Poznao 2007 Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu

Transkrypt

1 Poznao 2007 Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu Siedziba we Wrocławiu Oddział w Poznaniu ul. Ołtaszyoska 87 ul. Kutrzeby 12a/ Wrocław Poznao tel tel fax fax

2 Spis Treści 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce 4 2 Podstawowe dane z rynku nieruchomości lokalowych w Polsce w 2007r. 6 3 Krótka charakterystyka Poznania 7 4 Podstawowe dane statystyczne dla Poznania. 8 5 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy 10 6 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym 12 7 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 18 8 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych będących przedmiotem prawa własności oraz spółdzielczego prawa do lokalu 24 2

3 AiM PROPERTY jest połączeniem doświadczenia zawodowego osób zarządzających oraz zapału i chęci pracowników firmy. To jedna z wiodących firm w zakresie rynku nieruchomości. Wieloletnia obecnośd liderów AiM PROPERTY na rynku nieruchomości, skutecznośd, liczne sukcesy są podstawą i gwarancją najwyższej jakości usług. Budujemy trwałe relacje oraz staramy się zrozumied, przewidzied i zaspokoid potrzeby naszych klientów. Miarą naszego sukcesu jest praca zespołowa. Gdy zachodzi potrzeba nawiązujemy współpracę z ekspertami z innych dziedzin biznesu. Dzielimy się swoją wiedzą i udostępniamy informacje, które pomagają innym w podjęciu decyzji. Profesjonalnie i zgodnie z planem dążymy do wyznaczonego celu, który jest tożsamy z celem Naszych klientów. AiM PROPERTY wykonuje badania rynku nieruchomości w bardzo szerokim zakresie. Firma posiada doświadczenie w zakresie wycen, w tym także wycen przedsiębiorstw i nieruchomości nietypowych. AiM PROPERTY to lider w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Pomożemy Ci ocenid sytuację każdej oferty inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości oraz na rynkach zagranicznych, w miejscach gdzie współpracujemy z naszymi partnerami. Specjaliści AiM PROPERTY sprawdzą zapisy księgi wieczystej, zweryfikują tytuł prawny do nieruchomości, sprawdzą jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zidentyfikują potencjał nieruchomości, ale również wszystkie zagrożenia. Przeprowadzą również wnikliwe badanie rynku i pomogą w zakresie zdobycia finansowania potencjalnej inwestycji. AiM PROPERTY zajmuje się również pośrednictwem na rynku nieruchomości posiadając wieloletnie doświadczenie. 3

4 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce Wyk. 1 Inflacja, stopa bezrobocia, wzrost PKB w latach Źródło: Tab. 1 Podstawowe roczne mierniki gospodarcze w Polsce w latach zaprezentowane zostały w tab. 1. W tabeli ujęto inflację, wielkośd ludności w tysiącach, stopę bezrobocia, wzrost PKB oraz przeciętne miesięczne wynagrodzenie (podstawa wymiaru emerytur i rent). Na wyk. 1 zobrazowano kształtowanie się Inflacji, stopy bezrobocia oraz wzrostu PKB w latach Tab. 1. Podstawowe roczne mierniki gospodarcze Wyszczególnienie Lata Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych - 10,1% 5,5% 1,9% 0,8% 3,50% 2,1% 1% 2,5% inflacja Ludnośd w tysiącach Stopa Bezrobocia 15,1% 17,5% 20% 20% 19% 17,6% 14,8% 11,2% Wzrost PKB 4,3% 1,2% 1,4% 3,9% 5,3% 3,6% 6,2% 6,7% Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł 1 923, , , , , , , ,03 Źródło: GUS 4

5 Dane tab. 2 prezentują liczbę zarejestrowanych poszczególnych podmiotów gospodarczych wg stanu na koniec roku Liczba podmiotów sektora prywatnego stanowi ponad 90% zbiorowości ogółem. W sektorze tym największy procent stanowiły osoby fizyczne prowadzące głównie działalnośd handlową, budowlaną i zajmujące się obsługą nieruchomości, wynajmem i usługami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na ryc. 1 i ryc. 2 przedstawiono graficznie przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto oraz gęstośd zaludnienia wraz z stopą bezrobocia. Ryc. 1 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w 2007 r. Ryc. 2 Gęstośd zaludnienia i stopa bezrobocia w 2007 r. Tab. 2 Liczba zarejestrowanych podmiotów gospodarczych w 2007r. Rodzaj podmiotów gospodarczych Źródło: GUS Przedsiębiorstwa paostwowe Liczba podmiotów gospodarczych na koniec 2007 r. 572 Spółki Spółdzielnie Fundacje Stowarzyszenia i organizacje społeczne Osoby fizyczne prowadzące działalnośd Źródło: GUS Źródło: GUS 5

