Rynek powierzchni magazynowych. Industrial market

Transkrypt

1 360 xxxxxxxx xxxxxxxxx polskie budownictwo xxxxxxxx raport xxxx 361 opracowanie raportu Colliers International report development Colliers International Rynek powierzchni magazynowych Ogólnoświatowe spowolnienie gospodarcze nie pozostało bez wpływu na rynek powierzchni komercyjnych w Polsce, w tym także na rynek powierzchni magazynowych. Pierwsze półrocze 2009 roku zakończyło się wprawdzie znaczącym wzrostem nowej podaży, ale były to w przeważającej części projekty, nad którymi prace rozpoczęto jeszcze w 2008 roku. Obecnie deweloperzy zmniejszyli aktywność i realizują głównie obiekty na potrzeby konkretnych najemców, tzw. built-to-suit. Mała podaż dostarczona na rynek w III kwartale jest efektem ograniczonego dostępu do finansowania i decyzji inwestorów o wycofaniu się z projektów spekulacyjnych. Spowolnienie wpłynęło również na wielkość popytu. Wolumen transakcji, który do końca września 2009 roku wyniósł mkw., stanowił połowę aktywności zanotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wydłużył się też czas negocjacji i proces decyzyjny najemców. Znaczna nowa podaż i umiarkowany popyt na powierzchnie magazynowe sprawiły, że ogólnie wzrosła ilość dostępnej powierzchni, a co za tym idzie stawki czynszu spadły. Podaż Największym rynkiem powierzchni magazynowych jest rynek stołeczny, który zaczął się rozwijać na początku lat dziewięćdziesiątych. Udział warszawskiego rynku w całkowitej podaży wynosi 40%. W ramach tej lokalizacji zostały wyróżnione 3 strefy koncentracji powierzchni magazynowych: strefa I do 10 km od centrum (głównie na Żeraniu i Okęciu), gdzie Podaż według regionów (III kw r.) Stock by Region (Q3 2009) 9% 1% 1% 2% 8% 25% Industrial market The world economic slowdown did not fail to impact on the commercial real estate market in Poland, and thus on the industrial market. Although the first six months of the year brought a significant increase in new supply, it is worth remembering that these were projects where construction began in Many developers are now postponing their activity and construction is now focused on mainly built-to-suit projects. The smaller supply delivered to the market in the third quarter reflects the effects of restricted financing and investors decisions to withdraw from speculative projects. The slowdown was also noticeable on the demand side. The volume of lease transactions, which by the end of September 2009 amounted to sqm, constituted half of the activity recorded in the same period of Negotiations and tenants decision making became a longer and more drawn out process. Significant new supply and limited demand has caused an increase in vacancy rates and thus rental rates dropped. Supply The market, which started to grow in the early nineties, is the largest industrial market, and has a 40% share in the country s total stock. Within this location three zones of supply concentration are distinguished Zone I up to 10 km from the city centre (mainly in Żerań and Okęcie), where mainly small tenants locate ( sqm) for whom good access 7% Warszawa, strefa I /, zone I Warszawa, strefa II /, zone II Warszawa, strefa III /, zone III Polska Centralna / Central Poland Górny Śląsk / Upper Silesia Poznań Wrocław Gdańsk Kraków Szczecin Ostatnie miesiące to nie był dobry czas dla rynku powierzchni magazynowych. Na szczęście widać pierwsze pozytywne zmiany w obszarze finansowania nieruchomości i choć droga przed nami jest jeszcze długa, to wydaje się, że rynek powinien ustabilizować się w ciągu najbliższych miesięcy. Obecna sytuacja pozwala mieć nadzieję na to, że kolejne miesiące będą coraz lepsze, jednak na zdecydowanie pozytywną prognozę jest jeszcze za wcześnie. Stawki czynszu ostatnio nieco spadły i przynajmniej przez jakiś czas powinny utrzymać się na niezmienionym poziomie. W niektórych lokalizacjach, gdzie jest dużo wolnej powierzchni, na którą ciężko będzie znaleźć w najbliższych miesiącach najemców, może się zdarzyć, że deweloperzy zdecydują się na oferowanie konkurencyjnych stawek czynszu. Niesłabnącym zainteresowaniem wśród najemców wciąż cieszy się Warszawa, co przekłada się na jej wysoki udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu podpisanych w pierwszej połowie 2009 roku. Myślę, że taka sytuacja utrzyma się, gdyż mimo wzrostu znaczenia rynków regionalnych Śląska, Poznania czy Polski Centralnej, wiele firm wciąż woli lokować swoje inwestycje magazynowe w rejonie Warszawy. Z naszymi klientami najemcami coraz częściej wspólnie rozważamy korzyści płynące z ewentualnej renegocjacji ich obecnej umowy najmu. Renegocjacje umów najmu powierzchni magazynowych to nie tylko remedium na kryzys, lecz także doskonałe narzędzie generujące oszczędności w czasach gospodarczego prosperity. Prawidłowo przeprowadzony proces zapewnia najemcom oszczędności wynoszące nawet do 20 30%. Jeśli chodzi o deweloperów powierzchni magazynowych działających w Polsce, to można śmiało powiedzieć, że ich sytuacja jest stabilna. Mają oni bardzo dużo zabezpieczonych gruntów i deklarują możliwość wybudowania ponad 5 mln mkw. powierzchni magazynowych na terenie Polski. Patrząc jednak na dynamikę powstawania nowych powierzchni w ciągu ostatnich miesięcy i mając na uwadze sytuację rynkową, mało realne wydaje się, by choć niewielka część z tych projektów została rozpoczęta w najbliższym czasie. Widać natomiast niewielkie ożywienie w zakresie wydawania pozytywnych decyzji przez instytucje finansowe dla potencjalnych najemców powierzchni magazynowych. Nadal jednak banki bardzo dokładnie sprawdzają ich kondycję i wymagają zabezpieczeń na okresy dłuższe niż przed spowolnieniem gospodarczym. Tomasz Kasperowicz Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Colliers International Director of the Industrial and Warehousing Spaces Department at Colliers International The past months were not favourable to the warehousing space market. Fortunately, the