TREŚĆ I CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ Agnieszka Goldiszewicz Warszawa 2013
Stan prawny na 31 stycznia 2013 r. Recenzent Prof. nadzw. dr hab. Tomasz Siemiątkowski Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Ewa Fonkowicz Opracowanie redakcyjne Agata Walkowska Łamanie Wolters Kluwer Polska Układ typograficzny Marta Baranowska Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na www.legalnakultura.pl POLSKA IZBA KSI KI Copyright by Wolters Kluwer Polska SA, 2013 ISBN 978-83-264-4167-7 ISSN 1897-4392 Wydane przez: Wolters Kluwer Polska SA Redakcja Książek 01-231 Warszawa, ul. Płocka 5a tel. 22 535 82 00, fax 22 535 81 35 e-mail: ksiazki@wolterskluwer.pl www.wolterskluwer.pl księgarnia internetowa www.profinfo.pl
Spis treści Wykaz skrótów / 9 Wstęp / 13 Rozdział I Podmioty, przedmiot i treść umowy deweloperskiej / 19 1. Działalność deweloperska w obrocie gospodarczym / 19 1. Istota i znaczenie działalności deweloperskiej / 19 2. Miejsce działalności deweloperskiej w procesie inwestycyjnym / 26 3. Publicznoprawne wymogi podejmowania i prowadzenia działalności deweloperskiej / 30 2. Elementy umowy deweloperskiej w świetle art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego / 35 3. Deweloper i nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jako strony umowy deweloperskiej / 44 1. Strony i podmioty zobowiązania uczestniczące w wykonaniu umowy deweloperskiej / 44 2. Pojęcie i status prawny dewelopera / 46 3. Nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w umowie deweloperskiej / 52 4. Przedmiot świadczenia w umowie deweloperskiej / 55 1. Pojęcie przedmiotu umowy i przedmiotu świadczenia / 55 2. Lokal mieszkalny i dom jednorodzinny jako dopuszczalny przedmiot świadczenia w umowie deweloperskiej w świetle art. 3 pkt 5 u.o.n.l.m. / 57 3. Inne niż lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny przedmioty świadczenia dewelopera / 65 5. Obowiązki dewelopera / 68 5
Spis treści 1. Obowiązki dewelopera poprzedzające zawarcie umowy deweloperskiej / 68 2. Charakter prawny świadczeń dewelopera / 72 3. Świadczenia główne (równorzędne) dewelopera / 76 A. Zobowiązanie do wybudowania budynku / 76 B. Obowiązek przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę / 82 4. Świadczenia uboczne dewelopera / 85 A. Zarząd nieruchomością wspólną / 85 B. Świadczenia dewelopera przygotowujące nieruchomość do natychmiastowej eksploatacji / 90 6. Obowiązki nabywcy nieruchomości w umowie deweloperskiej / 92 1. Obowiązki wierzycielskie nabywcy / 92 A. Istota podziału na obowiązki wierzycielskie i dłużnicze / 92 B. Zakres obowiązku współdziałania nabywcy nieruchomości przy spełnianiu świadczenia dewelopera / 94 C. Obowiązek odbioru nieruchomości / 96 2. Obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera / 102 7. Należyte wykonanie umowy deweloperskiej / 106 1. Pojęcie wykonania umowy deweloperskiej / 106 2. Należyta staranność w stosunkach deweloperskich / 108 A. Kryteria oceny jakości świadczenia / 108 B. Kryteria oceny jakości przedmiotu świadczenia / 113 3. Administracyjno-prawne warunki wykonania umowy deweloperskiej / 117 Rozdział II Ograniczenia swobody kształtowania treści i formy w umowach deweloperskich / 121 1. Swoboda umów w stosunkach deweloperskich / 121 1. Pojęcie i kryteria swobody umów / 121 2. Wpływ kryteriów swobody kontraktowania na kształtowanie postanowień umów deweloperskich / 128 A. Sprzeczność umowy deweloperskiej z ustawą / 128 6
Spis treści B. Sprzeczność umowy deweloperskiej z zasadami współżycia społecznego / 131 C. Naruszenie przez strony umowy deweloperskiej kryterium natury (właściwości) stosunku cywilnoprawnego / 136 2. Ograniczenia swobody kontraktowania ze względu na formę umowy deweloperskiej / 141 1. Kształtowanie formy umowy deweloperskiej jako element zasady swobody umów / 141 2. Skutki niezachowania formy umowy deweloperskiej / 144 3. Granice swobody kontraktowania w umowach deweloperskich / 147 1. Uzależnienie wykonania zobowiązań dewelopera od nadejścia terminu lub ziszczenia się warunku / 147 2. Ograniczenia swobody kontraktowej wynikające z odpłatności umowy deweloperskiej / 152 3. Granice swobody kontraktowania w zakresie zobowiązania dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę / 155 4. Ograniczenia swobody kontraktowej w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej / 162 4. Swoboda umów deweloperskich w świetle prawa ochrony konkurencji i konsumentów / 166 1. Rozważenie możliwości zastosowania przepisów prawa konkurencji do stosunku cywilnoprawnego wynikającego z umowy deweloperskiej / 166 2. Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich / 169 Rozdział III Kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej / 181 1. Charakter prawny a kwalifikacja prawna umowy / 181 2. Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego / 184 1. Pojęcie treści umowy a regulacja art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. / 184 2. Essentialia negotii umowy deweloperskiej / 188 7
Spis treści 3. Równorzędny charakter świadczeń dewelopera jako cecha konstytutywna umowy / 193 3. Niewłaściwa umowa deweloperska / 196 1. Pojęcie i rodzaje niewłaściwej umowy deweloperskiej / 196 2. Kwalifikacja prawna niewłaściwych umów deweloperskich / 200 4. Umowa deweloperska właściwa na tle instytucji prawnych organizujących gospodarcze współdziałanie stron / 204 1. Umowa deweloperska a umowy przedwstępne / 204 2. Umowa deweloperska a umowy ramowe / 208 3. Koncepcja świadczeń sukcesywnych w umowie długoterminowej a świadczenia dewelopera / 209 4. Łańcuchy i zespoły czynności prawnych a świadczenia równorzędne w umowie deweloperskiej / 211 5. Umowa deweloperska a umowa kompleksowa / 213 5. Umowa deweloperska właściwa a konstrukcja podtypu umowy / 214 1. Pojęcie podtypu umowy / 214 2. Rozważenie możliwości uznania umowy deweloperskiej za podtyp umowy o roboty budowlane / 216 3. Umowa deweloperska a umowa o świadczenie usług / 223 4. Umowa deweloperska a umowa sprzedaży rzeczy przyszłej / 227 6. Umowa deweloperska właściwa a umowa nazwana / 230 Podsumowanie / 235 Bibliografia / 243 Wykaz orzeczeń / 255 Skorowidz rzeczowy / 259
Wykaz skrótów Akty prawne k.c. k.p.c. ustawa o KRS u.o.n.l.m. u.o.k.k. pr. bank. pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. u.s.d.g. u.w.l. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 z późn. zm.) ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376) Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) 9
Wykaz skrótów Czasopisma i wydawnictwa promulgacyjne Annales UMCS Biul. SN BGB1. Dz. U. Dz. Urz. UOKiK Dz. Urz. WE KPP M. Praw. ONSA OSA OSNC OSNP OSP OTK-B Pal. PiP PIPWI UJ PNUŚ PPH Pr. Spółek PS PUG Rej. Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego Bundesgesetzblatt Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dziennik Urzędowy Wspólnot Europejskich Kwartalnik Prawa Prywatnego Monitor Prawniczy Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria B Palestra Państwo i Prawo Prace Instytutu Prawa Własności Intelektualnej Uniwersytetu Jagiellońskiego Prace Naukowe Uniwersytetu Śląskiego Przegląd Prawa Handlowego Prawo Spółek Przegląd Sądowy Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Rejent 10
Wykaz skrótów RPEiS RPr. SC SIS St. Praw. SPP ZNUJ PPr. ZNUJ PWiOWI Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny Radca Prawny Studia Cywilistyczne Studia Iuridica Silesiana Studia Prawnicze Studia Prawa Prywatnego Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prace Prawnicze Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prace z Wynalazczości i Ochrony Własności Intelektualnej Organy orzekające i urzędy GUS NSA SA SN SOKiK TK UOKiK Główny Urząd Statystyczny Naczelny Sąd Administracyjny Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Trybunał Konstytucyjny Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Inne CEIDG KRS RKN Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej Krajowy Rejestr Sądowy Rejestr klauzul niedozwolonych 11