6 2 Podstawowe dane z rynku nieruchomości lokalowych w Polsce w 2007r. Ryc. 3 Struktura obrotu lokalami w 2007 r. Na ryc. 3 przedstawiono strukturę i wielkośd obrotu lokalami według ich rodzajów w poszczególnych województwach w 2007 r. Uszczegółowienie w odniesieniu do województwa wielkopolskiego, którego stolicą jest Poznao, prezentują dane z tab. 3. W tabeli tej zestawiono również wartośd łączną transakcji oraz łączną powierzchnie użytkową lokali. Tab. 3. Transakcje lokalami wg form obrotu w województwie wielkopolskim w 2007 r. Forma obrotu: sprzedaż Transakcje ogółem Forma obrotu: wolny rynek bezprzetargowa Rodzaj lokalu Liczba transakcji szt. Łączna wart war transakcji w mln zł Łączna pow. użytkowa lokalu w tys. m 2 Liczba transakcji szt. Łączna wart war transakcji w mln zł Łączna pow. użytkowa lokalu w tys. m 2 Liczba transakcji szt. Łączna wart war transakcji w mln zł Łączna pow. użytkowa lokalu w tys. m 2 Forma obrotu: sprzedaż przetargowa Liczba transakcji szt. Łączna wart war transakcji w mln zł Łączna pow. użytkowa lokalu w tys. m 2 Mieszkalne ,31 144, ,78 107, ,46 36,1 25 1,06 1,3 Źródło: GUS Niemieszkalne ,86 12, ,36 10,9 34 1,16 0,9 5 0,34 0,3 Handlowousługowe 47 22,12 6, ,37 6,4 4 0,44 0,3 3 0,31 0,2 Biurowe 6 1,14 0,3 6 1,14 0, Produkcyjne 48 0,97 1,2 48 0,97 1, Źródło: GUS Garaże 89 1,69 1,7 66 1,11 1,3 23 0,58 0, Inne 45 1,93 2,0 36 1,76 1,7 7 0,14 0,2 2 0,03 0,1 6

7 3 Krótka charakterystyka Poznania Poznao jest stolicą Wielkopolski. Należy do jednych z najstarszych miast w Polsce. Powierzchnia miasta wynosi 261,8 km². Położony jest w jednym z ważniejszych korytarzy tranzytowych, łączących zachodnią i wschodnią częśd Europy. Leży w połowie drogi pomiędzy Berlinem i Warszawą 161km od granicy polsko-niemieckiej (zachodniej). Odległośd Poznania od wschodniej granicy Polski wynosi 454 km, a południowej 236 km. W mieście funkcjonuje port lotniczy obsługujący połączenia krajowe i międzynarodowe. Na terenie Poznania znajduje się również wojskowe lotnisko Krzesiny, na którym od 2006r. stacjonują samoloty wielozadaniowe F-16. Dzięki połączeniom drogą wodną poprzez rzekę Wartę, która, wpadając do Odry, Poznao łączy miasto z portami morskimi w Szczecinie i Świnoujściu, a poprzez system kanałów i Łabę może stanowid alternatywne połączenie z Niemcami i pozostałymi krajami Unii. Miasto stanowi ważny ośrodek przemysłu, handlu, kultury, szkolnictwa wyższego i nauki, zaliczane jest również do wiodących w Polsce miast pod względem ekonomicznym. W mieście przeważa przemysł elektromaszynowy, chemiczny i spożywczy. Poznao jest prężnie funkcjonującym ośrodkiem turystycznym: unikatowy renesansowy Rynek, tereny zielone miasta z rezerwatem Morasko oraz Palmiarnią Poznaoską. W mieście znajdują się 4 jeziora w tym Jezioro Maltaoskie z torem regatowym. 7

