NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE

Transkrypt

1 Dr hab. Konrad Turkowski prof. UWM Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE (materiały do wykładu) 1. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny 1.1. Cechy fizyczne 1.2. Cechy ekonomiczne 1.3. Cechy instytucjonalno-prawne 2. Funkcje nieruchomości w gospodarce rynkowej Nieruchomość (definicje) 1. Ogólnie: wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami wzniesionymi 2. Prawo amerykańskie: grunt, obiekty trwale związane z gruntem (obiekty naturalne, połączone korzeniami, jak drzewa, krzaki i obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka, jak, np. budynki, budowle) 3. Kodeks cywilny (art. 46): części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Podstawowe rodzaje nieruchomości (wg Kodeksu cywilnego) nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa. Podstawowe części składowe nieruchomości grunt nieruchomość gruntowa, budynki, zabudowania, budowle, urządzenia trwale złączone z gruntem fundament), nasadzenia, zadrzewienia, wody stojące, rowy, stu dnie (do 30 m głębokości). Rodzaj prawa do nieruchomości (Kodeks cywilny) własność, użytkowanie wieczyste (grunty skarbu państwa, samorządów terytorialnych komunalne), ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze prawo do lokalu oraz hipoteka.

2 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 2 CECHY NIERUCHOMOŚCI I ICH WPŁYW NA PROCE S WYCENY Cechy fizyczne Cechy ekonomiczne Cechy instytucjonalno-prawne Cechy fizyczne złożoność fizyczna, nieruchomość - stałość w miejscu, trwałość, różnorodność, niepodzielność. Złożoność fizyczna Nieruchomość jest złożona - składa się z wielu elementów części składowych nieruchomości: grunty, budynki, budowle, inne urządzenia trwale związane z gruntem, zadrzewienia, zakrzaczenia, uprawy, wody (stojące i podziemne), rowy, studnie itd. Nieruchomość - stałość w miejscu Tak grunt, jak i pozostałe części składowe nieruchomości są nieruchome. Nieruchomość" jako cecha fizyczna niesie skutki prawne - brak możliwości przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia wpływu praw skierowanychprzeciw niemu - i ekonomiczne, np. (Kucharska Stasiak 2006): 1) możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej powinności, nawet jeżeli zajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości; 2) lokalny charakter rynku nieruchomości - nieruchomość czeka" na zapotrzebowanie na nią; zgłaszane zapotrzebowanie w jednym mieście nie może być zaspokojone przez nieruchomość zlokalizowaną w innym, co oznacza, że wartość nieruchomościbędzie wypadkową zmian zachodzących między popytem i podażą na lokalnym rynku; 3) wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu, przykładowo, dom jednorodzinny położony w zacisznym otoczeniu straci na wartości, gdy zostanie wybudowana w jego bliskim sąsiedztwie autostrada; 4) jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów - formą zabezpieczenia jest hipoteka na nieruchomości. Trwałość Dotyczy przede wszystkim gruntów, które z perspektywy naszego życia są wieczne. Fizyczna niezniszczalność powoduje, że ą one postrzegane jako lokata kapitału. Fizyczna niezniszczalność nie musi oznaczać ekonomicznej trwałości. Wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu jednak, w szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w otoczeniu, wartość może maleć, a z powodu, np. zanieczyszczeń może przyjmować tzw. wartość negatywną (ujemną). Inną okoliczność mogą tworzyć ciążące na nieruchomości hipoteki. 2

