- pod rygorem nieważności - zawarta przez spółdzielnię mieszkaniową z jej członkiem w formie pisemnej.

Transkrypt

1 Wprowadzone zmiany przepisów zarówno o spółdzielniach mieszkaniowych po 31 lipca 2007 r., jak i w podatku VAT po 1 stycznia br. spowodowały sporo zamieszania z opodatkowaniem podatkiem VAT spółdzielczych praw do lokali. 1. Prawa spółdzielcze: lokatorskie i własnościowe Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyróżnia dwa prawa spółdzielcze: lokatorskie prawo do lokalu i własnościowe prawo do lokalu. I choć traktuje także o prawie odrębnej własności, to prawo to nie jest typowym prawem spółdzielczym, a prawem pełnej własności regulowanej przez przepisy o własności lokali i przez przepisy kodeksu cywilnego. Wynika to stąd, iż prawo odrębnej własności lokali wiąże się z automatycznym przeniesieniem własności na dany podmiot. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego - to umowa podobna w swej istocie do umowy najmu. Musi być ona - pod rygorem nieważności - zawarta przez spółdzielnię mieszkaniową z jej członkiem w formie pisemnej. Na podstawie tej umowy spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi spółdzielni lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Polega ono na tym, że z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę o budowę lokalu, zobowiązującą strony do zawarcia, po 1 / 20

2 wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie tego prawa. Następnie członek wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - to ograniczone prawo rzeczowe (ograniczona własność) do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego. Jest to, podobnie jak sama własność, a w przeciwieństwie do prawa lokatorskiego, prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest podobne w swej istocie do prawa własności, choć ograniczonego. Stąd własnościowe prawo do lokalu zaliczane jest do katalogu ograniczonych praw rzeczowych obok użytkowania, służebności, zastawu oraz hipoteki. Ustanawianie spółdzielczych własnościowych praw do lokali jest niedopuszczalne po 31 lipca 2007 r. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (najem) może być przekształcone na własnościowe prawo do lokalu (ograniczoną własność). Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest czynnością dokonywaną na żądanie członka spółdzielni. Przekształcenie to musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego przez spółdzielnie 2 / 20

3 mieszkaniowe. Jest możliwe jedynie w okresie do 31 grudnia 2010 r. i na ustalonych warunkach. Takie przekształcenie może być dokonane bowiem tylko wówczas, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. 2. Prawa spółdzielcze przekształcane na pełną własność Zarówno lokatorskie, jak i własnościowe prawo do lokalu może być przekształcone w pełną własność. W praktyce tego typu przekształcenie określa się jako ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności" (tak ustawa o VAT) lub jako przeniesienie własności" (tak ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Oprócz innego brzmienia tych terminów, ich znaczenie prawne jest identyczne. Przeniesienie własności takiego lokalu (lokatorskiego lub własnościowego) jest zawierane w formie aktu notarialnego przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem, któremu przysługuje już spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jak i z członkiem lub osobą niebędącą członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na ich pisemne żądania. Przeniesienie własności lokalu jest zatem w tym przypadku formą swoistego przekształcenia praw spółdzielczych (lokatorskiego lub własnościowego). Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje już spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego następujących spłat: przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących 3 / 20

4 zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami; nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków; wreszcie spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Z kolei na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu następujących spłat: przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a także spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Także na pisemne żądanie osoby, której przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść ułamkowy udział we współwłasności tego garażu. 3. Odrębna własność Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Przepisy art u.s.m. regulują rożne uprawnienia i obowiązki członków spółdzielni i spółdzielni związane z realizacją umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.s.m., jednakże nie zawierają szczegółowych uregulowań wskazujących wprost, że przedmiotowa umowa przenosi na członka spółdzielni prawo własności lokalu. W art. 27 ust. 1 u.s.m. ustawodawca stanowi, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. 4 / 20