8 4 Podstawowe dane statystyczne dla Poznania. Tab. 4. Ludnośd zamieszkująca poszczególne dzielnice Poznania wg stanu na 30 wrzesieo 2007 r. Wyszczególnienie Ludnośd w 2007 r. (stan na 30 IX 2007) Poznao ogółem Grunwald Jeżyce Nowe Miasto Stare Miasto Wilda Źródło: GUS Według stanu na koniec września 2007 roku, liczba ludności mieszkającej w Poznaniu wynosiła 563,3 tys., co stanowiło 16,6% populacji Wielkopolski i 29,3% ogółu ludności miejskiej województwa wielkopolskiego. W grudniu 2007 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w poznaoskich przedsiębiorstwach o liczbie pracujących większej od 9 wyniosło 3.423,55 zł i w relacji do poprzedniego miesiąca wzrosło o 0,7%, a w porównaniu z grudniem 2006 r. zwiększyło się o 7,9%. Przeciętna płaca w województwie wielkopolskim wyniosła w tym czasie 2.804,48 zł, tj. o 0,6% mniej niż w listopadzie 2007 r., ale o 9,2% więcej niż przed rokiem. W 2007 r. wzrost przeciętnych wynagrodzeo odnotowano w przedsiębiorstwach wszystkich sekcji, przy czym największy wystąpił w sekcjach: Górnictwo (o 24,2%), Budownictwo (o 20,5%) oraz Hotele i restauracje (o 14,3%). Zatrudnieni w poznaoskich przedsiębiorstwach sektora publicznego w 2007 r. otrzymywali wynagrodzenie średnio o 16,5% wyższe aniżeli w sektorze prywatnym (w województwie wielkopolskim o 31,6% wyższe). (Źródło: GUS). Ryc. 4 Wyk. 2 Procentowy udział zamieszkującej dzielnice Poznania ludnośd-wg stanu na 30 wrzesieo 2007 r. Wilda 11,02% Grunwald 21,57% Stare Miasto 27,86% Jeżyce 14,36% Nowe Miasto 25,19% Źródło :Tab. 4 Źródło: GUS 8

9 Tab. 5. Mieszkania oddane do użytkowania w 2007 r. według form budownictwa. Wyszczególnienie Ilośd mieszkao Powierzchnia użytkowa mieszkao w m 2 Ogółem Indywidualnie Spółdzielcze Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem Społeczne czynszowe Źródło: GUS Komunalne Wyk. 3 Procentowy udział mieszkao oddanych do użytkowania w 2007 r. według form budownictwa Według wstępnych danych w 2007 r. w Poznaniu oddano do użytkowania łącznie mieszkao, tj. o 43,9% więcej niż w 2006r. Liczba ta stanowiła 28,4% wszystkich mieszkao przekazanych w tym czasie do eksploatacji w województwie wielkopolskim. Łączna powierzchnia wybudowanych mieszkao wyniosła m 2 i była o 47,6% większa niż w 2006 r. W Poznaniu dominuje budownictwo mieszkaniowe z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. W 2007 r. w ramach tej formy budownictwa oddano do użytkowania mieszkao, tj. o 61,2% więcej niż przed rokiem. W ogólnej liczbie takich mieszkao zrealizowanych w województwie wielkopolskim stanowiły one 69,8%, natomiast wśród wszystkich mieszkao wybudowanych w 2007 r. w Poznaniu ich udział wynosił 81,3% (w 2006r. - 72,6%). Inwestorzy indywidualni w 2007 r. oddali do eksploatacji 533 mieszkania (o 14,1% więcej niż w 2006 r.), tj. 13,1% mieszkao ogółem (przed rokiem udział budownictwa indywidualnego wyniósł 16,5%). W 2007 r. najwięcej mieszkao w Poznaniu oddano do użytkowania na Starym Mieście (1.605 mieszkao, tj. 39,4%). Stosunkowo dużo mieszkao powstało też na Grunwaldzie (774 mieszkania, tj. 19,0%), na Nowym Mieście (719 mieszkao, tj. 17,7%) oraz na Jeżycach (707 mieszkao, tj. 17,4%). Przeciętna powierzchnia mieszkania przekazanego do eksploatacji w Poznaniu w 2007 r. wyniosła 80,1 m 2 i była o 2 m 2 większa niż przed rokiem, ale o 28,7 m 2 mniejsza niż w całej Wielkopolsce. (Źródło: GUS). Społeczne czynszowe 4,55% Komunalne 0,88% Indywidualnie 13,10% Spółdzielcze 0,12% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem 81,35% Źródło :Tab. 5 9

