Sprawozdanie Zarządu SBM WARDOM z działalności gospodarczej i finansowej w 2015 roku

Transkrypt

1 Sprawozdanie Zarządu SBM WARDOM z działalności gospodarczej i finansowej w 2015 roku I. W zakresie spraw organizacyjnych i pracowniczych W 2015 roku Zarząd Spółdzielni odbył 36 posiedzeń, na których omawiane były zaistniałe problemy w pracy poszczególnych działów Spółdzielni. Zgodnie z kompetencjami i uprawnieniami przewidzianymi Statutem, podejmowane były decyzje w sprawach bieżącej działalności i perspektywicznego rozwoju Spółdzielni, wynikające z rocznych i wieloletnich planów oraz dotyczące realizacji uchwał organów Spółdzielni. W okresie sprawozdawczym członkowie Zarządu uczestniczyli we wszystkich 12 posiedzeniach Rady Nadzorczej, przedstawiając na bieżąco niezbędne materiały i informacje, udzielając Radzie Nadzorczej wszelkich wyjaśnień dotyczących zgłaszanych i omawianych problemów w Spółdzielni. Zatrudnienie w Spółdzielni na dzień r. wynosiło 43 osoby, z czego w poszczególnych działach pracowało: Zarząd Spółdzielni 3 osoby, Zespół ds. Członkowskich i Sprzedaży 4 osoby, w tym: Specjaliści ds. członkowskich i sprzedaży 2 osoby, Specjalista ds. pracowniczych i organizacyjnych 1 osoba, Sekretariat Spółdzielni 1 osoba, Główny Księgowy 1 osoba, Z-ca Głównego Księgowego 1 osoba, Dział Finansowo-Księgowy 8 osób (w tym 1 osoba na urlopie macierzyńskim) Zakład Inwestycji: 6 osób, w tym: Kierownik 1 osoba, Specjalista ds. terenowo-prawnych 1 osoba, Zespół Przygotowania i Realizacji Inwestycji 2 osoby, Zespół Projektowy 2 osoby Dział Techniczny 20 osób, w tym: Specjalista ds. planowania i rozliczeń 1 osoba, Pracownicy techniczno-administracyjni 6 osób, Inspektorzy nadzoru 3 osoby, Samodzielny projektant 1 osoba Zespół konserwatorów 4 osoby, Gospodarze domów 5 osób, W stosunku do dnia r. zatrudnienie w Spółdzielni utrzymane zostało na tym samym poziomie. II. W zakresie spraw członkowskich i sprzedaży lokali Ilość członków naszej Spółdzielni na dzień r. wynosiła 2961 osób. Przybyło 6 nowych członków, a skreślono 53 osoby. W grupie członków oczekujących na mieszkanie było 50 osób. Po raz kolejny od kilku lat obserwujemy zjawisko zmniejszenia się stanu ilościowego członków naszej Spółdzielni, co było spowodowane rezygnacjami z członkowstwa w Spółdzielni osób

2 sprzedających mieszkania na rynku wtórnym i nie przystępowaniem do Spółdzielni nowych właścicieli tych lokali. Ilość osób posiadających lokale, a nie będących członkami Spółdzielni wynosi 672. Na koniec roku sprawozdawczego w zasobach Spółdzielni znajdowało się 3208 lokali mieszkalnych, w tym: 162 lokali o statusie lokatorskim, 1878 lokali o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 1159 lokali o wyodrębnionym prawie własności, 9 lokali, do których właściciele posiadają ekspektatywę własności, tj. prawo własności bez usankcjonowania jej aktami notarialnymi, W 2015 roku zostało ustanowione prawo odrębnej własności dla 7 lokali, w tym: dla 4 lokali przekształconych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz dla 3 lokali z lokatorskiego prawa. W 2015 roku w dwóch zadaniach inwestycyjnych tj. Krasińskiego 59/59A oraz Krasińskiego 57 zostały zawarte 3 umowy przyrzeczenia