Wstęp Umowy deweloperskie na trwałe wpisały się już w praktykę obrotu, zyskując ogromne znaczenie w sferze budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego). Już sama ta okoliczność czyni zagadnienie kontraktów deweloperskich godne zainteresowania. Jednocześnie wejście w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) dalej u.o.n.l.m. dodatkowo przemawia za podjęciem tematyki poświęconej umowom deweloperskim. Ustawodawca nadał tym kontraktom bardziej stabilny, normatywny kształt. Zmiany w polskim ustawodawstwie, związane z prawnym usankcjonowaniem empirycznego jak dotąd modelu umów deweloperskich, przesądziły o kierunku i założeniach pracy. Głównym zadaniem badawczym opracowania jest określenie treści umów deweloperskich zawieranych w praktyce obrotu, ocenianych przez pryzmat przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pojęcie treści umowy odnosi się w cywilistyce do praw i obowiązków stron umowy 1. Zakres tego terminu wyznaczają więc uprawnienia wierzyciela i odpowiadające im obowiązki dłużnika. Chodzi tu w szczególności o cechy konstytutywne umowy, których wyrazem najczęściej są prawa i obowiązki stron. Tak pojęta treść umowy jest elementem, który pozwala na odróżnianie od siebie poszczególnych 1 Konwencję taką przyjmują: T. Sokołowski, Umowa o roboty budowlane (w:) Umowy w obrocie gospodarczym, red. A. Koch, J. Napierała, Warszawa 2011, s. 114; J.A. Strzępka (w:) System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, red. J. Rajski, t. 7, Warszawa 2011, s. 500. W doktrynie przyjmuje się, że treścią stosunku cywilnoprawnego są prawa i obowiązki stron tak m.in. P. Machnikowski (w:) System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część ogólna, red. E. Łętowska, t. 5, Warszawa 2006, s. 113; S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań część ogólna, red. Z. Radwański, t. III, cz. 1, Wrocław 1981, s. 54; S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. Część ogólna, red. S. Grzybowski, t. I, Wrocław 1985, s. 187. 13
Wstęp typów czynności prawnych. Z punktu widzenia skutków, jakie chcą osiągnąć strony umowy, konieczne staje się objęcie zakresem treści elementów przedmiotowo istotnych, aby powstała czynność prawna określonego typu. Pojęciem charakteru prawnego można się posługiwać w co najmniej dwóch znaczeniach. Pierwsze z nich odnosi się do cech umowy, np. wzajemność, odpłatność, dwustronnie zobowiązujący charakter 2. Cechy te ulegają uwypukleniu zwłaszcza podczas analizowania treści świadczeń stron oraz ograniczeń związanych ze swobodą zawierania umów. Drugie ze znaczeń przypisywanych charakterowi prawnemu sprowadza się do kwalifikacji umowy, a więc ustalenia tego, czy ze względu na swą treść posiada ona ustawowo wyodrębniony typ normatywny 3. Ocena charakteru prawnego umowy deweloperskiej dokonana została na wskazanych wyżej płaszczyznach 4. Uwzględniła ona odpowiedzi na pytania, czy stworzony został dla niej odrębny wzorzec normatywny oraz jakie cechy wyróżniają tę umowę na tle innych. Dla omawianej w pracy problematyki znaczenie ma sygnalizowana już zmiana stanu prawnego odnoszącego się do umów deweloperskich. Konieczność podjęcia inicjatywy ustawodawczej w zakresie regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej zasygnalizował w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. Trybunał Konstytucyjny 5. Orzeczenie to stanowiło dla ustawodawcy impuls do rozpoczęcia wiosną 2011 r. prac nad aktem prawnym, mającym unormować kwestie stosunków deweloperskich. Ich zwieńczeniem jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wspomniana ustawa nie rozstrzygnęła wszelkich wątpliwości związanych z funkcjonowaniem umów deweloperskich. Mimo jej stworzenia ustawodawca nie uporządkował poruszanej problematyki, pozostawiając wiele aktów prawnych mających wpływ na konstrukcje umów deweloperskich. Tytułem przykładu, stosunki między stronami umowy deweloperskiej nadal reguluje art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 2 Konwencję taką przyjął G. Kozieł, Przeniesienie praw i obowiązków wspólników w handlowych spółkach osobowych. Uwagi na gruncie regulacji art. 10 k.s.h., Kraków 2006, s. 177 i n. 3 Zob. P. Machnikowski (w:) System..., red. E. Łętowska, t. 5, s. 511; L. Ogiegło, Zagadnienia typologii i systematyki umów obligacyjnych, Katowice 1990, s. 24 i n.; Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 212 i n. 4 W podobnym znaczeniu pojęciem charakteru prawnego posługuje się A. Kidyba, Prawo handlowe, Warszawa 2012, s. 937 938. 5 S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407. 14
