Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388) Tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903) (zm.: Dz.U. 2004, Nr 141, poz. 1492)
Spis treści Nb I. Modele odrębnej własności lokali.......... 1 II. Geneza instytucji odrębnej własności lokalu w doktrynach państw europejskich.......... 7 III. Funkcjonowanie odrębnej własności lokali na ziemiach polskich przed 1934 r............. 10 IV. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r............................. 13 V. Losy odrębnej własności lokali w latach 1945 1964........................... 31 VI. Własność lokali pod rządami Kodeksu cywilnego w latach 1965 1989................ 37 VII. Odrębna własność lokali w początkach gospodarki rynkowej w latach 1990 1994......... 60 VIII. Odrębna własność lokali po 1994 r.......... 63 IX.Konwergencjaprawdolokali... 76 I. Modele odrębnej własności lokali 1. Instytucja odrębnej własności lokalu święci dziś w Polsce 1 swoje triumfy. Doczekała się ona samodzielnej regulacji zawartej w ustawie o własności lokali z 1994 r., a nawet konstytucyjnego poparcia wyrażonego w art. 75 Konstytucji RP z 1997 r., nakazującego władzom publicznym popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Odrębna własność lokalu stała się przeto najatrakcyjniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności. Trzeba jednak pamiętać, że w burzliwych dziejach prawa polskiego istniały okresy, w których instytucji tej nie znano bądź znano jedynie na niektórych obszarach Strzelczyk 3
kraju. Bywały też lata jej uśpienia, zarzucenia, a nawet otwartej wobec niej wrogości. Następowały po nich okresy rozwoju, a niekiedy swoistego triumfu, zwieńczone współczesną ustawową regulacją. 2 2. Odrębna własność lokalu jest w istocie rzeczy własnością wydzielonej fizycznie części budynku. Ustawodawstwa państw europejskich od niepamiętnych czasów próbują pogodzić istnienie tej instytucji z fundamentalną zasadą prawa rzeczowego superficies solo cedit, przypisującą właścicielowi gruntu wszystko, co jest z nim trwale związane. Podział budynku na lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności koliduje z powyższą zasadą. Nic zatem dziwnego, że czym większe przywiązanie danego ustawodawstwa do zasady superficies solo cedit, tym mniejsze pole dla instytucji odrębnej własności lokalu. 3 3. W teorii prawa wyróżnia się trzy podstawowe modele odrębnej własności lokalu, a mianowicie: 1) model własności lokalu połączonej z serwitutami, 2) model współwłasności szczególnego rodzaju, zwany niekiedy niezbyt trafnie niewłaściwą własnością lokalu oraz 3) model dualistyczny, zwany także klasycznym (zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI, s. 60 65; Z. K. Nowakowski, [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977, s. 450 i n.; E. Gniewek, Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr 1986, Nr 145, s. 53 54). 4 4. Model własności lokalu połączonej z serwitutami dzieli budynek bez reszty na odrębne piętra, których własność zostaje przeniesiona na poszczególne osoby. W modelu tym właściciel parteru jest jednocześnie wyłącznym właścicielem gruntu pod budynkiem, zaś właściciel najwyższego piętra staje się wyłącznym właścicielem dachu pokrywającego budynek. Z własnością każdego piętra związany jest kompleks służebności umożliwiających korzystanie z innych pięter, gruntu oraz dachu, w zakresie niezbędnym do prawidłowego korzystania z piętra własnego. Konstrukcja ta dotyczy wprawdzie odrębnej własności całych pięter, lecz 4 Strzelczyk
