2 3 L AT A POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 INSTYTUT ROZWOJU MIAST 2 3 L AT A POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA KRAKÓW 2013

2 Opracowanie zostało wykonane w Zakładzie Ekonomiki Przestrzeni Instytutu Rozwoju Miast zgodnie z kierunkowym planem tematycznym zadań (badawczych i innych) finansowanych z dotacji statutowej na 2013 r. Tytuł projektu: Rozbudowa bazy danych merytorycznych w IRM. Monitoring polskiego rynku nieruchomości. Raport za 2012 r. Symbol projektu: 9682 Kierownik projektu: Leszek Kałkowski Dyrektor Instytutu: Ireneusz Jędrychowski Kierownik Zakładu: Janusz Jeżak Zespół autorski: Współpraca: Leszek Kałkowski - główny autor Jacek Dudek Andrzej Sroczyński Recenzent: Adam Nalepka Słowa kluczowe: nieruchomości, rynek nieruchomości, lokale, budynki, grunty, ilość transakcji, wartość transakcji, powierzchnia transakcji, ceny nieruchomości, rynek krajowy oraz rynki regionalne (wojewódzkie), podmioty rynku. Copyright by Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2013

3 SPIS TREŚCI WPROWADZENIE RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2012 ROKU OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OBROTÓW STRUKTURA PRZESTRZENNA RYNKU NIERUCHOMOŚCI STRUKTURA RODZAJOWA TRANSAKCJI WARTOŚĆ TRANSAKCJI RYNKOWYCH OCENA DZIAŁALNOŚCI RYNKOWEJ W 2012 R RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH TRANSAKCJE, ICH WIELKOŚĆ I STRUKTURA SEGMENTOWA STRUKTURA RYNKU TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIOWE POZARYNKOWE DYNAMIKA TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI SEZONOWOŚĆ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CENY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI TRANSAKCJE W ZAKRESIE LOKALI TRANSAKCJE W ZAKRESIE BUDYNKÓW TRANSAKCJE GRUNTAMI TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI PODMIOTY OBSŁUGI RYNKU NIERUCHOMOŚCI OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PODMIOTÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE (WSPOMAGAJĄCE) RYNEK NIERUCHOMOŚCI PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG POLSKIEJ KLASYFIKACJI DZIAŁALNOŚCI I DANYCH GUS PODMIOTY INSTYTUCJONALNE (URZĘDOWE) RYNKU NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI W SYSTEMIE GOSPODARCZYM KRAJU W LATACH ZAŁĄCZNIKI... 97

4

5 WPROWADZENIE Instytut Rozwoju Miast oddaje w ręce zainteresowanych czytelników kolejny XXIII tom MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI za lata Studium to towarzyszy polskiej transformacji od samego jej początku, prezentując - dodawane co rok - informacje statystyczne o aktach notarialnych zawieranych dla transakcji nieruchomościowych począwszy od 1990 roku. To rzadka konsekwencja gromadzenia, zawsze w tym samym układzie, opisów zaszłości rynkowych. Dla analizy zjawisk ekonomicznych jest to okoliczność bardzo korzystna, a stała się możliwa dzięki udanej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, które udostępnia Instytutowi do badań sprawozdania notarialne z zawieranych transakcji nieruchomościowych. Sprawozdania notarialne - w założeniu mające dokumentować zdarzenia prawne - zostały do celów niniejszego monitoringu pogrupowane i przeliczone w taki sposób, aby mogły objaśnić także niektóre aspekty ekonomiczne obrotu nieruchomościami. Dotyczy to podziału na transakcje rynkowe i pozarynkowe, obroty mieszkaniami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami, układów wojewódzkich i według Sądów Okręgowych, pozwalające głębiej wniknąć w struktury przestrzenne rynku nieruchomości. Niniejszy zeszyt, obok aktualnych informacji dotyczących 2012 roku, sumuje także obroty nieruchomościami za okres 23-lecia Skorygowano w nim część danych ogólnopolskich, w oparciu o zmiany wprowadzone, na przestrzeni lat, do formularzy sprawozdań notarialnych. Korekta ta, szczególnie widoczna w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, zwiększyła sumaryczną liczbę transakcji dotyczących nieruchomości w przedziale 10-15% w stosunku do poprzednich zapisów z lat Zapewniono w ten sposób porównywalność obrotów w całym 23-leciu w ujęciu makro /szczegółowe dane regionalne pozostały niestety, z braku dostatecznych informacji, w zaniżonych wartościach/. W tym monitoringu - ponownie - zaprezentowano w skróconej formie informacje o rynkowych obrotach i cenach nieruchomości w latach Udostępnił je Główny Urząd Statystyczny ze sprawozdania /M-04s/, składanego co pól roku przez starostów. Istotnie wzbogacają one naszą wiedzę o strukturze rynku nieruchomości. Poza aktami notarialnymi wykorzystano także wyniki Spisu Powszechnego (ludność, powierzchnie, zasób mieszkaniowy), wewnętrzne dane GUS REGON o liczebności i strukturze przedstawicieli zawodów obsługi rynku: pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości. Izbom notarialnym i komorniczym zawdzięczamy informacje o liczebności i rozmieszczeniu notariuszy i komorników w Polsce

