Spółka 2C Partners znalazła niszę na rynku nieruchomości. To szansa na odnowione kamienice i mieszkania w przystępnych cenach

Transkrypt

1 Spółka 2C Partners znalazła niszę na rynku nieruchomości. To szansa na odnowione kamienice i mieszkania w przystępnych cenach

2 Spis treści Rozdział 1 Wstęp...4 Rozdział 2 Najważniejsze fakty i liczby zawarte w raporcie....6 Rozdział 3 Pięć pytań o działalność 2C Partners. Rewitalizacja kamienic i sprzedaż tanich mieszkań kluczem do sukcesu spółki Skąd spółka pozyskuje kamienice do remontu? Jak wygląda typowy proces inwestycyjny w spółce? Co wyróżnia spółkę na rynku mieszkaniowym? Jakie jest otoczenie konkurencyjne spółki? Jakie projekty dotychczas zrealizowała spółka? Rozdział 4 Otoczenie gospodarcze. Wzrost gospodarczy i niskie stopy procentowe sprzyjają spółce 2C Partners Wzrost gospodarczy i koniunktura w branży budowlanej Stabilizacja zatrudnienia i wzrost wynagrodzeń Warszawa stwarza największe szanse na rynku pracy w Polsce Dostępność kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do kupowania mieszkań Kondycja branży obrotu nieruchomościami

3 Rozdział 5 Rynek nieruchomości. 2C Partners oferuje mieszkania, na które jest największe zapotrzebowanie Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce Jakie mieszkania najczęściej kupują Polacy? Ceny mieszkań w Polsce. Na ile metrów stać Polaków? Rynek mieszkaniowy w Warszawie. Oferta 2C Partners trafia w potrzeby Rozdział 6 Wywiad z Łukaszem Tylcem, prezesem 2C Partners

4

5 Rozdział 1 Wstęp Przedstawiamy Państwu raport, którego celem jest zaprezentowanie działalności spółki 2C Partners na tle rynku nieruchomości w Polsce. Firma zajmuje się rewitalizacją starych kamienic, a następnie sprzedażą znajdujących się w nich mieszkań. W ciągu 8 lat działalności spółka zrealizowała projekty o łącznej powierzchni ponad 12 tysięcy mkw. w trzech miastach: Warszawie, Gliwicach oraz Sopocie. Spółka prowadzi swoją działalność głównie w Warszawie. Jak podkreśla Łukasz Tylec, prezes 2C Partners, stolica Polski ma najbardziej płynny rynek w kraju, który gwarantuje spółce szybką sprzedaż mieszkań w zrealizowanych inwestycjach. W raporcie można znaleźć szereg danych dotyczących rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce oraz czynników, które mają decydujący wpływ na jego rozwój. Spółka pozycjonuje się na rynku, oferując przede wszystkim tanie mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Na tego typu lokale panuje bowiem największe zapotrzebowanie. Raport został opatrzony szerokim komentarzem prezesa spółki 2C Partners. W rozmowie mówi on o planach firmy na najbliższe lata, a także o perspektywach rynku nieruchomości. Luty

6 Rozdział 2 Najważniejsze fakty i liczby zawarte w raporcie Spółka 2C Partners działa na rynku od 2006 roku. Jej działalność polega na kupowaniu kamienic i ich rewitalizacji w celu późniejszej sprzedaży mieszkań. Dotychczas spółka zrealizowała projekty o łącznej powierzchni ponad 12 tysięcy mkw. w Warszawie, Gliwicach i Sopocie. Chociaż spółka 2C Partners działa na rynku wtórnym, to sprzedaje mieszkania w standardzie deweloperskim. Ponad 80 procent oferowanych mieszkań to lokale o powierzchni od 30 do 50 mkw. Ich cena jest niższa od średniej ceny transakcyjnej na lokalnym rynku. Wynika to z faktu, że spółka stawia sobie za cel szybki obrót środkami finansowymi i zależy jej na sprzedaży mieszkań w krótkim czasie. Spółka 2C Partners skupia swoją działalność przede wszystkim na rynku nieruchomości w Warszawie. Według analiz Narodowego Banku Polskiego w stolicy najbardziej brakuje mieszkań o powierzchni do 50 mkw. Warszawa charakteryzuje się najwyższym poziomem średnich wynagrodzeń w Polsce i najniższym wskaźnikiem bezrobocia. Według GUS stopa bezrobocia w stolicy wyniosła w grudniu 2014 roku 4,3 procent wobec średniej krajowej na poziomie 11,5 procent. Z kolei przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w grudniu 2014 roku 5380 złotych brutto wobec średniej krajowej w wysokości 4379 złotych brutto. Banki w Polsce udzielają około 44,4 tysiąca nowych kredytów hipotecznych kwartalnie. Według Związku Banków Polskich w okresie od lipca do września 2014 roku 63 procent 6