przyjmuje się, że w jej ramach mieści się także podział budynku na części pięter. Istotę podziału stanowi tu brak części wspólnych budynku (nieruchomości wspólnej), tzn. jego parcelacja dokonana bez reszty. 5. Model współwłasności szczególnego rodzaju określany bywa 5 niekiedy mianem niewłaściwej własności lokalu, choć określenie to budzi zastrzeżenia wobec faktu, że konstrukcja ta nie tworzy odrębnej własności lokalu. W modelu tym budynek i grunt pozostają przedmiotem współwłasności, a udział każdego współwłaściciela ukształtowany zostaje w taki sposób, że łączy się z nim uprawnienie do wyłącznego używania i dysponowania konkretnym lokalem. Uprawnienie to ma charakter rzeczowy, a zatem nie jest ono jedynie obligacyjną umową o sposobie korzystania (quoad usum). 6. Model dualistyczny, zwanytakżeklasycznym, ma charakter 6 własnościowo-współwłasnościowy. Cieszy się on w doktrynach państw europejskich największym uznaniem. W konstrukcji tej właściciele odrębnych lokali stają się jednocześnie współwłaścicielami gruntu oraz wszystkich części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Istotą tego modelu jest podział nieruchomości pierwotnej na odrębne lokale oraz części stanowiące współwłasność właścicieli lokali, zwane nieruchomością wspólną. Właścicielowi każdego lokalu przysługują łącznie dwa prawa, tj. własność lokalu oraz udział we własności nieruchomości wspólnej stądnazwa model dualistyczny. Nierozerwalne połączenie prawa do lokalu z prawem do nieruchomości wspólnej czyni z każdego z tych praw res extra commercium, zapewniając każdoczesnemu właścicielowi lokalu trwały dostęp do niego. W ramach koncepcji dualistycznej konkurują ze sobą trzy odmienne stanowiska określające wzajemne relacje powiązanych praw. Według pierwszego z nich prawo odrębnej własności lokalu ma charakter nadrzędny, a udział we własności nieruchomości wspólnej stanowi jego przynależność (accessio) i dzieli jego los, zgodnie z zasadą accessio cedit principali. Przyjęcie tego stanowiska oznacza, że odrębna własność lokalu, jako prawo nadrzędne, determinuje byt prawny udziału w nieruchomości wspólnej. Orędownicy tego poglądu argumentują, że wartość użytkową Strzelczyk 5
przedstawia sam lokal, natomiast udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie prawidłowe korzystanie z lokalu. Pogląd ten bliski jest doktrynom dopuszczającym znaczne odstępstwa od zasady superficies solo cedit. Według stanowiska przeciwnego prawem głównym jest udział w nieruchomości wspólnej, zaś prawo odrębnej własności lokalu ma charakter akcesoryjny (accessorium) i niejako podąża za prawem głównym według zasady accessorium sequitur suum principale. Zwolennicy tego poglądu eksponują wysoką ekonomiczną wartość gruntu oraz konstrukcyjnych części budynku. Pogląd ten dominuje w doktrynach mocniej przywiązanych do zasady superficies solo cedit. Istnieje wreszcie stanowisko trzecie, zakładające bezprzedmiotowość porównywania wartości praw, które nie mogą samodzielnie istnieć. Zwolennicy tego poglądu eksponują absolutną nierozerwalność obu praw i w konsekwencji przyjmują, że każde z nich determinuje inną stronę tej samej instytucji. Przyjęcie jednoznacznego stanowiska w zakresie wzajemnych relacji obu praw w ramach modelu dualistycznego przybiera na znaczeniu w doktrynach dopuszczających możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach o słabszym niż własność tytule prawnym, np. oddanych w użytkowanie wieczyste. Powstaje tu skomplikowany problem losów jednego prawa po wygaśnięciu drugiego, np. losów odrębnej własności lokali po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. II. Geneza instytucji odrębnej własności lokalu w doktrynach państw europejskich 7 1. Instytucja odrębnej własności lokalu znana była już prawom antycznym, choć obca była prawu rzymskiemu, sztywno trzymającemu się zasady superficies solo cedit. Dopiero ciasnota średniowiecznych miast wymusiła regionalne odstępstwa od przestrzegania zasady superficies solo cedit na rzecz dopuszczalności nabywania przez osoby fizyczne odrębnej własności części budynków. Pod rządami praw feudalnych pojawiły się w państwach europejskich 6 Strzelczyk