6 W tegorocznym raporcie zamieszczono również osobne studium naświetlające domniemywane zjawisko sezonowości rynku nieruchomości w Polsce, stało się to możliwe dzięki sprawozdawczości notarialnej za ostatnie 15 lat ( ), obejmującej okresy półroczne. Instytut Rozwoju Miast podjął się nie tylko przygotowywania corocznych raportów, prezentuje również całość danych gromadzonych za pośrednictwem wspomnianych sprawozdań, w elektronicznej formie bogatego zestawu tablic, na poświęconej nieruchomościom witrynie internetowej 1, dokumentując w ten unikalny sposób całość obrotu nieruchomościami w kolejnych latach III Rzeczpospolitej ( ). Zainteresowany użytkownik tego zbioru informacji może zapoznać się z rozmiarami i strukturą rzeczową rynku nieruchomości w każdym województwie, łączną wartością transakcji i ich średnimi cenami w obrocie: lokalami, budynkami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami zabudowanymi. Elementy te mogą być dowolnie wybierane, grupowane i prezentowane w postaci różnorodnych wskaźników. Zasługą uruchomienia tego systemu dzielą się Ministerstwo Sprawiedliwości, Główny Urząd Statystyczny, Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz jego Instytut Rozwoju Miast. Adresatami monitoringu - obok władz resortowych - są branżowe stowarzyszenia zawodowe rynku nieruchomości, placówki naukowo - badawcze oraz liczna rzesza dyplomantów wyższych uczelni w kraju, dla których prezentowane dane są praktycznie jedynym źródłem informacji o rozmiarach i strukturze całego polskiego rynku nieruchomości. Konstatacje niniejszego raportu wynikają z bardzo bogatego materiału źródłowego, częściowo tylko zaprezentowanego w załącznikach. Pozostała dokumentacja znajduje się na wspomnianej stronie internetowej i w archiwum Instytutu Rozwoju Miast w Krakowie. Kraków, w maju 2013 roku. 1 Strona zawierająca Bazę nieruchomości w podziale na: Akty notarialne - dane gromadzone m.in. ze sprawozdań MS-Not 24 oraz Obroty i ceny nieruchomości - dane ze sprawozdań M-04s oraz obszerną Bibliografię ponad 700 wydawnictw dot. nieruchomości, skorelowana z Bazą danych o gruntach dla budownictwa mieszkaniowego ( administrowane przez Instytut Rozwoju Miast w Krakowie ( Kraków, ul. Cieszyńska 2)

7 1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2012 ROKU 1.1. Ogólna charakterystyka obrotów Sprawozdania notarialne podają, że w 2012 roku - XXII roku transformacji polskiej gospodarki dokonano transakcji nieruchomościami rolnymi i budynkami. W tej liczbie mieści się 66,4% transakcji rynkowych, resztę - 33,6% - stanowią transakcje pozarynkowe (tablica 1). Akty notarialne zawarte w Polsce w 2012 roku w układzie sprawozdań notarialnych WYSZCZEGÓLNIENIE liczba POLSKA Tablica 1 procent Akty notarialne razem ,0% W tym akty notarialne dotyczące nieruchomości Sprzedaż nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa lub organ samorządu terytorialnego inne osoby przez lokalu w domu mieszkalnym Sprzedaż Skarb budynku mieszkalnego ,3 100,0 innych Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste rynkowe nieruchomości lub organ sprzedaży działki niezabudowanej ,4% Oddanie w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego samorządu sprzedaż działek budowlanych terytorialnego innych przez inne osoby niezabudowanej działki budowlanej 451 w tym innej nieruchomości 821 rolne 13,7% wraz lokalu w domu mieszkalnym ze budynku mieszkalnego 63 sprzedażą innego budynku 183 Sprzedaż nieruchomości na rzecz S. P. lub jednostki samorządu terytor Sprzedaż spółdzielczej własności prawa do lokalu Oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości 281 Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Darowizny nieruchomości Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych innych poza Umowy o dożywocie dotyczące nieruchomości rolnych rynkowe innych ,6% rolnych w tym innych rolne 9,8% Umowy zbycia nieruchomości za wypłatę świadczeń z ubez. społeczn Darowizna spółdzielczej własności prawa do lokalu

8 Oryginalne sprawozdania z czynności notarialnych zaprezentowane na tablicy 1 dostarczają bardziej szczegółowych danych o transakcjach nieruchomościowych. Konstrukcja tego zestawienia skupia się przede wszystkim na śledzeniu przenoszenia własności nieruchomości między różnymi podmiotami. To na podstawie tego sprawozdania w IRM zestawiono syntetyczną tablicę 2 reprezentującą bardziej ekonomiczne podejście do rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości w Polsce w 2012 roku - struktura aktów notarialnych Tablica 2 Polska Lp. Wyszczególnienie liczba procent I Akty notarialne ogółem (II + III) ,0 II Akty notarialne różne ,1 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem ,9 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych ,5 1. Transakcje rynkowe - razem ,4 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę ,3 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w ,1 C Sprzedaż przez inne osoby ,0 w tym nieruchomości rolne ,7 2. Transakcje pozarynkowe - razem ,6 w tym nieruchomości rolne ,8 pozostałe ,8 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 3,2% x Strumień obrotów rynkowych (pieniężnych) w tylko 17% jest wynikiem decyzji sprzedaży oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy samorządowe coraz mniej licznych nieruchomości. Prawie 5/6 obrotów rynkowych dokonano pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Ogólny volumen obrotów był w 2012 roku o 5,2% mniejszy od roku poprzedniego, obroty rynkowe zanotowały spadek na identycznym poziomie. Po wyhamowaniu w latach spadkowych tendencji z lat , mamy do czynienia z kolejnym ograniczeniem obrotów na rynku nieruchomości (w ujęciu ilościowym). Zaangażowanie Skarbu Państwa i gmin ponownie zmniejszyło się o około 3,3% w sprzedaży nieruchomości, natomiast wyraźnie (o 11,8%) wzrosła liczba nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste. Liczba transakcji dokonywanych przez tzw. inne osoby fizyczne i prawne była w 2012 roku - 8 -

