ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA ZIELONA GÓRA

Transkrypt

1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA ZIELONA GÓRA Sylwia Drożdżowska

2 1. INFORMACJE OGÓLNE Zielona Góra to miasto o powierzchni ok. 60 km2, położone w środkowo-zachodniej części Polski w województwie wielkopolskim. Usytuowana jest na siedmiu wzgórzach pomiędzy Odrą a Bobrem. Wspólnie z Nową Solą i Sulechowem tworzy Lubuskie Trójmiasto. W pobliżu znajdują się dwa lotniska: w Babimoście i Przylepie. Pierwsze o charakterze towarowo-osobowym, obsługuje regularne połączenia lotnicze z Warszawą. Drugie, w Przylepie, to obiekt sportowy będący siedzibą Aeroklubu Ziemi Lubuskiej. Zaledwie kilkadziesiąt kilometrów na zachód znajduje się przejście graniczne z Niemcami: w Słubicach, Gubinie, Zasiekach, Olszynie i Łęknicy. Zielona Góra położona jest na leśnej polanie w regionie o małym zaludnieniu oraz blisko 50% zalesieniu co powoduje, że jest idealnym miejscem do życia i wypoczynku. Miasto jest kulturalną i naukową stolicą województwa. Znajduje się tutaj Uniwersytet Zielonogórski, Filharmonia Zielonogórska, Teatr Lubuski, liczne kina, galeria i wystawy. Silne są kultywowane przez wieki tradycje winiarskie. Mimo ciężkich warunków klimatycznych kilkanaście lokalnych winnic produkuje wino o charakterystycznym smaku, a o historii można sobie powspominać w Polskim Muzeum Wina i na Winnym Wzgórzu przy Palmiarni.

3 2. ZALUDNIENIE Liczba mieszkańców Zielonej Góry, zameldowanych na pobyt stały na dzień 30.IV.2013r. wynosiła osób: - mężczyzn kobiet Wykres liczby ludności Zielonej Góry na przestrzeni lat: Z danych Głównego Urzędu Statystycznego, Rocznika Demograficznego za rok 2012 wynika, że gęstość zaludnienia miasta wynosi 2043 osoby/km2,a na 100 mężczyzn przypada 113 kobiet. Przyrost naturalny 0,9 (na 1000 osób).

4 3. ZATRUDNIENIE Stopa bezrobocia na koniec listopada 2012r wyniosła 7,6 % i spadła o 1,2% w porównaniu do roku Jest najniższą spośród miast i gmin województwa lubuskiego. Liczba bezrobotnych zarejestrowanych wyniosła 4,4 tys i tu również nastąpił spadek w stosunku do roku poprzedniego o 883 osoby. Ogólnie w województwie lubuskim liczba zarejestrowanych bezrobotnych wynosi 58,2 tys. a stopa bezrobocia wyniosła 15,3 %. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w listopadzie 2013r. wynosiło 3175,59 brutto.

5 4. GOSPODARKA Zielona Góra jest miastem, które ma ogromny potencjał gospodarczy i przyciąga wielu inwestorów. Przyczyniają się do tego: doskonała lokalizacja, piękne tereny pod zabudowę produkcyjną, doskonała sieć obwodnic, przychylność władz, niskie podatki oraz wysokiej klasy Uniwersytet Zielonogórski, kształcący wykwalifikowanych pracowników o różnych specjalnościach. Najlepiej rozwiniętym sektorem gospodarczym jest sektor usługowo- handlowy. Miasto jest siedzibą kilku prężnie działających przedsiębiorstw takich jak: ADB- produkujący tunery satelitarne, V&S Luksusowa, Gin Lubuski- zajmujące się produkcją alkoholi, Lumel S.A.- ważnego producenta aparatury pomiarowej, czy też firmy Max Elektronik S.A.- tworzącą nowoczesne oprogramowanie. 5. SKŁONNOŚCI DO OSZCZĘDZANIA Ogólnie Polacy deklarują chęć oszczędzania, mimo ogólnych obaw przed kryzysem gospodarczym. W praktyce jest jednak inaczej- ponad połowa Polaków ok. 52% swoje dochody przeznacza na bieżące wydatki, oszczędza 44 % ale regularnie tylko 7%. Celem oszczędzania przez Polaków jest: zakup sprzętu do mieszkania, samochodu, zbieranie środków na wakacje, drobne przyjemności. 6. DOSTĘPNOŚĆ DO SYSTEMÓW KREDYTÓW NA ZAKUP I ROZWÓJ NIERUCHOMOŚCI. Choć na rynku pojawiają się różne oferty finansowe, to jednak wciąż najpowszechniejszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości pozostaje kredyt bankowy. Decydując się na sfinansowanie zakupu nieruchomości z kredytu, należy pamiętać, że zaciągnięcie długoterminowego, wysokiego kredytu jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Kwota kredytu jest dla przeciętnie zarabiającego Polaka ogromna, a perspektywa spłacania rat przez np. 20, 30 lat powoduje, że każdy chce wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę. Jedyną metodą wyboru jest porównanie propozycji poszczególnych banków

