Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów o różnym przeznaczeniu

Transkrypt

1 Jerzy Ebing Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów o różnym przeznaczeniu Poradnik specjalisty ds. nieruchomości Budownictwo

2 ŒCIANY W BUDOWNICTWIE JEDNORODZINNYM Copyright 2003 ISBN Wydawnictwo Verlag Dashöfer Sp. z o.o. Copyright ul. Senatorska , Warszawa tel.: (022) , , fax. (022) , ISBN ; Wydanie Wydawnictwo II, luty Verlag 2011 Dashofer Sp. z o.o. AL. Krakowska 271, Warszawa Wydawnictwo tel.: Redaktor (022) 559 odpowiedzialny: Verlag ~06, Dashofer faks: Arkadiusz Sp. (022) z o.o. 829 Krokowski 27 27, Al. ; Krakowska 271, Warszawa krokowski@dashofer.pl tel.: (22) ~05, faks: (22) , ; Redaktor odpowiedzialny: Arkadiusz Kallas Korekta: Profesjonalne biuro korekty EDYTOR Skład: Opracowanie Edycja: Sławomir Arkadiusz Sobczak edytorskie Krokowski i korekta: Paulina Sieniuæ Sk³ad: Sk³ad: S³awomir Krzysztof Sobczak Zabielski Wszelkie prawa prawa zastrze one, prawo prawo do do tytu³u tytu³u i licencji i licencji jest jest w³asnoœci¹ Dashöfer Dashöfer Holding Holding Ltd. Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie i ca³oœci ca³oœci lub lub fragmentów niniejszej publikacji, równie równie na na noœnikach magnetycznych i i elektronicznych bez bez zgody zgody Wydawcy jest jest zabronione. Ze Ze wzglêdu wzglêdu na na sta³e sta³e zmiany zmiany w w polskim polskim prawie prawie oraz oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie nie ponosi ponosi odpowiedzialnoœci za za zamieszczone informacje. Copyright 2003 by Dashöfer Holding, Ltd. 2

3 SPIS TREŒCI 1. Wstêp Ogólne zasady pomiaru powierzchni i kubatury 2.1. Zasady pomiaru powierzchni Powierzchnia zabudowy Powierzchnia ca³kowita Powierzchnia wewnêtrzna kondygnacji Powierzchnia kondygnacji netto Powierzchnia konstrukcji Powierzchnia u ytkowa Zasady pomiaru kubatury Kubatura brutto Kubatura netto Kubatura wewnêtrzna Przyk³ady pomiaru powierzchni i kubatury 3.1. Dom jednorodzinny Dom wielorodzinny Budynek zamieszkania zbiorowego Budynek handlowo-us³ugowy Budynek magazynowo-produkcyjny Budynek gara owy (samodzielny gara wielostanowiskowy) Budynek inwentarski Budynek administracyjno-biurowy Budynek u ytecznoœci publicznej Powierzchnie dzia³ek budowlanych Interpretacje istotnych zagadnieñ spornych oraz orzecznictwo s¹dowe 4.1. Interpretacje istotnych zagadnieñ spornych Orzecznictwo s¹dowe

