Transkrypcja Szkolenia Zarabianie Prawdziwych Pieniędzy Strona 1

Transkrypt

1 Strona 1

2 Strona 2 Spis treści Moduł Moduł Moduł Moduł Moduł

3 Strona 3 Moduł 1 Muszę was ostrzec, że szkolenie będzie mocno praktyczne. Ja nie jestem ani szkoleniowcem z wykształcenia, ani z zawodu. Przychód ze szkoleń w naszej firmie to jest mniej więcej jeden promil przychodu także generalnie się tym prawie w ogóle nie zajmujemy więc za mankamenty techniczne czy słaby warsztat szkoleniowy z góry was przepraszam. Po drugiej stronie postawię dużą wiedzę praktyczną i tu jestem przekonany, że dużo rzeczy wam będę w stanie powiedzieć co może być w zakresie inwestowania w nieruchomości dlatego, że jest to moje główne źródło utrzymania, z tego żyje, to bardzo lubię, opowiadam o tym z pasją i mam nadzieję, że o tym się będziecie mieli okazję dzisiaj przekonać. Na początku taki drobny rekonesans. Z doświadczenia wiem, że spotykam się z różnymi osobami, część to są osoby, które pierwszą inwestycję mają przed sobą, dopiero o tym myślą, rozważają to w takich kategoriach, że może w przyszłości zobaczę, a część to są osoby, które faktycznie inwestują i po prostu chcą wzbogacić swój warsztat. Ktoś z was już kupił kiedyś nieruchomość w celu inwestycyjnym? Ok, cztery osoby. Ktoś już zarobił na nieruchomości w celu inwestycyjnym? No to super. Już teraz widzicie nie tylko ja się będę z wami dzielił praktycznymi doświadczeniami, ale też mam nadzieje kolegów i koleżanki podpytacie co warto robić. Jeżeli chodzi o formułę tego spotkania to jest mało kulturalne, ale zachęcam was żebyście mi przerywali oczywiście jeśli to będzie wątku dyskusji dotyczyło. Jeżeli chodzi o podstawowe zasady to chciałbym żeby komunikacja między nami była bardzo prosta. Zwracajcie się do mnie na Ty- ja jestem Bartek. Jeżeli pozwolicie to też będę mówić na TY. Jeżeli nie to po prostu dajcie znać to jakoś tam będziemy sobie panować. Bardzo mi na tym zależy żebyśmy tu siedzieli tak długo aż będziecie usatysfakcjonowani zdobytą wiedzą i jej praktyczną stroną i generalnie wychodzę z założenia, że nigdy nie ma głupich pytań- co najwyżej ja mogę głupio odpowiedzieć, a jeżeli ktoś ma pytanie i myśli sobie, a tu dookoła siedzą inwestorzy i oni mnie obśmieją jak ja coś takiego zapytam. Nie ma takich pytań- zadawajcie je śmiało. Jeżeli chodzi o plan szkolenia to w pierwszym bloku chciałbym wam skrótowo powiedzieć dlaczego uważam, że warto inwestować w nieruchomości. Spodziewam się, że skoro przyjechaliście na szkolenie zarabiania na nieruchomościach no to spodziewacie się, że będę popierał i wskazywał plusy tej działalności. Pokarzę wam też plusy bo takie istnieją. Opowiem wam dużo przykładów inwestycyjnych, powiem wam o wielu inwestycjach, które samodzielnie wykonałem i to będzie konkret na liczbach. Co warto, co nie warto, na czym wtopiłem, na czym się moim zdaniem da zarobić, na czym nie da. Myślę, że ta część może nam zabrać najwięcej bo rodzi najwięcej pytań. Są tu żywe przykłady, możliwość podyskutowania o tym. Chciałbym wam też powiedzieć o tym jak moim zdaniem należy pozyskiwać okazje na rynku nieruchomości, jak je sfinansować. Jeżeli będziecie mieli jeszcze siłę to zrobimy sobie parę takich ćwiczeń inwestycyjnych, w takim sensie, że pokażę wam konkretną nieruchomość, cenę i będziemy się zastanawiać co z tym zrobić i czy można na niej w ogóle zarobić. Dla mnie głównym powodem, dla którego warto inwestować w nieruchomości jest to, że oprócz wartości wartości księgowej, czy wartości takiej nominalnej wyrażoną liczbą złotych nieruchomości posiadają wartość użytkową.

4 Strona 4 Wartość użytkową taką, że po prostu stanowią dla kogoś dach nad głową. Są różnego rodzaju inwestycje, można inwestować nie wiem w lokatę, w akcje, w obligacje. Wszystkie te, które teraz wymieniłem mają tylko i wyłącznie wartość księgową. One nie mają żadnej wartości użytkowej. Obligacje jeżeli kupicie no to powiedzmy przyjdzie bardzo ciężka zima i jeżeli stracą na wartości można z nimi złożyć w piecu, ale więcej się z nimi zrobić nie da. Natomiast nieruchomość niezależnie od tego co jest na rynku ona zawsze będzie miała wartość użytkową bo komuś daje dach nad głową. Wyobraźmy sobie sytuację, że pada zupełnie system finansowy, pieniądze, w ogóle waluta przestaje mieć znaczenie no to ktoś kto ma nieruchomości to nie będzie dostawał pieniędzy z czynszu, ale ten co u niego mieszka przyniesie świnie w rozliczeniu, potem dwa worki pszenicy. Tak będzie zawsze bo dach nad głową jest jedną z podstawowych potrzeb, które się staramy zaspokoić. Drugi ważny powód jest taki, że z nieruchomościami jest w sumie najdłuższe doświadczenie. Wszystkie inne no powiedzmy nieruchomości i złoto można mówić w kategorii tysięcy lat, że zachowywały względną wartość. No i doświadczenie pokazuje, że po prostu w najdłuższych horyzontach inwestycyjnych wartość nieruchomości skacze sobie, ale skacze w dużo mniejszym stopniu. Jeżeli kupicie akcje na giełdzie za 100 tysięcy to może się okazać, że przy najbliższym krachu te akcje są warte 30 tysięcy albo 15 złotych. o jest możliwe, co więcej stało się to tak kilkanaście razy w ciągu ostatnich nawet pięciu lat. W przypadku nieruchomości nie zdarza się coś takiego, że ta nieruchomość wartość spadnie nagle do zera. Może się teoretycznie zdarzyć nie wiem, jeżeli będzie lotnisko wybudowane na tym miejscu, ale to ktoś musi od was odkupić. Takie są przepisy. Jak kupicie mieszkanie za 150 tysięcy może przyjść okres wielki do koniunktury i się okaże, że jest ono warte 120 tysięcy- tak może być, ale jego wartość nagle nie spadnie do złotówki. Pytanie: Realnie w nieruchomości potaniało 30% w ciągu trzech lat? Tak, to jest właśnie ten czas kiedy one potaniały. Natomiast zestawiając to do tego co stało się na przykład z innymi papierami wartościowymi no to ten ruch był znacznie szybszy i bardziej drastyczny. Nieruchomość jako jedna z nielicznych inwestycji może dawać co miesiąc pieniądze. Jeżeli wpłacicie pieniądze na lokatę dostaniecie odsetki co kwartał, co roku. Jak ją zerwiecie w trakcie no to nie ma z tego nic. Najczęściej jeżeli zainwestujecie w akcje no to po prostu tak długo jak trzymacie tak długo nie macie nic chyba, że dywidendę będzie wypłacała ta spółka no i trzeba liczyć na zmianę kursu, a tu jako jedna z nielicznych inwestycji nieruchomość może wam co miesiąc dawać trochę zarobić. Kolejnym plusem nieruchomości jest to, że aby ją kupić nie musicie posiadać 100% jej wartości. To jest bardzo duży plus nieruchomości. To może pozwolić ludziom, którzy nie mają majątku ani kapitału może pozwolić zacząć inwestować i zarabiać solidne pieniądze nie mając znacznego wkładu na początku. Banki uważają inwestycje w nieruchomości za jedną z pewniejszych z tego powodu finansują. Jeżeli Kowalski przychodzi do banku i mówi: Chciałbym kupić mieszkanie. Mieszkanie jest warte 200 tysięcy, mam 5 tysięcy na koncie, czy dostanie kredyt? No jak ma zdolność kredytową to ma szanse dostać, są banki, które sfinansują 100%. Jeżeli Kowalski przyjdzie i powie: Dzień dobry, chciałbym upić akcje jastrzębskiej spółki węglowej za 200 tysięcy, mam na koncie 5 no to może coś tam w tym biurze maklerskim zrobią mu jakąś dźwignię, ale nigdy nie dostanie takich pieniędzy.