wszystkie trzy przedstawione wyżej koncepcje odrębnej własności lokali. 2. Stopniowe odstępowanie praw feudalnych od wymogu fizycz- 8 nej samodzielności wydzielanych lokali, umożliwiające nabycie własności dowolnego pomieszczenia (np. jednej izby w mieszkaniu), doprowadziło do ogromnego chaosu w średniowiecznych stosunkach własnościowych, a w konsekwencji do rezygnacji ustawodawstw europejskich z instytucji odrębnej własności lokali. Późniejsze kodyfikacje, bazujące na przejrzystych i uporządkowanych instytucjach prawa rzymskiego, odcięły się od średniowiecznej spuścizny prawnej w tym zakresie, powracając do fundamentalnej zasady rzymskiego porządku prawnego superficies solo cedit. Odrębna własność lokalu została przeto pominięta przez wielkie kodyfikacje XVIII i XIX w., z wyjątkiem szczątkowej regulacji zawartej w art. 664 Kodeksu Napoleona dopuszczającym podział budynku na piętra (model własności lokalu połączonej z serwitutami). Okoliczności te wywarły istotny wpływ na kształtowanie się instytucji odrębnej własności lokalu w prawie polskim, bowiem kodyfikacje: francuska, austriacka, niemiecka i rosyjska stanowiły na ziemiach odrodzonego państwa polskiego obowiązujące prawo. 3. Narosłe po pierwszej wojnie światowej trudności w zapew- 9 nieniu ludności miejskiej tanich mieszkań skłoniły ustawodawstwa państw europejskich do przywrócenia bytu instytucji odrębnej własności lokalu. W doktrynach tego okresu wyróżnić można dwa główne nurty, tj. germański sztywno trzymający się zasady superficies solo cedit, czego wyrazem był absolutny zakaz dzielenia budynków według kodeksu cywilnego niemieckiego, oraz romański dopuszczający odstępstwa od tej zasady, czego wyrazem był art. 664 Kodeksu Napoleona zezwalający na dokonanie podziału budynku na piętra. Znaczna część ustawodawstw podążających nurtem romańskim dopuściła możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali już w okresie międzywojennym. Należy zaliczyć do nich m.in. ustawy: belgijską z 1924 r., rumuńską z 1927 r., grecką z 1929 r., bułgarską z 1933 r., węgierską z 1934 r., włoską z 1934 r., polską z 1934 r. i francuską z 1938 r. Nieprzychylne odrębnej własności lokali ustawodawstwa germańskie usankcjonowały Strzelczyk 7
jej prawny byt dopiero po II wojnie światowej. Na terenie Austrii dokonała tego ustawa z 1948 r., na obszarze ówczesnej Niemieckiej Republiki Federalnej ustawa z 1951 r., na obszarze Niderlandów ustawa z 1952 r., w Szwajcarii zaś ustawa z 1963 r. nowelizująca szwajcarski kodeks cywilny. III. Funkcjonowanie odrębnej własności lokali na ziemiach polskich przed 1934 r. 10 1. Zarówno w okresie zaborów, jak i w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości obowiązywała na ziemiach polskich mozaika ustawodawstw obcych. Zasady dzielenia budynków różniły się w zależności od miejsca ich położenia. Dopuszczalność oraz formę czynności prawnych przenoszących własność części budynku przed 1934 r. należy oceniać przez pryzmat systemu prawnego obowiązującego na obszarze, na którym budynek się znajdował. 