7 kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych w największych ośrodkach miejskich w Polsce. Za średnią miesięczną pensję w Polsce można kupić około 0,8 mkw. mieszkania. Oznacza to wyraźną poprawę w stosunku do okresu boomu z 2007 roku. Wówczas średni poziom wynagrodzeń był niższy, a ceny wyższe, przez co przeciętna pensja wystarczała na zakup około 0,3 mkw. mieszkania. Według danych Związku Banków Polskich obecnie w Polsce banki obsługują około 1,9 miliona czynnych umów o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że od 2006 roku liczba tych umów wzrosła prawie dwukrotnie. Według danych GUS w Polsce rocznie do użytku oddawanych jest średnio 140 tysięcy lokali mieszkalnych. Największy udział w tej liczbie mają inwestorzy indywidualni (około 54 procent) oraz deweloperzy (około 40 procent). Warszawa ma najbardziej płynny rynek obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi wśród wszystkich miast wojewódzkich w Polsce. W 2012 roku w Warszawie przeprowadzono ponad 10 tysięcy transakcji kupna/sprzedaży mieszkań na kwotę 4,6 miliarda złotych. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław z wynikiem 6,7 tysiąca transakcji na sumę 2,2 miliarda złotych. W 2014 roku w Warszawie oddano do użytkowania 14,8 tysiąca mieszkań, czyli ponad 13 procent więcej niż w 2013 roku. To prawie połowa wszystkich mieszkań oddanych w tym okresie do użytku w województwie mazowieckim i aż jedna dziesiąta w odniesieniu do całej Polski. Największa grupa klientów w Warszawie szuka mieszkań w przedziale cenowym od 300 do 400 tysięcy złotych. Nieco mniejsza rozgląda się z kolei za mieszkaniem w cenie od 200 do 300 tysięcy złotych. W 2014 roku w Polsce wydano pozwolenia na budowę ponad 156 tysięcy mieszkań. Oznacza to wzrost o 13 procent w stosunku do 2013 roku. Jednocześnie w tym czasie rozpoczęto budowę ponad 148 tysięcy mieszkań (wzrost o 16 procent r/r). Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w polskim mieście to 53 mkw. Poza granicami miast ten wskaźnik sięga 60 mkw. 7

8 Rozdział 3 Pięć pytań o działalność 2C Partners. Rewitalizacja kamienic i sprzedaż tanich mieszkań kluczem do sukcesu spółki Spółka 2C Partners działa na rynku nieruchomości od 2006 roku. Jej podstawowa działalność polega na odkupywaniu kamienic (najczęściej przedwojennych) od dotychczasowych właścicieli. Nabyte budynki są remontowane, by potem sprzedać mieszkania na wolnym rynku. W ten sposób spółka przyczynia się do rewitalizacji często zaniedbanych części miast, przede wszystkim Warszawy. Formalnie spółka działa więc na rynku wtórnym nieruchomości, choć sprzedaje mieszkania w stanie deweloperskim. Jednym z podstawowych założeń strategii spółki jest szybka rotacja środków finansowych. W praktyce oznacza to, że 2C Partners stawia na budowę tanich mieszkań o powierzchni do 50 mkw. Na tego typu lokale istnieje bowiem największe zapotrzebowanie wśród klientów (więcej na ten temat w części 5) Skąd spółka pozyskuje kamienice do remontu? Stan prawny wielu nieruchomości w Polsce pozostaje nieuregulowany. Powodem takiej sytuacji jest to, że do tej pory nie wprowadzono przepisów, na mocy których spadkobiercy dawnych właścicieli mogliby otrzymywać odszkodowania za majątki przejęte przez państwo po drugiej wojnie światowej. Ten problem szczególnie dotknął Warszawę, gdzie na mocy tzw. dekretu Bieruta z 1945 roku tysiącom osób odebrano działki o łącznej powierzchni około 14 tysięcy hektarów wraz ze stojącymi na nich zabudowaniami. W ostatnich latach w sądach rośnie liczba spraw, w których spadkobiercy dawnych właścicieli walczą albo o odszkodowania za utracony majątek, albo o odzyskanie nieruchomości. W Warszawie toczy się obecnie około 8 tysięcy postępowań, z czego 4,5 tysiąca dotyczy zwrotu nieruchomości (źródło: TVN Warszawa). 8

