ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych Komentarz Ewa Bończak-Kucharczyk KOMENTARZE PRAKTYCZNE 12. 3. WYDANIE
ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych Komentarz Ewa Bończak-Kucharczyk Zamów książkę w księgarni internetowej KOMENTARZE PRAKTYCZNE 3. WYDANIE WARSZAWA 2017
Stan prawny na 1 maja 2017 r. Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Kinga Zając Opracowanie redakcyjne Katarzyna Jaworska Łamanie JustLuk Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na www.legalnakultura.pl POLSKA IZBA KSIĄŻKI Copyright by Wolters Kluwer Polska SA, 2017 ISBN: 978-83-8107-543-5 3. wydanie Dział Praw Autorskich 01-208 Warszawa, ul. Przyokopowa 33 tel. 22 535 82 19 e-mail: ksiazki@wolterskluwer.pl www.wolterskluwer.pl księgarnia internetowa www.profinfo.pl
Spis treści Spis treści Wykaz skrótów... 11 Wprowadzenie... 17 Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610)... 19 Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów... 21 1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r.... 21 1.2. Powody zmian regulacji prawnych w zakresie najmu lokali mieszkalnych i praw lokatorów... 25 1.3. Najważniejsze założenia i cele ustawy o ochronie praw lokatorów... 28 Rozdział 2. Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów i jej relacje z innymi ustawami... 32 2.1. Zakres regulacji... 32 2.2. Wejście w życie derogacji... 41 2.3. Relacje z innymi ustawami... 42 2.3.1. Ingerencja w przepisy innych ustaw... 42 2.3.2. Normy porządkujące... 44 2.4. Najważniejsze terminy i definicje... 47 2.4.1. Lokator i współlokator... 47 5
Spis treści 2.4.2. Właściciel i wynajmujący... 53 2.4.3. Lokal... 54 2.4.4. Pomieszczenie tymczasowe... 67 2.4.5. Powierzchnia użytkowa... 70 2.4.6. Opłaty niezależne i zależne od właściciela... 75 2.4.6.1. Opłaty niezależne od właściciela... 75 2.4.6.2. Opłaty zależne od właściciela... 79 2.4.7. Wydatki związane z utrzymaniem lokalu... 81 2.4.8. Wartość odtworzeniowa... 84 2.4.9. Gospodarstwo domowe... 86 2.4.10. Porządek domowy... 89 2.4.11. Publiczne zasoby mieszkaniowe... 92 Rozdział 3. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez gminę jako forma ochrony praw lokatorów... 99 Rozdział 4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów... 114 4.1. Formy ochrony lokatorów przyjęte w ustawie o ochronie praw lokatorów... 114 4.2. Obowiązki gmin w zakresie monitorowania wysokości czynszów... 116 4.3. Regulacje w zakresie umów o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Ograniczenia postanowień umowy... 120 4.4. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego... 125 4.4.1. Katalog przyczyn rozwiązania umowy... 125 4.4.2. Ugoda... 146 4.5. Najem lokali mieszkalnych w świetle nowych przepisów.. 152 4.5.1. Realizacja założeń ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunku do najmu... 152 4.5.2. Zmiany w Kodeksie cywilnym i przepisy o najmie.. 154 4.5.2.1. Uwagi wprowadzające... 154 4.5.2.2. Komentarz do przepisów Kodeksu cywilnego o najmie mających zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych... 161 4.5.2.3. Najemcy lokali mieszkalnych jako konsumenci... 267 6
Spis treści 4.5.2.4. Najem lokali mieszkalnych a niektóre przepisy Kodeksu cywilnego ulepszenia, nakłady, obowiązki majątkowe stron... 272 4.5.3. Uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji... 276 4.5.3.1. Kaucja w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów... 276 4.5.3.2. Zwrot kaucji pobranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów 286 4.5.4. Nowe przepisy dotyczące najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów... 291 4.5.5. Przepisy przejściowe... 299 4.6. Opłaty za używanie mieszkania... 308 4.6.1. Zasadnicze zmiany w zakresie ustalania czynszu i innych opłat za używanie mieszkania odejście od czynszu regulowanego... 308 4.6.2. Zasady ustalania czynszu w publicznych zasobach mieszkaniowych stawki czynszu i czynsz... 