11 2. Jedynym obszarem odrodzonego państwa polskiego, na którym przed 1934 r. dopuszczono podział budynków na części, były ziemie byłego Królestwa Kongresowego, na których zalążkiem instytucji odrębnej własności lokalu był art. 664 Kodeksu Napoleona. Przepis ten, choć dopuszczał jedynie podział budynków na całe piętra według modelu z serwitutami, został przez przedwojenną doktrynę dointerpretowany jako podstawa prawna podziału budynków na odrębne lokale według modelu dualistycznego (klasycznego). Na jego podstawie dokonywano w latach 20. XX w. pierwszych wydzieleń lokali w odrodzonej Rzeczypospolitej, z ograniczeniem jednak do ziem byłego Królestwa Kongresowego, na których obowiązywał Kodeks Napoleona. Większość wyodrębnień lokali przeprowadzona została przez spółki budowlane oraz spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane. 12 3. Międzywojenna praktyka notarialna wykreowała ponadto na ziemiach byłego Królestwa Polskiego czwarty model odrębnej własności lokalu, który określić można mianem modelu triplistycznego, a to z uwagi na fakt, iż dzielił wszystkie części nieruchomości nie na dwie jak model dualistyczny lecz 8 Strzelczyk
na trzy grupy, a mianowicie: 1) części stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli (odrębne lokale), 2) części stanowiące współwłasność wszystkich właścicieli (nieruchomość wspólna) oraz 3) części stanowiące współwłasność niektórych właścicieli, tzn. mury działowe pomiędzy ich lokalami. W modelu tym z własnością każdego lokalu związany był, oprócz udziału we własności nieruchomości wspólnej, także udział (udziały) we własności murów oddzielających dany lokal od lokali sąsiednich. Wykreowanie modelu z trzecim wymiarem, tzn. współwłasnością murów działowych, podyktowane było chęcią powiązania go z podstawą prawną, którą stanowić miał dla niego art. 664 Kodeksu Napoleona, umieszczony w tym kodeksie właśnie wśród przepisów traktujących o wspólnym murze. Model triplistyczny, podobnie jak model dualistyczny, kreował odrębną własność lokali według koncepcji własnościowo-współwłasnościowej. Nie był on jednak modelem dualistycznym (klasycznym), gdyż nie zachowywał dychotomicznego podziału budynku na części przypisane poszczególnym właścicielom i części przypisane wszystkim. Model ten funkcjonował na ziemiach byłego Królestwa Kongresowego do końca 1934 r., tzn. do chwili wejścia w życie rozporządzenia Prezydenta RP o własności lokali. W okresie międzywojennym korzystały z niego liczne spółdzielnie i spółki budowlane, m.in. Spółka Terenowa Budowy Tanich Mieszkań z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie, która sprzedała w 1928 r. wiele mieszkań położonych w budynkach tzw. kolonii Grottgera wwarszawie. IV. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r. 1. Pierwszej instytucjonalizacji odrębnej własności lokalu doko- 13 nało w prawie polskim rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. R.P. Nr 94, poz. 848 ze zm.). Było ono aktem rangi ustawowej, bowiem wydane zostało na mocy ustawy z 15.3.1934 r. o upoważnieniu Prezydenta Rzeczypospolitej do wydawania rozporządzeń z mocą ustawy (Dz.U. R.P. Nr 28, poz. 221). Weszło w życie z dniem ogłoszenia, Strzelczyk 9
tj. 28.10.1934 r., uchylając art. 664 Kodeksu Napoleona. Od tej daty znana jest prawu polskiemu kompleksowa regulacja dotycząca instytucji odrębnej własności lokalu. 14 2. W prawie przedwojennym, odmiennie niż w ustawie obecnej, przez termin odrębna własność lokalu rozumiano jego odrębność zarówno przedmiotową, jak i podmiotową. Oznaczało to, że właściciel budynku mógł ustanowić odrębną własność lokalu jedynie na rzecz osoby trzeciej. Niedopuszczalne było jej ustanowienie na rzecz samego siebie. Czynność taka nie tworzyłaby odrębnej własności w rozumieniu ówczesnych przepisów. 15 3. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło żadnych podmiotowych ograniczeń po stronie ich nabywców. Mogły nimi być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także wszelkie zrzeszenia, którym na mocy przepisów szczególnych przysługiwało prawo nabywania odrębnej własności, np. spółki cywilne. Żaden przepis nie ograniczał też możliwości nabycia udziału we własności lokalu. Po stronie nabywcy mogła zatem występować wielopodmiotowość. 