9 Gdy jednak spadkobiercy już odzyskują mienie, to stają wówczas przed problemem, co z nim dalej zrobić. Często spadkobierców jest kilkunastu. Nie mają wiedzy ani środków na to, by odzyskaną kamienicę wyremontować, a potem nią zarządzać. To stwarza spółce 2C Partners szansę nabycia takiej nieruchomości. Warto podkreślić, że spółka zajmuje się kupowaniem nieruchomości od właścicieli, którzy już mają do niej pełne prawo. Nie skupuje natomiast roszczeń, na podstawie których potem mogłaby dochodzić prawa własności nieruchomości Jak wygląda typowy proces inwestycyjny w spółce? Spółka dzieli typowy projekt na 6 etapów. Zakładany okres od momentu przejęcia kamienicy do sprzedaży ostatniego mieszkania to średnio 3 lata. Spółka kalkuluje inwestycję w ten sposób, by na całym projekcie osiągnąć marżę rzędu 30 procent. Podstawowe etapy inwestycji to: Wybór projektu skupia się głównie na analizie prawnej dokumentów i analizie technicznej budynku. Dzięki temu spółka może oszacować cenę, którą jest gotowa zapłacić za nieruchomość. Szczegółowa analiza projektu po wstępnej decyzji o zaangażowaniu następuje proces dalszych analiz technicznych. Jeżeli budynek jest zamieszkały, to wówczas spółka analizuje strukturę lokatorską. Negocjacje z właścicielami/spadkobiercami efektem tego etapu ma być przeniesienie całkowitej własności kamienicy na spółkę, po sprzedaży udziałów przez wszystkich spadkobierców. Uporządkowanie struktury najemców jeżeli budynek jest zamieszkały przez najemców, spółka musi doprowadzić do tego, by opuścili oni lokale. Korzysta przy tym z pomocy mediatorów i osób, które pomagają znaleźć lokatorom np. gminne lokale socjalne (więcej na ten temat w części 6). Kamienica przy ul. Wrocławskiej w Gliwicach przed i po modernizacji Projekt modernizacji kamienicy przy ul. Wrocławskiej w Gliwicach 9

10 Rewitalizacja budynku prace budowlane, remontowe i wykończeniowe. Komercjalizacja sprzedaż mieszkań w stanie deweloperskim na rynku wtórnym. Kamienica przy ul. Kamionkowskiej w Warszawie przed i po modernizacji Kamienica przy ul. Kamionkowskiej. Widok w nocy 3.3. Co wyróżnia spółkę na rynku mieszkaniowym? 2C Partners łączy ze sobą rynek wtórny i pierwotny formalnie spółkę należy zaklasyfikować do rynku wtórnego, ale sprzedawane przez nią mieszkania są w standardzie deweloperskim. Deweloperzy jednak nie mają możliwości, by zaoferować wysoki standard w zabytkowej kamienicy. Atrakcyjna cena mieszkań w stosunku do standardu i lokalizacji spółka sprzedaje mieszkania po atrakcyjnych cenach w dobrych lokalizacjach. Przykładem może być warszawska Praga, gdzie ceny za metr kwadratowy należą do niższych w stolicy, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości komfortowego i szybkiego dojazdu do centrum. Spółka nie buduje mieszkań od etapu dziury w ziemi potencjalny nabywca mieszkania od początku inwestycji ma doskonałą wiedzę na temat tego, jak wygląda budynek i gdzie będzie zlokalizowane jego mieszkanie. Spółka nie podlega rygorom ustawy deweloperskiej, w związku z czym nie musi stosować np. rachunków powierniczych. W efekcie obniża to koszt inwestycji i pozwala zaproponować klientowi niższą cenę. Kamienica przy ul. Kamionkowskiej. Wizualizacja 3.4. Jakie jest otoczenie konkurencyjne spółki? Bezpośrednia konkurencja biorąc pod uwagę ścisły profil działalności i rynek klientów spółki 2C Partners nie jest duża. Na polskim rynku jest np. firma Śląskie Kamienice, ale działa ona poza Warszawą, czyli głównym rynkiem 2C Partners. Istnieje też firma Fenix Group rewitalizująca kamienice w centrum Warszawy. Kieruje ona jed- 10

