Budownictwo VERLAG DASHÖFER. Pawe³ Puch. Praktyczny poradnik

Transkrypt

1 Budownictwo VERLAG DASHÖFER Pawe³ Puch REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŚCI Praktyczny poradnik

2 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3. ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ Wiêkszoœæ sytuacji zwi¹zanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoœci sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W polskim systemie prawnym ka da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak powoduje przede wszystkim niemo noœæ wykazania, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci, i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlatego od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Tak wiêc konieczne mo e byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowadzenie postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Zatem za³o enie ksiêgi wieczystej jest zawsze fina³em nieraz mudnej drogi regulacji stanu prawnego nieruchomoœci. 3.1 KSIĘGA WIECZYSTA Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadz¹ s¹dy rejonowe wydzia³y ksi¹g wieczystych, w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefiniowaæ mo na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieruchomoœci, w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece. Ka da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów: Dzia³ I obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, ich po³o enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te wpisuje siê prawa przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka - doczesnemu w³aœcicielowi s³u ebnoœci przejazdu. Dzia³ II obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci. Dzia³ III zawiera prawa, roszczenia, ciê ary i ograniczenia obci¹ aj¹ce nieruchomoœæ g³ównie s¹ to s³u ebnoœci gruntowe i osobiste. Dzia³ IV zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹ aj¹cych nieruchomoœæ. 3.2 DOKUMENTY W POSTĘPOWANIU WIECZYSTOKSIĘGOWYM Zanim przyst¹pimy do za³o enia ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ stosowne dokumenty, bez których s¹d odmówi nam za³o enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy zatem wykazaæ, za pomoc¹ dokumentów, fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te mo emy podzieliæ na dwie grupy: Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7

3 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta). S¹ nimi: wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wykazem zmian gruntowych, przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ; wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o enie. UWAGA Nie ka dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej, gdy aby mo na by³o na jego podstawie za³o yæ ksiêgê wieczyst¹ lub dokonaæ uaktualnienia wpisów, musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napisem, e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej. 2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹ce, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie tutaj nie ka dy dokument, w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel, bêdzie móg³ byæ uznany za podstawê wpisu. Najczêœciej takim dokumentem s¹ jasne akty w³asnoœci ziemi, które mo na by³o otrzymaæ w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. w³asnoœci gospodarstw rolnych z dnia 26 paÿdziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250 z póÿn. zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te maj¹ tak e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin i tam mo na otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ umowy nabycia nieruchomoœci, je eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy zachowaniu przewidzianej formy, a tak e orzeczenia administracyjne, np. wszelkie decyzje uw³aszczeniowe, oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ, np. postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, postanowienie o uregulowaniu w³asnoœci. UWAGA Przy braku ksiêgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie stanowi podstawy wpisu prawa w³asnoœci. Aby s¹d za³o y³ ksiêgê wieczyst¹ i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci, musz¹ oni przedstawiæ dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je eli wyka ¹, e zmar³y by³ w³aœcicielem nieruchomoœci, i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku, s¹d za³o y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Natomiast samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podstawê wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców, je eli ksiêga jest ju prowadzona, a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y, po którym dokonano stwierdzenia nabycia spadku. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8

4 ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3.3. POSTĘPOWANIE O ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ Za³o enie ksiêgi wieczystej nastêpuje na wniosek osoby uprawnionej. Wniosek sk³ada siê do wydzia³u ksi¹g wieczystych s¹du rejonowego, w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci. Wykaz tych s¹dów znajduje siê w Rozporz¹dzeniu Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie okreœlenia s¹dów rejonowych prowadz¹cych ksiêgi wieczyste. W wyj¹tkowych sytuacjach za³o enie ksiêgi wieczystej mo e nast¹piæ z urzêdu, w praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja. Uprawnionym do z³o enia wniosku o za³o enie ksiêgi wieczystej jest w³aœciciel tej nieruchomoœci, osoba, której przys³uguje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomoœci, albo wierzyciel, je eli przys³uguje mu prawo, które mo e byæ wpisane do ksiêgi wieczystej. Natomiast z wnioskiem o wpis do ksiêgi ju za³o onej mo e wyst¹piæ osoba, na której rzecz wpis ma nast¹piæ, albo te osoba, której prawo ma byæ wpisem dotkniête. Po z³o eniu wniosku s¹d wszczyna postêpowanie. Postêpowanie o za³o enie ksiêgi wieczystej jest postêpowaniem nieprocesowym, ale odbywaj¹cym siê na specjalnych zasadach przewidzianych w ustawie o ksiêgach wieczystych i hipotece. W postêpowaniu o za³o enie ksiêgi wieczystej s¹d przeprowadza dowody, jakie stosownie do okolicznoœci uzna za potrzebne. Bierze pod uwagê zbiory dokumentów, dane z ewidencji gruntów i budynków oraz inne dostarczone mu dokumenty bêd¹ce za³¹cznikami do wniosku. Po przeprowadzeniu postêpowania dowodowego s¹d wydaje postanowienie o za³o eniu ksiêgi wieczystej. Postanowienie to jest podstaw¹ do dokonania wpisów do ksiêgi wieczystej. O za³o eniu ksiêgi wieczystej zawiadamia siê wszystkich zainteresowanych, a tak e w³aœciwy organ prowadz¹cy ewidencjê gruntów i budynków. Zawiadomienie to dorêcza siê wraz z odpisem postanowienia o za³o eniu ksiêgi wieczystej. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 9