16 4. Rozporządzenie nie wprowadziło definicji lokalu. Stanowiło ono jedynie, że mieszczące się w jednym budynku oddzielne lokale, piętra i części pięter, uznane przez właściwą władzę budowlaną za samodzielne pomieszczenia, mogły stanowić przedmiot odrębnej własności (art. 1 ust. 1). Wykładnia językowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że w przedwojennym prawie polskim, wbrew literalnemu brzmieniu tytułu rozporządzenia, przedmiotem odrębnej własności mogły być samodzielne pomieszczenia. Lokale, piętra i części pięter stanowiły podzbiory zbioru pomieszczenia. Użycie przez ustawodawcę w tytule aktu terminu lokal należy uznać za niespójność językową. Przy konsekwentnym zastosowaniu w tytule aktu terminologii użytej w jego treści prawidłowy byłby tytuł: Rozporządzenie o własności pomieszczeń. 17 5. W prawie przedwojennym, odmiennie niż obecnie, warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu było jego całkowite usytuowanie w jednym budynku. Przepisy nie dopuszczały możliwości uznania za część składową lokalu pomieszczenia położonego poza tym budynkiem, np. wolno stojącej komórki. 10 Strzelczyk
6. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło żadnych 18 ograniczeń dotyczących ich przeznaczenia. Możliwe było wydzielanie lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. 7. Części nieruchomości i urządzenia służące do użytku wszyst- 19 kich właścicieli lokali lub pewnych grup tych właścicieli stanowiły własność wspólną. Każdoczesny nabywca lokalu nabywał związany z lokalem udział w tej własności. Udział bez lokalu oraz lokal bez udziału stanowiły res extra commercium. Współwłasnością objęte zostały wymienione exempli modo: grunt, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, strychy, piwnice, klatki schodowe i wiele innych. Użyte przez ustawodawcę pojęcie grupy właścicieli podkreślało, że wymienione przykładowo w rozporządzeniu: klatki schodowe, strychy i piwnice były objęte współwłasnością przymusową nawet wtedy, gdy ze względu na architekturę budynku służyły do wyłącznego użytku wąskiej grupy właścicieli. 8. Rozporządzenie nie wprowadziło żadnego algorytmu ustalania 20 wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedwojenny ustawodawca, odmiennie niż ustawodawca obecny, zostawił stronom w tym względzie całkowitą swobodę. Praktyka poszła jednak w kierunku kryterium powierzchniowego, uzależniając wysokość udziałów od wielkości wydzielanych lokali. 9. Czynność prawna ustanowienia odrębnej własności lokali 21 wymagała ad solemnitatem formy aktu notarialnego. Rygor nieważności wynikał wprost z art. 2 ust. 1 WłLokR, a ponadto z ogólnej zasady dotyczącej przenoszenia własności nieruchomości wyrażonej w art. 82 1 rozp. PR z 27.10.1933 r. Prawo o notarjacie (Dz.U. Nr 84, poz. 609 ze zm.). 10. Prawo odrębnej własności lokalu podlegało obligatoryjnemu 22 ujawnieniu w księgach hipotecznych. Stanowiłtak 1rozp.MS z 28.10.1934 r. o sposobie ujawniania w księgach hipotecznych prawa odrębnej własności lokali i innych praw rzeczowych na tych lokalach (Dz.U. Nr 94, poz. 853), które weszło w życie z dniem 28.10.1934 r. Określiło ono zasady prowadzenia ksiąg lokalowych Strzelczyk 11
na terenie całego kraju, z zachowaniem terminologicznej spuścizny porozbiorowej. 23 11. Wpis do księgi hipotecznej miał charakter deklaratywny. Wynikało to z braku przepisu stanowiącego o jego konstytutywnym skutku. Ustawodawca nakazał wprawdzie ujawnianie prawa własności w księgach lokalowych, lecz nie nadał wpisowi mocy prawotwórczej. Akt notarialny wywierał zatem skutki obligacyjne i rzeczowe (titulus et modus acquirendi dominii). 