Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości mieskaniowych w Ponaniu Raport powstał w Departamencie Ryyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji mbanku Hipotecnego SA RAPORTY 59 Ludność Ponań i sąsiadujący gminy powiatu ponańskiego amieskuje ok. 1 mln osób. Powiat ponański jest najwięksym pod wględem powierchni powiatem w wojewódtwie wielkopolskim, stanowi aplece gospodarce i mieskalne Ponania. Zdecydowaną więksość aglomeracji ponańskiej stanowią mieskańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 27 r. w Ponaniu utrymuje się dodatni pryrost naturalny, pry jednoceśnie rejestrowanym ujemnym saldie migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności miasta w kierunkach podmiejskich. Potwierdają to dane informujące o stałym wroście licby ludności w powiecie ponańskim. Kierunki migracji mieskańców Cynnikami wpływającymi na migrację mieskańców są m.in.: podniesienie jakości życia (amiana mieskania na dom), niżse ceny nieruchomości, dobra infrastruktura komunikacyjna, usługowa i handlowa ora wysoki stopień upremysłowienia terenów podmiejskich. Zmieniający się charakter gmin na bardiej miejski powoli i naturalnie aciera granice administracyjne w aglomeracji. Procesy urbaniacyjne miasta, opróc uupełniania istniejącej abudowy, akładają również robudowę miasta w kierunku achodnim i północnym. Licba mieskańców w Ponaniu wynosi ok. 55 tys. osób. Prognoa demograficna dla miasta jest spójna ogólnokrajową tendencją starenia się społeceństwa. W perspektywie naj- bliżsych 3 lat licba ludności w mieście ulegnie mniejseniu o ok. 8,5 proc. Aktualnie najlicniejsą grupą są osoby w wieku produkcyjnym (w miarę upływu lat licba ta będie spadać, a grupą, w której licba osób będie rosła, stanowić będą osoby w wieku poprodukcyjnym). W Ponaniu najlicniej amieskiwanymi dielnicami są Stare i Nowe Miasto. Najwiękse aludnienie w stosunku do powierchni obserwowane jest w dielnicach Grunwald i Wilda, aś najmniejse w Jeżycach i Nowym Mieście. Wynika to prede wsystkim wielkości obsaru ajmowanego pre daną dielnicę, ale również może odwierciedlać ocenę atrakcyjności danego rejonu miasta w opinii mieskańców. Wsystkie dielnice w Ponaniu odnotowały niewielki wrost licby mieskańców. O ok. 1 proc. wrosła licba mieskańców w dielnicach Wilda i Jeżyce, a najmniejsy, bo ok.,2 proc., wrost odnotowano na terenie Nowego Miasta. Rynek pracy Ponań utożsamiany jest prede wsystkim oscędnością i predsiębiorcością mieskańców. Kondycja gospodarca miasta opiera się na wieloletniej tradycji wiąanej organiacją Międynarodowych Targów Ponańskich (w trakcie roku odbywa się ok. 6 różnych impre targowych). Romiar predsięwięcia i marka targów umożliwiła sprawny rowój towarysących diedin gospodarki, m.in. handlu, usług cy premysłu. Dobre położenie Tarnowo Podgórne Dopiewo Luboń Plewiska Komorniki Gostynin Źródło: nabor.pcss.pl, opracowanie mbank Hipotecny 1% 9% 8% 7% 6% 5% 3% 1% % Cerwonak Suchy Las Licebność grup wiekowych w Ponaniu 21% 21% 21% 65% 64% 64% 64% 15% 15% 15% 15% wiek predprodukcyjny wiek produkcyjny wiek poprodukcyjny 28% Grunwald Jeżyce Mieskańcy Ponania w poscególnych dielnicach 11% 25% 22% 15% Nowe Miasto Stare Miasto Wilda W d o W Swaręd m r