5 Strona 5 Gdyby popatrzeć na nieruchomość w kontekście towaru to okazuje się, że ma bardzo fajne cechy. Kiedyś się zastanawiałem zanim zacząłem inwestować żyłem ze sprzedaży produktów i usług finansowych. Generalnie co sprzedałem to zarobiłem- prowizja. Nie jest to złe, do dzisiaj część firmy mojej działa w tym obszarze. Natomiast pomyślałem sobie, że problemem jest to, że zarabiam tylko w momencie kiedy pracuję. Jak pójdę do klienta, pojadę, sprzedam to mam pieniądze, nie pojadę to nie mam. Co jak będę chory miesiąc, jak będę chciał pojechać na dłuższe wakacje i te pytania zmusiły mnie do myślenia co zrobić żeby zarabiać nie tylko pracując. Pomyślałem sobie: no to musiałbym czymś handlować. Żeby coś kupić i sprzedać tak, że to może sobie zaczekać na klienta no i nie miałem jeszcze wtedy bakcyla nieruchomości, rozważałem różne opcje. Pierwsza, która mi przychodziła do głowy no to może auta nie. Auto kupie gdzieś tam postawię w garażu, tanio załatwię potem drożej sprzedam, ale potem myślę też: kosiarki nie umiem odpalić, a na aucie się mam znać. Jak się na czymś nie znam to tego nie będę robić. Długo się tak zastanawiałem i nieruchomości nagle mnie tak olśniły i myślę tak: ja mogę kupować kupować nieruchomości, nie muszę rezygnować z mojej pracy, mogę robić dalej to co robiłem, wystarczy, że sobie zrobię raz na pół roku jakąś transakcję. Jak kupię nieruchomość to po pierwsze ona nie ma daty ważności i po drugie nie potrzebuję żadnego magazynu. Sama w sobie jest magazynem. Czyli mogę kupić pięć mieszkań i one od razu mają magazyn. Sobie stoją tam gdzie stały. Data ważności mi nie przeszkadza. To nie jest tam nie wiem bambus mleko czy jakikolwiek tam inny produkt. Pytanie: Coś kosztują miesięcznie? Coś kosztują, natomiast gdyby podejść do tego w sposób taki, że nie ma pośpiechu, to jeżeli bym ją wynajął i czekał na kupca to nie kosztują, a wręcz dają co miesiąc trochę pieniędzy. Kolejna istotna rzecz jest taka, że inwestując w nieruchomość zyskujecie na dwóch czynnikach. Pierwsze to jest możliwość uzyskania miesięcznego przepływu, możecie dostać czynsz po prostu. Kupiliście nieruchomość, wchodzi lokator, płaci czynsz 1500zł czy 1200 złotych miesięcznie i to jest zysk na inwestycji, jeden z zysków. Kolejnym zyskiem jest to, że wartość nieruchomości w czasie rośnie. Teraz faktycznie tak jak powiedziałeś można powiedzieć, że uwzględniając inflację i ona poszła np. 30% w dół, ale jeżeliby to tam policzyć setkami lat to średnio co dziesięć lat ta nieruchomość podwaja swoją wartość. Ostatnie czasy by pokazały, że jest to znacznie większy przeskok, ponieważ gdyby popatrzeć na wartość nieruchomości zanim żeśmy weszli do unii na wartość nieruchomości dzisiaj no to to nie jest dwukrotny wzrost wartości tylko to jest w iluś przypadkach dziesięciokrotny wzrost wartości. Natomiast na dłuższą perspektywę można przyjąć, że co dziesięć lat podwaja swoją wartość czyli średnio gdzieś koło 7,5% rocznie drożeje. Spróbujcie to sobie odnieść do lokaty bankowej. Pytanie: Czy masz jakiś dowód na to co mówisz? Nie, musiałbym znaleźć książkę, w której to przeczytałem i Ci to podać. Natomiast wiem, że to przeczytałem, ale nie podam Ci gdzie. My możemy gdybać co będzie, ale to gdybanie należy odnosić do tego co dzieje się w krajach bardziej rozwiniętych. Dla nas jest to jedyny sposób jeżeli w którąś stronę gospodarczą idziemy to tylko do tego idzie się porównywać. Niezależnie od tych czynników takich jak zwrot i spadek wartości nieruchomości później was będę zachęcał do takiej strategii, która nie jest uzależniona od tego

6 Strona 6 trendu. Czy te nieruchomości sobie drożeją czy tanieją będę chciał wam pokazać coś co pozwoli wam nie martwić się o ich aktualną cenę o jej wzrost wartości albo spadek wartości. Natomiast jeżeli będziecie mieli pytania takie jak to- to jest dobre pytanie, jeżeli będzie wam zależało na odpowiedzi to ja to gdzieś mogę poszukać i takie dane przesłać. Natomiast podejrzewam, że wskazanie książki gdzie to było napisane będzie również mało dokładne jak ta informacja. Pytanie: Mnie nie interesuje książka, mnie interesują fakty i dane statystyczne? Wiesz co, nie robiąc wielkiego badania natomiast pośrednicząc w transakcjach czy robiąc własne transakcje bo przychodzą do nas klienci, że może bym kupił nieruchomość chcą żebyśmy im kredyt załatwili i pokazują akty notarialne z nieruchomości. To nieruchomość, która jest posiadana dłużej przez klienta niż 10 lat załóżmy, że przyjmujemy mu nieruchomość do sprzedaży. Jest to mieszkanieno to na akcie notarialnym Pytanie 1 osoby: W 2002 roku klienci kupili nieruchomość za 22 tysiące, dzisiaj ją sprzedajemy za 240 tysięcy, właśnie akurat jesteśmy w trakcie. 2 osoba: A to komercyjna nieruchomość? Odp: Po prostu dom. Kupuję teraz działkę od sąsiadów wcześniej wydzielili fragment działki, na którym stał dom i sprzedali ten dom w 2004 roku. Czyli to nie jest tam jakieś tysiąc lat do tyłu to jest osiem lat do tyłu no dużo i nie dużo. I dom, który jest dzisiaj warty spokojnie 200 tysięcy złotych został sprzedany za 42 tysiące i ten akt notarialny widziałem także... Pytanie: 36 tysięcy w 97 i myślę, że dzisiaj z 310 murowane. Ja myślę, że już nigdy- no już nigdy to jest może złe określenie- jest bardzo mało prawdopodobne, że będziemy kiedykolwiek mieli jeszcze przed sobą taki skok tej wartości nieruchomości. Pytanie: Jak żeśmy weszli do unii.. ale średnio można przyjąć te 7-10%. Nawet jak poszło bardzo mocno do góry, powiedzmy 100, 200, 300% potaniało 30 no to to jest chwilowo, a jeżeli ktoś gra na przekór to i tak nie ma to żadnego znaczenia. Dla mnie istotnym czynnikiem jest również to, że jeżeli się popatrzy na inne osoby, które są sto poziomów wyżej niż my, jeżeli one też inwestują w nieruchomości to dla mnie to jest sygnał, że jeżeli ktoś ma na koncie czy jego aktywa są warte ileś miliardów złotych i inwestuje w nieruchomości to dla mnie to jest dobry sygnał, że można dojść do bardzo wielkiej liczby inwestując w nieruchomości. Spośród 10 najbogatszych Polaków, trzech lub dwóch w zależności jakby traktować podstawowy biznes to są osoby, które nie tylko inwestują teraz, ale dorobiły się na nieruchomościach. Świtalski, który zrobił sieć Żabka i uczestniczył w otworzeniu Biedronki w Polsce od strony nieruchomościowej jest chyba na 9 czy na 10 miejscu najbogatszych Polaków. Kulczyk inwestuje teraz z potentatem z Nowego Yorku, tworzą spółkę w Polsce też inwestują w nieruchomości J.W. Construction też nieruchomości. Po prostu Ci najbogatsi pokazują, że część z nich na tym się dorobiła i dalej w to inwestuje więc dla mnie to jest dobry przykład. Dla osób, które mają inne zajęcie bardzo fajną sprawą związaną z nieruchomościami jest to, że można to robić po godzinach. Czyli jeżeli ktoś pracuje na etacie jako specjalista, jest informatykiem albo robi jakąkolwiek inną pracę, jeżeli chciałby zacząć inwestować nie musi nic szczególnego zmieniać w swoim życiu. Po prostu musi podjąć tą decyzję i poświęcić trochę czasu popołudniami żeby zacząć.

