ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI POPRZEZ PLANOWANIE I KONTROLĘ STANU TECHNICZNEGO.

Transkrypt

1 Udostępnione na prawach rękopisu, r. Publikacja: Knyziak P. Zarządzanie nieruchomo ciami mieszkaniowymi poprzez planowanie i kontrolę stanu technicznego (Residential buildings management by planning and the technical state control), Problemy naukowo badwcze budownictwa, Wydawnictwo Politechniki więtokrzyskiej, Kielce 2010, s , ISBN (artykuł konferencyjny - 56 Konferencja Naukowa Komitetu Inżynierii Lądowej i Wodnej PAN i Komitetu Nauki PZITB, Kielce-Krynica ). Piotr KNYZIAK 1 1 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI POPRZEZ PLANOWANIE I KONTROLĘ STANU TECHNICZNEGO. 1. WPROWADZENIE Zarządzanie budynkiem w okresie jego użytkowania w bardzo dużym stopniu wpływa na ostateczny czas użytkowania a w wielu przypadkach również na bezpieczeństwo mieszkańców. Jak wykazują statystyki prowadzone przez ITB [1] błędy w użytkowaniu budynków były przyczyną w różnych latach od 30 do 50% awarii i katastrof. Zarządzanie w Polsce w okresie socjalizmu było w większości ułomne: brakowało materiałów, brakowało środków, nie było poczucia własności wśród mieszkańców, osoby zatrudnione w spółdzielniach miały często niewystarczające kwalifikacje, dodatkowo brakowało im motywacji. Wielkie spółdzielnie mieszkaniowe rozmywały odpowiedzialność i możliwość wpływania na decyzje. Prowadzono politykę remontową na złym poziomie, ale w okresie po 1989r. gdy nakłady jeszcze spadły nastąpiło pogłębienie złej sytuacji. Obecnie coraz częściej formą władania jest własność, duże spółdzielnie dzielą się lub zawiązywane są wspólnoty. To sprawia, że coraz bliżej jest właścicielom-mieszkańcom do realnej władzy, podejmowania decyzji, wpływania na decyzje i sterowania procesem utrzymania budynku. Można przyjąć, że aby członkowie spółdzielni czuli wpływ na podejmowanie decyzji, spółdzielnia powinna mieć max członków a aby sami byli zainteresowani braniem czynnego udziału w kierowaniu wspólnota powinna obejmować jeden budynek. Coraz częściej myślenie perspektywiczne o eksploatacji budynku pojawia się już na etapie projektu a później również przejawia się w procesie planowania remontów i przewidywania środków niezbędnych do ich realizacji. Od wieków zarządzanie nieruchomościami powierzane było innym osobom. W czasach Starożytnego Rzymu zarządzanie nieruchomościami negotiorum gestio miedzy innymi powierzane było wyzwoleńcom, czyli specjalnie zasłużonym niewolnikom. Obecnie w Polce zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. (z późniejszymi zmianami) o gospodarce nieruchomościami, art.184, ust. 2 Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, czyli do zawodowego zarządzania nieruchomościami, konieczne są odpowiednie umiejętności potwierdzone licencją. 1 Dr inż., Wydział Inżynierii Lądowej, Politechnika Warszawska