Wstęp (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jednak czyni to w sposób fragmentaryczny. Przepis ten nie pozwala ustalić w pełni treści świadczeń stron, ani nie dostarcza wyraźnej odpowiedzi na pytanie o relację tej umowy do umów uregulowanych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustalenie wzajemnych związków i zależności zachodzących pomiędzy tymi umowami stanowi jeden z problemów badawczych, którym poświęcona jest rozprawa. Przede wszystkim jednak zasadniczym punktem odniesienia dla problematyki treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej, z powodów o których wyżej wspomniałam, jest regulacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przewidziany w ustawie model umowy deweloperskiej stanowi centralny punkt rozważań niniejszej pracy. Jednocześnie staram się sygnalizować zagadnienia innych umów zawieranych przez deweloperów, które nie mieszczą się w konstrukcjach zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale są do nich zbliżone i nadal funkcjonują w praktyce obrotu. Przedstawienie tych zagadnień ma ukazać pełniejszy obraz zmian wprowadzonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, traktując wskazany w niej normatywny typ umowy deweloperskiej jako najistotniejszy, ale nie jedyny w oparciu o który zawierane są umowy deweloperskie funkcjonujące w praktyce. W moim przekonaniu skoncentrowanie uwagi na badaniu treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej regulowanej ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma określone konsekwencje. W związku z takim położeniem akcentu nie zostały szczegółowo omówione zagadnienia związane z zawarciem umowy oraz odpowiedzialnością stron. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie zawiera zresztą kompleksowej regulacji dotyczącej zawierania umów deweloperskich, a w zakresie odpowiedzialności kontrahentów odsyła do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady (por. art. 27 u.o.n.l.m.). Zasady zawierania umów deweloperskich w podstawowym zarysie kształtują się podobnie jak w przypadku innych umów cywilnoprawnych. W związku z tym analiza tego zagadnienia w kontekście badanego kontraktu została pominięta. Kwestie szczególnych obowiązków przedumownych dewelopera oraz odpowiedzialności stron zostały jednak zasygnalizowane w rozdziale 15
Wstęp I 5 i 7 niniejszego opracowania w ujęciu, które służy prowadzonym wywodom, oraz w celu ukazania pewnych widocznych na tym tle odmienności w porównaniu do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. W sposób naturalny poza zakresem zainteresowań znalazła się analiza stosunków prawnych, które powstają w przypadku zawarcia umowy o budowę lokalu między spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem. Sytuacja ta objęta została zakresem szczególnej regulacji art. 18 27¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Zakres podmiotowy spółdzielczej umowy o budowę lokalu jest węższy niż umowy deweloperskiej 6. Z tego względu przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie znajdują zastosowania do przypadków spółdzielczego wariantu umowy o budowę lokalu 7. W pracy wykorzystana została metoda formalno-dogmatyczną, oparta na badaniu obowiązujących w tym zakresie aktów normatywnych. Złożoność kwestii związanych z charakterem prawnym umowy deweloperskiej skłoniła mnie do analizy tego zagadnienia tylko na gruncie przepisów prawa polskiego, z uwzględnieniem dorobku polskiej judykatury i piśmiennictwa. Rozprawa odnosi się wyłącznie do polskiego systemu prawnego. Podjęcie próby nadania tej pracy charakteru prawnoporównawczego wiązałoby się z przesunięciem akcentu na porównania międzysystemowe. W efekcie mogłoby to usunąć w cień rozważania służące ustaleniu skutków dynamicznie zmieniającego się stanu prawnego w zakresie umowy deweloperskiej oraz dotyczące problemów związanych z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Układ pracy jest następujący. W rozdziale pierwszym omówione zostały podmioty, przedmiot i treść umowy czyli główne prawa i obowiązki stron. Prowadzone w tej części pracy rozważania mają na celu zdefiniowanie pojęcia 6 Tak B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, s. 140 142; A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności umowa deweloperska, Pr. Spółek 2004, nr 9, s. 69. 