11 nak ofertę do innego segmentu rynku klientów premium, szukających apartamentów w kamienicach w Śródmieściu Jakie projekty dotychczas zrealizowała spółka? W ciągu 8 lat działalności spółka realizowała 18 projektów inwestycyjnych w kamienicach o łącznej powierzchni ponad 12 tysięcy mkw. Inwestycje były realizowane w trzech miastach. Warszawa to podstawowy rynek działalności spółki, na którym realizowała projekty o łącznej powierzchni prawie 8 tysięcy mkw. (184 lokale), z czego ok. 4,7 tysiąca mkw. jest w toku. Wśród warszawskich realizacji można wymienić np. kamienice przy ul. Kamionkowskiej 41 i 29, Wileńskiej 10, Stalowej 41. Gliwice spółka realizowała tu cztery projekty o łącznej powierzchni prawie 3,6 tysiąca mkw. (52 lokale), z czego ok. 900 mkw. jest w toku. Kamienice są zlokalizowane przy ul. Wrocławskiej 31 i 33, ul. Świętej Katarzyny oraz przy ul. Jagiellońskiej 16a. Realizacje 2C Partners Warszawa - to podstawowy rynek działalności spółki. Spółka realizowała tu projekty o łącznej powierzchni prawie 8 tysięcy mkw. (184 lokale). Gliwice - spółka realizowała cztery projekty o łącznej powierzchni ponad 3,6 tysiąca mkw. (52 lokale). Sopot - tutaj spółka zrealizowała inwestycje na w sumie ponad 1000 mkw. powierzchni (11 lokali). Sopot tutaj spółka zrealizowała inwestycje w kamienicach przy ul. Chopina 7 oraz Haffnera 3. To w sumie ponad 1000 mkw. powierzchni (11 lokali). Klatka schodowa w kamienicy przy ul. Kamionkowskiej w Warszawie przed i po modernizacji 11

12 Rozdział 4 Otoczenie gospodarcze. Wzrost gospodarczy i niskie stopy procentowe sprzyjają spółce 2C Partners W naszej ocenie kryzys na rynku budowlanym w Polsce już się skończył. Spodziewamy się, że w kolejnych latach zapotrzebowanie na mieszkania w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie, wciąż będzie wysokie. W tym właśnie upatrujemy swojej szansy na rozwój uważa Łukasz Tylec, prezes 2C Partners. Ogólna koniunktura gospodarcza w Polsce, wzrost zatrudnienia i dochodów potencjalnych klientów, dostępność kredytów hipotecznych, a do tego kondycja lokalnego rynku, na którym spółka skupia swoją działalność przede wszystkim te czynniki mają wpływ na rozwój 2C Partners Wzrost gospodarczy i koniunktura w branży budowlanej. Rynek nieruchomości najgorsze ma już za sobą Koniunktura w gospodarce to zdecydowanie najważniejszy czynnik, który ma wpływ na rozwój całego sektora obrotu nieruchomościami i branżę budowlaną. Dynamiczny rozwój gospodarczy zachęca z kolei przedsiębiorstwa do nowych inwestycji, wpływa na wzrost zatrudnienia i dochodów konsumentów. To z kolei przekłada się na większą skłonność do zaciągania kredytów i kupna mieszkań, wpływając na rozwój całego sektora nieruchomości. Najbliższe lata w polskiej gospodarce powinny sprzyjać rozwojowi spółki 2C Partners. W ocenach ekonomistów Polska wyszła już z okresu spowolnienia gospodarczego. Po wyraźnym wyhamowaniu dynamiki wzrostu PKB w 2012 i 2013 roku przyszedł czas na odbicie i według wstępnych danych GUS w 2014 roku PKB wzrósł o 3,3 procent r/r. Według ostatniego raportu Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju w 2015 roku PKB Polski wzrośnie z kolei o 3 procent r/r. 12