first positive changes are appearing in real estate financing and although there is still a long way to go, it seems that the market should become stable in the coming months. The present situation allows us to hope for more improvement in the following months. Positive forecasting, however, is definitely premature. Recently, the rent has been slightly reduced and currently, at least for some time, its level should remain unchanged. In the case of some spacious locations, where buyers will be difficult to find in the following months, developers may decide to offer competitive rents. has still enjoyed unabating interest among tenants, which is translated into its high share in the overall volume of rental transactions signed during the first six months of this year. I think that such a situation will continue, since despite the increased significance of regional markets, including Silesia, Poznań and Central Poland, many businesses still prefer to locate their warehousing investments in. With our customers tenants we have more and more often discussed the benefits of possible renegotiation and their present contract of lease. The renegotiation of contracts of lease concluded for warehousing spaces is not only a crisis remedy, but also an excellent tool generating savings in times of economic prosperity. Correct renegotiation will enable tenants to save up to 20 30%. As regards developers of warehousing spaces operating in Poland, it can be safely stated that their situation is stable. They have a lot of secured land and declare that they are able to build more than 5 mln sqm. of warehousing space in Poland. However, considering the dynamics of the construction of new spaces in the past few months and bearing in mind the situation in the market, it doesn t seem very realistic that at least a small part of these projects will be started soon. On the other hand, a slight growth is observed in the number of positive decisions issued by financial institutions to potential tenants of warehousing spaces. Still, the banks check their condition carefully and require collateral for periods longer than before the economic slow-down. 13% 19% 15%

2 362 xxxxxxxx xxxxxxxxx polskie budownictwo xxxxxxxx raport xxxx 363 swoją działalność prowadzą raczej najemcy niewielkich powierzchni (do mkw.), dla których ze względów dystrybucyjnych ważna jest dobra komunikacja z centrum miasta, strefa II w odległości km od centrum, charakteryzująca się atrakcyjniejszymi stawkami czynszów i wciąż dobrą komunikacją z Warszawą, strefa III w odległości powyżej 25 km od centrum, popularna zwłaszcza wśród najemców dużych powierzchni (powyżej mkw.). Rynek warszawski, a zwłaszcza II strefa, pozostaje głównym miejscem koncentracji powierzchni magazynowych. W samej II strefie zlokalizowane jest 25% całkowitych zasobów magazynowych. Od 2005 roku trwa dynamiczny rozwój rynków regionalnych. Wśród nich niezmiennie przodują Górny Śląsk i Polska Centralna, których udział w rynku wynosi odpowiednio 19% i 15%. Udział Poznania i Wrocławia w całkowitej podaży to 13% i 9%. Ważnymi ośrodkami są również Gdańsk i Kraków. Warszawa W ciągu trzech kwartałów 2009 roku warszawski rynek powierzchni magazynowych wzbogacił się o kolejne mkw., jest to jednak o prawie 35% mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku. Obecnie oferuje on około mkw. Rynek warszawski podaż istniejąca i w budowie market existing stock and under construction Warszawa/ Strefa I (do 10 km od centrum) Zone I (to 10 km from the centre) Strefa II (10 25 km od centrum) Zone II (10-25 km from the centre) Strefa III (powyżej 25 km od centrum) Zone III (more 25 km from the centre) Podaż Stock W budowie Under construction Suma / Total W zasadzie cała tegoroczna nowa podaż na rynku warszawskim zlokalizowana była w obrębie II strefy mkw. powstało w ramach inwestycji ProLogis w Błoniu, kolejne mkw. przyniosła inwestycja Tulipan Park Warszawa w Nadarzynie, mkw. inwestycja Panattoni w Ożarowie. Zasoby I strefy nieznacznie się powiększyły po oddaniu II etapu projektu Ideal Idea, oferującego łącznie 7400 mkw. powierzchni magazynowej. Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się zaledwie mkw., zlokalizowanych również w II strefie inwestycja Europolis Park Błonie. Zatem na koniec 2009 roku całkowita to the city centre is important; Zone II between km from the city centre with lower rental rates and still good access to, and Zone III within a radius of over 25 km from the city centre, especially popular among larger tenants (above sqm). The market, and particularly Zone II, remains the area with the highest concentration of industrial space in Poland. Zone II comprises 25% of the total industrial stock. Since 2005 regional markets have been growing dynamically. Among them, Upper Silesia and Central Poland continue to have a leading position with a 19% and 15% share in the market, respectively, whereas Poznań and Wrocław, have a 13% and 9% share in the market, respectively. Gdańsk and Kraków are also important locations. By the end of September 2009 a further sqm of industrial space had been added to the market, which is 35% less than in the same period of Currently, the total stock of the three zones amounts to ca sqm of modern industrial space. Almost all of the space delivered in the first three quarters of 2009 was located in Zone II sqm was constructed as a part of ProLogis investment in Błonie, another sqm was completed in Tulipan Park, in Nadarzyn, and sqm within Panattoni s investment in Ożarow. The stock in Zone I increased slightly thanks to delivery of the second phase of Ideal Idea (offering in total sqm). As of the end of September a further sqm of industrial space also located in Zone II was under construction Europolis Park Błonie. Thus by the end of 2009 the total stock on the market will have reached slightly over sqm. Regions In terms of regional markets, stock has increased by almost sqm and thus