Analiza Rynku Nieruchomości Miasta. Słupsk

Transkrypt

1 Analiza Rynku Nieruchomości Miasta Słupsk

2 Spis treści 1.Zaludnienie (liczba ludności na danym obszarze, struktura wiekowo płciowa ) Zatrudnienie (liczba zatrudnionych, poziom plac, stabilność dochodów, stopa bezrobocia) Mapka danego miasta z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych oraz charakterystycznych miejsc Skłonności do oszczędzania Dostępność do systemu kredytów na zakup i rozwój nieruchomości Wielkość, struktura wiekowa i jakościowa obiektów budowlanych, wysokość czynszów Ilość zarządców i administratorów nieruchomości, ich forma organizacyjno-prawna Ilość pośredników w obrocie nieruchomościami oraz biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości na terenie danego miasta Ceny nieruchomości niezabudowanych oraz mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym Ceny najmu mieszkań Ceny nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w stosunku do miast ościennych Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości Wnioski i podsumowanie...13

3 1. Zaludnienie (liczba ludności na danym obszarze, struktura wiekowo płciowa ) Zaludnienie w mieście SŁUPSK w latach , ponieważ nie ma jeszcze aktualnych danych na temat zaludnienia w roku 2013, dlatego też zaludnienie przedstawione zostaje tylko w latach Co za tym idzie, widząc na powyższych wykresach w roku 2012 jest o wiele więcej osób zamieszkujących w Słupsku w roku 2012 niż w roku 2011r. Struktura wiekowo-płciowa przedstawia się natomiast następująco: Rok 2011

4 2. Zatrudnienie (liczba zatrudnionych, poziom plac, stabilność dochodów, stopa bezrobocia) - liczba osób bezrobotnych które w 2011r. podjęły zatrudnienie w poszczególnych miesiącach - liczba osób bezrobotnych w 2011r. w poszczególnych miesiącach

5 - liczba osób bezrobotnych które w 2012r. podjęły zatrudnienie w poszczególnych miesiącach - liczba osób bezrobotnych w 2012r. w poszczególnych miesiącach

6 -przykładowe zarobki osób pracujących w Słupsku na poszczególnych stanowiskach (dane 2012r.) Stanowisko Płeć Wiek Wynagrodzenie brutto Sekretarz Sądowy Mężczyzna ,49 Informatyk Medyczny Mężczyzna Kierownik Magazynu Mężczyzna Terapeuta Kobieta Środowiskowy Programista Mężczyzna stabilność dochodów (dane z roku 2011r.) W 2011 r. w gospodarstwach domowych ogółem przeciętny miesięczny dochód rozporządzalny na osobę w zaokrągleniu do 1 zł ukształtował się na poziomie 1227 zł. Realny spadek dochodów gospodarstw domowych odnotowano po sześciu kolejnych latach realnych wzrostów dochodów. Poziom przeciętnych miesięcznych wydatków w gospodarstwach domowych na osobę w 2011 r. wyniósł 1015 zł W 2011 r. zarówno przeciętny miesięczny dochód rozporządzalny jak i przeciętne miesięczne wydatki na osobę (podobnie jak w roku ubiegłym) były najwyższe w gospodarstwach osób pracujących na własny rachunek poza gospodarstwem rolnym i wynosiły odpowiednio 1497 zł i 1222 zł. Dochód w tej grupie gospodarstw domowych był o 22,0% wyższy od dochodu w gospodarstwach ogółem, a wydatki o 20,3% wyższe od przeciętnych wydatków ogółem.

7

8 3. Mapka danego miasta z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych oraz charakterystycznych miejsc 4. Skłonności do oszczędzania Plan zaciskania pasa radnym bardzo się podoba. Sposoby szukania oszczędności - już niekoniecznie. Gdy słupscy radni sześć razy nie godzili się na emisję miejskich obligacji, władze Słupska aby domknąć tegoroczny budżet postanowiły ostro zacisnąć pasa. W ramach programu oszczędnościowego zostaną ograniczone dotacje na kulturę, sport, remonty szkół, kamienic i dróg. O swoje posady w podległych miastu instytucjach muszą też zacząć obawiać się pracujący w nich emeryci. Choć prezydent Słupska rzadko może liczyć na poparcie większości radnych, w przypadku oszczędności na pewno. Mający w Radzie Miasta większość samorządowcy Platformy i PiS-u wytykają jednak prezydentowi, że jego program naprawczy powinien być wprowadzony już dwa lata temu. A szukanie oszczędności i cięcia wydatków powinny być znacznie głębsze. Mimo, że szukanie oszczędności to zadanie prezydenta miasta, radni bez problemu mogą wskazać mu miejsca gdzie trzeba ciąć wydatki. Słupski ratusz zacznie zmniejszać swoje wydatki już od pierwszego lutego. Na lutowej sesji prezydent przedstawi też radnym wszystkie propozycje ograniczenia wydatków w budżecie.