5 ZADANIA I KOMPETENCJE OPIEKUNA STA U 4.5 POSTĘPOWANIE O DZIAŁ SPADKU Je eli do dziedziczenia powo³anych by³o kilka osób, to po przeprowadzeniu postêpowania o stwierdzenie nabycia spadku spadkobiercy mog¹ podzieliæ siê nabytym maj¹tkiem wedle swojego uznania. Taki podzia³ odbywa siê w osobnym postêpowaniu zwanym dzia³em spadku. Mo na go dokonaæ w formie umowy miêdzy spadkobiercami, ale tylko wówczas, je eli wszyscy spadkobiercy s¹ zgodni co do sposobu podzia³u spadku. Je eli w sk³ad spadku wchodzi nieruchomoœæ, konieczna jest dla tej umowy forma aktu notarialnego. Je eli natomiast spadkobiercy nie s¹ zgodni co do sposobu podzia³u maj¹tku, wówczas ka dy z nich mo e ¹daæ s¹downego jego podzia- ³u. Realizacja tego uprawnienia nastêpuje poprzez wniesienie do s¹du wniosku o dzia³ spadku, w którym spadkobierca powo³uje siê na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, przedstawia spis maj¹tku, który ma byæ dzielony, oraz przedstawia dowody stwierdzaj¹ce, e nieruchomoœci stanowi³y w³asnoœæ spadkodawcy. Takimi dowodami w³asnoœci s¹ odpisy z ksi¹g wieczystych, lub gdy ksiêgi takie nie by³y przez zmar³ego za³o one ostateczne akty w³asnoœci ziemi lub inne dokumenty wykazuj¹ce w³asnoœæ. 4.6 POSTĘPOWANIE WIECZYSTOKSIĘGOWE Ostatni¹ rzecz¹, która pozostaje do zrobienia po zakoñczenia postêpowania spadkowego, jest dokonanie stosownych wpisów w ksiêgach wieczystych. Je eli dla danych nieruchomoœci nabytych w spadku prowadzone s¹ ksiêgi wieczyste, w których jako w³aœciciel wpisany jest zmar³y, wówczas uregulowanie w³asnoœci polegaæ bêdzie na wniesieniu do s¹du, który je prowadzi, wniosku o wpisanie spadkobierców w miejsce zmar³ego, do³¹czaj¹c do niego postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz postanowienie o dziale spadku, je eli by³ przeprowadzony. Je eli dla danych nieruchomoœci nie ma prowadzonych ksi¹g wieczystych, spadkobiercy musz¹ wnieœæ wniosek do wydzia³u ksi¹g wieczystych s¹du rejonowego w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci o za³o enie ksiêgi wieczystej, jak to przedstawiono w rozdziale I, do³¹czaj¹c oprócz wy ej wymienionych postanowieñ tak e dokumenty wykazuj¹ce, e w³aœcicielem nieruchomoœci by³ spadkodawca (np. ostateczny akt w³asnoœci ziemi), jak równie dokumentacjê geodezyjn¹ niezbêdn¹ do w³aœciwego opisu nieruchomoœci (wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków). Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 33

6 DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI..., dnia... Do Sądu Rejonowego w... Wnioskodawcy:... zam.... Wydział Cywilny Wniosek o dział spadku Wnosimy o dział spadku po Janie Kowalskim, zmarłym roku w Zieleńcu, ostatnio stale zamieszkałym w Zieleńcu, który na podstawie postanowienia sądu z dnia... sygn akt.... nabyli: żona Ewa Kowalska i dzieci: Beata Kowalska i Anna Kowalska po 1/3 części każdy z nich. Oświadczamy, że : w skład wchodzi: 1) nieruchomość położona w... 2) w skład spadku nie wchodzą inne prawa oraz obowiązki majątkowe naszą zgodną wolą jest, aby wszystkie przedmioty przypadły Ewie Kowalskiej w całości Załączniki: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, odpis z księgi wieczystej.... podpis Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 34