7 Strona 7 Bardzo dużym plusem inwestowania w nieruchomości jest to, że transakcję kształtuje kupujący i sprzedający. Nie ma bardzo sztywnych uregulowań, które karzą zapłacić określoną cenę za nieruchomość. W przypadku akcji, w przypadku jednostek funduszy inwestycyjnych jest to uśredniona cena i każdy kto dzisiaj w Polsce chce kupić akcje spółki musi je kupić po takiej cenie bo po prostu za taką cenę uśrednioną dla całego rynku one są dostępne na giełdzie. W przypadku nieruchomości może być tak, że jest ona warta 100 tysięcy złotych albo 200 tysięcy złotych, ale z różnych przyczyn sprzedający jest ją w stanie sprzedać teraz za 70% jej wartości bo bardzo potrzebuje pieniądze bo więcej straci jak ich teraz nie dostanie. Może być tak, że w rozliczeniu za nieruchomość dacie inną nieruchomość, może być tak, że w rozliczeniu za nieruchomość dacie auto, pieniądze, może być tak, że zapłacicie część ceny, a resztę umówicie się żeby zapłacić w ratach nie biorąc kredytu. To wszystko jest możliwe, może być tak, że wam dzisiaj wyda, a wy zapłacicie za rok bo jesteście wiarygodnym klientem. Takie transakcje samemu przerabiałem i to jest dla mnie największy plus, że moim zyskiem jest to, że ja potrafię kupić coś taniej niż jest warte. Czego nie mógłbym zrobić w przypadku lokaty. Gdybym poszedł do banku i powiedział, słuchajcie chciałbym wam wpłacić milion na lokatę, to tylko ja wam wpłacę 700 tysięcy, a mi naliczcie milion. Nie ma takiej opcji, a w przypadku nieruchomości to jest jak najbardziej możliwe. Do plusów byście coś dorzucili jeszcze? Dla ludzi, którzy mają działalność gospodarczą i osiągają w niej dochody, a posiadanie nieruchomości na wynajem w tej firmie jest dosyć korzystne podatkowo. Czemu to powiem wam później, ale jest to sposób żeby legalnie, realnie zmniejszyć płacone podatki. Minusy nieruchomości są kapitałochłonne. Żeby zacząć oszczędzać na koncie oszczędnościowym, na lokacie, w funduszach, jakkolwiek wystarczy sto złotych. Zacznę sobie co miesiąc odkładać. W przypadku nieruchomości jest to ciężko zrobić. Można uzyskać kredyt na sto procent wartości nieruchomości, ale nawet przy kredycie na taką wartość nieruchomości trzeba mieć pieniądze żeby zapłacić do biura nieruchomości jeżeli z niego korzystamy, zapłacić za notariusza więc finansując nawet całą cenę nieruchomości i tak potrzebujemy nie wiem, 5, 6, 7 tysięcy żeby transakcję przeprowadzić. Pytanie: Przepraszam, że przerwę, ale myślę, że jeśli byś tą prezentację robił 3 lata temu to byłaby prawda, ale mam wątpliwości czy banki dają na sto procent. Teraz raczej nie dają na sto procent. Wiesz co Millenium, PKO SA, PKO BP i Alior. Pytanie osoba 2: Trzeba mieć kilka tysięcy przed kredytem to jest prawda, natomiast rzeczywiście jest pokrywana nieruchomość w stu procentach, jest zabezpieczenie niskiego wkładu własnego. Kolega pytał czy dodatkowe warunki. To jest to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Czyli bank ma większe ryzyko jak kupujesz nieruchomość za 100% jej wartości kredytem w związku z czym naliczy dodatkowo opłaty rzędu około 3%, przy 100 tysiącach, przy nieruchomości wartości 100 tysięcy to będzie około 2,3 tysięcy złotych.

8 Strona 8 Pytanie: Ja mam do Ciebie pytanie bo mówimy właściwie o nieruchomościach komercyjnych czy po prostu o mieszkaniach? Odp: O mieszkaniach. Pytanie: Traktujemy siebie jako inwestora, osobę fizyczną czy jako firmę? Odp: Wiesz co możliwości są dwie, dlatego, że w przypadku osoby fizycznej to tak naprawdę inwestorem zawsze będziesz jako osoba fizyczna, natomiast w pewnych warunkach możesz tą transakcję przeprowadzić przez działalność gospodarczą, ale jeżeli Twoja działalność gospodarcza nazywa się Consulting imię i nazwisko to w akcie notarialnym nie będzie Consulting imię i nazwisko tylko i tak zawsze to robimy jako osoba fizyczna, chyba, że mamy spółkę z.o.o. Pytanie: A znane wam są banki, które dają kasę, na którąś tam z kolei nieruchomość? Bo tutaj pojawia się problem w pewnym momencie jeżeli suma rat nie może przekraczać 50% dochodów, a nie są jeszcze brane wpływy z nieruchomości bo nie minął tam jeszcze jakiś okres, a analitycy bez żadnych bardzo dziwnie to interpretują. Odp: Cały dział mamy poświęcony finansowaniu nieruchomości on będzie później więc na te pytania będą odpowiedzi. Jeżeli chodzi o to co mówiłeś, że banki nie dają częścią naszej firmy jest pośrednictwo kredytowe więc po prostu mając umowy już nie wszystkie, powiedzmy z 20 banków rozpoznawalnych 4 może 5 ciągle udziela sto procent... Pytanie: ale można tą transakcję zrobić? Odp: Tak, można to zrobić co więcej nawet jeżeli bank finansuje 90% wartości nieruchomości to w pewnych przypadkach może to być 100% czasem, dlatego, że zmienić wartość nieruchomości o 10% to potrafi każdy. Więc minusem inwestycji w nieruchomości są kapitałochłonne, są znacznie bardziej czasochłonne niż zakup akcji czy papierów wartościowych. Tu się trzeba przyłożyć, trzeba wyjść z domu. Pytanie: Jaki jest dystans? Może być krótki dystans tej inwestycji jeżeli będzie szybka transakcja kupna sprzedaż. Natomiast jeżeli bym chciał kupić akcje to siedzę sobie w biurze, myślę: chciałbym kupić akcje, zaloguje się i zrobię to sobie przez internet., albo zaproszę do siebie przedstawiciela z biura maklerskiego czy tam sprzedawcę funduszy inwestycyjnych, przyjedzie, spisze, zrobię przelew, nigdzie się nie muszę ruszać. Pytanie: Znam osoby, które właśnie żyją tylko z giełdy od kilku lat i to jest d nich bardzo czasochłonne bo oni siedzą po kilka godzin... Odp: Właśnie, tu jak chcemy inwestować to będziemy się musieli ruszyć z domu, wyjść, umówić na spotaknie, w taką pogodę jak dzisiaj gdzieś pojechać. Myślę, że większość z tym się liczy natomiast za tą pracę dostaniemy moim zdaniem najlepiej zapłacone niż przy innej inwestycji. Istotnym minusem jest ten element, o którym TY mówiłeś, nieruchomość niewynajęta generuje koszy. Jeżeli mam nieruchomość to co z tego, że urośnie mi jej wartość jeżeli co miesiąc 500 stówek do spółdzielni muszę zapłacić. Tak, przy czym podatki od nieruchomości jeżeli mówimy o mieszkaniach ich opłata za użytkowanie wieczyste póki co- przynajmniej w Rybniku są stosunkowo niskie. Pytanie: W zależności od jakości budynku, elewacji, jak duży jest budynek, jak duży ma się udział.

