Ustalenie opłaty następuje na podstawie wartości nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Transkrypt

1 INFORMACJA DLA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH W SPRAWIE PRZEKSZTAŁCENIA UDZIAŁÓW W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI WIELOLOKALOWYMI Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje na podstawie przepisów: ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. z 2012r., poz. 83 ze zm.), która weszła w życie 13 października 2005 roku, uchwały Nr XIX/396/2008 Rady Miejskiej w Kielcach z dnia 17 stycznia 2008 roku w sprawie udzielenia bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz zastosowania umownych stawek oprocentowania rozłożonej na raty opłaty za przekształcenie, zmienionej uchwałą Nr XXIII/491/2012 Rady Miasta Kielce z dnia 9 lutego 2012 roku (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Miasta Kielce), zarządzenia Nr 128/2011 Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 30 listopada 2011 roku dotyczącego zasad udzielania bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa położonych na terenie Województwa Świętokrzyskiego (Dziennik Urzędowy Województwa Świętokrzyskiego Nr 287, poz. 3305), Zarządzenie Nr 67/2013 Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 16 lipca 2013 roku w sprawie wyrażenia zgody na zastosowanie innych stóp procentowych niż stopa redyskonta weksli stosowana przez NBP, przy rozłożeniu na raty nieuiszczonej części opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa położonych na terenie Miasta Kielce Postępowanie o przekształcenie ma charakter wnioskowy, co oznacza, że nie może być ono wszczęte z urzędu. Organ orzekający o przekształceniu musi zatem oczekiwać na złożenie przez uprawnionego (uprawnionych) stosownego wniosku. Do wniosku powinny zostać dołączone odpowiednie dokumenty, z których wynikać będzie, że spełnione są przesłanki podmiotowe i przedmiotowe przekształcenia. Aby można było złożyć wniosek niezbędny jest uregulowany status prawny do nieruchomości np. przeprowadzone postępowanie spadkowe, w przypadku śmierci użytkownika wieczystego. Z mocy art. 3 w/w ustawy, przekształcenie zostało poddane do oceny i rozstrzygnięcia w procedurze administracyjnej. Zakończeniem postępowania jest wydanie decyzji. Nabywając własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, właściciel lokalu uzyskuje prawo do rozporządzania swoją rzeczą (lokalem i udziałem), bez zgody pozostałych współwłaścicieli współużytkowników wieczystych gruntu (art. 198 kodeksu cywilnego). Tym samym może wypowiadać się w kwestii przekształcenia posiadanego udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział w prawie własności nieruchomości, podobnie jak pozostali współwłaściciele lokali współużytkownicy wieczyści nieruchomości. Wobec tego stroną postępowania nie jest wspólnota mieszkaniowa każdy jej członek występuje w tym postępowaniu samodzielnie. Wspólnota mieszkaniowa nie jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, znajduje się ona we współużytkowaniu wieczystym właścicieli odrębnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, gdyż są to czynności przekraczające zarząd zwykły. 1