7 Warto podkreślić, że przedstawiony Marszałkowi Sejmu projekt ustawy z dnia 22 kwietnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakładał w art. 2 ust. 2, że przepisy niniejszej ustawy stosuje się odpowiednio, jeżeli deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności spółdzielczego prawa do lokalu. W toku prac nad ustawą zrezygnowano jednak z tego przepisu. 16
Wstęp działalność deweloperska i wskazanie możliwych jej przejawów. Określeniu podlegają ramy czasowe, w jakich możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej. Jednocześnie zwrócona została uwaga na wąski zakres podmiotowy i przedmiotowy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rodzi to określone konsekwencje, w szczególności z punktu widzenia możliwości zastosowania przepisów tej regulacji. W rozdziale tym znajdują się również odniesienia do kwestii związanej z określeniem elementów, które powinny się znaleźć w dokumencie umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m.). Przedmiotem rozważań zawartych w rozdziale drugim jest kwestia swobody kontraktowania stron w umowach deweloperskich i jej przejawów 8, z uwzględnieniem kryteriów delimitujących tę swobodę 9. Uzasadnieniem podjęcia tego kierunku rozważań jest fakt, że granice swobody kontraktowania mogą mieć wpływ na kształtowanie treści i formy głównych świadczeń stron. Rozdział kończy analiza postanowień niedozwolonych stosowanych przez deweloperów. Ostatni, trzeci rozdział pracy, poświęcony jest przede wszystkim problemowi kwalifikacji prawnej badanego kontraktu. W tym celu analizie poddany został układ wzajemnych świadczeń stron. Szczególna uwaga została zwrócona na odmienne role jakie pełnią art. 3 pkt 5 i art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. oraz wykazanie, że wskazywanego przez ustawodawcę w art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. zbioru elementów, które powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej, nie należy utożsamiać z pojęciem jej treści. Rozważana jest również kwestia umów wykraczających poza normatywne ramy regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz problem ustalenia reżimu prawnego tych umów. Umowa deweloperska regulowana przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego badana jest również na tle instytucji prawnych organizujących gospodarcze współdziałanie stron. W tej części pracy rozważany jest problem, czy świadczenia dewelopera występują w kilku różnych, połączonych ze sobą umowach, czy też stanowią elementy jednej umowy. Prowadzona w tym rozdziale analiza służyć ma też odpowiedzi na pytanie, czy umowa deweloperska właściwa nie stanowi podtypu 8 Chodzi o rozważenie kwestii, czy zasada swobody umów obejmuje także swobodę w zakresie kształtowania jej formy. 9 Należą do nich ustawa, zasady współżycia społecznego oraz właściwość (natura) stosunku prawnego. 17
Wstęp którejś z umów nazwanych i prowadzi do podjęcia próby kwalifikacji umowy deweloperskiej. Niniejsza monografia stanowi zmodyfikowaną wersję rozprawy doktorskiej, którą obroniłam w lipcu 2012 r. W związku z ukazaniem się pracy drukiem mam zaszczyt i przyjemność w szczególny sposób podziękować Panu Profesorowi Andrzejowi Kidybie, promotorowi pracy. Dziękuję przede wszystkim za podjęcie się trudu sprawowania opieki naukowej nade mną, a także za wszelką pomoc, na jaką mogłam liczyć w toku pracy nad rozprawą doktorską i nieocenione wsparcie oraz wszelkie gesty życzliwości w ramach aktywności naukowej. Dziękuję także recenzentom, Panu