METODY MASOWEJ WYCENY. prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Transkrypt

1 METODY MASOWEJ WYCENY prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer Warszawa 2008

2 1. Wstęp Rozwój państwa jest uzależniony od wielu czynników. Jednym z najważniejszych jest sprawnie zorganizowany aparat fiskalny, działający według jasnych, przejrzystych a zarazem efektywnych reguł. Jasnych i przejrzystych dla obywateli i efektywnych w stosowaniu. Nie ma żadnych wątpliwości, iż aparat fiskalny, to znaczy wymiar i pobór podatku, jest ważny dla funkcjonowania organizmu państwowego. Z tego względu modernizacja istniejącej ewidencji gruntów i budynków spotyka się ze zrozumiałym zainteresowaniem głównie specjalistów z zakresu rynku nieruchomości, prawników, geodetów, ekonomistów. Od początku lat 90-tych prowadzone są prace nad realizacją koncepcji zintegrowanego systemu katastralnego i. Głównym powodem ich podejmowania jest fakt, iż kataster nieruchomości będzie podstawowym, niezbędnym elementem przeprowadzenia reformy systemu opodatkowania nieruchomości. Prace koncepcyjne prowadzone przez specjalistów z Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Infrastruktury oraz Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, dążą m. in. do realizacji zamierzenia jakim jest przeprowadzenie powszechnej taksacji nieruchomości. Należy zaznaczyć, iż powszechna taksacja jest określeniem, któremu w naszym kraju nie nadano rzeczywistego, praktycznego znaczenia, z tego choćby względu, iż nigdy jeszcze jej nie przeprowadzono. 2. Wdrażanie katastru nieruchomości. Polskie prawo definiuje ewidencje gruntów i budynków - a przez to i kataster nieruchomości - jako: ( 2 ust. 8 ust. Prawo geodezyjne i kartograficzne ii ) jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami, lokalami. Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) jest zakładanym i prowadzonym dla całego kraju systemem informacyjnym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych. O ile księgi wieczyste, odzwierciedlające stan prawny nieruchomości, są obecnie prowadzone w tradycyjnej formie książkowej lub równolegle są prowadzone przy zastosowaniu systemu komputerowego, to ewidencja gruntów i budynków musi być i jest prowadzona przy użyciu technologii informatycznych. 2

3 Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w oparciu o następujące przepisy prawne: Ustawę z dnia 17 maja Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz.1086 jednolity tekst), Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz.454), Inne akty prawne regulujące Ewidencję Gruntów i Budynków, a uzupełniające materię regulowaną przez powyższe zapisy grupują się w poniższych ustawach i rozporządzeniach: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000, Nr46, poz j.t.), Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz.U. z 2001, Nr 38, poz.455), Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 marca 1999 r. w sprawie standardów technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie (Dz.U. z 1999, Nr 30, poz. 297), Rozporządzenie Ministra rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. z 2000, Nr 115, poz.1209), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów (Dz.U. z 1956, Nr19, poz.97), Rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 1997 r. w prawie szczegółowych warunków i trybu prowadzenia ewidencji mienia, jej udostępniania i wydawania z niej wyciągów przez agencję mienia wojskowego (Dz.U. z Nr.95, poz.586) Wdrażanie katastru nieruchomości nie sprowadza się tylko do realizacji zapisów ustawowych oraz realizacji władczych decyzji administracyjnych wywodzących się z szczebli rządowych i samorządowych. Problematyczne są zagadnienia związane z praktycznym aspektem funkcjonowania katastru. Prace pilotażowo-wdrożeniowe wskazały na wiele zagadnień których sprecyzowanie jest niezbędne w przyszłym funkcjonowaniu systemu. Ważne jest tutaj takie funkcjonalne powiązanie danych pochodzących z aktualnie istniejących ewidencji ( ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków), które umożliwiałoby efektywne pobieranie informacji z obu źródeł. Powiązanie to powinno przebiegać zarówno na płaszczyźnie 3

