RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W METROPOLII ŚLĄSKIEJ

Transkrypt

1 RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W METROPOLII ŚLĄSKIEJ OSTATNIE 5 LAT Tatiana Korniak Kraków, czerwiec 2009

2 RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W METROPOLII ŚLĄSKIEJ OSTATNIE 5 LAT Analizą objęte zostały transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych na terenie aglomeracji śląskiej, zawężone ściślej do miast wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii Silesia, dawniej zwanej Górnośląskim Związkiem Metropolitalnym (w dalszej części opracowania zastosowano skróconą nazwę: Silesia). Silesia powstała z inicjatywy samorządowców miast na prawach powiatu, leżących na obszarze konurbacji śląsko-dąbrowskiej. W skład Silesii wchodzą: - Bytom, Chorzów, Gliwice, Katowice, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie, Świętochłowice, Tychy, Zabrze - leżące na Górnym Śląsku, - Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec - położone w Zagłębiu, - Jaworzno - częśd Ziemi Chrzanowskiej położone w Zagłębiu Krakowskim. Miasta Silesii zamieszkuje mieszkaoców i mają one łączną powierzchnię km 2 (stan na 30 czerwiec 2008, dane wg GUS). Analiza obejmuje transakcje lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności, jak również lokalami, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, jednak druga z grup transakcji nie obrazuje w pełni zachowania rynku, ze względu na utrudnienia w zdobywaniu danych od spółdzielni mieszkaniowych. Pominięto transakcje, o których wiadomo, iż nie są one rynkowe np. sprzedaż przez syndyków czy komorników, sprzedaż z bonifikatą przez gminy, transakcje sprzedaży, w których zaznaczano iż, cena sprzedaży jest mniejsza od wartości nieruchomości lokalowej oraz transakcje wykupu związane z realizacją celów publicznych. Niniejsza analiza obejmuje badanie transakcji dla poszczególnych miast wchodzących w skład Silesii zawartych w latach od 2004 do Analiza zachowania rynku w 2008 roku jest przedmiotem odrębnego opra-

3 cowania (ze względu na duże zmiany na rynku, które w nim nastąpiły można ten rok nazwad nawet przełomowym). Wielkośd obrotu Pierwszy z wykresów pokazuje jak w kolejnych latach zmieniała się wielkośd obrotu lokalami mieszkalnymi w miastach Silesii na przestrzeni ostatnich lat. Na wykresie widad wzrost wielkości obrotu we wszystkich badanych miastach w poszczególnych latach kolejny wykres dotyczy również wielkości obrotu lokalami mieszkalnymi, jednak tym razem przedstawiony jest procentowy wzrost wielkości obrotu.

4 Największe procentowo wzrosty średnich jednostkowych cen zaobserwowano w latach 2005 i 2006 w Siemianowicach Śląskich (86 %) i Tychach (76 %) oraz w Jaworznie w latach 2004 i 2005 (73 %). Największy wzrost ilości pieniędzy wydanych na lokale mieszkalne na terenie całej Silesii zaobserwowano na przełomie lat 2005 i 2006 (38 % wzrostu), minimalnie mniejszy na przełomie lat 2006 i 2007 (36 % wzrostu). Jednak sama analiza wielkości obrotu nie daje pełnego obrazu sytuacji, w kontekście rosnących w ostatnich latach jednostkowych cen transakcyjnych. Dalsza częśd niniejszego opracowania pokazuje, jakie czynniki wpływają na zwiększanie wielkości obrotu lokalami mieszkalnymi na terenie każdego z miast. Ilośd transakcji Jak obrazuje powyższy wykres brak jest jakiejkolwiek regularności dotyczącej ilości zawieranych transakcji sprzedaży w poszczególnych miastach, zatem nie wzrost ilości transakcji jest czynnikiem zwiększającym ilośd wydanych na lokale mieszkalne pieniędzy. Zdecydowanie najwięcej transakcji odbywa się w stolicy województwa i metropolii Katowicach. Kolejne miasta, w których odbywa się najwięcej transakcji to Gliwice i Sosnowiec. Jest to sytuacja zrozumiała i logiczna gdyż właśnie te dwa miasta posiadają (po Katowicach) największą liczbę mieszkaoców zatem naturalnym jest, iż na ich terenie ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi będzie większa niż np. w Piekarach Śląskich. Zbadano również zmiany ilości zawartych transakcji w przeliczeniu na mieszkaoców. Jak widad z poniższego wykresu nadal trudno zauważyd jakieś regularności. W większości analizowanych miast, od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej zwiększa się ilośd zawartych transakcji z drobnymi wahaniami, jednak tendencje są raczej wzrostowe. Potraktowanie Silesii jako całości daje już obraz stałej sytuacji wzrostowej.