sprzedaży lokali mieszkalnych w tym: 1 umowa w inwestycji przy ul. Krasińskiego 59A i 2 umowy w inwestycji przy ul. Krasińskiego 57. Od początku realizacji tych zadań inwestycyjnych zawartych zostało do końca 2015 roku 126 umów na budowę lokali mieszkalnych i 9 umów na budowę lokali użytkowych. W sprzedaży pozostały jeszcze 2 lokale użytkowe w inwestycji przy ul. Krasińskiego59 A. III. W zakresie spraw administracyjno-eksploatacyjnych Na koniec 2015 r. w zasobach Spółdzielni znajdowały się: 64 budynki w 35 nieruchomościach z 3208 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni w nieruchomościach ,82 m², 88 lokali użytkowych o łącznej powierzchni ,36 m 2, 38 wielostanowiskowych parkingów w budynkach mieszkalnych na łączną ilość 1835 miejsc postojowych, 159 garaży indywidualnych, 2 garaże wolnostojące na 223 miejsca postojowe, 405 stanowisk naziemnych, które stanowią ogrodzone parkingi, będące w gestii samorządów mieszkańców i ok. 450 stanowisk zatokowych w rejonie ulic osiedlowych. Budynki mieszkalne zlokalizowane były w następujących dzielnicach Warszawy: Bielany 47 budynków, Wola 2 budynki, Bemowo 4 budynki, Białołęka 11 budynków. W ciągu roku codzienną obsługę posesji wykonywało 5 gospodarzy etatowych oraz 5 osób zatrudnionych okresowo na umowę zlecenie i 14 firm sprzątających. Obsługę techniczną zasobów Spółdzielni wykonywało 4 etatowych pracowników zatrudnionych w Zespole Obsługi Technicznej, 5 konserwatorów prowadzących własną działalność gospodarczą oraz 3 firmy konserwujące dźwigi, 2 firmy konserwujące domofony, 1 firma konserwująca bramy garażowe, 1 firma konserwująca kotłownie gazowe i 1 firma konserwująca hydrofornię. Nie korzystano z odpłatnych usług Pogotowia Gazowego, Energetycznego, Ciepłowniczego Veolia oraz MPWiK, a wszelkie awarie usuwali pracownicy ZOT w ramach codziennej obsługi zasobów. W 2015 roku konserwatorzy Spółdzielni wykonali napraw awarii i inne zlecone prace konserwacyjne w godzinach pracy. 2

3 Zasoby Spółdzielni są obsługiwane przez dwie Administracje. Administracja I obejmuje swoim działaniem nieruchomości znajdujące się przy ulicach: Jana Krysta, Wolfkego, Bajana, M. Dąbrowskiej, Grodeckiego, Wrzeciono, Kochanowskiego, Wólczyńska/Reymonta, Przy Agorze. Są to 53 budynki mieszkalne o łącznej powierzchni ,23 m 2 pum. Obsługę konserwacyjną w/w nieruchomości zapewniało 7 pracowników Zespołu Obsługi Technicznej, a obsługę administracyjną 6 pracowników biurowych oraz 3 pracowników (2 inspektorów nadzoru oraz samodzielny projektant) oddelegowanych z Pionu Inwestycji. Administracja II obejmuje swoim działaniem nieruchomości znajdujące się przy ulicach Myśliborska i Botewa, w których skład wchodzi 11 budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni ,59 m 2 pum. Bezpośrednią obsługę Administracji II zapewniało 2 pracowników biurowych i 2 konserwatorów. W razie konieczności zwiększonego zakresu prac konserwacyjnych pracownicy ci byli wspierani przez pracowników Zakładu Obsługi Technicznej. W okresie sprawozdawczym kontynuowano działalność gospodarczą m.in. poprzez udostępnianie powierzchni reklamowych na ścianach budynków i tablicach ustawionych na terenach osiedli oraz wynajem pomieszczeń gospodarczych, co przyniosło dodatkowe dochody w ciągu roku w wysokości ,10 zł, które przeznaczono na zwiększenie środków na Centralnym Funduszu Remontowym Spółdzielni. W 2015 roku wykonano wszystkie obowiązkowe okresowe przeglądy stanu technicznego budynków i sprawności instalacji, jakie nakłada na administratora Ustawa Prawo Budowlane. W roku sprawozdawczym Spółdzielnia zarządzała i administrowała 6 Wspólnotami Mieszkaniowymi składającymi się z 7 budynków wybudowanych w systemie deweloperskim z 333 lokalami mieszkalnymi, 7 garażami wielostanowiskowymi i 16 lokalami użytkowymi (dotyczy to nieruchomości przy ul. Milenijnej 51, Kaflowej 12, Sąsiedzkiej 6C, Powstańców Śląskich 123, Krasińskiego 59,59A, Krasińskiego 57) oraz 1 Wspólnotą Mieszkaniową powstałą z zasobów SBM Wardom z 6 lokalami mieszkalnymi i 3 garażami indywidualnymi przy ul. Zgrupowania Żmija 15B. Ogólna powierzchnia administrowanych przez Spółdzielnię w tym systemie lokali wraz z garażami wynosiła ,72 m². Z tytułu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi w 2015 roku do Spółdzielni wpłynęła kwota w wysokości ,54 zł. Poza codzienną obsługą budynków i bieżącą konserwacją zostały wykonane m.in. następujące remonty: W nieruchomościach objętych działaniem Rady Mieszkańców Nr 1 i 2 (t.j.wolfkego 12,12A,12B,20; J. Krysta 3,5; Bajana 9,9A,17,33; M. Dąbrowskiej 8,10; Grodeckiego 2; Wrzeciono 2A,16): Wolfkego 12 remont balustrad balkonów (dwa piony), Wolfkego 12 i 12A czyszczenie, malowanie i zabezpieczenie parterów antygraffiti, modernizacja placu zabaw, Wolfkego 12B legalizacja wodomierzy i ciepłomierzy, Wolfkego 20 częściowa wymiana pionów zw i cw z cyrkulacją, malowanie ślusarki wejść do klatek i piwnic, malowanie prześwitu i pomieszczeń zsypów, uszczelnienie dylatacji tarasu przy prześwicie, częściowa modernizacja dźwigów kl. I i II, częściowy remont i malowanie pasów posadzki garażu, remont ścian zewnętrznych garażu z obróbkami, Wolfkego osiedle poszerzenie chodnika wzdłuż ul. Widawskiej i miejscowa naprawa jezdni, 3

4 Jana Krysta 3 wymiana pionów cw., zw. i cyrkulacji, modernizacja windy kl. V, Jana Krysta 3 i 5 zabudowa poziomów cw., zw. i cyrkulacji na poziomie 0, modernizacja instalacji domofonowej, Grodeckiego 2 kompleksowy remont dachu z obróbkami i dociepleniem, częściowa modernizacja parkingu, Wrzeciono 2A remont pomieszczeń wspólnych, modernizacja instalacji domofonowej, Wrzeciono 16 remont wiatrołapów, wejść do wiatrołapów oraz opaski, Marii Dąbrowskiej 8 i 10 modernizacja napędu bramy wjazdowej, Bajana 9 i 9A miejscowe, kompleksowe wymiany nawierzchni jezdni, Bajana 33 malowanie bram i furtek, modernizacja kotła c.o. W nieruchomościach objętych działaniem Rady Mieszkańców Nr 3 i 4 (t.j. Przy Agorze11,11A,11B, 11C,13,13A,13B,13C; Reymonta 17,19; Wólczyńska 3,7,9,17): Przy Agorze 11A-11C naprawa izolacji nawierzchni pasażu, Przy Agorze 13A wymiana okładzin schodów prześwitu, Przy Agorze osiedle miejscowa, kompleksowa naprawa nawierzchni jezdni i chodników, malowanie urządzeń zabawowych, Reymonta 17 kompleksowy remont klatek schodowych, Wólczyńska 7 remont klatek schodowych do I piętra i malowanie komór zsypowych, remont opaski, remont napędów