7 ZADANIA I KOMPETENCJE OPIEKUNA STA U 5. BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE Nastêpnym przypadkiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest sytuacja, gdy ktoœ wzniós³ budynek na cudzym gruncie. Czêsto zdarza siê, e ludzie buduj¹ domy nie na swoim gruncie jest to czêsto grunt rodziców lub innych krewnych. Tymczasem w prawie obowi¹zuje zasada, e to, co jest z gruntem trwale zwi¹zane, jest w³asnoœci¹ w³aœciciela gruntu. Jest to zasada, na której opiera siê ca³e prawo obrotu nieruchomoœciami. Nie mo e istnieæ stan prawny (poza u ytkowaniem wieczystym), w którym w³aœciciel gruntu i w³aœciciel budynku to dwie ró - ne osoby. W sytuacjach, gdy ktoœ wzniós³ budynek na czyimœ gruncie, przyjmuje siê konstrukcjê, e z mocy samego prawa w³aœciciel gruntu staje siê w³aœcicielem budynku, ten zaœ, kto budynek zbudowa³, jest w³aœcicielem nak³adów na tê budowê. W zwi¹zku z doœæ czêstymi takimi sytuacjami kodeks cywilny przewiduje mo liwoœæ uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomoœci. 5.1 ROSZCZENIA Z ART. 231 KODEKSU CYWILNEGO Art kodeksu cywilnego stanowi, e: Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniós³ na powierzchni lub pod powierzchni¹ gruntu budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci przekraczaj¹cej znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo e ¹daæ, aby w³aœciciel przeniós³ na niego w³asnoœæ zajêtej dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem aby osoba, która wznios³a budynek na cudzym gruncie, mog³a wysun¹æ roszczenie, musi spe³niæ kilka przes³anek. 1. Przede wszystkim musi byæ samoistnym posiadaczem, czyli osob¹, która rzecz¹ faktycznie w³ada i ma wolê zachowania rzeczy dla siebie, czyli w³ada rzecz¹ tak jak w³aœciciel. Posiadanie samoistne nale y odró niæ od zale nego. Posiadaczem zale nym jest osoba, która wprawdzie rzecz¹ w³ada, ale nie robi tego jako w³aœciciel, tylko na podstawie innego tytu³u prawnego. Posiadaczem zale - nym bêdzie wiêc dzier awca, najemca. Osobom takim nie przys³uguje wiêc roszczenie z art Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, e osoba, która rzecz¹ w³ada, jest jej posiadaczem samoistnym. Domniemanie to mo e byæ obalone. Ale to osoba, która twierdzi inaczej, musi przed s¹dem udowodniæ swoje twierdzenie. Roszczenie okreœlone w art. 231 kodeksu cywilnego przys³uguje równie tej osobie, która w chwili realizacji roszczenia jest wspó³posiadaczem nieruchomoœci razem z jej w³aœcicielem. Roszczenie o wykup nieruchomoœci przys³uguje równie wspó³w³aœcicielowi tej nieruchomoœci, który wzniós³ budynek na gruncie stanowi¹cym przedmiot wspó³w³asnoœci (orz. SN z dnia 22 lutego 1956 roku, IV CO 1/56, OSN 1957, poz. 77). Problem pojawia siê, gdy kilka osób wznios³o budynek na cudzym gruncie. Przyjmuje siê wówczas, e ka dej z nich przys³uguje roszczenie o przeniesienie udzia³u we w³asnoœci, odpowiedniego do czêœci nieruchomoœci. Na skutek skutecznej realizacji takiego roszczenia osoby, które razem wznios³y budynek na cudzym gruncie, stan¹ siê wspó³w³aœcicielami nieruchomoœci z budynkiem. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 43