4 informatyzacji obu zasobów, jak i też na płaszczyźnie proceduralnej, dotyczącej aktualizacji, zmiany czy uzupełnienia danych. 3. Podstawy prawne powszechnej taksacji nieruchomości Całokształt ustawodawstwa określającego zasady i tryb przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości osadzony jest w dwóch aktach prawnych: Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( Dz. Ust. z 2000 r., Nr 46 poz. 543) Dział IV, Rozdział II. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, z dnia 16 października 2001 roku. ( Dz. Ust. z 2001 r. Nr 135 poz. 1514) Powyższe akty prawne nie wyczerpują całości zagadnienia. Powszechną taksację musi poprzedzić wydanie odrębnej ustawy dla której delegację przewiduje art. 163 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określi ona termin jej rozpoczęcia i zakończenia a także wskaże źródła jej finansowania. Niezbędne są także wytyczne techniczne przygotowane dla służb katastralnych, precyzujące kompleksowo wszystkie szczegóły związane z praktycznym przeprowadzeniem całej zamierzonej procedury. 4. Ustalenie wartości katastralnych w procesie powszechnej taksacji. Powszechna taksacja nieruchomości, zgodnie z art. 161 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne wedle art.162. ust.2 ustawy wykorzystuje się do: - ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, - przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, - przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Uprawnienia do stosowania procedur związanych z określeniem wartości katastralnych nieruchomości przysługują rzeczoznawcom majątkowym, co jest rozwiązaniem nie tyleż ustawowym ale i z gruntu słusznym, gdyż gwarantuje wysoki poziom przeprowadzanych wycen. Należy zauważyć, iż określona przez rzeczoznawcę katastralna wartość nieruchomości nie jest równoważna z wartością rynkową nieruchomości. Określając wartość nieruchomości odmienną od wartości katastralnej, zawsze powinno się mieć świadomość, iż wartość podana w katastrze 4

5 nieruchomości wymaga doprecyzowania. Wartość katastralna w zakresie metodyki dochodzenia do jej końcowego wyniku można przedstawić jako odwrotność procedury określania wartości rynkowej. W procesie określania wartości katastralnej, rozpoczynając od wyznaczenia jej dla nieruchomości reprezentatywnej określa się wartość wszystkich nieruchomości (wartość 1 m 2 ) w danej strefie taksacyjnej, podczas gdy określając wartość rynkową nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku, określa się wartość jednej nieruchomości przez zbadanie wielu. Nieruchomość reprezentatywna w świetle rozporządzenia jest jednostką taksacyjną zawierająca charakterystyczne cechy oraz przeciętne parametry cech typowych dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie taksacyjnej. Nieruchomość reprezentatywna jest kluczowym zagadnieniem powszechnej taksacji. W przypadku każdej strefy taksacyjnej ustalać się będzie jednostkowe wartości 1 m 2 powierzchni jednostek taksacyjnych składających się na nieruchomość reprezentatywną. Nieruchomość reprezentatywna ma być istniejącą nieruchomością, ale jest zarazem nieruchomością wirtualną bo charakteryzuje się typowymi cechami dla całej danej strefy taksacyjnej. Rzeczoznawca oszacowując daną nieruchomość reprezentatywną posługiwać się będzie określonymi w prawie cechami nieruchomości iii. Nakład pracy wykonywanej przy określaniu wartości katastralnej będzie zapewne mniejszy od tego, który należy ponieść przy dochodzeniu do innych wartości nieruchomości, jednak wymagać będzie dysponowania innym zasobem czy nawet kategoriami informacji niezbędnych do wykonania czynności szacowania. W procesie szacowania nieruchomości reprezentatywnej należy uwzględnić różnice między nią a pozostałymi wszystkimi nieruchomościami przy użyciu cech charakterystycznych dla nieruchomości występujących w danej strefie taksacyjnej. Określenie wpływu tych cech na wartości jednostkowe powierzchni gruntów i wartości części składowych gruntu, polega na ustaleniu współczynników korygujących. Obligatoryjne cechy odpowiednio do każdego rodzaju gruntu i części składowych gruntu odkreślone są w Rozporządzeniu w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości z dnia 29 października Artykuł 8 Rozporządzenia określa, iż do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, zalicza się: 1) położenie, 2) funkcję wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, 4) stan zagospodarowania, 5) intensywność zabudowy, 6) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości. 5

6 Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych zalicza się: 1) położenie, 2) rodzaj użytku gruntowego, 3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej, 4) klasę gleboznawczą gruntu. Do charakterystycznych cech budynków zalicza się: 1) położenie, 2) rodzaj budynku, 3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne, 4) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości, 5) stopień zużycia. Do charakterystycznych cech lokali zalicza się: 1) położenie w budynku, 2) rodzaj lokalu, 3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne, 4) stopień zużycia. Powyższy katalog nie jest katalogiem zamkniętym. Ustawodawca zastrzegł, iż do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, powyżej wskazanych, można także zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej. Rozporządzenie wskazuje na podstawowe źródła informacji dla danych o nieruchomościach, na pierwszym miejscu stawiając kataster nieruchomości. Wymienionymi następnie źródłami są : księgi wieczyste, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości, mapa zasadnicza, geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu, dokumenty i informacje, których prawny obowiązek dostarczenia do urzędu katastralnego ma właściciel lub władający nieruchomością, informacje uzyskane od organów podatkowych lub innych organów i jednostek organizacyjnych, ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie. Dodatkowymi źródła danych o nieruchomościach wedle rozporządzenia mogą być: wyniki inwentaryzacji, 6