2 W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują współużytkownicy wieczyści, tj. właściciele wykupionych lokali. Z mieszkaniami niewykupionymi, czyli użytkowanymi na podstawie umów najmu, nie jest związany udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Gmina Kielce (w nieruchomościach zabudowanych tzw. budynkami komunalnymi ) nie musi wyrażać zgody na przekształcenie, bo nie jest użytkownikiem wieczystym, ale właścicielem gruntu, zatem swojego prawa nie przekształca. Po zmianie ustawy o przekształceniu, wprowadzonej ustawą z dnia 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie w dniu 9 października 2011 roku, z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi co najmniej połowę. Ta ilość jest wystarczająca jedynie do wszczęcia postępowania administracyjnego. Pozostałym osobom (współużytkownikom wieczystym) przysługuje zgłoszenie sprzeciwu wobec złożonego wniosku o przekształcenie. Brak sprzeciwu zgłoszonego w wyznaczonym terminie, uznany jest za zgodę na przekształcenie. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku, Prezydent Miasta Kielce zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Brak zgody wszystkich współużytkowników wieczystych może być zastąpiony orzeczeniem sądu. W świetle art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych). Współużytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współużytkowników wieczystych. W praktyce oznacza to, że na podstawie art. 199 kc wystąpić można do sądu powszechnego, który po zbadaniu sprawy może wydać, w zastępstwie osoby, która nie chce złożyć wniosku, orzeczenie, które zastąpi oświadczenie woli ww. osoby. Z wnioskiem do sądu o zezwolenie na przekształcenie nie może wystąpić wspólnota mieszkaniowa. Współużytkownicy dysponujący prawomocnym postanowieniem sądu, zezwalającym na wystąpienie o przekształcenie użytkowania wieczystego, mogą złożyć wniosek bez zgody pozostałych współużytkowników, a nawet przy ich zdecydowanym sprzeciwie. Wnioski muszą złożyć wszyscy współużytkownicy, którzy wystąpili o zgodę do sądu. Wszyscy właściciele lokali (także ci, którzy sprzeciwili się przekształceniu) są stronami postępowania administracyjnego w sprawie przekształcenia oraz adresatami decyzji przekształceniowej. Fakt wcześniejszego sprzeciwienia się przekształceniu nie ma wpływu na ich status strony w postępowaniu administracyjnym (art. 28 kpa). Mają prawo składania wniosków, oświadczeń i wnoszenia środków zaskarżenia, włącznie ze skargą do sądu administracyjnego. Wszystkim współużytkownikom należy zapewnić czynny udział w tym postępowaniu oraz doręczać decyzje. W przypadku braku zgody wszystkich uprawnionych, przekształcenie udziału we współużytkowaniu wieczystym w udział we współwłasności jest niedopuszczalne. W sytuacji, gdy na nieruchomości jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu w formie niepodzielnych udziałów, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może nastąpić jedynie przy jednoczesnym przekształceniu wszystkich istniejących udziałów w użytkowaniu. W razie śmierci właściciela bądź współwłaściciela lokalu, uregulowany status prawny do nieruchomości (tj. przeprowadzone postępowanie spadkowe, udokumentowane postanowieniem sądowym lub notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia), jest niezbędny do kontynuowania postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. 2

3 Brak przeprowadzonej sprawy spadkowej wstrzymuje całe postępowanie administracyjne tj. realizację roszczeń wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości. Dla wyrażenia zgody przez właścicieli nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali, gdyż dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała właścicieli lokali członków wspólnoty mieszkaniowej nie zastąpi braku zgody niektórych współużytkowników wieczystych. Zatem podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na przekształcenie, nie ma znaczenia dla skuteczności wniosku w sprawie przekształcenia. Taka uchwała może mieć jedynie znaczenie organizacyjne dla samej wspólnoty mieszkaniowej, pomocne przy egzekwowaniu od poszczególnych właścicieli lokali składania wniosków. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności ma co do zasady charakter odpłatny. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności (dotychczasowy użytkownik wieczysty), jest obowiązana uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu tego przekształcenia. Opłata z tytułu przekształcenia ustalana jest w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustalenie opłaty następuje na podstawie wartości nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Do ustalenia opłaty stosuje się ponadto art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz ze zm.), zgodnie z którym na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Oznacza to, że opłata z tytułu przekształcenia stanowi różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego ustaloną na dzień wydawania decyzji. Wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zależy od liczby lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego im mniej lat pozostało do końca prawa użytkowania wieczystego, tym mniejsza jest jego wartość (czyli tym samym większa jest opłata za przekształcenie). W praktyce, w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wspólnot mieszkaniowych, opłata za przekształcenie przypadająca na poszczególnych właścicieli lokali, zależna jest więc od dwóch czynników wielkości udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i okresu trwania użytkowania wieczystego (w przypadku takich samych udziałów, ale różnym okresie prawa użytkowania wieczystego, opłata będzie różna). W przypadku nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych na cele mieszkaniowe oraz przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, w odniesieniu do nieruchomości Miasta Kielce, do ustalenia opłaty mają zastosowanie przepisy wymienionej na wstępie uchwały. Osobom fizycznym, będącym właścicielami lokali mieszkalnych, od opłaty za przekształcenie przysługuje 90% bonifikaty. Bonifikata nie przysługuje natomiast osobom prawnym oraz w przypadku udziału w gruncie związanego z własnością lokalu użytkowego. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, zabudowanych na cele mieszkaniowe, mają zastosowanie przepisy wymienionego na wstępie zarządzenia. Osobom fizycznym przysługuje bonifikata: do 90 % - jeżeli dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym (przyjęty jako średni z ostatnich trzech miesięcy poprzedzających miesiąc, w którym wydawana jest decyzja o przekształceniu), nie przekracza 50 % przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku 3