5 W przepisach rozdziału 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.) uregulowana jest odrębna własność lokali. Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 u.w.l. odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W art. 9 ust. 1 u.w.l. ustawodawca stanowi, że odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. W przepisie art. 9 ust. 1 u.w.l. ustawodawca wskazuje jeden ze sposobów powstania odrębnej własności lokalu, który z uwagi na swoją istotę jest w zasadzie tożsamy z ustanawianiem odrębnej własności lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz jej członków w zamian za wkłady budowlane. W obydwu wypadkach chodzi o ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, która na mocy umowy zawartej z inwestorem sfinansowała wybudowanie tego lokalu, z tym że w u.s.m. wynagrodzeniem płaconym za lokal będący przedmiotem odrębnej własności jest wkład budowlany, który zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 1 u.s.m. ma mieć wysokość pozwalającą na pokrycie kosztów budowy lokalu, natomiast u.w.l. kwestii tej w ogóle nie reguluje, w praktyce wynagrodzenie osoby budującej lokal z oczywistych względów ma pokryć koszty budowy oraz jej zysk. Również w przypadku spółdzielni wkład stanowi odpłatność za wytworzenie lokalu i obsługę całego procesu, w wyniku którego on powstaje. Z uwagi na odesłanie zawarte w art. 27 ust. 1 u.s.m. przepis art. 9 ust. 1 u.w.l. ma zastosowanie w przypadku wskazanej w art. 18 ust. 1 u.s.m. budowy przez spółdzielnię lokalu, który będzie następnie przedmiotem odrębnej własności w zakresie określenia istotnych elementów stosunku prawnego łączącego członka spółdzielni ze spółdzielnią. Przepis art. 9 u.w.l. 1 u.w.l. wskazuje, że elementem tego stosunku będzie również przeniesienie odrębnej własności lokalu na osobę, która zawarła umowę o jego wybudowanie; w przypadku spółdzielni tą osobą jest członek spółdzielni. 5 / 20

6 W orzeczeniach zapadłych na gruncie przepisu art. 9 ust. 1 u.w.l. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że umowa, o której mowa w tym przepisie tworzona jest przez elementy różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera i jednym z docelowych skutków takiej umowy jest przeniesienie własności lokalu na osobę, która z inwestorem zawarła umowę (wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 132, wyrok z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 521/03, LEX nr ). W orzeczeniach tych Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo elementów, i tylko jednym z nich jest wyrażony przez strony, jako ostateczny gospodarczy cel umowy, zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków. W przypadku umów, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.s.m. oczywiste jest, że w wyniku ich wykonania dochodzi do przeniesienia odrębnej własności lokalu na członka spółdzielni. Uwaga: użyte w art. 18 i nast. u.s.m. pojęcie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz członka nie może oznaczać czynności prawnej, która nie zawiera elementu przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni. Spółdzielnia jest odrębnym podmiotem prawa i budynek mieszkalny wznoszony przez nią, na będącym jej własnością gruncie lub gruncie będącym przedmiotem przysługującego spółdzielni prawa użytkowania wieczystego zgodnie z treścią art. 47 1, art. 48 i art k.c. stanowi jej własność. Nie zmienia tego okoliczność, że budowa tego budynku finansowana jest z wkładów budowlanych członków spółdzielni, zatem określone w art. 18 ust. 1 u.s.m. ustanowienie odrębnej własności lokali na rzecz członków spółdzielni z oczywistych względów oznacza wytworzenie i wyodrębnienie samodzielnego lokalu, oraz przeniesienie jego własności na 6 / 20

7 członka spółdzielni (por. Adam Jedliński, Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu, Przegląd Sądowy, 2004/9/60). Mając powyższe na uwadze nie można uznać za prawidłowe stanowiska, że umowy zawierane przez spółdzielnię, których celem jest ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie tej własności na członków spółdzielni nie są umowami, w wyniku których spółdzielnia przenosi na członków odrębną własność lokali. Również z treści sporządzanych w takich sytuacjach aktów notarialnych wynika, że spółdzielnia oprócz ustanowienia odrębnej własności lokalu zwyczajowo przenosi tę własność na nabywców (tak np. w wyroku WSA w Warszawie z 3 października 2007r. sygn. akt III SA/Wa 1518/07). 4. VAT od praw spółdzielczych Opodatkowanie podatkiem VAT spółdzielczych praw do lokali, w tym zarówno ich ustanawianie, jak i ich przekształcanie, wprowadzono 1 maja 2004 r. Przy czym ustanawianie i przekształcanie praw spółdzielczych zakwalifikowano do dostaw towarów, a dokładnie do dostaw lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (niemieszkalnym, użytkowym) a także dostaw domów jednorodzinnych. Ustawa o VAT w art. 7 ust. 1 pkt 5 wymienia pięć następujących rodzajów czynności związanych z prawami spółdzielczymi (pięć rodzajów dostaw towarów) tj.: 1. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lo kalu mieszkalnego, 2. ustanowienie spółdzielczego włas noś cio wego prawa do lokalu, 3. przekształcenie spół dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 4. ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu miesz ka lnego lub lokalu o in nym przeznaczeniu, 5. prze niesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego. 7 / 20