dźwigów kl. III i IV, Wólczyńska-Reymonta osiedle wymiana zestawu hydroforowego w hydroforni. W nieruchomościach objętych działaniem Rady Mieszkańców Nr 5 (tj. osiedle Piaski ), w budynkach: Zgr. AK Żmija 17A wymiana pionów cw., zw. i cyrkulacji, Zgr. AK Żmija 19A wymiana poziomów i pionów cw., zw. i cyrkulacji, Zgr. AK Żmija 21 wymiana poziomów i pionów cw., zw. i cyrkulacji oraz wodomierzy, remont pionu balkonowego (5 balkonów), Zgr. AK Żmija 17, 17A, 19, 19A i 21 patio wymiana szyb zbrojonych naświetli, Kochanowskiego 51 remont kompleksowy dachu z obróbkami, docieplenie ściany szczytowej wschodniej, Zgr. AK Żmija 10 remont schodów wejściowych do kl. I i III, Zgr. AK Żmija 19A wymiana poziomów i pionów cw.,zw. i cyrkulacji oraz wodomierzy, Zgr. AK Żubr 3 wymiana poziomów i pionów cw.,zw. i cyrkulacji, Kochanowskiego 47 remont kompleksowy elewacji, Kochanowskiego 47 i 45 oraz Zgrupowania AK Żmija 8 montaż monitoringu wizyjnego, Kochanowskiego 53 remont dwóch pionów balkonowych (10 balkonów), wymiana opaski (etap II). Reymonta 4 remont kompleksowy dachu z obróbkami kl. III i IV, Zgr. AK Żmija 13A remont kompleksowy elewacji. Reymonta 2A remont elementów napędu dźwigu, Zgr. AK Żmija 14 remont klatki schodowej nr II, Osiedle Piaski wymiana nawierzchni dróg, chodników i parkingów w rejonie budynków Kochanowskiego 43 Zgr. AK Żyrafa 3; Kochanowskiego 53 Zgr. Żubr 2; Zgr. Żubr 3 Reymonta 4, Osiedle Piaski wymiana lamp oświetleniowych w rejonie Kochanowskiego 45A, Zgr. AK Żmija 17, Zgrupowania AK Żubr 3, Osiedle Piaski wymiana koszy na śmieci w cały osiedlu. 4

5 W nieruchomościach objętych działaniem Rady Mieszkańców Nr 6 (tj. Myśliborska 91,91A,93,93A,93B,93C,93D,95,97,98A,98B,98C,98E,98F,98G, Botewa 10,10A): Myśliborska 93C i 93D remont kompleksowy elewacji, legalizacja ciepłomierzy i wodomierzy, Myśliborska 95 i 93C kl. I remont schodów zewnętrznych, Myśliborska 91, 93, 93A malowanie klatek schodowych, wymiana wyposażenia placu zabaw, Myśliborska 98B, 98E malowanie klatek schodowych do I p., Myśliborska 93C wymiana poziomów i pionów cw., zw. i cyrkulacji oraz wodomierzy, Myśliborska 98B i 98E, Botewa 10 i 10A wymiana elementów napędu i sterowania dźwigów osobowych, wymiana lamp w przedsionkach klatek schodowych, naprawa urządzeń oddymiających, Myśliborska 98E modernizacja instalacji domofonowej, Botewa 10 i 10A wymiana ślusarki drzwiowej śmietnika, Myśliborska 91, 93, 93A, 93C i 93D remont i malowanie ogrodzenia, Myśliborska 98B doposażenie placu zabaw, naprawa cokołu z gresu, wymiana wodomierzy. Myśliborska 97 modernizacja altany śmietnikowej, W celu obniżenia kosztów energii cieplnej dla potrzeb co. i cw. w budynkach z kotłowniami gazowymi oraz kosztów gazu zużywanego w kuchniach gazowych w budynkach ze zbiorczymi gazomierzami podjęto stosowne negocjacje z firmami RWE, PGNiG i DUON. W wyniku dokonanych analiz złożonych ofert wybrano na dostawcę gazu Firmę DUON, która zaproponowała obniżenie stawki za gaz z 1,05 zł/m³ na 0,89 zł/m³. W celu obniżenia kosztów energii elektrycznej do celów administracyjnych podjęto negocjacje z firmami RWE i ENERGA. W wyniku tych negocjacji wybrano na dostawcę energii elektrycznej Firmę ENERGA co skutkuje