10 5 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy Tab. 6. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2007 r., przyjętych do analizy. Data Ilośd transakcji przyjęta do analizy styczeo luty marzec kwiecieo maj czerwiec lipiec sierpieo wrzesieo październik listopad grudzieo Ogółem Do analizy przyjęto transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Analiza nie obejmuje transakcji zawartych na rynku pierwotnym. Tabela nr 6, wykres 4 przedstawiają ilośd transakcji przyjętych do analizy w poszczególnych miesiącach 2007 r. spełniających powyższe kryteria. Wykres 4 obrazuje dynamikę zmian ilości przyjętych transakcji w poszczególnych miesiącach. Wyk. 4 Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2007 r., przyjętych do analizy.. 10

11 Tab. 7. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2007 r., przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich. Rodzaj nabywanego prawa Ilośd transakcji Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 224 Ogółem ilośd transakcji Tabela nr 7 i wykres 5 przedstawiają ilośd transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przyjętych do analizy w 2007 r. Ze zbioru transakcji odrzucono transakcje obejmujące ceny amatorskie oraz szczególne okazje. Wyk. 5. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2007 r., przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 224 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 11

12 6 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym 6.1 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym dla Poznania ogółem Tab. 8. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w Poznaniu w 2007r. Cena średnia 1m 2 p.u ,22 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,45 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,00 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,45 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,46 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 31,06% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,00 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,88 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,70 Korelacja powierzchnia użytkowa (p.u.) cena 1 m 2 p.u. -0,2085 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego łącznie. Dane te określone zostały dla Poznania ogółem, bliżej wyniki analizy przedstawione zostały w tabeli nr 8. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się pomiędzy 1.500,00zł/m 2 a ,45 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni użytkowej kształtuje się na poziomie 4.988,22 zł i jak wykaże dalsza analiza ilości transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych, zawarta jest w przedziale cenowym obejmującym drugą co do wielkości liczbę transakcji (przedział od 4.000,01 zł za 1m 2 p.u. do zł za 1m 2 p.u transakcji - patrz wykres nr 6 i tabela nr 9). Najwyższe ceny jednostkowe zawarte zostały w dzielnicy Stare Miasto (bliżej opisane zostanie to na kolejnych stronach analizy). Korelacja ujemna pomiędzy powierzchnią użytkową a ceną jednostkową pokazuje odwrotną zależnośd powierzchni użytkowej od ceny jednostkowej lokalu. Świadczy to o fakcie, że kupujący byli w stanie zapłacid wyższą cenę jednostkową za lokale o mniejszych powierzchniach użytkowych (przy czym korelacja ta ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid). 12

13 do 3.000,00 od 3.000,01 do 4.000,00 od 4.000,01 do 5.000,00 od 5.000,01 do 6.000,00 od 6.000,01 do 7.000,00 od 7.000,01 do 8.000,00 od 8.000,01 do ,00 od ,01 do ,00 powyżej ,00 Ilośd transakcji Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 2007 Tab. 9. Ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Cena transakcyjna 1 m 2 pow. użytkowej (w PLN) Ilośd transakcji w 2007 r. do 3.000, od 3.000,01 do 4.000, od 4.000,01 do 5.000, od 5.000,01 do 6.000, od 6.000,01 do 7.000, od 7.000,01 do 8.000, od 8.000,01 do ,00 80 od ,01 do ,00 9 powyżej ,00 1 Razem Tabela nr 9 oraz poniższy wykres nr 6 prezentują przedziały cenowe w jakich kształtowały się ceny jednostkowe w 2007 r. w Poznaniu. Ceny jednostkowe zgrupowane zostały w 9 przedziałów cenowych. Jak wynika z danych zawartych w tabeli 9 i na wykresie nr 6 najwięcej transakcji zawartych jest na ceny jednostkowe w przedziale od 5.000,01 do 6.000,00 i od 4.000,01 do 5.000,00zł/m 2 (odpowiednio 771 i 695 transakcji) co stanowi 54,18% wszystkich przyjętych do analizy transakcji. Wyk. 6. Ilośd transakcji w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej, zawartych na rynku wtórnym w 2007 r do 3.000,00 od 3.000,01 do 4.000,00 od 4.000,01 do 5.000,00 od 5.000,01 do 6.000,00 od 6.000,01 do 7.000,00 od 7.000,01 do 8.000,00 od 8.000,01 do ,00 od ,01 do ,00 powyżej ,00 Przedziały cena transakcyjnej 1 m 2 pow.użytkowej (w PLN) 13

