Każdy lubi mieć poczucie, że zrobił dobry interes. Nabiera to szczególnego wymiaru, kiedy rozmawiamy o dużych pieniądzach.

Transkrypt

1

2 2

3 Każdy lubi mieć poczucie, że zrobił dobry interes. Nabiera to szczególnego wymiaru, kiedy rozmawiamy o dużych pieniądzach. A umówmy się wzięcie kredytu wiąże się z dużymi kosztami dla Ciebie jako kredytobiorcy. Żeby to wyjaśnić jeszcze lepiej, należy przyjrzeć się temu, na czym zarabia bank. Kiedy to zrozumiesz, będziesz doskonale przygotowany do NEGOCJACJI na temat warunków udzielanego Ci kredytu. 3

4 1 MARŻA BANKU pierwszy parametr do negocjacji z bankiem Bank zarabia przede wszystkim na marży kredytu, dlatego chodzi o to, by była ona jak najniższa. Marża jest jedną ze składowych oprocentowania kredytu, na które składa się właśnie marża banku (zarobek banku) oraz stawka WIBOR-u trzy- lub sześciomiesięcznego. Ta druga składowa nie jest zależna ani od Ciebie, ani od banku. Zależy od wysokości stóp procentowych, a te od wysokości wskaźnika inflacji w Polsce. Jest to jednak temat na inne opracowanie. Ważne jest, abyś wiedział, że tego nie trzeba negocjować. Jak możesz negocjować marżę banku? Jeśli posiadasz wyższą niż standardowa kwota kredytu, możesz to zrobić. Średni wolumen kredytu hipotecznego w naszym kraju wynosi około PLN (dane AMRON za II kwartał 2017), w dużych miastach około PLN (dane AMRON za II kwartał 2017), więc każda kwota powyżej tego daje Ci już możliwość negocjacji z bankiem. Za dobry kredyt inwestycyjny na zakup lokalu użytkowego w Warszawie przyjmuje się kwotę około PLN, natomiast dobry kredyt deweloperski to kwota kilku milionów złotych. Oczywiście to, ile wynegocjujesz, zależy wprost od wysokości nadwyżki Twojej kwoty kredytu ponad średni kredyt na danym rynku. Tutaj jednak musisz wiedzieć jedną rzecz nie każdy bank negocjuje swoje warunki. Zdarza się tak, że bank konstruuje swoją ofertę tak, że Nie każdy bank negocjuje swoje warunki ma ona najlepsze parametry w swojej kategorii wagowej, 10% wkładu własnego bądź 20% wkładu własnego. Może się wtedy zdarzyć tak, że bank Ci powie, że dziś jest najlepszy na rynku, więc o takie negocjacje będzie bardzo trudno. Wręcz będzie to niemożliwe. Jeśli posiadasz relatywnie niską kwotę kredytu i bank nie chce z Tobą negocjować, powinieneś wiedzieć, że dziś na rynku można znaleźć kilka ofert kredytowych, które w zależności od wysokości wkładu własnego przyznają marżę kredytu, kierując się zasadą, że im wyższy wkład, tym niższa marża, a kwota kredytu nie odgrywa tutaj znaczącej roli. im wyższy wkład, tym niższa marża Który to bank, to jest już know-how dobrego dorady kredytowego. Jeśli takiego nie masz, zapraszam na spotkanie do mnie. Kończąc ten wątek, dodam, że istnieje jeszcze jeden sposób na negocjację marży kredytu, a ponadto jest bardzo skuteczny. Napiszę o nim na końcu tego artykułu. Przeczytaj uważnie cały tekst. Będzie Ci łatwiej zrozumieć moc tego sposobu. 4