the total stock in the regions amounts to sqm of industrial space. Over 60% of new supply was delivered in the first quarter. Smaller supply in the second quarter and a significant decrease in the new supply in the third quarter were a repercussion of the financial crisis and change of macroeconomic conditions. Most of the projects which were delivered during the first six months were developments where construction began in They had obtained financing in more prosperous times and were secured with pre-lease agreements. Developers significantly decreased the number of new projects planned. As of the end of September 2009 slightly over sqm of industrial space was under construction. Investors are mainly interested in builtto-suit projects or projects secured by pre-lease agreements. Therefore, we should not expect any increase in the number of speculative projects. powierzchnia magazynowa na rynku stołecznym wzrośnie do nieco ponad mkw. Rynki regionalne W 2009 roku ich zasoby powiększyły się o blisko mkw. i tym samym całkowita podaż w regionach wzrosła do około mkw. magazynów. Ponad 60% nowych powierzchni oddano w I kwartale 2009 r. Mniejsza nowa podaż dostarczona na rynek w III kwartale (projekt oferujący mkw.) to efekt kryzysu finansowego i zmiany warunków ekonomicznych. Projekty ukończone w ciągu pierwszych sześciu miesięcy to głównie inwestycje rozpoczęte jeszcze w 2008 roku, na które uzyskano finansowanie w okresie prosperity, oraz zabezpieczone podpisanymi wcześniej umowami typu pre-lease. Deweloperzy zdecydowanie zmniejszyli liczbę realizowanych projektów. Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się nieco ponad mkw. nowych powierzchni magazynowych. Deweloperzy są zainteresowani głównie projektami przeznaczonymi dla konkretnych najemców (tzw. BTS) i realizacją projektów po zabezpieczeniu powierzchni umowami typu pre-lease. Nie należy się zatem spodziewać, aby wzrosła liczba projektów spekulacyjnych. W 2009 roku przyrost nowej powierzchni w regionach następował proporcjonalnie do istniejącej podaży, tzn. największy wzrost dotyczył najbardziej rozwiniętych rynków. Najwięcej nowych obiektów powstało na Górnym Śląsku największym rynku wśród rynków regionalnych, gdzie dzięki inwestycjom Panattoni w Mysłowicach, ProLogis w Chorzowie i Segro w Gliwicach na koniec II kwartału całkowita podaż przekroczyła 1 mln mkw. powierzchni magazynowych. Rynek górnośląski był jedyną lokalizacją wśród rynków regionalnych, gdzie w III kwartale ukończono jakiekolwiek nowe projekty. Na koniec września całkowite zasoby wyniosły mkw., a w budowie był zaledwie jeden projekt oferujący mkw. powierzchni magazynowej. Drugi pod względem ilości nowo oddanej powierzchni okazał się rejon Polski Centralnej, gdzie ukończono nieco ponad mkw., zlokalizowanych głównie w ramach inwestycji Europolis, ProLogis i Panattoni. Na koniec III kwartału w budowie pozostawał jeden projekt oferujący mkw. Swoje zasoby w pierwszym półroczu powiększyły także Poznań o około mkw. i Wrocław o około mkw. Obecnie podaż w stolicy Wielkopolski wynosi mkw. i żadne projekty nie są realizowane, natomiast zasoby stolicy Dolnego Śląska wynoszą mkw. i trwa budowa nieco ponad mkw. powierzchni. W przypadku Gdańska ( mkw.), Krakowa ( mkw.) i Szczecina ( mkw.) zasoby powierzchni magazynowych w 2009 roku nie zmieniły się. W IV kwartale zwiększła się jedynie całkowita podaż w stolicy Małopolski (o mkw.). Popyt Do końca września 2009 roku podpisano umowy najmu na blisko mkw., co stanowi około 50% aktywności rynkowej odnotowanej w analogicznym okresie 2008 roku. Pod New space built in 2009 has been in proportion with the existing size of the various regional markets. The highest number of new projects appeared in Upper Silesia the largest of the regional markets, where thanks to Panattoni s project in Mysłowice; ProLogis project in Chorzów and Segro s in Gliwice at the end of the second quarter total stock exceeded 1 million of sqm. The Upper Sielsian market was the only Rynki regionalne - podaż istniejąca i w budowie Region existing stock and under construction Miasto/Region City/Region Podaż Stock W budowie Under construction Polska Centralna / Central Poland Poznań Górny Śląsk / Upper Silesia Wrocław Kraków Gdańsk Szczecin Suma / Total location among the regions, where a project was delivered in the third quarter. At the end of September the total stock stood at sqm and one project offering sqm was under construction. Second, in terms of amount of newly delivered space, is Central Poland, where slightly over sqm of industrial space was delivered mainly within Europolis, ProLogis and Panattoni s projects. At the end of the third quarter only one project offering sqm was under construction in this region. Poznań and Wrocław also grew in the first half of 2009 by sqm and sqm, respectively. Currently the total stock in Poznań stands at sqm and no new projects entered the construction phase, whereas Wrocław s resources comprise sqm with slightly over sqm of industrial space under construction. In Gdańsk ( sqm), Kraków ( sqm) and Szczecin ( sqm) stock did not change in In the fourth quarter total stock will grow only in Kraków by sqm. Take-up The total volume of agreements signed by the end of September 2009 amounted to almost sqm, which equals ca. 50% of the total market activity in the same period of In terms