8 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE 2. Osoba wznosz¹ca budynek ponadto musi dzia³aæ w dobrej wierze. Dobra wiara polega na b³êdnym, ale w danych okolicznoœciach uzasadnionym przekonaniu, e komuœ przys³uguje prawo do gruntu. Niestety bardzo czêsto wystêpuj¹ce zjawisko, gdy ktoœ na podstawie umowy nieformalnej (bez zachowania formy aktu notarialnego) otrzyma³ grunt, a nastêpnie wzniós³ na nim budynek. Orzecznictwo s¹dowe poczytuje to jako nabycie w z³ej wierze. W orzeczeniu SN z r., III CRN 20/81 stwierdzono wprost, e nieformalny nabywca nieruchomoœci jest jej posiadaczem w z³ej wierze, wie bowiem, e ze wzglêdu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 kc) nie naby³ prawa w³asnoœci. Przyjmuje siê jednak, e mimo z³ej wiary mo e domagaæ siê przeniesienia na niego, na podstawie art k.c., w³asnoœci otrzymanej nieruchomoœci lub jej czêœci, je eli ze wzglêdu na okolicznoœci danego przypadku zasady wspó³ ycia spo³ecznego nakazuj¹ traktowanie go z tego punktu widzenia jak posiadacza w dobrej wierze. Ten kierunek orzecznictwa potwierdzony zosta³ uchwa³ami SN, a zatem brak dobrej wiary nie wyklucza stosowania, zgodnie z dotychczasow¹ utrwalon¹ praktyk¹, art k.c. w wypadkach, w których budowla zosta³a wzniesiona przez posiadacza samoistnego w z³ej wierze, tj. takiego, który wiedzia³ lub powinien by³ wiedzieæ, e nie jest w³aœcicielem, je eli za traktowaniem tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiaj¹, ze wzglêdu na szczególne okolicznoœci sprawy, zasady wspó³ ycia spo³ecznego (w wyroku SN z r., II CKN 172/97, OSNIC Nr 12/1997, poz. 196). Je eli rodzice dali dzieciom grunt bez zachowania formy aktu notarialnego darowizny i pozwolili im na tym gruncie zbudowaæ dom, to mamy z pewnoœci¹ do czynienia z posiadaniem w z³ej wierze, ale uzasadniaj¹cym traktowanie posiadaczy ze wzglêdów na zasady wspó³ ycia spo³ecznego jak posiadaczy w dobrej wierze. 3. Nale y ponadto zwróciæ uwagê, e prawo do ¹dania przeniesienia w³asnoœci gruntu ma tylko osoba, która wznios³a na nim budynek lub inne urz¹dzenie. Budynek mo e byæ w stanie surowym, wa ne, eby mia³ fundament, œciany i dach, ale najwa niejsze, aby by³ trwale zwi¹zany z gruntem. Zatem prawo do ¹dania wykupu nie bêdzie przys³ugiwa³o osobie, która postawi³a na przyk³ad domek letniskowy bez fundamentów czy inn¹ budowlê, która nie jest trwale zwi¹zana z gruntem. 4. Wa ne, aby budynek mia³ wartoœæ przekraczaj¹c¹ znacznie wartoœæ gruntu. Jest to przes³anka, która jest œciœle przestrzegana i ma na celu ograniczenie nadu yæ. Powszechnie wydaje siê, e dom ma znacznie wiêksz¹ wartoœæ ni dzia³ka, na której stoi. Jednak e na przyk³ad w centrach miast, gdzie ceny gruntów siêgaj¹ nieraz astronomicznych kwot, ta sytuacja nie jest a tak klarowna. W praktyce s¹d bardzo czêsto zasiêga w tej materii opinii bieg³ych. Art przewiduje tak e sytuacjê odwrotn¹, a mianowicie: W³aœciciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci przekraczaj¹cej znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo e ¹daæ, aby ten, kto wzniós³ budynek lub inne urz¹dzenie, naby³ od niego w³asnoœæ dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 44