prof. dr hab. Mirosławowi Nazarowi oraz Panu prof. dr hab. Tomaszowi Siemiątkowskiemu za cenne uwagi krytyczne, których uwzględnienie pozwoliło nadać tej monografii lepszy kształt. Niech wolno mi będzie przy tej okazji wyrazić wdzięczność za wszelkie okazane gesty życzliwości. Chciałabym także podziękować pracownikom naukowym Katedry Prawa Gospodarczego i Handlowego Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie za wszelką pomoc i wsparcie. W sposób szczególny chciałabym podziękować dr Adrianowi Niewęgłowskiemu oraz dr Małgorzacie Dumkiewicz. W sposób szczególny dziękuję moim Najbliższym za to, że zawsze przy mnie byli. Agnieszka Goldiszewicz Lublin, styczeń 2013 r. 18
Rozdział I Podmioty, przedmiot i treść umowy deweloperskiej 1. Działalność deweloperska w obrocie gospodarczym 1. Istota i znaczenie działalności deweloperskiej Zjawiskiem występującym na przestrzeni ostatnich lat jest intensywny rozwój budownictwa zarówno mieszkaniowego 10, jak i komercyjnego 11. Sytuacja ta jest konsekwencją dynamiki, którą można zaobserwować w sektorze inwestycji realizowanych w systemie deweloperskim. Działalność deweloperska koncentruje się na rynku nieruchomości przeznaczonych głównie na cele mieszkaniowe, choć można ją też 10 Działalność ta realizuje się w sektorze inwestycji budowlanych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe: lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych itp. 11 W zakresie tego pojęcia mieści się realizacja obiektów budowlanych służących zorganizowaniu działalności gospodarczej nabywcy (np. biura) lub jej prowadzeniu (np. hipermarket). Mogą być to samodzielne budynki albo lokale użytkowe. Mimo że przeciwstawienie sobie pojęć budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego budzić może wątpliwości, to jednak pewna konwencja przyjęta w języku potocznym, jak i prawniczym sprzyja utrzymaniu tej terminologii oraz posługiwaniu się nią w dalszym toku wywodu. Zob. np. B. Gliniecki, O przedmiocie umowy deweloperskiej (w:) Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010, s. 394, który posługuje się pojęciem nieruchomości komercyjnych na określenie inwestycji o charakterze innym niż mieszkaniowe; M. Kania, Działalność land deweloperska na przykładzie krakowskich deweloperów, Świat Nieruchomości 2010, nr 3 (73), s. 13 Autorka wyróżnia obok nieruchomości mieszkaniowych nieruchomości komercyjne (biurowe, handlowe). 19
Rozdział I. Podmioty, przedmiot i treść umowy... wiązać z budownictwem komercyjnym 12. To właśnie w sektorze budownictwa mieszkaniowego deweloperzy wykazują największą aktywność. Jak wskazują wyniki badań 13 przeprowadzonych przez Główny Urząd Statystyczny, w Polsce w 2011 roku oddano do użytku 131 721 mieszkań, w tym 50 187 mieszkań oddali deweloperzy 14. Tym samym działalność deweloperska ma znaczący i niezmiennie utrzymujący się na wysokim poziomie udział w pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych 15. Uzasadnieniem takiego stanu rzeczy są z jednej strony wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe nabywców nieruchomości 16, z drugiej zaś cel zarobkowy, jaki przyświeca deweloperom. W wykonaniu umowy deweloperskiej dochodzi bowiem do nabycia prawa własności nieruchomości (lokalu, budynku), którą deweloper zobowiązał się wybudować w zamian za ustaloną cenę 17. Dużemu zainteresowaniu umową deweloperską i szerokiemu jej zastosowaniu w praktyce nie towarzyszyła jednak do tej pory aktywność ze strony ustawodawcy. Podejmował on dwukrotnie próbę usunięcia istniejącej w tym zakresie luki w prawie. W Ministerstwie Infrastruktury 12 Działalność deweloperską niektórzy Autorzy wiążą wyłącznie z budownictwem mieszkaniowym zob. M. Bielecki, Umowa developerska istota, forma, niedozwolone postanowienia, Nieruchomości 2005, nr 11, s. 10; A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności umowa deweloperska, Pr. Spółek 2005, nr 9, s. 68; A. Jedynasta, Czy umowa deweloperska to umowa przedwstępna?, PUG 2007, nr 4, s. 10 11. Inni Autorzy proponują działalność taką określić mianem działalności deweloperskiej sensu stricto, natomiast tę obejmującą budownictwo komercyjne uznać za działalność sensu largo zob. B. Gliniecki, O przedmiocie... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s. 394; por. też L. Ligęza, Umowa realizatorska (developerska), PUG 1999, nr 6, s. 11. 13 Zob. Budownictwo mieszkaniowe I IV kwartał 2011 r., GUS, Warszawa 2011, www. stat. gov. pl/ gus/ 5840_ 781_ PLK_ HTML. htm? action= show_ archive. 14 Zob. portal informacyjny GUS: www. stat. gov. pl/ gus/ przemysl_ bud_ PLK_ HTML. htm. 15 W kolejnych latach udział deweloperów w pierwotnym rynku nieruchomości wynosił: w 2008 r. 38%, w 2009 r. 45%, w 2010 r. 39,2%, w 2011 r. 38,1%. W roku 2011 deweloperzy oddali 50 187 mieszkań, tj. o 6,2% więcej niż w 2010 r. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę w 2011 r. uzyskano pozwolenia 81 763, tj. o 19,2% więcej niż w roku poprzednim. 16 Interes nabywcy wyraża się bowiem w dążeniu do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości zob. A. Goldiszewicz, Charakter prawny umowy deweloperskiej (w aspekcie budownictwa mieszkaniowego) (w:) Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010, s. 399. 17 Zob. M. Wojewoda, Umowa deweloperska i przedawnienie wynikających z niej roszczeń, PPH 2010, nr 10, s. 44. 20
1. Działalność deweloperska w obrocie... przygotowywano projekty ustaw o umowach deweloperskich w latach: 2002 18 i 2007 19. Prace nad nimi zostały jednak przerwane. W niewystarczającym zakresie do stosunków między deweloperem a nabywcą nieruchomości lokalowej odnosi się przepis art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) dalej u.w.l., regulując je w sposób bardzo fragmentaryczny. Problem ten został dostrzeżony przez Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. 20 zasygnalizował Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej. Orzeczenie to dało impuls do rozpoczęcia wiosną 2011 r. prac w kierunku sugerowanym przez Trybunał Konstytucyjny. Ich efektem było złożenie w Sejmie w dniu 9 czerwca 2011 r. poselskiego projektu ustawy normującej kwestię stosunków między stronami umowy deweloperskiej. Ostatecznie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została uchwalona w dniu 16 września 2011 r. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) dalej u.o.n.l.m. Z uwagi na 6-miesięczny okres vacatio legis weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r. (art. 41 u.o.n.l.m.). Jednym z kluczowych zagadnień, z punktu widzenia problematyki niniejszej publikacji, jest ustalenie zakresu pojęcia działalność deweloperska. W tym celu należy sięgnąć do dorobku doktryny prawniczej 21. Działalność deweloperska polega na zorganizowaniu i wykonaniu za- 18 Projekt ustawy został opracowany w Polsko-Niemieckim Centrum Prawa Bankowego przy Uniwersytecie Jagiellońskim. Prace nad projektem ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych zostały przerwane wraz z upływem kadencji Sejmu, zob. na temat projektu ustawy: K. Kohutek, P. Kuglarz, Projekt ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych funkcje oraz mechanizmy stosowania wprowadzanych instytucji, PUG 2004, nr 9, s. 2 i n. 19 Prace nad rządowym projektem ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich zostały jednak w 2008 r. przerwane zob. B. Gliniecki, Ustawy o umowach deweloperskich na razie nie będzie, Rzeczpospolita 2008, nr 254, s. 29. 20 S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407. 21 B. Gliniecki, O przedmiocie... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s. 394 395; M. Kląskała, Wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej, Rej. 2003, nr 3, s. 68; P. Kunicki, Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 11; L. Ligęza, Umowa..., s. 11 i n.; J.A. Strzępka (w:) Prawo gospodarcze i handlowe. Prawo umów w obrocie gospodarczym, red. S. Włodyka, t. V, Warszawa 2006, s. 1363; S. Szuster (w:) A. Damasiewicz, M. Olczyk, S. Szuster, M. Wyrwiński, Umowy deweloperskie, Warszawa 2009, s. 11 12; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje budowlane, Warszawa 2005, s. 35 i n.; M. Wojewoda, Umowa..., s. 44. 21