9 niższa od roku poprzedniego o ponad 6%. Zmniejszyła się także liczba transakcji pozarynkowych (o 5,1%), w tym znacząco nieruchomościami rolnymi o 11,9%. Wysoki (i stale utrzymujący się na przestrzeni lat) udział transakcji pozarynkowych w krajowym obrocie nieruchomościami skłania do bardziej szczegółowego rozpoznania charakteru tej grupy transakcji. W roku 2012 dokładnie co trzecia nieruchomościowa transakcja notarialna dotyczyła bezpieniężnego przeniesienia własności, z tego prawie w jednej trzeciej była to własność nieruchomości rolnej. Przeniesienie to nastąpiło głównie w drodze darowizn, w liczbie 187,8 tys. transakcji, w tym: 50,1 tys. nieruchomościami rolnymi, 16,1 tys. spółdzielczym prawem własności do lokalu, 121,5 tys. dot. wszystkich pozostałych nieruchomości. Transakcje te reprezentują łącznie 86,6% obrotów niepieniężnych o zdumiewającym podobieństwie takiej struktury we wszystkich województwach (80-89%). Pozostałe transakcje pozarynkowe to spadki i zniesienia współwłasności nieruchomości, w liczbie 15,8 tys. transakcji (w 2012 r.), to jest 7,3% (przy wahaniach regionalnych 5,1-9,1%). Specyfikacji tej dopełniają umowy dożywocia i zbycia nieruchomości w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, w liczbie 13 tys. transakcji (6,1% transakcji pozarynkowych, przy wahaniach regionalnych 2,8-13,0%). Szczegóły wewnętrznej struktury transakcji pozarynkowych w podziale wg lokalizacji 45 sądów okręgowych w kraju, są dostępne w załączniku do niniejszego monitoringu (tabele 1/1-1/6). Podobieństwo wewnętrznej struktury transakcji pozarynkowych dokonuje się na tle zróżnicowanego udziału tej grupy transakcji w regionalnych obrotach nieruchomościami. Na rysunkach 2 i 17 (dot. odpowiednio roku 2012 i całego okresu lat ) wyodrębnia się grupa województw północno - zachodnich (głównie dawnych Ziem Odzyskanych), gdzie pozarynkowych transakcji jest znacząco mniej oraz grupa województw staropolskich, z udziałem transakcji pozarynkowych sięgającym blisko połowy całości obrotów rynku. Niewątpliwie jest to efekt zróżnicowanych przestrzennie stosunków demograficznych. W wyniku zawartych w 2012 roku transakcji nieruchomościami w 3,2% ksiąg wieczystych zmieniono wpisy dotyczące właściciela Struktura przestrzenna rynku nieruchomości Struktura przestrzenna rynku nieruchomości wywiera znaczący wpływ na kształtowanie się sieci podmiotów obsługujących ten rynek a także na działania władz regionalnych traktujących lokalny rynek jako istotny element koniunktury gospodarczej w regionie. Analiza przestrzenna polskiego rynku nieruchomości opiera się na półrocznych sprawozdaniach kancelarii notarialnych, uwzględniających ich lokalizację w obszarach działania sądów - 9 -

10 okręgowych, składanych w Sądach Apelacyjnych. Dane z tych sprawozdań (dot. miejsca zawarcia transakcji) przeliczono na poszczególne województwa, uwzględniając rejony sądów okręgowych oraz klucza notarialnego. W ten jedyny, trochę zniekształcony, sposób stało się możliwe przygotowanie do dalszej analizy zbioru transakcji przedstawionego w tablicy 3. Polski rynek nieruchomości w 2012 roku według województw Tablica 3 Liczba transakcji nieruchomościami Transakcje rynkowe Lp. Województwo w tym dot. w tym sprzedaż: OGÓŁEM nieruchomości rolnych i gminy Razem Skarb P. inne osoby Transakcje pozarynkowe 1. Dolnośląskie Kujawsko - Pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko - Mazurskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie POLSKA OGÓŁEM Zaprezentowano tu, w układzie 16 województw, tylko najważniejsze dane, jak: podział transakcji nieruchomościowych na rynkowe, pozarynkowe, obrót ziemią, sprzedaż przez osoby fizyczne i prawne, sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy. Natężenie transakcji nieruchomościowych w kraju nie przebiegało jednakowo. Na tablicy 3 oraz (w kolejności rosnącej) na rysunku 1 zaprezentowano liczby transakcji notarialnych z dziedziny nieruchomości

11 Rysunek 1 Polski rynek nieruchomości w 2012 roku OGÓŁEM transakcji Mazowieckie 91,0 Śląskie 63,9 Małopolskie Dolnośląskie 54,5 57,4 Wielkopolskie 50,8 Łódzkie Lubelskie Pomorskie Podkarpackie Kujawsko - Pomorskie Zachodniopomorskie 41,9 41,8 39,9 37,0 32,0 29,3 Warmińsko - Mazurskie Świętokrzyskie Podlaskie Lubuskie Opolskie 25,4 22,5 20,8 18,4 18, tysiące transakcji nieruchomościowych Poza dominującym województwem mazowieckim, dalsze 4 wykazują obroty wyższe od 50 tysięcy rocznie, następne 5 województw wyższe od 30 tysięcy transakcji. Nie osiągają nawet 20 tysięcy rocznie takie 2 województwa jak: lubuskie i opolskie. Podobnie duże zróżnicowanie wojewódzkie wykazuje struktura rynkowo - pozarynkowa (rysunek 2)

12 Rysunek 2 Struktura transakcji nieruchomościowych w Polsce w 2012 roku w układzie 16 województw transakcje rynkowe transakcje pozarynkowe Lubuskie 75,0% 25,0% Zachodniopomorskie 74,5% 25,5% Warmińsko - Mazurskie 74,4% 25,6% Dolnośląskie 74,3% 25,7% Pomorskie 73,1% 26,9% Kujawsko - Pomorskie 71,7% 28,3% Wielkopolskie 68,7% 31,3% Opolskie 68,5% 31,5% Łódzkie 67,5% 32,5% Mazowieckie 65,9% 34,1% Śląskie 65,2% 34,8% Podlaskie 63,0% 37,0% Lubelskie 62,4% 37,6% Świętokrzyskie 56,3% 43,7% Małopolskie 55,5% 44,5% Podkarpackie 54,1% 45,9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zwraca uwagę (jak wcześniej wspomniano) stosunkowo niski udział transakcji pozarynkowych (poniżej 30%) w województwach północnych i zachodnich. Natomiast reszta kraju wykazuje nadal wysoki udział transakcji bezpieniężnych: darowizn, spadków, przekazywania gospodarstw za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, szczególnie województwa południowo - wschodnie (powyżej 40%). Aktywność rynkowa poszczególnych województw również nie układa się w sposób skupiony (rysunek 3)