3 względem podpisanych nowych umów najmu i renegocjacji II kwartał (umowy na mkw.) był lepszy od pierwszego ( mkw.). Ten trend utrzymał się w III kwartale w tym czasie podpisano umowy na mkw. Najwięcej transakcji dotyczyło najmu powierzchni w Warszawie i okolicach, a w przypadku rynków regionalnych zdecydowanie przodował Wrocław. Warszawa Od początku 2009 roku na rynku stołecznym odnotowano umowy najmu na łączną ilość powierzchni nieco ponad mkw., co stanowi 34% całkowitej aktywności rynkowej. Dla porównania w analogicznym okresie ubiegłego roku w stolicy zawarto umowy na przeszło mkw. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyła się II strefa i to właśnie na tę lokalizację przypadła ponad połowa transakcji. Jednak największa transakcja, która miała miejsce na rynku warszawskim, dotyczyła przedłużenia umowy najmu mkw. powierzchni przez firmę Schenker w parku magazynowym ProLogis Park Teresin, zlokalizowanym w III strefie. Drugą tak dużą transakcją na stołecznym rynku była umowa najmu na projekt typu BTS dla firmy farmaceutycznej Torfarm ( mkw.). Rynki regionalne Na rynkach regionalnych podpisano umowy najmu dotyczące mkw., czyli o około 50% mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku. Na tym tle pozytywnie wyróżnia się Wrocław, który odnotował największe zainteresowanie i zajął pierwsze miejsce wśród miast regionalnych pod względem łącznej Popyt według regionów (III kw roku) Take-up by Region (Q3 2009) 13% 3% 2% 11% 17% 34% of the amount of new agreements and renegotiations the second quarter was better than the first transactions for a total of sqm were signed, whereas in the first quarter agreements for sqm were concluded. This trend continued in the third quarter, when sqm of industrial space was leased. The largest amount of lease agreements were completed in and among the regions, Wrocław took the first place. From the beginning of 2009 saw the conclusion of lease agreements for slightly over sqm, which gives the capital market a 34% share in the total activity. In comparison, in the same period of 2008 agreements for over sqm were concluded. Over half of the leased space was located in Zone II. However, the largest transaction which took place on the market was a lease renewal by Schenker in ProLogis Park Teresin located in Zone III ( sqm). The second largest transaction was an agreement concluded for a built-to-suit project for pharmaceutical company Torfarm ( sqm). Regions In the regional markets sqm were leased, which is about 50% less than in the same period of However, Wrocław stands out as having recorded the highest interest ever in terms of the amount of space leased and took the first place in the regional markets. Almost sqm of 20% Warszawa / Wrocław Górny Śląsk / Upper Silesia Poznań Kraków Polska Centralna / Central Poland Gdańsk wielkości transakcji najmu wynajęto mkw., co stanowi 20% całkowitej aktywności na przestrzeni trzech kwartałów 2009 roku. Warto podkreślić, że do tej pory Wrocław cieszył się dużo mniejszym zainteresowaniem najemców i II kwartał 2009 roku był rekordowy. Jedną z największych umów na tym rynku stanowił wynajem mkw. przez Acer w ProLogis Park Wrocław III. Drugi pod względem poziomu regionalnego popytu był Górny Śląsk, gdzie wynajęto blisko mkw. powierzchni magazynowych. Największą transakcją na górnośląskim rynku był wynajem mkw. przez Intermarché. Trzeci pod względem ilości wynajętej powierzchni okazał się rejon Polski Centralnej, który w porównaniu z innymi rynkami regionalnymi w 2008 roku cieszył się największym zainteresowaniem najemców. Do końca września 2009 roku wynajęto tu blisko Obserwujemy, iż w dalszym ciągu na naszym rynku budowlanym działania są ograniczone. Odnotowujemy wzrost zainteresowania wycenami inwestycji, jednak sam proces podejmowania decyzji inwestycyjnych w segmentach budynków komercyjnych i przemysłowym znacznie wydłużył się w porównaniu do lat poprzednich. W związku z nieustannie zmieniającym się popytem i nowymi oczekiwaniami klientów, podjęcie finalnej decyzji o inwestycji jest bardzo trudne. Często też z różnych powodów klienci nie są w stanie opracować projektu biznesowego, który stanowi podstawę do podjęcia takiej decyzji. Na szczęście pojawiają się nowe obiecujące perspektywy dla niektórych segmentów rynku. Na podstawie analizy danych ekonomicznych wnioskujemy, iż w Polsce zwiększy się popyt m.in. na powierzchnie przemysłowe. W związku ze spadkiem cen wynajmu oraz ogólną dobrą kondycją polskiej gospodarki, należy oczekiwać nowych projektów. Zdecydowanie zaś najwięcej uwagi skupia rynek infrastrukturalny, gdzie realizuje się coraz więcej studiów wykonalności inwestycji infrastrukturalnych, a przede wszystkim buduje się drogi, autostrady i mosty. Postęp w realizacji tych inwestycji jest najbardziej zauważalny w całym kraju. Obecna sytuacja gospodarcza wpływa oczywiście także na funkcjonowanie naszej firmy. Działając w trzech głównych segmentach rynku, tj. budynków komercyjnych, infrastrukturalnym oraz przemysłowym, odczuliśmy konsekwencje kryzysu, zwłaszcza, gdy nasi klienci zmuszeni byli wstrzymać nowe, a nawet realizowane już projekty. Świadcząc kompleksowe usługi, od konsultacji na początkowych etapach inwestycji po realizacje projektów, mamy takie same problemy, jak nasi klienci. Na szczęście, nie jesteśmy zupełnie uzależnieni od kondycji finansowej inwestorów. Korzystając z naszego wieloletniego doświadczenia, dostosowaliśmy organizację do bieżących wymogów rynkowych i oczekiwań klientów, dzięki czemu udało się nam zminimalizować skutki recesji gospodarczej. Oznaki ożywienia widoczne są przede wszystkim na rynku budynków komercyjnych wykonuje się więcej analiz i badań, których celem jest ocena wykonalności projektów. I chociaż wymogi inwestorów stają się coraz bardziej surowe, to jesteśmy przekonani, że działania te są zapowiedzią pozytywnych zmian w tym sektorze. warehouse space was leased, which equates to 20% of the total activity during the first three quarters of Wrocław had until now experienced lower levels of interest from tenants and the second quarter of 2009 was a record one. The lease of sqm by Acer in ProLogis Park Wrocław III was one of the largest transactions in this market. Second, in terms of regional activity, was Upper Silesia where almost sqm were leased. The largest lease transaction was for sqm leased by Intermarché. Third in terms of leased space was Central Poland, which was the most popular region amongst tenants in By the end of September 2009 it saw the take-up of sqm. It is worth