5 Przebadano również parametr taki, jak ilośd zawartych transakcji w badanych latach w przeliczeniu na 1 km 2 danego miasta. Pewnym zaskoczeniem może byd ilośd transakcji w Świętochłowicach, jednak wynika to ze specyfiki miasta ma ono bardzo małą powierzchnię (13,31 km 2 ) w stosunku do pozostałych analizowanych miast (średnia powierzchnia pozostałych miast wynosi 92,66 km 2 ) oraz ze specyfiki gęstej zabudowy, wśród której dominują wielopiętrowe bloki z wielkiej płyty. Czynnik ten nie jest jednak do kooca miarodajny, gdyż w poszczególnych miastach różne są proporcje pomiędzy budownictwem wielo- a jednorodzinnym, ponadto również stosunek

6 powierzchni przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe w relacji do powierzchni całych miast bywa różny. Ceny średnie Kolejnym parametrem, dla którego zbadano wpływ na wielkośd obrotu lokalami mieszkalnymi jest cena średnia 1 m 2 lokalu mieszkalnego. Okazuje się, iż jest to czynnik, którego zachowanie w czasie jest najbardziej stabilne widad wyraźną i regularną tendencję wzrostową jedynie w Jaworznie i Rudzie Śląskiej ceny 1 m 2 pomiędzy rokiem 2004 i 2005 spadły. Wszystkie inne porównywane czasookresy w poszczególnych miastach wykazują tendencję wzrostową co widad na kolejnym wykresie: Najwyższe ceny osiągane są w Katowicach w każdym z badanych okresów jest to sytuacja zrozumiała wszystkie stolice danych regionów odnotowują najwyższe ceny jednostkowe 1 m 2 na lokalnym rynku. Zaraz za Katowicami plasują się Tychy (przewidziane kiedyś jako sypialnia Śląska), które ze względu na Specjalną Strefę Ekonomiczną, stosunkowo nowszą substancję mieszkaniową i lokalną modę stały się pożądanym terenem do zamieszkania. W każdym z badanych okresów na kolejnych miejscach widad Gliwice i Chorzów. Gliwice są ważnym ośrodkiem akademickim (Politechnika Śląska ponad 35 tysięcy studentów) co powoduje zazwyczaj, iż ceny mieszkao są wyższe od sąsiednich miast ze względu na częstsze traktowanie mieszkao jako inwestycji pod wynajem. Stosunkowo wysokie ceny w Chorzowie tłumaczyd można bezpośrednim stykiem Chorzowa i Katowic przy jednoczesnym świetnym połączeniu komunikacyjnym ze stolicą regionu: Drogowa Trasa Średnicowa oraz Autostrada A4 a także Wojewódzkim Parkiem Kultury i Wypoczynku (który formalnie znajduje się na terenie Chorzowa), który jest największym europejskim parkiem. Ponadto na terenie Chorzowa znajdują się Międzynarodowe Targi Katowickie miejsce w którym odbywa się wiele prestiżowych międzynarodowych imprez wystawienniczych.