8 Biorąc jednak pod uwagę podaną na wstępie charakterystykę praw spółdzielczych w praktyce będzie to jednak oznaczało opodatkowanie VAT: - ustanowienia jednego z trzech praw, tj; prawa lokatorskiego, prawa własnościowego lub prawa odrębnej własności oraz - przekształcenia prawa lokatorskiego i prawa własnościowego. 5. Przekształcenia praw spółdzielczych Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być przekształcone na: - własnościowe prawo do lokalu lub - prawo odrębnej własności lokalu (przeniesienie własności). Natomiast własnościowe prawo do lokalu może być przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu (przeniesienie własności). Zatem są trzy rodzaje przekształceń, jakich mogą dokonywać spółdzielnie mieszkaniowe, a mianowicie przekształcenie: 1. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 2. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność (przeniesienie własności) 3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność (przeniesienie własności). 8 / 20

9 6. Rodzaj przekształceń a prawa spółdzielni mieszkaniowej do gruntu Czynności spółdzielni mieszkaniowych związane zarówno z ustanawianiem praw do lokali (prawa lokatorskiego, prawa własnościowego, prawa odrębnej własności), jak i przekształcaniem praw (tylko lokatorskiego i własnościowego) wynikają z różnych praw spółdzielni do gruntów. Prawa do gruntów są bowiem integralnie związane z prawami do lokali. Już z dniem 24 kwietnia 2001 r. nałożono na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek uregulowania stanu prawnego gruntów, na których posadowiono spółdzielcze nieruchomości budynkowe. Obowiązek ten został dodatkowo wzmocniony po ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli po 31 lipca 2007 r. Obecnie toczą się zatem postępowania administracyjne przed organami samorządu terytorialnego w zakresie uregulowania sytuacji prawnej gruntów, tj. postępowania podziałowe, rozgraniczeniowe czy scaleniowe. Warunkiem niezbędnym do zawarcia z osobą uprawnioną umowy przenoszącej własność lokali spółdzielczych jest posiadanie przez spółdzielnię prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się dany budynek. Spółdzielnia, oprócz przeniesienia własności lokalu, przenosi również na osobę uprawnioną udział w takim prawie do gruntu i budynku, jakie sama posiada. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje 9 / 20

10 spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w sytuacji gdy spółdzielnia ma uregulowany stan prawny gruntu lub posiada prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni, jest ona obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Zawierając taką umowę, spółdzielnia mieszkaniowa przenosi na daną osobę oprócz własności lokalu również udział w takim prawie do gruntu, jakie sama posiada. Jeżeli budynek jest położony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo. W sytuacji gdy spółdzielnia mieszkaniowa w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów, na których przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni budynki lub inne urządzenia trwale z gruntem związane, zaś obecnie właścicielem zbywanych działek budowlanych takich gruntów jest Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki, i została przez właściwy organ udzielona bonifikata, to na pisemny wniosek osoby, której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie jego własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, zarząd spółdzielni jest obowiązany do wystąpienia z pisemnym wnioskiem do właściciela nieruchomości o sprzedaż tej nieruchomości na warunkach udzielonej bonifikaty. Jeśli jednak nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni, to wówczas spółdzielnia nie może ustanowić prawa odrębnej własności lokalu ani przenieść jego własności na członka, także w ramach przekształceń praw spółdzielczych. W takiej sytuacji jedyną możliwością jest dokonanie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czynność ta możliwa jest jednak jedynie w okresie przejściowym, tj. tylko do 31 grudnia 2010 r. Ten okres ma wystarczyć spółdzielniom mieszkaniowym na ostateczne uregulowanie spraw 10 / 20