13 Intensywność transakcji nieruchomościowych w 2012 roku (procent udziału w rynku krajowym) Rysunek 3 pomorskie zachodniopomorskie 6,2 warmińsko-mazurskie 3,9 4,5 kujawsko-pomorskie podlaskie 3,2 5,0 mazowieckie lubuskie 2,9 wielkopolskie 7,9 łódzkie 14,1 dolnośląskie 6,5 lubelskie TRANSAKCJI: 8,4 6,5 opolskie świętokrzyskie 2,9 śląskie 3,5 9,9 małopolskie podkarpackie 8,9 5,7 50,0 tys. i więcej powyżej - 7,7% udziału 26,1-49,9 tys. 4,1-7,7% udziału do - 26,0 tys. do - 4,0% udziału Z mapki na powyższym rysunku wyłania się dominacja województwa mazowieckiego i dwie charakterystyczne pary województw, wykazujące swoiste ciążenie ku sobie: woj. mazowieckie woj. śląskie i małopolskie woj. wielkopolskie i dolnośląskie 14,1% całego rynku krajowego łącznie 18,8% całego rynku krajowego łącznie 16,3% całego rynku krajowego. Łącznie tych 5 województw reprezentowało 49,2% całego polskiego rynku nieruchomości

14 1.3. Struktura rodzajowa transakcji Wgląd w segmentową strukturę obrotów w wybranych regionach kraju umożliwia tablica 4. Przedstawiono w niej udział transakcji obiektami mieszkalnymi, gruntami rolnymi i pozostałymi nieruchomościami w pięciu województwach o największej ilości obrotów rynkowych (łącznie 48,8% obrotów rynkowych kraju). Segmentowa struktura rynkowych transakcji nieruchomościami Tablica 4 Województwo Segment 2010 rok 2011 rok 2012 rok 2011/ /2011 rynku sztuk transakcji dynamika w % mieszkania ,7 90,5 Małopolskie grunty rolne ,5 91,9 pozostałe ,7 92,5 mieszkania ,9 94,9 Wielkopolskie grunty rolne ,3 98,1 pozostałe ,5 77,5 mieszkania ,8 89,5 Śląskie grunty rolne ,2 92,3 pozostałe ,5 100,8 mieszkania ,3 99,0 Dolnośląskie grunty rolne ,1 101,5 pozostałe ,0 84,7 mieszkania ,2 94,2 Mazowieckie grunty rolne ,5 108,5 pozostałe ,2 87,2 Razem 5 województw o najwyższych obrotach rynkowych Razem 11 pozostałych województw mieszkania ,8 96,8 grunty rolne ,1 104,1 pozostałe ,2 93,2 mieszkania ,5 101,5 grunty rolne ,3 109,3 pozostałe ,0 95,0 mieszkania ,8 98,8 OGÓŁEM POLSKA grunty rolne ,5 107,5 pozostałe ,2 94,2 RAZEM ,0 100,0-14 -

15 Obszary te charakteryzują się równocześnie stosunkowo wysokim udziałem obrotów w segmencie nieruchomości mieszkalnych (łącznie od 51% obrotów krajowych w latach 2003 i 2004 do 56% w latach i 54% w 2012 roku, przy znacząco niższych obrotach w segmencie nieruchomości gruntowych (w granicach 38-32% liczby transakcji gruntami w kraju). Druga połowa obrotów rynkowych realizowana była w pozostałych 11 województwach. Około 72% ogólnej liczby transakcji rynkowych w 2012 roku stanowiły mieszkania i domy mieszkalne. Proporcje, w których transakcje mieszkaniowe stanowią ponad dwie trzecie liczby transakcji rynkowych, utrzymują się od wielu lat. Trzeba jednak pamiętać, iż liczba transakcji dot. nieruchomości mieszkalnych, z uwagi na układ sprawozdań notarialnych, jest z dużym prawdopodobieństwem zawyżona o około 25% (patrz rozdz. 2.2 niniejszego opracowania). Interesujące spostrzeżenia wynikają się z konfrontacji liczby transakcji z rynku wtórnego z liczbą nowooddanych w danym roku mieszkań (developerskich, spółdzielczych, indywidualnych i innych) - tablica 5 i rysunek 4. Wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy w 2012 r. Tablica 5 Lp. Województwo Liczba transakcji mieszkaniami (rynek wtórny) sztuk Liczba mieszkań oddanych do użytku (rynek pierwotny) sztuk Relacja: rynek wtórny / rynek pierwotny 1. Dolnośląskie ,20 2. Kujawsko - Pomorskie ,61 3. Lubelskie ,73 4. Lubuskie ,07 5. Łódzkie ,46 6. Małopolskie ,60 7. Mazowieckie ,50 8. Opolskie ,46 9. Podkarpackie , Podlaskie , Pomorskie , Śląskie , Świętokrzyskie , Warmińsko - Mazurskie , Wielkopolskie , Zachodniopomorskie , OGÓŁEM POLSKA ,

16 Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w 2012 roku w układzie regionalnym Rysunek 4 PIERWOTNEGO Z RYNKU WTÓRNEGO Województwo ,1 podkarpackie 4,4 2,4 świętokrzyskie 4,9 3,3 lubelskie 5,7 3,8 podlaskie 6,2 4,6 małopolskie 7,3 4,3 wielkopolskie 7,4 3,2 łódzkie 7,8 2,1 śląskie 7,9 3,0 kujawsko - pomorskie 7,9 1,8 opolskie 8,0 5,8 mazowieckie 8,7 3,8 warmińsko - mazurskie 8,9 4,1 zachodniopomorskie 9,1 3,1 lubuskie 9,5 6,2 pomorskie 10,6 5,2 dolnośląskie 11,4 4,0 POLSKA 8,0 Z powyższych danych wynika, że na jedno nowooddane mieszkanie w 2012 roku przypadało średnio w kraju 2,02 mieszkania z rynku wtórnego, zaś rozpiętość tej relacji w poszczególnych województwach wynosiła jak 1,43 (w podkarpackim) czy 1,50 (w mazowieckim) do 4,46 (w opolskim) i 3,75 w województwie śląskim. Wartość tego syntetycznego wskaźnika w ostatnich latach systematycznie spadała, zarówno średnio w kraju (2,56 w 2007 roku, 2,06 w 2008 roku, 1,83 w 2009 roku) jak i w przypadku poszczególnych województw. W roku 2010 nastąpił jednak jego zdecydowany wzrost, związany zapewne z ochłodzeniem koniunktury na rynku budownictwa mieszkaniowego, kolejne lata podtrzymują tendencję spadkową. Konsekwentnie utrzymuje się jego struktura regionalna, najniższy na ogół był w województwach mazowieckim, podlaskim, małopolskim i podkarpackim, najwyższy w świętokrzyskim, śląskim i opolskim