7 oświadczenia składane przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby władające nieruchomościami, rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane, dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego, Zauważyć należy iż katalog źródeł zasilania informacyjnego procesu powszechnej taksacji nieruchomości jest przedstawiony w sposób bardzo szeroki. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które jest podstawą do tworzenia katastru nie zawiera wszystkich informacji niezbędnych do przeprowadzenia PTN. Rozdział 4 w/w rozp. określające szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz zakres informacji objętych rejestrem cen i wartości nieruchomości tylko w pewnym zakresie wyczerpuje swoim zasobem wszystkie oczekiwane dane potrzebne do przeprowadzenia PTN. PTN potrzebuje więc większego zakresu informacji niż jest to do uzyskania w zmodernizowanym katastrze nieruchomości. 5. Zakres prac prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych a powszechna taksacja nieruchomości Określona wartość katastralna wygenerowana przez proces powszechnej taksacji i wpisana w kataster nieruchomości będzie miała szerokie zastosowanie w praktyce działania samorządów terytorialnych. Cytowany artykuł 162 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje w jakich sytuacjach może być wykorzystywana wartość katastralna. Dopiero przyszła praktyka działalności urzędów wykaże jak bardzo ta rozszerzająca interpretacja powyższego przepisu będzie obowiązywać. Jednak już teraz można przewidywać, iż wartość katastralna nieruchomości nie będzie spełniać wszystkich kryteriów wartości rynkowej nieruchomości. Powstaje jednak pytanie w jakim stopniu określona wartość katastralna w procesie powszechnej taksacji nieruchomości będzie wykluczała lub zmniejszała zapotrzebowanie na usługi rzeczoznawców nie zatrudnionych przez organy katastralne. W sposób oczywisty nadal z ich usług będą korzystać jednostki samorządu terytorialnego. Z wartości katastralnych w nie będzie można wygenerować wielkości związanych z wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym przez inwestycje gminne. Instytucja opłat adiacenckich nakładanych przez organy gminne wciąż będzie pociągać za sobą ogrom pracy przy której praca rzeczoznawcy jest niezbędna. Analogiczna sytuacja wiąże się z opłatami planistycznymi. Podkreślić należy także, iż wartość nieruchomości zapisana w katastrze nieruchomości nie jest wartością równoznaczną z rynkową wartością danej nieruchomości. Co prawda informacja z 7

8 katastru będzie cenną wskazówką w procedurze jednostkowej wyceny nieruchomości ale wymagać będzie dodatkowej obróbki w celu określenia jej wartości rynkowej. Literatura: - Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami ; red. G. Bieńka, Zielona Góra, Wytyczne przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości; Wykona przez zespół: prof. dr hab. inż. Z. Adamczewski, mgr inż. T. Telega, mgr inż. Z. Bojar - L. Etel., Reforma systemu opodatkowania nieruchomości, Sejmowe Biuro Studiów i Ekspertyz, Warszawa 1999 r, Raport nr 155. J. Gaździcki. Systemy katastralne, Warszawa,

9 Dz.U. z 2008 roku Nr 59, poz. 369; Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 Rozdział 2 Powszechna taksacja nieruchomości Art. 160 Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości, dla których ustala się wartość katastralną. Art Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i jest przeprowadzana, na podstawie niniejszej ustawy oraz odrębnych przepisów, przez organy prowadzące kataster nieruchomości. 2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. 3. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi. 9

10 Art Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. 2. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Art Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna ustawa. 2. W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne przeszacowuje się, stosując wskaźniki cen nieruchomości, o których mowa w art Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie, o której mowa w ust. 1, jednak nie częściej niż co 3 lata. Art Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne. 2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości. 3. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną 10