11 własnościowych do gruntu. 7. VAT od przekształceń praw spółdzielczych Każdorazowe ustanowienie prawa lokatorskiego lub własnościowego do lokalu mieszkalnego jest dla celów podatku VAT nową dostawą, czyli nową czynnością podlegającą opodatkowaniu. Oznacza to, że ustawa o VAT ma zastosowanie do każdego ustanowienia tego prawa, które nastąpi już po 1 maja 2004 roku. Nowe umowy o ustanowienie praw spółdzielczych są zawierane najczęściej z następujących powodów: 1. zgonu jednego z małżonków (wówczas zawierana jest umowa z drugim współmałżonkiem, czyli z wdową lub z wdowcem), 2. scedowania swoich praw (np. na dziecko), 3. dziedziczenia lub darowizny prawa własnościowego, 4. nabycia mieszkania w drodze przetargu. Dlatego też przy przekształceniu jakiegokolwiek prawa spółdzielczego, czy to lokatorskiego, czy własnościowego, zawsze należy odnosić się do ostatniego ustanowienia tego prawa do danego lokalu. Oznacza to, iż przedmiot umowy pozostaje ten sam, czyli określony lokal, zaś zmianie ulega jedynie podmiot tej umowy. I jest to wystarczające do nowego ustanowienia prawa do lokalu. 11 / 20

12 7.1. Niepodleganie opodatkowaniu VAT Z uwagi na to, iż spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego stały się czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT dopiero od 1 maja 2004 roku, to w przypadku, gdy ostatnie ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., jego przekształcenie: - na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - na prawo odrębnej własności lokalu (przeniesienie własności) w ogóle nie podlega podatkowi VAT (art. 153 ust. 2 ustawy o VAT). Tak było zarówno do końca 2007 roku, jak i jest nadal w 2008 roku. Zatem tego rodzaju przekształcenia prawa lokatorskiego nie podlegają podatkowi VAT Stawka VAT 7% 12 / 20

13 W świetle wyraźnego brzmienia art. 43 ust. 7 (wyłączającego zwolnienie od VAT) w związku z treścią art. 29 ust. 8 oraz art. 153 ust. 2 ustawy o VAT, które muszą być odczytywane łącznie, z wolnienia od podatku nie stosuje się, jeżeli w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego - mającego miejsce po 1 maja 2004 roku - jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu. W związku z tym: przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które, mimo że nie może być uznane jako dotyczące lokalu przeznaczonego do zasiedlenia lub zamieszkania po raz pierwszy, to z uwagi na to, że do tego przekształcenia nie upłynęło jeszcze 5 lat od ostatniego ustanowienia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (mającego miejsce po 1 maja 2004 roku), przekształcenie to nie może być zwolnione od podatku VAT. Tym samym przekształcenie to podlegać musi stawce VAT w wysokości 7%. Stawka 7% dotyczyć będzie także innego rodzaju przekształcenia, a mianowicie: - ustanowienia w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego odrębnej własności lokalu, jeśli oczywiście nie upłynęło jeszcze 5 lat od ostatniego ustanowienia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (mającego miejsce po 1 maja 2004 roku) do owego przekształcenia. 13 / 20

14 Skoro zatem powyższe przekształcenia wyłączone są od stosowania zasady wtórnego zasiedlenia (zamieszkania) istotnego dla zwolnień od VAT w budownictwie mieszkaniowym, to istnieje obowiązek stosowania po 1 stycznia 2008 roku stawki 7% dla następujących przekształceń: 1. ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (ustanowionego po 1 maja 2004 roku) na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub 2. ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (ustanowionego po 1 maja 2004 roku) na prawo odrębnej własności lokalu (przeniesienie własności) Zwolnienie od VAT Jeżeli jednak po upływie okresu 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego mającego miejsce po 1 maja 2004 roku będzie zawierana umowa o: - przekształcenie przysługującego członkowi prawa lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (niepełna własność) lub o - ustanowienie w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego odrębnej własności lokalu (pełna własność), czynność ta będzie zwolniona od podatku VAT. Będzie to jednakże miało miejsce dopiero w przyszłości, gdyż w żadnym przypadku nie upłynął jeszcze okres 5 lat, liczony od momentu, kiedy nastąpiło jakiekolwiek opodatkowane podatkiem VAT ustanowienie lokatorskiego prawa spółdzielczego do momentu jego przekształcenia. Nastąpi to zatem nie wcześniej niż dopiero po 2 maja 2009 roku. 14 / 20