13 Wykres 4.1. Dynamika PKB w Polsce (proc. r/r) Źródło: GUS, dane kwartalne r/r I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 Warto również zwrócić uwagę na to, że oceny przyszłej koniunktury gospodarczej w Polsce, publikowane cyklicznie przez NBP, nie wskazują żadnych oznak, by spowolnienie miało powrócić. Dobre nastroje przedsiębiorstw, w tym też spadek niepewności w odniesieniu do otoczenia firm, przełożyły się na ich plany inwestycyjne. Nie oznacza to jeszcze znaczącego wzrostu liczby nowych projektów, w tym zwłaszcza przedsięwzięć mających na celu rozbudowę potencjału produkcyjnego firm, niemniej przedsiębiorstwa planują przeznaczyć na inwestycje większe kwoty niż w analogicznym okresie ubiegłego roku można przeczytać w analizie NBP ze stycznia 2015 roku (Szybki Monitoring NBP. Informacja o kondycji sektora przedsiębiorstw ze szczególnym uwzględnieniem stanu koniunktury w IV kw r. oraz prognoz na I kw r. NBP, styczeń 2015). Ożywienie w gospodarce znajduje również swoje odbicie w ocenach przedsiębiorców działających w branży budowlanej. Chociaż badania GUS wśród firm z tej branży wskazują, że jeszcze nie wróciły one do pełnego optymizmu, to jednak sytuacja jest wyraźnie lepsza niż w okresie spowolnienia gospodarczego w 2012 i 2013 roku. Na tym tle dość dobrze prezentują się informacje na temat branży zajmującej się budownictwem mieszkaniowym. Jak pokazują dane, rok 2014 przyniósł w niej już bardzo wyraźne odbicie, a przedsiębiorcy działający na tym rynku liczą na to, że wzrost zatrudnienia i wynagrodzeń zachęci konsumentów do kupowania mieszkań. Wykres 4.2. Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie (pkt) Źródło: GUS, dane kwartalne I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III

14 Wykres 4.3. Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Polsce (zł) Źródło: GUS sty 05 sie 05 mar 07 paź 07 maj 07 gru 07 lip 08 lut 09 wrz 10 kwi 10 lis 10 cze 11 sty 12 sie 12 mar 14 paź 14 maj 14 gru Stabilizacja zatrudnienia i wzrost wynagrodzeń. Te czynniki zachęcają do kupowania mieszkań Powrót gospodarki do około 3-procentowego wzrostu w skali roku spowodował także, że sytuacja na rynku pracy również zaczęła się poprawiać. Od ponad roku więcej firm planuje raczej wzrost zatrudnienia niż jego spadek, po ponad pięciu latach przewagi redukcji zatrudnienia wynika z analizy NBP. To dobra informacja dla firm z branży nieruchomości. Stabilizacja zatrudnienia połączona ze wzrostem wynagrodzeń powodują ogólny wzrost optymizmu wśród konsumentów. Zachęcają też do realizacji długoterminowych inwestycji, czyli np. zakupu mieszkania. Z punktu widzenia przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości oprócz perspektywy zatrudnienia ich potencjalnych klientów liczy się także to, na jakie wynagrodzenie mogą oni liczyć. W tym względzie również prognozy są dość Przeciętna pensja w sektorze przedsiębiorstw w województwie mazowieckim jest o około 9 procent wyższa od średniej krajowej. optymistyczne. Jak podaje NBP, w pierwszym kwartale 2015 roku pensje pracownikom zamierza zwiększyć 23,7 procent firm. To nieco lepszy wynik od poprzedniego kwartału, ale wciąż niższy od średniej z lat W większości branż presja na wzrost płac wciąż jest niska. Przeciętne wynagrodzenie w Polsce w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w grudniu 2014 roku 4379 złotych brutto. Oznacza to, że średnia pensja wzrosła o 3,7 procent r/r. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że wysokość wynagrodzeń w Polsce jest wyraźnie zróżnicowana w zależności od regionu kraju. Najwyższe statystycznie pensje są w województwie mazowieckim, co jest związane z poziomem wynagrodzeń w stolicy. Przeciętna pensja w sektorze przedsiębiorstw w województwie mazowieckim jest o około 9 procent wyższa od średniej krajowej. Najniższe wynagrodzenia są z kolei w województwach podlaskim i warmińsko-mazurskim. Różnica wobec średniej z województwa mazowieckiego przekracza w tych przypadkach 1500 złotych brutto miesięcznie Warszawa stwarza największe szanse na rynku pracy w Polsce Trzeba jednak pamiętać o tym, że statystyki dotyczące zatrudnienia i wynagrodzeń dla całego kraju, choć optymistyczne, to jednak nie oddają w pełni potencjału samej Warszawy, czyli głównego rynku dla spółki 2C Partners. 14