313 4.6.3. Obniżki czynszu w zasobach publicznych... 327 4.6.4. Ochrona lokatorów przed podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu... 337 4.6.5. Czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego... 367 4.7. Pozostałe prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów różnych zasobów związane z odpłatnym używaniem lokalu... 370 4.8. Najem okazjonalny... 383 4.8.1. Cechy i umowa najmu okazjonalnego... 383 4.8.2. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego... 401 4.8.3. Uzależnienie najmu okazjonalnego od zgłoszenia obowiązku podatkowego i niektóre postanowienia umów o najem okazjonalny... 403 4.8.4. Czynsz i opłaty w przypadku najmu okazjonalnego... 407 4.8.5. Wygaśnięcie i wypowiedzenie najmu okazjonalnego... 408 Rozdział 5. Eksmisja i jej konsekwencje... 413 5.1. Orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu... 413 7
Spis treści 5.2. Ochrona niektórych lokatorów przed eksmisją w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 k.p.c.... 418 5.3. Wykonanie wyroków eksmisyjnych... 443 5.4. Realizacja wyroku TK z 4.04.2001 r., K 11/00... 454 Rozdział 6. Brak tytułu prawnego do używania lokalu mieszkalnego... 466 6.1. Używanie lokalu bez tytułu prawnego... 466 6.2. Możliwość nabycia tytułu prawnego na podstawie art. 30 u.o.p.l.... 486 Rozdział 7. Szczególna rola gminy... 491 7.1. Realizacja zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców... 491 7.2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu... 499 7.2.1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy... 499 7.2.2. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy... 519 7.2.3. Podstawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w okresie przejściowym od dnia wejścia w życie ustawy do czasu podjęcia przez radę gminy nowych uchwał... 543 7.3. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych. 548 7.4. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali zamiennych najemcom opłacającym niegdyś czynsz regulowany... 565 7.5. Gminny zasób pomieszczeń tymczasowych... 568 Rozdział 8. Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów... 589 Rozdział 9. Najem lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego... 596 9.1. Ogólne zasady działania towarzystw budownictwa społecznego... 596 8
Spis treści 9.1.1. Formy organizacyjno-prawne, charakter i zakres działania towarzystw budownictwa społecznego. 596 9.1.2. Umowa lub statut towarzystwa, nazwa i obszar działania, przeznaczanie dochodów... 606 9.2. Najemcy zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego... 612 9.3. Czynsz i obowiązki najemców lokali towarzystw budownictwa społecznego... 634 9.4. Partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego... 646 9.5. Możliwość nabycia lokalu przez niektórych najemców będących stronami umów o partycypację w kosztach wybudowania lokalu przez towarzystwo budownictwa społecznego i skutki sprzedaży lokalu przez towarzystwo. 661 Załączniki I. Najważniejsze akty prawne... 677 Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610)... 677 Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459).... 711 Ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2017 r. poz. 79)... 721 II. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego... 746 Orzeczenie TK z 18.02.1997 r., K 16/96... 746 Wyrok TK z 2.06.1999 r., K 34/98.... 752 Wyrok TK z 12.01.2000 r., P 11/98... 762 Wyrok TK z 3.10.2000 r., K 33/99.... 781 Wyrok TK z 10.10.2000 r., P 8/99... 789 Wyrok TK z 4.04.2001 r., K 11/00.... 801 Postanowienie TK z 4.04.2001 r., S 2/01.... 810 Wyrok TK z 2.10.2002 r., K 48/01.... 810 Wyrok TK z 29.04.2003 r., SK 24/02... 827 Wyrok TK z 1.07.2003 r., P 31/02... 827 Wyrok TK z 19.04.2005 r., K 4/05.... 827 Postanowienie TK z 29.06.2005 r., S 1/05.... 849 Wyrok TK z 9.07.2007 r., P 30/06... 859 9