6 W Zielonej Górze mają swoje min. oddziały następujących banków: Alior Bank Zielona Góra Bank BPH Zielona Góra Millenium Bank Zielona Góra Reiffeisen Polbank PKO BP BOŚ Zielona Góra Bank Pekao S.A. Zielona Góra BZ WBK Zielona Góra Oferta banków jest różnorodna i jak oczywiste uzależniona jest od możliwości finansowych poszczególnych klientów. Banki w swoich sloganach reklamowych wabią klientów do skorzystania z ich oferty chociażby wizja szybkiego rozpatrzenia wniosku. Rzeczywistość jest jednak inna, bo każdy, kto kiedykolwiek miał okazje ożyć wniosek o kredyt doskonale zdaje sobie sprawę, że kredyty na zakup mieszkania dotyczą znacznych sum i mało spotykana jest weryfikacja w ciągu doby. Przykładowe ofert banków: decyzja w 1 dzień prowizja od 0% okres kredytowania - do 30 lat finansowanie różnych celów jednym kredytem długi okres kredytowania nawet do 40 lat do 3 miesięcy przerwy w spłacie rat kredytu

7 finansowanie do 95% wartości nieruchomości marża już od 0,99%* akceptacja wielu różnych źródeł dochodu korzystny okres kredytowania - do 35 lat marża od 0,95 w PLN kredytowanie do 100% wartości nieruchomości 0% prowizji przy ubezpieczeniu na życie akceptacja dochodów od 4 wnioskodawców finansowanie do 95 % wartości nieruchomości długi okres kredytowania aż do 35 lat wakacje kredytowe raz w roku (możliwość zawieszenia spłaty jednej raty) atrakcyjne, negocjowane indywidualne warunki cenowe

8 6. ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCIAMI ORAZ POŚREDNICY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało zmiany w wykonywaniu zawodu pośrednictwa i zarządcy nieruchomościami. Od 2014r. osoby wykonujące te zawody nie będą musiały posiadać licencji oraz odpowiedniego wykształcenia. Jest to wynikiem wprowadzenia deregulacji zawodów. W celu zapewnienia ochrony rynku nieruchomościami powołana została w Katowicach Krajowa Izba Izba Gospodarki Nieruchomościami, która ma chronić zarówno interesy sprzedających, kupujących jak i pośredników i zarządców nieruchomościami. Na dzień w Zielonej Górze w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami było zarejestrowane 163 osoby. W Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami na dzień zarejestrowanych jest : zarządców nieruchomości 14 pośredników w obrocie nieruchomościami - 9 Na rynku działają liczne biura nieruchomości, mające bogatą ofertę a wśród nich min.: Janowicz Nieruchomości Terra Nieruchomości Agencja Nieruchomości Krawczyń Propery Nieruchomości Zielona Góra Na terenie miasta Zielona Góra działają również Spółdzielnie Mieszkaniowe i Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Często spółdzielnie oprócz standardowego zakresu swojej działalności, prowadzą usługi w zakresie profesjonalnej i kompleksowej obsługi w zakresie zarządzania nieruchomościami. Ceny zaczynają się od 0,50 /mkw. Ceny mieszkań na rynku wtórnym znajdujące się w ofercie spółdzielni mieszkaniowych plasują się na poziomie 3250 /mkw. A mieszkania, które są dostępne na przetargach zaczynają się od 2322 /mkw.