4 1. WSTÊP. CEL OPRACOWANIA I WYK ADNIA PRAWNA Polskie Normy z 1969, 1970 i z 1997 r., ró ni¹ siê od siebie, nie daj¹c mo liwoœci praktycznego wdro enia zasad obmiaru oraz obliczania pola powierzchni i kubatury budynków wed³ug normy PN-ISO 9836:1997 W³aœciwoœci u ytkowe w budownictwie. Okreœlanie i obliczanie wskaÿników powierzchniowych i kubaturowych. Jednoczeœnie istotn¹ przeszkod¹ w powszechnym wdro eniu normy PN- ISO 9836:1997 (t³um. angielskiej wersji normy miêdzynarodowej ISO ) jest niejednoznacznoœæ wielu fragmentów jej tekstu i brak interpretacji graficznej. Wobec tak ró norodnych i niespójnych regulacji prawnych nie mia³y w³aœciwego znaczenia obliczenia powierzchni i kubatury budynków wykonane w opisach technicznych do projektów budowlanych. A przecie powinny stanowiæ one podstawê do okreœlania kosztów robót budowlanych, wskaÿników technicznoekonomicznych oraz cen jednostkowych powierzchni u ytkowej lub kubatury budynków, jak równie do ustalania wartoœci budynków, wysokoœci wk³adów cz³onkowskich i kosztu jednostkowego eksploatacji, stanowi¹cego podstawê do okreœlania op³at czynszowych, a tak e decyzji administracyjnych, umów kupnasprzeda y lub najmu, wpisu do ksi¹g wieczystych nieruchomoœci, a tym bardziej sprawozdañ statystycznych, czy wysokoœci podatków. Dalsze komplikacje spowodowa³o ustanowienie przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) normy PN-ISO 9836:1997 (zamiast PN-69/B i PN-70/B-02365). Najbardziej konfliktowe sytuacje powstaj¹, w zwi¹zku z tym, w przypadkach wprowadzania zmian sposobu u ytkowania, modernizacji lub przebudowy budynków, a szczególnie ich czêœci lub lokali, o czym œwiadcz¹ tysi¹ce zapytañ o interpretacjê zasad obliczania powierzchni i kubatury budynków wed³ug nowej normy. Nie analizuj¹c historii przekszta³ceñ kolejnych ustaleñ, nale y stwierdziæ, e ustawa z 12 wrzeœnia 2002 r. o normalizacji (Dz.U. Nr 169, poz. 1386) znios³a dotychczasowe uprawnienia ministrów do ustalania, w drodze rozporz¹dzeñ, obowi¹zuj¹cych wykazów Polskich Norm. W zwi¹zku z tym, od dnia wejœcia w ycie tej ustawy, czyli od 1 stycznia 2003 r., nie jest równie obowi¹zkowe stosowanie ustaleñ pkt normy PN-ISO 9836:1997, mimo zachowania jej wa noœci. St¹d wynika fakt, e aktualnie jest wa na jedynie nowa norma PN-ISO 9836:1997, ale nie jest ona obligatoryjna w zakresie obliczania powierzchni w budynkach. Oznacza to, e norma ta mo e byæ stosowana dobrowolnie, np. w wyniku uznania jej za podstawê do obliczenia powierzchni w projektowanym budynku w umowie o prace projektowe, a w nastêpstwie do sporz¹dzenia kosztorysu inwestorskiego, ustalenia ceny umownej wykonania - 3 -

5 budynku, rozliczenia kosztów budowy, obliczenia wynikowych kosztów jednostkowych (1 m 2 Pu), do okreœlania wysokoœci wk³adów cz³onkowskich oraz kosztów utrzymania budynku, poszczególnych mieszkañ i lokali u ytkowych. Zgodnie z tym stanowiskiem, mo na zalecaæ przyjêcie nastêpuj¹cych zasad postêpowania: obliczanie kubatury budynków nowo projektowanych nale y wykonywaæ wed³ug zasad ujêtych w normie PN-ISO 9836:1997, natomiast w projektach wszelkiego rodzaju zmian w budynkach, których kubatury zosta³y obliczone wed³ug normy PN-69/B korekty tych obliczeñ mog¹ byæ wykonane zgodnie z ustaleniami tej samej normy. W zwi¹zku z powy szym, nieodzownym sta³o siê niniejsze opracowanie, które na konkretnych przyk³adach lokali o ró nym przeznaczeniu, obrazowo pokazuje zasady obliczania wed³ug nowej normy. W zamyœle autorskim, publikacja ta mo e stanowiæ narzêdzie pomocne w prawid³owym rozumieniu i wdra aniu zasad nowej normy przez projektantów, wykonawców, inwestorów, w³aœcicieli i zarz¹dców budynków oraz ich u ytkowników, a tak e przez notariuszy i rzeczoznawców maj¹tkowych, umo liwi, wreszcie, unikniêcie wieloznacznych interpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury. Jakkolwiek wa na jest nowa norma PN-ISO 9836:1997, koniecznym wydaje siê zilustrowanie ró nic w zasadach obliczania powierzchni i kubatury w odniesieniu do normy poprzedniej, czyli PN-70/B Dla uproszczenia rozbie noœci te prezentujemy w tabeli poni ej: Tabela 1. Porównanie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wed³ug PN-70/B i PN-ISO 9836 : 1997 Lp. Przedmiot wed³ug PN-70/B Sposób obmiaru wed³ug PN-ISO 9836: Obmiar wykonuje siê na poz iomie Obmiar wykonuje siê w œwietle œcian ograniczaj¹cych Wnêki w œcianach, o powierzchni do 0,1 m 2 Wnêki w œcianach, o powierzchni powy ej 0,1 m 2 Przejœcia w œcianach, drzwiach i oknach (balkonowych) Pilastry i inne wystêpy œcienne o powierzchni do 0,1 m 2 Pilastry i inne wystêpy œcienne o powierzchni powy ej 0,1 m 2 Dok³adnoœæ: - pomiaru liniowego - obliczenia powierzchni 1,00 m nad pod³og¹ na poziomie pod³ogi w stanie surowym, tzn. bez tynków i ok³adzin wykonywany ch na miejs cu* nie dolicza siê do powierzchni dolic za siê do powierzchni nie dolicza siê do powierzchni nie odejmuje siê od powierzchni odejmuje siê od powierz chni i dolicza do powierzchni konstrukcji w stanie ca³kowicie wykończonym jak w PN-70/B nie dolic za siê do powierzchni jak w PN-70/B jak w PN-70/B nie odejmuje siê od powierzchni - do 0,01 m - do 0,01 m - do 0,1 m 2 - do 0,01 m 2 * Przy obmiarze z natury pomieszczeñ i budynków w stanie wykoñczonym dodaje siê gruboœæ tynku wewnêtrznego, czyli - 2cm, oraz zewnêtrznego, czyli - 3 cm

