W Polsce buduje się więcej mieszkań niż w USA

Transkrypt

1 RAPORT Open Finance, r. W Polsce buduje się więcej mieszkań niż w USA I to przeszło dwa razy więcej. Oczywiście w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców. Kryzys budownictwa mieszkaniowego nie dotknął nas więc tak dalece, jak najbardziej rozwiniętego rynku. Wyprowadzanie jakichkolwiek analogii do rynku amerykańskiego może być ryzykowne, ze względu na różnice tkwiące chociażby w historii obydwu rynków i z uwagi na wiele różnych niuansów (m.in. różnic technologicznych). Niemniej takie porównanie może dostarczyć kilku ciekawych wniosków o ogólnym charakterze. Różne skutki kryzysu W szczycie budowlanym, który USA zanotowały w na przełomie lat 2005/2006, a Polska w 2008 roku, sytuacja obydwu rynków prezentowała się na bardzo zbliżonym poziomie. W USA powstawało ok. sześciu domów/mieszkań na tysiąc mieszkańców, biorąc pod uwagę budowy zakończone, i pięć domów/mieszkań, których budowę rozpoczynano. W Polsce tymczasem było to od czterech do sześciu domów/mieszkań na tysiąc mieszkańców, w zależności od tego, którą kategorię danych wzięlibyśmy za miernik rynku. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce i w USA. Dane na tysiąc mieszkańców liczba wydanych rok pozwoleń liczba rozpoczętych budów liczba budów ukończonych USA* Polska USA* Polska USA* Polska ,3 4,2 5,3 3,6 6, ,7 6,2 3,4 4,8 4,3 3, ,8 5,8 1,8 4,6 3,3 4, ,2 4,7 1,9 3,7 2,4 4,2 Maj ,85 4,5** 1,9 4,1** 2,2 3,9** *USA dane zaannualizowane wyrównane sezonowo. Dane za maj mają charakter wstępny, mogą być zrewidowane. **Dane za ostatnich 12 miesięcy. Źródło: dane GUS i The US Census Census ; obliczenia własne. 1

2 Jednak już sam kryzys przebiegał inaczej. W przypadku USA możemy mówić o piątym roku kurczenia się rynku budownictwa mieszkaniowego, po nieznacznym odbiciu w 2009 roku. W odbiciu tym pomógł program stymulacyjny, który w tym roku jest już wygaszony (ulgi podatkowe na nabywców pierwszych domów). Warto wspomnieć, że obecny poziom budownictwa biorąc pod uwagę liczby bezwzględne (nie przeliczając na tysiąc mieszkańców) jest najniższy od rozpoczęcia historii pomiarów rynku w USA, to jest od 1968 roku. Jest to także najbardziej drastyczne załamanie rynku budowlanego. Boom w podobnej skali co z w połowie obecnej dekady, budownictwo mieszkaniowe w Stanach przeżywało także na początku lat 70-tych, ale późniejsze załamanie zabrało tylko 30 proc. rynku. W Polsce program wspierający budownictwo mieszkaniowy także istnieje (Rodzina na Swoim), choć przyjął inną i jak się okazuje skuteczniejszą formę. Być może dlatego, że polskie państwo okazało się hojniejsze. Podczas gdy Amerykanie mogli liczyć na 8 tys. USD ulgi podatkowej, w przypadku programu RNS także adresowanego do osób nie posiadających wcześniej własnego lokum zakres dopłat może przekraczać nawet 100 tys. PLN przez osiem lat, choć nie wszyscy mogą korzystać z niego w aż tak szerokim wymiarze. W rezultacie Polsce udało się prześcignąć USA, jeśli chodzi o stan rynku budownictwa mieszkaniowego. I to prześcignąć aż dwukrotnie, pomimo różnic w osiąganych przeciętnie dochodach, a więc i zdolności do nabywania nieruchomości na kredyt. Przy czym na obydwu rynkach oprocentowanie kredytów hipotecznych znajduje się obecnie na historycznie niskich poziomach. Duży tonie szybciej W ciągu pierwszych dwóch lat od szczytu koniunktury w budownictwie mieszkaniowym w USA, rynek nowych domów spadł o około połowę lub bardziej (w zależności od branej pod uwagę kategorii). Co więcej nadal brakuje danych potwierdzających zakończenie kryzysu. Licząc od szczytu cenowego domów, rynek budownictwa mieszkaniowego skurczył się w Stanach Zjednoczonych o dwie trzecie. Gdyby brać pod uwagę szczyt aktywności w budownictwie mieszkaniowym (wyprzedził szczyt cenowy o kilka miesięcy), spadek koniunktury przekraczałby 70 proc. Zatem, aby wrócić do swoich rozmiarów z połowy dekady rynek budownictwa mieszkaniowego musiałby zanotować wzrost aż o proc. 2