3 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 3 Budynki i budowle podlegają zużyciu i wymagają nakładów na remonty, likwidujących przejawy zużycia fizycznego, oraz nakładów na modernizację, skierowanych na likwidację zużycia funkcjonalnego. Jednak w porównaniu z innymi dobrami zachowują relatywnie wysoką trwałość, sięgającą od kilkudziesięciu do kilkuset lat. Np. podstawowa stawka amortyzacyjna budynków wynosi 2,5% - przewidywany okres amortyzacji to 40 lat, porównanie - dla samochodów odpowiednio 20% i 5 lat. Stąd budynki i budowle, podobnie jak grunty, funkcjonują również jako lokata kapitału. Różnorodność Każda nieruchomość gruntowa jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu. Również budynki i budowle różnią się, podnosząc różnorodność nieruchomości. Nawet zbudowane według tego samego projektu, mogą różnić się zastosowanymi rozwiązaniami materiałowymi, jakością wykonania, usytuowaniem w terenie. Każdy z budynków ma indywidualny charakter. Konsekwencją różnorodności jest trudność w porównywaniu nieruchomości, co stanowi źródło problemów przy ich wycenie. Wartość każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej, a także lokalowej) jest nieznana dla rynku i musi być indywidualnie i każdorazowo oszacowana. Niepodzielność Zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej czy sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego, nie mogą wywołać łatwego dopasowania" przestrzeni do zmieniających się warunków. Tak rozumiana niepodzielność wymusza często decyzje o rozbudowie lub podnajęciu czy nawet sprzedaży nieruchomości. Negatywne skutki niepodzielności mogą być łagodzone kosztownymi zabiegami technicznymi czy też poprzez transfer praw do nieruchomości. Przyczyną niepodzielności jest również fizyczne połączenie budynku z gruntem. Stąd błędy lokalizacyjne są trudne lub wręcz niemożliwe do ich usunięcia Cechy ekonomiczne rzadkość (deficy towość), lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność, mała płynność. Rzadkość (deficytowość) Podaż ziemi ustalona jest przez naturę i nie może być dowolnie zmieniana. Deficyt może dotyczyć w szczególności nieruchomości gruntowych o wysokiej jakości i dobrej lokalizacji - np. podaż uzbrojonych terenów miejskich, podaż sklepów w centralnych częściach miast. Cecha deficytowości dotyczy głównie krótkiego okresu. W długim okresie podaż nieruchomości gruntowych o określonych cechach można zwiększyć dzięki dodatkowym nakładom inwestycyjnym. Również liczba obiektów budowlanych jest 3

4 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 4 ograniczona w stosunku do potrzeb. Zwiększenie tej liczby w krótkim okresie nie jest możliwe, ich przyrost zawsze będzie wymagać wysokich nakładów inwestycyjnych i czasu niezbędnego do ich realizacji. Przyrost obiektów budowlanych nie jest duży - rocznie wynosi około 1% w odniesieniu do istniejącego zasobu (Kucharska Stasiak 2006 ). Deficytowość powoduje fluktuację wartości nieruchomości. W okresach, w których zapotrzebow anie na grunty i budynki nie jest wysokie, maleje wartość, gdy popyt wzrasta, wartość również rośnie. Lokalizacja Dotyczy zarówno fizycznych elementów lokalizacji, jak i położenia ekonomicznego. Elementy fizycznej lokalizacji obejmują m.in. kierunek wiatrów, nasłonecznienie, wystawę działki, pofałdowanie terenu, wzniesienie itd. Położenie ekonomiczne, które ma zdecydowanie większe znaczenie, obejmuje: dostępność usług, zakładów użyteczności publicznej, środków komunikacji lokalnej, położenie centrów handlowych, produkcyjnych, oświatowych i administracyjnych. Efektem lokalizacji, głównie położenia ekonomicznego, jest sposób użytkowania nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz jego zmiany. Różnie zlokalizowane podobne pod innymi względami nieruchomości z regułu charakteryzują różne wartości. Współzależność- sąsiedztwo Cecha ta wynika ze wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie również zmian wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie się lepszych lub gorszych" obszarów dla danego sposobu użytkowania - np. wybudowanie moteli i restauracji przy ruchliwej autostradzie, a następnie zbudowanie drogi objazdowej, zmniejszającej dostępność do danej nieruchomości. W efekcie jakość samej nieruchomości gruntowej i zabudowy mo że mieć drugorzędny wpływ na wartość. Czasami efekt współzależności mogą wykorzystać właściciele nieruchomości, którzy sami doprowadzają do wzrostu wartości gruntu nabywając więcej gruntu niż potrzeba. Przykładem wykorzystania współzależności" może być po lityka firmy IKEA (Kucharska Stasiak 2006). Firma ta, znana również w Polsce, dostrzegła, że na jej rosnącej popularności korzystają również inni, wznosząc wokół niej centra usługowo-handlowe. Postanowiła więc wykorzystać swoją popularność, inwestując w znacznie większe tereny, niż sama potrzebowała. Powołana specjalna spółka IKEA PROPERTY" opracowała na pozyskanych terenach plan ich zagospodarowania. Budynek IKEI stanowi główny obiekt, wokół niego wydzierżawiano teren lub budowano i wynajmowano powierzc hnie. Powyższy przykład udowadnia, że rozwój jednej nieruchomości wpływa pozytywnie na otoczenie i odwrotnie. Obserwacje przeprowadzone w Europie Zachodniej wyraźnie wskazują, że w bogatych i ustabilizowanych społeczeństwa wzrasta zainteresowanie i zapotrzebowanie na obszary charakteryzujące się szerokim zakresem funkcji środowiskowych i krajobrazowych.. Np. Ceny sprzedaży apartamentów na zachodnim Massachusetts (USA) z widokiem na pobliski małe jeziora były od 4 do 12% wyższe w stosunku do takich samych apartamentów pozbawionych takiego widoku. Wymóg ochrony środowiska naturalnego z reguły powoduje lokalne obniżenie wartości rynkowych nieruchomości, zwłaszcza na obszarach objętych rygorystycznymi ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości. Z drugiej strony chronione zasoby środowiskowe, czystsze i o wysokich walorach ekologicznych i krajobrazowych, przyczyniają się do wzrostu atrakcyjności danych obszarów, a tym samym do ogólnego wzrostu poziomu wartości nieruchomości w całym regionie (Turkowski 2006 ). 4