9 Strona 9 Odp: Tak. Przy jednym z minusów inwestowania w nieruchomości jest również to, że koszt zakupu rozumiany nie jako cena nieruchomości tylko wszystkie rzeczy, które oprócz ceny musimy zapłacić jest w Polsce stosunkowo wysoki. I w uproszczeniu można przyjąć, że często wynosi on 8% wartości nieruchomości. Z czego to wynika. 2% to jest PCC. Są takie przypadki gdzie możemy go nie zapłacić jeżeli będziemy kupować nieruchomość z rynku pierwotnego od developera. Developer wystawia fakturę vat wówczas jesteśmy zwolnieni z zapłacenia PCC. Pytanie: a jeżeli jesteśmy firmą możemy go sobie odliczyć i urząd nam odda 23%. Odp: 8% jeżeli to jest mieszkaniowe. Pytanie: No tak, a jeżeli to jest działka, komercyjna, apartament możemy być turystyczny może być? Odp: Może być Pytanie: Dobrze, ale powtarzam Ci, że musi być ona ujęta w środkach prawnych firmy Odp: Są dwie możliwości, albo musi być ujęta w środkach firmy jeżeli zamierzasz ją wynajmować albo ujęta jest w towarach jeżeli zamierzasz ją sprzedać. W każdym przypadku możesz odliczyć vat, ale w pierwszym jeżeli chcesz ją wynajmować to nie możesz wliczyć jednorazowo w kosz i będzie się amortyzować, a jeżeli chcesz sprzedać za trzy miesiące to jednorazowo wejdzie w koszty jakbyś kupił towar na półkę w sklepie, a potem go na sprzedaż. Pytanie: Przy sprzedaży trzeba zapłacić. Pytanie: No tak, albo dostajesz tą gotówkę i od tego nie płacisz kredytu no nie. Albo możesz dostać kredyt na 90% wartości, urząd skarbowy Ci odda 23% i powiem Ci, że masz mieszkanie i 10%,15% wartości nieruchomości w ręku. Bo są banki, które finansują nieruchomość z vatu, a vat wraca do Ciebie gotówką. Odp: Sprzedałem ostatnio wybudowany budynek gdzie są cztery mieszkania i nabyli to inwestorzy prywatni, którzy chcieli je wynajmować po prostu. I to były osoby, dla których zysk powiedzmy tam rzędu 7 % w skali roku, że to jest duże, że to im wystarczy. 6,7% byli z tego zadowoleni. Natomiast w dyskusjach się pojawia takie no, że my tam jeszcze będziemy bo to sprzedajesz w stanie developerskim, to jeszcze trzeba będzie urządzić, wynająć itd. No i stworzyliśmy rozwiązanie gdzie do tego celu założyli działalność gospodarczą, zwykłą na osobę fizyczną. Kupili to jako firma odliczyli vat i z tego vatu, który uzyskają pieniądze na wykończenie nieruchomości. Pytanie: To kupili pod wynajem mieszkańcy? Odp: Tak, także jest to bardzo przydatna sprawa. Pytane: Ale to tylko w przypadku zakupu z pierwotnego rynku? Odp: Tak. Te 8% wynika z tego, że jeżeli kupimy od osoby prywatnej płacimy 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowo prawdopodobnie jeżeli robimy transakcję przez agencję nieruchomości zapłacimy 2 do 3 % prowizji- to już mamy 5 i niech taksa notarialna to będzie będzie 1% wartości nieruchomości do tego prowizja przy kredycie jeżeli żeśmy się finansowali to do 8% możemy dojść. Jeżeli ktoś chce robić szybki transakcje: kupić- sprzedać, kupić- sprzedać to tu się może okazać, że szybko się na tym stąpa jeżeli się tego nie zaplanuje. Kiedy możemy uniknąć PCC? Albo jeżeli kupujemy z rynku pierwotnego, albo co ciekawe- kiedy kupujemy nieruchomość z licytacji. Pytanie: komorniczego?

10 Strona 10 Odp: albo komorniczej, albo realizowanej przed spółdzielnię mieszkaniową. Nabycie nieruchomości z przetargu jest formą, która zwalnia z zapłacenia podatku od czynności cywilno prawnych. To jest duża oszczędność. Kupiłem od was z przetargu trzy mieszkania u notariusza zapłaciłem w sumie 2,5 tysiąca złotych. Także jakbym to robił każde osobno z rynku wtórnego zapłaciłbym nie wiem..przynajmniej z 20 tysięcy z taksami, z prowizjami. Pytanie: Jakie masz doświadczenie na licytacjach komorniczych? Odp: Bardzo złe, będzie dalej. Pytanie: I długo trzeba czekać na przejęcie! Jeżeli chodzi o przykłady z życia wzięte jeżeli już w tą tematykę wchodzimy chciałbym wam powiedzieć jak wyglądały pierwsze kroki u mnie. Jak będziecie chcieli podzielić się tym jak wyglądało to u was to będzie miło i to będę przedstawiać w kontekście co kupiłem, za ile kupiłem, na czym była wtopa, co szło robić lepiej. Gdybym jeszcze raz zaczynał inwestować w nieruchomości to zrobiłbym to w sposób następujący. Oglądnąłbym ich maksymalnie dużo i nie podejmował decyzji o zakupie. Najwięcej się można nauczyć poprzez oglądanie i wchodzenie w rynek. Jeżeli siądziecie i przeczytacie dziesięć książek na temat inwestowania w nieruchomości to na pewno zdobędziecie wiedzę, ale ta wiedzą będzie mocno teoretyczna. Na pewno przekuta na prawdziwe realia ta wiedza stanie się wtedy kiedy po prostu chwycicie za telefon, zadzwonicie do pierwszej lepszej agencji nieruchomości z brzegu (nie z miasta tylko z listy)powiecie: Dzień dobry, chciałbym kupić nieruchomość celu inwestycyjnym, najlepiej żeby to było tanie, poniżej wartości rynkowej, mieszkanie, to jest moja pierwsza nieruchomość, oczekuję jakichś wskazówek umówić się n prezentację. Agenci was zasypią prezentacjami, ofertami. Podstawowe założenie: nie kupujcie tego co na początku mówią. Po prostu tego nie kupujcie. Na początku część z was, która już inwestuje umie szybko oddzielić ziarna od plewu. Czyli dostaniecie ofertę na biurko i powiecie gdzie tu mam zysk, jeżeli to mieszkanie jest warte na rynku 220 tysięcy, a wy mi je sprzedajecie za 210 tysięcy, a jak zapłacę prowizje nie ma zysku na tym. Natomiast często agenci na początku będą po prostu próbowali wciskać maksymalne gnioty. Ja tak się umawiałem z agencjami i było trochę prezentacji zanim zdecydowałem się kupić i to mi dało dużą przewagę w negocjacjach. Nawet jak coś wydawało mi się atrakcyjne na początku to po prostu odrzucałem tą ofertę po to żeby nie kupować emocjami tylko żeby kupować logicznym myśleniem i matematyką. Jeżeli wydaje się wam, że coś jest bardzo tanie to uwierzcie mi, że agent nieruchomości czasem też sprzedaje nieruchomości- to wiem będzie wam mówił tak, że jest to taka niesamowita okazja, że nie chcę panu mówić, ale do piątku to sprzedam. Jak pan się nie zdecyduje dzisiaj to do piątku jest to sprzedane, tam już 2 klientów czeka na to. Nawet gdyby by tak było to trudno. Nie chciałbym się z 2 klientami licytować bo na pewno nie wyjdę na tym do przodu, a jeżeli powiecie: niech kupią to okaże się, że za 3 tygodni ten agent do was zadzwoni i powie: no bo tamci ludzie jednak zdecydowali się wybrać inną nieruchomość i jakby to było aktualne dalej to możemy wrócić do tematu. Tu oczywiście nie jest winny agent nieruchomości tylko po prostu właściciel stara się dostać

11 Strona 11 jak najwięcej, a wy staracie się kupić jak najtaniej więc to powoduje czasem takie śmieszne negocjacje pozycyjne. W każdym razie dużo bym oglądał, wziął bym sobie profil mieszkań gdybym chciał zacząć inwestować ponownie, ja zacząłem od działek. Gdybym zaczął ponownie zacząłbym od mieszkania małego. Zacząłbym od mieszkania dlatego, że mieszkanie jest szybsze w wynajęciu, szybsze w sprzedaży. W ogóle więcej rzeczy można zrobić z mieszkaniem niż z działką. Działka nie generuje kosztów, możecie ją kupić i sobie leży. Natomiast trudniej jest mając początkową wiedzę inwestycyjną mieć zysk na działce. Trzeba wyjść z założenia, że okazja stulecia się zdarza raz na tydzień. Na początku będzie się wam wydawało, że ta propozycja, że teraz to jest to, że muszę kupić. Natomiast z czasem im głębiej będziecie wchodzić w rynek tym więcej okazji będzie samemu przychodzić. Jeżeli przylepi się do was łatka, że jesteście inwestorami, że kupujecie takie nieruchomości, to średnio raz na dwa tygodnie będziecie dostawali telefon z prawdziwą okazją, że jest coś takiego o zrobienia. Poznacie swój etap rozwoju po tym, że będziecie mieli tyle okazji, że faktycznie nie jesteście ich w stanie obsłużyć swoimi środkami ani zdolnością kredytową to wtedy już faktycznie na dobre weszliście w rynek. Pytanie: Trzeba się otoczyć agentami? Odp: Między innymi. Pytanie: ale te okazje są od agentów nieruchomości czy z pierwsze ręki bo wtedy możesz ominąć tą prowizję? Odp: Cały blok jest poświęcony dalej także jak będę wam tak przerywać to tylko dlatego, że później będzie w całości to omówione. Przykłady jak agenci próbują sprzedać nieruchomość, która niby okazją inwestycyjną: Jeżeli nie macie rozeznania cenowego to będzie wam trudno. Zanim bym się spotkał na konkretnej nieruchomości wszedłbym po prostu na otodom na domiporta. na jakikolwiek inny portal ogłoszeń i sprawdził za ile są wystawione nieruchomości tego typu bo to można łatwo porównać. Trzeba przyjąć, że to jest sprzedawane w rzeczywistości jest średnio 5-10% tańsze niż wystawione. No bo nikt nie wystawia nieruchomości taniej. No jeżeli jest za 250, wystawi za 258 i wychodzi z założenia, że te 8 to mi najwyżej ubiją. Więc cenę minimum 5% trzeba odjąć, która jest na portalu i to jest realna cena transakcyjna. I dopiero poniżej tej ceny, grubo poniżej, powiedzmy 30% to jest nieruchomość poniżej wartości rynkowej. Więc miałem sporo takich telefonów kiedy wysłałem zapytania do agencji, że chciałby się w tym celu spotkać. Dostaję telefon: Panie Bartku mamy bardzo ładną działkę w Rybniku, 4000m. kwadratowych za złotych. No, a ja mówię za tyle się te działki sprzedają. Na czym polega ta okazja? To jest bardzo ładna działka. Ja mówię no to fajnie, że jest ładna to bardzo miło, ale ja w dalszym ciągu nie rozumiem gdzie jest okazja inwestycyjna? Ładna to jest cecha, która nie ma nic wspólnego z ceną. No i dużo będziecie mieli takich sytuacji gdzie ktoś was po prostu próbuje sprzedać coś czym to coś nie jest.