7 Dla całej aglomeracji największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali zaobserwowano w roku 2007 w stosunku do roku 2008: 36 % (wzrost średniej ceny z zł do zł). W roku 2008 (mimo lekkich tendencji spadkowych w drugiej połowie roku) średnia cena jednostkowa wzrosła o 19 % do wartości 3039 zł. Analogiczna sytuacja czyli znaczny wzrost cen jednostkowych w 2007 roku w stosunku do lat poprzednich - miała miejsce w każdym z obserwowanych miast, kiedy na Śląsku (później niż w większości aglomeracji kraju takich jak Warszawa, Kraków, Gdaosk, Poznao, Wrocław) zaczęły rosnąd intensywnie ceny nieruchomości oraz w okresie dalszego wzrostu cen do około połowy 2008 roku.

8 Jak widad w 2004 roku w niektórych miastach średnia cena lokali mieszkalnego nie przekraczała zł, tymczasem w 2008 roku we wszystkich miastach średnia ta była na poziomie ponad zł. Ilośd wydanych pieniędzy na lokale mieszkalne Jednak w odniesieniu do dynamiki ilości przeprowadzanych transakcji (wzrost o 25% w roku 2006 w stosunku do 2005 i spadek o 2 % w roku 2007 w stosunku do roku 2006) powoduje, iż można zaobserwowad bardziej znaczący wzrost ilości zainwestowanych w lokale pieniędzy w roku Nominalnie w roku 2008 na terenie aglomeracji przedmiotem transakcji były lokale o łącznej kwocie 740 mln, co w stosunku do poprzedniego roku daje wzrost ilości zainwestowanej gotówki o 25%. Kolejny wykres obrazuje ile statystyczny mieszkaniec miasta wydał na zakup lokalu mieszkalnego jest to oczywiście pewne uproszczenie, gdyż nie każdy mieszkaniec dokonywał takiej transakcji jednak taki wykres oparty na danych statystycznych pozwala na lepsze zrozumienie tendencji na rynku.

9 Również i tutaj widad zdecydowaną tendencję wzrostową, wynikającą głównie z dynamicznego wzrostu cen. Największy wzrost ilości wydanych pieniędzy w przeliczeniu na mieszkaoca miasta odnotowad można w Gliwicach miasto to przeżywa rozwój związany z elektrotechniką i pokrewnymi dziedzinami nauki i przemysłu nie bez znaczenia jest tutaj zaplecze dydaktyczne Politechniki Śląskiej oraz fakt, iż Gliwice położone są tuż przy budowanej autostradzie A1 w mieście tym będzie znajdowało się skrzyżowanie trzech najważniejszych dróg w regionie: autostrad A1 i A4 oraz Drogowej Trasy Średnicowej.

10 Zarówno dla całej Silesii, jak i dla każdego z poszczególnych miast nie obserwuje się tendencji do sprzedaży coraz większych lokali mieszkalnych (średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego w całej Silesii w całym obserwowanym okresie wynosi: 53,07 m 2 ). Można wręcz powiedzied, iż wahania średniej powierzchni lokali mieszkalnych pomiędzy poszczególnymi latami są niewielkie i nie przekraczają kilku m 2 różnice te są na tyle nieznaczne, iż nie można mówid o jakichś ogólnych tendencjach. Zasadniczo dla całej aglomeracji można zauważyd tendencję wzrostowa - jednak dla poszczególnych miast występują dośd duże wahania i wyciąganie szczegółowych wniosków dla poszczególnych miast jest utrudnione. Wnioski: Analiza ostatnich lat, jak również analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2008 roku wskazują, iż Śląsk nie zauważył jeszcze większych oznak kryzysu. Na początku roku 2009 widoczne są pewne symptomy mogące świadczyd o zbliżających się spadkach ilości transakcji oraz cen jednostkowych i transakcyjnych na terenie Silesii. Jednak czas spływania aktów notarialnych i ich udostępniania Rzeczoznawcom Majątkowym jest na tyle długi, iż dane z początku 2009 roku nie są jeszcze pełne i dokonywanie szczegółowej analizy na ich podstawie nie dałoby miarodajnych wyników, a wyciąganie wniosków z niepełnego obrazu sytuacji rynkowej byłoby już nawet błędne pod względem merytorycznym. Możliwe zachowania rynku nieruchomości, w szczególności rynku lokali mieszkalnych na terenie aglomeracji śląskiej: mniejszy niż w innych aglomeracjach wcześniejszy wzrost cen, co może spowodowad większe zainteresowanie inwestorów nieruchomościami na terenie Silesii np. dla inwestorów z Krakowa, gdzie skooczył się rynek, co powinno wpłynąd pozytywnie na zahamowanie spadków cen lub ich wzrost utrudniony dostęp do kredytów mieszkaniowych wraz z coraz wyższymi ich kosztami zmniejsza popyt na lokale, co powoduje lekkie tendencje spadkowe cen, powstanie (oficjalne) metropolii spowoduje zmiany organizacyjne i kompetencyjne, możliwośd podejmowania decyzji i realizowania inwestycji o zasięgu wykraczającym poza jedno miasto, co z pew-