9 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE Jest to ca³kiem zrozumia³e stanowisko ustawodawcy, który przewidzia³, e nie tylko osoba, która wznios³a budynek, ale tak e w³aœciciel gruntu, mog¹ byæ zainteresowani w uregulowaniu sytuacji prawnej nieruchomoœci. Ponadto realizacja roszczenia przez w³aœciciela jest du o prostsza. Roszczenie to przys³uguje bowiem w³aœcicielowi niezale nie od tego, czy osoba, która wznios³a budowlê, by³a posiadaczem i niezale nie od tego, czy by³a w dobrej wierze. Wed³ug uchwa³y SN z dnia roku w³aœciciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie, mo e realizowaæ przys³uguj¹ce mu na podstawie art. 231 roszczenie przeciwko ka demu podmiotowi, który nie by³ uprawniony do dokonania tego typu nak³adów (OSNC 1995, Nr 7-8, poz. 164). Realizacja roszczenia z art. 231 najczêœciej nastêpuje w formie powództwa przeciwko aktualnym w³aœcicielom, w którym osoba, która wznios³a budynek, domaga siê, aby w³aœciciel przeniós³ na niego prawo w³asnoœci do zabudowanej czêœci dzia³ki. S¹d, uznaj¹c, e spe³nione zosta³y wszystkie przes³anki, o których mowa wy ej, powo³a geodetê, który wydzieli dzia³kê zabudowan¹, to znaczy tak¹, która jest niezbêdna dla funkcjonowania budynku. Najczêœciej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem jest to dodatkowe kilka arów umo liwiaj¹ce w³aœciwe korzystanie z ca³ej nieruchomoœci (dojazd, podwórko). S¹d zleci tak e bieg³emu wycenê nieruchomoœci, aby mo liwe by³o okreœlenie wynagrodzenia dla w³aœciciela za odebran¹ czêœæ gruntu. S¹d na podstawie tej dokumentacji po przes³uchaniu stron wyda stosowny wyrok. Wyrok s¹du zast¹pi wówczas oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci. W zasadzie sprawa powinna zakoñczyæ siê na dwóch rozprawach. ZAPAMIĘTAJ Nale y równie pamiêtaæ, e wartoœci¹ przedmiotu sporu, od której nalicza siê wysokoœæ op³aty s¹dowej, nie jest wartoœæ ca³ej nieruchomoœci, tzn. domu z dzia³k¹, lecz wartoœæ samej dzia³ki. Spór bowiem dotyczy tylko dzia³ki. Roszczenie z art. 231 mo e byæ równie realizowane w drodze umowy miêdzy osob¹, która wznios³a budynek na cudzym gruncie, i w³aœcicielem gruntu. Umowa powinna byæ zawarta w formie aktu notarialnego i poprzedzona dokonaniem podzia³u nieruchomoœci przez uprawnionego geodetê w celu wyodrêbnienia dzia³ki pod budynkiem. Nale y j¹ odró niæ od zwyk³ej umowy sprzeda y czy darowizny, gdy przedmiotem umowy sprzeda y czy darowizny by³by grunt wraz z budynkiem, podczas gdy w umowie w trybie art. 231 przedmiotem jest sama dzia³ka pod budynkiem. Rozró nienie to ma istotne znaczenie dla okreœlenia wartoœci przedmiotu umowy, a zatem dla op³at i podatków z ni¹ zwi¹zanych. 5.2 ROSZCZENIA Z ART. 151 KODEKSU CYWILNEGO W przypadku budynku na cudzym gruncie nale y omówiæ jeszcze sytuacjê, gdy wprawdzie osoba wznosi budynek na gruncie bêd¹cym jego w³asnoœci¹, ale w trakcie realizacji inwestycji przekroczy³a granice w³asnej nieruchomoœci i budynek stan¹³ czêœciowo na dzia³ce niebêd¹cej jej w³asnoœci¹. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 45

10 BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE Art. 151 kodeksu cywilnego stanowi, e: Je eli w chwili wznoszenia budynku lub innego urz¹dzenia przekroczono bez winy umyœlnej granice s¹siedniego gruntu, w³aœciciel tego gruntu nie mo e ¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego, chyba e bez nieuzasadnionej zw³oki sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic albo je eli grozi mu niewspó³miernie wielka szkoda. Mo e on ¹daæ albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie s³u ebnoœci gruntowej, albo wykupienia zajêtej czêœci gruntu, jak równie tej czêœci, która na skutek budowy straci³a dla niego znaczenie gospodarcze. Przepis ten przeczy generalnie obowi¹zuj¹cej w prawie zasadzie wyra onej w art kodeksu cywilnego, zgodnie z któr¹ w³aœciciel mo e ¹daæ przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli w naszym wypadku rozbiórki czêœci budynku. Aby mo liwe by³o zastosowanie art. 151, osoba wznosz¹ca budynek musi dzia³aæ nie z winy umyœlnej. Zatem do przekroczenia granicy nie mo e dojœæ w wyniku zamiaru, czyli œwiadomego dzia³ania buduj¹cego zmierzaj¹cego do takiego naruszenia granicy. Tak wiêc je eli do przekroczenia granic dosz³o w wyniku lekkomyœlnoœci lub niedbalstwa, czyli z winy nieumyœlnej, jak i w sytuacji, gdy zachowaniu buduj¹cego w ogóle nie mo na przypisaæ winy oraz gdy w³aœciciel nie sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic i nie grozi mu niewspó³miernie wielka szkoda, wówczas nie mo e on ¹daæ przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Roszczenia z art. 151 najczêœciej s¹ realizowane przez przeniesienie w³asnoœci zajêtej czêœci nieruchomoœci za wynagrodzeniem. W³aœciciel mo e ¹daæ równie, aby wykupiono od niego wiêksz¹ ni tylko zajêt¹ czêœæ nieruchomoœci lub te ca³¹ nieruchomoœæ, je eli w wyniku dzia³ania buduj¹cego straci³a ona dla niego znaczenie gospodarcze. Najczêœciej chodziæ bêdzie tu o przypadki, gdy po od³¹czeniu czêœci dzia³ki zajêtej pod budowê pozosta³a czêœæ nieruchomoœci jest za ma³a, aby wybudowaæ na niej dom, co by³o zamiarem w³aœciciela, lub te realizacja innych zamierzeñ w³aœciciela okazuje siê w tej sytuacji niemo liwa. Realizacja roszczeñ z art. 151 mo e nast¹piæ tak e poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem s³u ebnoœci. W tej sytuacji grunt pod budynkiem nie zmienia w³aœciciela, lecz jedynie w³aœciciel budynku za wynagrodzeniem uzyskuje prawo do korzystania z gruntu. Treœci¹ takiej s³u ebnoœci bêdzie znoszenie przez w³aœciciela, e na jego gruncie znajduje siê czêœæ budynku innej osoby. Prawo wyboru sposobu realizacji roszczenia przys³uguje w³aœcicielowi gruntu, którego granica zosta³a przekroczona (uchwa³a SN z dnia roku III CZP 79/87, OSNCP 1989, z. 78 poz. 117). Natomiast realizacja roszczenia z regu³y nastêpuje poprzez wniesienie pozwu do s¹du, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w tej kwestii zawar- ³y umowê o przeniesieniu w³asnoœci czêœci nieruchomoœci lub o ustanowieniu s³u- ebnoœci. Oczywiœcie dla wa noœci takiej umowy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 46

11 ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI 7. SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ Kolejn¹ sytuacj¹ nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest brak zagwarantowanego dojazdu do drogi publicznej. Granica nie ka dej nieruchomoœci styka siê z drog¹, w zwi¹zku z tym nieruchomoœci, które takiej granicy nie posiadaj¹, musz¹ mieæ zagwarantowany dostêp prawny do drogi. Nieruchomoœæ nie maj¹ca zagwarantowanego prawnie lub fizycznie dostêpu do drogi traci nie tylko swoje znaczenie gospodarcze, ale i wartoœæ. Przy braku takiego dostêpu konieczne jest albo powiêkszenie nieruchomoœci poprzez nabycie s¹siedniej nieruchomoœci maj¹cej zagwarantowany fizyczny lub prawny dostêp do drogi, albo ustanowienie s³u ebnoœci przejazdu. Czêsto w praktyce wystêpuj¹ tzw. s³u ebnoœci zwyczajowe, czyli drogi nale ¹ce do nieruchomoœci s¹siednich, po których dane osoby je d ¹ od lat, korzystaj¹c z grzecznoœci s¹siada. Zgodnie z prawem nieruchomoœæ taka nie ma jednak dalej dostêpu do drogi, a w³aœciciel musi siê liczyæ z tym, e grzecznoœæ s¹siedzka mo e siê skoñczyæ, i straci mo liwoœæ dojazdu. O mo liwoœci zasiedzenia takiej s³u ebnoœci zwyczajowej mówiliœmy ju przy zasiedzeniu nieruchomoœci. Do ustanowienia s³u ebnoœci potrzebne jest co najmniej oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci obci¹ anej, z³o one w formie aktu notarialnego (art k.c.). Z tym ustanowieniem powinien ³¹czyæ siê równie wpis do ksi¹g wieczystych obu nieruchomoœci. Jednak nie jest on obowi¹zkowy. S³u ebnoœæ wpisuje siê w dziale III ksiêgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, przez któr¹ jest ustanawiana jako obci¹- enie oraz w dziale I-Sp ksiêgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, na rzecz której jest ustanawiana jako uprawnienie. Do zmiany natomiast treœci s³u ebnoœci potrzebna jest umowa pomiêdzy uprawnionym a w³aœcicielem rzeczy obci¹ onej, a je eli prawo by³o ujawnione w ksiêdze wieczystej wpis do tej ksiêgi. Umowa ta nie wymaga adnej szczególnej formy (nie musi mieæ formy aktu notarialnego), ale jeœli ma byæ podstaw¹ wpisu w ksiêdze wieczystej, podpisy stron winny byæ notarialnie uwierzytelnione (art. 248 k.c. w zw. z art. 31 ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece). Do s³u ebnoœci stosuje siê ogólne uregulowania dotycz¹ce wygaœniêcia ograniczonych praw rzeczowych. S³u ebnoœæ wygaœnie zatem, je eli uprawniony jej siê zrzeknie (po zachowaniu pozosta³ych warunków okreœlonych w art. 246 k.c.). S³u ebnoœæ wygaœnie, równie gdy przejdzie na w³aœciciela rzeczy obci¹ onej albo je eli ten, komu prawo takie przys³uguje, nabêdzie w³asnoœæ rzeczy obci¹ onej (art. 247 k.c.). Je eli nie jest mo liwe uregulowanie dojazdu do nieruchomoœci w drodze umowy, w³aœcicielowi takiej nieruchomoœci przys³uguje prawo ¹dania ustanowienia przymusowo takiego dostêpu. W tym celu mo e wnieœæ wniosek do s¹du rejonowego, w³aœciwego ze wzglêdu na po³o enie nieruchomoœci, o ustanowienie s³u ebnoœci drogi koniecznej. S³u ebnoœæ ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla nieruchomoœci nie posiadaj¹cej odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej. Ustanowienia s³u ebnoœci drogi koniecznej mo e ¹daæ w³aœciciel lub samoistny posiadacz takiej nieruchomoœci od w³aœcicieli nieruchomoœci s¹siednich. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastêpuje z uwzglêdnieniem potrzeb nieruchomoœci nie maj¹cej dostêpu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obci¹ eniem nieruchomoœci, przez które droga ma prowadziæ. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 51