17 Na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości w 2011 r. 2 Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się ogółem w 5,4% liczby transakcji. W formie bezprzetargowej dokonano 8,2% ogółu ilości obrotów, w tym gruntami w 4,4% a lokalami w 13,8%. Ponad sześć siódmych obrotów to transakcje wolnorynkowe (rysunek 5). To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji, w 2011 roku już tylko w 0,4% liczby transakcji nieruchomościami zabudowanymi i 0,1% gruntami. Rysunek 5 Formy obrotu nieruchomościami w 2011 r. - wg danych GUS o transakcjach rynkowych transakcje lokalami szt mln zł 84,9% 91,2% OGÓŁEM: szt mln zł szt. 117 mln zł szt mln zł 1,3% 0,6% 13,8% 8,2% Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje budynkami 733 szt. 218,1 mln zł 85,6% 88,4% 18 szt. 3,8 mln zł 105 szt. 24,7 mln zł 2,1% 1,5% 12,3% 10,0% OGÓŁEM: 856 szt. 246,6 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek 2 Źródło: Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012 r

18 transakcje nieruchomościami gruntowymi szt mln zł 86,8% 85,9% OGÓŁEM: szt mln zł szt. 8,8% mln zł 9,5% Sprzedaż w trybie przetargu szt. 619 mln zł 4,4% 4,6% Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje nieruchomościami zabudowanymi szt mln zł 87,7% 91,8% 2 281szt. 642 mln zł szt. 662 mln zł 4,2% 4,0% 8,1% 4,2% OGÓŁEM: szt mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012) Wartość transakcji rynkowych Podane wyżej rozmiary rynku nieruchomości w Polsce związały znaczne kwoty kapitałowe. Wcześniejsze edycje MONITORINGU skazywały jego autorów na szacowanie wielkości obrotów, z braku szczegółowych informacji źródłowych o cenach transakcyjnych obowiązujących w rzeczywistości rynkowej. Od 2003 roku stało się możliwe bardziej dokładne określanie strumienia pieniądza przepływającego przez rodzimy rynek nieruchomości. Pochodzą one ze sprawozdań starostów, nadsyłanych do GUS co pół roku. Opisywane sprawozdanie koncentruje się wyłącznie na transakcjach rynkowych, pomijając zaszłości pozarynkowe, jak spadki, darowizny i inne transakcje bezpieniężne. Zrezygnowano także ze sprawozdań notarialnych - wprawdzie dotyczących transakcji rynkowych - ale niekompletnych lub błędnych. Także nie

19 wszystkie starostwa wywiązują się należycie z obowiązku sprawozdawczego. Stąd zakres analizowanych przez GUS informacji ilościowo - wartościowych jest zdecydowanie węższy od zbioru informacji gromadzonych przez notariuszy i Ministerstwo Sprawiedliwości. Dane za lata prezentowane są w tablicy 6 i rysunkach 6 i 7 (za 2012 rok danych jeszcze nie opublikowano). Rok 2007 wyróżnił się zarejestrowaniem 306 tys. transakcji tego typu, w 2011 roku rynek wygenerował najwyższy strumień pieniądza rzędu 48,8 mld zł. Ilość i wartość rynkowych transakcji nieruchomościami w Polsce w latach Tablica 6 Wyszczególnienie Liczba transakcji [sztuk] w tym: lokale mieszkalne lokale niemieszkalne grunty ogółem budynki ogółem nieruch. zabudowane Wartość transakcji [mln zł] w tym: lokale mieszkalne lokale niemieszkalne grunty ogółem budynki ogółem nieruch. zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012). W 2011 roku dokonano w kraju około 680 tysięcy transakcji nieruchomościami (451,7 tys. zakwalifikowano jako rynkowe) z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według ilości i wartości - było 284,6 tysięcy transakcji rynkowych (rysunek 8). Spora - bo licząca ponad 167 tys. transakcji rynkowych (około 37%) rozbieżność istnieje, jak wcześniej wspomniano, z powodu różnic w systematyce sprawozdawczości (między MS-Not 24 i M-04s) oraz uchybień ewidencyjnych. Za przyjęciem takiej tezy przemawiają choćby inne statystyki publikowane przez GUS dotyczące np. sprzedaży lokali mieszkalnych

20 Rysunek 6 Liczba transakcji nieruchomościami w Polsce w latach [sztuk] Grunty ogółem Lokale mieszkalne Nieruchomości zabudowane Budynki ogółem Rysunek 7 Wartość obrotów nieruchomościami w Polsce w latach [mln zł] Grunty ogółem Nieruchomości zabudowane Lokale mieszkalne Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012)

21 Rysunek 8 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2011 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS szt. Lokale 33,0% Budynki 0,3% Nieruchomości gruntowe 47,7% Nieruchomości zabudowane 19,0% w granicach miast 93% 60% 40% 21% 79% poza granicami miast 54% 46% 7% Transakcje pozarynkowe szt. Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2011 r. ~ szt. Transakcje rynkowe wg Min. Spraw szt. Transakcje dot. nieruchomości ogółem wg Min. Spraw szt. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. W pozycji Gospodarka mieszkaniowa w roku 2011 opublikowanej przez GUS w 2012 roku znajdujemy informacje o sprywatyzowanym (sprzedanym osobom fizycznym) zasobie mieszkaniowym w latach w ilości 334,4 tys. mieszkań, w tym 315,4 tys. lokali mieszkalnych w domach wielorodzinnych, reszta to mieszkania w budynkach mieszkalnych sprzedanych w całości. Na te 315,4 tys. mieszkań składa się: lokali mieszkalnych sprzedanych przez gminy; lokali mieszkalnych sprzedanych przez spółdzielnie mieszkaniowe; lokali mieszkalnych sprzedanych przez Skarb Państwa; lokali mieszkalnych sprzedanych przez zakłady pracy; lokale mieszkalne sprzedanych przez inne podmioty instytucjonalne, czyli stanowiące własność instytucji budujących dla zysku - przeznaczone na

