RYNEK DEWELOPERSKI DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - JESIEŃ 2008

Transkrypt

1

2 RYNEK DEWELOPERSKI DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - JESIEŃ 2008 Jeszcze kilka lat temu działalność deweloperska w obszarze intensywnego budownictwa jednorodzinnego stanowiła niewielki margines działalności firm trudniących się budowaniem mieszkań. Rejon tego typu inwestycji ograniczał się do obszaru miasta Krakowa z niewielką ingerencją w gminy sąsiednie. Obecnie jest odwrotnie, większość tego typu projektów realizowana jest poza miastem. Rozkład inwestycji realizowanych przez zorganizowane firmy deweloperskie pod Krakowem 70% Kraków 30% Gdyby spróbować policzyć jaki procent wszystkich domów jednorodzinnych w granicach miasta jest realizowany przez firmy deweloperskie należy odnieść obecną ilość domów realizowanych przez deweloperów do wszystkich budowanych na obszarze Krakowa. Ilość wydanych decyzji WZ w obszarze budownictwa jednorodzinnego na terenie Krakowa Źródło: UMK

3 Każda z inwestycji deweloperskich cechuje się dużą intensywnością zabudowy. Nie inaczej jest w przypadku budownictwa jednorodzinnego, stąd wszystkie inwestycje na terenie miasta to szeregówki lub, w najlepszym wypadku, zespoły domów w zabudowie bliźniaczej. Biorąc pod uwagę, że na każdej inwestycji realizowanych jest średnio ok. 10-ciu domów oraz zestawiając to z ilością wydanych WZ-tek, czy pozwoleń na budowę, można stwierdzić, że deweloperzy realizują niespełna 10% budownictwa jednorodzinnego na obszarze miasta. Większość domów nadal realizowana jest w systemie gospodarczym i daleko nam jeszcze do standardów europejskich, w których budownictwo deweloperskie zdecydowanie przewyższa budownictwo indywidualne. Jednak ta proporcja poprawia się z roku na rok na rzecz zorganizowanego budownictwa deweloperskiego. Średnie ceny domów na krakowskich inwestycjach deweloperskich ul Pylna ul Pod Strzechą ul Chałubińskiego Dom na Bielanach ul. Chlebnicza ul. Widłakowa ul Wielkanocna ul. Mochnaniec ul. Stelmachów ul Fedkowicza ul Petrażyckiego ul Warchałowskiego ul Luborzycka ul Niewodniczańskiego Jak widać z Powyższego zestawienia najdroższe domy realizowane są w dzielnicy Krowodrza, szczególnie w rejonie Woli Justowskiej, najbardziej zielonej części tej dzielnicy. Ale najwięcej inwestycji przypada na południową dzielnicę Podgórze, z dość dużą jeszcze ilością wolnych terenów. W Śródmieściu cena ziemi jest zbyt droga aby opłacalna była tak mała intensywność zabudowy, więc

4 tego typu realizacje tam nie występują. Ale za to punktowo zaczynają pojawiać się w Nowej Hucie, która dotąd poza okolicami Wzgórz Krzesławickich była pustynią jeśli chodzi o uporządkowane zespoły jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Zróżnicowanie lokalizacyjne najbardziej odbija się w cenach jednostkowych budynków. Metr kwadratowy budynków położonych w modnych rejonach oraz z dobrym dostępem komunikacyjnym do centrum miasta jest wyraźnie droższy od budynków znajdujących się na peryferiach miasta. Średnie ceny 1m2 budynków na krakowskich inwestycjach deweloperskich ul Pylna ul Pod Strzechą ul Chałubińskiego Dom na Bielanach ul. Chlebnicza ul. Widłakowa ul Wielkanocna ul. Mochnaniec ul. Stelmachów ul Petrażyckiego ul. Warchałowskiego ul Luborzycka ul Niewodniczańskiego Ceny średnie jednorodzinnych inwestycji deweloperskich w obszarze Krakowa oscylują w granicach 950tys.zł, podczas gdy na rynku podmiejskim można stać się posiadaczem własnego domu średnio za ok. 690 tys. zł. Najtańsze oferty, tak w mieście, jak i poza nim są na poziomie ok. 450 tys. zł. Należy jednak mieć na uwadze, że za tą kwotę nabywamy budynek do całkowitego wykończenia, co w zależności od założonego standardu może stanowić dopiero ok % całości inwestycji. Stąd wniosek: aby móc się wprowadzić do własnego domu należy liczyć się z wydatkiem co najmniej 600tys.zł, jednak średnio jest to koszt nie mniejszy niż ok. 800 tys. zł.

5 W ciągu ostatniego roku, podobnie jak w przypadku budownictwa wielorodzinnego nastąpił wzrost ilości tego typu inwestycji, ale podobnie jak tam, kryzys finansowy dość znacznie ograniczył popyt. Choć budownictwo jednorodzinne, to inwestycje nastawione na bogatszą część społeczeństwa, której obostrzenia polityki bankowej dotyczą w niewielkim stopniu, jednak niepewność dalszego rozwoju sytuacji powstrzymuje część nabywców od zakupów. Stąd na części obiektów, będących w sprzedaży dłużej niż rok zauważono spadek cen o ok. 10%. Ceny domów w podkrakowskich gminach są niższe niż w Krakowie o ok. 30% i zależą głównie od połączeń komunikacyjnych z miastem oraz otoczeniem krajobrazowym. Średnie ceny domów na rynku pierwotnym pod Krakowem Mogilany Parkowe Wzgórze Osiedle pod Skałą Michałowice Lawendowe Wzgórze Zielonki Osiedle Tecza Mogilany Osiedle przy Parku Lusina ul. Krakowska Michałowice Brzozowe Wzgórze Bibice- Osiedle Galicyjskie Wieliczka ul. Dobrzycka Modlnica Libertów Wesoła Dolina Zielonki ul. Na Piaski Staniatki Śledziejowice Os. Dębowe Michałowice/ Masłomiąca Wieliczka Chabrowe Wzgórze Niepołomice ul Akacjowa Raciborsko Ochmanów Park Bibice Jurajskie Wzgórze Domy pod Brzozą Wieliczka- Osiedle Masiewka Zielonki Rzyczyska Rezydencje Szarotki Brzezie k Zabierzowa Krzeszowice Polana Olchówki Niepołomice Park Eko Libertów Zaułek Floriański Wieliczka Osiedle Wygoda Zielonki Osiedle Jurajskie Bibice os Słoneczne Tarasy Bibice Jurajskie Wzgórze II 0 zł zł zł zł zł zł zł

6 Wyniki powyższego zestawienia wskazują na ożywienie jednorodzinnych inwestycji mieszkaniowych w podkrakowskim powiecie Wielickim, na którym realizuje się ok. 1/3 tego typu inwestycji. Jest to związane w dużym stopniu z Niepołomicką Specjalną Strefą Ekonomiczną. Wraz z zaangażowaniem dużych koncernów na jej obszarze poszli rodzimi deweloperzy, realizując budynki dla pracowników tych firm. Takie gminy jak Zielonki, Zabierzów czy Wieliczka przyzwyczaiły nas od kilkunastu lat do mocnej pozycji przy wyborze alternatyw mieszkania w Krakowie. Do ich grona dołączyły w ostatnich latach, prężnie rozwijające się gminy Michałowice i Mogilany, a ostatnio także gminy Wielka Wieś oraz wspomniane wcześniej Niepołomice. Jednak firmy deweloperskie sondują już kolejne podkrakowskie gminy: Liszki, Czernichów czy Iwanowice, gdzie dotąd występowali wyłącznie inwestorzy indywidualni, tania ziemia skłania do tego typu poszukiwań. Na dodatek część podkrakowskich gmin (np. Mogilany) wprowadza obostrzenia, zapobiegające zbyt intensywnemu rozwojowi budownictwa, chcąc pozostać enklawami budownictwa wolnostojącego. Zabudowa mieszkaniowa coraz dalej oddala się od Krakowa, szkoda że nie nadąża za tym rozwojem infrastruktura drogowa, której brak jest głównym czynnikiem hamującym rozwój obszarowy metropolii krakowskiej. Piotr Krochmal Autor należy do grupy doradców i analityków rynku nieruchomości skupionych w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl