimalny budżet na dom powinien wynosić co najmniej pół miliona złotych. Tylko kilka ofert domów zlokalizowanych w dzielnicy Rembertów ma cenę nieco poniżej 500 tys. zł.» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w sierpniu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 6 33% 29% 14% 6% 9% 3 19% % 19% 28% 2 1 8% Warszawa Poznań Wrocław Kraków 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Średnia cena domu w Warszawie wynosi 7131 zł/m2 i jest niższa o 24% od średniej ceny mieszkania. W Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu średnie ceny domów w przeliczeniu na metr również są znacznie niższe niż średnie ceny mieszkań. 4

5 » Wykres 4. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań i domów w przeliczeniu na m2 w sierpniu 2008 Średnia cena w zł/m % -1-23% -1 Warszawa Poznań Wrocław Kraków średnia cena mieszkania średnia cena domu różnica W Warszawie i Krakowie przeważają domy o dużej powierzchni, powyżej 300 m2. W przypadku Warszawy najwięcej ofert domów znajduje się w dzielnicach: Wawer(), Białołęka (16%), Wilanów (1) i Ursynów (). We Wrocławiu natomiast przeważają w ofercie domy o powierzchni m2 (3).» Wykres 5. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od powierzchni w sierpniu 2008 Procent domów o danej powierzchni w ofercie % % 14% % % 2 19% 14% Warszawa Poznań Wrocław Kraków powyżej 300 m m m m m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Warszawa W Warszawie mimo wyraźnego braku zmiany ceny średniej mieszkań, następuje coraz wyraźniejsza zmiana cen mieszkań w niektórych dzielnicach, przede wszystkim sukcesywny wzrost cen mieszkań na Żoliborzu (zbliżający się do poziomu średniej ceny na Mokotowie) i spadek cen mieszkań w Wilanowie. 5

6 » Wykres 6. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań w dzielnicach Warszawy w okresie styczeń - sierpień 2008 Cena w zł / m Rynek wtórny mieszkań Stycz Lut Marz Kwiec Maj Czerw Lip Sierp Miesiąc Żoliborz Wilanów Mokotów Ochota Ogólna średnia cen ofertowych dla dzielnicy Żoliborz na rynku wtórnym wynosiła w sierpniu 10 tys. zł/m2. Oferta dzielnicy stanowi jednak tylko 4% ofert w Warszawie. Najwięcej ofert dotyczy mieszkań z Mokotowa (16%), Pragi Południe (1), Śródmieścia() i Ursynowa ().» Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście sierpień 2008 Średnia cena w zł/m2 Udział w ofercie miasta Średnia cena w zł/m2 Rozmieszczenie ofert 6

7 Podsumowując, ceny ofertowe na rynku wtórnym od roku nie zmieniają się istotnie, choć rozpiętość pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi w tym czasie wzrosła. Ocena tego zjawiska zależy od tego, czego konkretny uczestnik rynku oczekiwał. Spekulanci, którzy kupowali w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy są zapewne zmartwieni - bo ceny nie rosną, młodzi ludzie szukający mieszkania także, ale dlatego, że nie spadają, a dziennikarze martwią się tym, że nie ma o czym pisać. Przyszłość sytuacji na rynku wtórnym jest powiązana z rynkiem pierwotnym, a oba zależą od skali podaży i od dostępności finansowania. Podaż będzie nadal rosła w budowie są kolejne tysiące mieszkań kupionych w celach spekulacyjnych, których nabywcy czekają na wzrost cen. Jednak wystawiając je na rynek zwiększą podaż i przyczynią się do spadku cen. Warunki finansowania i skłonność do zadłużania się nie poprawią się w najbliższych kilkunastu miesiącach, zatem popyt także nie powinien istotnie wzrosnąć. W dodatku podaż na rynku pierwotnym nadal rośnie w ofercie pojawia się coraz więcej mieszkań. Zatem ceny powinny iść w dół, choć raczej łagodnie niż skokowo. Rynek najmu mieszkań Na rynku najmu mieszkań w sierpniu widać nieznaczny - 3% wzrost cen w trzech miastach: we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście, co jest prawdopodobne związane z rozpoczęciem poszukiwań mieszkań przez studentów.» Wykres 7. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - sierpień Warszawa zł/ m2/ miesiąc Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań 20 Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Lipiec Sierpień Znaczący wzrost cen najmu w Poznaniu jest efektem dużego spadku ofert w przedziale cenowym zł/m2 (z 1 w lipcu do w sierpniu). 7

8 » Wykres 8. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w sierpniu 2008 Procent mieszkań w ofercie % 34% 25% 23% 18% 46% 25% 4% 43% 28% 13% 6% % 36% 44% 8% 38% 16% 3% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Porównując średnie stawki najmu ze średnimi cenami sprzedaży mieszkań można dostrzec, że najem daje aktualnie roczny dochód w wysokości średnio 4% - 6% wartości mieszkania. Jest to poziom niższy lub co najwyżej porównywalny z lokatą bankową, zatem atrakcyjny tylko dla tych dla inwestorów, którzy wierzą, że do tego dochodu można dodać przyszły wzrost cen mieszkań. 8