22 sprzedaż (ale nie sprzedane osobom fizycznym bezpośrednio po ukończeniu) lub na wynajem, np. developerów oraz mieszkania stanowiące własność stowarzyszeń, fundacji, związków zawodowych, partii politycznych, samorządów zawodowych i gospodarczych; kościołów, związków wyznaniowych, uczelni i instytutów katolickich, itp. Odnosząc te 315,4 tys. transakcji prywatyzacyjnych lokali mieszkalnych (prawie w całości wymagających formy aktu notarialnego) do łącznej liczby 163,6 tys. transakcji lokalami mieszkalnymi zarejestrowanych przez GUS w sprawozdaniach M-04s za lata , otrzymujemy już średnioroczną różnicę w wysokości około 76 tysięcy transakcji. Przyjmując, że tylko 50% mieszkań ze 100 tysięcy nowobudowanych przez developerów z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem w latach (dane GUS - Budownictwo mieszkaniowe : tablice przeglądowe) zostało sprzedane zaraz po zakończeniu (lub nawet w trakcie trwania) budowy, wspomniana powyżej różnica powiększa się do ponad 100 tysięcy transakcji. A przecież poza zakresem powyższych dywagacji pozostaje cały obszar znaczącej liczby transakcji lokalami mieszkalnymi, gdzie stroną sprzedającą jest osoba fizyczna oraz pozostałe kategorie nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego. Reasumując: można przyjąć, że liczba transakcji rynkowych wynikająca z analizy sprawozdań o czynnościach notarialnych (MS-Not 24) odpowiada faktycznym obrotom na polskim rynku nieruchomości, natomiast ta wynikająca ze sprawozdań M-04s jest znacząco zaniżona, co nie umniejsza walorów poznawczych płynących z analizy powyższych sprawozdań, jako bardzo dużej próby statystycznej. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów w 2011 r. przedstawioną na rysunku ,6 tysięcy aktów notarialnych w 2011 roku reprezentowało wartość 48,8 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje lokalami (39,1%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (32,6%)

23 Rysunek 9 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2011 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Σ = 100% Ogółem 48,8 mld zł w tym: w granicach miast Lokale 39,1% 95% 5% Budynki 0,5% 67% 33% Nieruchomości gruntowe 27,8% 40% 60% Nieruchomości zabudowane 32,6% 66% 34% poza granicami miast Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne wartości rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 7 i 8 nieznacznie więcej transakcji dokonało się w granicach miast: 50,9% wg liczby transakcji, lecz były one zdecydowanie droższe - 70,4% według wartości. Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 10). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodzący znaczącego wzrostu wartości pojedynczej transakcji po 2004 roku. Z jednej strony jest to wynik wzrostu cen jednostkowych (szczególnie w kategorii lokali mieszkalnych), z drugiej zmian w strukturze popytu (lokalizacja, powierzchnia, standard, itp.). Dynamika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - ilościowej strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Szerzej tematyka ta jest omówiona w 3 rozdziale niniejszego opracowania

24 Rysunek 10 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach wg danych GUS o transakcjach rynkowych 250 % 212,3% 226,2% 235,3% 200 Dynamika wartości transakcji ,8% 161,8% ,0% 105,3% 102,3% 112,5% 97,7% 142,2% 102,5% 112,8% 102,1% Dynamika liczby transakcji 94,6% 104,9% ,0 39,8 30,9 26,6 25,9 22,4 24,1 39,1 38,1 38,6 40,6 39,2 33,5 28,7 19,6 18,2 3,0 3,4 3,3 3,7 1,9 44,8 38,8 39,0 33,4 34,1 32,9 32,6 26,2 27,3 27,5 27,8 3,7 2,1 0,5 0, Lokale Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku Budynki Nieruchomości gruntowe 76,7% Nieruchomości zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Opracowanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację wartości pojedynczej transakcji przedstawiono na rysunku 11. Ukazane tu wielkości stanowią średnią z wielkiego zbioru, około 200 do 300 tysięcy transakcji w skali roku. Dla całego rynku w roku 2011 taka średnia wartość wynosiła około 171 tysięcy złotych na jedną transakcję. Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata ( ), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne

25 Rysunek 11 Średnie wartości jednej transakcji w latach wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] LOKALE NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM W 2011 ROKU 171 tys. zł GRUNTY BUDYNKI Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS

26 1.5. Ocena działalności rynkowej w 2012 r. Rok 2012 był 23-tym kolejnym rokiem transformacji polskiej gospodarki. Pod względem całości obrotów zanotowano spadek o 5,2% w stosunku do roku poprzedniego oraz porównywalny poziom z rokiem 2009, rokiem wyraźnie widocznego kryzysu na rynku nieruchomości, gdy odnotowany poziom transakcji rynkowych tysięcy - był najniższy od 1993 roku. Liczba transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości w roku 2012 spadła także o 5,2% w porównaniu z rokiem poprzednim, w takim samym stosunku zmniejszyła się liczba transakcji pozarynkowych. Syntetyczny obraz makroproporcji na polskim rynku nieruchomości w 16 województwach w roku 2012 ilustrują dane tablicy 7. Istotnym miernikiem intensywności ruchu na rynku wtórnym nieruchomości może być liczba zawartych transakcji przypadająca na 1000 mieszkańców. W roku 2012 wartość tego wskaźnika wynosiła ogółem 16,7 (w roku poprzednim 17,7) i wahała się od 13,8 w województwie śląskim i 14,7 w województwie wielkopolskim do 18,7 w województwie dolnośląskim i 19,3 w lubelskim. Wskaźnik ten w województwie mazowieckim - naszym największym zagłębiu nieruchomościowym kształtował się trochę powyżej średniej krajowej i wynosił 17,2 transakcji na 1000 mieszkańców /rysunek 12/. Gęstość obrotów można zmierzyć przy pomocy liczby transakcji przypadającej na 100 km 2. Wskaźnik taki, średni dla kraju 206 transakcji - wykazuje spore wahania: od 103 transakcji w województwie podlaskim do 518 w województwie śląskim. Jeśli przyjąć PKB za ogólną miarę zamożności regionu i doszukiwać się zależności w liczbie zawartych transakcji nieruchomościowych, to wskaźnik taki - średni dla kraju 0,46 - wahał się od 0,29 w województwie mazowieckim do 0,77 w województwie lubelskim 3. Różnie kształtowała się sprawność obsługi i pomyślność poszczególnych kancelarii notarialnych, skoro - przy średnim obłożeniu notariusza 288 sprawami nieruchomościowymi w ciągu 2012 roku - wskaźnik ten wykazywał wahania od 188 spraw na notariusza w województwie mazowieckim do 438 spraw w województwie opolskim. 3 Liczba aktów notarialnych zawartych w 2012 roku odniesiona została do PKB (w mln zł) odnotowanego za rok dane dotyczące PKB w ujęciu regionalnym są publikowane ze znaczącym opóźnieniem, aktualnie są dostępne zweryfikowane dane za rok Według wstępnego szacunku produkt krajowy brutto (PKB) w 2012 r. był realnie wyższy o 2,0% w porównaniu z 2011 r. (w cenach stałych roku poprzedniego). W 2011 r. wg pierwszego skorygowanego szacunku wyniósł mln zł i w porównaniu z 2010 r. był realnie wyższy o 4,3%. Regionalna struktura PKB od szeregu lat utrzymuje zbliżone relacje