3 data liczba wydanych pozwoleń na budowę Jak zmienił się rynek budowy domów w USA zmiana od szczytu liczba rozpoczętych budów zmiana od szczytu liczba budów zakończonych zmiana od szczytu lipiec tys tys tys. - lipiec tys. -22,6 proc tys. -21,5 proc tys. -22,1 proc. lipiec tys. -47,2 proc. 965 tys. -44,7 proc tys. -46,7 proc. lipiec tys. -66,9 proc. 587 tys. -66,7 proc. 787 tys. -59,5 proc. Maj tys. -67,6 proc. 593 tys. -66,0 proc. 687 tys. -64,7 proc. Źródło: The US Census Bureau and Department of Hosing and Urban Development. Natomiast w Polsce po dwóch latach od szczytu koniunktury budowlanej spadek liczby rozpoczynanych inwestycji wyniósł 22,8 proc. procent i blisko 28 proc. w przypadku wydawanych pozwoleń. W przypadku liczby inwestycji ukończonych spadek wynosi obecnie 10 proc. Zatem nawet jeśli zaryzykować tezę, że kryzys rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie minął, to jego przebieg jest znacznie łagodniejszy niż w Stanach. Co więcej, pod względem liczby rozpoczynanych projektów, rynek w Polsce zaczyna już odbijać się od dna, sugerując że zakończenie kryzysu mogło już nastąpić. okres liczba wydanych pozwoleń na budowę Rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce zmiana r/r liczba budów rozpoczętych zmiana r/r liczba budów zakończonych zmiana r/r ,5 proc ,9 proc ,9 proc ,9 proc ,6 proc ,5 proc ,9 proc ,2 proc ,1 proc. Maj 2010* ,9 proc proc ,9 proc. *Dane za maj na podstawie wyników z ostatnich 12 miesięcy. Źródło: GUS; obliczenia własne. Cenowy mit O ile powyższe statystyki nie skutkują być może niczym innym niż wzbudzeniem delikatnego poczucia narodowej dumy, o tyle ciekawszych wniosków dostarczają tendencje cenowe na obydwu rynkach. 3

4 Jak zmieniły się ceny domów w USA Data wartość indeksu cen domów w USA zmiana od szczytu S&P/CaseShiller lipiec ,52 pkt - lipiec ,72 pkt -3,8 proc. lipiec ,32 pkt -19,5 proc. lipiec ,37 pkt -29,7 proc. marzec ,35 pkt -30,2 proc. Źródło: S&P/CaseShiller W Stanach Zjednoczonych spadkowi aktywności deweloperów towarzyszył także spadek cen nieruchomości. W istocie to właśnie spadek cen był świadectwem ograniczenia popytu, który doprowadził w konsekwencji do zmniejszonej liczby nowych budów. Wyżej przedstawiony został odczyt indeksu cenowego S&P/CaseShiller dla 20 największych amerykańskich metropolii. Wprawdzie od roku indeks już nie notuje głębokiego spadku, a od swego najniższego położenia (w drugiej połowie 2009 roku) zdołał nieco wzrosnąć, ale też mimo cen domów o 30 proc. niższych niż w szczycie boomu i pomimo zachęt podatkowych, kupujący nie zareagowali na promocję. Prowadzi to do wniosku, że aktywność deweloperów w rzeczywistości niewiele ma wspólnego z kształtowaniem cen na rynku nieruchomości. Innymi słowy nie podaż je kreuje, lecz popyt, na którego zapotrzebowanie odpowiadają deweloperzy. Warto zauważyć, że rekordowy odczyt indeksu cen domów miał miejsce w czasie, kiedy w USA powstawało najwięcej domów/mieszkań (trzykrotnie więcej niż obecnie), trudno byłoby więc mówić o braku podaży i wynikającym z tego wzroście cen. Jak ta obserwacja może dotyczyć polskiego rynku? Przede wszystkim raz na zawsze należy zerwać z mitem serwowanym jeszcze od czasu do czasu przez prezesów firm deweloperskich, straszących brakiem mieszkań (wynikającym z konieczności wcześniejszego zamrożenia projektów) i możliwym wobec takiego ryzyka pojawieniem się kolejnej fali wzrostu cen mieszkań. To popyt kształtuje ceny nie podaż. Ona może tylko odpowiedzieć na zapotrzebowanie rynku, a nie dyktować mu warunki. Czyli brak podaży nowych mieszkań nie oznacza jednoczesnego stymulowania popytu i nie prowadzi do wzrostu cen mieszkań. Odwrotne rozumowanie po prostu przeczy prawom logiki. Nawet na naszym rynku łatwo to udowodnić. Poniżej przedstawiamy nasz autorski indeks cen mieszkań, który opiera się o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych polskich miastach. Na wykresie widać wyraźnie, że spadek cen został zahamowany już przed rokiem, a od początku roku trwa jego powolny wzrost, któremu towarzyszy 4