9 5. Dostępność do systemu kredytów na zakup i rozwój nieruchomości Najlepszym sposobem na zakup i rozwój nieruchomości w mieście Słupsk jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Najszybsza droga do kredytu hipotecznego w mieście Słupsk. Doradcy kredytowi hipotekaplus.com najlepiej znają lokalny rynek miasta Słupsk i pomogą uzyskać najlepszy kredyt mieszkaniowy. Jeśli chcesz uzyskać najlepszy dostosowany do Twoich potrzeb kredyt to potrzebna jest nie tylko znajomość ofert banków potrzebna jest również znajomość lokalnego rynku deweloperów i biur pośrednictwa nieruchomości oraz osób pracujących w oddziałach banku. Dzięki temu można uniknąć niepotrzebnego wysiłku składania wniosków kredytowych w bankach, które nie będą mogły finansować twojej inwestycji, albo nie będą współpracowały z danym deweloperem. Oszczędność czasu i wybór najlepszej oferty to sprawa bardzo ważna, szczególnie w tak istotnej sprawie jak kredyt hipoteczny, który jest zobowiązaniem na długi czas. Pomoc doradców nie wiąże się z żadnymi kosztami(żadne opłaty nie są pobierane, ani wliczane do kwoty kredytu). Doświadczeni doradcy kredytowi w mieście Słupsk mogą uzyskać lepsze warunki niż klient starający się o kredyt po raz pierwszy w związku z tym, że banki liczą się ze stałymi partnerami i dają im większe możliwości negocjacyjne. Doradca kredytowy z miasta pomoże we wszystkich formalnościach i zadba o sprawną wypłatę kredytu. 6. Wielkość, struktura wiekowa i jakościowa obiektów budowlanych, wysokość czynszów Nowe obiekty przeznaczone do mieszkania mają zróżnicowaną powierzchnię użytkową. I tak np. 53 m², 66,67 m 2, 84,10 m 2, także w miarę potrzeb ludzi, metraż obiektu przeznaczonego do zamieszkania wzrasta. Wielkość czynszu też jest zależna od tego jaka jest powierzchnia użytkowa, lokalizacja obiektu budowlanego, rodzaj mieszkania (własnościowe, komunalne, wynajmowane). I tak z końcem roku ubiegłego można było dowiedzieć się że o 100 procent od stycznia 2013 roku wzrosną w Słupsku czynsze w mieszkaniach komunalnych. To efekt uchwały, którą na ostatniej sesji przegłosowali słupscy radni. Spowoduje to, że zamiast 4,46 zł za metr mieszkania zapłacimy ponad 9,9 zł. Wcześniej, bo w połowie 2012 roku planowana jest 15 procentowa podwyżka opłat. Urzędnicy wprowadzają jednocześnie system ulg i zniżek w opłatach. Ulgi zależne będą od dochodu na rodzinę. Maksymalnie mogą wynieść 60 procent opłat za mieszkanie.

10 7. Ilość zarządców i administratorów nieruchomości, ich forma organizacyjno-prawna Jedną z wiodących spółek zajmującą się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomości na terenie miasta Słupsk jest Zespół Zarządców Nieruchomości WAM Sp. z o.o. Realizujemy zadania poprzez: 22 Oddziały zarządzające nieruchomościami, ponad 100 biur na terenie całej Polski Oddział Energetyki Cieplnej oraz Biuro Zarządu Spółki Zatrudniamy ponad 900 pracowników, w tym m.in.: o licencjonowanych zarządców nieruchomości, o wykwalifikowanych administratorów, o inżynierów i techników budownictwa we wszystkich branżach, o samodzielnych księgowych oraz o innych specjalistów. 8. Ilość pośredników w obrocie nieruchomościami oraz biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Jako że nie jest możliwe pozyskanie informacji szczegółowych dotyczących ilości pośredników w obrocie nieruchomościami w mieście Słupsk, dlatego dane będą przedstawione jako całe województwo pomorskie. Pośredników w obrocie nieruchomości miasta Słupsk jest około 1310.Natomiast biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Słupsku jest bardzo dużo. W zależności od naszych potrzeb i oczekiwań można wybrać takie biuro, które najbardziej mi odpowiada. Samych biur, czy to większych czy to mniejszych jest w całym mieście 19.

11 9. Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości na terenie danego miasta W Słupsku mieszkania na rynku wtórnym kosztują od 2,5-3 tys. zł / m kw. do około 4 tys. Na rynku pierwotnym. W Słupsku duże widełki cenowe są zauważalne głównie na rynku wtórnym - mówi Arkadiusz Jacek Iwaszkiewicz, współwłaściciel Delta Nieruchomości Słupsk. - Mieszkania w przedwojennych kamienicach, o dużej powierzchni jednak w stanie do remontu można nabyć już za około 1,7 tys. zł/ m kw. Mieszkania w blokach z lat 70-tych i 80- tych kosztują średnio powyżej 3 tys. zł za m kw. 10. Ceny nieruchomości niezabudowanych oraz mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym Cena nieruchomości niezabudowanych na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Oto kilka przykładowych ofert: - działka nr 1267/2 o powierzchni 23014m² cena wywoławcza do rokowań wynosi ,- zł - działka nr 1035 o powierzchni 2620m² cena wywoławcza do rokowań wynosi ,- zł Ceny mieszkań na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Oto kilka przykładowych ofert: - mieszkanie Słupsk - 46 m² zł (2 391,30 zł / m²) - mieszkanie Słupsk - 38,40 m² zł (3 300 zł / m²) - mieszkanie Słupsk - 49,30 m² zł (4 766,73 zł / m²) 11. Ceny najmu mieszkań - mieszkanie Słupsk Króla Jana Sobieskiego - 43 m² 700 zł (16,28 zł / m²) - mieszkanie Słupsk Zatorze - 39 m² 800 zł (20,51 zł / m²) - mieszkanie Słupsk Śródmieście - 53,62 m² 900 zł (16,78 zł / m²)