27 Charakterystyka wojewódzkich rynków nieruchomości w 2012 r. w Polsce Tablica 7 Liczba transakcji Ludność Powierzchnia PKB Liczba aktów Liczba aktów Liczba aktów Notariusze Liczba transak. Lp. Województwo nieruchom. % w w w na na na 1 liczba nieruchomośc. OGÓŁEM tys. osób* ) km 2 * ) mln zł ** ) 1000 osób 100 km 2 mln PKB osób *** ) na 1 notariusza 1. Dolnośląskie , ,7 273,1 0, Kujawsko - Pomorskie , ,2 177,8 0, Lubelskie , ,3 166,5 0, Lubuskie , ,0 131,8 0, Łódzkie , ,6 230,0 0, Małopolskie , ,1 377,9 0, Mazowieckie , ,2 256,0 0, Opolskie , ,2 195,3 0, Podkarpackie , ,4 207,2 0, Podlaskie , ,3 103,0 0, Pomorskie , ,4 217,9 0, Śląskie , ,8 518,4 0, Świętokrzyskie , ,6 192,0 0, Warmińsko - Mazurskie , ,5 104,9 0, Wielkopolskie , ,7 170,4 0, Zachodniopomorskie , ,0 128,0 0, POLSKA OGÓŁEM , ,7 206,3 0, UWAGI: 1. na r., NSPLiM - GUS, 2. PKB - na r. - ceny bieżące, GUS. 3. Liczba notariuszy - na r. - wg Krajowej Rady Notarialnej

28 Rysunek 12 Liczba transakcji nieruchomościowych na 1000 mieszkańców w latach: 1997; 2005; 2009; 2011 i 2012 (średnio w kraju odpowiednio: 17,9; 15,6; 16,9; 17,7; 16,7) zachodniopomorskie dolnośląskie 24,5 18,7 kujawsko-pomorskie wielkopolskie 17,0 15,2 lubelskie 14,7 19,3 warmińsko-mazurskie 17,5 18,0 lubuskie świętokrzyskie 17,6 0,0 16,6 łódzkie śląskie 13,8 17,1 małopolskie 17,4 17,2 pomorskie podlaskie 17,3 17,4 podkarpackie 18,2 opolskie mazowieckie Źródło: Opracowanie własne wg danych Ministerstwa Sprawiedliwości

29 2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH Dzięki - wprawdzie skromnej lecz systematycznie prowadzonej - sprawozdawczości notarialnej, udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości do analizy wykonywanej przez Instytut Rozwoju Miast, możliwe jest obserwowanie zmian w strukturze i dynamice liczby dokonywanych transakcji na rynku nieruchomości od 1990 do 2012 roku 4. W transformowanym 23-leciu ogół notariuszy w kraju sporządził 28,9 miliona aktów, z czego 14,4 miliona, czyli prawie 50% stanowiły akty notarialne dotyczące nieruchomości Transakcje, ich wielkość i struktura Wielkość i strukturę tej działalności ilustrują dane zawarte w tablicy 8 oraz na rysunkach 13 i 14. W ciągu minionego 23-lecia akty notarialne w ponad 2/3 dokumentowały transakcje rynkowe 5, wśród których z kolei ponad 2/3 to kupno - sprzedaż nieruchomości dokonywana przez osoby fizyczne i prawne. Ponad co piąta nieruchomość (18,4%) została sprzedana na rynku z inicjatywy urzędów lub agencji reprezentujących Skarb Państwa oraz z inicjatywy gmin. Występująca w Polsce forma oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dotyczyła dalszych 10,4% nieruchomości będących w obrocie rynkowym, z wyraźną tendencją do zmniejszania się tego udziału (w 2012 roku 3,1%). Pozostałe podmioty transakcji rynkowych w okresie 23 lat uczestniczyły w obrocie na poziomie 71,2%. Blisko 1/3 ogólnej liczby transakcji nieruchomościowych miała charakter obrotu pozarynkowego 6 i dotyczyła prawie w połowie (44,6%) gruntów rolnych Szeregi czasowe w niniejszym opracowaniu, łącznie z Załącznikiem, zaprezentowano w wersji skróconej. Pełne dane dot. konkretnych lat można znaleźć w poprzednich (odpowiednich) wersjach monitoringu, w archiwum Instytutu Rozwoju Miast, bądź na stronie internetowej IRM. Dane o aktach notarialnych za lata wcześniejsze (od 1967 do 1989 r.) w zbliżonym układzie, zaprezentowano w artykule L. Kałkowskiego i W. Rydzika Z historii polskiego rynku nieruchomości, Świat nieruchomości nr 63/2008 str. 24. Do transakcji nieruchomościowych rynkowych zaliczamy umownie zarówno te, w których sprzedaż następuje przy wymianie ekwiwalentnej, jak również sprzedawane po cenach preferencyjnych, co odnosi się do mieszkań komunalnych i zakładowych oraz do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste za 15-25% wartości. Do transakcji nieruchomościowych pozarynkowych zaliczamy te, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego, jak przy darowiznach, spadkach, zniesieniu współwłasności, umowach o dożywocie czy zbyciu nieruchomości za ubezpieczenie społeczne