9 Spółdzielnie mieszkaniowe: Zielonogórska Spółdzielnia Mieszkaniowa SM Kisielin SM Naftowiec Zakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa Zastal SM Zacisze SM Młodzieżowiec Towarzystwa Budownictwa Społecznego: KTBS Zielona Góra Regionalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. Lokalni deweloperzy mają bogatą ofertę mieszkań i domów, które zaspokoją potrzeby najbardziej wymagających klientów. Wśród licznych ofert można dokonać wyboru pomiędzy przestrzenią życia w nowoczesnej aranżacji, z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi lub dla lubiących klasyczne otoczenie, osiedla z okazałymi rezydencjami, nawiązującymi do dawnych zabudowań o charakterze pałacowym. Do największych deweloperów w Zielonej Górze można zaliczyć: Rajbud development (osiedle Źródlana), Temelia (Mazurski Park), PB Ekonbud-Fadom (Viniarnia Home) 7. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Tak jak w całym kraju na rynku nieruchomościami popyt jest coraz mniejszy, a podaż się nie zmienia. Ceny mieszkań w Zielonej Górze zarówno na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym są znacznie niższe niż w innych, porównywalnych wielkościowo, miastach. Ceny uzależnione są od lokalizacji, rodzaju i usytuowania mieszkania. Niższą wartość maja mieszkania zlokalizowane na parterze. Więcej zapłacimy za mieszkanie słoneczne i przestronne. Wielu kupujących to ludzie młodzi, szukających swojego pierwszego mieszkania. Zazwyczaj dwupokojowego o metrażu 50 kmw lub mniejsze kawalerki. Wybierane są głownie oferty mieszkań w nowym lub paroletnim budownictwie. Nie brakuje też klientów bardziej wymagających, poszukujących mieszkań o metrażu ok. 80 m kw.

10 Charakterystyczne jest to, że w ostatnim czasie więcej kredytów hipotecznych udzielanych jest na zakup mieszkań z rynku pierwotnego. Wielu zielonogórskich deweloperów obawia się, tego jak będzie wyglądał popyt na budowane przez nich mieszkania i domy w roku Wygasa, bowiem rządowy program Rodzina na swoim a, nowy Mieszkanie dla Młodych wchodzi dopiero na rynek i jak każda nowość budzi pozytywne i negatywne emocje. Czas pokaże ilu młodych ludzi lub małżeństw skorzysta z tego programu i na ile uwolnią deweloperów z posiadających zasobów mieszkaniowych. Na obecną sytuację na rynku nieruchomości wpływa kilka ważnych czynników. Po ośmiu obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, stopy utrzymywane są na najniższym poziomie w historii, co zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony niskie stopy oznaczają niskie oprocentowanie depozytów bankowych. Ci klienci, którym zapadły lokaty sprzed roku (na 5-6 proc.), nie mają ochoty zakładać nowych, które rzadko oferują więcej niż 3 proc. per annum. Poszukują, więc alternatywy dla swoich oszczędności i coraz częściej wybierają zakup nieruchomości na wynajem. W zestawieniu z odsetkami oferowanymi przez lokaty i obligacje skarbowe taka inwestycja wypada bardzo dobrze. Nadal popularna forma inwestycji jest wynajem nieruchomości. 47% osób uważa nieruchomości za bezpieczną inwestycję wynika z badania przeprowadzonego przez Lion s Bank. Nie powinno, więc dziwić, że w otoczeniu niskiego oprocentowania lokat, wiele osób zamiast lokowania kapitału w banku na 2 czy 3% w skali roku rozważa inwestycję na rynku nieruchomości. Widać to po skali zgłaszanego popytu na zakup mieszkań do wynajęcia, pokoi hotelowych czy lokali użytkowych. Jest to naturalne, szczególnie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, a więc nie tylko niewielkiej zyskowności lokat, ale też niskiego kosztu kredytu hipotecznego. Niestety trzeba jasno postawić sprawę nie wszystkie lokale znajdują zainteresowanie lub też są odpowiednio zarządzane, stąd powinna rosnąc koniunktura na firmy zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami. 8. RYNEK MIESZKANIOWY NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM W ciągu ubiegłego roku sprzedano około 36 tysięcy mieszkań na rynku pierwotnym, co stanowi wynik o ponad 17 % wyższy od tego, który został osiągnięty w 2012 roku. Analiza rynku pierwotnego i wtórnego portalu Forsal.pl

