Powierzchnia uŝytkowa projektów mieszkaniowych (m2) Cena nabycia gruntu (zł) Cena nabycia gruntu przez SPV (zł) Podstawa / Data nabycia Powierzchnia gruntu (m2) Mieszkaniowa Handlowo / Usługowa Fitness / Spa Restauracje Biurowa Razem 8 800 000,00 25 400 000,00 Umowa sprzedaŝy - Akt notarialny Rep. A nr 45130/2007 z dnia 27 grudnia 2007 roku 3 318,00 4 838,00 588,13 738,57 512,32 1 667,82 8 344,84 6 200 000,00 6 200 000,00 Umowa sprzedaŝy z dnia 2 lipca 2008. 1 501,00 1 600,00 760,00 2 360,00 3 400 000,00 Umowa sprzedaŝy i warunkowa umowa sprzedaŝy z dnia 10 kwietnia 2006 roku; Umowa przeniesienia uŝytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu umowy warunkowej sprzedaŝy z dnia 4 września 2006; Umowa o oddanie gruntu w uŝytkowanie wieczyste z dnia 18 września 2007. 2 649,00 4 056,00 4 056,00 13 182 260,00 13 182 260,00 Umowa przedwstępna sprzedaŝy z dnia 10 lipca 2006 roku. 14 248,00 8 280,00 8 280,00 0,00 Umowa o cesji praw i obowiązków związanych z umową o wspólnym przedsięwzięciu (akt notarialny z dnia 5.09.2007 roku, Repertorium A nr 25273/2007) jak równieŝ Umowa przeniesienia prawa uŝytkowania wieczystego nieruchomości i prawa własności budynków oraz umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokali wraz z pełnomocnictwem (akt notarialny z dnia 5.09.2007 roku, Repertorium A nr 25256/2007) regulują warunki formalno-prawne planowanej na wycenianym gruncie inwestycji komercyjnej. 12 753,00-60 500 000,00 62 000 000,00 Umowa sprzedaŝy - Akt notarialny Rep. A nr 30646/2007 z dnia 4 października 2007 roku 47 998,00 26 681,00 6 680,00 33 361,00 41 844 262,00 42 344 262,00 Umowa sprzedaŝy - Akt notarialny Rep. A nr 30640/2007 z dnia 4 października 2007 roku. Umowa przedwstępna sprzedaŝy - Akt notarialny Rep. A nr 634/2008 z dnia 31 stycznia 2008 roku. 21 143,00 22 016,76 2 793,45 992,12 25 802,33 11 000 000,00 12 250 000,00 Umowa sprzedaŝy - Akt notarialny Rep. A nr 29507 z dnia 28 września 2007 roku 11 736,00 4 926,50 542,60 135,60 5 604,70 64 500 000,00 64 500 000,00 Umowa przeniesienia własności i umowa sprzedaŝy oraz ustanowienia hipoteki z dnia 5 czerwca 2008 152 738,00 95 202,70 3 966,80-99 169,50 229 276 522,00 268 084,00 186 978,37 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 1 z 7
Powierzchnia uŝytkowa projektów komercyjnych (m2) Powierzchnia uŝytkowa Miejsca postojowe Komórki lokatorskie Schowki na deski windsurfingowe projektów mieszkaniowych i Handlowo/ Usługowa Biurowa Fitness Restauracje Kultura Razem komercyjnych (m2) Podziemne Naziemne 30,00-8 344,84 92,00-2 360,00 20,00-4 056,00 59,00-8 280,00 180,00 13 578,00 36 890,00 1 000,00 51 468,00 51 468,00 770,00 10 480,00 19 489,00 6 857,00 36 826,00 70 187,00 987,00-25 802,33 480,00 82,00 82,00-5 604,70 100,00 1 250,00-99 169,50 1 450,00 1 362,00 88 294,00 275 272,37 4 138,00 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 2 z 7
Podstawa określenia powierzchni uŝytkowej oraz miejsc postojowych Udział ceny nabycia w całkowitej powierzchni uŝytkowej (zł) EUR / PLN (z dnia wizji lokalnej) Koszty realizacji inwestycji (koszty twarde budowy) powierzchni uŝytkowej (zł/m 2 ) Koszty realizacji inwestycji (koszty twarde i miękkie) powierzchni uŝytkowej całkowitej (zł) (zł/m 2 ) Całkowity budŝet inwestycji z zyskiem dewelopera Projekt budowlany wykonany przez Juvenes Sp. z o.o.; dezyja o warunkach zabudowy Nr 493/ŚRO/06 z dnia 20 listopada 2006 roku 3 043,80 7 500,00 83 099 157,81 9 958,15 99 718 989,38 Decyzja o warunkach zabudowy nr 342/06/Ś z dnia 12 grudnia 2006 roku. Na podstawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie nr KOC/122/Ar/07 z dnia 24 stycznia 2008 roku decyzja o warunkach zabudowy została uchylona w całości i przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zgodnie z instrukcją otrzymaną od