RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU"

Zdzisław Owczarek
7 lat temu
Przeglądów:

1 RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE Władysław Egner Kraków, czerwiec 29

RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU Niniejszą analizę sporządzono na podstawie bazy danych transakcyjnych której producentem jest Instytut Analiz Monitor Rynku

2 RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU Niniejszą analizę sporządzono na podstawie bazy danych transakcyjnych której producentem jest Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, oraz osobistej wiedzy autorów w zakresie wycen nieruchomości. 1. Rynek domów w Krakowie 1.1 Wstęp W segmencie szeroko rozumianego rynku mieszkaniowego rynek wtórny domów jednorodzinnych w Krakowie ma charakter niszowy. Stanowi on zwłaszcza pod względem ilościowym stosunkowo niewielką częśd ogromnego rynku mieszkaniowego, który tworzy głównie rynek lokali mieszkalnych. W ostatnich kilku latach rozwój rynku domów jednorodzinnych następował głównie w okolicznych gminach. W granicach administracyjnych miasta Krakowa z uwagi na wysokie ceny gruntów zostało zbudowanych niewiele nowych domów, co ma wpływ również na wielkośd obrotu na rynku wtórnym. 1.2 Aktywnośd rynku Rekordowym rokiem pod względem siły aktywności rynku był rok 26. Największy spadek (27%) ilości transakcji zanotowano w 27 roku co było spowodowane gwałtownym wzrostem cen rok wcześniej. Wzrost cen domów w Krakowie spowodował poszukiwanie taoszych alternatyw w postaci budowy domu bądź zakupu budynku w okolicznych gminach. Utrzymujący się wysoki poziom cen powoduje spadek aktywności tego rynku z roku na rok. Nie bez znaczenia jest również fakt, że oferta rynku pierwotnego jest w tym zakresie bardzo uboga. 55 Ilośd transakcji w latach 23-29* * - prognoza Wykres 1

3 3 Ilośd transakcji w latach w podziale na dzielnice Podgórze Krowodrza Nowa Huta Śródmieście Wykres 2 Spadek wielkości obrotu nie jest tak gwałtowny jak spadek wolumenu co należy tłumaczyd niechęcią sprzedających do obniżania cen. Łączny obrót w latach 23-29* * - prognoza Wykres 3 Analiza wielkości obrotu z podziałem na dzielnice pokazuje, że spadek wielkości obrotu najbardziej dotknął te rejony Krakowa w których obrót był największy.

4 14 Łączny obrót w latach 23-29* - w podziale na dzielnice Podgórze Krowodrza Nowa Huta Śródmieście Wykres 4 29* - prognoza Niechęd sprzedających do obniżania cen najlepiej ilustruje wykres nr 5. Widad na nim, że pomimo zmniejszającej się aktywności rynku średnie ceny za dom nie ulegają obniżeniu. Świadczy to o tym, że mniej zamożni nabywcy poszukują domów raczej poza granicami miasta, zaś kupującymi domy w Krakowie są bogatsi konsumenci skłonni zaakceptowad wysokie ceny narzucone przez sprzedających. Z dokładniejszej analizy poniższego wykresu wynika, że tradycyjnie najdroższymi dzielnicami są Śródmieście i Krowodrza. Zdecydowanie najtaosza jest Nowa Huta oraz peryferyjne części Podgórza. 1 6 Średnie ceny za dom latach Podgórze Krowodrza Nowa Huta Śródmieście Średnio Wykres 5

5 O sile tego rynku świadczy poniższy wykres na którym przedstawiono zmiany cen w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni budynków w okresie Z przedstawionej analizy wynika ciągły wzrost ceny jednostkowej w rozważanym okresie. 6 5 zł Zmiany cen 1m 2 powierzchni budynków w latach zł 5 5 zł 5 zł 4 5 zł 4 zł 3 5 zł 3 zł 2 5 zł Wykres 6 Interesujące jest porównanie cen transakcyjnych i danych z ofert w latach Na początku analizowanego okresu (rok 27) obserwowano dużą rozpiętośd pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a skłonnością do zakupów po oferowanych cenach. Oferty były o prawie 6 % wyższe od cen zrealizowanych w transakcjach. Po ustabilizowaniu się rynku w 28 roku oczekiwania sprzedających wyraźnie zbliżyły się do cen transakcyjnych. Różnica wyniosła nieco powyżej 2%. W roku bieżącym oferty ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do poziomu z roku ubiegłego. Zrealizowanych transakcji w roku bieżącym jest jeszcze na tyle mało, że trudno wyciągad z nich wiarygodne pod względem statystycznym wnioski. Jednak na podstawie obserwacji relacji pomiędzy ofertami a cenami transakcyjnymi w latach poprzednich można zaryzykowad twierdzenie, że średnie ceny domów w roku bieżącym utrzymają się na obecnym poziomie. 1 6 zł 1 4 zł 1 2 zł 1 zł 8 zł 6 zł 4 zł 2 zł - zł Porównanie cen transakcyjnych i ofert Wykres 7? Oferty Ceny

6 Średnia cena za dom w mln Obrót w mln 1.3 Analiza przekrojowa Krakowa Na poniższych wykresach przedstawiono relacje pomiędzy poszczególnymi rejonami Krakowa w zakresie aktywności na rynku domów jednorodzinnych oraz w zakresie cenności terenów w rozważanym segmencie rynku. W Krowodrzy największą aktywnośd notuje się na terenie Woli Justowskiej co potwierdza tezę, że drogie domy znajdują nabywców. Na drugim miejscu jest Chełm jako naturalne przedłużenie w kierunku północnym terenów Woli Justowskiej. W pozostałych dzielnicach aktywnośd jest wyraźnie mniejsza Krowodrza - aktywnośd rynku Wykres 8 Różnice w zakresie cenności terenów nie są już tak wyraźne. Tradycyjnie najdroższą dzielnicą jest Wola Justowska, chociaż dzielnice postrzegane jako bardziej peryferyjne jak np. Chełm czy Olszanica są niewiele taosze. 1,4 1,2 1,8,6,4,2 Krowodrza - cennośd Wykres 9

Średnia cena za dom w mln Obrót w mln W Podgórzu największą aktywnośd rynek wykazał na terenie Starego Bieżanowa. Niewiele mniejszy obrót zanotowano na Klinach.

7 Średnia cena za dom w mln Obrót w mln W Podgórzu największą aktywnośd rynek wykazał na terenie Starego Bieżanowa. Niewiele mniejszy obrót zanotowano na Klinach. Pozostałe dzielnice cieszące się powodzeniem to Sidzina, Swoszowice i Prokocim Podgórze - aktywnośd rynku Wykres 1 W zakresie cenności poszczególnych terenów nie ma dużych różnic. Dwie najdroższe dzielnice to Dębniki i Zakrzówek. Niewiele taosza jest peryferyjna Rżąka. Powodzeniem cieszą się również Tyniec, Krzemionki i Pychowice. 1,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Podgórze - Cennośd Wykres 11 W Śródmieściu największą aktywnośd rynku wykazuje Olsza a na drugim miejscu Prądnik Czerwony. Pozostałe części Śródmieścia są obszarami o wysokim stopniu urbanizacji gdzie dominuje zabudowa wielorodzinna.

Średnia cena za dom w mln Obrót w mln 25 Śródmieście - aktywnośd rynku 2 15 1 5 Olsza Prądnik Czerwony Grzegórzki Rakowice Dąbie Wykres 12 Obszarem gdzie notuje się najwyższe ceny są Grzegórzki (os.

8 Średnia cena za dom w mln Obrót w mln 25 Śródmieście - aktywnośd rynku Olsza Prądnik Czerwony Grzegórzki Rakowice Dąbie Wykres 12 Obszarem gdzie notuje się najwyższe ceny są Grzegórzki (os. Oficerskie). Niemniej drogie są Olsza, Rakowice i Prądnik Czerwony. Wszystkie wymienione rejony są postrzegane przez nabywców jako bardzo atrakcyjne.,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Śródmieście - cennośd Grzegórzki Olsza Rakowice Prądnik Czerwony Dąbie Wykres 13 W Nowej Hucie notuje się niewiele transakcji domami gdyż w tej dzielnicy dominuje zabudowa wielorodzinna. Największy obrót notuje się na os. Grębałów i w Mogile. Na tych dwóch osiedlach w ostatnich latach zostało wybudowanych sporo nowych domów. Obszary te są postrzegane jako atrakcyjne głównie z powodu stosunkowo niskich cen.

Średnia cena za dom w mln Obrót w mln 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Nowa Huta - aktywnośd rynku Wykres 14 Z punktu widzenia poziomu cen najdroższą częścią Nowej Huty są Czyżyny głównie z powodu bliskości do

9 Średnia cena za dom w mln Obrót w mln Nowa Huta - aktywnośd rynku Wykres 14 Z punktu widzenia poziomu cen najdroższą częścią Nowej Huty są Czyżyny głównie z powodu bliskości do centrum Krakowa jak również z powodu dobrych powiązao komunikacyjnych.,8,7,6,5,4,3,2,1 Nowa Huta - cennośd Wykres 15 Na poniższym rysunku zestawiono cennośd poszczególnych obszarów Krakowa. Tradycyjnie najdroższymi obszarami są północno-zachodnie rejony Krakowa z najwyższymi cenami na Woli Justowskiej. W Podgórzu wykształca się modny obszar obejmujący Zakrzówek, Pychowice i Dębniki. W pobliżu centrum najdroższymi obszarami są tereny Olszy, Rakowic i Grzegórzek.

10 1.4 Wnioski koocowe Wyraźny spadek cen w segmencie lokali mieszkalnych raczej nie znajduje odbicia na rynku domów jednorodzinnych w Krakowie. Wpływ na ten stan rzeczy z pewnością ma niewielka podaż domów na terenie Krakowa jak również chęd posiadania własnego domu w Krakowie przez zamożniejszą częśd społeczeostwa. Wyraźny spadek obrotów w tym segmencie rynku jest związany ze wzrostem cen który miał miejsce w okresie wcześniejszym jak również z coraz trudniejszym dostępem do kredytów. W roku bieżącym powinniśmy obserwowad stagnację na rynku domów jednorodzinnych w Krakowie. dr inż. Władysław Egner Rzeczoznawca Majątkowy, Analityk Rynku Nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Podobne dokumenty

RYNEK DOMÓW JEDNORODZINNYCH W KRAKOWIE

RYNEK DOMÓW JEDNORODZINNYCH W KRAKOWIE Stan wyczekiwania WŁADYSŁAW EGNER Kraków, maj 2010 Niniejsza analiza dotyczy rynku wtórnego domów jednorodzinnych obejmującego obszar miasta Krakowa. Rynek domów