11 nością wpłynie pozytywnie na rozwój regionu, a co za tym idzie na rozwój rynku nieruchomości, w tym segmentu mieszkaniowego możliwe zwiększenie lub znaczne zwiększenie podaży lokali przez instytucje kredytujące poprzez wystawienie lokali na rynek przy niespłaconych kredytach jest czynnikiem wpływającym na obniżenie wartości lokali, ewentualne zwiększenie podaży poprzez ratowanie się inwestorów, którzy zakupili lokale w celach spekulacyjnych jednak na terenie aglomeracji śląskiej było znacznie mniej tego typu transakcji niż w innych aglomeracjach, ponadto zauważalna jest tendencja do przetrzymywania mieszkao i wynajmowania ich, co przy zwyżkujących czynszach najmu (spowodowanych utrudnieniami w zdobywaniu kredytów) nie powinno wpłynąd na obniżenie wartości lokali mieszkalnych, duże dysproporcje pomiędzy wzrostem cen lokali a wzrostem średnich zarobków w ostatnich latach w połączeniu z trudnościami w uzyskaniu kredytów prawdopodobnie zahamują rozwój tego segmentu rynku nieruchomości, stara substancja mieszkaniowa na Śląsku z ograniczonymi poprzez stykanie się miast możliwościami rozbudowy nowych osiedli może spowodowad wzrost wartości lokali brak możliwości zwiększania się podaży, stosunkowo duża podaż mieszkao na rynku pierwotnym nie spowoduje żadnych znaczących zmian, deweloperzy, którzy zbyt mocno wywindowali w okresie hossy ceny obniżyli je do akceptowalnego przez lokalne społeczeostwo poziomu (maksymalnie do ok. 5-5,5 tys. zł/m 2 ), wstrzymanie przez niektórych deweloperów inwestycji w celu przeczekania nie powinno mied większego wpływu na poziom średnich cen transakcyjnych wprawdzie w okresie wstrzymania się zmaleje nieznacznie podaż, jednak nie jest to ubytek na tyle znaczący, aby na lokalnym rynku spowodował dynamiczny wzrost cen, (np. w 2007 roku w Katowicach oddano do użytku 325 lokali mieszkalnych przy ilości transakcji sprzedaży wynoszącej 1111), informacje podawane przez media o znacznym spadku cen (nieprecyzujące, iż spadek ten dotyczy głównie cen ofertowych) nie wpływają na lokalnym rynku wtórnym na obniżenie cen transakcyjnych, mgr inż. Tatiana Korniak Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości. Współpracownik Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz ruchomości. Z rynkiem nieruchomości związana od początku 2002 roku, od kiedy, w ramach prowadzonej firmy zajmuje się rzeczoznawstwem majątkowym oraz doradztwem w zakresie nieruchomości. Autor i współautor ponad tysiąca wycen nieruchomości. Członek założyciel Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych - skupiającego profesjonalnych rzeczoznawców. Członek założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Cenkor Centrum Wyceny Nieruchomości ul. Zawiszy Czarnego 2/8, Katowice tel ; tel./fax (0-32) tatiana@linkor.com.pl