5 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 5 Duża kapitałochłonność Nabycie nieruchomości gruntowej, jako dobra rzadkiego i niezniszczalnego, jak również wzniesienie obiektów budowlanych wymaga wysokich nakładów. Konsekwencją wysokiej kapitałochłonności jest konieczność włączenia zewnętrznego zasilania finansowego w postaci kredytu na etapie realizacji, długi okres zwrotu wyłożonych nakładów, relatywnie długi okres trwałości ekonomicznej. Trwałość ekonomiczna w dużym stopniu zależy od lokalizacji i otoczenia nieruchomości. Wzrost popytu na powierzchnie biurowe może spowodować wyburzenie dotychczasowych budynków, np. o funkcji mieszkalnej, i zainwestowanie w budowę nowoczesnych biurowców. Utrzymanie trwałości ekonomicznej wymaga ponoszenia nakładów modernizacyjnych na likwidację zużycia wywołanego postępem techniczno-ekonomicznym (Kucharska-Stasiak 2006 ). Mała płynność Płynność (w sensie finansowym) to zdolności do zamiany danego dobra (aktywów) na postać pieniężną lub odwrotnie. Pojęcie to w sensie ekonomicznym oznacza łatwość wejścia i wyjścia z rynku za cenę zbliżoną do wartości rynkowej. Płynność mierzona jest czasem potrzebnym do zawarcia transakcji (obrót nieruchomości). Badania brytyjskie, obejmujące 187 transakcji, ujawniły, że na rynku nieruchomości komercyjnych przeciętny czas transakcji wyniósł 298 dni, czyli ponad 9 miesięcy, przy medianie 190 dni, czyli ponad 6 miesięcy. Jest to czas nieporównywalnie dłuższy, niż potrzebuje go uczestnik rynku papierów wartościowych. Liczba transakcji zawieranych w danym okresie czasu (tzw. obrót) jest cechą charakterystyczną danego lokalnego rynku nieruchomości. Cechy instytucjonalno-prawne nieruchomość jako obiekt prawny Nieruchomość jest specyficznym obiektem prawnym. Świadczy o tym nie tylko definicja prawna nieruchomości. Wszystkie fazy życia nieruchomości: faza obrotu, faza projektowania zabudowy gruntu, faza realizacji, faza dopuszczenia do eksploatacji, faza użytkowania, a także faza likwidacji obiektów budowlanych, mają bogate regulacje prawne. Przykładowo, w fazie obrotu przepisy prawne regulują np. formę aktu notarialnego, umowę przedwstępną, umowę sprzedaży nieruchomości, umowę zamiany nieruchomości, umowę darowizny, dożywania czy zniesienia współwłasności nieruchomości. W fazie realizacji procesu inwestycyjnego przepisy prawa regulują m.in. warunki zabudowy, zasady uzyskiwania pozwolenia na budowę, zasady zawierania umów w procesach inwestycyjnych (np. z generalnym wykonawcą, umowę o zastępstwo inwestycyjne czy o roboty budowlane). Regulacje prawne dotyczące nieruchomości wykraczają poza gałąź prawa cywilnego, sięgając prawa finansowego, a także administracyjnego. Regulacjom prawnym podlegają również osoby zajmujące się zawodowo rynkiem nieruchomości, jak: rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości. Źródłami prawa, regulującymi problematykę nieruchomości, są (m.in.): Konstytucja RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. Nr 78, poz. 483) która chroni prawo własności, ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (D.U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.), Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). 5