5 także wzrost liczby przeprowadzanych transakcji. Łatwo się zorientować, że kiedy ceny spadały (oznaczało to zmniejszenie popytu), deweloperzy dostosowali się do nowych warunków i zamrozili swoje projekty. Natomiast kiedy pojawił się popyt, spadek cen został zatrzymany, a deweloperzy zaczęli wracać do gry, uruchamiając nowe projekty. To oznacza, że obecny poziom cen, choć odbierany często jako wysoki i nieadekwatny do zarobków Polaków, jest kształtowany właśnie przez kupujących, a nie wyłącznie przez nadmierne żądania sprzedających Wartość bieżąca: 908,93 pkt Zmiana miesięczna: +0,69% gru 07 sty 08 lut 08 mar 08 kwi 08 maj 08 cze 08 lip 08 sie 08 wrz 08 paź 08 lis 08 gru 08 sty 09 lut 09 mar 09 kwi 09 maj 09 cze 09 lip 09 Źródło: Open Finance. sie 09 wrz 09 paź 09 lis 09 gru 09 sty 10 lut 10 mar 10 kwi 10 maj 10 Podsumowanie Z pewnością konstatacja, że to popyt kształtuje ceny w większym stopniu niż podaż nie jest nomen est omen odkryciem Ameryki. Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że ceny mieszkań znajdują się obecnie na wysokich względem dochodów Polaków poziomach dlatego, że są akceptowane. A ponieważ są także atrakcyjne dla deweloperów, ich aktywność wzrosła w ostatnim czasie (do końca maja deweloperzy rozpoczęli budowy mieszkań w liczbie o 90 proc. wyższej niż przed rokiem). Nie oznacza to jednak jeszcze, że wzrost popytu musi doprowadzić do wzrostu cen mieszkań (choć jego spadek raczej przyczyniłby się do obniżenia cen). W latach w USA najczęstszym wynikiem sektora budowlanego był poziom 1-1,5 mln mieszkań, co daje 3,2-4,8 domów na tysiąc mieszkańców rocznie. Jest więc być może poziom, na którym przy w miarę stabilnych warunkach, podaż spełnia oczekiwania podaży nie doprowadzając do bańki cenowej na rynku nieruchomości. 5

6 Ponieważ owe trzy do pięciu mieszkań na tysiąc mieszkańców rocznie, charakteryzują obecnie nasz rodzimy rynek budowlany, być może udało nam się doprowadzić do zrównoważenia rynku, co prowadziłoby także do dalszej stabilizacji cen w pobliżu obecnych poziomów. Lampka ostrzegawcza powinna się zapalać, kiedy liczba nowych budów przekracza sześć na tysiąc mieszkańców. W USA za każdym razem, kiedy ten poziom był osiągany, rozpoczynała się bolesna korekta aktywności deweloperów. Liczba ukończonych budów domów w USA w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców Źródło: The US Census Bureau and Department of Hosing and Urban Development. Emil Szweda, Open Finance 6