15 Według najnowszych danych GUS ze stycznia 2015 roku stopa bezrobocia rejestrowanego w stolicy Polski w grudniu 2014 roku wyniosła 4,3 procent wobec średniej w województwie mazowieckim na poziomie 9,8 procent i wskaźnika bezrobocia w Polsce w wysokości 11,5 procent. Tak niski wskaźnik bezrobocia w stolicy Polski powoduje, że warszawski rynek pracy stwarza możliwości zatrudnienia dla osób z całej Polski, co z kolei oznacza, że zapotrzebowanie na mieszkania będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Dlatego też rynek nieruchomości w Warszawie stwarza największe szanse również dla osób, które myślą o kupnie mieszkań nie tylko, by samemu z nich korzystać, ale także w celach inwestycyjnych. Kondycja rynku pracy w stolicy sprawia, że poziom wynagrodzeń jest tu wyraźnie wyższy niż w innych miastach Polski. Jak podaje GUS, w grudniu 2014 roku przeciętne wynagrodzenie w Warszawie wyniosło 5380 złotych brutto i było o 2,9 procent wyższe wobec tego samego miesiąca 2013 roku. To również o ponad jedną piątą więcej od przeciętnego wynagrodzenia w kraju. Od ponad roku więcej firm planuje raczej wzrost zatrudnienia niż jego spadek. Stabilizacja zatrudnienia połączona ze wzrostem wynagrodzeń powodują ogólny wzrost optymizmu wśród konsumentów. Zachęcają też do realizacji długoterminowych inwestycji, czyli np. zakupu mieszkania. Wykres 4.4. Wynagrodzenia w Polsce Źródło: GUS. Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw, listopad zachodniopomorskie lubuskie pomorskie wielkopolskie kujawsko- -pomorskie warmińsko- -mazurskie mazowieckie podlaskie dolnośląskie opolskie łódzkie śląskie świętokrzyskie małopolskie lubelskie podkarpackie

16 Wykres 4.5. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce (tys.) Źródło: ZBP , , * *dane po trzech kwartałach 2014 roku. Statystyka dotycząca Warszawy może być w pewnym stopniu zaburzona przez wysokie zarobki np. kadry menedżerskiej i specjalistów. Nie zmienia to jednak faktu, że mediana wynagrodzeń w stolicy wynosi 6000 złotych brutto. Jedna czwarta osób w Warszawie zarabia z kolei powyżej 10 tysięcy złotych brutto miesięcznie, a jedna czwarta poniżej 3800 złotych brutto miesięcznie (według Ogólnopolskiego Badania Wynagrodzeń Sedlak & Sedlak z 2013 roku) Dostępność kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do kupowania mieszkań Z punktu widzenia przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości bardzo ważnym czynnikiem, od którego uzależniony jest ich rozwój, jest dostęp do kredytów hipotecznych. Ostatnie lata pokazały, że Polacy chętnie zaciągają zobowiązania na zakup nieruchomości mieszkaniowych. Według danych Związku Banków Polskich obecnie w Polsce banki obsługują około 1,9 miliona czynnych umów o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że od 2006 roku liczba tych umów wzrosła prawie dwukrotnie. Jeżeli chodzi o poziom zadłużenia Polaków spłacających kredyty hipoteczne, to według danych na koniec 2014 roku przekraczał on 350 miliardów złotych, z czego prawie 190 miliardów złotych to kredyty złotowe, a reszta to wysokość zobowiązań zaciągniętych w walutach obcych, przede wszystkim we frankach szwajcarskich. Jak wynika z danych opublikowanych przez ZBP, kwartalnie banki w Polsce udzielają około 44,4 tysiąca nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę 9,4 miliarda złotych (średnia za okres III kw III kw. 2014, na podstawie raportu AMRON-SARFiN). Dla banków kredyt hipoteczny jest dość bezpiecznym produktem z tego powodu, że należy on do najbardziej rzetelnie Wykres 4.6. Wartość zadłużenia z tytułu kredytów na mieszkania dla osób prywatnych w Polsce (mld zł) Źródło: NBP sty 05 sie 05 mar 06 paź 06 maj 07 gru 07 lip 08 lut 09 wrz 09 kwi 10 lis 10 cze 11 sty 12 sie 12 mar 13 paź 13 maj 14 gru 14 16