11 Statystyki dla rynku sprzedaży nieruchomości miasta Zielona Góra, które dotyczą okresu od r do r.W ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w mieście wzrosły o Liczba ofert sprzedaży mieszkań Liczba ofert sprzedaży 2230 domów 837 Średnia cena za m 2 mieszkań Średnia cena za m 2 domu Liczba ofert sprzedaży działek 592 Średnia cena za m 2 działki 19

12 Zestawienie średnich cen sprzedaży i powierzchni mieszkań w zależności od liczby pokoi: liczba pokoi i więcej średnia cena średnia powierzchnia 34 m 2 49 m 2 66 m 2 86 m m 2 Źródło: morizon.pl Zestawienie średnich cen sprzedaży mieszkań w zależności od roku budowy: rok budowy średnia cena 1939 i starsze i młodsze Źródło: morizon.pl Na rynku nieruchomości pod wynajem w Zielonej Górze, oferta obejmuje zarówno mieszkania, domy i lokale użytkowe. Mieszkania do wynajęcia cieszące się popularnością i mające dosyć bogatą ofertę to te o powierzchni od 43 mkw do 63 mkw i ceny ich wynoszą średnio od 960 /miesiąc do 1120 /miesiąc. Większe mieszkania to koszt wynajmu od 1520 /miesiąc. Lokale użytkowe dostępne na rynku zielonogórskim zróżnicowane są cenowo w zależności od roku budowy budynku, w którym są zlokalizowane. W tańszych budynkach cena wynajmu powierzchni użytkowej zaczyna się od 16,00 nett/mkw, ale nie można w zamian oczekiwać zbyt dużego standardu. Nowe budynki proponują cenę za metr kwadratowy średnio od 30,00,a cena ta wzrasta przy lokalu na parterze, z dużą witryną. Zielona Góra nie posiada dużych biurowców, lokale użytkowe rozmieszczone są w większości prywatnych nieruchomościach.

13 Miasto Zielona Góra mając na uwadze potrzebę i konieczność stałego pozyskiwania nowych inwestorów jak i nowych lokalizacji dla istniejących przedsiębiorstw zielonogórskich przygotowało i otworzyło STREFĘ AKTYWNOŚCI GOSPODARCZEJ. W 2005 roku na terenie tzw. spalonego lasu utworzono Strefę Aktywności Gospodarczej. Zadanie, polegające na przygotowaniu kompleksowej oferty inwestycyjnej na powierzchni 67 ha kosztowało ok. 30 mln, w tym ze środków PHARE 11 mln. Strefa Aktywności Gospodarczej (SAG) została wyposażona w pełną infrastrukturę, powstały chodniki, drogi, sieć wodociągowa, kanalizacyjna oraz oświetlenie ulic. 29 grudnia 2010 r. zielonogórscy radni zmienili plan zagospodarowania Strefy przy Trasie Północnej w Zielonej Górze. Strefa Aktywności Gospodarczej po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego oferuje więcej możliwości - powierzchnię strefy zmieniono tak, aby inwestor mógł kupić teren dotychczas przeznaczony pod produkcje. Po zmianie możliwe jest prowadzenie usług produkcyjnych nietypowych takich jak działanie europejskiego centrum monitoringu obecnie budowanego przez ITM Poland Sp. z o.o. 9.RYNEK NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANYCH. Na rynku nieruchomości niezabudowanych Zielonej Góry dostępne są działki budowlane o powierzchni od 1600 m2 do m2.ceny zależne są od odległości od centrum miasta. Te dalej zlokalizowane, są działkami o powierzchniach powyżej 5000 mkw i ich cen zaczyna się od 25,00 /mkw.

