REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI

Transkrypt

1 Pawe³ Puch REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI Praktyczny poradnik

2 Copyright 2003 ISBN Wydawnictwo Verlag Dashöfer Sp. z o.o. ul. Senatorska 12, Warszawa Tel. (022) , fax. (022) , Redaktor odpowiedzialny: Arkadiusz Krokowski krokowski@dashofer.pl Korekta techniczna: Ma³gorzata Gr¹bczewska Sk³ad: Krzysztof Zabielski Edycja: Arkadiusz Krokowski Wszelkie prawa zastrze one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji, równie na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 2

3 INFORMACJE 1. INFORMACJE 1.1. SPIS TREŒCI 1. Informacje Spis treœci Informacje o autorach Wykaz piktogramów Wstêp Za³o enie ksiêgi wieczystej Ksiêga wieczysta Dokumenty w postêpowaniu wieczystoksiêgowym Postêpowanie o za³o enie ksiêgi wieczystej Dziedziczenie nieruchomoœci Dziedziczenie w polskim prawie spadkowym Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza Postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku Postêpowanie podatkowe Postêpowanie o dzia³ spadku Postêpowanie wieczystoksiêgowe Budynek na cudzym gruncie Roszczenia z art.231 kodeksu cywilnego Roszczenia z art.151 kodeksu cywilnego Zasiedzenie nieruchomoœci Regulacja kodeksowa Nieruchomoœci wy³¹czone spod zasiedzenia Tryb postêpowania Zasiedzenie s³u ebnoœci S³u ebnoœæ drogi koniecznej Zniesienie wspó³w³asnoœci Postêpowanie o zniesienie wspó³w³asnoœci Sposoby zniesienia wspó³w³asnoœci Przyznanie nieruchomoœci jednemu wspó³w³aœcicielowi za sp³at¹ pozosta³ych Sprzeda rzeczy wspólnej i podzia³ uzyskanej kwoty miêdzy wspó³w³aœcicieli Podzia³ nieruchomoœci Procedura podzia³u nieruchomoœci Procedura podzia³u nieruchomoœci Podzia³ pionowy budynku Podzia³ poziomy budynku Zniesienie wspó³w³asnoœci gospodarstw rolnych Podatek od zniesienia wspó³w³asnoœci Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 3

4 INFORMACJE 9. Rewindykacja nieruchomoœci Sytuacja prawna Cele dzia³ania Pierwsze kroki rewindykacyjne Sposoby realizacji roszczeñ rewindykacyjnych Podsumowanie Bibliografia INFORMACJE O AUTORZE: Pawe³ Puch - absolwent Wydzia³u Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Sk³odowskiej w Lublinie. Mieszka i pracuje w Rzeszowie. Jako prawnik specjalizuje siê g³ównie w zakresie doradztwa na rynku nieruchomoœci. Jest równie autorem licznych publikacji i opracowañ z tym rynkiem zwi¹zanych WYKAZ PIKTOGRAMÓW: UWAGA PODSTAWA PRAWNA ORZECZNICTWO ETAPY Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 4

5 WSTÊP 2. WSTÊP Stan prawny nieruchomoœci to ogó³ praw przys³uguj¹cych w stosunku do danej nieruchomoœci. Oczywiœcie najszerszym i podstawowym z tych praw jest prawo w³asnoœci. Regulacja stanu prawnego nieruchomoœci sprowadzaæ siê bêdzie zatem do wykazania aktualnego stanu prawnego dotycz¹cego danej nieruchomoœci. W Polsce oko³o 40% nieruchomoœci ma nieuregulowany stan prawny. Nieruchomoœci takie nie istniej¹ dla obrotu - nie mo na ich sprzedaæ ani darowaæ. Nie mog¹ stanowiæ równie zabezpieczenia dla kredytów oraz trudno te na nich prowadziæ jakiekolwiek inwestycje. W przypadku gospodarstw rolnych brak uregulowanego stanu prawnego bêdzie ponadto powodowa³ niemo noœæ skorzystania z dop³at Unii Europejskiej. Przewiduje siê, e z tego powodu w pierwszym roku z dop³at skorzysta nie wiêcej ni 60% gospodarstw. Brak uregulowanego stanu prawnego sprowadza siê najczêœciej do braku za³o onej ksiêgi wieczystej i w zwi¹zku z tym niemo noœci¹ wykazania kto jest w³aœcicielem danej nieruchomoœci i jakie inne prawa s¹ z ni¹ zwi¹zane. Niekiedy wprawdzie jest prowadzona ksiêga wieczysta dla danej nieruchomoœci, ale wpisy w niej s¹ niezgodne z istniej¹cym stanem prawnym. W opracowaniu tym przedstawimy pañstwu najczêœciej wystêpuj¹ce sytuacje nieuregulowanych stanów prawnych oraz sposoby ich uregulowania. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 5

6 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3. ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ Wiêkszoœæ sytuacji braku uregulowania stanu prawnego nieruchomoœci sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W Polskim systemie prawnym ka da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak rodzi przede wszystkim niemo noœæ wykazania kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlatego od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Konieczne mo e byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowadzenie postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Za³o enie ksiêgi wieczystej jest zatem zawsze fina³em mudnej nieraz drogi regulacji stanu prawnego nieruchomoœci. 3.1 KSIÊGA WIECZYSTA Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi prowadz¹ s¹dy rejonowe wydzia³y ksi¹g wieczystych w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefiniowaæ mo na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieruchomoœci, w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne problemy co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece. Ka da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów: Dzia³ I Dzia³ II Dzia³ III Dzia³ IV Obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, ich po³o enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te wpisuje siê prawa przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka demu w³aœcicielowi s³u ebnoœci przejazdu. Obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci. Zawiera prawa, roszczenia, ciê ary i ograniczenia obci¹ aj¹ce nieruchomoœæ; s¹ to g³ównie s³u ebnoœci gruntowe i osobiste. Zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹ aj¹cych nieruchomoœæ. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 6

7 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3.2 DOKUMENTY W POSTÊPOWANIU WIECZYSTOKSIÊGOWYM Zanim przyst¹pimy do za³o enia ksiêgi wieczystej musimy zgromadziæ stosowne dokumenty, bez których s¹d odmówi nam za³o enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy wykazaæ za pomoc¹ dokumentów fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te mo emy podzieliæ na dwie grupy: 1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta). S¹ nim: wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wykazem zmian gruntowych przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy w swej treœci dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o enie. Uwaga! Nie ka dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej. Aby mo na by³o na jego podstawie za³o yæ ksiêgê wieczyst¹ lub dokonaæ uaktualnienia wpisów musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napisem, e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej. 2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹ce kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie tutaj nie ka dy dokument, w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel bêdzie móg³ byæ uznany za podstawê wpisu. Najczêœciej takimi dokumentami s¹ akty w³asnoœci ziemi, które otrzymaæ mo na by³o w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu w³asnoœci gospodarstw rolnych z dnia 26 paÿdziernika 1971 roku (Dz. U. Nr 27 poz. 250 ze zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te maj¹ tak e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin i tam mo na otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ umowy nabycia nieruchomoœci, je eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy zachowaniu przewidzianej formy, orzeczenia administracyjne, np. wszelkie decyzje uw³aszczeniowe oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ np. postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, o uregulowaniu w³asnoœci. Uwaga! Przy braku za³o onej ksiêgi wieczystej podstawy wpisu prawa w³asnoœci nie stanowi samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Aby s¹d za³o y³ ksiêgê wieczyst¹ i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci musz¹ oni przedstawiæ dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je eli wyka ¹, e zmar³y by³ w³aœcicielem nieruchomoœci i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku po nim s¹d za³o y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Natomiast samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podstawê wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców je eli ksiêga jest ju prowadzona, a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y po którym dokonano stwierdzenia nabycia spadku. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 7