14 6.2 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym w poszczególnych dzielnicach Tab. 10. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Grunwald (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Grunwald w 2007 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,54 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,29 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,74 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,55 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,31 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 31,03% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,66 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,97 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,18 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 457. Tabele przedstawiają wyniki analizy podstawowych parametrów statystycznych, przeprowadzonej na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalonego dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego łącznie, w podziale na poszczególne dzielnice Poznania. W Poznaniu wyodrębnia się 5 dzielnic: Grunwald, Jeżyce, Nowe Miasto, Stare Miasto, Wilda. Bliżej podział terytorialny dzielnic widoczny jest na poniższej mapce ryc. 5. Ryc. 5 Podział dzielnicowy Poznania. Źródło: opracowanie własne 14

15 Tab. 11. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Jeżyce (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Jeżyce w 2007 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,50 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,06 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,58 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,48 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,96 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 28,29% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,50 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,24 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,81 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 446. Tab. 12. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Nowe Miasto (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Nowe Miasto w 2007 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,87 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,56 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,93 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,63 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,92 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 31,96% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,72 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,16 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,23 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych

16 Tab. 13. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Stare Miasto (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Stare Miasto w 2007 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,58 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,45 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,00 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,45 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,36 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 30,75% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,46 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,27 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,18 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 949. Tab. 14. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Wilda (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Wilda w 2007 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,29 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,00 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,00 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,00 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,03 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 32,26% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,03 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,90 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,99 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych

17 Tab. 15. Zestawienie ceny średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2007 r. Dzielnica Średnia z Cena 1 m 2 p.u. Grunwald 4 741,54 Jeżyce 4 916,50 Nowe Miasto 5 084,87 Stare Miasto 5 164,58 Wilda 4 588,29. Wyk. 7. Ceny średnie 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych dzielnicach w 2007 r. Z analizy wynika, że najwyższą jednostkową cenę średnią 5.164,58zł/m 2 uzyskano w dzielnicy Stare Miasto (tab. nr 15 i wyk. nr 7), maksymalna cena jednostkowa kształtowała się tutaj w 2007 r. na poziomie ,45zł/m 2 (tab. 13). Najniższą średnią cenę jednostkową 4.588,29 zł/m 2 uzyskano dla dzielnicy Wilda (tab.15). Najwyższe jednostkowe ceny transakcyjne zawierane są na lokale położone na Starym Mieście, gdzie z 10 transakcji zawartych na cenę jednostkową powyżej zł/m 2-7 transakcji zawartych jest na lokale zlokalizowane właśnie na Starym Mieście. 2 transakcje na cenę powyżej zł za 1m 2 zawarte zostały na lokale położone na Nowym Mieście, 1 w dzielnicy Grunwald.. 17

18 7 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 7.1 Analiza ceny średniej dla Poznania ogółem Tab. 16. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Poznania ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,85 luty ,18 marzec ,72 kwiecieo ,30 maj ,17 czerwiec ,94 lipiec ,02 sierpieo ,23 wrzesieo ,02 październik ,73 listopad ,97 grudzieo ,18 Przeprowadzono analizę ceny średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (tych będących przedmiotem odrębnej własności łącznie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu). Wyodrębniono cenę średnią w poszczególnych miesiącach 2007 r. Bliżej wyniki badao zaprezentowane zostały w tabeli nr 16 oraz na wykresie nr 8. Z powyższych danych wynika, że w badanym okresie następowały duże zmiany ceny. Różnica pomiędzy maksymalną a minimalną jednostkową cena średnią wynosiła ponad prawie zł/m 2 (maksymalna jednostkowa cena średnia odnotowana została w październiku a minimalna w styczniu). Wyk. 8. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Poznania ogółem , , , , ,00 Średnia cena 1m ,00 0,00 18