obniżeniem stawki za energię elektryczną z 0,27 zł/kwh na 0,23 zł/kwh, która obowiązywać będzie w latach W 2015 roku na remonty i naprawy ze środków zgromadzonych na Funduszach Remontowych poszczególnych nieruchomości wydatkowano odpowiednio: z wpływów z lokali mieszkalnych kwotę ,05 zł., z wpływów z lokali użytkowych kwotę ,74 zł., z wpływów z garaży kwotę ,13 zł. Na koniec 2015 roku pozostałe środki łącznie na funduszach remontowych nieruchomości wynosiły odpowiednio: na lokalach mieszkalnych ,88 zł., w tym środki w wysokości ,18 zł. przyznane w latach ubiegłych z CFR Spółdzielni, na lokalach użytkowych ,26 zł, na garażach ,53 zł. III. W zakresie działalności inwestycyjnej Działalność inwestycyjna była prowadzona w oparciu o wieloletni plan inwestycyjny na lata Realizacja zadań inwestycyjnych przedstawiała się następująco: W toku realizacji znajdowało się: Osiedle Duet - zlokalizowane na warszawskiej Zielonej Białołęce, w rejonie ul. Głębockiej, u zbiegu ul. Podwójnej i ul. Magicznej. Osiedle stanowią dwa 4-piętrowe budynki obejmujące 82 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 4123 m 2. W parterach budynków zlokalizowane są garaże zbiorowe z 83 miejscami postojowymi. Budowę Osiedla Duet rozpoczęto w dniu r., planowany termin zakończenia robót to r. 5

6 W przygotowaniu inwestycyjnym znajdował się: Osiedle Przy Ratuszu - zlokalizowane u zbiegu ul. Światowida i ul. Milenijnej, obejmujące dwa budynki o wysokości 5-7 pięter z garażem podziemnym i usługami zlokalizowanymi w parterach wzdłuż ul. Światowida i Milenijnej, łącznie 290 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej mieszkań m 2 oraz lokale użytkowe o powierzchni użytkowej 1936 m 2. Wniosek o pozwolenie na budowę złożono w dniu r. Ogółem koszty inwestycyjne poniesione w 2015 roku wyniosły ,95 zł. Zysk brutto z tytułu zrealizowanych inwestycji wykazany w 2015 roku wyniósł ,92 zł. IV. W zakresie spraw finansowych 1. Bilans Spółdzielni Bilans Spółdzielni według stanu na dzień roku zamknął się po stronie aktywów i pasywów sumą ,71 zł. Jej wielkość na koniec roku zmniejszyła się o 5 % w stosunku do zamknięcia roku poprzedniego, tj. o kwotę ,87 zł. W aktywach bilansu dominującą pozycję zajmują aktywa trwałe, tj. budynki i grunty o wartości netto ,57 zł, stanowiące 74,9 % całej wartości majątku. Ich wartość zmniejszyła się o 3,2 % w stosunku do roku ubiegłego tj. o kwotę ,38 zł, przede wszystkim na skutek wyodrębnień własności lokali. Należności długoterminowe - są to należności od członków z tytułu jeszcze niespłaconych kredytów i skapitalizowanych odsetek bankowych od kredytów mieszkaniowych w okresie spłaty. Ich wartość w stosunku do roku ubiegłego zmniejszyła się o 5,5 % tj. o ,97 zł. Zapasy wynoszące ,20 zł. zmniejszyły się w stosunku do roku ubiegłego o 22 % i stanowiły: towary i produkty gotowe zakończone, ale jeszcze nie wyodrębnione, inwestycje o wartości ,37 zł., a także produkcję w toku tj. koszty poniesione przy realizacji inwestycji w systemie deweloperskim o wartości ,83 zł. Należności krótkoterminowe wynoszące ,23 zł zwiększyły się w stosunku do roku ubiegłego o 132 %. Należności te dotyczą: normatywnej spłaty kredytu mieszkaniowego za rok 