Regulacja stanów prawnych nieruchomości

Transkrypt

1 Paweł Puch Regulacja stanów prawnych nieruchomości Praktyczny poradnik Budownictwo

2 INFORMACJE Copyright 2008 ISBN Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. AL. Krakowska 271, Warszawa tel.: (022) ~06, faks: (022) , ; Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech czech@dashofer.pl Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowroñska Sk³ad: Krzysztof Zabielski, zabielski@e-dtp.com Wszelkie prawa zastrze one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji, równie na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa

3 INFORMACJE 1. INFORMACJE 1.1. SPIS TREŚCI 1. Informacje Spis treœci Informacje o autorze Wykaz piktogramów Wstêp Za³o enie ksiêgi wieczystej Ksiêga wieczysta Dokumenty w postêpowaniu wieczystoksiêgowym Postêpowanie o za³o enie ksiêgi wieczystej Dziedziczenie nieruchomoœci Dziedziczenie w polskim prawie spadkowym Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza Postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku Postêpowanie podatkowe Postêpowanie o dzia³ spadku Postêpowanie wieczystoksiêgowe Budynek na cudzym gruncie Roszczenia z art. 231 kodeksu cywilnego Roszczenia z art. 151 kodeksu cywilnego Zasiedzenie nieruchomoœci Regulacja kodeksowa Nieruchomoœci wy³¹czona spod zasiedzenia Tryb postêpowania Zasiedzenie s³u ebnoœci S³u ebnoœæ drogi koniecznej Zniesienie wspó³w³asnoœci nieruchomoœci Postêpowanie o zniesienie wspó³w³asnoœci Sposoby zniesienia wspó³w³asnoœci Przyznanie nieruchomoœci jednemu wspó³w³aœcicielowi za sp³at¹ pozosta³ych Sprzeda rzeczy wspólnej i podzia³ uzyskanej kwoty miêdzy wspó³w³aœcicieli Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 3

4 INFORMACJE Podzia³ nieruchomoœci Procedura podzia³u nieruchomoœci Podzia³ budynku Podzia³ pionowy budynku Podzia³ poziomy budynku Zniesienia wspó³w³asnoœci gospodarstw rolnych Podatek od zniesienia wspó³w³asnoœci Rury i s³upy na nieruchomoœci Zgoda w³aœciciela Szukanie porozumienia Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu S³u ebnoœæ przesy³u Odrolnienie dzia³ki Rewindykacja nieruchomoœci Sytuacja prawna Cele dzia³ania Pierwsze kroki rewindykacyjne Sposoby realizacji roszczeñ rewindykacyjnych Podsumowanie Bibliografia Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 4

5 INFORMACJE 1.2. INFORMACJE O AUTORZE: Pawe³ Puch absolwent Wydzia³u Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Sk³odowskiej w Lublinie filii w Rzeszowie. Mieszka i pracuje w Rzeszowie. Jako prawnik specjalizuje siê g³ównie w problematyce dotycz¹ce rynku nieruchomoœci. Jest te redaktorem portali internetowych zwi¹zanych z rynkiem nieruchomoœci i autorem licznych artyku³ów oraz analiz dotycz¹cych tego rynku WYKAZ PIKTOGRAMÓW: WSKAZÓWKI UWAGA PODSTAWA PRAWNA DEFINICJA PRZYK AD Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 5

6 WSTÊP 2. WSTĘP Stan prawny nieruchomoœci to ogó³ praw przys³uguj¹cych danej nieruchomoœci. Oczywiœcie najszerszym i podstawowym z nich jest prawo w³asnoœci. Regulacja stanu prawnego nieruchomoœci sprowadzaæ siê bêdzie zatem do wykazania aktualnego stanu prawnego dotycz¹cego danej nieruchomoœci. Nieruchomoœci takie nie istniej¹ dla obrotu nie mo na ich sprzedaæ czy podarowaæ. Nie mog¹ stanowiæ równie zabezpieczenia dla kredytów oraz trudno te na nich prowadziæ jakiekolwiek inwestycje. Najczêœciej nieuregulowany stan prawny wynika z braku ksiêgi wieczystej i w zwi¹zku z tym nie mo na wykazaæ, kto jest w³aœcicielem danej nieruchomoœci i jakie prawa s¹ z ni¹ zwi¹zane. Albo te, choæ dla danej nieruchomoœci jest prowadzona ksiêga wieczysta, to wpisy w niej s¹ niezgodne z istniej¹cym stanem prawnym. W opracowaniu tym przedstawimy pañstwu najczêœciej wystêpuj¹ce sytuacje nieuregulowanych stanów prawnych oraz sposoby ich uregulowania. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6

7 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3. ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ Wiêkszoœæ sytuacji zwi¹zanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoœci sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W polskim systemie prawnym ka da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak powoduje przede wszystkim niemo noœæ wykazania, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci, i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlatego od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Tak wiêc konieczne mo e byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowadzenie postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Zatem za³o enie ksiêgi wieczystej jest zawsze fina³em nieraz mudnej drogi regulacji stanu prawnego nieruchomoœci. 3.1 KSIĘGA WIECZYSTA Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadz¹ s¹dy rejonowe wydzia³y ksi¹g wieczystych, w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefiniowaæ mo na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieruchomoœci, w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece. Ka da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów: Dzia³ I Dzia³ II Dzia³ III Dzia³ IV obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, ich po³o enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te wpisuje siê prawa przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka - doczesnemu w³aœcicielowi s³u ebnoœci przejazdu. obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci. zawiera prawa, roszczenia, ciê ary i ograniczenia obci¹ aj¹ce nieruchomoœæ g³ównie s¹ to s³u ebnoœci gruntowe i osobiste. zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹ aj¹cych nieruchomoœæ. 3.2 DOKUMENTY W POSTĘPOWANIU WIECZYSTOKSIĘGOWYM Zanim przyst¹pimy do za³o enia ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ stosowne dokumenty, bez których s¹d odmówi nam za³o enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy zatem wykazaæ, za pomoc¹ dokumentów, fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te mo emy podzieliæ na dwie grupy: Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7

8 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta). S¹ nimi: wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wykazem zmian gruntowych, przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ; wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o enie. UWAGA Nie ka dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej, gdy aby mo na by³o na jego podstawie za³o yæ ksiêgê wieczyst¹ lub dokonaæ uaktualnienia wpisów, musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napisem, e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej. 2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹ce, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie tutaj nie ka dy dokument, w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel, bêdzie móg³ byæ uznany za podstawê wpisu. Najczêœciej takim dokumentem s¹ jasne akty w³asnoœci ziemi, które mo na by³o otrzymaæ w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. w³asnoœci gospodarstw rolnych z dnia 26 paÿdziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250 z póÿn. zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te maj¹ tak e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin i tam mo na otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ umowy nabycia nieruchomoœci, je eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy zachowaniu przewidzianej formy, a tak e orzeczenia administracyjne, np. wszelkie decyzje uw³aszczeniowe, oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ, np. postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, postanowienie o uregulowaniu w³asnoœci. UWAGA Przy braku ksiêgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie stanowi podstawy wpisu prawa w³asnoœci. Aby s¹d za³o y³ ksiêgê wieczyst¹ i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci, musz¹ oni przedstawiæ dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je eli wyka ¹, e zmar³y by³ w³aœcicielem nieruchomoœci, i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku, s¹d za³o y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Natomiast samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podstawê wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców, je eli ksiêga jest ju prowadzona, a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y, po którym dokonano stwierdzenia nabycia spadku. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8