24 12. Prawo odrębnej własności lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej mogło stanowić przedmiot zabezpieczenia rzeczowego. Samodzielne obciążenie lokalu albo udziału nie było dopuszczalne. Zupełnym novum na tle ówczesnego prawa hipotecznego była możliwość dokonania za zgodą wierzycieli podziału wierzytelności hipotecznej pomiędzy poszczególne lokale. Zezwalał na to art. 15 ust. 2 WłLokR, który należy uznać za lex specialis w stosunku do zasady niepodzielności hipoteki wyrażonej w art. 47 prawa hipotecznego z 1818 r. (hypothecaesttotaintotoettotainqualibet parte). 25 13. Egzekucję z lokalu przeprowadzano na ogólnych zasadach dotyczących egzekucji z nieruchomości. Z treści art. 17 WłLokR, zezwalającego na egzekucyjną sprzedaż lokalu obciążonego łącznie z innymi lokalami, wynika, że ustawodawca przedwojenny dopuszczał możliwość ustanowienia na kilku lokalach hipoteki łącznej. 26 14. Najwyższym organem decyzyjnym w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej było zebranie właścicieli. Decyzje zebrania zapadały w drodze uchwał podejmowanych bezwzględną większością reprezentowanych na nim udziałów. Przy prawidłowym zwołaniu zebranie było władne do podejmowania uchwał bez względu na ilość reprezentowanych udziałów, chyba że akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokali wprowadzał tryb odmienny. Jednomyślności wymagały jedynie uchwały dotyczące zmiany udziałów właścicieli w ponoszeniu kosztów wspólnych. 27 15. Zarządzanie nieruchomością wspólną powierzano zarządowi. Prowadził on sprawy bieżące oraz reprezentował ogół 12 Strzelczyk
właścicieli wobec osób trzecich i sądów. Zarząd liczył od jednego do kilku członków powoływanych przez zebranie właścicieli spośród właścicieli lub spoza ich grona. W przypadku niepowołania zarządu przez zebranie powoływał go sąd grodzki. Odbywało się to w postępowaniu wnioskowym, w którym osobą legitymowaną do złożenia wniosku był każdy zainteresowany. Kadencja zarządu trwała 3 lata, a jego członkowie mogli pobierać wynagrodzenie. Zarząd mógł zostać odwołany przed upływem kadencji pod warunkiem jednoczesnego powołania innego zarządu. 16. W przypadku nieruchomości o więcej niż dziesięciu 28 wyodrębnionych lokalach obligatoryjne stawało się powołanie komisji rewizyjnej. Składała się ona co najmniej z trzech członków powoływanych spośród właścicieli lokali na okres minimum jednego roku. W budynkach o mniejszej liczbie lokali powołanie komisji miało charakter fakultatywny. 17. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o własności 29 lokali było aktem nie tylko nowoczesnym, lecz na miarę swych czasów wręcz nowatorskim. Pozytywnie należy ocenić m.in. wprowadzoną w nim możliwość podziału wierzytelności hipotecznej pomiędzy poszczególne lokale. Ułatwiała ona parcelację i sprzedaż zadłużonych hipotecznie przedwojennych kamienic. Na uwagę zasługuje również pragmatyczny przepis art. 3 ust. 6 WłLokR, według którego zarząd mógł zostać odwołany przed upływem kadencji pod warunkiem jednoczesnego powołania nowego zarządu. Przepis ten nie został niestety przeniesiony do obecnej WłLokU, która w art. 20 ust. 2 stanowi jedynie, że zarząd może być odwołany w każdej chwili. Zdarza się więc w praktyce, że właściciele nieruchomości podejmują uchwałę o odwołaniu źle funkcjonującego zarządu, po czym nie są w stanie, np. ze względu na brak kandydatów, powołać nowego zarządu. Powoduje to niekorzystną dla wspólnoty mieszkaniowej sytuację czasowego braku organu wykonawczego. 18. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o własności 30 lokali przetrwało w prawie polskim do 1964 r., a więc do chwili wejścia w życie Kodeksu cywilnego. Zostało ono uchylone dopiero Strzelczyk 13