2 6 RAPORTY Zastrudnienie w poscególnych sektorach rynku premysł i budownictwo 7% 21% 32% handel, naprawa, gosp.magaynowa, akwaterowanie i gastronomia, łącność diałalność finansowa i ubepieceniowa, obsługa rynku nieruchomości poostałe usługi Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA Średnia dostępność m² a preciętne wynagrodenie brutto w Ponaniu ok.,54 m 2 ok.,78 m Śr. cena transakcji Śr. miesięcne wynagrodenie Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA Budownictwo mieskaniowe w Ponaniu I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV mieskania * oddane do użytkowania mieskania*, dla których wydano powolenia na budowę mieskania*, których budowę ropocęto * Jako "mieskania" roumiane są wsystkie jednostki mieskalne łącnie domami jednorodinnymi. Niniejse wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują arówno budownictwo indywidualne, spółdielce, komunalne, akładowe jak i prenacone na spredaż lub wynajem. geograficne, duży asób wykwalifikowanej kadry pracownicej, w połąceniu rowiniętą infrastrukturą komunikacyjną, wpłynęły na dość silną poycję gospodarcą miasta. W Ponaniu pracuje ok. 315 tys. mieskańców. Dane GUS wskaują, że najwięcej osób atrudnionych jest m.in. w handlu i naprawach (w tym m.in. transport, hotele, gastronomia, łącność, gospodarka magaynowa) ora w poostałych usługach. Zdecydowaną więksość podmiotów gospodarcych stanowią małe i średnie firmy. Zarejestrowanych jest ponad 13,5 tys. berobotnych. Stopa berobocia na dień 31 grudnia 213 r. wynosiła ok. 4,1 proc. W aglomeracji ponańskiej swoją siedibę mają m.in. tacy pracodawcy, jak: Apator Ponań S.A., Bridgestone Ponań Sp. o.o., Exide Technologies S.A., Nivea Polska S.A., Polska Kampania Piwowarska S.A., Unilevel Polska S.A., Volkswagen Ponań Sp. o.o., Wyborowa S.A. Licba firm kapitałem agranicnym jest jedną najwyżsych w kraju Preciętna powierchnia mieskania oddanego do użytkowania (m²) Średnia powierchnia mieskania w Ponaniu (m²) Dobre prognoy ekonomicno-gospodarce miasta, jedna najniżsych w kraju stopa berobocia ora rosnące preciętne miesięcne wynagrodenie brutto wpływają na asobność portfeli mieskańców Ponania, w tym również na popyt na mieskania. W perspektywie ostatnich kilku lat relacja wynagrodenia do dostępności 1 m² mieskania ulega poprawie. W 213 r. w Ponaniu a preciętne miesięcne wynagrodenie można było kupić ok.,78 m² mieskania. W prypadku osób atrudnionych na terenie Ponania i sąsiadujących gmin obserwowane jest jawisko tw. prepływu siły robocej. Onaca to, że nacna cęść mieskańców dojeżdża do pracy do innej gminy niż ta, w której mieska. Zjawisko to dotycy również mieskańców Ponania, który atrudnieni są na terenie sąsiednich gmin. Budownictwo mieskaniowe W Ponaniu w 213 r. oddano 2,6 tys. mieskań do użytkowania, co w porównaniu 212 r. pokauje niewielki spadek ( ok. 5 proc. r/r). Sytuacja ta jest konsekwencją wprowadenia ( r.) ustawy deweloperskiej. Dewelopery, który chcieli uniknąć dodatkowych obowiąków podcas realiacji inwestycji, decydowali się na ropocęcie budowy pred wejściem nowych prepisów. Duża ilość ropocynanych w tym okresie budów pry średnim casie realiacji inwestycji deweloperskich (ok. 24 mies.) spowodowała, że w 213 r. licba mieskań oddawanych do użytkowania nie uległa nacnemu obniżeniu. Danymi, które odwierciedlają realną sytuację na rynku nieruchomości, są pewnością informacje dotycące ilości mieskań, których budowę ropo- FN cerwiec 214 nr 39

3 RAPORTY 61 cęto ora mieskania, dla których wydano powolenia na budowę. W obu prypadkach, porównując dane do roku 212, widocne są duże spadki wartości. W Ponaniu w 213 r. wydano ok. 3,2 tys. powoleń na budowę ( o ok. 21 proc. r/r), a prawie o połowę spadła licba mieskań ( o ok. 48 proc. r/r), których budowę ropocęto. W 213 r. ropocęto budowę ok. 1,7 tys. mieskań. Zmniejsenie licby ropocynanych inwestycji będie skutkowało w najbliżsych latach mniejsą ilością oddawanych mieskań do użytkowania, co w konsekwencji wpłynie na wielkość podaży. Preciętna powierchnia mieskania oddanego do użytkowania na terenie Ponania wynosiła ok. 71,5 m². Widocne jest niewielkie więksenie powierchni statystycnego mieskania. Najwyżsa średnia powierchnia mieskania na terenie Ponania obserwowana jest w dielnicy Jeżyce wynosi ok. 76 m², najniżsa ostała arejestrowana w dielnicy Wilda ok. 6 m². Na koniec 213 r. licba mieskań w Ponaniu wynosiła ok. 25 tys. Ponad 7 proc. asobu ostało wybudowane pred 1988 r. Mieskania preentują różny stan technicny. Cęść nich najduje się w kamienicach wymagających odrestaurowania i moderniacji. Po 25 r. oddano do użytkowania ponad 22 tys. mieskań. W istniejącym asobie średnia licba ib w Ponaniu wynosi ok. 3,5. Prawie 6 proc. mieskań to 3- i 4-ibowe lokale, a 3 proc. stanowią lokale 1- i 2-ibowe. Liderami pod wględem średniej licby ib są dielnice: Nowe Miasto (3,6) i Jeżyce (3,4). Najmniejsą średnią arejestrowano w dielnicy Wilda wynosi ona 2,3. Rynek pierwotny Końcówka 213 r. pryniosła spodiewane mniejsenie licby inwestycji na rynku pierwotnym. Licba projektów w ofercie w porównaniu pocątkiem 213 uscupliła się o ok. 13 proc., a licba dostępnych mieskań w inwestycjach spadła o ok. 2 proc. Zachowania nabywców (gotówkowych i tych wlekających kupnem mieskania), który chętnie nabywali mieskania, pewnością prycyniły się do mniejsenia ilości mieskań na rynku pierwotnym. Najwięcej mieskań w ofercie pochodiło dielnic Wilda i Stare Miasto, ta ostatnia również miała najwięksą licbę inwestycji w ofercie na terenie Ponania. Obniżenie aktywności deweloperów spowodowane jest utrymującą się nadpodażą mieskań, a także dużą ilością ropocętych projektów pred wprowadeniem tw. ustawy deweloperskiej. Więksość mieskań (ponad 7 proc.) dostępnych w ofercie najdowała się w inwestycjach już oddanych do użytkowania. Połowa aktualnie realiowanych projektów planowana jest do ukońcenia w 214 r., natomiast poostałe najpóźniej w II poł. 215 r. W strukture oferty mieskania duże, o powierchni powyżej 81 m² stanowiły ok. 8 proc., natomiast mieskania małe, do 4 m², to ok. 16 proc. udiał w ofercie rynku pierwotnego. Najwięcej mieskań dostępnych było w tw. segmencie popularnym (41 6 m²). Lokale 2-pokojowe stanowiły prawie połowę e wsystkich udostępnionych do spredaży lokali mieskalnych (ok. 47 proc.), 3-pokojowe to ok. 3 proc. oferty, a jednopokojowe to udiał ok. 15 proc. Najwięcej mieskań małych i średnich (do 6 m²) dostępnych było na terenie dielnicy Jeżyce, udiał tego segmentu lokali wyniósł 88 proc. Mieskania dedykowane do spredaży w dielnicy Nowe Miasto to w preważającej cęści lokale powyżej 61 m², ich udiał w całej ofercie dielnicy stanowił 71 proc. Najwyżse ceny ofertowe aobserwowano w dielnicy Stare Miasto. W stycniu 214 r. średnia cena ofertowa wynosiła 762 PLN/m². Dielnica ciesy się dużą popularnością własca wśród ludi młodych, scególnie e wględu na dobrą komunikację centrum Ponania ora bliskość reerwatu pryrody. Dobre rowinięta infrastruktura oświatowa i handlowa stanowią dodatkowy Zasób mieskań w Ponaniu wg okresu budowy 13% 1% 9% 34% 43% do Średnia licba ib w mieskaniu wg dielnic Ponania 3,2 Grunwald 2,3 Nowe Miasto Wilda 3,6 2,9 3,4 Jeżyce Stare Miasto Licba inwestycji w spredaży w poscególnych dielnicach oferta styceń 214 r. oferta styceń 213 r. Struktura oferty wg terminu akońcenia inwestycji 9% 6% 14% 71% oddano do użytkowania I kw 214 IV kw 214 II kw 215

4 62 RAPORTY 6% 5% 3% 1% % Segmentacja powierchniowa dostępnych mieskań w ofercie do 4 m m m2 powyżej 81 m2 Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA, stan na styceń 214 r. 7% 6% 5% 3% 1% % Segmentacja powierchniowa dostępnych mieskań w ofercie wg dielnic do 4 m m m2 powyżej 81 m Średnie ceny dostępnych mieskań w ofercie (PLN) powyżej 9 tys. 7-8 tys. 6-7 tys. 5-6 tys. poniżej 5 tys. Podiał dostępnych mieskań w ofercie e wględu na cenę 1 m² (PLN) % 1% 3% atut pry wybore mieskania. Cena 67 proc. mieskań awierała się w prediale 5 7 tys. PLN/m². Mieskania najdrożse stanowiły 22 proc. oferty w tej dielnicy, a ich cena wynosiła powyżej 9 tys. PLN/m². Najwyżse średnie ceny ofertowe ok. 7,7 tys. PLN/ m² odnotowano dla mieskań dużych powyżej 7 m². Preważnie były to mieskania położone w bardo dobrych lokaliacjach lub kameralnych budynkach o wysokim standardie. Średnia cena 1 m² lokalu o powierchni od 41 do 6 m² wynosiła ok. 7,2 tys. PLN. W dielnicy Grunwald średnia cena 1 m² dostępnego mieskania w ofercie wynosiła 6 46 PLN. Najwięksy (ok. 4 proc.) udiał w ofercie miały mieskania, których ceny awierały się w prediale 6 7 tys. PLN/m². Niewiele mniejsą grupę stanowiły lokale, których ceny wahały się od 5 do 6 tys. PLN/m² (36 proc. oferty dielnicy). Średnia cena lokali segmentu popularnego (41 6 m²) to 6,5 tys. PLN/m². Średnia cena ofertowa w stycniu 214 r. w dielnicy Wilda wynosiła 622 PLN/m². Prawie 75 proc. preentowanych cen wśród dostępnych lokali kstałtowała się na poiomie 5 7 tys. PLN/m². Najdrożsymi mieskaniami w ofercie były lokale powyżej 81 m², średnia cena 1 m² wynosiła 7 tys. PLN. Różnica międy preciętnymi cenami mieskań małych i średnich była nienacna. Na terenie dielnicy Jeżyce średnia cena ofertowa na pocątku 214 r. wynosiła 65 PLN/m². Najwięcej było dostępnych mieskań do 6 m², których średnia cena to 6,1 tys. PLN/m². Ponad 6 proc. oferowanych na rynku mieskań awierała się w prediale od 5 do 6 tys. PLN/m². Najniżsa średnia cena ofertowa wynosiła 555 PLN i odnotowana ostała w dielnicy Nowe Miasto. Ceny ofertowe acynały się już od 4,4 tys. PLN/m², a najwyżse nie prekracały 7 tys. PLN/m². Oferta na powyżej tys. 7-8 tys. 6-7 tys. 5-6 tys. 4-5 tys. 3-4 tys. 2-3 tys. poniżej 2 tys. Nowym Mieście awiera najwięcej lokali powyżej 61 m² w porównaniu ofertą innych dielnic, co w połąceniu mniej atrakcyjnym rejonem miasta spowodowało obniżenie średnich cen dostępnych w spredaży mieskań. Średnia cena ofertowa na pocątku 214 r., w porównaniu do cen preentowanych w stycniu 213 r., nie uległa mianie jedynie na terenie Wildy. Najwyżsy, bo aż 7-proc. wrost odnotowano w dielnicy Stare Miasto, natomiast 5-proc. spadek aobserwowano w sąsiedniej dielnicy Nowe Miasto. W dielnicach Grunwald i Jeżyce wrost średnich cen ofertowych nie prekrocył 3 proc. Średni cas spredaży mieskań w inwestycjach oddanych do użytkowania na rynku pierwotnym w 213 r. ajmował ok. 4 mies. Dobre wyniki spredażowe deweloperów potwierdają aobserwowane tendencje na rynku nieruchomości. Jednak sybkość wypredawania mieskań w konkretnym projekcie była uależniona od relacji ceny do atrakcyjności lokaliacji. Analia transakcji Miniony rok, wbrew prognoom mówiącym o kolejnym trudnym okresie na rynku nieruchomości mieskaniowych w Ponaniu, okaał się dość dobry. W 213 r. ceny poostały stabilne. W pierwsych dwóch kwartałach widocne były obniżki cen transakcyjnych, jednak w drugiej połowie roku ceny acęły rosnąć. Podiał dostępnych mieskań w ofercie e wględu na cenę całkowitą (PLN) % 1% 3% FN cerwiec 214 nr 39

5 RAPORTY 63 W 213 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym były wyżse od cen transakcyjnych średnio ok. 6 proc. Minimalne różnice odnotowano na rynku wtórnym, na którym obniżka wględem cen ofertowych nie prekrocyła,5 proc. Taka sytuacja świadcy o urealnieniu cen ofertowych mieskań na rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna 1 m² na rynku pierwotnym wynosiła w 213 r. ok. 5,6 tys. PLN, a na rynku wtórnym kstałtowała się na poiomie ok. 5 tys. PLN. Najwyżse ceny transakcyjne na rynku pierwotnym odnotowano w dielnicach Wilda i Nowe Miasto (ok. 5,7 tys. PLN/m²), na rynku wtórnym najwyżse ceny arejestrowano w dielnicy Stare Miasto (ok. 5,4 tys. PLN/m²). Najwięcej transakcji na rynku pierwotnym odnotowano w dielnicach Grunwald i Wilda. Południowy i południowo-achodni rejon miasta jest dość popularny wśród kupujących, głównie powodu serokiej oferty deweloperskiej. Wśród nabywców na rynku wtórnym najchętniej wybieranymi dielnicami były Stare Miasto i Grunwald. Analia transakcji awartych na rynku pierwotnym i wtórnym wykaała, że najchętniej kupowanymi mieskaniami poostają lokale segmentu popularnego. Odnotowano równo 5 proc. transakcji mieskaniami o powierchni 41 6 m². Dużym ainteresowaniem, opróc mieskań najmniejsych, ciesyły się również mieskania o powierchni ok. 7 m². Struktura awartych transakcji w Ponaniu 8% 5% 23% do 4 m² 41-6 m² 61-8 m² powyżej 8 m² Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA, transakcje na podstawie próby 213 r. Mieskania powyżej 61 m² cęściej spredawane były na rynku pierwotnym niż wtórnym. Spośród transakcji mieskaniami dużymi na obu rynkach najwięcej odnotowano na terenie dielnic Jeżyce i Stare Miasto. W 213 r. ceny całkowite mieskań w prypadku prawie 5 proc. transakcji na rynku mieściły się w prediale od 2 do 3 tys. PLN. Na rynku pierwotnym popularne były również transakcje mieskaniami prediału 3 4 tys. PLN, natomiast na rynku wtórnym na drugim miejscu pod wględem licby transakcji nalały się mieskania, których cena całkowita wynosiła poniżej 2 tys. PLN. Prognoa na 214 r. Ponań należy do miast, w których wahania cen nieruchomości mieskaniowych nie są nacące, dlatego w 214 r. nie należy spodiewać się dużych mian w poiomie cen transakcyjnych lokali mieskalnych. Perspektywa mniejsenia licby mieskań oddawanych do użytkowania i sukcesywne kurcenie się oferty na rynku pierwotnym, może spowodować lekki wrost cen w najatrakcyjniejsych projektach. Obserwując tendencje rynkowe, można prewidywać, że wśród mieskań niesłabnącym ainteresowaniem będą ciesyły się mieskania do 6 m², których ceny całkowite będą się mieściły w prediale 2 4 tys. PLN.... PRZYPISY 1. Warsawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź, Ponań. 2. Jako mieskania roumiane są wsystkie jednostki mieskalne łącnie domami jednorodinnymi. 3. Możliwość akupu powierchni mieskania a preciętne wynagrodenie w stosunku do ceny transakcyjnej mieskania. 4. Ekspoycja okres od podpisania umowy pośrednictwa do ostatecnego awarcia umowy spredaży Średnie ceny 1 m² nieruchomości mieskaniowych w Ponaniu I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Ceny ofertowe - rynek pierwotny Ceny transakcyjne - rynek pierwotny Ceny ofertowe - rynek wtórny Ceny transkacjne - rynek wtórny Źródło: NBP, opracowanie mbank Hipotecny SA Średnia cena transakcyjna 1 m² w Ponaniu (PLN) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA, ceny transakcyjne na podstawie próby 213 r. 1 1% 8% 6% % Zawarte transakcje wg dielnic 31% 1% 19% 11% 31% 15% 23% transakcje - rynek pierwotny transakcje - rynek wtórny Źródło: opracowanie mbank Hipotecny SA, ceny transakcyjne na podstawie próby 213 r.