2 2 2. ISTOTA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. po nowelizacji z dnia 21 października 2007 roku (Dz. U Nr 173, poz. 1218) w artykule 185 definiuje zarządzanie następująco: 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Wykwalifikowani zarządcy planują wiele aspektów utrzymania nieruchomości wpływających na standard nieruchomości i jej stan techniczny. Jednym z głównych dokumentów sporządzanych przez zarządców jest plan zarządzania, który określa działania konieczne do maksymalizacji potencjału nieruchomości zgodnie z celami właściciela. Powinien on zawierać analizę aktualnego stanu nieruchomości (dane techniczne, dane finansowe za ostatnie lata), analizę rynku (popyt i podaż na powierzchnie, usługi oferowane przez właściciela, analizę konkurencji, analizę konkurencyjności stawek najmu i opłat w nieruchomości, sytuację ekonomiczną i jej wpływ na nieruchomość), analizę rozwiązań alternatywnych na wykorzystanie nieruchomości (koszty wprowadzenia znaczących zmian, rachunek ekonomiczny) oraz zalecany sposób postępowania. Elementami związanymi z planem zarządzania są: - budżet nieruchomości na dany rok: określenie wysokości budżetu na inwestycje, konserwację i remonty, które zarządca ma wykonać w danym roku, - określenie stawek najmu i opłat. Remonty są istotnym elementem zarządzania nieruchomościami. Obecne problemy mieszkaniowe w Polsce wynikają nie tylko z braku odpowiednich mieszkań, ale i nie remontowania istniejących budynków. Przy prawidłowym utrzymaniu zabiegi konserwacyjne ograniczają się do drobnych napraw, ale poważne zaniedbania prowadzą do dużych uszkodzeń. W Polsce stopień zużycia budynków i budowli jest znaczący. Przyszłe budynki powinny być projektowane i budowane z uwzględnieniem rozwiązań, które znacznie lepiej zapewniają ochronę przed czynnikami degradacji i skutkami ich działania. Budynki w większości przypadków charakteryzują się długimi okresami użytkowania. Warunkiem osiągnięcia takiej trwałości jest prowadzenie prawidłowej polityki remontowej. Niestety w Polsce budynki często użytkowane są bez remontów i napraw, co znacząco skraca ich żywotność. Jak wykazują badania [2], prawidłowe wykonywanie remontów i bieżących napraw sprawia, iż budynki mieszkalne charakteryzują się przewidywanym czasem użytkowania wydłużonym średnio o 19,2 lat (13,4%) a budynki gospodarcze o 12,5 roku (10,9%). Z doświadczeń spółdzielczych wynika [3], że w posesjach komunalnych, gdzie większość mają właściciele wykupionych mieszkań stan budynków poprawia się z roku na rok. Budynki z wielkiej płyty pozostające w zasobach spółdzielczych często są jeszcze nie ocieplone i energochłonne, ale i ten stan ulega poprawie, szczególnie w wielkich

3 miastach. Najgorsza sytuacja jest w budynkach popegierowskich, które niemal w całości popadają w ruinę. W niedługim czasie może zaistnieć konieczność ich wyburzania ZUŻYCIE BUDYNKÓW Budynek mieszkalny w miarę upływu czasu i eksploatacji ulega zużyciu, zmniejsza się jego wartość w stosunku do pierwotnej wynikającej z kosztu wytworzenia. Proces ten w dłuższym okresie czasu może przejawiać się nasileniem występowania uszkodzeń i awarii. Zużycie wywołane jest zużyciem technicznym, moralnym jak i ekonomicznym. Zużycie normalnie użytkowanych i na bieżąco remontowanych budynków zależne jest w dużej mierze od upływu czasu i trwałości materiałów. Przy normalnym zużyciu technicznym zasobów mieszkaniowych ich wartość użytkowa spada, gdy następuje wzrost wymagań mieszkańców. Intensyfikację zużycia potęguje eksploatacja budynku bez prawidłowo wykonanych bieżących sprawdzeń i kontroli, konserwacji i remontów. Degradacja powoduje szybkie zużycie moralne. Budynki utrzymane ponadstandardowo nie tylko są remontowane na bieżąco i z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości, ale podlegają również modernizacji, która zapobiega zużyciu moralnemu. Zużycie ekonomiczne budynków wynika ze zwiększenia kosztów utrzymania budynku ponad poziom akceptowalny przez właścicieli. Podczas eksploatacji obiektów głównym problemem jest ich niezawodność oraz dążenie do wyeliminowania powstawania uszkodzeń [4]. Przyczyny powodujące zużycie techniczne budynków [5] to: - stan wyjściowy elementów obiektu (np. jakość materiałów, wady projektowe, wady wykonawstwa, inne), trwałość elementów, - długość okresu eksploatacji, naturalne zużycie, - warunki środowiskowe eksploatacji, czynniki biologiczne (grzyby, pleśnie, robaki), - sposób eksploatacji, poprawa wartości użytkowych poprzez remonty i konserwacje. Przyczyny powodujące zużycie moralne budynków to: - zmiana preferencji i wymagań użytkowników, nowe mody, - zmiana funkcji części obiektu, np. zamiana funkcji mieszkaniowej na biurową lub handlową (powodująca zwiększenie uciążliwości), - wprowadzenie na rynek nowych, lepszych materiałów wykończeniowych, - niedostosowanie do nowych norm i warunków technicznych powodujące przeświadczenie, iż zamieszkuje się gorszy lub starszy budynek. Przyczyny powodujące zużycie ekonomiczne budynków to: - zakończenie produkcji materiałów niezbędnych do wykonania remontu, - zwiększenie kosztów remontów ze względu na konieczność stosowania starszych technologii. Budynek mieszkalny eksploatowany jest w ograniczonym okresie czasu, który określany jest jako całkowity okres użytkowania budynku. Jest to okres czasu od dnia wybudowania do dnia rozbiórki. Rozbiórka nie musi wynikać z osiągnięcia stanu grożącego zniszczeniem, wiele budynków osiąga kres użytkowania ze względu na inne kryteria. Długość okresu użytkowania zależy od tempa zużycia technicznego budynku i zużycia moralnego. Zużycie techniczne może być powstrzymane lub nawet cofnięte poprzez wykonanie remontów lub wymianę zniszczonych elementów konstrukcji, wyposażenia lub wykończenia. Jednym z czynników przesądzających o technicznej przydatności