30 Rynek nieruchomości w latach w Polsce - struktura aktów notarialnych Lp. Wyszczególnienie Tablica 8 Ogółem aktów udział w % I Akty notarialne ogółem (II + III) II Akty notarialne różne ,2 III Akty notarialne dot. nieruchom. - razem (1+2) ,8 = 100 w tym dotyczące nieruchomości rolnych ,5 1. Transakcje rynkowe - razem (A + B + C) ,2 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę ,6 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w ,1 C Sprzedaż przez inne osoby ,5 w tym nieruchomości rolne ,3 2. Transakcje pozarynkowe - razem ,8 w tym nieruchomości rolne ,2 pozostałe ,6 IV Relacja poz. III do ilości ksiąg wieczystych - 5,8% 5,4% 3,7% 3,9% 3,8% 3,2% 3,3% 3,3% 3,2% 69,4% X

31 Rysunek 13 Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach ,5% 7,4% 7,5% 15,6%17,5% 15,6% 13,6% 12,8% 16,1% 14,9% 13,8% 14,7% 15,0% 14,7% 15,4% 13,0% 11,2% 10,0% 9,5% 9,5% 9,6% 9,1% 9,3% 12,6% 8,4% 13,6% 16,9% 12,9% 11,7% 11,7% 12,3% 10,2% 9,1% 7,7% 6,6% 5,2% 4,1% 3,6% 2,9% 3,0% 2,9% 2,3% 1,8% 2,1% 4,2% 7,1% 5,2% 12,9% sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę użytkowanie wieczyste Transakcje nieruchomościowe pozarynkowe rynkowe 23,0% 35,3% 50,5% 48,9% 39,6% 38,3% 38,6% 42,5% 44,5% 46,5% 46,1% 47,7% 55,5% 53,0% 51,4% 54,9% 55,5% 55,0% 49,1% 50,3% 52,4% 53,0% 49,5% 54,4% 60,9% 48,6% 39,3% 33,3% 31,6% 34,5% 36,3% 31,0% 33,2% 33,0% 33,6% 30,2% 30,2% 28,4% 27,6% 28,3% 29,4% 28,3% 27,5% 28,1% 30,0% 31,7% 28,5% 24,3% sprzedaż przez inne osoby transakcje pozarynkowe lata Łącznie 23 lata

32 Zbiorcza struktura aktów notarialnych w Polsce w okresie 23 lat (lata ) OGÓŁEM 23 LATA: aktów OGÓŁEM 18 LAT: aktów Rysunek 14 INNE AKTY NOTARIALNE (50,2%) 12,6% Sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy AKTY TRANSAKCJE RYNKOWE Oddanie w użytkowanie wieczyste ,1% dotyczące NIERUCHOMOŚCI (68,2%) Sprzedaż przez inne osoby % (13,3%) w tym: ROLNE 48,6% INNE ,6% TRANSAKCJE w tym: OGÓŁEM POZARYNKOWE NIERUCHOMOŚCI ROLNE ROLNE ,2% (31,8%) (27,5%)

33 2.2. Segmentowa struktura rynku Sprawozdania notarialne - z uwagi na swój układ - tylko w ograniczonym zakresie pozwalają rozpoznać strukturę rodzajową (segmentową) nieruchomości w obrocie rynkowym. Z danych tablicy 9 możemy - z pewnym przybliżeniem, z powodu niejednorodnej pozycji 4 w tej tablicy - ocenić rozmiary wtórnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Posiłkując się relacjami wynikającymi z badania GUS /sprawozdanie M-04s/ z lat , gdzie sumarycznie transakcje związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych (lokale mieszkalne + budynki mieszkalne + nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi) stanowią przeciętnie około 70% całości transakcji rynkowych pomniejszonych o nieruchomości rolne (grunty rolne zabudowane + użytki rolne i leśne) i przyjmując, iż kategoria lokale mieszkalne jest najbardziej zaniżoną ze wszystkich kategorii ujętych w badaniach GUS opartych o sprawozdania M-04s (patrz rozdz. 1.4 opracowania), możemy szacować, że sumaryczna pozycja transakcji mieszkaniowych w tablicy 9 jest zawyżona o około 25% (±5%). Niemniej, dla zachowania ciągłości i porównywalności za cały 23-letni okres, konsekwentnie utrzymujemy tę konwencję analiz. W minionych latach miało miejsce około tysięcy rynkowych transakcji mieszkaniowych, to jest ponad 68% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościami. Jeżeli przyjąć, że w tym czasie oddano do użytku tysięcy nowych mieszkań 7, to wtórny rynek w skali ponad 2,5-krotnie większej pozwolił dostosować sytuację znacznej liczby rodzin do ich zmieniających się potrzeb mieszkaniowych 8, przy czym miały miejsce spore wahania tych wielkości w poszczególnych województwach. Ponieważ mieszkania na rodzimym rynku nieruchomości stanowią segment dominujący, zasługują na bliższą analizę także regionalną (tablica 10). Mieszkania z zasobu istniejącego w okresie transformacji były przedmiotem obrotu na rynku wtórnym w łącznej ilości ponad 6,6 miliona (za 23 lata). 7 8 W okresie transformacji oddano do użytku nowych mieszkań: ,2 tys ,1 tys ,8 tys ,1 tys ,8 tys ,8 tys ,1 tys ,0 tys ,4 tys ,1 tys ,0 tys ,7 tys ,6 tys ,7 tys ,9 tys ,4 tys ,6 tys ,6 tys ,2 tys ,1 tys ,0 tys ,1 tys ,0 tys. Razem 2 476,1 tys. Wymieniona relacja jest zniekształcona przez okoliczność zwiększającej się w ostatnich latach liczby nowych mieszkań sprzedawanych nabywcom aktem notarialnym. Coraz większy udział mają tu nowe mieszkania developerskie czy spółdzielcze stanowiące element rynku pierwotnego. Łącznie za lata struktura nowych, oddanych do użytku mieszkań przedstawiała się następujące: budownictwo indywidualne 48,1%, spółdzielcze 22,5%, na sprzedaż i wynajem 22,1%, pozostałe 7,3%. W ostatnich 5 latach mieszkania na sprzedaż i wynajem stanowią już około 40% całości a budownictwo indywidualne około 50% /z tego np. w roku 2012 około 43% na potrzeby własne inwestora, reszta do sprzedaży lub wynajmu/