mentioning that it was the third quarter which brought a revival in tenants activity in Central Poland. Central Poland also witnessed the single largest transaction in the first three quarters of 2009 Arno Ruijtenbeek Prezes Zarządu, Dyrektor Zarządzający Tebodin Poland sp. z o.o. President of the Management Board, Managing Director of Tebodin Poland sp. z o.o It is clear that activities in our construction market are still limited. There has been an increase in interest in cost estimation of investment projects; however, the process of making investment decisions in the commercial building and industrial segments takes considerably longer in comparison to previous years. Due to the continuously changing demand and new customer expectations, making the final decision concerning an investment project is very difficult. For various reasons, customers are also frequently unable to develop a business project, which is fundamental for making such a decision. Fortunately, there are new, promising prospects appearing in some market segments. From the analysis of economic data we conclude, for example, that in Poland the demand will increase for industrial space. Taking into account the fall in rental prices and the general good condition of the Polish economy, we should expect new projects. The greatest focus for attention is definitely the infrastructure market, where increasing numbers of feasibility studies for infrastructure investment projects are being carried out and, above all else, roads, motorways and bridges are being built. It is the progress in execution of these investment projects that is most noticeable nationwide. The current economic situation certainly impacts the functioning of our company. Since we operate in the three main market segments, i.e. commercial building, infrastructure and industrial segments, we have been affected by the results of the crisis, especially when our customers were forced to suspend either new projects or those already being executed. As we provide comprehensive services, from consultancy at the initial stages of investment projects to the actual execution of the projects, we have the same problems as our customers. Fortunately, we are not totally dependent on the financial condition of the investors. Taking advantage of our long-standing experience, we have adapted our organization to match the current market requirements and customer expectations and hence we managed to minimize the effects of the economic recession. The signs of recovery are especially observable on the commercial building market with more and more analyses and studies being carried out to assess the feasibility of projects. Although investors requirements are becoming increasingly strict, we are convinced that these actions signal positive changes for this sector.

4 Piotr Bzowski Leasing & Marketing Manager Europolis Real Estate Asset Management sp. z o.o. Prognozowanie przyszłości to, szczególnie po wydarzeniach ostatniego roku, zadanie dosyć niewdzięczne. Jest to jednakże jedna z głównych składowych decydujących o powodzeniu każdego biznesu, a w szczególności przedsięwzięć wymagających wysokich inwestycji kapitałowych. Trudno jednak estymować przyszłość bez głębszej analizy danych historycznych i to one wskazują nam trend na najbliższe miesiące. Biorąc pod uwagę to kryterium, należy przypuszczać, iż najbliższe miesiące będą kontynuować linię ograniczonego popyt wśród nowych najemców i główny ciężar podpisanych najmów przypadnie na renegocjacje kontraktów z obecnymi klientami. Te założenia jednak nie do końca odnosiły się do kontraktów podpisanych przez Europolis w 2009 roku. W naszym przypadku udział zupełnie nowych klientów w wynajętych m 2 powierzchni wyniósł powyżej 70%. Jednocześnie możemy się pochwalić pomyślną renegocjacją wszystkich kończących się w bieżącym roku umów najmu, co tym bardziej cieszy przy bardzo wymagającym rynku z ogromną podażą konkurencyjnych powierzchni. Kierując się tymi przesłankami zakładamy, iż częściowo powstanie na rynku nowy popyt i to pozwoli nam znaleźć najemców na budynki magazynowe w Europolis Park Błonie ( m 2 ), które oddamy do użytkowania w pierwszym kwartale 2010 roku. Jesteśmy również przekonani, iż oprócz ceny najmu, to także najwyższej jakości rozwiązania konstrukcyjne zmniejszające koszty użytkowania powierzchni, jak choćby nowoczesny system ogrzewania czy też ponad standardowa izolacja, stanowią dla naszych klientów istotną zachętę. Na pewno nie bez znaczenia jest również pewność, co do fundamentów finansowych naszego funduszu oraz doświadczony zespół zarządzający, jak i techniczny dostępny w każdej sytuacji. W 2010 rok patrzymy więc z optymizmem, ale raczej nie zakładamy przełomu w zmianie popytu na najem nawet mimo dość obiecujących wskaźników ekonomicznych dla Polskiej gospodarki. Zdecydowanie ryzyko zagrożenia kryzysem, jako doświadczony Wynajmujący, ograniczamy już w fazie komercjalizacji wybudowanej przez nas powierzchni. Nasi najemcy to firmy stabilne i zazwyczaj prężnie rozwijające się. Oczywiście kryzys o tak wielkiej skali nie oszczędza także nawet najlepszych podmiotów na rynku, a to z kolei wymusza użycie zapisów z umowy najmu. Te punkty, które zazwyczaj są pomijane, jako mało prawdopodobne, pozwalają nam na minimalizację strat związanych z nie wywiązaniem się z zobowiązań. Jednocześnie, jako doświadczony właściciel, nigdy nie lekceważymy próśb naszych najemców i zawsze staramy się znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obydwie strony. To wszystko pozwoliło nam i naszym klientom zneutralizować skutki kryzysu i na pewno nie bez znaczenia jest również fakt już ponad 10-letniego doświadczenia zarządu naszej spółki na polskim rynku nieruchomości. Forecasting the future is quite an unrewarding task, especially after the events of the past year. Nonetheless, it is one of the key elements determining the success of each project, particularly undertakings