4 4 budynku do remontu kapitalnego i modernizacji jest zużycie fundamentów i ścian nośnych. Zużycie moralne może być zniwelowane tylko przez zabiegi modernizacyjne. Takie same obiekty mogą mieć różną trwałość, gdyż zależy ona od wielu czynników: - rodzaju materiałów, z których zostały wykonane, - jakości elementów, montażu, trwałości złączy i węzłów, - rodzaju rozwiązań konstrukcyjnych, - wpływu warunków otoczenia, - sposobu i warunków użytkowania obiektów, - częstości i jakości wykonywania prac konserwacyjnych i remontowych. Bardzo istotną rolę odgrywają warunki otoczenia i eksploatacji. 4. PROGNOZOWANIE OKRESU UŻYTKOWANIA BUDYNKÓW WG NORMY ISO Prognozowanie okresu użytkowania budynków reguluje norma ISO 15686, Budynki i konstrukcje budowlane - Planowanie okresu użytkowania. Została ona opracowana przez Komitet Techniczny ISO/TC59, Konstrukcje budowlane, podkomitet SC 14, Projektowany czas użytkowania. Norma składa się z kilku części w których zawarte są: zasady ogólne, procedury przewidywania okresu użytkowania, audyty właściwości użytkowych i przeglądy, wymagania w stosunku do danych, koszty cyklu użytkowania, procedury określania wpływu środowiska. Rysunek 1 przedstawia, w jaki sposób każda z części ISO powiązana jest z innymi jej częściami i związanymi tematami oraz innymi Normami Międzynarodowymi. Rys. 1 Czynniki wpływające na okres użytkowania materiałów budowlanych i elementów (wg ISO ). Proces planowania okresu użytkowania obejmuje w normie zagadnienia począwszy od koncepcji poprzez użytkowanie i utrzymanie, uwzględniając prawdopodobne właściwości użytkowe budynku w całym okresie jego użytkowania w warunkach środowiskowych,

5 które mogą w nim wystąpić. Stadium projektowania przewiduje uwzględnianie przyszłych napraw, usuwanie zużytych części, ponowne ich użycie, demontaż i koszty związane z ich kasacją. Jeśli okres użytkowania elementu podstawowego jest krótszy niż projektowany okres użytkowania budynku to przewiduje się, iż powinien on być wymienialny lub łatwy do utrzymania. Projektowanie budynku staje się nierozerwalnie związane z planowaniem okresu użytkowania. Wybór materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych ma bezpośredni wpływ na częstotliwość przyszłych remontów (np. okresowego malowania elementów) i trwałość elementów konstrukcji. Na etapie projektu i ustalania rozwiązań definiuje się i akceptuje między innymi koszt utrzymania budynku. Jednym ze sposobów planowania okresu użytkowania jest opisane w części drugiej normy przewidywanie oparte na badaniach poligonowych i ocenie właściwości użytkowych. Schemat metodologii przedstawia Rys Rys. 2. Schemat metodologii określania pozostałego czasu użytkowania (wg ISO ). Proces zaczyna się od analizy problemu, zidentyfikowania istotnych czynników oraz uzyskanie istotnych informacji i wiedzy. W kolejnym etapie przewiduje się sposób degradacji w warunkach, które zostały określone. Następnie przeprowadza się badanie