przez art. V pkt 1 ustawy z 23.4.1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.). V. Losy odrębnej własności lokali w latach 1945 1964 31 1. W latach 1945 1964, tzn. od zakończenia drugiej wojny światowej do chwili wejścia w życie KC, sytuacja prawna właścicieli lokali bardzo się pogorszyła, mimo iż instytucja odrębnej własności lokalu nie uległa zasadniczym merytorycznym zmianom. Było to spowodowane zarówno ogromem powojennego spustoszenia zasobów mieszkaniowych, połączonego ze zubożeniem społeczeństwa, jak i ogólną niechęcią ówczesnego ustawodawcy do instytucji własności prywatnej. W okresie tym weszło w życie wiele aktów prawnych ograniczających prawa właścicieli. W miastach i osiedlach objętych publiczną gospodarką lokalami prawo zajmowania lokalu lub jego części przysługiwało jedynie osobom posiadającym przydział wydany przez właściwą władzę kwaterunkową. Żaden przepis nie gwarantował jednak właścicielowi lokalu prawa do uzyskania przydziału. Szczególnie negatywny wpływ na stabilność instytucji odrębnej własności lokalu miało ograniczenie wynikające z art. 29 ust. 3 ustawy z 30.1.1959 r. Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 10, poz. 59 ze zm.), który stanowił, że niedopuszczalne jest posiadanie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Ustawodawca nie wykluczył wprawdzie możliwości nabycia na własność kolejnego mieszkania, lecz ograniczył możliwość wejścia w jego posiadanie. Przepis ten godził w istotę prawa własności, gdyż wyzucie właściciela rzeczy z prawa jej posiadania pozostawiało mu jedynie gołą własność (nuda proprietas). 32 2. Wejście w życie powyższych regulacji uczyniło instytucję odrębnej własności lokalu nieatrakcyjną i niestabilną. Konieczność uzyskania przydziału na korzystanie z własnego mieszkania, połączona z możliwością dokwaterowania do niego obcych osób, a także niemożnością jego swobodnego wynajęcia sprawiły, że odrębna własność lokalu stała się w pierwszych latach powojennych swoistym nudum ius. 14 Strzelczyk
3. Za pozytywną zmianę okresu powojennego należy uznać 33 wprowadzenie konstytutywności pierwszego wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, co dokonane zostało mocą art. XVI dekretu z 11.10.1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.). Prawotwórczy charakter pierwszego wpisu zwiększa pewność obrotu. 4. Szczególnie brzemienny w negatywne skutki okazał się 34 dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), zwany dekretem warszawskim. Oderwał on od gruntu budynki i lokale, destabilizując na długie lata sytuację prawną nieruchomości warszawskich. Dekret ten stanowił podstawę wyzucia z własności wielu właścicieli domów i mieszkań, a to wobec odmowy przyznania im prawa do gruntu albo upływu terminu do złożenia wniosku. W tym kontekście pozytywnie należy ocenić dopuszczenie możliwości powiązania własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym, wprowadzone przez art. 48 ustawy z 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.). 5. Znacznie silniejszą ochronę prawną zapewnił powojenny 35 ustawodawca mieszkaniom spółdzielczym. Obligował go do tego art. 11 Konstytucji PRL z 22.7.1952 r. (Dz.U. Nr 33, poz. 232 ze zm.). Wyrazem tej ochrony było m.in. wyłączenie mieszkań spółdzielczych spod publicznej gospodarki lokalami. 6. Niesłusznie i wbrew wieloletniej tradycji prawa spółdzielczego 36 wyłączona została mocą ustawy z 17.2.1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) możliwość dokonywania przewłaszczeń lokali mieszkalnych na rzecz członków spółdzielni budownictwa mieszkaniowego. Determinacja ustawodawcy w dążeniu do wyeliminowania odrębnej własności lokali ze spółdzielczości mieszkaniowej była tak duża, że dopuścił się on w połowie lat 60. ubiegłego stulecia naruszenia ówczesnej Konstytucji PRL. Uczynił to, przymuszając właścicieli odrębnych lokali położonych w budynkach spółdzielni warszawskich Strzelczyk 15