14 Im bliżej centrum działki dostępne są o znacznie mniejszych gabarytach a cena ich rośnie i kształtuje się od 50,00 /mkw. do 519,00 /mkw. 10. PORÓWNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI W STOSUNKU DO MIAST OŚCIENNYCH W województwie lubuskim dwa miasta pełnia rolę ośrodka centralnego : Gorzów Wielkopolski (siedziba wojewody) i Zielona Góra (siedziba władz samorządowych województwa). Żyje tutaj najmniej mieszkańców Polski, słaba jest gęstość zaludnienia. W Gorzowie Wielkopolskim rynek nieruchomości jest słabo rozwinięty. Ceny są względnie stałe i niskie. Statystyki dla rynku sprzedaży nieruchomości miasta Gorzów Wielkopolski. Liczba ofert sprzedaży mieszkań 1305 Średnia cena za m 2 mieszkań 2761 Liczba ofert sprzedaży domów 348 Średnia cena za m 2 domu 2494 Liczba ofert sprzedaży działek 217 Średnia cena za m 2 działki 13 Źródło: morizon.pl

15 Zestawienie średnich cen sprzedaży mieszkań w zależności od roku budowy: rok budowy średnia cena 1939 i starsze i młodsze Źródło: morizon.pl Statystyki dla rynku wynajmu nieruchomości: Liczba ofert wynajmu mieszkań 178 Liczba ofert wynajmu domów 25 Średnia cena za m 2 mieszkania 15 Średnia cena za m 2 domu 14 Źródło: morizon.pl Zestawienie średnich cen wynajmu i powierzchni mieszkań w zależności od liczby pokoi: liczba pokoi i więcej średnia cena średnia powierzchnia 30 m 2 48 m 2 69 m 2 83 m m 2 Źródło: morizon.pl 11. NOWE INWESTYCJE Obecnie w Zielonej Górze realizowanych jest kilka większych inwestycji deweloperskich. Na uwagę zasługują min.: Osiedle Źródlane- inwestycja na 730 mieszkań, każde z balkonem. Metraż od 30mkw do 150 mkw, również dostępne dwupoziomowe mieszkania. Dotychczas największym zainteresowaniem cieszą się lokale o powierzchni mkw oraz kawalerki. Cena kształtuje się na poziomie /mkw. Najdroższe są mieszkania na parterze gdzie cena wzrasta o /mkw.

16 Apartamenty Park- budynek składający się z 66 apartamentów na 6 kondygnacjach. W każdym mieszkaniu klimatyzacja, balkony z ceramicznymi posadzkami, drewniane okna. Metraże od 33 do 99 mkw.a cena 3685 /mkw. Residence Park- jedna z najciekawszych architektonicznie propozycja osiedla w nowoczesnym stylu. Kameralne osiedle składające się z pięciu ekskluzywnych rezydencji o unikalnej architekturze. Położonych w bezpośrednim sąsiedztwie Parku Piastowskiego. Całość stanowi zamknięty, ogrodzony kompleks z drogami dojazdowymi i indywidualnym ogrodzeniem. Cena za taki luksus stosunkowo niewygórowana- 2600/mkw.

17 12. PODSUMOWANIE Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości wydaje się bardzo korzystna dla kupujących. Deweloperzy dysponują znacznymi nadwyżkami w relacji do popytu. Mają rozpoczęte projekty na wypadek wzrostu popytu, co powoduje sytuację rynkową, na której, w wyniku dużej konkurencyjności, racjonalizuje się koszty i obniża marżę deweloperską, w konsekwencji mieszkania staja się bardziej przystępne dla konsumentów. Kredyty nowe: najwyżej na 35 lat i z 5 proc. wkładem własnym, ale może być już z pomocą państwa 2014 rok przyniósł klientom kilka nowych wiadomości. Złe: to, że kredyt można zaciągać najwyżej na 95 proc. wartości nieruchomości i maksymalnie na 35 lat. Ale są też dobre - zdolność kredytowa zainteresowanych liczona jest na okres 30 lat zamiast 25. Pojawił się program pomocy państwa przy zakupie nowego mieszkania na kredyt Mieszkanie dla Młodych i wciąż niskie jest oprocentowanie kredytó. Polski rynek mieszkaniowy nie ma w pełni rozwiniętego prywatnego sektora najmu lokali (mniej niż 10% zasobu). Barierą jego rozwoju są często nieuregulowane umowami relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą oraz istniejące rozwiązania prawne dotyczące ochrony lokatora.

18 Bibliografia: