Analiza rynku nieruchomości miasta Białystok. Marcin Dittmann

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości miasta Białystok Marcin Dittmann

2 Białystok miasto na prawach powiatu w północno-wschodniej Polsce, w Nizinie Północnopodlaskiej leżące nad rzeką Białą. Jest stolicą województwa podlaskiego i siedzibą władz ziemskiego powiatu białostockiego. Powierzchnia miasta wynosi 102,12 km². Białystok pełni funkcję administracyjnego, gospodarczego, naukowego i kulturalnego centrum regionu. Miasto z przyległymi gminami tworzy aglomerację białostocką. Ludność: Wśród miast wojewódzkich Polski, Białystok jest 2. miastem pod względem gęstości zaludnienia i 11. pod względem ludności.

3 Bezrobocie: Bezrobocie od 2007 ciągle rośnie, gwałtownie wzrosło w 2008 r.

4 Komunikacja w Białymstoku: Przez Białystok przebiegają 3 drogi krajowe, w pobliżu nie ma żadnej autostrady.

5 Podział administracyjny Białegostoku: Obecny podział administracyjny Białegostoku ukształtował się w wyniku uchwały Rady Miejskiej nr XXXI/331/04 z dnia25 października 2004 roku, zgodnie z którą Białystok został podzielony na 27 pomocniczych jednostek administracyjnych, nazwanych osiedlami. Ponadto uchwałą nr LXII/787/06 z dnia 23 października 2006 roku z przyłączonych do Białegostoku miejscowości Dojlidy Górne, Kolonia Halickie i Zagórki zostało utworzone osiedle Dojlidy Górne. Osiedla Białegostoku: Centrum, Białostoczek, Sienkiewicza, Bojary, Piaski, Przydworcowe, Młodych, Antoniuk, Jaroszówka, Kawaleryjskie, Nowe Miasto, Zielone Wzgórza, Starosielce, Słoneczny Stok, Leśna Dolina,Wysoki Stoczek, Dziesięciny I, Dziesięciny II, Zawady, Dojlidy Górne, Bema, Dojlidy, Mickiewicza, Skorupy, Piasta I, Piasta II i Wygoda.

6 Liczbę wydanych pozwoleń na budowę w poszczególnych latach: rok rok rok rok 1359 Wykaz spółdzielni mieszkaniowych: Białostocka Spółdzielnia Mieszkaniowa, Domred PUH Sp. z o.o., LM Nieruchomości, Madro Białystok Sp. z o.o., P. W. Pietro-Mark. Zarządzanie Nieruchomościami Wspólnot Mieszkaniowych, Socha Zarządzanie Nieruchomościami, Twój Partner Zarządzanie Nieruchomościami, ADM Centrum. Sp. z o.o., ADM os. Białostoczek Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej, ADM os. Wysoki Stoczek Południe SM Rodzina Kolejowa, ADM Południe. Sp. z o.o., Administracja os. Centrum Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej, Administracja os. Dziesięciny II SM Rodzina Kolejowa, Administracja os. Kraszewskiego SM Wielkoblokowa, Administracja os. Młodych SM Rodzina Kolejowa, Administracja os. Przydworcowe SM Rodzina Kolejowa, Administracja os. Przyjaźń Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej, Administracja os. Sady Antoniukowskie SM Rodzina Kolejowa, Administracja os. Sienkiewicza Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej, Administracja os. Tysiąclecie Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej, Administracja os.piasta I, Alternatywa. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa, Belwro Administracja Zbigniew, Danuta i Łukasz Wróbel, BiG s.c. Zarządzanie Nieruchomościami Barbara Kozłowska-Michałowska Grażyna Stepaniuk-Roszkiewicz, Budowlani Spółdzielnia Mieszkaniowa, Dekom Sp. z o.o. PPHU, Elemencik. Spółdzielnia Mieszkaniowa, Komunalne TBS. Sp. z o.o., Piaski. Spółdzielnia Mieszkaniowa, PUH Red-Bud Sp. z o.o. Administracja Nieruchomości, Spółdzielnia Mieszkaniowa im. A. Mickiewicza, Spółdzielnia Mieszkaniowa Rodzina Kolejowa. Kluby Osiedlowe, Spółdzielnia Mieszkaniowa Słoneczny Stok, Spółdzielnia Mieszkaniowa Zachęta, Spółdzielnia Pracy Metalowców im. I Maja oraz Wielkoblokowa. Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa.

7

8

9

10 Plan Zagospodarowania Przestrzennego:

11 Sytuacja na rynku kredytów: Według ekspertów z firmy Expander, we wrześniu 2013 aż 5 banków podwyższyło marżę kredytów hipotecznych z wysokim (25%) wkładem własnym przeciętnie wynosi ona 1,65%, a jeszcze w kwietniu sięgała 1,49% (bez wkładu własnego marża wzrosła z 1,68% do 1,86%). Warto pamiętać, że niedługo nie będzie można uzyskać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Od stycznia banki będą udzielać kredytów mieszkaniowych tylko tym, którzy sami zapłacą min. 5% wartości nieruchomości. Analitycy z Szybko.pl podają, że we wrześniu ceny ofertowe były wyższe średnio o 0,4% w porównaniu z sierpniem. W Białymstoku stabilizacja trwa niemal od kilku miesięcy, a za mieszkania płacimy praktycznie tyle samo, albo trochę więcej, co przed rokiem. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku (według raportu Szybko.pl, Metrohause i Expander) we wrześniu 2012 roku wynosiły 4265 zł za metr kwadratowy, a rok później 4225 zł. Biorąc pod uwagę cały rok, najniższe średnie ceny ofertowe proponowano w lutym (4160 zł/mkw.), a najwyższe w maju br. (4268 zł/mkw.). Rządowy program Mieszkanie dla Młodych, który ma wejść w życie od stycznia 2014 r., ograniczy popyt na rynku wtórnym. Oznacza to, że obniżki cen ofertowych w przyszłym roku mogą okazać się nieuniknione. Wiadomo też, że nie kupimy używanego mieszkania w ramach tego projektu. Analitycy z Metrohause przewidują zatem, że jesień będzie jednym z najlepszych okresów sprzedażowych w ostatnich latach.

12 Wnioski: Białystok liczy stałych mieszkańców. Jest miastem przede wszystkim ludzi młodych. Ze względu na duże bezrobocie, przed paru laty wielu młodych, wykształconych i tzw. fachowców wyjechało za granicę: do USA, Kanady, Anglii, Irlandii, Włoch i Belgii. Dzisiaj to oni stanowią poważną siłę nabywczą na rynku nieruchomości, kupując głównie mieszkania z rynku pierwotnego. Między innymi dlatego miejscowi deweloperzy mają się całkiem dobrze. Pustostanów praktycznie nie ma, mieszkania są sprzedawane po uzyskaniu pozwolenia na budowę i wejściu na plac budowy. Rynek wtórny ma się gorzej, notujemy nadsprzedaż mieszkań o większym metrażu. Sprzedają się, podobnie jak w innych miastach, mieszkania małe 1 i 2-pokojowe. Natomiast 3-pokojowe schodzą mniej. Zawierane są transakcje do zł i do 55 m2 powierzchni. Najczęściej poszukiwane są mieszkania budowane w cegle w latach 90-tych i po roku Najtrudniej sprzedać mieszkania budowane w latach 70-tych i 80-tych z wielkiej płyty, nieocieplane. W Białymstoku takie mieszkania budowano na osiedlu Białostoczek i Piaski. Jeżeli na tych osiedlach oferowane są mieszkania o powierzchni pow. 70 m2, to praktycznie są one nie do sprzedania. Nawet ceny poniżej 4000 zł za m2 nie zachęcają do zawierania transakcji. Mieszkania takie, po dłuższej próbie bezskutecznej sprzedaży, wystawiane są przez właścicieli do wynajmu, przede wszystkim dla studentów. Najciekawszymi dzielnicami do zamieszkania w Białymstoku są Bojary i Nowe Miasto, osiedla budowane w latach 90-tych i po 2000 r., blisko centrum miasta i bardzo dobrze skomunikowane. Oferowane tam mieszkania schodzą najszybciej i uzyskują najlepsze ceny. Mieszkania starannie wykończone uzyskują do 5500 zł za m2. W opinii pośredników najgorsze mamy już za sobą, liczba transakcji nieznacznie rośnie, ale tylko w obrocie mieszkaniami i działkami pod budownictwo jednorodzinne na obrzeżach miasta. Nadal brak zainteresowania w nabywaniu nowych terenów przez deweloperów. Wniosek jest taki. Albo mają w swych zasobach tereny zakupione wcześniej albo są kłopoty w uzyskaniu kredytu na nowe projekty deweloperskie. W najtrudniejszej sytuacji są właściciele domów. Te, warte 2 lata temu zł, dziś nie mają klientów za zł. Na rynku wtórnym w 2009 r. sprzedano w całym mieście tylko kilkanaście domów.