8 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3.3. POSTÊPOWANIE O ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ Za³o enie ksiêgi wieczystej nastêpuje na wniosek osoby uprawnionej. Wniosek wnosi siê do S¹du Rejonowego Wydzia³u Ksi¹g Wieczystych w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci. Wykaz tych s¹dów znajduje siê w Rozporz¹dzeniu Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie okreœlenia s¹dów rejonowych prowadz¹cych ksiêgi wieczyste. W wyj¹tkowych sytuacjach za³o enie ksiêgi wieczystej mo e nast¹piæ z urzêdu, w praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja. Uprawnionym do z³o enia wniosku o za³o enie ksiêgi wieczystej jest w³aœciciel tej nieruchomoœci, osoba, której przys³uguje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomoœci albo wierzyciel, je eli przys³uguje mu prawo, które mo e byæ wpisane do ksiêgi wieczystej. Natomiast z wnioskiem o wpis do ksiêgi ju za³o onej mo e wyst¹piæ osoba, na której rzecz wpis ma nast¹piæ albo te osoba, której prawo ma byæ wpisem dotkniête. Po z³o eniu wniosku s¹d wszczyna postêpowanie. Postêpowanie o za³o enie ksiêgi wieczystej jest postêpowaniem nieprocesowym, ale odbywaj¹cym siê na specjalnych zasadach przewidzianych w ustawie o ksiêgach wieczystych i hipotece. W postêpowaniu o za³o enie ksiêgi wieczystej s¹d przeprowadza dowody, jakie stosownie do okolicznoœci uzna za potrzebne. Bierze pod uwagê zbiory dokumentów, dane dotycz¹ce ewidencji gruntów i budynków oraz inne dostarczone mu dokumenty bêd¹ce za³¹cznikami do wniosku. Po przeprowadzeniu postêpowania dowodowego s¹d wydaje postanowienie o za³o eniu ksiêgi wieczystej. Postanowienie to jest podstaw¹ do dokonania wpisów do ksiêgi wieczystej. O za³o eniu ksiêgi wieczystej zawiadamia siê wszystkich zainteresowanych, a tak e w³aœciwy organ prowadz¹cy ewidencjê gruntów i budynków. Zawiadomienie to dorêcza siê wraz z odpisem postanowienia o za³o eniu ksiêgi wieczystej. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 8

9 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ WZÓR WNIOSKU O ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ..., dnia... Do S¹du Rejonowego w... Wydzia³ Ksi¹g Wieczystych Wnioskodawca :..., zam Wartoœæ przedmiotu sprawy:... Wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej Wnoszê o za³o enie nowej ksiêgi wieczystej z wpisem w niej: w dziale I : dzia³ka nr... o powierzchni... zabudowana budynkiem mieszkalnym nr... po³o onym przy ulicy... w... w dziale II prawo w³asnoœci na rzecz..., syna... Oœwiadczam, i nieruchomoœæ wolna jest od jakichkolwiek obci¹ eñ podlegaj¹cych ujawnieniu... Za³¹czam: wyrys z mapy ewidencji gruntów z wykazem zmian gruntowych wypis z rejestru gruntów ostateczny akt w³asnoœci ziemi postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 9

10 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4. DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI Bardzo czêsto brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci wynika z faktu, e jako w³aœciciel w ksiêdze wieczystej ujawniona jest osoba zmar³a i brak jest przeprowadzonego postêpowania spadkowego lub ksiêga wieczysta nie jest za³o ona, ale spadkobiercy dysponuj¹ dokumentami w³asnoœciowymi na zmar³¹ osobê (np. aktem w³asnoœci ziemi). W tym rozdziale zajmiemy siê przeprowadzeniem w³aœnie takiego postêpowania spadkowego w celu uzyskania postanowienia s¹du mog¹cego stanowiæ póÿniej podstawê do wpisu w ksiêdze wieczystej. 4.1 DZIEDZICZENIE W POLSKIM PRAWIE SPADKOWYM Zacznijmy od ustalenia krêgu osób uprawnionych do dziedziczenia po w³aœcicielu nieruchomoœci. Dziedziczyæ po zmar³ym mo na na podstawie ustawy lub testamentu, jeœli osoba zmar³a taki testament zostawi³a. Je eli zmar³y nie pozostawi³ testamentu, w pierwszej kolejnoœci do spadku po nim powo³ani s¹ jego wspó³ma³ onek i dzieci w czêœciach równych z tym, e udzia³ wspó³ma³ onka dziedzicz¹cego z dzieæmi nie mo e wynieœæ mniej ni 1/4 czêœci spadku. Je eli zmar³y nie pozostawa³ w wa nym zwi¹zku ma³ eñskim lub by³ wdowcem, ca³y spadek po nim przypada jego dzieciom w czêœciach równych. Gdy zmar³y nie mia³ dzieci do spadku powo³any jest wspó³ma³ onek oraz rodzice i rodzeñstwo zmar³ego. Je eli któreœ z rodzeñstwa nie do y³o otwarcia spadku jego udzia³ przypada jego dzieciom lub dalszym zstêpnym. Dopiero w braku zstêpnych (dzieci, wnuki, prawnuki), rodziców, rodzeñstwa i zstêpnych rodzeñstwa ca³y spadek przypada wspó³ma³ onkowi zmar³ego. Przy braku zstêpnych, yj¹cych rodziców, rodzeñstwa, i zstêpnych rodzeñstwa oraz wspó³ma³ onka ca³y spadek dziedziczy Skarb Pañstwa. Przy dziedziczeniu pamiêtaæ nale y o podstawowej zasadzie, e w przypadku gdy nieruchomoœæ stanowi³a maj¹tek dorobkowy ma³ onków i jedno z nich umiera dziedziczeniu podlega tylko po³owa nieruchomoœci, natomiast druga po³owa jest w³asnoœci¹ yj¹cego ma³ onka. uprawnieni Aby staæ siê formalnie w³aœcicielem nieruchomoœci nabytej w spadku spadkobiercy musz¹ przebrn¹æ nieraz a przez cztery postêpowania : postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku, postêpowanie podatkowe, postêpowanie o podzia³ spadku, postêpowanie wieczystoksiêgowe. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 10

11 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4.2 ZABEZPIECZENIE SPADKU I SPIS INWENTARZA Jeszcze przed z³o eniem wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, je eli spadkobierca nie jest w fizycznym posiadaniu maj¹tku spadkowego, a istnieje realna groÿba, na przyk³ad jego rozgrabienia lub zniszczenia, powinien z³o yæ wniosek o zabezpieczenie spadku lub o spis inwentarza. W myœl przepisu art. 634 kodeksu postêpowania cywilnego spadek zabezpiecza siê wtedy gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozosta³ych po spadkodawcy, zw³aszcza przez usuniêcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporz¹dzenie ze szkod¹ dla spadkobiercy lub innej osoby zainteresowanej. Wniosek o zabezpieczenie spadku nale y z³o- yæ do s¹du, w okrêgu którego znajduj¹ siê rzeczy wchodz¹ce w sk³ad spadku. Z wnioskiem o zabezpieczenie wyst¹piæ mo e nie tylko spadkobierca, ale tak e inne osoby, na przyk³ad uprawniony do zachowku wspó³w³aœciciel rzeczy, wierzyciel zmar³ej osoby oraz urz¹d skarbowy. Co wiêcej s¹d mo e dokonaæ zabezpieczenia nie tylko na wniosek, ale tak e z urzêdu, na przyk³ad w sytuacji, gdy spadkobierca jest nieznany, nieobecny lub nie ma pe³nej zdolnoœci do czynnoœci prawnych i nie ma ustawowego przedstawiciela. Wnioskodawca musi jednak we wniosku uprawdopodobniæ, e jest osob¹ uprawnion¹ do wniesienia takiego wniosku, np. przedstawiæ dowód wskazuj¹cy na pokrewieñstwo ze spadkodawc¹ lub testament, o ile takowy zosta³ sporz¹dzony. Ponadto nale y wykazaæ s¹dowi, e istnieje realne zagro enie naruszenia rzeczy wchodz¹cych w sk³ad masy spadkowej, a nawet ich zdewastowanie np. poprzez pisemne oœwiadczenia s¹siadów, czy innych osób, które by³y œwiadkami czynów uzasadniaj¹cych zabezpieczenie. Kodeks postêpowania cywilnego w art. 626 wymienia nastêpuj¹ce œrodki zabezpieczenia spadku: spisanie maj¹tku ruchomego i oddanie go pod dozór, z³o enie do depozytu s¹dowego, ustanowienie zarz¹du tymczasowego, ustanowienie dozoru nad nieruchomoœci¹. S¹ to typowe, najczêœciej stosowane œrodki, jednak nie jedyne. Stosownie do okolicznoœci s¹d mo e zastosowaæ tak e inne œrodki, je eli wymaga tego rodzaj rzeczy lub praw objêtych zabezpieczeniem. Wykonanie postanowienia o zabezpieczeniu spadku s¹d zleci komornikowi s¹dowemu, wczeœniej zaopatrzywszy orzeczenie wzmiank¹ o jego wykonalnoœci. Je eli zachodzi domniemanie, e przedmiotem zabezpieczenia mog¹ byæ rzeczy o wartoœci artystycznej, zabytkowej lub naukowej, s¹d zawiadomi o tym w³aœciwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Spisu maj¹tku dokona komornik, w obecnoœci dwóch œwiadków, nastêpnie zostanie sporz¹dzony protokó³, który podpisz¹ wszyscy obecni. Wniosek o zabezpieczenie spadku podlega sta³ej op³acie s¹dowej w wysokoœci 20 z³. Drug¹ mo liwoœci¹, o której wspomnia³em na pocz¹tku jest z³o enie wniosku o spis inwentarza. W pewnych okolicznoœciach S¹d z urzêdu sporz¹dza taki spis, w szczególnoœci, gdy którykolwiek ze spadkobierców z³o y³ oœwiadczenie o przyjêciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza czyli z ograniczeniem odpowiedzialnoœci za d³ugi spadkowe do wartoœci spadku. W zasadzie postêpowanie dotycz¹ce spisu inwentarza toczy siê przed s¹dem spadku, jednak ustawodawca przewidzia³ równie mo liwoœæ z³o enia wniosku bezpoœrednio do komornika, który by³by w³aœciwy do wykonania postanowienia s¹du o sporz¹dzenie inwentarza. W takim przypadku komornik przyst¹pi niezw³ocznie do spisu, zawiadamiaj¹c o tym s¹d spadku, który wyda postanowienie o sporz¹dzeniu spisu. W wykonaniu postanowienia s¹dowego komornik z urzêdu ustali, jakie przedmioty wchodz¹ w sk³ad spadku, nastêpnie spisze ca³y maj¹tek spadkodawcy z zaznaczeniem wartoœci ka dego przedmiotu, uwzglêdniaj¹c d³ugi spadkowe. Wniosek o sporz¹dzenie spisu inwentarza podlega sta³ej op³aci s¹dowej w wysokoœci 20 z³. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 11

12 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4.3 POSTÊPOWANIE O STWIERDZENIE NABYCIA SPADKU Postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku rozpoczyna siê na wniosek spadkobiercy lub spadkobierców. Podczas tego postêpowania s¹d bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmar³ym oraz jaka czêœæ spadku przys³uguje poszczególnym spadkobiercom. S¹d nie zajmuje siê tym, jakie rzeczy i prawa wchodz¹ w sk³ad spadku. Sam wniosek o stwierdzenie nabycia spadku wraz z za³¹cznikami sk³ada siê w s¹dzie w³aœciwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmar³ego, w tylu egzemplarzach, ile jest osób bior¹cych udzia³ w postêpowaniu. Do wniosku trzeba do³¹czyæ odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia spadkobierców. Za rozpoznanie wniosku s¹d pobierze wpis w wysokoœci 20 z³otych. S¹d po przeprowadzeniu tego postêpowania wydaje postanowienie, w którym stwierdza kto dziedziczy po zmar³ym. Postanowienie to jest legitymacj¹ uprawniaj¹c¹ spadkobiercê do formalnego w³adania spadkiem, a wiêc i wchodz¹cymi w jego sk³ad nieruchomoœciami. Dopiero z chwil¹ uprawomocnienia siê tego postanowienia spadkobiercy staj¹ siê formalnymi w³aœcicielami lub wspó³w³aœcicielami nieruchomoœci. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 12

13 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI PRZYK AD WNIOSKU O STWIERDZENIE NABYCIA SPADKU:..., dnia... Do S¹du Rejonowego w... Wydzia³ Cywilny Wnioskodawca :..., zam Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku Wnosimy o stwierdzenie, e spadek po Janie Kowalskim, zmar³ym roku w Zieleñcu ostatnio stale zamieszka³ym w Zieleñcu na podstawie ustawy nabyli: ona Ewa Kowalska i dzieci Beata Kowalska i Anna Kowalska po 1/3 czêœci ka dy z nich, Uzasadnienie Jan Kowalski zmar³ w dniu 5 maja 1999 roku w Zieleñcu (dowód: akt zgonu). W chwili œmierci pozostawa³ w wa nym zwi¹zku ma³ eñskim z Ew¹ Kowalsk¹ (dowód: akt ma³ eñstwa). Zmar³y mia³ dwoje dzieci, tj. Beata Kowalska i Anna Kowalska (dowód: akty urodzeñ). Zmar³y nie mia³ innych dzieci i nie pozostawi³ testamentu. aden z uczestników nie odrzuci³ spadku i nie zrzek³ siê dziedziczenia po zmar³ym. Uwzglêdniaj¹c powy sze, wniosek jest zasadny i wnosimy jak wy ej. Za³¹czniki: akt zgonu, akt ma³ eñstwa, 2 akty urodzeñ Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 13

14 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4.4 POSTÊPOWANIE PODATKOWE W polskim systemie podatkowym nabycie spadku podlega opodatkowaniu. Po zakoñczeniu postêpowania o stwierdzenie nabycia spadku, w ci¹gu miesi¹ca od uprawomocnienia siê postanowienia s¹du, spadkobiercy musz¹ rozliczyæ siê w urzêdzie skarbowym z podatku od spadku. Wszystkie kwestie zwi¹zane z tym podatkiem reguluje nowelizowana ostatnio pod koniec 2002 roku ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn. We w³aœciwym urzêdzie skarbowym ka dy spadkobierca musi z³o yæ na formularzu zeznanie podatkowe, w którym podaje co wchodzi w sk³ad spadku, a tak e okreœla wartoœæ maj¹tku spadkowego. Przyk³adowo wype³nione zeznanie podatkowe wygl¹da tak: Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 14

15 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI ZEZNANIE PODATKOWEO NABYCIU MAJ TKU w drodze spadku, zapisu, dalszego zapisu, polecenia darowizny, zasiedzenia oraz o nabyciu praw do wk³adów oszczêdnoœciowych na podstawie dyspozycji wk³adcy pozosta³ego po ostatnio zamieszka³ego w... Dzia³ I. Wartoœæ rynkowa w dniu powstania obowi¹zku podatkowego Lp. 1. Rzeczy i prawa maj¹tkowe bêd¹ce przedmiotem nabycia wed³ug stanu w dniu nabycia (tj. w dniu otwarcia spadku, og³oszenia testamentu, wykonania polecenia, dokonania darowizny, wydania przez s¹d postanowienia o zasiedzeniu, œmierci wk³adcy) oraz miejsce ich po³o enia lub wykonywanie praw Lokal stanowi¹cy odrêbn¹ nieruchomoœæ w Zielonej Górze przy ul. Kokosowej 8 o powierzchni 58 m2 Wartoœæ rynkowa w dniu powstania obowi¹zku podatkowego Samochód osobowy marki "FORD" z 1995 r Samochód osobowy marki "FORD" z 1995 r Uwagi sk³adaj¹cego zeznanie nie ma Adnotacje urzêdu Dzia³ II. Rzeczy znajduj¹ce siê za granic¹ oraz prawa podlegaj¹ce wykonaniu za granic¹ Pañstwo Pañstwo nie ma Uwagi sk³adaj¹cego zeznanie Adnotacje urzêdu Dzia³ III. D³ugi i ciê ary (d³ugi i ciê ary obci¹ aj¹ce masê spadkow¹, w tym równie obci¹ enia z tytu³u wykonania zapisów, poleceñ, wyp³aty z tytu³u zachowku, koszty ostatniej choroby spadkodawcy - je eli nie zosta³y pokryte za jego ycia i jego maj¹tku, koszty pogrzebu spadkodawcy - w zakresie, w jakim pogrzeb ten odpowiada zwyczajom przyjêtym w danym œrodowisku, koszty postêpowania) Lp. Szczegó³owe okreœlenie Kwota [z³] Dowody do³¹czone do zeznania Koszty pogrzebukoszty postêpowania spadkowego Uwagi sk³adaj¹cego zeznanie Adnotacje urzêdu Dzia³ IV. Udzia³ w spadku - wzglêdnie w darowiÿnie Spadkobiercy, zapisobiercy, dalsi zapisobiercy, nabywaj¹cy Lp. prawa maj¹tkowe na skutek polecenia oraz ich adresy Rachunki w za³¹czeniu Stosunek osobisty nabywcy do spadkodawcy (darczyñcy) Wielkoœæ udzia³u 1. Jan Kowalski syn w ca³oœci Uwagi sk³adaj¹cego zeznanie Adnotacje urzêdu Dzia³ V. Oœwiadczenie Oœwiadczam(y), e wszystkie dane w zeznaniu zosta³y podane zgodnie ze stanem faktycznym oraz nie zosta³ pominiêty aden przedmiot spadku, darowizny lub zasiedzenia. Znane mi (nam) s¹ przepisy art. 94 ustawy karnej skarbowej (Dz.U. z 1984 r. Nr 22, poz. 103 ze zm.) o skutkach zatajenia danych mog¹cych mieæ wp³yw na ustalenie zobowi¹zania lub jego wysokoœæ oraz o skutkach podania danych niezgodnych z rzeczywistoœci¹. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 15

16 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI Wysokoœæ podatku ustala siê w zale noœci od wartoœci maj¹tku i grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca spadku. O zaliczeniu danej osoby do grupy podatkowej decyduje bliskoœæ wiêzów krwi ³¹cz¹cych go ze zmar³ym. Ponadto dla ka dej z tych grup ustawa przewiduje kwoty wolne od podatku. I tak : do grupy I podatkowej zaliczamy - ma³ onka, zstêpnych, wstêpnych, pasierba, ziêcia, synow¹, rodzeñstwo, ojczyma, macochê i teœciów, a kwota wolna od podatku to z³otych, do grupy II podatkowej zaliczamy - zstêpnych rodzeñstwa, rodzeñstwo rodziców, zstêpnych i ma³ onków pasierbów, ma³ onków rodzeñstwa i rodzeñstwo ma³ onków, ma³ onków rodzeñstwa ma³ onków, ma³ onków innych zstêpnych, a kwota wolna od podatku to z³otych, do grupy III podatkowej zaliczamy wszystkich innych nabywców, a kwota wolna od podatku to z³otych. Urz¹d Skarbowy nalicza podatek od nadwy ki podstawy opodatkowania ponad kwotê woln¹ od podatku, wed³ug skali podanej w tabeli zawartej w ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn. Kwoty nadwy ki w z³ ponad do Podatek wynosi 1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej % z³ 30 gr i 5% nadwy ki ponad z³ z³ 20 gr i 7% nadwy ki ponad z³ 2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej % z³ 50 gr i 9% od nadwy ki ponad z³ z³ 50 gr i 12% od nadwy ki ponad z³ 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej % z³ 40 gr i 16% od nadwy ki ponad z³ z³ 90 gr i 20% od nadwy ki ponad z³ Je eli w spadku spadkobiercy zaliczani do I i II grupy podatkowej nabêd¹ budynek mieszkalny lub lokal mieszkalny i nie s¹ w³aœcicielami innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, a w nabytym zobowi¹ ¹ siê mieszkaæ przez co najmniej 5 lat, to do podstawy opodatkowania (do wartoœci ca³ej masy spadkowej) nie jest wliczane 110m 2, tego lokalu lub budynku, czyli je eli ca³a powierzchnia nabytego lokalu lub budynku nie przekracza 110m 2 od jego nabycia nie zostanie naliczony Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 16

17 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI podatek bez wzglêdu na jego wartoœæ (art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Zwolnienie to mo e dotyczyæ tak e spadkobiercy zaliczanego do III grupy podatkowej pod warunkiem, e sprawowa³ on opiekê nad wymagaj¹cym takiej opieki spadkodawc¹ przez co najmniej 2 lata na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy. Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje tak e inne zwolnienia w odniesieniu do nabycia nieruchomoœci w drodze spadku. Na przyk³ad nie zap³acimy podatku od nabycia w³asnoœci gospodarstwa rolnego lub jego czêœci z wy³¹czeniem budynków mieszkalnych i budynków gospodarczych przeznaczonych do specjalistycznej hodowli, nie zap³acimy go równie od nabycia budynków mieszkalnych (np. kamienic) w czêœci zajêtej przez osoby trzecie na podstawie umów najmu, do których maj¹ zastosowanie przepisy o czynszu regulowanym, okreœlonym w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Ustawa ta wprawdzie nie obowi¹zuje od 10 lipca 2001 roku, gdy uchylona zosta³a przez ustawê z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733), która nie przewiduje czynszu regulowanego. Jednak zarówno wyk³adnia jêzykowa jak i celowoœciowa przemawia za uznaniem, e zwolnienie o którym tu mowa obowi¹zuje nadal. W myœl bowiem art. 28 ust. 2 ustawy z o ochronie praw lokatorów, do 31 grudnia 2004 r. w stosunkach najmu powsta³ych przed dniem jej wejœcia w ycie wysokoœæ czynszu w lokalach, w których obowi¹zywa³ w dniu jej wejœcia w ycie czynsz regulowany, nie mo e przekraczaæ w stosunku rocznym 3% wartoœci odtworzeniowej lokalu. Lokatorzy ci wiêc nadal op³acaj¹ czynsz regulowany. Tak wiêc moim zdaniem zwolnienie podatkowe dla dziedzicz¹cych kamienice z lokatorami op³acaj¹cymi taki czynsz bêdzie obowi¹zywa³o w odniesieniu do spadków nabytych do koñca 2004 roku. Jednak e zwolnienie nie obejmuje gruntu, jak równie reszty powierzchni budynku nie zajêtej przez osoby trzecie. W praktyce ustalenie wysokoœci podatku od nabycia domów zajêtych przez lokatorów kwaterunkowych wywo³uje liczne trudnoœci. Spadkobiercy nale ¹cy do I i II grupy podatkowej nie zap³ac¹ równie podatku od nabycia nieruchomoœci bêd¹cych zabytkami wpisanymi do rejestru zabytków. Zatem je eli nabyta kamienica jest jednoczeœnie zabytkiem i spadkobierca nale y do I lub II grupy podatkowej od jej nabycia nie zap³aci podatku niezale nie od tego, jacy lokatorzy j¹ zajmuj¹. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 17

18 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4.5 POSTÊPOWANIE O DZIA SPADKU Je eli do dziedziczenia powo³anych by³o kilka osób, to po przeprowadzeniu postêpowania o stwierdzenie nabycia spadku, spadkobiercy mog¹ podzieliæ siê nabytym maj¹tkiem wedle swojego uznania. Taki podzia³ odbywa siê w osobnym postêpowaniu zwanym dzia³em spadku. Mo na go dokonaæ w formie umowy miêdzy spadkobiercami, ale tylko wówczas je eli wszyscy spadkobiercy s¹ zgodni co do sposobu podzia³u spadku. Je eli w sk³ad spadku wchodzi nieruchomoœæ, konieczna jest dla tej umowy forma aktu notarialnego. Natomiast je eli spadkobiercy nie s¹ zgodni co do sposobu podzia³u maj¹tku, wówczas ka dy z nich mo e ¹daæ jego s¹downego podzia³u. Realizacja tego uprawnienia nastêpuje poprzez wniesienie do s¹du wniosku o dzia³ spadku, w którym spadkobierca powo³uje siê na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, przedstawia spis maj¹tku, który ma byæ dzielony oraz przedstawia dowody stwierdzaj¹ce, e nieruchomoœci stanowi³y w³asnoœæ spadkodawcy. Takimi dowodami w³asnoœci s¹ odpisy z ksi¹g wieczystych lub gdy ksiêgi takie nie by³y przez zmar³ego za³o one ostateczne akty w³asnoœci ziemi lub, inne dokumenty wykazuj¹ce w³asnoœæ. Od wniosku w sprawie o dzia³ spadku s¹d pobiera tzw. wpis stosunkowy, zale ny od podanej wartoœci maj¹tku podlegaj¹cego dzia³owi w wysokoœci 1/5 kwoty obliczonej na podstawie poni szej tabeli zawartej w rozporz¹dzeniu ministra sprawiedliwoœci z 17 grudnia 1996 r. w sprawie okreœlenia wysokoœci wpisów w sprawach cywilnych do z³ 8% od z³ do z³ 800 z³ + 7% od nadwy ki ponad z³ od z³ do z³ 3600 z³ + 6% od nadwy ki ponad z³ powy ej z³ 6600 z³ + 5% od nadwy ki ponad z³ nie wiêcej ni z³ Ponadto jeœli wspó³spadkobiercy s¹ zgodni co do sposobu podzia³u spadku i przedstawi¹ projekt jego podzia³u wówczas wpis ten bêdzie o po³owê ni szy i wyniesie 1/10 kwoty obliczonej na podstawie tabeli. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 18

19 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI PRZYK AD WNIOSKU O PODZIA SPADKU:..., dnia... Do S¹du Rejonowego w... Wydzia³ Ksi¹g Wieczystych Wnioskodawca :..., zam Wartoœæ przedmiotu sprawy:... Wniosek o dzia³ spadku Wnosimy o dzia³ spadku po Janie Kowalskim, zmar³ym roku w Zieleñcu, ostatnio stale zamieszka³ym w Zieleñcu, który na podstawie postanowienia s¹du z dnia... sygn akt... nabyli: ona Ewa Kowalska i dzieci Beata Kowalska i Anna Kowalska - po 1/3 czêœci ka dy z nich. Oœwiadczamy, e : w sk³ad wchodzi : 1) nieruchomoœæ po³o ona w... 2)... w sk³ad spadku nie wchodz¹ inne prawa oraz obowi¹zki maj¹tkowe nasz¹ zgodn¹ wol¹ jest aby wszystkie przedmioty przypad³y Ewie Kowalskiej w ca³oœci Za³¹czam: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku odpis z ksiêgi wieczystej... Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 19

20 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 4.6 POSTÊPOWANIE WIECZYSTOKSIÊGOWE Ostatni¹ rzecz¹, która pozostaje do zrobienia po zakoñczenia postêpowania spadkowego jest dokonanie stosownych wpisów w ksiêgach wieczystych. Je eli dla danych nieruchomoœci nabytych w spadku prowadzone s¹ ksiêgi wieczyste, w których jako w³aœciciel wpisany jest zmar³y, wówczas uregulowanie w³asnoœci polegaæ bêdzie na wniesieniu do s¹du, który je prowadzi, wniosku o wpisania spadkobierców w miejsce zmar³ego, podaj¹c w nim wartoœæ tej nieruchomoœci i do³¹czaj¹c do niego postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz postanowienie o dziale spadku, je eli by³ przeprowadzony. Je eli dla danych nieruchomoœci nie ma prowadzonych ksi¹g wieczystych spadkobiercy musz¹ wnieœæ wniosek do s¹du rejonowego wydzia³u ksi¹g wieczystych w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci, o za³o enie ksiêgi wieczystej, jak to przedstawiono w rozdziale I, do³¹czaj¹c oprócz postanowieñ wy ej wymienionych tak e dokumenty wykazuj¹ce, e w³aœcicielem nieruchomoœci by³ spadkodawca (np. ostateczny akt w³asnoœci ziemi), jak równie dokumentacjê geodezyjn¹ niezbêdn¹ do w³aœciwego opisu nieruchomoœci (wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków). Od wpisu w ksiêgach wieczystych w³asnoœci na podstawie spadku s¹d pobierze op³atê zale n¹ od podanej wartoœci nieruchomoœci w wysokoœci 1/10 kwoty obliczonej na podstawie wspomnianej wczeœniej tabeli. Natomiast je eli nabywcy s¹ ju wpisani w tej ksiêdze wieczystej jako wspó³w³aœciciele razem ze zmar³ym i teraz nabyli po nim tylko kolejny udzia³, op³ata ta bêdzie sta³a i wyniesie tylko 20 z³otych. Je eli spadkobiercy bêd¹ natomiast wnosiæ dopiero wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej, zap³ac¹ dodatkowo 40 z³otych za jej za³o enie. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 20

21 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE 5. BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE Nastêpnym przypadkiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest sytuacja, gdy ktoœ wzniós³ budynek na cudzym gruncie. Czêsto zdarza siê, e ludzie buduj¹ domy nie na swoim gruncie. Jest to czêsto grunt rodziców lub innych krewnych. Tymczasem w prawie obowi¹zuje zasada, e to co jest z gruntem trwale zwi¹zane jest w³asnoœci¹ w³aœciciela gruntu. Jest to zasada, na której opiera siê ca³e prawo obrotu nieruchomoœciami. Nie mo e istnieæ stan prawnym (poza u ytkowaniem wieczystym), w którym w³aœciciel gruntu i w³aœciciel budynku to dwie ró ne osoby. W sytuacjach gdy ktoœ wzniós³ budynek na czyimœ gruncie przyjmuje siê konstrukcjê, e z mocy samego prawa w³aœciciel gruntu staje siê w³aœcicielem budynku, ten zaœ kto budynek zbudowa³ jest w³aœcicielem nak³adów na t¹ budowê. W zwi¹zku z doœæ czêstymi takimi sytuacjami kodeks cywilny przewiduje mo liwoœæ uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomoœci. 5.1 ROSZCZENIA Z ART.231 KODEKSU CYWILNEGO Art kodeksu cywilnego stanowi, e: Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniós³ na powierzchni lub pod powierzchni¹ gruntu budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci przekraczaj¹cej znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo e ¹daæ aby w³aœciciel przeniós³ na niego w³asnoœæ zajêtej dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem aby osoba, która wznios³a budynek na cudzym gruncie mog³a wysun¹æ swoje roszczenie musi spe³niæ kilka przes³anek. 1. Przede wszystkim musi byæ samoistnym posiadaczem, czyli osob¹, która rzecz¹ faktycznie w³ada i ma wolê zachowania rzeczy dla siebie, czyli w³ada rzecz¹ tak jak w³aœciciel. Posiadanie samoistne nale y odró niæ od zale nego. Posiadaczem zale nym jest osoba, która wprawdzie rzecz¹ w³ada ale nie robi tego jak w³aœciciel tylko na podstawie innego tytu³u prawnego. Posiadaczem zale nym bêdzie wiêc dzier awca, najemca. Osobom takim nie s³u y wiêc roszczenie z art.231. Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, e osoba, która rzecz¹ w³ada jest jej posiadaczem samoistnym. Domniemanie to mo e byæ obalone. Ale to osoba, która twierdzi inaczej musi przed s¹dem udowodniæ swoje twierdzenie. Roszczenie okreœlone w art.231 kodeksu cywilnego przys³uguje równie tej osobie, która w chwili realizacji roszczenia jest wspó³posiadaczem nieruchomoœci razem z jej w³aœcicielem. Roszczenie o wykup nieruchomoœci przys³uguje równie wspó³w³aœcicielowi tej nieruchomoœci, który wzniós³ budynek na gruncie stanowi¹cym przedmiot wspó³w³asnoœci (orz. SN z dnia roku, IV CO 1/56, OSN 1957, poz.77). Pewien problem pojawia siê, gdy kilka osób wznios³o budynek na Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 21

22 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE cudzym gruncie. Wówczas przyjmuje siê, e ka dej z nich przys³uguje roszczenie o przeniesienie udzia³u w w³asnoœci odpowiedniego czêœci nieruchomoœci. Na skutek skutecznej realizacji takiego roszczenia osoby, które razem wznios³y budynek na cudzym gruncie stan¹ siê wspó³w³aœcicielami nieruchomoœci z budynkiem. 2. Osoba wznosz¹ca budynek musi ponadto musi dzia³aæ w dobrej wierze. Dobra wiara polega na b³êdnym, ale w danych okolicznoœciach uzasadnionym przekonaniu, e komuœ przys³uguje prawo do gruntu. Niestety bardzo czêsto wystêpuj¹ce zjawisko, gdy ktoœ umow¹ nieformaln¹ (bez zachowania formy aktu notarialnego) otrzyma³ grunt, a nastêpnie wzniós³ na nim budynek. Orzecznictwo s¹dowe poczytuje to jako nabycie w z³ej wierze. W orzeczeniu SN z r., III CRN 20/81 stwierdzono wprost, e nieformalny nabywca nieruchomoœci jest jej posiadaczem w z³ej wierze, wie bowiem, e ze wzglêdu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 kc) nie naby³ prawa w³asnoœci. Przyjmuje siê jednak, e mimo z³ej wiary mo e domagaæ siê przeniesienia na niego, na podstawie art kc, w³asnoœci otrzymanej nieruchomoœci lub jej czêœci, je eli ze wzglêdu na okolicznoœci danego przypadku zasady wspó³ ycia spo³ecznego nakazuj¹ traktowanie go z tego punktu widzenia tak jak posiadacza w dobrej wierze. Ten kierunek orzecznictwa potwierdzony zosta³ uchwa³ami SN, a zatem brak dobrej wiary nie wyklucza stosowania, zgodnie z dotychczasow¹ utrwalon¹ praktyk¹, art kc w wypadkach, w których budowla zosta³a wzniesiona przez posiadacza samoistnego w z³ej wierze, tj. takiego, który wiedzia³ lub powinien by³ wiedzieæ, e nie jest w³aœcicielem, je eli za traktowaniem tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiaj¹, ze wzglêdu na szczególne okolicznoœci sprawy, zasady wspó³ ycia spo³ecznego (w wyroku SN z r., II CKN 172/97, OSNIC Nr 12/1997, poz. 196). Je eli rodzice dali dzieciom grunt bez zachowania formy aktu notarialnego darowizny i pozwolili im na tym gruncie budowaæ dom, to mamy z pewnoœci¹ do czynienia z posiadaniem w z³ej wierze, ale uzasadniaj¹cym traktowanie posiadaczy ze wzglêdów na zasady wspó³ ycia spo³ecznego jak posiadaczy w dobrej wierze. 3.Nale y ponadto zwróciæ uwagê, e prawo do ¹dania przeniesienia w³asnoœci gruntu ma tylko osoba, która wznios³a na nim budynek lub inne urz¹dzenie. Budynek mo e byæ w stanie surowym, wa ne eby mia³ fundament, œciany i dach, ale najwa niejsze jest aby by³ trwale zwi¹zany z gruntem. Zatem prawo do ¹dania wykupu nie bêdzie przys³ugiwa³o osobie, która postawi³a na przyk³ad domek letniskowy bez fundamentów, czy inn¹ budowlê, która nie jest trwale zwi¹zana z gruntem. 4.Jeszcze jedn¹ wa n¹ spraw¹ jest to aby budynek mia³ wartoœæ przekraczaj¹c¹ znacznie wartoœæ gruntu. Jest to przes³anka, która jest œciœle przestrzegana i ma na celu ograniczenie nadu yæ. Powszechnie wydaje siê, e dom ma znacznie wiêksz¹ wartoœæ ni dzia³ka na której stoi, jednak e na przyk³ad w centrach miast, gdzie ceny gruntów siêgaj¹ nieraz astronomicznych, kwot ta sytuacja nie jest a tak klarowna. W praktyce s¹d bardzo czêsto zasiêga w tej materii opinii bieg³ych. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 22

23 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE Art przewiduje tak e sytuacjê odwrotn¹, a mianowicie : W³aœciciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci przekraczaj¹cej znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo e ¹daæ, aby ten kto wzniós³ budynek lub inne urz¹dzenie, naby³ od niego w³asnoœæ dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to ca³kiem zrozumia³e stanowisko ustawodawcy, który przewidzia³, e nie tylko osoba, która wznios³a budynek, ale tak e w³aœciciel gruntu mo e byæ zainteresowany w uregulowaniu sytuacji prawnej nieruchomoœci. Ponadto realizacja roszczenie przez w³aœciciela jest du o prostsza. Roszczenie to przys³uguje bowiem w³aœcicielowi niezale nie od tego czy osoba, która wznios³a budowlê by³a posiadaczem i niezale nie od tego, czy by³a w dobrej wierze. Wed³ug uchwa³y SN z dnia roku w³aœciciel gruntu na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie mo e realizowaæ przys³uguj¹ce mu na podstawie art.231 roszczenie przeciwko ka demu podmiotowi, który nie by³ uprawniony do dokonania tego typu nak³adów (OSNC 1995, nr 7-8.poz.164). Realizacja roszczenia z art.231 nastêpuje najczêœciej w formie powództwa przeciwko aktualnym w³aœcicielom, w którym osoba, która wznios³a budynek domaga siê, aby w³aœciciel przeniós³ na niego prawo w³asnoœci do zabudowanej czêœci dzia³ki. S¹d uznaj¹c, e spe³nione zosta³y wszystkie przes³anki, o których mowa wy ej, powo³a geodetê, który wydzieli dzia³kê zabudowan¹, to znaczy, tak¹ która jest niezbêdna dla funkcjonowania budynku. Najczêœciej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem jest to dodatkowe kilka arów umo liwiaj¹ce w³aœciwe korzystanie z ca³ej nieruchomoœci (dojazd, podwórko). S¹d zleci tak e bieg³emu wycenê nieruchomoœci, aby mo liwe by³o okreœlenie wynagrodzenia dla w³aœciciela za odebran¹ mu czêœæ gruntu. S¹d na podstawie tej dokumentacji po przes³uchaniu stron wyda stosowny wyrok. Wyrok s¹du zast¹pi wówczas oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci. W zasadzie sprawa powinna zakoñczyæ siê na dwóch rozprawach. Nale y równie pamiêtaæ, e wartoœci¹ przedmiotu sporu, od której nalicza siê wysokoœæ op³aty sadowej nie jest wartoœæ ca³ej nieruchomoœci tzn. domu z dzia³k¹ lecz wartoœæ samej dzia³ki. Spór bowiem dotyczy tylko dzia³ki. Roszczenie z art.231 mo e byæ równie realizowane w drodze umowy miêdzy osob¹, która wznios³a budynek na cudzym gruncie i w³aœcicielem gruntu. Umowa powinna byæ zawarta w formie aktu notarialnego i poprzedzona dokonaniem podzia³u nieruchomoœci przez uprawnionego geodetê w celu wyodrêbnienia dzia³ki pod budynkiem. Nale y j¹ odró niæ od zwyk³ej umowy sprzeda y czy darowizny, gdy przedmiotem umowy sprzeda y, czy darowizny by³by grunt wraz z budynkiem, podczas gdy w umowie w trybie art.231 przedmiotem jest sama dzia³ka pod budynkiem. Rozró nienie to ma istotne znaczenie dla okreœlenia wartoœci przedmiotu umowy, a zatem dla op³at i podatków z ni¹ zwi¹zanych. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 23

24 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE 5.2 ROSZCZENIA Z ART.151 KODEKSU CYWILNEGO W ramach budynku na cudzym gruncie nale y omówiæ jeszcze przypadek gdy wprawdzie buduj¹cy stawia budynek na gruncie bêd¹cym jego w³asnoœci¹, ale w trakcie realizacji inwestycji przekroczy³ granice w³asnej nieruchomoœci i budynek stan¹³ czêœciowo na dzia³ce nie bêd¹cej jego w³asnoœci¹. Art.151 kodeksu cywilnego stanowi, e : Je eli w chwili wznoszenia budynku lub innego urz¹dzenia przekroczono bez winy umyœlnej granice s¹siedniego gruntu w³aœciciel tego gruntu nie mo e ¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego chyba e bez nie uzasadnionej zw³oki sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic albo je eli grozi mu niewspó³miernie wielka szkoda. Mo e on ¹daæ albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie s³u ebnoœci gruntowej, albo wykupienia zajêtej czêœci gruntu, jak równie tej czêœci, która na skutek budowy straci³a dla niego znaczenie gospodarcze. Przepis ten przeczy generalnie obowi¹zuj¹cej w prawie zasada wyra onej w art kodeksu cywilnego, zgodnie z któr¹ w³aœciciel mo e ¹daæ przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli w naszym wypadku rozbiórki czêœci budynku. Aby mo liwa by³o zastosowanie art.151 osoba wznosz¹ca budynek musi dzia³aæ nie z winy umyœlnej. Zatem do przekroczenia granicy nie mo e dojœæ w wyniku zamiaru, czyli œwiadomego dzia³ania buduj¹cego zmierzaj¹cego do takiego naruszenia granicy. Tak wiêc je eli do przekroczenia granic dosz³o w wyniku lekkomyœlnoœci lub niedbalstwa, czyli z winy nieumyœlnej, jak i w sytuacji gdy zachowaniu buduj¹cego w ogóle nie mo- na przypisaæ winy oraz gdy w³aœciciel nie sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic i nie grozi mu niewspó³miernie wielka szkoda, wówczas nie mo e on ¹daæ przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Roszczenia z art. 151 s¹ najczêœciej realizowane przez przeniesienie w³asnoœci zajêtej czêœci nieruchomoœci za wynagrodzeniem. W³aœciciel mo e ¹daæ, te aby wykupiono od niego wiêksz¹ ni tylko zajêt¹ czêœæ nieruchomoœci lub te ca³¹ nieruchomoœæ, je eli w wyniku dzia³ania buduj¹cego straci³a ona dla niego znaczenie gospodarcze. Najczêœciej chodziæ bêdzie tu o przypadki, gdy po od- ³¹czeniu czêœci dzia³ki zajêtej pod budowê pozosta³a czêœæ nieruchomoœci jest za ma- ³a aby wybudowaæ na niej dom co by³o zamiarem w³aœciciela lub te realizacja innych zamierzeñ w³aœciciela okazuje siê w tej sytuacji niemo liwa. Realizacja roszczeñ z art. 151 mo e nast¹piæ tak e poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem s³u ebnoœci. W tej sytuacji grunt pod budynkiem nie zmienia w³aœciciela, a jedynie w³aœciciel budynku za wynagrodzeniem uzyskuje prawo do korzystania z gruntu. Treœci¹ takiej s³u ebnoœci bêdzie znoszenie przez w³aœciciela, e na jego gruncie znajduje siê czêœæ budynku innej osoby. Prawo wyboru sposobu realizacji roszczenia przys³uguje w³aœcicielowi gruntu, którego granica zosta³a przekroczona (uchwa³a SN z dnia roku III CZP 79/87, OSNCP 1989, z.78 poz.117). Natomiast realizacja roszczenia z regu³y nastêpuje poprzez wniesienie pozwu do, s¹du jednak nic nie stoi na przeszkodzie aby strony w tej kwestii zawar³y umowê o przeniesieniu w³asnoœci czêœci nieruchomoœci lub o ustanowieniu s³u ebnoœci. Oczywiœcie dla wa noœci takiej umowy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 24

25 ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI 6. ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI Jedn¹ z najbardziej skomplikowanych spraw w przypadku regulowania stanów prawnych nieruchomoœci jest sytuacja, gdy brak jest formalnego w³aœciciela nieruchomoœci, a osoba w³adaj¹ca nieruchomoœci¹ jest jedynie jej posiadaczem. Dzieje siê tak najczêœciej w sytuacji, gdy dana osoba naby³a nieruchomoœæ bez zachowania formy aktu notarialnego lub w wyniku dziedziczenia, natomiast brak jest zarówno za³o onej ksiêgi wieczystej jak i jakichkolwiek dokumentów w³asnoœciowych, z których wynika, e w³aœcicielami nieruchomoœci by³a osoba zmar³a. Wówczas jedyn¹ szans¹ dla osoby, która w³ada dan¹ nieruchomoœci¹ jest s¹dowe przeprowadzenie jej zasiedzenia. Celem zasiedzenia jest usuniêcie d³ugo trwaj¹cej sprzecznoœci miêdzy faktycznym w³adaniem przez dan¹ osobê rzecz¹ a istniej¹cym stanem prawnym w³asnoœci i polega na nabyciu w³asnoœci rzeczy przez posiadacza, który w³ada³ rzecz¹ przez okreœlony czas. 6.1 REGULACJA KODEKSOWA Instytucjê zasiedzenia nieruchomoœci reguluj¹ przepisy prawa cywilnego zawarte w art , z wy³¹czeniem art Art.172 kodeksu cywilnego stanowi, e: Posiadacz nieruchomoœci nie bêd¹cy jej w³aœcicielem nabywa w³asnoœæ je eli posiada nieruchomoœæ nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba i uzyska³ posiadanie w z³ej wierze (zasiedzenie). Po up³ywie lat trzydziestu posiadacz nieruchomoœci nabywa jej w³asnoœæ, choæby uzyska³ posiadanie w z³ej wierze. Zatem aby osoba nie bêd¹ca w³aœcicielem naby³a jej w³asnoœæ musi byæ spe³nione kilka przes³anek: 1. Posiadanie nieprzerwane i samoistne. Art. 340 k.c. wprowadza domniemanie ci¹g³oœci posiadania i stanowi, e niemo noœæ posiadania wywo³ana przez przeszkodê przemijaj¹c¹ nie przerywa go. Przeszkod¹ przemijaj¹c¹ jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemo liwi³a wykonywanie w³adztwa nad rzecz¹, a nastêpnie usta³a. Przerwanie ci¹g³oœci posiadania nast¹piæ mo e w razie pozbawienia posiadacza w³adzy nad rzecz¹ przez inn¹ osobê (utrata posiadania). Zgodnie jednak z art. 345 k.c., posiadanie przywrócone poczytuje siê za nieprzerwane. Jeœli zaœ chodzi o samoistnoœæ posiadania, to tak, jak ju o tym pisa³em, posiadaczem samoistnym jest osoba nie bêd¹ca w³aœcicielem rzeczy, która faktycznie w³ada rzecz¹ jak w³aœciciel z wol¹ takiego w³adania. Natomiast u ytkownik nieruchomoœci, najemca, dzier awca lub osoba maj¹ca do nieruchomoœci inne prawo, z którym ³¹czy siê okreœlone w³adztwo nad t¹ nieruchomoœci¹, s¹ posiadaczami zale nymi i jako tacy nie nabêd¹ nieruchomoœci przez zasiedzenie. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 25

26 ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI 2. Dobra i z³a wiara. D³ugoœæ terminów, po up³ywie których nastêpuje nabycie w³asnoœci nieruchomoœci przez zasiedzenie, zale y od dobrej lub z³ej wiary posiadacza. Pojêcia dobrej i z³ej wiary nie zosta³y w kodeksie cywilnym zdefiniowane. Przepis art. 7 k.c. wprowadza jedynie domniemanie, zgodnie z którym, je eli ustawa uzale nia skutki prawne od dobrej lub z³ej wiary, domniemywa siê istnienie dobrej wiary. Domniemanie to znajduje równie zastosowanie przy ustalaniu istnienia przes³anek zasiedzenia. Dobra wiara oznacza stan œwiadomoœci okreœlonego podmiotu prawa wyra aj¹cy siê w b³êdnym przekonaniu o istnieniu jakiegoœ prawa, mimo e rzeczywisty stan jest odmienny (przy usprawiedliwieniu b³êdnoœci przekonania). Ze z³¹ wiar¹ bêdziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma œwiadomoœæ nieistnienia prawa albo te nie ma tej œwiadomoœci, jednak e powinna j¹ mieæ, gdyby postêpowa³a z nale yt¹ starannoœci¹ i zgodnie z zasadami wspó³ ycia spo³ecznego (por. wyrok SN z dnia r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117). W orzecznictwie s¹dowym przyjmuje siê, e osoba, która wesz³a w posiadanie nieruchomoœci na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie mo e skorzystaæ z krótszego terminu zasiedzenia. 3. Terminy zasiedzenia Zasiedzenie nastêpuje z mocy ustawy, a terminy nie mog¹ byæ w aden sposób modyfikowane wol¹ stron. Istniej¹ dwa terminy zasiedzenia: 20 lat w przypadku posiadanie w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w z³ej wierze. Te terminy zasiedzenia nieruchomoœci wprowadzone zosta³y ustaw¹ z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) z moc¹ obowi¹zuj¹c¹ od dnia roku. Przed nowelizacj¹ terminy zasiedzenia w³asnoœci nieruchomoœci by³y krótsze i wynosi³y 10 lat w przypadku dobrej wiary oraz 20 lat w przypadku z³ej wiary. Do zasiedzenia, którego bieg rozpocz¹³ siê przed dniem wejœcia w ycie tej ustawy roku stosuje siê nowe terminy. Jednak e do zasiedzenia nieruchomoœci, którego termin dwudziestoletni up³yn¹³ przed dniem r. nie ma zastosowania nowy termin trzydziestoletni (III CZP 73/90, OSN 1991, poz. 83). Nale y równie mieæ na uwadze, e zgodnie z postanowieniami art.176 k.c., je eli podczas biegu zasiedzenia nast¹pi³o przeniesienie posiadania, obecny posiadacz mo e doliczyæ do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Je eli jednak poprzedni posiadacz uzyska³ posiadanie nieruchomoœci w z³ej wierze, czas jego posiadania mo e byæ doliczony tylko wtedy, gdy ³¹cznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieœci lat. Ta zasada ma zastosowanie równie w przypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobierc¹ poprzedniego posiadacza. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 26