12 Strona 12 Moduł 2 Pierwszy mój zakup to były dwie działki budowlane o powierzchni 1500 metrów kwadratowych każda i koszt zakupu tych działek z prowizją biura nieruchomości i z wszystkimi opłatami wynosił 70 tysięcy złotych. Długo chodziłem, długo szukałem, ale tu faktyczni zrobiłem rozeznanie. Zobaczyłem 10 innych ofert w tej lokalizacji. Średnio były przynajmniej o 60% droższe, czyli kupowałem to za 20zł za metr plus opłaty, a minimum to było 40zł wystawione więc to już po prostu na czuja wiedziałem. Nie widziałem tam żadnej miny na tej działce, w takim sense, że tam jakieś druty idą wysokiego napięcia, że jakieś cuda. Pytanie: Sprzedający był zmotywowany? Odp: No i właśnie. To trzeba sprawdzić. Jeżeli jest sprzedający zmotywowany to dla mnie jest to dobra informacja, bo tu była sytuacja taka, że działki sprzedawał rodzic w wieku około 70 lat na emeryturze i sprzedawał je po tym jak mu dzieci powiedziały, że one tam nie chcą mieszkać i nie chcą tam budować i nie wygłupiaj się tam tato, jak chcesz coś dać to cash. Pytanie:Cash? Odp:Cash. Więc jego ojcowizna, która dla niego miała wartość, nie chciał jej sprzedawać tylko dzieciom chciał dać, miał tam pewnie jakieś spotkanie rodzinne. Powiedział słuchajcie tu wam daję po jednej działce, a dzieci na to: tato my tu kosić mamy? I wtedy wartość tej nieruchomości w głowie tego człowieka nagle staje się taka: On i tak tego nie chciał dla siebie chciał to dla nich jeżeli dzieci tym wzgardziły wyszedł z założenia, że... Pytanie: Dla niego to nie ma wartości. Odp: No to jak tak to... Pytanie: a działka rolna? Odp: Nie, budowlana, nic nie trzeba było przekształcać to było po prostu w planie budowlanym gotowe Pytanie: Musiałeś zbijać cenę czy od razu była dobra? Odp: Wiesz co powiedział najpierw 30zł za metr, co już tak było tanio, a ja sobie powiedziałem to za 20 kupimy może nie. Powiedział dobra to za 20zł. Pytanie: Jakie są Twoje doświadczenia w targu ile jesteś w stanie przeciętnie utargować? Odp: Zależy- ja sprzedaję czy ja kupuję. Pytanie: Nie, jak kupujesz ile jesteś w stanie ubić cenę? Odp: Przeciętnie to z reguły około 30%. Pytanie: Jesteś w stanie ubić cenę 30%? Odp: Tak, nie w każdym przypadku natomiast jeżeli nie to tego po prostu nie kupuję.

13 Strona 13 Pytanie: No dobrze, jest nieruchomość za 100 tysięcy, przychodzisz i chcesz ją za 70 tysięcy, przychodzisz mówisz podoba mi się dobra, mogę dać 50tysięcy. Zamknij oczy, nie, nie, nie mogę dać 90,80 będziesz łaskawy dorzucisz piątkę. 55 niech będzie. Na tej zasadzie czy...? Odp: Wiesz co ja wychodzę z założenia, że transakcja żeby była dobra musi przebiegać w dobrej atmosferze. To jest trochę tak jak na arabskim targu. Wchodzicie, nie wiecie po coście tam weszli, nie wiecie coście kupili, ale wicie, że było przyjemnie. Atmosfera tej transakcji musi być w porządku, dlatego ludziom, z którymi mam takie negocjacje przeprowadzić tłumaczę, oni muszą dostać informacje wcześniej. Załóżmy, że jest to jakieś małżeństwo, które się rozwodzi i chce sprzedać mieszkanie albo jakąś nieruchomość i oni i oni przy wszystkich jakichś problemach emocjonalnych ostatnie co chcą to mieć jeszcze takiego wycinaka co im tam będzie po trochu ucinać. Ja ich przygotowuję, że nie wiem czy oni mają świadomość, ale ja tej nieruchomości nie kupuję dla siebie, ja zarabiam na kupnie sprzedaży nieruchomości czy na ich wynajmowaniu. Po prostu dla mnie to jest interes, jak ona jest kupiona poniżej wartości rynkowej. Możecie dostać szybko zapłacone, ta transakcja może być przyjemna. Pytanie: I to jest twoja uczciwa deklaracja? Odp: Tak Pytanie: I argument? Odp: Tak Pytanie: Jestem zainteresowany bo handluję, ponieważ jest poniżej wartości rynkowej, jak chcecie to czekajcie Odp: Tak, słuchajcie nie chcę was obrazić moją propozycją, dla mnie jest to warte maksymalnie to tyle jeżeli jest blisko waszej ceny to nie jest problem żeby się tam o 2% w tą czy w tą dogadać. Natomiast dla mnie to nie jest interes kupić za cenę rynkową to wam uczciwie mówię bo nie chcę was w tych negocjacjach za bardzo ciągnąć w dół. Jak będziecie chcieli i często jest tak, że my to się jeszcze zastanowimy, ale za trzy dni jest ok i popatrzcie dalej Pytanie: Uczyłeś się negocjacji? Pytanie: A oferty dajesz na piśmie? Odp: Nie Pytanie: czy po prostu namawiasz? Odp: Tak Pytanie: Uczyłeś się negocjacji czy raczej...? Odp: Transakcje mnie nauczyły, a szkolenia- byłem chyba na jednym czy na dwóch szkoleniach z negocjacji natomiast tych technik bym nie stosował po prostu uważam, że po drugiej stronie masz człowieka, ty jesteś człowiekiem i zaczynasz z nim rozmowę. Mówię mu uczciwie- co was będę oszukiwał. Ja chcę na tym zarobić. Możecie szybko sprzedać, gotówkę dostaniecie jutro, czy tam za dwa dni macie transakcję bez problemu żadnego, jestem wypłacalny, ale przez to sprzedajecie taniej, a jak nie chcecie możecie spróbować za kilka miesięcy to możecie przyjść do mnie za kilka miesięcy chyba, że kupię coś innego to wtedy nie będę zainteresowany. I ludzie na takiej spokojnej zasadzie widzą, że po drugiej stronie nie jest ktoś kto chce ich naciągnąć tylko to jest jego praca, tak po prostu