12 S U EBNOŒÆ DROGI KONIECZNEJ..., dnia... Do Sądu Rejonowego w... Wnioskodawca: Jan Kowalski, zam.... Uczestnicy: 1) Jan Kowalski, zam.... 2) Anna Nowak, zam.... Wydział Cywilny Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej Wnoszę o ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność..., położonej w..., oznaczonej jako działka nr..., objętej księgą wieczystą Kw Nr... prowadzoną przez Sąd Rejonowy w..., na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w..., oznaczonej jako działka nr... stanowiącej własność wnioskodawcy, objętej księgą wieczystą Kw Nr... prowadzoną przez Sąd Rejonowy w..., służebności drogi koniecznej według oznaczeń, które znajdą się na mapie sporządzonej przez powołanego przez Sąd Rejonowy biegłego inżyniera geodetę, zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwoty... zł tytułem wynagrodzenia za ustanowienie wyżej opisanej służebności drogi koniecznej. Uzasadnienie Wnioskodawca oraz uczestnik zakupili od... opisane wyżej nieruchomości, utworzone przez podział jednej nieruchomości i posiadające urządzone księgi wieczyste. Dowód: odpisy ksiąg wieczystych. Na skutek utworzenia dwóch nieruchomości wnioskodawcy nie posiadają w ogóle dostępu do drogi publicznej. Brak również możliwości porozumienia się z uczestnikiem co do możliwości umownego ustanowienia służebności. Najmniej uciążliwym miejscem przebiegu drogi koniecznej jest część nieruchomości uczestnika leżąca wzdłuż jej południowej granicy. Dowód: opinia biegłego inżyniera geodety, o zażądanie której się wnosi, wizja lokalna, o przeprowadzenie której się wnosi, przesłuchanie uczestników postępowania. Podstawę prawną wniosku stanowi przepis art. 145 k.c. W tym stanie rzeczy wniosek niniejszy jest konieczny i uzasadniony. Załączniki: 1. odpisy ksiąg wieczystych Kw Nr odpis wniosku i załączników.... podpis Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 52