11 ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin. 4. Jeżeli zachodzi potrzeba zastosowania kilku podejść w celu ustalenia wartości katastralnej tej samej nieruchomości, wartość tę ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości, dla której zastosowano odrębne podejście. Art. 165 Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych. Art W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych, ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów położonych w tych strefach. 2. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych. 3. Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości, o której mowa w ust. 2. Art W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują. 2. Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach wykazuje się w tabelach taksacyjnych. 3. Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych. 11

12 4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Art. 168 Przepisy art. 166 i 167 stosuje się również w razie konieczności ponownego ustalenia wartości katastralnej po przeprowadzeniu powszechnej taksacji nieruchomości. Art Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych. 2. Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania zarzutów. 3. Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych, może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty. 4. Organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje zgłoszone zarzuty i przedstawia je radzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości, wraz z propozycją rozstrzygnięcia, dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie załatwienia zgłoszonych zarzutów. 5. Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. 6. Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym. 12

13 Art Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości. 2. Decyzja, o której mowa w ust. 1, podlega natychmiastowemu wykonaniu. 3. Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskują z datą ich wpisu moc danych urzędowych. 4. Wartości, o których mowa w ust. 3, mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio. Art Osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4, są obowiązane dostarczyć organowi prowadzącemu kataster nieruchomości dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości, niezbędne do przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości. 2. W razie niedostarczenia dokumentów i informacji, o których mowa w ust. 1, organ prowadzący kataster nieruchomości, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustala wartość katastralną tej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów i informacji. Art Naczelny organ administracji państwowej, właściwy w sprawach katastru nieruchomości, przeprowadza co roku na wybranych obszarach kontrolę powszechnej taksacji nieruchomości. 2. Wyniki kontroli, o której mowa w ust. 1, mogą stanowić podstawę do przeprowadzenia kolejnej powszechnej taksacji nieruchomości na wybranych obszarach. 13

14 Art. 173 Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości, uwzględniając: 1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji, 2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną, 3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb powszechnej taksacji, 4) sposób ustalania wartości katastralnych, 5) sposób zakończenia powszechnej taksacji, 6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli powszechnej taksacji nieruchomości, 7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu powszechnej taksacji oraz sposób ich sporządzania. 14

15 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości Na podstawie art. 173 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz i Nr 281, poz oraz z 2005 r. Nr 130, poz. 1087) zarządza się, co następuje: 1. Rozporządzenie określa sposób przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości, zwanej dalej taksacją, w tym: 1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji; 2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną; 3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji; 4) sposób ustalania wartości katastralnych; 5) sposób zakończenia taksacji; 6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli taksacji; 7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu taksacji oraz sposób ich sporządzania. 2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: 1) ustawie -- należy przez to rozumieć ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; 2) jednostce taksacyjnej -- należy przez to rozumieć: a) w odniesieniu do gruntu -- działkę gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek sąsiednich lub pozostałej części działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części działki w przypadku braku tego planu, b) w odniesieniu do części składowych gruntu -- budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub inne urządzenie trwale z gruntem związane. 15

16 3. Zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzeniu taksacji obejmuje w szczególności: 1) określenie osób, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy, uczestniczących w procedurach związanych z przeprowadzeniem taksacji; 2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru nieruchomości; 3) przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; 4) sposób użytkowania nieruchomości; 5) rodzaje części składowych gruntu Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie, o której mowa w art. 166 ust. 1 ustawy, zwanej dalej strefą taksacyjną. 2. Wartość nieruchomości w procesie taksacji ustala się z uwzględnieniem charakterystycznych cech nieruchomości wpływających na ich wartość katastralną. 5. Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów: 1) grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne; 2) grunty rolne i leśne Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1) położenie; 2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego planu sposób użytkowania; 3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; 4) stan zagospodarowania; 5) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości. 16

17 2. Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1) położenie; 2) rodzaj użytku gruntowego; 3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej; 4) klasę gleboznawczą gruntu. 3. Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1) położenie; 2) rodzaj budynku; 3) sposób użytkowania; 4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne; 5) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości; 6) stopień zużycia. 4. Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1) położenie w budynku; 2) rodzaj lokalu; 3) sposób użytkowania; 4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne; 5) stopień zużycia. 5. Do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, o których mowa w ust. 1--4, można także zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są: 1) kataster nieruchomości; 2) księgi wieczyste; 3) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; 4) dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości; 5) mapa zasadnicza; 6) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu; 7) dokumenty i informacje, o których mowa w art. 171 ust. 1 ustawy; 8) informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a także agencji, którym Skarb Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 17