14 Strona 14 on tak działa. Tu tak samo powiedziałem temu człowiekowi i on nie był na mnie ani obrażony, ani coś mówi no dobra to tak to możemy zrobić. Normalna rozmowa- nic jej nie zastąpi. Jeżeli miałbym doradzić jakąś rzecz techniczną to przed podawaniem jakiejkolwiek ceny warto sobie w głowie taką naturalną zrobić formułkę żeby wytłumaczyć po co wy tu w ogóle jesteście i w jaki sposób nabywacie nieruchomości. Te działki kupiłem z myślą o tym, żeby je sprzedać czyli kupię je i sprzedam. Miałem na te działki pieniądze natomiast postanowiłem zrobić transakcję z kredytu hipotecznego. Wyszedłem z założenia, że niech to są pieniądze osobno jako oszczędności, a to sobie kupię z kredytu, sprzedam, a różnicę się pokryje i wyjdę na transakcji do przodu. Jakie popełniłem błędy kupując tą nieruchomość? Pierwszy największy błąd- zaciągnąłem kredyt we franku szwajcarskim. Zaciągnąłem go po kursie 2,8 zł czyli nie było tragedii no ale jak się kurs zmienił na 3,7 to się okazało, że 50 tysięcy kredytu jest już warte 80kilka. Pytanie: (6:32) Odp: Wiesz co po doświadczeniach, które miałem w tak zwanym międzyczasie jeżeli chciałbym kupić nieruchomość po to żeby ją sprzedać to nigdy bym nie zaciągnął na to kredytu obcej walucie. Dlaczego? Co z tego, że ja zapłacę większą ratę o dwie stówy miesięcznie jeżeli mam w głowie, że do dwóch lat się tego pozbędę. To nie jest tak, że jest kolejka kupców i co tydzień mnie jakiś odwiedza. Tylko ja mogę z tym dwa lata czekać i nagle mi się pojawi klient, który jest tym mocno zainteresowany, a jak w tym czasie kurs będzie niekorzystny? To ja mu powiem: nich pan przyjdzie za pół roku zobaczymy co się frankiem stanie. To tak nie może działać. Tu miałem dużą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a ceną za którą nabyłem więc gdzieś ta różnica się zdyskontowała. Pytanie: Przepraszam handlujesz po prostu tymi nieruchomościami, masz je w ofercie do sprzedaży i czekasz na super kupca? Odp: Ja częścią nieruchomości handluję, a część nieruchomości wynajmuję. Wychodzę z założenia, że z jednej strony chcę mieć majątek, który mi daje co miesiąc pieniądze żeby sobie kupić bułkę i chleb, a z drugiej strony chcę po prostu obracać pieniędzmi przez kupno i sprzedaż nieruchomości. Ta część, którą wynajmuję jest bardziej stała natomiast ten handel przekształcił się w działalność deweloperską. Czyli kupowałem działkę, sprzedawałem mieszkanie jedne, drugie, trzecie, piątekupiłem, sprzedałem i to ewaluowało działalność developerską bo moim zdaniem tam na większą skalę mogę robić to co robię. Powiem wam to później bo to będzie w dalszej części natomiast chciałbym się troszkę na tym skupić. Gdybym to robił drugi raz zaciągnął bym kredyt w złotówce dlatego, że gdybym to kupił za 60tysięcy kredytu zaciągnąłem na to i gdybym miał za miesiąc klienta, który chce dać sto tysięcy to wiedziałbym, że to 40 mam zarobione, a w przypadku kredytu we franku tak bym już nie...rozumiecie tak? Ten niuans? Tak, ok. Druga rzecz to była działka, która miała 3tysiące metrów więc ja poprosiłem właściciela żeby ją podzielił zanim ją kupię. Gdybym to robił drugi raz to poprosiłbym go żeby podzielił 4 razy 750metrów kwadratowych. Poprosiłem o 2 razy 1500 metrów z tego powodu, że próbowałem mieć jakieś swoje wyobrażenie jaka powinna być działka budowlana. Odpowiedziałem sobie w głowie no ja bym mniejszej działki jak 15 arów nie chciał nie.

15 Strona 15 Natomiast jeżeli będziecie się w głowie kierować założeniami co ja bym chciał dla siebie to trudniej może być na tej nieruchomości zarobić. Okazało się, że kiedy wystawiłem tą działkę 15 arów wystawiłem za 80 tysięcy jedną. I po prostu czekałem, czekałem. Jakiś tam jeden klient się pojawił, zrezygnował. Gdybym podzielił te działki na 750m. i wystawił każdą za 45 tysięcy,47 to byłyby sprzedane bardzo szybko. Tutaj to poszło akurat w stronę taką, że żeby więcej na tym zarobić postanowiłem podzielić te działki na 750m. kwadratowych i na tych działkach takie domki malutkie buduje. Jeden już jest sprzedany, teraz mamy następny. To jest w ogóle fajne rozwiązanie. Pytanie: (9:51) Odp: Tak, tak. Pytanie: Sprzedajesz stan developerski? Odp: Stan surowy, zamknięty. Popatrzcie tak, proste pytanie mam do was. Macie działkę, obszar, który można podzielić na 4 wygodne działki budowlane. W ogóle jak będziecie potrzebowali przerwę to w jakiś wyraźny sposób mi dajcie znać, że się dusicie. Mamy sobie dwie działeczki, które podzieliliśmy na cztery i załóżmy, że naszym zamysłem jest wybudować tam dom i go sprzedać albo wybudować tam cztery domy. Ile waszym zdaniem trzeba pieniędzy jeżeli tą działkę już mamy, powiedzmy, że ona nie jest obciążona hipoteką. To ile potrzebujemy pieniędzy żeby wybudować cztery domy o powierzchni 120 metrów kwadratowych każdy. Pytanie: Stan surowy, zamknięty? Odp: Stan surowy, zamknięty. Pytanie: Z własnych środków czy z bankowych? Odp: Obojętne. Pytanie: 125 tysięcy na dom. Odp: Proszę? Pytanie: 125 tysięcy na dom. Odp: Mówisz o wkładzie własnym. Mnie najbardziej przekonuje rozwiązanie gdzie stosujemy metodę śnieżnej kuli. Bardzo często stosuję tą metodę w inwestycjach i jestem w stanie wybudować 16 domów bez kredytów kwotą może 900 tysięcy złotych. Bez kredytów. Na czym polega ta metoda śnieżnej kuli. Załóżmy, że taki budynek o powierzchni 120 metrów kwadratowych z uzbrojeniem terenu jakimiś tam wszystkimi rzeczami, które trzeba przy budowie, projekcie, projekt, mapki, geodeta, niech on w stanie surowym, zamkniętym z oknami z zewnątrz otynkowany będzie kosztował około 200 tysięcy złotych. Pytanie: Można taniej? Odp: Można taniej, można w ogóle samemu pracować, jest tam ileś rzeczy, ale na razie nie...jak już jesteśmy przy tym temacie to inwestor nigdy ne powinien pracować samemu. Czyli jak ktoś kupuje mieszkanie i się konsultuje, że on chciałby na tym zarobić no, że to mieszkanie by trzeba odświeżyć, zrobić jakieś gładzie, pomyć itd. no to wiesz co Bartek ja po pracy tam skocze, pomyje, a ja mówię: nie rób tego, on: no to wiesz, ale to są koszty, zaczynam dopiero, te koszty muszę ograniczyć...od razu się ucz zlecać to ludziom. Jeżeli ty będziesz chciał to mieszkanie posprzątać to robiąc to po

16 Strona 16 godzinach będziesz sprzątał dwa tygodnie, a jak je będziesz chciał wygipsować i pomalować to ci to miesiąc potrwa. Przyjdzie fachowiec, zrobi ci to za 1200 złotych i to będzie gotowe w 3 dni. Załóżmy, że nie mam tych pieniędzy, mogę zaciągnąć kredyt hipoteczny na wybudowanie domu jako osoba prywatna. Jakbym w to chciał firmę wciągać to już jest dużo więcej pytań ze strony banku, ale jako osoba prywatna mogę sobie taki dom wybudować. Załóżmy, że zaciągam na ten cel 180 tysięcy kredytu buduję dom, który sprzedaję w takim stanie (no ten akurat żeśmy sprzedali za 313 tysięcy)zysku na transakcji było może nie wiem 70 tysięcy złotych. Spłacam kredyt, mam odzysk pieniędzy z jednej działki, mam dodatkowy zysk i wraca do mnie wkład. Pytanie: Po jakim czasie został sprzedany dom? Odp: Sprzedany został szybko bo wybudowaliśmy i klient do dwóch miesięcy się pojawił. Natomiast w związku z tym, że klient miał niejednoznaczną sytuację finansową transakcja trwała bardzo długo. Już wiedziałem, że mam na sto procent klienta, ale ludzie mieli dochody z zagranicy, cuda wianki, trzeba było tłumaczenia, jeszcze raz tłumaczenia. Coś się przeterminowało... Pytane: Ale nie rozumiem, jeśli jesteś zainteresowany i ten klient uzyskał kredyt to możesz mu go załatwić? Odp: Tak, dokładnie...bo oni zarabiali około 20tysięcy złotych netto, natomiast w związku z tym, że dochody były z zagranicy to naprawdę był problem. Zrobiliśmy to w ostateczności w banki ING ale naprawdę... Odp: Był to temat trudny, ale ja miałem komfort, że wiem, że są klienci wpłacili jakiś tam zadatek, ten dom chcą, natomiast na pieniądze dłużej trzeba było poczekać. Więc jeżeli popatrzycie tak Pytanie: za 120 tysiecy kupiliśmy dom, włożyliśmy 20 koła swoich Odp: Trochę więcej bo włożyłeś na działkę, ale kupiłeś ją okazyjnie, natomiast działkę sprzedajesz już za cenę rynkową. Czyli masz zysk, ale tylko na domu, ale i na normalnej cenie działki. Pytanie: Przepraszam, muszę Ci przerwać. Omawiając taką poważną firmę budowlaną, wiesz co jeżeli znajdziesz mi 10 domków, jednoszeregówkę to ja się za to wezmę za super cenę. Jednego się nie opłaca. Znajdź sobie kogoś innego i wiem, że będzie wtedy inna cena. Odp: Przy jednej cenie na pewno opłacisz większą cenę niż przy jednej nieruchomości niż byś ich zlecił dziesięć. Natomiast z mojego doświadczenia ta cena aż tak strasznie się ni waha. Pytanie: Różnica nie będzie aż tak duża. Dlaczego? No bo materiał to jest materiał. Na cenę nieruchomości wchodzi sprzęt, materiały i robocizna. Sprzęt będzie zawsze taki sam no bo koparka musi zabrać 90 za godzinę żeby się zapłaciła benzyna, operator. Czy tam młotki tyle sami kosztują, rusztowania tyle samo, materiały, ciężko jest uzyskać znaczną przebitkę na tym materiale żeby on był dużo tańszy jeżeli kupujesz nawet większe ilości. Pytanie: Tak uważasz, że nie ma różnicy między zakupem cegieł na jeden albo na sto albo na 10 domów? Nie ma różnicy? Jeszcze hurtownie budowlane mają 20,30% marże.