6 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. z 2005 r. Dz.U. Nr 41, poz. 399, z późn. zm.). Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. z 2001 r. Dz.U. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.). Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t. jedn. z 2003 r. Dz.U. Nr 99, poz. 919, z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. Nr 148, poz.1564, z późn. zm.). Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (jt. z 2000 r. Dz.U. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. jedn. z 2006 r. Dz.U. Nr 121, poz.844, z późn. zm.) Ustawa z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz.535; z późn. zm.) Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r (Dz.U. Nr 167, poz.1398) Ustalenia planu miejscowego Istotne jest przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego zarówno nieruchomości wycenianej jak i sąsiedztwa. Zgodnie z ustawą (art. 154) w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania teren u. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości Nieruchomość jako obiekt techniczny zużycie techniczne, zużycie funkcjonalne, zużycie środowiskowe, zużycie środowiskowe, zużycie strategiczne, zużycie ekonomiczne FUNKCJE NIERUCHOMOŚC I W GOSPODARCE RYNKO WEJ funkcje wymiany alokacja poprzez rynek, funkcje informacyjne cena transakcyjna, wartość wymienna, 6

7 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 7 funkcje korygowania wykorzystania przestrzeni w warunkach rynkowych maksymalizacja wartości nieruchomości. Ekonomiczna analiza rynku Podstawą przyjętych do wyceny założeń powinny być zbadane przez rzeczoznawcę majątkowego relacje między podażą i popytem na nieruchomości tego samego typu, potencjał rozwojowy i poziom zamożności potencjalnych nabywców nieruchomości ( na badanym obszarze najczęściej rynku lokalnego). Ograniczenia związane z przepisami prawa Istotne są ograniczenia ciążące na nieruchomościach z tytułu wpisu do rejestru Zabytków, położenia na terenach objętych nadzorem Konserwatora Zabytków lub opieką Konserwatora Przyrody, ograniczenia praw do nieruchomości: w tym ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych: służebności gruntowe i osobiste, hipoteka, spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe oraz inne wynikające e stosunków zobowiązaniowych najem, dzierżawa, dożywocie Cechy rynkowe nieruchomości - atrybuty Cechy rynkowe (atrybuty) nieruchomości to te które w sposób zasadniczy wpływają na ceny nieruchomości, a w następstwie na ich wart ość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości: - lokalizacyjne, - fizyczne, - techniczne - użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Najważniejsze cechy wpływające na wartość nieruchomości w dużych miastach to: A. Położenie atrakcyjność lokalizacyjna: usytuowanie na terenie dzielnicy, elementy sąsiedztwa, dostępność do obiektów handlowo -usługowych, administracji, oświaty i kultury, komunikacji, możliwość łatwego dojazdu oraz parkowania samochodów, odległość od terenów zieleni, zanieczyszczenie środowiska oraz hałas komunikacyjny. B. Przeznaczenie w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową, usługową, biurową, handlową, produkcyjno-techniczną, pod trasy komunikacyjne, tereny zieleni, wysypisko śmieci, do celów rolnych, upraw sadowniczych. Poza przeznaczeniem, plan określa intensywności zabudowy, liczbę kondygnacji podziemnych i naziemnych oraz procent zabudowy terenu. Istotna jest również funkcja terenów sąsiednich (bliższe i dalsze sąsiedztwo). 7