17 spłacanych zobowiązań. Udział tzw. kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych banków wynosi około 3 procent. Co istotne z punktu widzenia spółki 2C Partners, największy udział w rynku kredytów hipotecznych mają duże miasta, w tym przede wszystkim Warszawa. Od lipca do września bieżącego roku 63,26 procent kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych w największych ośrodkach miejskich w Polsce. Kredyty udzielone w pozostałych miastach stanowiły 36,74 procent łącznej struktury. W badanym okresie najwyższy wzrost udziału w strukturze nowych kredytów zarejestrowano w Warszawie można przeczytać w raporcie AMRON-SARFiN z listopada 2014 roku (AMRON-SARFiN, ZBP, listopad 2014). Wykres 4.7. Nowo udzielone kredyty mieszkaniowe w największych miastach w Polsce Źródło: ZBP-SARFiN. Dane za trzeci kwartał 2014 roku. Podział ze względu na wartość udzielonych kredytów Warszawa Katowice (aglomeracja) Trójmiasto Kraków 27% 9% 6% 37% 6% 5% Wrocław Szczecin / Poznań / Łódź / Białystok Pozostałe 10% 2% 3% Łódź Szczecin 1% Białystok 4% Poznań Wykres 4.8. Liczba mieszkań oddawanych do użytkowaniaw Polsce (tys.) Źródło: GUS ,1 115,4 133,7 165,2 160,0 135,8 131,0 152,9 145,1 143, Wykres 4.9. Pięć miast wojewódzkich z największym udziałem w liczbie transakcji kupna/sprzedaży mieszkań Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS za 2012 rok. Uwzględniono rynek pierwotny i wtórny 36% 20% 13% Warszawa Wrocław Kraków Gdańsk Poznań Pozostałe 8% 11% 12% 17

18 Wykres Pięć miast wojewódzkich z największym udziałem w transakcji kupna/sprzedaży mieszkań pod względem powierzchni Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS za 2012 rok. Uwzględniono rynek pierwotny i wtórny.uwzględniono rynek pierwotny i wtórny 35% 8% 11% 21% 12% 13% Warszawa Wrocław Kraków Gdańsk Poznań Pozostałe O wysokim udziale Warszawy w strukturze rynku kredytów hipotecznych można przekonać się również, porównując wartość nowo udzielanych zobowiązań w największych miastach w Polsce. Można przypuszczać, że kolejne miesiące będą Łukasz Tylec, prezes 2C Partners podkreśla, że Warszawa jest dla spółki najbardziej atrakcyjnym rynkiem w Polsce, ze względu na bardzo wysoką płynność w obrocie nieruchomościami: - Nie mamy obaw, że mieszkania w wyremontowanych przez nas kamienicach się nie sprzedadzą w stosunkowo krótkim czasie. sprzyjały zaciąganiu nowych kredytów hipotecznych. Polaków będą do tego zachęcać m.in. rekordowo niskie stopy procentowe, decydujące o wysokości oprocentowania. W lutym 2015 roku główna stopa referencyjna w Polsce wynosi 2 procent, ale prognozy ekonomistów wskazują, że jeszcze w 2015 roku zostanie ona obniżona do poziomu 1,75 procent. Warto zwrócić uwagę, że 2C Partners pozycjonuje się w segmencie mieszkań tańszych (więcej na ten temat w części 5). Ma to również znaczenie w kontekście większej dostępności kredytów, a więc i liczby potencjalnych klientów. Najwięcej kredytobiorców decyduje się na zaciągnięcie zobowiązania w wysokości od 100 do 300 tysięcy złotych. W strukturze nowo udzielanych kredytów hipotecznych zobowiązania na te sumy stanowią prawie 60 procent. Jednocześnie prawie 90 procent kredytobiorców ma wkład własny na poziomie mniejszym niż 50 procent wartości nieruchomości Kondycja branży obrotu nieruchomościami. 2C Partners stawia na najbardziej płynny rynek Ważnym czynnikiem z punktu widzenia spółki 2C Partners jest również sytuacja na rynku obrotu nieruchomościami. Jednym z podstawowych założeń biznesowych spółki jest to, by maksymalnie skracać okres od rozpoczęcia nowej inwestycji do sprzedaży ostatniego mieszkania. Średnio okres ten wynosi trzy lata. 18