5 2 PROWIZJA ZA UDZIELENIE KREDYTU drugi parametr do negocjacji z bankiem Może Cię zaskoczę, ale nie ma czegoś takiego jak kredyt bez prowizji. Oczywiście możesz znaleźć takie oferty, ale bank na pewno zamiennie zaproponuje Ci ubezpieczenie na życie bądź od utraty pracy, a czasem i jedno, i drugie. Pierwszy etap negocjacji polega więc na tym, aby wybrać mądrze bank. To znaczy taki, który może i proponuje klasyczną prowizję za udzielenie kredytu, ale poprzez swój wybór od razu unikasz dodatkowych ubezpieczeń. Następnie należy zacząć negocjować z bankiem wysokość prowizji. Tutaj działa ta sama zasada co przy negocjacji marży: im im wyższy posiadasz kredyt, tym więcej możesz wynegocjować z bankiem wyższy posiadasz kredyt, tym więcej możesz wynegocjować z bankiem. Możesz także trafić na banki, które w taki sposób przygotowały swoje oferty, że dalej nie negocjują parametrów. Wśród ofert możemy jednak znaleźć takie, gdzie standardowa prowizja jest wyższa, na przykład w przedziale od 1 do 3% i tutaj można wynegocjować finalnie poziom 1,5%. Idąc dalej, możemy w gąszczu ofert znaleźć takie, gdzie ze względu na Twój zawód (tzw. wolny zawód) bądź rynek, na którym kupujesz mieszkanie (rynek pierwotny), można uzyskać niższą prowizję; jednak to jest już know-how Twojego doradcy kredytowego. Pierwszy etap negocjacji polega więc na tym, aby wybrać mądrze bank Jeśli takiego nie masz, zapraszam Cię serdecznie do mojego biura. Ja i mój zespół wiemy wszystko o ofertach banków. A jak się negocjuje prowizję za udzielenie kredytu w przypadku klientów firmowych? Tutaj należy pamiętać, że wysokość prowizji może być standardowo wyższa niż dla klienta indywidualnego. Tak wygląda ten rynek dzisiaj. Nie oznacza to jednak, że nie można negocjować. W zależności od kwoty kredytu, a tutaj często kwoty kredytu są wyższe, można negocjować wartości prowizji do niskich poziomów, szczególnie kiedy rozmawiamy o kredytach deweloperskich, bo tam wolumeny często liczone są w milionach złotych. 5

6 3 PROWIZJA ZA WCZEŚNIEJSZĄ SPŁATĘ KREDYTU trzeci parametr do negocjacji z bankiem Czasami zdarza się tak, że klienci informują mnie, że wcześniej spłacą kredyt, dlatego chcieliby uzyskać niższą opłatę za wyjście z kredytu bądź za jego częściową nadpłatę. Co do zasady dziś banki pozwalają nadpłacić kredyt bez dodatkowych opłat po 3 latach (reguluje to ustawa o kredycie hipotecznym). Ten wątek jest szczególnie ważny w sytuacji, kiedy kupujesz mieszkanie, z mojego doświadczenia wynika że najwięcej tych właśnie klientów chce negocjować tą opłatę. Dziś wiele osób inwestuje w nieruchomości z zamiarem szybkiej sprzedaży. W takich sytuacjach szuka się banku, który może zaproponować wyższą marżę, ale za to brak prowizji za udzielnie kredytu, jak i jego wcześniejszą spłatę. banki pozwalają nadpłacić kredyt bez dodatkowych opłat po 3 latach Zazwyczaj banki nie negocjują tej opłaty. Możemy jednak dziś znaleźć na rynku 3 banki w ofercie hipotecznej i 5 w ofercie kredytów firmowych, gdzie Twój doradca może wynegocjować dla Ciebie lepsze niż standardowe warunki. To jest już know-how Twojego doradcy kredytowego. Powinieneś także pamiętać, że trudno jest negocjować zarówno opłatę za wejście do kredytu, jak i opłatę za wyjście z kredytu. Zazwyczaj należy skupić się na jednym parametrze, choć w szczególnych przypadkach (duże wolumeny) można potargować się z bankiem o każdy z nich. 6

