KRAKÓW OFFICE MARKET Q4 / RYNEK BIUROWY IV KW.
OFFICE MARKET IN KRAKÓW In the Kraków office market, was a period of the record-breaking activity of developers and tenants. The city maintained its leading position among regional markets in terms of the total stock, new supply and take-up. Significant new supply resulted in growth of the vacancy rate, and as a consequence, currently tenants have a greater choice of available space. The strengthening competition between landlords led to stronger downward pressure on effective rates, but asking rents remained unchanged. Total stock: 1.1m New supply in : 190,000 in 20 schemes Strong demand: 200,000 leased in Vacancy rate: 9.8% (growth by 2.6 pp. year-on-year) In, the total office stock in the capital of Małopolska exceeded 1 million, and as of the end of December was estimated at approximately 1,100,000, of which some 992,000 was offered for rent. The vast majority of the office stock in the capital of Małopolska is situated in four areas of concentration. Approximately 40% of office stock in the city is located in the south, in Podgórze district and Dębniki district, 25% is situated in the north-east, in the area of Prądnik Czerwony district and Czyżyny district, and 13% concentrates in the north-west, including Prądnik Biały district and Bronowice district. Due to the city s historic character, only some 15% of the office stock is situated in the city centre. The remaining 7% of office space is located outside of the aforementioned areas of concentration. In, the total modern office stock in Kraków increased by approximately 190,000 in 20 schemes, which was the highest volume of a new supply in the history of the local market, 2 more than two times higher than the average annual new supply within 5 recent years, and 28% more when compared with the recordbreaking (149,000 ). The largest new developments include: 4th stage of Enterprise Park complex (26,400 ) owned by Avestus Real Estate and Tristan Capital Partners, 2nd stage of O3 Business Campus (19,200 ) by Echo Investment and Equal Business Park B (17,100 ) completed by Cavatina. However, the investment boom in the office sector is continuing. In, developers commenced the construction of more than 220,000 of office space in 20 schemes. These are both following stages of existing and developed office complexes (like Bonarka for Business, DOT Office, Equal Business Park, High 5ive) and new investments (for example Fabryczna Office Park,.Big, V.Offices, Wadowicka 3 or awaited for years Unity Centre). As a consequence, at the end of December, approximately 301,000 of office space was under construction. As much as 40% of office space under construction (120,100 ) was situated in the city centre, 20% was in the north-eastern area of office concentration and some 38% was located in the southern part of Kraków. According to developers schedules, approximately 203,000 may be completed in 2018 and further 86,000 is scheduled for 2019. future, a further increase of the vacancy rate is expected in the forthcoming quarters. CHART 2 Vacancy rate in the Kraków office market Asking rental rates in the capital of Małopolska remain at a stable level comparable with other major regional markets. At the end of, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13.5 and EUR 14.5 per per month (EUR 15 in selected schemes in the city centre), while in B-class schemes varied between EUR 10-13 per per month. Downward pressure on effective rates became stronger due to increasing competition in the market. According to Knight Frank s estimations, effective rents were usually some 10-20% lower when compared to asking rents. Vacancy rate (% of total stock) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% The activity of tenants in the capital of Małopolska remains high. In lease agreements amounting to 200,800 were signed. It was 5% more than in the previous year and became a new record in the history of the local market. The office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors. In terms of lease type, the highest share had renewals (28%) and new agreements in existing buildings (27%). Approximately 22% of leased space was a subject of pre-let agreements, renewals constituted 14% and 9% of lease volume was an owner-occupied space. High tenants interest in the office space in Kraków is also CHART 1 Annual and cumulative supply of office space in Kraków EQUAL BUSINESS PARK, Cavatina - 2018f new supply confirmed by a net absorption indicator, which in accounted for 149,000, some 33% more, when