15 Przykład Lokatorskie prawo do mieszkania ustanowiono tuż po objęciu go podatkiem VAT, tj. 2 maja 2004 r. (pierwszy dzień roboczy po 1 maja 2004 roku). Zostało ono przekształcone w dniu 4 maja 2009 r. (niezależnie od tego czy będzie to przekształcenie na niepełną czy pełną własność, czyli czy na prawo własnościowe czy przeniesienie własności). Wówczas będzie już możliwe zastosowanie ww. zwolnienia od VAT. W tym przypadku upłynęło bowiem pełnych 5 lat między tymi czynnościami. Zwolnienie od VAT tych dwóch czynności związanych z przekształceniami prawa lokatorskiego - przy zachowaniu ww. warunku upływu pełnych 5 lat od ustanowienia prawa lokatorskiego do jego przekształcenia - wynika wprost z treści art. 29 ust. 8 ustawy o VAT. Zwolnienie od VAT dotyczyć będzie także - i to już obecnie - jeszcze jednego rodzaju przekształcenia, ale innego niż wyżej wymienione dwa rodzaje przekształceń. Chodzi mianowicie o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niepełnej własności) w odrębną własność (przeniesienie własności). Ten rodzaj przekształcenia (trzeci z kolei) będzie objęty zwolnieniem od VAT na ogólnych zasadach, tj. na zasadach wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. 15 / 20

16 Oznacza to, że zwolnienie w tym przypadku będzie mieć miejsce bez żadnych dodatkowych warunków obowiązujących przy przekształceniach prawa lokatorskiego. Chodzi mianowicie o owe 5 lat, które w tym wypadku nie muszą upłynąć od ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do momentu ustanowienia w jego miejsce odrębnej własności lokalu (przeniesienia własności). Tu zaś ważne będzie tzw. wtórne zasiedlenie, jako przeciwieństwo pierwszego zasiedlenia Przekształcenia w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa - w okresie od 1 maja 2004 roku do 31 grudnia 2007 r. - dokonywała na rzecz swoich członków przekształceń l okatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo własnościowe lub odrębną własność (przeniesienie własności) to przekształcenie tego prawa było dla celów VAT traktowane dwojako. A mianowicie: 1. opodatkowane zerową stawką VAT. Stawka ta miała zastosowanie tylko wówczas, gdy przekształcane lokale status lokatorskich nabyły po 1 maja 2004 roku, zaś własnościowy przed dniem 31 grudnia 2007 r., czyli w okresie wskazanego okresu 3,5 roku; 2. nie podlegało podatkowi VAT. Przy czym niepodleganie VAT miało miejsce tylko wówczas, jeśli przekształcane lokale status lokatorskich nabyły przed 1 maja 2004 roku, zaś własnościowy przed 31 grudnia 2007 r. 16 / 20

17 Natomiast przekształcenia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na odrębną własność (przeniesienie własności) były zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako lokale do wtórnego zasiedlenia Przekształcenia po 1 stycznia 2008 r. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa - w okresie po 1 stycznia 2008 r. - dokona na rzecz swoich członków przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub przeniesie na nich własność, to przekształcenie tego prawa będzie czynnością: - niepodlegającą podatkowi VAT, jeśli przekształcane lokale status lokatorskich nabyły przed 1 maja 2004 roku, zaś własnościowy po dniu 1 stycznia 2008 r.; - opodatkowaną 7% stawką VAT, jeśli przekształcane lokale status lokatorskich nabyły po 1 maja 2004 roku, zaś własnościowy po 1 stycznia 2008 r. (lokale te, mimo iż będą lokalami do wtórnego zasiedlenia, czyli innego niż pierwsze zasiedlenie, to na podstawie art. 43 ust. 7 ustawy o VAT nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy dla obiektów mieszkalnych i ich części znajdujących się we wtórnym obrocie). Powyższe zasady - zarówno o niepodleganiu VAT, jak i podleganiu 7% stawce VAT - dotyczą także przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na odrębną własność (przeniesienie własności, pełną własność). Natomiast przekształcenia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na odrębną własność (pełną własność) są zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako lokale do wtórnego zasiedlenia. 17 / 20