4 poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, do 40 % - jeżeli dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym (przyjęty jako średni z ostatnich trzech miesięcy poprzedzających miesiąc, w którym wydawana jest decyzja o przekształceniu), przekracza 50 % ale nie przekracza 100% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, opisanego w pkt. 1 i ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, Ponadto, w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, osoby fizyczne, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 roku (i ich następcy prawni), mogą zgodnie z art. 4 ust. 9 ustawy o przekształceniu, ubiegać się o 50% bonifikaty od opłaty. W razie zbiegu praw do bonifikat, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. Żądanie zwrotu udzielonej bonifikaty od opłaty za przekształcenie, po jej waloryzacji, do którego zobligowany jest Prezydent Miasta Kielce, w przypadku zbycia przed upływem 5 lat lub wykorzystania nieruchomości na inne cele, niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, nie dotyczy właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego. Opłata z tytułu przekształcenia może zostać, na wniosek użytkownika wieczystego złożony przed wydaniem decyzji, rozłożona na raty, na okres nie dłuższy niż 20 lat. Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty w przypadku nieruchomości stanowiących własność Gminy Kielce i Skarbu Państwa, podlega oprocentowaniu, w sposób następujący: a/ w wysokości 5 % w przypadku rozłożenia na 2 raty roczne, b/ w wysokości 7 % w przypadku rozłożenia na 3 do 5 rat rocznych, c/ w wysokości 10 % w przypadku rozłożenia na 6 do 10 rat rocznych, d/ w wysokości 15 % w przypadku rozłożenia na 11 do 20 rat rocznych. rata roczna oznacza płatność jednej raty w roku W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości związanego z odrębną własnością lokalu, wierzytelność z tyt. opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości na nieruchomości lokalowej. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu, stała się ostateczna. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przesłanie decyzji przez Prezydenta Miasta Kielce do Sądu Rejonowego w Kielcach Wydział Ksiąg Wieczystych, skutkuje wyłącznie wpisem przez sąd ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego i stanowi podstawę do przymuszenia użytkownika wieczystego do złożenia wniosku o wpis prawa własności w miejsce użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. Żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ma charakter roszczeniowy. Nie jest ono zależne od uznania organu reprezentującego właściciela nieruchomości, lecz od spełnienia przez uprawnionego (uprawnionych) przesłanek ustawowo określonych, o których mowa w treści informacji. 4

5 Wnioski o przekształcenie można składać bezterminowo. Druki wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (wraz z Kartą Mieszkańca) dostępne są w Biurach Obsługi Interesanta Urzędu Miasta Kielce bądź do pobrania ze strony (sposoby przyjmowania i załatwiania spraw/ nieruchomości/ przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości). Sprawy dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości załatwia się w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji w Referacie Obsługi Prawa Użytkowania Wieczystego, ul. Strycharska 6, pokój 317 (tel ) w odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce oraz pokój 302 (tel ) w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa. Kielce,