requiring considerable capital investments. However, it is difficult to predict the future without a thorough analysis of data for 2009 concerning lease and it is these data which indicate the trend for the upcoming months. Taking this criterion into account, it may be assumed that limited demand among new tenants will still be observed in the nearest months and renegotiations of contracts with current clients will account for the bulk of concluded agreements. However, these assumptions do not refer entirely to the contracts signed by Europolis over the passing year. In our case, the proportion of new clients in the m 2 of space leased exceeded 70%. At the same time, we take pride in successful renegotiations of all lease agreements due to expire this year, which only increases our satisfaction given the considerable supply of competitive space on the market. For these reasons we expect the demand to improve on the market enabling us to find tenants for the warehouse buildings in the Europolis Park Błonie ( m 2 ) due to be put into operation in Q We are also convinced that apart from the lease prices, our clients will also be encouraged by our state-of-the-art construction solutions reducing space use costs, such as a modern heating system and nonstandard insulation. The financial credibility of our fund, along with the managing and technical team boasting a strong track record and offering assistance in any situation, is not insignificant either. Having a wealth of experience in leasing, we constrain the risk connected with the crisis already at the stage of commercialising the space we have developed. Our tenants include stable and thriving companies. Naturally, a crisis of such a magnitude does not spare even the best players on the market, which in turn forces them to apply appropriate provisions in lease agreements. These clauses which are usually omitted as ones rather unlikely to materialise allow us to keep losses connected with a failure to perform obligations to a minimum. At the same time, being an experienced owner, we never disregard the requests of our tenants, always trying to hammer out a solution satisfactory for both parties. All of this has enabled both our clients and us to mitigate the consequences of the crisis. We are optimistic about the future although we do not particularly expect a breakthrough or a considerable change in demand despite the promising macroeconomic indicators for the Polish economy. Przykłady transakcji (styczeń wrzesień 2009 roku) Selected Lease Transactions (January September 2009) Najemca/ Tenant mkw. Warto zauważyć, że prawie cała aktywność najemców w tym regionie miała miejsce dopiero w III kwartale. Na Polskę Centralną przypadła również największa transakcja najmu w trzech kwartałach 2009 roku, czyli mkw. wynajęte przez firmę FM Logistics w Europolis Park Poland Central. Poznań z aktywnością na poziomie około mkw., odpowiadającą połowie aktywności w analogicznym czasie poprzedniego roku, plasuje się na czwartym miejscu. Ciekawym przypadkiem jest Kraków, gdzie przez wiele lat brakowało nowoczesnych powierzchni magazynowych. Oddana w 2008 roku i częściowo wówczas wynajęta inwestycja Panattoni w Skawinie w pierwszym półroczu znalazła kolejnych najemców. Dodatkowo inny krakowski projekt cieszy się dużym zainteresowaniem już na etapie budowy. Łącznie w Krakowie podpisano umowy na nieco ponad mkw. W Gdańsku zawarte umowy dotyczyły najmu blisko mkw. Szczecin wciąż pozostaje miejscem niedocenianym i do tej pory nie podpisano żadnych nowych umów w tej lokalizacji. Wolna powierzchnia Budynek/ Building Warszawa Średni wskaźnik powierzchni wolnej w Warszawie na koniec III kwartału 2009 roku wyniósł blisko 21%. Dla porównania na koniec III kwartału 2008 roku wynosił on 7,1%. Na stabilnym, 9% poziomie utrzymuje się współczynnik niewynajętych powierzchni w I strefie. Znaczny przyrost nowej podaży w II strefie miał odbicie we współczynniku pustostanów, który wzrósł z 4,8% na koniec III kwartału 2008 roku do 23,2% na koniec III kwartału Jednak najwyższy poziom pustostanów w Warszawie dotyczy III strefy, gdzie osiągnął 26,7%. Warszawa / Powierzchnia Space with FM Logistics taking sqm of space in Europolis Park Poland Central. Poznań, with the volume of lease transactions totalling sqm, which equates to 50% of the activity recorded in the same period of 2008, came fourth. Kraków is another interesting example, as there has been no construction of modern warehouse space for many years. The one project completed in 2008 Panattoni s warehouse in Skawina, which was partially leased, found new tenants in the first half of this year. Additionally, the other Kraków project currently under construction is also enjoying high interest. The total volume of lease transactions in Kraków was slightly above sqm. In Gdańsk there were lease agreements concluded for almost sqm. Szczecin still remains out of favour amongst tenants and no new lease agreements have been signed here so far. Vacant space Strefa/ Zone Schenker ProLogis Park Teresin Warszawa III / III Torfarm Panattoni BTS Warszawa / Fiege Point Park Mszczonów Warszawa III / III Optimum Distribution ProLogis Park Błonie 7560 Warszawa II / II Miasta regionalne / Regions FM Logisitcs Europolis Park Poland Central Polska Centralna / Central Poland Intermarché Panattoni Park Mysłowice Górny Śląsk / Upper Silesia Eurocash Tulipan Park Poznań Poznań Acer ProLogis Park Wrocław III Wrocław The average vacancy rate for at the end of the third quarter of 2009 amounted to almost 21%. In comparison, in the same period of 2008 it was 7,1%. The vacancy rate for Zone I remains at a stable level of 9%. A sharp increase in the stock in Zone II was reflected in the vacancy rate, which grew from 4,8% at the end of September 2008 to 23,2% at the end of the third quarter of Still the largest amount of vacant space is located in Zone III, where the vacancy rate reached 26,7%.