7 4 UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE czwarty parametr do negocjacji z bankiem Ubezpieczenie to ostatnia rzecz do negocjacji, co nie oznacza, że najmniej ważna. Czy wiesz, że wynagrodzenie pracownika banku jest uzależnione m.in. od Twojego ubezpieczenia na życie opłacanego w jego banku. W przypadku ekspertów kredytowych firm pośrednictwa finansowego ta zasada nie obowiązuje. Nie twierdzę, że bank jest czasami bardziej opłaca się wybrać standardową ofertę banku niż promocyjną nie ma takiej konieczności, aby klient był zobligowany do ubezpieczenia zły, a pracownik banku czyha tylko na Twoje ubezpieczenie na życie, ale wielokrotnie widziałem sytuacje, kiedy klient przychodził do mnie z ofertą banku, a ja wiedziałem, że nie ma takiej konieczności, aby ten właśnie klient był zobligowany do decydowania się jakiekolwiek ubezpieczenie. Co więcej, po wprowadzeniu w życie ustawy o kredycie hipotecznym taka praktyka jest zabroniona. Bank nie może uzależniać wydania decyzji kredytowej od korzystania z jakiegokolwiek produktu bankowego, poza rachunkiem do kredytu. Może jednak posiadać dwie oferty na półce: standardową oraz promocyjną. W tej ostatniej niższe koszty oznaczają dla Ciebie dodatkowe produkty, na przykład ubezpieczenie na życie. Tutaj więc należy wiedzieć, z którym bankiem i ile można negocjować, bo czasami bardziej opłaca się wybrać standardową ofertę banku niż promocyjną, aby finalnie uzyskać lepsze warunki w ramach negocjacji z nim, że zgadzając się na takie po podjęciu dodatkowych produktów. Tak przynajmniej ja pracuję dla moich Klientów. Zasada ta dotyczy tak kredytów indywidulanych, jak i firmowych. Dotarliśmy do końca tego raportu. Obiecałem Ci, że opowiem o jeszcze jednym sposobie negocjacji z bankiem. Zazwyczaj negocjuję w kilku przypadkach. Pierwszy to Klient z kategorii premium i duża kwota kredytu, powyżej PLN dla kredytu indywidualnego oraz kilka milionów złotych dla kredytu firmowego. Drugi przypadek dotyczy kwot niższych niż wskazane powyżej, ale nadal wyższych niż standardowe średnie kredytu na rynku. Trzecia opcja to niskie kwoty kredytu, ale ze względu na mój know-how potrafię znaleźć bank, który może uznać wysoki wkład własny Klienta i dzięki temu finalna marża jest bardzo atrakcyjna. To samo może dotyczyć specjalnych grup zawodowych bądź ofert skierowanych dla konkretnego rynku. Ostatni przypadek nazywam kombo kredytwe. Jeśli Klient zjawia się po raz pierwszy u mnie na spotkaniu, zawsze go pytam, czy może ktoś z jego znajomych bądź bliskich również poszukuje kredytu. Jeśli TAK, to łączę te osoby w ramach jednej oferty banku i finalnie posiadając większy wolumen kredytu, uzyskuję dla moich Klientów lepsze warunki. Proste? Tak! Ale nie każdy bank się na to zgodzi i nie każdy wie, gdzie i ile można wynegocjować. Ja wiem! Dlatego moi Klienci tak często cieszą się świetnymi warunkami kredytu. 7

8 Jesteś inwestorem rynku nieruchomości, przedsiębiorcą działającym na rynku deweloperskim, a może po prostu zamierzasz zakupić pierwszą bądź kolejną nieruchomość? Przyjdź do nas trafisz do profesjonalistów! Dawid Malycha Z poważaniem, Małycha Business Finance Ekspert Kredytowy Pośrednictwo Kredytowe Specjalizacja: Sprawy Nieruchomościowe, Gotówka dla Firm