17 Strona 17 Odp: Jest różnica natomiast ja zmierzam do tego, że przy dużej ilości, przynajmniej z tego co ja obserwuję bo widzę jaką dostałem cenę na jeden obiekt, a teraz firma mi budowała powiedzmy coś co jest osiem razy więcej warte nie. Osiem razy większe jako inwestycje, no to jeśliby to przeliczyć do ceny metra to może by się to tak 10, 15% różniło. Pytanie: ale to jest 10,15%. Odp: No, tylko teraz tak. Możesz wyjść z założenia- buduję 10 domów, biorę kredyt na wszystko, rata 23 tysiące miesięcznie, koszt finansowania, może sprawić i oczekiwania na klienta, że to 15% co Ty dostaniesz tanio od firmy to drożej zapłacisz w finansowaniu. Ja wychodzę z założenia, że zrobić wolniej, ale dopasować podaż do popytu dopasować. Pytanie: Jeżeli rzucisz w jednym miejscu 10 mieszkań to możesz mieć popyt ze sprzedaży w jednym czasie. Odp: Co więcej, a jeżeli wybrałeś złe miejsce np. nie. jak będziesz rok się z tym siłował albo dwa lata to sprzedasz i powiesz, nigdy więcej tam nie buduję. Resztę działek sprzedam, nie inwestuję tam, a jak pierwszy pójdzie, następny pójdzie to wiesz, że chwyciło. Więc sprzedając pierwszy załóżmy, że na tą działkę wyłożyłeś powiedzmy, trzymajmy się tego przykładu- 70 tysięcy czyli ta jedna kosztowała cię ¼ ceny czyli 17 tysięcy pięćset tak. Taki był koszt działki. Więc jeżeli macie zarobku na budynku 70 tysięcy, na działce macie zarobku 30 tysięcy i wraca do was 20 tysięcy wkładu własnego to macie 120 tysięcy złotych. No to już można zrobić dom w stanie surowym za te pieniądze, nie otynkować go, zostawić bez okien i jak się do tego czasu nie znajdzie klient no to dobrać już kredytu tylko na resztkę. Rozumiecie tą strategię? Jak sprzedacie drugi to już macie spokojnie pieniądze żeby zrobić trzeci, nadwyżkę no i potem na czwarty no to spokojnie możecie sobie zaczekać na klienta bo inwestujecie to co żeście przed chwilą zarobili. Pytanie: To są Twoje pieniądze, nie ma ciśnienia, że odsetki..? Odp: Tak,dokładnie. W taki sposób postępując z tą jedną inwestycją akurat to mi się bardzo fajnie i spokojnie robi, jeden jest sprzedany, drugi się buduje, na trzeci sobie pieniądze czekają. Wiem, że nie zrobię tej inwestycji w ciągu 7 miesięcy czy tam 6 i wszystko sprzedam. Pewnie bym więcej zarobił- wszystko na raz, fajnie, ale mam to dużo spokojniejsze i bezpieczniejsze. Pytanie: Powiedz mi dlaczego wybrałeś, że te domy sprzedajesz w stanie surowym, zamkniętym? Odp: Część sprzedaję w stanie developerskim i w stanie developerskim sprzedaję mieszkania no bo takie są przepisy i nie umiem sprzedać tego w innym stanie niż dane do użytku. Minusem sprzedawania obiektów w stanie developerskim jest to, że musisz się siłować z odbiorami. Czyli to TY kładziesz kark, za to aby budynek został odebrany do użytkowania i dłużej czekasz n pieniądze. Pytanie: Więcej trzeba wyłożyć? Odp: Tak, więcej trzeba wyłożyć, zamknąć dalsze etapy inwestycji. Pytanie: Przepraszam, że Ci przerwę, ale jeżeli stawiasz dom w stanie surowym zamkniętym nie ma odbiorów. Nie po twojej strony są odbiory.

18 Strona 18 Odp: Nie, dokonujesz w akcie notarialnym cesji i pozwolenia na budowę, na nabywcę i on sobie sam dokańcza budowę i robi odbiory. Ty mu możesz w tym pomóc natomiast nie jest to twoja odpowiedzialność. Pytanie: Jeżeli później się coś spierdziela to jest jego problem? Odp: Tak dokładnie. Pytanie: Ja podam tylko przykład, że ostatnio mój klient rozpoczął budowę, miesiąc temu, to cena domu stanu surowego wahała się o 100%. Odp: W ofertach, tak, ale z tą ceną też trzeba uważać bo analizowałem już różne oferty firm budowlanych, najtańszą i najdroższą jak skreślić to na środkowych jak się skupisz to jest w porządku. Ostatnio mój klient zwrócił się z zapytaniem do siebie no i dostał kilka kosztorysów z firm budowlanych. Poprosił mnie o to żebym to zaopiniował, za ta samą usługę rozrzut cenowy był od tysięcy. Wybrał firmę najtańszą, ja to wprawdzie odradzałem, ale to był klient, który powiedział: wiesz co mi się nie spieszy, to nie musi być za rok, ja mam świadomość, że oni się mogą wyłożyć, że to jest za tanio, ale niech próbują najwyżej potem ich zastąpię kimś innym. Ja już bym takiego modelu nie wybrał, a on sobie na to pozwolił, ale mówię: wiesz co nie ma takiej możliwości oni gdzieś za te 90 tysięcy tego zakresu prac fizycznie nie są w stanie wykonać. Nawet jakby ludziom płacili na czarno, jakby w ogóle ludziom nie płacili, albo płacili co drugi miesiąc to po prostu tego nie zrobią. Muszą kraść na budowie, to jest jedyna opcja. No i wziął to sobie do serca zrobił takie rozeznanie wśród znajomych na temat tej firmy i faktycznie doszły go pogłoski, że na jednej z budów firma kradła materiał właściciela nie. Zwrócił się z tym bezpośrednio do właściciela firmy, z którym rozmawiał: wie pan co myśmy podpisali trzy dni temu umowę, a tu się od znajomych dowiaduję, że wyście na tamtej budowie materiał kradli. A ten właściciel: Nie, tam to nie, ale w Bródnej taką żeśmy budowę robili i tam to żeśmy wywozili tego. Jak w komedii...ale u pana tak nie będzie. Także to jest problem, z reguły jest problem z tą najniższą ceną. Pytanie: Ja mam jeszcze jedno pytanie, sprzedajesz dom zanim jeszcze powstanie w sensie rozpoczynasz budowę, czekasz na przyszłego klienta czy sprzedajesz im dziurę w ziemi? Odp: Wiesz co to jest tak jak mam odpowidzieć szczerze co robię to sprzedaję dziurę w ziemi bo to może dać szybciej finansowanie, ale jest druga strona medalu jak sprzedajesz dziurę w ziemi to kupujesz problemy od klienta. Moje doświadczenie jest takie, że klienci, którzy kupowali ode mnie nieruchomości skończone albo już prawie skończone to byli najsympatyczniejsi klienci na świecie. Przychodzili, płacili czy tam bank płacił za nich jakieś pieniądze, dokonywali odbioru i nie było większego problemu. Natomiast klient, który od ciebie dziurę kupił w ziemi on tą dziurę w ziemi będzie obserwował jak rośnie. Pytanie: Cały czas będzie afera? Odp: Tak, a na etapie jak ta dziura rośnie to pracownicy, którzy tam pracują będą po prostu stwarzali ileś różnych problemów. To nie chodzi o to, że coś ma być źle wybudowane bo będzie równo na koniec wszystko będzie dobrze zrobione, ale załóżmy, że pracownicy byli niekumaci i zrobili sobie ognisko ze śmieci jakieś tam i już afera, no i po prostu im dłużej to będzie trwało będzie miało jakieś obsunięcie, nie wiem pogoda tak jak dzisiaj pokrzyżuje ci szyki, oddasz coś dwa miesiące później to