19 Aby możliwa była szybka sprzedaż mieszkań, ważne jest to, by istniał popyt na lokale, a sam rynek stwarzał możliwości szybkiego obrotu, negocjacji cen i zaspokajał potrzeby różnych grup klientów. Według danych GUS w Polsce rocznie do użytku jest oddawanych średnio 140 tysięcy lokali mieszkalnych. Największy udział w tej liczbie mają inwestorzy indywidualni (około 54 procent) oraz deweloperzy (około 40 procent). Resztę dzielą między sobą spółdzielnie mieszkaniowe, gminy czy też zakłady pracy. Spoglądając na dane dotyczące transakcji na rynku mieszkaniowym w 16 miastach wojewódzkich w Polsce, okaże się, że znów największy udział ma w nim Warszawa. Według najbardziej aktualnych danych GUS w 2012 roku w stolicy Polski przeprowadzono ponad 10 tysięcy transakcji kupna/sprzedaży lokali mieszkalnych na kwotę 4,6 miliarda złotych. Właścicieli zmieniło w ten sposób ponad 576 tysięcy mkw. powierzchni. Te liczby dają Warszawie miano najbardziej płynnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław z liczbą 6,7 tysiąca transakcji na sumę 2,2 miliarda złotych. Na podstawie tych danych można policzyć, że wśród wszystkich miast wojewódzkich Warszawa ma aż jedną piątą rynku obrotu mieszkaniami. Łukasz Tylec, prezes 2C Partners podkreśla, że Warszawa jest dla spółki najbardziej atrakcyjnym Kamienica przy ul. Grochowskiej w Warszawie przed i po modernizacji rynkiem w Polsce, właśnie ze względu na bardzo wysoką płynność w obrocie nieruchomościami. Nie mamy obaw, że mieszkania w wyremontowanych przez nas kamienicach się nie sprzedadzą w stosunkowo krótkim czasie. Tego nie mogę powiedzieć na przykład o Śląsku, gdzie po kryzysie rynek obrotu nieruchomościami stanął w miejscu. Przed kryzysem było zupełnie inaczej mówi. (Więcej w części 6). Kamienica w Sopocie przed i po modernizacji 19

20 Rozdział 5 Rynek nieruchomości. 2C Partners oferuje mieszkania, na które jest największe zapotrzebowanie Prawie połowa Polaków żyje w przeludnionych mieszkaniach. Aby dorównać unijnej średniej, pokazującej liczbę pokoi przypadających na jedną osobę, należałoby w Polsce wybudować ponad 8 milionów mieszkań takie dane przyniosła w 2014 roku analiza Lion s Banku, w której porównano warunki życia Polaków w stosunku do innych obywateli Unii Europejskiej. Tylko ta jedna liczba pozwala stwierdzić, że popyt na mieszkania w Polsce w najbliższych latach będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Z drugiej strony będą go ograniczać wciąż niskie w stosunku do Europy Zachodniej dochody Polaków. Można więc prognozować, że ceny mieszkań nie będą rosnąć w takim tempie, jak w okresie przedkryzysowego boomu. Nie spodziewam się, że powrócą czasy boomu z lat , gdy deweloperzy sprzedawali dziury w ziemi, a ceny nieruchomości rosły po kilkadziesiąt procent w skali roku. Zakładam, że recesji nie będzie, a rynek będzie rozwijał się w spokojnym, satysfakcjonującym nas tempie mówi Łukasz Tylec, prezes 2C Partners Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce Duże miasta w Polsce, w których obrót nieruchomościami jest wysoki, to obecnie wielki plac budowy. Po okresie spowolnienia na rynku przedsiębiorcy zajmujący się budową mieszkań rozpoczęli nowe inwestycje w imponującym tempie. Jak podaje GUS, w 2014 roku w Polsce wydano pozwolenia na budowę ponad 156 tysięcy mieszkań. Oznacza to wzrost o 13 procent w stosunku do 2013 roku. Jednocześnie w tym czasie rozpoczęto budowę ponad 148 tysięcy mieszkań (wzrost o 16 procent r/r). Największą zasługę w osiągnięciu takiego wyniku mają firmy, które zajmują się realizacją inwestycji mieszkaniowych przeznaczonych do późniejszej sprzedaży. Dla nich rok