6 Jednym z g³ównych kryteriów porównawczych w obliczaniu tak powierzchni, jak i kubatury jest wysokoœæ, które wed³ug aktualnej normy uleg³o zmianie, co ilustruje tabela poni ej: Tabela 2. Porównanie zasad uwzglêdniania wysokoœci pomieszczeñ przy obliczaniu ich powierzchni wed³ug PN-70/B i PN-ISO 9836:1997 Lp. Zalicza si do powierzchni Wed ug PN-70/B Wed ug PN-ISO 9836: Powierzchnia o jednakowej wysoko ci Cz o wysoko ci wy szej od poziomu danej kondygnacji Powierzchnia ze sko nym sufitem Powierzchnie zewn trzne, które nie s zamkni te ze wszystkich stron, dost pne z danego w 100% w 100% nie wyodr bnia si z powierzchni ca ego wyodr bnia si i oddzielnie si liczy powierzchni obydwu cz ci - wysoko ci powy ej 2,20 m powierzchni liczy si w liczy si w 100 %, ca o ci, zgodnie - wysoko ci od 1,40 m do 2,20 z powierzchni jego pod ogi, ale dzieli m liczy si 50 %, si j na dwie cz ci: - poni ej 1,40 m nie wlicza si - cz o wysoko ci 1,90 m i wi cej, do powierzchni która mo e by zaliczona wy cznie do - cz o wysoko ci poni ej 1,90 m, powierzchni pomocniczej (wed ug 72 ust. 1 WT-2002*) nie wlicza si do powierzchni (ani mieszkania lub lokalu u ytkowego) dolicza si do powierzchni (mieszkania, lokalu u ytkowego), wykazuj c oddzielnie: - powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy), - powierzchnie nakryte (loggie) * Zgodnie z rozporz¹dzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690, zm. w 2003 r., nr 33, poz 270). Podsumowuj¹c, obydwie normy wyró niaj¹ i okreœlaj¹ oznaczenia: powierzchni zabudowy (Pz), powierzchni ca³kowitej (Pc), powierzchni konstrukcji (Pk), powierzchni ruchu (Pr) t.j. (komunikacji poziomej i pionowej ogólnej) i u ytkowej (Pu). Norma PN-ISO 9836:1997 ustala ponadto zasady obliczania powierzchni wewnêtrznej, któr¹ mo na oznaczyæ symbolem Pw. Nale y dopowiedzieæ, e w tekœcie tej normy, dla zwiêkszenia jej praktycznoœci, w przeciwieñstwie do PN-70/B 02365, zosta³y u yte analogiczne oznaczenia literowe. Niniejsze opracowanie, co wa ne, wyró nia siê usystematyzowanym, graficznym uk³adem czêœci II, która tematycznie dzieli siê na 10 rozdzia³ów poœwiêconych obiektom o ró nym przeznaczeniu. Czêœæ II poprzedzona jest ponadto tablicami z przyk³adami zaliczania pomieszczeñ do niektórych rodzajów powierzchni w budynkach wed³ug PN-ISO 9836:1997 (w wykazie pominiêto powierzchniê niezamkniêt¹ ze wszystkich stron, nienakryt¹ lub nakryt¹, któr¹ - w razie wystêpowania dolicza siê oddzielnie do Pu)