5 Rynki regionalne Na skutek znacznej nowej podaży i ogólnie mniejszego popytu współczynnik powierzchni niewynajętych wzrósł w porównaniu z III kwartałem 2008 także w regionach. Największy przyrost wolnej powierzchni zanotowały Polska Cen- Regions As a result of significant new supply and generally limited demand, the vacancy rate also increased in the regions in comparison with the third quarter of The largest growth recorded was in Central Poland from 3,2% to 18,1%, Upper Stawki czynszów (III kw roku) Rental Rates (Q3 2009) Warszawa / Czynsz efektywny (EUR/mkw.)/ Effective rent (EUR/sqm) Strefa I (do 10 km od centrum) / Zone I (to 10 km from the centre) 4,50 6,00 Wskaźnik pustostanów według regionów (III kw roku) Strefa II (10 25 km od centrum) / Zone II (10 25 km from the centre) 2,75 3,50 Vacancy Rate by Region (Q3 2009) Strefa III (powyżej 25 km od centrum) / Zone III (more 25 km from the centre) 2,60 2, Rynki regionalne / Regional markets Czynsz efektywny (EUR/mkw.)/ Effective rent (EUR/sqm) Polska Centralna / Central Poland 2,70 3,50 % Szczecin Kraków Gdańsk Wrocław Poznań Górny Śląsk Upper Silesia Polska Centralna Central Poland Warszawa, Strefa I, Zone I Warszawa, Strefa II, Zone II Warszawa, Strefa III, Zone III Poznań 2,80 3,20 Górny Śląsk / Upper Silesia 2,90 3,50 Wrocław 2,90 3,50 Kraków 4,00 4,80 Gdańsk 3,10 3,40 Szczecin 2,90 tralna z 3,2% na 18,1%, Górny Śląsk z 6,1% na 21%, Wrocław z 10,7% na 19,8%. Nieznacznie wzrosła dostępność powierzchni w Poznaniu z 11,5% na 14,9%. W przypadku Krakowa na koniec III kwartału 2009 r. współczynnik powierzchni wolnej powrócił do zerowego poziomu, gdyż wynajęta została cała nowo dostarczona powierzchnia. Należy pamiętać, iż zarówno w Warszawie, jak i w regionach dostępne są także oferty podnajmu powierzchni, tak więc rzeczywista dostępność powierzchni jest większa niż ta ujęta we wskaźniku pustostanów. Poziom czynszów W I kwartale 2009 roku efektywne stawki czynszu spadły, w zależności od lokalizacji, o kilka procent w porównaniu z końcem 2008 roku. W II kwartale stawki w większości regionów nie uległy zmianie i pozostawały na poziomie z początku roku, choć w lokalizacjach, w których dostępność powierzchni była wysoka, a zainteresowanie najemców niewystarczające, można było zaobserwować dalszy niewielki spadek efektywnych czynszów. W III kwartale trend ten utrzymał się, choć głównie w odniesieniu do rynków regionalnych. W I strefie o stabilnej sytuacji wciąż obowiązują najwyższe czynsze w przedziale 4,50 6,00 EUR/mkw. efektywnie. W regionach najemcy mogą liczyć na oferty już od 2,70 EUR/mkw. efektywnie. Silesia from 6,1% to 21% and Wrocław from 10,7% to 19,8%. Availability of space in Poznań is slightly higher rising from 11,5% to 14,9%. The vacancy rate for Kraków returned to 0% at the end of the third quarter of 2009, since all newly delivered space found tenants. It is worth remembering that both in and in the regional markets there are numerous offers of space for sublease, thus the real availability of space is higher than reflected by vacancy rates. Rental rates In the first quarter of this year effective rents decreased in comparison with the end of The extent of the reduction depends on location but in all cases by several per cent. In the second quarter rental rates did not change and remained generally at the levels seen in the first quarter. However, in some locations, where the vacancy rate is high and interest of tenants is limited, we could observe a further slight decrease in effective rents. In the third quarter this trend continued, although it was seen mainly in the regional markets. Zone I with its stable situation still offers the highest rental rates between 4,50 6,00 EUR per sqm. In the regional cities tenants can expect offers starting from 2,70 EUR per sqm. Prognoza Powyższe dane pokazują, że pod względem aktywności rynkowej II i III kwartał 2009 roku były lepsze od początku roku, jednak nie został w tym czasie osiągnięty poziom, jaki rejestrowano w poprzednich latach. Zauważalne jest większe zainteresowanie najemców, którzy wracają do przerwanych wcześniej rozmów na temat wynajmu powierzchni magazynowych. Uważamy jednak, że w najbliższych miesiącach popyt utrzyma się na tegorocznym umiarkowanym poziomie. Nadal należy się liczyć z wydłużonym procesem decyzyjnym najemców, a przez to z wydłużonym procesem komercjalizacyjnym. Wstrzymanie realizacji wielu inwestycji i stosunkowo niewielka liczba budowanych obiektów pozwalają przypuszczać, że w najbliższych miesiącach liczba pustostanów powinna spaść. Mimo iż budowa części odłożonych w czasie projektów może w każdej chwili zostać wznowiona, deweloperzy będą raczej czekać na najemców zainteresowanych wynajmem całości lub przynajmniej większej części planowanego budynku i dopiero po podpisaniu umowy najmu przystąpią do ich realizacji, nie decydując się na budowę obiektów spekulacyjnych. Wybierane będą sprawdzone i najlepiej skomunikowane lokalizacje. Wynika to ze wspomnianego wcześniej relatywnie wysokiego współczynnika niewynajętych powierzchni, Forecast The above mentioned data shows that in terms of market activity, the second and third quarters were better than the first quarter, but still it is much lower than the level of market activity observed in previous years. Growing interest from tenants is