19 7.1 Analiza ceny średniej w poszczególnych dzielnicach Poznania Tab. 17. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007r. w dzielnicy Grunwald. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,92 luty ,46 marzec ,34 kwiecieo ,79 maj ,40 czerwiec ,37 lipiec ,13 sierpieo ,80 wrzesieo ,71 październik ,95 listopad ,81 grudzieo ,03 Na podstawie danych tabeli nr 17 oraz wykresu nr 9 w dzielnicy Grunwald zauważalny jest wzrost od początku roku do czerwca o 1.796,45zł/m 2. Następnie odnotowano jednomiesięczny spadek jednostkowej ceny średniej w lipcu oraz spadek w okresie od sierpnia do listopada (spadek w tym okresie o 579,99zł/m 2 ). Wyk. 9. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Grunwald , , , , , ,00 Średnia cena 1m2 0,00 19

20 Tab. 18. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Jeżyce. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,62 luty ,59 marzec ,11 kwiecieo ,06 maj ,97 czerwiec ,72 lipiec ,44 sierpieo ,03 wrzesieo ,18 październik ,28 listopad ,87 grudzieo ,91 Na podstawie danych tabeli nr 18 oraz wykresu nr 10 zauważyd można naprzemienne wzrosty i spadki jednostkowej ceny średniej. Maksymalna jednostkowa średnia cena osiągnięta została w lipcu, minimalna w lutym. Zakres pomiędzy maksymalną i minimalną średnią ceną jednostkową wyniósł ponad 2.580zł/m 2. Wyk. 10. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Jeżyce , , , , , , ,00 0,00 Średnia cena 1m2 20

21 Tab. 19. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Nowe Miasto. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,42 luty ,31 marzec ,46 kwiecieo ,07 maj ,37 czerwiec ,96 lipiec ,29 sierpieo ,66 wrzesieo ,62 październik ,44 listopad ,55 grudzieo ,03 Na podstawie danych tabeli nr 19 oraz wykresu nr 11 zauważyd można naprzemienne wzrosty i spadki jednostkowej ceny średniej. Maksymalna jednostkowa średnia cena osiągnięta została we wrześniu (jedyny miesiąc, w którym jednostkowa cena średnia przekroczyła poziom 6.000zł za 1 m 2, minimalna w styczniu. Zakres pomiędzy maksymalną i minimalną średnią ceną jednostkową wyniósł 1.989,20zł/m 2. Wyk. 11. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Nowe Miasto , , , , , , ,00 0,00 Średnia cena 1m2 21

22 Tab. 20. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Stare Miasto. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,42 luty ,86 marzec ,87 kwiecieo ,79 maj ,75 czerwiec ,60 lipiec ,27 sierpieo ,04 wrzesieo ,44 październik ,36 listopad ,64 grudzieo ,35 W dzielnicy Stare Miasto zauważalne są w okresie od stycznia do lipca wzrosty jednostkowej ceny średniej (wyjątek miesiąc marzec spadek ok. 34zł na 1 m 2 w stosunku do miesiąca poprzedniego). Od lipca do kooca roku zauważalne są naprzemienne wzrosty i spadku ceny średniej. Najniższa jednostkowa cena średnia zanotowana została w styczniu 4.232,42 zł/m 2, najwyższa w lipcu ,27zł/m 2. bliżej prezentują to dane w tabeli nr 20 oraz wykres nr 12. Wyk. 12. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Stare Miasto , , , , , , ,00 0,00 Średnia cena 1m2 22