12 12. Ceny nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w stosunku do miast ościennych Miasto Cena Nieruchomości niezabudowanej (w przybliżeniu) Cena Nieruchomości zabudowanej(w przybliżeniu) Słupsk zł (6 899 m²) zł (39,68 m²) Lębork zł zł (1350m 2 ) zł (40,25 m²) Ustka zł (1 006 m 2 ) zł (38,51 m²) Łeba zł (1 000 m²) zł (36,97 m²) Także patrząc, i porównując ceny nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych Miasta Słupsk i miast ościennych, można zauważyć że jednak ceny nieruchomości w Słupsku nie są takie wysokie. Analizując głębiej, nieruchomości zabudowane i niezabudowane są największe w następujących miastach: Ustka oraz Łeba a to dlatego, że są to miejscowości turystyczne, zważając na ich charakter i specyfikę można powiedzieć że warto inwestować w nieruchomości w tych że miastach. 13. Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości Popyt, podaż oraz cena to kluczowe elementy kształtujące rynek nieruchomości. Ich wielkość oraz zależności zachodzące między nimi wpływają, na sytuacje jaka zachodzi na rynku mieszkań, domów i działek. To nie tylko sama kwestia sprzedaży, ale także najmu. Elementy kształtujące podaż: - ilość zakończonych i rozpoczętych inwestycji deweloperskich, - ilość ofert nieruchomości z rynku wtórnego, - liczba nieruchomości poddanych modernizacji i remontom, - zmiana przeznaczenia nieruchomości. Popyt na rynku nieruchomości kształtuje: - siła nabywcza, - wysokość zarobków, - sytuacja na rynku pracy, - potrzeby mieszkaniowe,

13 - warunki demograficzne, - migracje, - ceny nieruchomości. 14. Wnioski i podsumowanie Słupsk leży w centrum atrakcyjnego turystycznie regionu. Jednak jeszcze w roku 2011 zaludnienie nie było w nim tak wysokie, jednak że z biegiem czasu zaludnienie znacznie się powiększało i tak, w roku 2012 było już znacznie większe. W roku 2011 (brak dostępu do danych za 2012r.) analizując strukturę wiekowo-płciową o wiele więcej było kobiet a niżeli mężczyzn na terenie Słupska, jedynie przedział wiekowy oraz pokazuje, że niemal taka sama była ilość mężczyzn i ilość kobiet. Patrząc na wykresy przedstawiające dane osób które w 2011r. oraz 2012r. podjęły zatrudnienie z całą pewnością możemy powiedzieć że więcej osób znalazło zatrudnienie w 2011r., jednak stopa bezrobocia mniejsza była w 2012r. wtedy w Powiatowym Urzędzie Pracy w Słupsku było zarejestrowanych o wiele mniej osób jako bezrobotne niż w 2011r. W mieście na poszczególnych stanowiskach wynagrodzenie jest adekwatne do danej pracy, jak w każdym innym mieście. Jednak najlepiej wynagradzany jest kierownik magazynu. Miasto Słupsk ma także bardzo dobrą łączność komunikacyjną. Ciągi komunikacyjne w mieście pozwalają dotrzeć nam do każdego miejsca, oraz ułatwią nam zobaczenie charakterystycznych dla danego miasta miejsc. Tak samo jak w innych miastach, w Słupsku najlepszym sposobem na kupno czy też inwestycję w nieruchomości jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego który znacznie ułatwi, oraz pozwoli nam na rozwijanie naszych planów względem nieruchomości. Ilość pośredników w odniesieniu do biur pośredniczących w obrocie nieruchomościami jest duża. Szacunkowo na jedno biuro przypada 69 pośredników (według dostępnych danych nie wiadomo ilu pośredników jest czynnych w swym zawodzie). Ceny mieszkań na rynku nieruchomości nie są takie wysokie w porównaniu do miast ościennych. Słupsk jako że leży w centrum atrakcyjnego turystycznie regionu, można powiedzieć jest najbardziej opłacalnym miastem w którym warto inwestować, w porównaniu do miast przedstawionych w tabeli. Gmina Słupsk jest jedną z najdynamiczniejszych rozwijających się gmin w Polsce. W klasyfikacji dochodu na jednego mieszkańca zajmuje 45 miejsce w kraju na około gmin wiejskich. Gmina Słupsk to miejsce w którym warto zamieszkać i inwestować. [dane zawarte w analizie miasta SŁUPSK pochodziły z 2011r. oraz 2012r.]