8 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 8 Typowe cechy wpływające na kształtowanie się wartości nieruchomości rolnych to: a. nieruchomości rolne niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę : a) lokalizacja i położenie, b) różnorodność rodzajów użytków gruntowych, c) różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter, d) występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, e) występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, f) wyposażenie w budo wle i urządzenia służące produkcji rolnej, g) możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. b. nieruchomości rolne zabudowane lub przeznaczone do zabudowy : a) lokalizacja i położenie, b) różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, c) występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, d) wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej ŚRODKI PRODUKCJI a. środki obrotowe b. b1) wyposażenie księgowość uproszczona; b2) małocenne składniki majątku trwałego księgowość pełna c. środki trwałe, wartości niematerialne i prawne. d. Zapasy. AMORTYZACJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ORAZ WARTOŚ CI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH (na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Za środki trwałe uznaje się, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1. nieruchomości (grunty budowle i budynki, w tym także lokale będące odrębną własnością), 2. maszyny urządzenia i środki transportu, 3. inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używani a na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. 8

9 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 9 Do środków trwałych podatnika zalicza się również, niezależnie od przewidywanego okresu używania: 1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej inwestycjami w obcych środkach trwałych, 2) środki trwałe nie stanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych środków jeżeli zgodnie z odrębnymi przepisami środki te są zaliczane do składników majątku podatnika, 3) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. Jeżeli wartość początkowa składników majątku nie prze kracza 3500 zł, podatnik może nie zaliczać tych składników do środków trwałych. Za wartości niematerialne i prawne uznaje się nabyte prawa majątkowe, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: 1) prawo użytkowania wieczystego gruntu, 2) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 3) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 4) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 5) autorskie prawa majątkowe, 6) pokrewne prawa majątkowe, 7) licencje, 8) prawa do: wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych, wzorów zdobniczych, 9) wartość stanowiącą równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how). - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą alboddane przez niego do używania na podstawie umowy dzierżawy umowy najmu, umowy licencyjnej (sublicencji) lub innej umowy o podobnym charakterze. Do wartości niematerialnych i prawnych podatnika zalicza się również wartość firmy. Odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się od: 1) gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, 2) budynków mieszkalnych, wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lub lokali mieszkalnych; podatnicy mogą we własnym zakresie podjąć decyzję o amortyzowaniu tych budynków lub lokali, które wykorzystywane są do prowadzenia działalności gospodarczej lub są wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Odpisy amortyzacyjne: - od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, - spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, - prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej: nalicza się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 %. Przy wartości początkowej budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: - wynajmowanych, - wydzierżawianych albo - używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, 9

10 Konrad Turkowski Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 10 ustalonej przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości), roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 % odpisy amortyzacyjne od kiosków, domków kempingowych o konstrukcji trwałej wzniesionej na fundamencie trwałym, budek towarowych, kontenerów mieszkalnych i zaplecza technicznego nalicza się przy stawce amortyzacyjnej równej 10,0 % Podwyższone stawki amortyzacyjnych można stosować dla budynków i budowli używanych w warunkach pogorszonych lub złych przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2 lub 1,4. Za pogorszone warunki, uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody; par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Za złe warunki uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w posta ci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu. Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji, z tym że: - dla budynków i budowli okr es amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, - dla kiosków, domków kempingowych o konstrukcji trwałej wzniesionej na fundamencie trwałym, budek towarowych, kontenerów mieszkalnych i zaplecza technicznego nie może krótszy niż 36 miesięcy. Budynki lub budowle uznaje się za: a) używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 pełnych miesięcy; b) ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji lub wykazu wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej LITERATURA Bryx M Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Wyd. Poltext Warszwa. Brzeski W.J. Dobrowolski G., Sędek Sz Vademecum pośrednika nieruchomości. KIN, Kraków. Kucharska-Stasiak E Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wyd. PWN Warszawa. Milewski R. (red.) Podstawy ekonomii. PWN Warszawa. Uwaga: literatura do tematu nieruchomości w Unii Europejskiej Skoczylas J.J Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców. Wyd. LexisNexis, Warszawa. Źrobek S., Żrobek R., Kuryj J Gospodarka nieruchomościami. Wyd. Gall, Katowice. 10