13 RURY I S UPY NA NIERUCHOMOŒCI 10. ODROLNIENIE DZIAŁKI Odrolnienie dzia³ki polega na zmianie jej przeznaczenia z rolnej na budowlan¹ i na wy³¹czeniu gruntu z produkcji rolnej. Bardzo korzystn¹ inwestycj¹ w zakresie nieruchomoœci od wielu lat jest, jak siê okazuje kupno du ej dzia³ki rolnej, jej odrolnienie, podzia³ i sprzeda z du ym zyskiem jako mniejszych dzia³ek budowlanych. Do takiej operacji potrzebna jest jednak spora wiedza. ZAPAMIĘTAJ Warto te pamiêtaæ, e na efekt takich inwestycji trzeba czekaæ nieraz d³ugie lata i wszystko zale y od lokalizacji, dostêpnoœci mediów i wielu innych czynników. Wskazówek odnoœnie do mo liwoœci przekwalifikowania gruntu rolnego w budowlany nale y przede wszystkim szukaæ jednak w klasie nabywanej ziemi, gdy im jest ona wy sza, tym trudniej bêdzie uzyskaæ zgodê na odrolnienie. Po pierwsze nale y zmieniæ przeznaczenie gruntów rolnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nastêpnie wy³¹czyæ grunt z produkcji rolnej. Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego powinna byæ dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Zatem je eli ktoœ chce przekwalifikowaæ grunt rolny, powinien wyst¹piæ do urzêdu gminy, gdy powstaje tam plan zagospodarowania przestrzennego. Obowi¹zuj¹ce ostatnio plany zagospodarowania by³y wa ne do koñca 2003 roku. Teraz wiêkszoœæ gmin w Polsce nie ma nowych planów zagospodarowania przestrzennego i trwaj¹ prace nad ich przygotowaniem. Jest wiêc dobra okazja na próbê zmiany przeznaczenia nieruchomoœci rolnej, zw³aszcza e sam taki wniosek jest zwolniony z op³aty. Dalsze postêpowanie jak i sama mo liwoœæ odrolnienia gruntu zale ¹ od klasy tego gruntu. Jeœli zamierzamy przekwalifikowaæ grunty zaliczane do klasy IV, a ponadto jest to obszar wiêkszy ni jeden hektar, decyzjê o zmianie podejmuje w³aœciwy ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci wojewoda. Je eli wystêpujemy z wnioskiem odnoœnie do odrolnienia gruntów jeszcze s³abszych klas V i VI, to gmina mo e w tej sprawie sama podj¹æ decyzjê. Natomiast najtrudniej odrolniæ grunty najwy szych klas I, II i III, bo gdy jest ich wiêcej ni pó³ hektara, to wymagana jest zgoda ministra rolnictwa. Je eli wniosek spotka siê z pozytywn¹ reakcj¹ w³aœciwego organu, wówczas grunty mog¹ byæ ujête w planie jako tereny przeznaczone pod inwestycje. Nale y jednak pamiêtaæ, e zmiana przeznaczenia wi¹ e siê z op³at¹. Wysokoœæ op³at okreœlona jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leœnych. Op³acie tej nie podlega tylko zmiana przeznaczenia gruntów s³abych klas IV, V i VI, gdy nie maj¹ one wiêkszego znaczenia rolniczego i nie wymagaj¹ ochrony. W innych przypadkach op³aty s¹ bardzo wysokie i maj¹ charakter zaporowy, czyli ich celem jest zniechêcenie do wykorzystania na inn¹ dzia³alnoœæ gruntów, które bardzo dobrze nadaj¹ siê pod uprawy. Op³aty zale ¹ od równowartoœæ ton ziarna yta. Op³ata za wy³¹czenie z produkcji rolnej jest jednorazowa, ale to nie koniec op³at, gdy oprócz niej przez 10 lat trzeba wp³acaæ 10% op³aty zasadniczej. Dotyczy to jednak tylko gruntów dobrych klas, natomiast za ziemiê dalszych klas tych op³at ju nie ma, chyba e w grê Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 64

14 ODROLNIENIE DZIA KI wchodz¹ grunty organiczne. Do tej pory mowa by³a wy³¹cznie o przekwalifikowaniu gruntów pod inwestycje komercyjne. Je eli natomiast dany teren rolny zostanie przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, tych op³at nie bêdzie niezale nie od klasy gruntu jednak pod warunkiem e nie zabuduje siê wiêcej ni 5 arów, a przy budownictwie wielomieszkaniowym nie wiêcej ni 2 ary na ka dy lokal. Procedury odrolniania komplikuj¹ siê w przypadku braku planu zagospodarowania lub gdy istniej¹cy plan zagospodarowania nie obejmuje danego terenu. Jednak jeœli inwestycja zmieœci siê na terenie mniejszym ni pó³ hektara, a s¹siednia dzia³ka jest zabudowana, to procedura uzyskiwania pozwolenia na budowê mo e byæ nawet bardziej uproszczona, gdy pozwolenie na budowê mo e byæ wydane na zasadach dobrego s¹siedztwa. Mo na te zbudowaæ w ka dym miejscu dom na ziemi rolnej, ale pod warunkiem e posiadana dzia³ka ma co najmniej tyle powierzchni, ile przeciêtne gospodarstwo rolne w danej gminie, czyli na zasadach tzw. siedliska. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 65