6 6 wstępne w warunkach zbliżonych do ekstremalnych w celu sprawdzenia metody badawczej i rzetelności wyników. Kolejny etap stanowią badania właściwe bazujące na obserwacjach długoterminowych lub krótkoterminowych przy kontrolowanych warunkach (np. zwiększona intensywność, częstość). Ostatni etap stanowi ocena wyników dokonana przez eksperta, musi on porównać i przeanalizować wyniki z różnych badań. Drugim z przedstawianych sposobów planowania okresu użytkowania jest metoda współczynników. Opiera się ona na referencyjnym okresie użytkowania (normalnie oczekiwany okres użytkowania dla zdefiniowanego zbioru warunków użytkowania dla tego typu elementu lub konstrukcji) i modyfikujących go współczynnikach, które odnoszą się do specyficznych warunków rozpatrywanego przypadku. Poszczególne współczynniki mogą być ustalane przez innych uczestników procesu projektowania. Metoda ta posługuje się następującym wyrażeniem: ESLC = f(rslc; A, B, C, D, E, F, G) (1) gdzie: ESLC - szacowany okres użytkowania, RSLC - porównawczy okres użytkowania elementów, A - jakość elementów, B - poziom projektowania, C - poziom wykonawstwa, D - środowisko wewnętrzne, E - środowisko zewnętrzne, F - warunki użytkowania, G - poziom utrzymania. 5. ZARZĄDZANIE PRZEZ OCENĘ STANU TECHNICZNEGO Jak podawał Jerzy Arendarski [6] koszty utrzymania w dużym stopniu zależą od jakości wykonania budynków. Podwyższenie nakładów na budowę o 15% owocuje w 100 letnim okresie eksploatacji zmniejszeniem kosztów utrzymania o ok. 40%, natomiast zmniejszenie nakładów o 15% poprzez zaniżenie jakości daje wzrost kosztów utrzymania o ok. 12%. Łączne nakłady na budowę i utrzymanie budynków słabej jakości mogą być o ok. 50% wyższe niż tych wykonanych w wyższym standardzie. Można powyższe przenieść również na grunt remontów - wcześniejszy remont, podwyższający stan techniczny budynku prowadzi do zmniejszenia lub nie wystąpienia ewentualnych zniszczeń i w sumie daje efekt zmniejszenia sumarycznych nakładów. Obecnie koszty utrzymania budynków, w stosunku do kosztów budowy są jeszcze wyższe niż w latach 70-tych, w związku z tym dobra jakość wykonania i wkład modernizacyjny powinny przynieść proporcjonalnie jeszcze większe zyski. Powinno się zakładać, że w związku z rozwojem technologii, budynki przy kolejnych remontach będą nie tylko doprowadzane do pierwotnego stanu, ale w wyniku modernizacji będą uzyskiwały dodatkową wartość. Powyższe, przynajmniej po części, powinno być już przewidywane na etapie projektu. Technologie drogie i rzadko stosowane obecnie będą za kilka lub kilkanaście lat prawdopodobnie równie rozpowszechnione i szeroko stosowane jak te obecne. W celu umożliwienia weryfikacji jakości procesu zarządzania budynkami mieszkalnymi konieczne jest ustalenie jakościowych i ilościowych kryteriów. Odnośnie ilościowych kryteriów mierzących zyskowność można się posłużyć ekonomicznymi miernikami oceny przedsięwzięć inwestycyjnych. Mogą to być statyczne kryteria decyzyjne takie jak np. metoda prostej stopy zwrotu (Simple Rate of Return) lub kryteria dynamiczne uwzględniające upływ czasu np. NPV, IRR. Kryteria jakościowe trudniej jest zdefiniować. Ocena procesu zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi musi uwzględniać stan techniczny budynków i jego