23 Tab. 21. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Wilda. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,28 luty ,12 marzec ,05 kwiecieo ,81 maj ,69 czerwiec ,89 lipiec ,08 sierpieo ,45 wrzesieo ,16 październik ,59 listopad ,37 grudzieo ,41 Na podstawie danych tabeli nr 21 oraz wykresu nr 13 sporządzonego dla jednostkowej ceny średniej w dzielnicy Wilda widoczne są dwa znaczne wahania jednostkowej ceny średniej na przełomie kwietnia czerwca oraz września i listopada 2007 r. W miesiącach maj oraz październik uzyskiwane są najwyższe poziomy jednostkowe (odpowiednio: 5.877,69zł/m 2, 5.887,59zł/m 2 ) Wyk. 13. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Wilda , , , , , , ,00 0,00 Średnia cena 1m2 23

24 Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych będących przedmiotem prawa własności oraz spółdzielczego prawa do lokalu Tab. 22. Średnia cena jednostkowa w poszczególnych dzielnicach dla poszczególnych rodzajów praw do lokalu. Dzielnica Rodzaj nabywanego prawa Średnia z Cena 1 m 2 p.u. Grunwald Spółdzielcze wł. prawo 4 871,68 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 4 453,65 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 5 432,42 Jeżyce Spółdzielcze wł. prawo 5 209,96 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 4 702,26 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 4 807,00 Nowe Miasto Spółdzielcze wł. prawo 4 810,93 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 5 326,17 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 6 428,35 Stare Miasto Spółdzielcze wł. prawo 5 083,09 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 5 080,03 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 6 479,50 Wilda Spółdzielcze wł. prawo 5 060,61 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 4 273,04 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 4 543,20 Wykres nr 14 prezentuje ceny średnie lokali mieszkalnych z podziałem na rodzaj prawa do lokalu (w tym prawa do gruntu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2007 r. Wyszczególniono cenę średnią prawa własności (odrębna własnośd lokalu z gruntem w prawie własności oraz odrębna własnośd lokalu z prawem użytkowania wieczystego gruntu ) oraz cenę średnią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tab. nr 22 prezentuje poziom jednostkowej ceny średniej dla poszczególnych praw z podziałem na dzielnice. Wyk. 14. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd, grunt użytkowanie wieczyste) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w Cena poszczególnych średnia poszczególnych dzielnicach Poznania. rodzajów praw 7 000, , , , , , ,00 0,00 Grunwald Jeżyce Nowe Miasto Stare Miasto Wilda Grunwald S 2007 Grunwald O 2007 Grunwald O 2007 Jeżyce Spó 2007 Jeżyce Odr 2007 Jeżyce Odr 2007 Nowe Mias 2007 Nowe Mias 2007 Nowe Mias 2007 Stare Miast 2007 Stare Miast 2007 Stare Miast 2007 Wilda Spółd 2007 Wilda Odrę 2007 Wilda Odrę 24

25 Klauzule 1. Niniejszy raport został sporządzony w celu przedstawienia ogólnych informacji o rynku transakcji lokalami mieszkalnymi w Poznaniu. 2. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badao AiM PROPERTY nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badao lub publikacji niniejszego raportu zostały zdezaktualizowane. 3. AiM PROPERTY nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za szkody wynikające z korzystania ze strony internetowej i publikowanych na niej raportów (analiz), a w szczególności za szkody wynikające z interpretacji i/lub wykorzystania danych i materiałów dostępnych na stronie oraz za jakiekolwiek straty spowodowane zastosowaniem i przetwarzaniem tych materiałów czy danych. 4. Wszelkie dane i materiały zawarte na stronie internetowej AiM PROPERTY chronione są prawem autorskim. Zastrzega się również wygląd graficzny raportu. 5. Rozpowszechnianie i wykorzystywanie danych oraz materiałów zawartych na stronie możliwe jest wyłącznie z podaniem AiM PROPERTY jako źródła informacji. 6. Dozwolone jest wyświetlanie, kopiowanie i przekazywanie materiałów innym osobom pod warunkiem że materiały nie będą modyfikowane. 25

26 Siedziba we Wrocławiu ul. Ołtaszyoska Wrocław tel fax Oddział w Poznaniu ul. Kutrzeby 12a/ Poznao tel fax Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający tel. (kom.) jerzy.adamiczka@aimproperty.pl Autorzy: Magdalena Małecka - Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy tel. (kom.) magda.pilujska@aimproperty.pl Anna Błądek Specjalista ds. nieruchomości Tel. (kom.) anna.bladek@aimproperty.pl 26