18 9) ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie. 2. Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w szczególności: 1) wyniki inwentaryzacji; 2) oświadczenia składane przez osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy; 3) rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane; 4) dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego. 8. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach obrębów, o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości Przed przystąpieniem do sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych należy dokonać analizy danych, o których mowa w Granice stref taksacyjnych ustala się na podstawie analiz, o których mowa w ust Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy taksacyjnej podaje się granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m 2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości. 2. Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych. 3. Wykaz stref taksacyjnych zawiera: 1) identyfikator strefy taksacyjnej; 2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości; 3) rodzaj gruntu; 4) wartość 1 m 2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej; 5) cechy nieruchomości reprezentatywnej; 6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej; 7) jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu. 4. Wzór wykazu stref taksacyjnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia

19 1. Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni 1 m 2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych. 2. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę taksacyjną. 3. Tabela taksacyjna zawiera następujące dane: 1) identyfikator strefy taksacyjnej; 2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości; 3) rodzaj części składowych gruntu; 4) wartość 1 m 2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej; 5) cechy nieruchomości reprezentatywnej; 6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej; 7) jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu. 4. Wzór tabeli taksacyjnej określa załącznik nr 2 do rozporządzenia. 12. Wielkości współczynników korygujących, o których mowa w 10 ust. 3 pkt 6 oraz w 11 ust. 3 pkt 6, ustala się przy zastosowaniu metod analizy statystycznej. 13. Wartość katastralna nieruchomości składa się z: 1) wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość; 2) sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu. 14. Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu do katastru nieruchomości oraz nadaniu im mocy danych urzędowych na podstawie art. 170 ustawy, organ przeprowadzający taksację składa wniosek do wojewody o ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym obwieszczenia o zakończeniu taksacji. 19

20 W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się kontroli wartości katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono. 2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co najmniej 20 % powierzchni nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych wpisanych w katastrze nieruchomości następuje przez porównanie z cenami uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami oraz wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. 3. Przy kontroli, o której mowa w ust. 1, stosuje się metody analizy statystycznej. 4. Wyniki kontroli taksacji przekazuje się do dnia 31 marca każdego roku właściwym terytorialnie gminom. 16. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Prezes Rady Ministrów: w z. /. Jaruga-Nowacka 20

21 Międzynarodowe Standardy Wyceny Międzynarodowe Wskazówki Interpretacyjne Nr 13 Wycena masowa do celów opodatkowania stanowią m.in.: 1.2 Proces wyceny masowej może być wykorzystany jako metodologia dla ustalenia podatku od wartości (ad valorem) nieruchomości lub dla prowadzenia studiów statystycznych i ekonomicznych w programach administracji rządowej. Wyniki wyceny ułatwiają tworzenie dochodów z podatków, wyrównywanie dochodów z podatków oraz dystrybucję korzyści osiąganych przez władze. Stosowany w niniejszych WI termin wycena masowa oznacza wycenę masową wykorzystywaną do wskazanych powyżej celów. 1.3 Skuteczny system opodatkowania nieruchomości winien zawierać następujące elementy: (a) system prawny i infrastrukturę prawną, które określają, wspierają i chronią prawa własności; (b) stanowiący podstawę opodatkowania system ewidencji i inwentaryzacji obejmujący wszystkie działki gruntu; (c) dane rynkowe wystarczające do wykonania wyceny; (d) odpowiednie środki oraz wyszkolony personel do wdrożenia systemu; (e) ciągłą aktualizację ewidencji i bazy danych w celu zapewnienia doskonalszych danych, dokładniejszych wycen i sprawiedliwszego opodatkowania; oraz (f) proces wypróbowania i testowania opracowanych modeli w celu zapewnienia spójności metodologii i jej zastosowania. 1.4 Proces wyceny masowej obejmuje: (a) identyfikację nieruchomości podlegających wycenie; (b) określenie obszaru rynku w kategoriach konsekwentnych zachowań ze strony właścicieli i potencjalnych nabywców; (c) rozpoznanie charakterystycznych cech podaży i popytu, wpływających na kształtowanie wartości na określonym rynku; 21