7 zmiany w czasie użytkowania. Zyskowność (lub oszczędność środków) często jest realizowana poprzez zaniedbania prowadzące do pogorszenia stanu technicznego. Miernikiem, który w sposób liczbowy mógłby przedstawić jakość procesu zarządzania może być stopień realizacji remontów budynku [7]. Można go wyznaczyć poprzez zdefiniowanie dla poszczególnych lat użytkowania budynku granicznych wartości (skrajnie dobrych i skrajnie złych-w stanie awaryjnym) możliwych do uzyskania wartości ocen zużycia technicznego budynku. Każdy rok użytkowania powinien mieć wyznaczone przedziały zmienności, które określą możliwe wartości zużycia budynków oraz szerokość przedziału wg wzoru: 7 S p = Zmax Zmin (2) gdzie: Z min - wartość minimalna zużycia, Z max - wartość maksymalna zużycia. Na podstawie powyższego można zdefiniować wartość R określającą stopień realizacji remontów danego budynku wg wzoru: Z Z R min = [%] (3) S p gdzie: Z zużycie analizowanego budynku. Im większa wartość R tym budynek bliższy jest stanowi pełnej sprawności, wartości bliskie zeru świadczą o wyraźnym zaniedbywaniu remontów. Rys. 3. Wyznaczanie stopnia realizacji remontów R (oprac. własne). Rys. 3 przedstawia sposób wyznaczania stopnia realizacji remontów R budynków w stosunku do czasu ich użytkowania i trzy przykładowe budynki. Budynek oznaczony (1)

8 8 jest stosunkowo dobrze utrzymywany, wykonywane są remonty zarówno bieżące jak i planowe. Budynek oznaczony (2) jest utrzymywany bardzo dobrze, oprócz remontów wykonywane są również modernizacje. Budynek oznaczony (3) jest utrzymywany w stanie dostatecznym, niebezpiecznie zbliża się do linii podwyższonej awaryjności. 6. PODSUMOWANIE Zaletą zdefiniowania stopnia realizacji remontów budynku jest możliwość liczbowego przedstawienia stanu budynku w stosunku do akceptowalnych finansowo (ograniczenie zbyt częstych remontów) i ze względu na bezpieczeństwo (ograniczenie zbyt rzadkich remontów) granic porównania. Umożliwia ona kontrolę zarządzania budynkiem, jak i porównanie tempa zużycia budynku i jego elementów do wartości standardowych lub planowanych. Wartość R może być również punktem odniesienia przy planowaniu kolejności prac remontowych grupy budynków. Jak wykazuje doświadczenie najbardziej zaniedbywane jest to, co trudno zmierzyć lub przedstawić liczbowo. Stopień realizacji remontów budynku wypełnia istniejącą lukę, gdyż ocena zużycia budynku nie daje odniesienia do możliwych wartości ekstremalnych. Literatura [1] Runkiewicz L.: Katastrofy i awarie budowlane informacje techniczne i wnioski. Przegląd Budowlany, 9/2008. [2] Wodyński A., Firek K., Kocot W.: Ocena wpływu remontów oraz zabezpieczeń profilaktycznych na trwałość budynków murowanych w LGOM. Inżynieria Środowiska, tom 11, nr 1/2006. [3] Bolkowski J.: Remonty zasobów mieszkaniowych - problem do rozwiązania. Przegląd Budowlany, 2/2001, s [4] Nowogońska B.: Potraktowanie elementów budynku jako obiektów technicznych w celu prognozowania terminów remontów, Przegląd Budowlany, 3/2005. [5] Prystupa M.: Problematyka oceny stanu technicznego obiektów budowlanych w wycenie nieruchomości. VIII Konferencja Naukowo-Techniczna, Cedzyna k.kielc, r. [6] Arendarski J.: Trwałość i niezawodność budynków mieszkalnych wznoszonych metodami uprzemysłowionymi. Arkady. Warszawa [7] Knyziak P.: Analiza stanu technicznego prefabrykowanych budynków mieszkalnych za pomocą sztucznych sieci neuronowych. Rozprawa doktorska. Wydział Inżynierii Lądowej, Politechnika Warszawska RESIDENTIAL BUILDINGS MANAGEMENT BY PLANNING AND THE TECHNICAL STATE CONTROL This paper present proposal of calculating building repairs and modernizations realization ratio. Presented ratio could be a point of reference at planning repair work sequence for a building or for comparing building values. This is a simple and objective method for estimate if the building is managed correctly, or not.