Zleceniodawcy, przyjęto załoŝenie, iŝ pomimo uchylenia decyzji o warunkach zabudowy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, dla przedmiotowej nieruchomości zostanie uzyskana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy o parametrach chłonności porównywalnych z tymi określonymi w decyzji nr 342/06/Ś. 2 627,12 7 500,00 24 763 422,46 10 492,98 29 716 106,96 Decyzja numer 254/08 z dnia 1 kwietnia 2008 roku zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Projekt Dolna Sp. z o.o. Mieszkania Mokotowskie Sp. komandytowa z siedzibą w Warszawie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garaŝem podziemnym oraz otrzymane zestawienie lokali - katalog mieszkań z dnia 20.05.2008; Decyzja numer 254/08 z dnia 1 kwietnia 2008 roku zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Projekt Dolna Sp. z o.o. Mieszkania Mokotowskie Sp. komandytowa z siedzibą w Warszawie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garaŝem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą 838,26 4 800,00 25 357 108,96 6 251,75 30 428 530,76 Zgodnie z instrukcją klienta wycena przy załoŝeniu koncepcji zabudowy wielorodzinnej wg Wariantu II. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy, przedmiotowa nieruchomość połoŝona jest w obszarze oznaczonym symbolem: w części M2.12 tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w części ZP1 tereny zieleni urządzonej. MPZP obszaru tzw. Parku pod Skocznią jest w trakcie opracowania. Zgodnie z projektem MPZP przedmiotowa działka posiada następujące przeznaczenia: J4MNE tereny zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej (cały obszar obejmuje wschodnią część działki - około 7900m2), J1ZP tereny zieleni urządzonej (cześć obszaru obejmuje zachodnią cześć działki), 7 KDW tereny dróg wewnętrznych (wzdłuŝ północnej granicy działki) oraz 7KPJ tereny alei pieszo-jezdnych (wzdłuŝ południowej granicy działki). 1 592,06 5 300,00 56 681 706,92 6 845,62 68 018 048,30 Warunki zabudowy decyzja nr 463/MOK/ŚÓ/06 z dnia 31 listopada 2006 roku - 3,3685 7 000,00 507 418 348,98 9 858,91 583 531 101,32 Dezycja o warunkach zabudowy nr 193/PRD/08 z dnia 16 czerwca 2008 roku oraz projekt koncepcyjny urbanistycznej rewitalizacji kwartału wykonany przez Bulanda, Mucha Architekci Sp. z o.o., wrzesień 2007 883,35 3,3685 5 300,00 486 433 598,38 6 930,54 559 398 638,14 Decyzja o warunkach zabudowy nr 91/08 z dnia 26 czerwca 2008 r. Koncepcja zespołu apartamentowego w Dziwnowie przygotowana przez PZ Studio. 1 641,10 5 000,00 204 241 279,34 7 915,61 245 089 535,21 Projekt koncepcyjny wielbranŝowy wykonany przez Pracownie Architektoniczne: Paweł Handschuh i Ultra Architects S.C.; Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 30 października 2006 roku nr sprawy SKO-GP-4000/427/2006 2 185,67 5 300,00 38 392 169,26 6 850,00 46 070 603,12 Uchwała nr XXI/560/08 Rady Miasta Szczecina z dnia 24 kwietnia 2008 roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu śelechowa-łączna w Szczecinie. Plan miejscowy wszedł w Ŝycie 27 czerwca 2008 roku. 650,40 4 025,00 496 712 574,68 5 008,72 596 055 089,62 832,91 1 923 099 366,81 10 285,14 2 258 026 642,80 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 3 z 7
Przychód ze sprzedaŝy powierzchni uŝytkowej (zł/m2), komórek lokatorskich (zł/szt) miejscs postojowych (zł/miejsce) Przychód z najmu powierzchni uŝytkowej (zł/m2) oraz mijesc postojowych (zł/miejsce) Mieszkaniowa Usługowa gastronomia Biura Spa Komórki lokatorskie / schowki Podziemne Handlowa Biurowa Hotel Fitness Kultura Podziemne Naziemne 25 000,00 22 000,00 18 000,00 15 000,00 8 000,00 30 000,00 60 000,00 27 000,00 15 000,00 60 000,00 10 500,00 15 000,00 30 000,00 11 500,00 35 000,00 14 EUR (kond. -1); 27 23 EUR (kond.od +2 do EUR (kond. 0); 20 EUR +16); 28 EUR (kond. Od 9,00 180,00 (kond.+1) +17 do +21) 8000 mieszkania; 11000 lofty 10 000,00 30 000,00 20,00 14,00 7,00 90,00 11 500,00 6.000-8.000 30 000,00 10 000,00 6 000,00 6 000,00 7 500,00 30 000,00 6 350,00 6 350,00 7 000,00 25 000,00 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 4 z 7