compared with the previous year. cumulative supply new supply - forecast 1 400 000 250 000 1 200 000 200 000 1 000 000 150 000 800 000 600 000 100 000 400 000 50 000 200 000 2018f 0 f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of Q4 Despite strong demand, significant new supply resulted in an increase of the vacancy rate. As of the end of December, approximately 107,700 of office space was available for lease in the city, which accounted for 9.8% of the local office stock. The Kraków office market has not seen such a high vacancy for years. The vacancy rate increased by 2.6 pp. year-on-year. However, it is worth indicating, that taking into account only schemes located within administrative boundaries of the city, the vacancy rate accounts to 7.9% and in the most attractive central locations it amounts to 3.7%, which proves, that there is still a space for new schemes in convenient locations. Nevertheless, taking into account the significant volume of space scheduled for completion in the nearest CHART 3 Office take-up in Kraków Q1 Q2 Q3 Q4 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 3
OFFICE MARKET IN KRAKÓW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 / IV KWARTAŁ NORTH - EAST / PÓŁNOCNY - WSCHÓD 145 000 15.5 3 300 5.8 12-14 61 100 11-13.5 3 300 Conrad 274 600 NORTH - WEST / PÓŁNOCNY - ZACHÓD Private investor / Inwestor prywatny O3 Business Campus stage 3 19 200 Echo Investment Podium Park stage 1 15 700 Decon Investment Tertium Business Park stage 1 12 500 Galicyjska Business Park 6 200 Galicyjska Investment SOUTH / POŁUDNIE CITY CENTRE / CENTRUM 159 500 3.7 12.5-15 120 100 438 500 8.4 12-14.5 114 500 Unity Centre 34 400 GD&K Group, Verity Development V. Offices 24 500 AFI Projekt 1 HIGH 5IVE - stage 1&2 34 800 Skanska Property Poland Fabryczna Office Park - Stage 1 12 600 Inter-Bud Mogilska Office 12 500 Warimpex 4 Property name / Nazwa projektu Rentable office space () / Powierzchnia biurowa (m2) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper Equal Business Park C 23 500 Cavatina DOT Office F&G 22 200 Wadowicka 3 - stage 1 10 400.Big 10 000 Ghelamco Poland Bonarka for Business H 10 000 TPG Real Estate Porto Office A 7 100 Detemo Investments 5
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE rok był na krakowskim rynku biurowym okresem rekordowej aktywności deweloperów i najemców. Miasto pozostało liderem wśród rynków regionalnych pod względem całkowitych zasobów, nowej podaży i popytu. Duża ilość nowych budynków dostarczonych na rynek spowodowała wzrost współczynnika pustostanów, dzięki czemu najemcy mają większy wybór dostępnych powierzchni. Nasilona konkurencja między wynajmującymi przełożyła się na wzrost presji zniżkowej na czynsze efektywne, jednak stawki wywoławcze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. W roku całkowite zasoby biurowe stolicy Małopolski przekroczyły granicę 1 miliona m 2, i na koniec grudnia były szacowane na blisko 1.100.000 m 2, z czego 992.000 m 2 stanowiła powierzchnia przeznaczona na wynajem. Powierzchnia biurowa w Krakowie skupia się przede wszystkim w czterech obszarach koncentracji. Około 40% zasobów biurowych w mieście zlokalizowane jest w południowej części miasta, w dzielnicach Podgórze i Dębniki, 25% powierzchni biurowej w Krakowie znajduje się w na północny wschód od centrum miasta, w granicach Prądnika Czerwonego i Czyżyn, a 13% zasobów skupia się na północnym zachodzie (Prądnik Biały i Bronowice). W centrum Krakowa, ze względu na jego historyczny charakter znajduje się jedynie około 15% powierzchni biurowej, zaś pozostałe 7% zasobów zlokalizowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji. W minionym roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie zwiększyły się o ponad 190.000 m 2 w 20 projektach. To najwyższy roczny wolumen nowej podaży w historii krakowskiego rynku, ponad dwukrotnie wyższy w porównaniu ze średnią z ostatnich 5 lat i o 28% wyższy niż dotychczasowy rekord z roku (149.000 m 2 ). Wśród największych ukończonych projektów znalazły się: czwarty etap kompleksu Enterprise Park (26.400 m 2 ), którego właścicielem są Avestus Real Estate i Tristan Capital Partners, drugi budynek O3 Business Campus (19.200 m 2 ) zrealizowany przez Echo Investment oraz Equal Business Park B (17.100 m 2 ) ukończony przez Cavatinę. To jednak nie koniec - boom w sektorze biurowym trwa. W roku rozpoczęto realizację ponad 220.000 m 2 powierzchni biurowych w 20 projektach. Są to zarówno kolejne etapy istniejących i powstających WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Krakowie - 2018p 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana m² 2018p p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec roku 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 m 2 Całkowite zasoby: 1,1 mln m² Nowa podaż w roku: 190.000 m² w 20 projektach Ożywiony popyt: ponad 200.000 m² wynajętej powierzchni Pustostany: 9,8% (wzrost o 2,6 pp. r/r) kompleksów (jak Bonarka for Business, DOT Office, Equal Business Park, High 5ive), jak i zupełnie nowe inwestycje (np. Fabryczna Office Park,.Big, V.Offices, Wadowicka 3, czy wyczekiwany od lat Unity Centre). W efekcie na koniec roku w budowie znajdowało się około 301.000 m 2 powierzchni biurowej. Aż 40% (120.100 m 2 ) realizowanej powierzchni znajdowało się w centrum miasta, 20% w północno-wschodnim obszarze koncentracji, a 38% w południowej części Krakowa. Według harmonogramów prac deweloperów, w 2018 roku możemy spodziewać się oddania do użytkowania około 203.000 m 2 nowych biur, a kolejne 86.000 m 2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku. Aktywność najemców w Krakowie utrzymuje się na wysokim poziomie. W roku podpisano umowy najmu obejmujące 200.800 m 2 powierzchni, co było wynikiem o 5% wyższym niż w poprzednim roku i stało V.Offices, AFI Project 1 się nowym rekordem w historii lokalnego rynku. Wśród najemców niezmiennie dominują firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych. Ze względu na rodzaj umowy, największy udział w popycie miały renegocjacje (28%) i nowe umowy w istniejących budynkach (27%). Około 22% wynajętej powierzchni było przedmiotem umów typu pre-let, 14% stanowiły renegocjacje, a powierzchnie zajęte przez właścicieli na własny użytek odpowiadały za 9% wolumenu transakcji. O wysokim poziomie zainteresowania najemców powierzchnią biurową w Krakowie świadczy także współczynnik absorpcji netto, który w roku wyniósł około 149.000 m 2, o 33% więcej niż rok wcześniej. Mimo ożywionego popytu, znacząca ilość ukończonej nowej powierzchni spowodowała 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie I kw. II kw. III kw. IV kw. 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 m 2 WYKRES 2 Współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Krakowie Współczynnik pustostanów wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec grudnia roku na rynku znajdowało się około 107.700 m 2 dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 9,8% lokalnych zasobów. Tak wysokiego poziomu pustostanów krakowski rynek biurowy nie notował od lat. W porównaniu z końcem poprzedniego roku pustostany wzrosły o 2,6 pp. Z drugiej strony warto podkreślić, że biorąc pod uwagę wyłącznie projekty usytuowane w granicach administracyjnych miasta współczynnik pustostanów wynosi 7,9%, a w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach centralnych zaledwie 3,7%. To pokazuje, że w mieście wciąż jest miejsce na nowe projekty w dogodnych lokalizacjach. Niemniej jednak, ze względu na znaczną ilość powierzchni, jaka ma trafić na rynek w ciągu nadchodzących kilku kwartałów, w najbliższym czasie spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika. Wywoławcze stawki czynszów w Krakowie utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym do pozostałych miast regionalnych. Na koniec roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13,5 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc (15 EUR w wybranych projektach w centrum miasta), natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR/m 2 / miesiąc. W związku z dużą konkurencją na rynku zwiększa się presja na obniżanie stawek efektywnych. Według szacunków Knight Frank, pozostają one przeciętnie o około 10-20% niższe w porównaniu do stawek wywoławczych. 6 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE L-REP Maciej Skubiszewski maciej.skubiszewski@pl.knightfrank.com T-REP Karol Grejbus karol.grejbus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Aneta Rogowicz-Gała aneta.rogowicz-gala@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Office Market in Warsaw: Q4 Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. Commercial market in Poland: Q4 Rynek komercyjny w Polsce: Q4 The Changing Face Of Praga District - Warszawska Praga Zmienia Oblicze - Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Cost and service charges od office properties 2011- Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011- Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Contacts in London / Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Sp. z o.o. 2018 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.