2016, należności z tytułu dostaw i usług w okresie spłaty do 12 m-cy, oraz roszczeń spornych dochodzonych na drodze sądowej. Należności i roszczenia od członków Spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych wyniosły ,73 zł., w tym bieżące ,01zł. i zostały spowodowane przez 1299 dłużników. Wskaźnik bieżących zadłużeń wyniósł 1,93 % i zmniejszył się o 0,6 punktu procentowego w stosunku do ubiegłego roku. W 2015 roku skierowano do sądu 45 spraw, wysłano 604 wezwania do zapłaty i 368 monitów ostatecznych. W wyniku prowadzonej windykacji w roku 2015 Spółdzielnia uzyskała ,27 zł odsetek z tytułu nieterminowego wnoszenia opłat, a także ,76 zł odsetek zasądzonych wyrokami sądowymi. Wszyscy członkowie otrzymali potwierdzenia sald wg stanu na r. Środki pieniężne na dzień roku wyniosły ,62 zł, stanowiły 53% w strukturze aktywów obrotowych i zmniejszyły się o 5,3 % w stosunku do roku ubiegłego tj. o kwotę ,35 zł. 6

7 Zobowiązania długoterminowe w kwocie ,87 zł. z tytułu długoterminowego kredytu bankowego zaciągniętego przez Spółdzielnię na budownictwo mieszkaniowe zmniejszyły się o 4,1 % w stosunku do roku poprzedniego i kształtowały się następująco: kredyt podstawowy ,94 zł. (zmniejszenie o 58,5 %) odsetki wobec banku ,38 zł. (zmniejszenie o 8,4 %) odsetki wobec budżetu ,55 zł. (zmniejszenie o 2,7 %) Odsetki wobec budżetu, przy jednorazowej spłacie całkowitej, nie są wymagane w pełnej wysokości, a jedynie w 15%. Pozostała część ulega umorzeniu przez budżet państwa. Wyżej wymienione zadłużenie obciąża wyłącznie lokale, na których budowę Spółdzielnia zaciągnęła kredyty pod budownictwo mieszkaniowe w latach Dotyczy to 299 lokali mieszkalnych, w tym 140 o statusie lokatorskim i 159 o statusie własnościowym. Zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne wynosiły ,65 zł i stanowiły 13,1 % całości pasywów. Przychody ze sprzedaży obejmujące przychody z działalności podstawowej i sprzedaż wewnętrzną Spółdzielni wyniosły w 2015 roku ,03 zł. i zmniejszyły się w stosunku do roku ubiegłego o 55,7 %. W wyniku sprzedaży lokali w systemie deweloperskim uzyskano kwotę ,40 zł. Ponadto w 2015 roku Spółdzielnia uzyskała ,41 zł. pozostałych przychodów operacyjnych, które powstały głównie z tytułu kar umownych, zarządzania nieruchomościami, odpłatnego przeniesienia własności urządzeń wodociągowo-kanalizacyjnych oraz ,68 zł. przychodów finansowych, na które składają się głównie odsetki od lokat na rachunkach bankowych oraz odsetki od opłat czynszowych. W roku 2015 w Spółdzielni został ustalony dochód związany z działalnością deweloperską dotyczącą zadań: Krasińskiego bud. A i B zysk netto ,63 zł., Krasińskiego bud. C, zysk netto ,39 zł., Milenijna 51 zysk netto 2.069,37 zł. Ogółem zysk netto z tego tytułu wyniósł ,39 zł. Działalność Spółdzielni w roku 2015 zamknęła się: w części dotyczącej zasobów mieszkaniowych bezwynikowo ze zmianą stanu produktów w wysokości ,68 zł. Po uwzględnieniu rozliczeń z lat ubiegłych ich stan na koniec 2015 roku wyniósł ,28 zł. w części związanej z pozostałą, opodatkowaną działalnością zyskiem brutto w wysokości ,81 zł., od którego został zapłacony podatek dochodowy w wysokości zł. Zysk netto wyniósł ,81 zł. 7