Przychód ze sprzedaŝy powierzchni uŝytkowej, komórek lokatorskich oraz miejsc postojowych (zł) Roczny przychód z wynajmu powierzchni uŝytkowej oraz miejsc postojowych (zł) Mieszkaniowa Usługowa Biura Spa Komórki lokatorskie / Schowki na deski windsurfingowe Podziemne Razem Handlowa Biurowa Fitness Kultura Podziemne Naziemne Przychód dodatkowy Razem 120 950 000,00 22 160 620,00 25 017 300,00 5 908 560,00 900 000,00 5 520 000,00 180 456 480,00 43 200 000,00 11 400 000,00 1 200 000,00 55 800 000,00 42 588 000,00 105 000,00 1 770 000,00 44 463 000,00 95 220 000,00 6 300 000,00 101 520 000,00 10 539 389,75 37 399 943,56 363 798,00 3 583 302,78 316 181,69 52 202 615,77 235 030 000,00 66 800 000,00 17 640 000,00 319 470 000,00 8 472 451,20 11 580 430,06 1 940 215,58-678 674,02 22 671 770,86 253 192 740,00 27 254 040,00 14 400 000,00 294 846 780,00 49 265 000,00 813 600,00 3 255 600,00 1 230 000,00 3 000 000,00 57 564 200,00 604 537 145,00 25 189 180,00 8 750 000,00 36 250 000,00 674 726 325,00 1 443 982 885,00 153 617 440,00 10 985 000,00 86 080 000,00 1 728 846 785,00 19 011 840,95 48 980 373,62 3 583 302,78-74 874 386,64 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 5 z 7
Wartość projektów po zakończeniu realizacji (zł) Wartość udziału zł Aktualna wartość nieruchomości (wartośc po zakończeniu - całkowity budŝet realizacji inwestycji wraz z zyskiem developera) (zł) Aktualna wartość udziału nieruchomości (wartośc po zakończeniu - całkowity budŝet realizacji inwestycji wraz z zyskiem developera) (zł) Aktualna wartość nieruchomości (wartośc Aktualna wartość nieruchomości (wartośc po zakończeniu - całkowity budŝet po zakończeniu - całkowity budŝet realizacji realizacji inwestycji wraz z zyskiem inwestycji wraz z zyskiem developera) developera) (zł/m2 powierzchnii gruntu) (zł/m2 powierzchnii uŝytkowej) 180 456 480,00 180 456 480,00 80 737 490,62 80 737 490,62 24 333,18 9 675,14 55 800 000,00 55 800 000,00 26 083 893,04 26 083 893,04 17 377,68 11 052,50 44 463 000,00 44 463 000,00 14 034 469,24 14 034 469,24 5 298,03 3 460,17 101 520 000,00 101 520 000,00 33 501 951,70 33 501 951,70 2 351,34 4 046,13 795 714 241,81 716 142 817,63 212 183 140,48 190 964 826,44 16 637,90 4 122,62 635 699 776,17 635 699 776,17 76 301 138,03 76 301 138,03 1 589,67 1 087,11 294 846 780,00 294 846 780,00 49 757 244,79 49 757 244,79 2 353,37 1 928,40 57 564 200,00 57 564 200,00 11 493 596,88 11 493 596,88 979,35 2 050,71 674 726 325,00 674 726 325,00 78 671 235,38 78 671 235,38 515,07 793,30 2 840 790 802,98 2 761 219 378,80 582 764 160,18 561 545 846,13 2 173,81 3 116,75 Knight Frank Sp. z o.o. Strona 6 z 7
Cena nabycia gruntu (zł) Całkowity budŝet inwestycji bez zysku dewelopera i bez ceny nabycia gruntu Wartość projektów po zakończeniu realizacji (zł) Zysk spółki celowej (zł) Zysk spółki celowej (% kosztów budowy) 25 400 000,00 83 099 157,81 180 456 480,00 71 957 322,19 87% 6 200 000,00 24 763 422,46 55 800 000,00 24 836 577,54 100% 3 400 000,00 25 357 108,96 44 463 000,00 15 705 891,04 62% 13 182 260,00 56 681 706,92 101 520 000,00 31 656 033,08 56% - 507 418 348,98 716 142 817,63 208 724 468,65 41% 62 000 000,00 486 433 598,38 635 699 776,17 87 266 177,79 18% 42 344 262,00 204 241 279,34 294 846 780,00 48 261 238,66 24% 12 250 000,00 38 392 169,26 57 564 200,00 6 922 030,74 18% 64 500 000,00 496 712 574,68 674 726 325,00 113 513 750,32 23% 229 276 522,00 1 923 099 366,81 2 761 219 378,80 608 843 489,99 32% Knight Frank Sp. z o.o. Strona 7 z 7