22 (d) opracowanie modelu odzwierciedlającego związki pomiędzy atrybutami wpływającymi na wartość na danym rynku; (e) kalibrację modelu w celu określenia, jaki jest udział we wpływie na wartość nieruchomości, jej cech indywidualnych, (f) zastosowanie odzwierciedlonych w modelu wniosków co do cech charakterystycznych wycenianej (wycenianych) nieruchomości; (g) uzasadnianie zastosowanego procesu wyceny masowej, modelu, pomiarów lub innych interpretacji łącznie z oceną wyników w sposób ciągły w trakcie trwania procesu i/lub na jego wyraźnych etapach. (h) przegląd i uzgodnienie wyników Wyceny Masowej. 1.5 Podstawą wyceny masowej jest Wartość Rynkowa zdefiniowana w MSW 1,pkt. 3, której modyfikacje winny wynikać z odpowiednich regulacji lub przepisów. Jeżeli wspomniane regulacje i przepisy zastrzegają zastosowanie podstawy wyceny innej niż Wartość Rynkowa, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zastosować odpowiednie metody wyceny przestrzegając zasad Międzynarodowych Standardów Wyceny dotyczących tego typu okoliczności. Zobacz MSW 2, część 5 oraz pkt (e) poniżej w podrozdziale ujawnianie informacji w wycenach masowych Wyceny masowe mogą być przygotowane przy pomocy komputera lub bez jego pomocy. Komputeryzacja spowodowała większą wydajność procesu wyceny masowej oraz jego większe rozpowszechnienie, ale nie spowodowała zmiany samego procesu. Bazy danych i oprogramowanie komputerowe są wykorzystywane przy gromadzeniu danych, sporządzaniu map, analizie danych i testowaniu wyników Tworzenie systemów wyceny masowej do celów opodatkowania powinno być zgodne z naukowo uznanymi standardami zastosowań statystycznych Pomimo, że lokalne uregulowania prawne mają pierwszeństwo, to personel szacujący, który przeprowadza wyceny masowe, jest zobowiązany do przestrzegania Kodeksu Postępowania MSW. Pojęcie Wartości Rynkowej zostało przyjęte jako podstawa wyceny przez większość systemów prawnych. Wymogi Kodeksu Postępowania MSW są niezbędnym uzupełnieniem lokalnego prawa. Wymogi te odnoszą się do : 22

23 (a) samego procesu wyceny ; i (b) zastosowania komputerów i komputerowo generowanych modeli w procesie wyceny masowej. 2 Zakres 2.1 Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest w większości przypadków określona w przepisach prawnych lub regulacjach dotyczących wykonywania zleceń wyceny masowej. Znajomość przepisów prawnych dotyczących podatku ad valorem i opodatkowania nieruchomości, stosowanie się do nich i przestrzeganie ich uregulowań stanowi zawodowy obowiązek rzeczoznawcy majątkowego. 2.2 Różnorodne wyniki programów wyceny masowej mają implikacje finansowe dla administracji rządowej. Przy realizacji celów tworzenia dochodów z podatków, wyrównywania dochodów i dystrybucji korzyści, każde odstępstwo od właściwej podstawy oszacowania zaowocuje niesprawiedliwością. Krajowe prawo określa podstawę i definicje wartości (t.j. szacunki lub wskaźniki opracowane w zleceniach wyceny masowej), procedury administracyjne zbierania i dostarczania danych do wyceny, ramy czasowe pomiędzy przedsięwzięciem kolejnych wycen masowych oraz procesy odwoławcze dotyczące szacunków lub wskaźników. 2.3 Zakres wykonanego zlecenia winien być spójny z: (a) oczekiwaniami uczestników rynku wobec takich samych lub podobnych usług wyceny; i (b) wymaganiami Standardów KMSW, Wskazówek Interpretacyjnych i Zastosowań dla takich samych lub podobnych zleceń 3 Definicje 3.1 Opodatkowanie Nieruchomości od Wartości (Ad Valorem). Procedura tworzenia dochodów z podatków oparta na określeniu wartości nieruchomości, która to wartość powiązana zostaje z określonymi w ustawie opłatami właściwymi dla danego okresu czasu.. 23

24 3.2 Wyznaczanie skali. Proces analizy grup nieruchomości i danych rynkowych w celu określenia konkretnych parametrów operacyjnych danego modelu. 3.3 Wycena masowa. Praktyka wyceny wielu nieruchomości na daną datę poprzez systematyczne i jednolite zastosowanie metod i technik wyceny pozwalających na statystyczną ocenę i analizę wyników. 3.4 Proces wyceny masowej. Procedury stosowane w zleceniach wyceny masowej w celu określenia szacunków i/lub wskaźników. Proces ten obejmuje osiem stadiów, określonych w pkt. 1.4 powyżej. 24