noticeable as they are slowly coming back to negotiations, which were formerly broken off. We believe, however, that demand in the coming months will remain at this years moderate level. We will expect a prolonged decision making process on tenants side and thus a longer time for project commercialization. The withholding of many investments and the relatively small number of projects under construction leads us to presume that the high vacancy level will decrease in the coming months. Although the construction of suspended projects may be restarted at short notice, developers will wait for tenants interested in leasing the whole or a large part of any planned building and construction will begin only after signing the agreement. They will not be realising investments on a speculative basis. They will continue with projects only in well established areas which are attractively located in terms of road access. This is attributable to the high vacancy rate as discussed above, which discourages developers from further investment.

6 370 niższego poziomu popytu i restrykcyjnej polityki banków, związanej z udzielaniem finansowania na nowe realizacje. Wydaje się więc, że oprócz niecałych mkw., będących obecnie w trakcie budowy, nie powstanie w najbliższym czasie zbyt wiele nowych projektów. Warto podkreślić, że deweloperzy mają bardzo dużo zabezpieczonych gruntów i deklarują możliwość podwojenia istniejących zasobów powierzchni magazynowych na terenie Polski. Podsumowując, można stwierdzić, że trzy kwartały 2009 roku okazały się lepsze niż można się było spodziewać, biorąc pod uwagę ogólną sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Aktywność rynkowa, choć dużo niższa niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym, świadczy o ciągłym zainteresowaniu klientów. Mimo zdecydowanego zmniejszenia liczby projektów, w większości lokalizacji wolnych powierzchni nie zabraknie, a stawki czynszu powinny utrzymać się na poziomie zbliżonym do obecnego. Also significant is the lower demand level and more restrictive bank policies regarding financing. Apart from the approximately 140,000 sqm of industrial space which is currently under construction, there will not be many new projects in the near future. It is worth mentioning that developers have secured large number of land plots and declare they are able to double the existing warehouse stock in Poland. In summary, we can say that the three quarters were better than had been expected, taking into consideration the general economic situation in Poland and across the world. Activity level, although much lower than in the same period of 2008, shows continuous interest from clients. Despite a smaller number of projects planned for delivery, there will be enough space available in most of the locations and rental rates are expected to remain at the current level. Raport Rynek powierzchni magazynowych opracowała firma Colliers International Indrustial market report compiled by Colliers International Colliers International jest jedną z największych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Ma 290 biur w ponad 60 krajach. Dzięki rocznym obrotom wynoszącym ponad 1,4 miliarda dolarów oraz zatrudnieniu sięgającemu ponad osób na całym świecie, Colliers International dociera do największej liczby rynków i klientów, świadcząc usługi doradztwa w zakresie nieruchomości. Co roku uczestniczymy w tysiącach transakcji z udziałem międzynarodowych i lokalnych firm. W Polsce Colliers International istnieje od 1997 roku. Polskie biuro Colliers International odnosi sukcesy na rynku nieruchomości komercyjnych w następujących dziedzinach: reprezentacja najemców na rynku powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych (renegocjacje umów najmu, obniżanie kosztów najmu, relokacje); zarządzanie portfelami nieruchomości (sprzedaż, wynajem), pośrednictwo przy sprzedaży i zakupie działek inwestycyjnych, wyceny nieruchomości, badania rynku nieruchomości, kompleksowe doradztwo inwestycyjne przy sprzedaży i zakupie nieruchomości komercyjnych, kompleksowe doradztwo w zakresie rynku hotelowego i inwestycji w sektorze hotelowym w Polsce, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Colliers International is one of the world s biggest real estate advisory companies. We have over 290 offices in more than 60 countries. Thanks to annual turnover reaching more than $ 1.4 billion, and the employment of over 11,000 people all over the world, Colliers International reaches the greatest number of markets and clients, providing advisory services in the real estate sector. Every year we are involved in thousands of transactions with international and local companies. Colliers International was incorporated in Poland in The Polish office of Colliers International has been very successful in the commercial property market including: tenant representation in the office, retail and industrial market (renegotiations, leasing cost saving, relocations), property portfolio management (sale, lease), mediation in the sale/purchase process of investment land, property valuation, real estate market research, investment advisory services during the sale/purchase process of commercial real estate, advisory services for the hotel sector and for hotel investments in Poland, commercial property management.