19 Strona 19 ten klient będzie po prostu coraz to bardziej zdenerwowany. Czyli możesz mieć finansowanie, ale wraz z tym finansowaniem kupujesz nerwy. No i trzeba sobie zdecydować czy jesteś odporny i to bierzesz na klatę czy po prost wolisz sprzedać później jak jest gotowe. Idziemy dalej na tym etapie? Tak hasłowo wam tylko wrócę do tego tematu, kwotą 80 tysięcy złotych jesteście w stanie zrobić osiedle 4 domów. Osiedle 4 domów to jest...inwestycja 4 domy to ktoś ma w głowie niesamowicie duża inwestycja poszła tam z 1,5 mln zł. duży temat nie, a kupno działki za 60 tysięcy to taki mniejszy temat, a tu tak naprawdę mając 80 tysięcy w kieszeni jesteście wstanie coś takiego zrobić. Jak znajdziecie działkę okazyjnie oczywiście. Możemy przejść do następnej nieruchomości? Następna nieruchomość jaką kupiłem to była działka w Wodzisławiu Śląskim. Działka miała 2 tysiące 850 metrów i koszt zakupu tej działki razem z wszystkimi prowizjami i kosztami to było 60 tysięcy złotych. Czyli kupiłem to też tanio i fajnie. Tu był problem taki, że tej działki nikt nie chciał kupić, ona była długo w ofercie dlatego, że wąska. Była długa i wąska. Miała bardzo nieregularny kształt, co sprawiało, że każdy, który tam przyszedł mówił: fajna działka, fajna okolica, fajne miejsce, ale taka wąska i to kończyło większość rozmów. W przypadku nieruchomości wasz zysk jest w problemie. W poprzedniej problemem było to, że tata dostał i uczucia ojcowskie zostały zranione, dzieci nie przyjęły i problem natury emocjonalnospołeczno-rodzinnej. Tu był problem techniczny. Wąska nie- po prostu, jeżeli w tym problemie znajdziecie( nie zawsze tak jest, że znajdziecie zysk, ale jeżeli go znajdziecie no to on po prostu trafi do waszej kieszeni). Pytanie: Jak wąska? Odp: Będzie na mapce to Ci pokarzę. Kształt tej działki był taki, tak o...jedynka, jedynka dokładnie jedynka. Część budowlana była do tego miejsca, a końcówka była rolna, w ogóle z tym tam było super, drzewa dookoła, bardzo blisko centrum miasta, to takie zielone zacisze i tu na końcu już były jakieś jary, strefa ochronna- nic tam nie można było budować, czyli wiemy, że tam na sto procent nie będzie sąsiedztwa. Ja zrobiłem coś takiego, że tą działkę podzieliłem na trzy, z przodu wydzieliłem dwie działki po 511 metrów, malutkie-takie liliputy. Tu przeprowadziłem służebność przejazdu do tej działki trzeciej, na trzeciej wybudowałem dom na sprzedaż kierując się założeniem, że jak już dom stoi to ktoś się nie zastanawia jak tutaj dom wybuduje. No bo ludzie, którzy kupują działkę jak ona jest wąska to będą mówić: jak a tu wybuduję dom. Uwierzcie mi, że każdy kto przyszedł ten dom oglądać, a miałem chyba ze 30 prezentacji - nikt nie poruszył tematu, że działka jest wąska. Nikt! Jeżeli bym spróbował sprzedać działkę byłoby tak za każdym razem, a tu po prostu ludzie przychodzili: dom fajny, tu mam jeszcze kawał ziemi, jaka duża ta działka, a jeszcze ją na pół podzieliłem więc w tym przypadku techniczne rozwiązanie tego problemu dało zysk na transakcji. Taki dom wybudowałem...co bym zrobił inaczej? Tu też popełniłem błąd...w ogóle tą prezentację mam elektronicznie więc jeżeli mi zostawicie to prześlę i będziecie mieli materiały. Udało mi się tanio kupić działkę, udało mi się sprzedać dom, błędem było to, że ten dom wybudowałem za duży. To była pierwsza nieruchomość, którą zdecydowałem się budować na sprzedaż i też i też myślałem... Pytanie: Budowałeś jak dla siebie?

20 Strona 20 Odp: Tak, dom mniej niż 200 metrów to ja sobie nie wyobrażam nie. No i wbudowałem dom- mniej niż 200 metrów sobie nie wyobrażam i rok czekałem żeby go sprzedać. Po tym doświadczeniu- bo tu najpierw te działki 3 tysiące kupiłem wcześniej, ale to tak sobie leżało, z tym nic nie robiłem. Tu postanowiłem najpierw budować, a po tym doświadczeniu poszedłem w te mniejsze działki i mniejsze budynki. Pytanie: (29:20) Odp: Tu? Nic, ogród ludzie mają, coś tam sobie sami zrobią. Właśnie robienie ludziom takiej rekreacji to są kosztowne rzeczy. Po prostu ktoś sobie kupuje ogród i jego sprawa co tam sobie urządzi. Ma kawał ziemi i jest zadowolony. Pytanie: W takim razie nasuwa się pytanie skoro powiedziałeś, że za duży dom budowałeś jaki teraz wybudowałbyś dom, jakiej wielkości? Odp: Dom jednorodzinny, robiłbym 130metrów w tym garaż. Z garażem już. Pytanie: Z garażem już? Odp: Tak, z garażem. Pytanie: Współpracuję z developerem, w zeszłym roku zaczął budowę czterech domów w grudniu miał wszystkie sprzedane, 120 metrów z garażem pojedynczym, parterowe. Odp: Słuchacie dzisiaj klientem na nieruchomość jest osoba, która..na dom tego typu jest rodzina, gdzie maż i żona pracują na etacie mają tam 4,5 netto razem czy tam koło 5, mieszkanie do sprzedania za 150 tysięcy, dobierają 250 tysięcy kredytu i płacą trochę wyższą ratę niż czynsz. To jest dzisiaj klient na nabycie nieruchomości. Jeżeli ktoś planuje budować wille to powinien to robić na czyjeś zlecenie. To jest budowa spekulacyjna, czyli stawiam obiekt i zobaczymy czy ktoś przyjdzie czy nie. Jeżeli by ktoś wybudował wille w taki sposób to może sprzedawać ho ho i jeszcze trochę. Jeżeli ktoś chce mieć wille taką z prawdziwego zdarzenia rezydencję to ją sobie sam wybuduje. Znajdzie miejsce, lokalizację i na tym może zarobić firma budowlana, która to stawia. Pytanie: Jakiś rodzaj domów jest bardziej korzystny, popularny typu parterowy czy piętrowy? -bliźniak -nie no 130 metrów nie ma żadnej fantazji... Odp: No wiesz, te 130 metrów jeżeli jest piętrowe to ci to trochę taniej wyjdzie bo parter ma większą powierzchnię fundamentu i większą powierzchnię dachu, a to są dwa najdroższe elementy. Znowu strop ci dojdzie, którego nie masz w parterówce, ale ten trop i schody są tańsze niż większa powierzchnia dachu i większa powierzchnia fundamentu. Wydzieliłem dwie działki po 511 metrów i miałem pomysł taki, że tu zrobię ten dom, a tu zrobię bliźniaka. Właśnie takiego małego, za nieduże pieniądze. Natomiast równolegle do tego zacząłem inwestycję w apartamenty mieszkalne więc z tego się wycofałem i po prostu sprzedałem te dwie działki. Te dwie działki...całość kupiłem a 60 tysięcy ze wszystkimi kosztami, a te dwie małe działki sprzedałem za 86 także same te dwie działki dały zysk i... Pytanie: 86 za sztukę czy za jedną? Odp: Nie, nie tak dobrze nie ma. Pytanie: To tą trzecią działkę miałeś za darmo.