18 7.6. Wyjaśnienia Ministra Finansów w sprawie dokonywanych w 2008 roku przekształceń praw spółdzielczych Powyżej przedstawione trojakie zasady opodatkowania przekształceń praw spółdzielczych (od niepodlegania VAT poprzez stawkę VAT 7%, a kończąc na zwolnieniu od VAT) potwierdził także Minister Finansów. Z odpowiedzi Ministra Finansów na zgłoszone przez posłów zapytania i interpelacje wynika także różnorodność (trojakość) opodatkowania podatkiem VAT na dokonywane przez spółdzielnie mieszkaniowe przekształcenia praw spółdzielczych. A mianowicie w zależności od dodatkowych okoliczności dokonywania tych przekształceń (czyli daty ostatniego ustanowienia prawa oraz upływu okresu od tego ustanowienia do przekształcenia prawa) są one traktowane na jeden z następujących sposobów: 1. jako niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, bądź 2. jako zwolnione od podatku, bądź wreszcie 3. jako podlegające opodatkowaniu stawką 7%. I tak: w odpowiedzi z dnia 2 stycznia 2008 r. na interpelację poselską nr 135 Minister Finansów stwierdził: w przypadku gdy ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu i jego zasiedlenie miało miejsce po 30 kwietnia 2004 r., ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) ma zastosowanie do przekształceń tych praw w prawo własnościowe, o ile nastąpiło ono przed upływem 5 lat od jego ustanowienia (po upływie 5 lat przekształcenia te są objęte zwolnieniem od podatku). 18 / 20

19 W przypadku natomiast gdy ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., w odniesieniu do czynności dotyczących przekształcenia lub ustanowienia odrębnej własności nie stosuje się (i nie będzie stosować po dniu 31 grudnia 2007 r.) przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (art. 153 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług). Zasady opodatkowania przekształceń praw do lokali spółdzielczych po 31 grudnia 2007 r. wyznaczają przede wszystkim art. 7 ust. 1 pkt 5, art. 29 ust. 8, art. 41 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 7 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Co do zasady zastosowanie będzie miała 7% stawka podatku z pewnymi wyjątkami określonymi w art. 41 ust c oraz art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei w odpowiedzi z dnia 10 stycznia 2008 r. na zapytanie poselskie nr 170 oraz w tożsamej odpowiedzi z dnia 16 stycznia 2008 r. na interpelację poselską nr 365 Minister Finansów stwierdził: czynności związane z przekształceniem praw do lokali mieszkalnych są opodatkowane podatkiem od towarów i usług tylko w niektórych przypadkach. Z wyłączenia spod opodatkowania podlegają bowiem czynności przekształcenia lub ustanowienia odrębnej własności lokalu, w przypadku gdy ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r. Natomiast zwolnienie od podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie wówczas, gdy przekształcenie przysługującego członkowi spółdzielni mieszkaniowej lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu będzie przeprowadzone po okresie dłuższym niż 5 lat od 19 / 20

20 ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a samo zasiedlenie tego lokalu lub ustanowienie tego prawa miało miejsce po 1 maja 2004 r. Opodatkowanie stawką podatku od towarów i usług w wysokości 7% będzie miało miejsce zatem tylko w przypadku, gdy zasiedlenie spółdzielczego lokalu mieszkalnego i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu miało miejsce po 1 maja 2004 r., a przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu następuje przed upływem 5 lat od ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu. W takich przypadkach ma co do zasady zastosowanie stawka podatku w wysokości 7%. 20 / 20