Spis treści Postanowienie TK z 4.03.2008 r., S 2/08.... 866 Wyrok TK z 8.04.2010 r., P 1/08... 869 Wyrok TK z 10.01.2012 r., SK 25/09... 890 Literatura............................................ 897 Wykaz aktów prawnych... 899 Wykaz orzecznictwa... 907 10
Wykaz skrótów Wykaz skrótów Akty prawne k.c. ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459) k.k. ustawa z 6.06.1997 r. Kodeks karny (Dz.U. z 2016 r. poz. 1137 ze zm.) Konstytucja Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.04.1997 r. (Dz.U. poz. 483 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2017 r. poz. 682) k.s.h. ustawa z 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.) nowela ustawa z 9.05.2003 r. o zmianie ustawy o ochronie z 9.05.2003 r. praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. poz. 1069) nowela ustawa z 17.12.2004 r. o zmianie ustawy o ochronie z 17.12.2004 r. praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 2783 ze zm.) nowela ustawa z 22.12.2004 r. o zmianie ustawy o ochronie z 22.12.2004 r. praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. poz. 2786 ze zm.) 11
Wykaz skrótów nowela z 15.12.2006 r. nowela z 17.12.2009 r. nowela z 31.08.2011 r. nowela z 16.12.2015 r. p.p.s.a. pr. lok. r.s.u.p.a. u.d.m. u.f.p.b.m. u.g.k. ustawa z 15.12.2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. poz. 1833 ze zm.) ustawa z 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. poz. 13) ustawa z 31.08.2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. poz. 1342) ustawa z 16.12.2015 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 8) ustawa z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) ustawa z 10.04.1974 r. Prawo lokalowe (Dz.U. z 1987 r. poz. 165 ze zm.) uchylona z dniem 12.11.1994 r. rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 29.08.2001 r. w sprawie sposobu udzielania przez Policję lub Straż Graniczną pomocy lub asysty organowi egzekucyjnemu i egzekutorowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych (Dz.U. poz. 1106) ustawa z 21.06.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 180) ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2017 r. poz. 79) ustawa z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 2017 r. poz. 827) 12
Wykaz skrótów u.g.n. ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) u.n.l.m. / ustawa z 2.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych ustawa o najmie i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. lokali mieszkalnych poz. 787 ze zm.) uchylona z dniem 1.01.2002 r. u.o.p.l. / ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, ustawa o ochronie mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.) praw lokatorów u.p.a.p.p. ustawa z 4.02.1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 666 ze zm.) u.p.d.o.f. ustawa z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) u.p.d.o.p. ustawa z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.) u.p.s. ustawa z 12.03.2004 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 2016 r. poz. 930 ze zm.) u.p.t.u. ustawa z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) u.r. ustawa z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777 ze zm.) u.s.g. ustawa z 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2016 r. poz. 446 ze zm.) u.s.m. ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) u.w.l. ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) u.z.s.z. ustawa z 22.06.1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2016 r. poz. 207 ze zm.) Czasopisma i publikatory Apel.-W-wa Apelacja. Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie 13
Wykaz skrótów Biul. SN CBOSA Dz.Urz. Doln. Dz.Urz. Lubel. Dz.Urz. Lubus. Dz.Urz. Łódz. Dz.Urz. Małop. Dz.Urz. Mazow. Dz.Urz. Opols. Dz.Urz. Śląsk. Dz.Urz. Warm. 14 Biuletyn Sądu Najwyższego Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Dziennik Urzędowy Województwa Lubelskiego Dziennik Urzędowy Województwa Lubuskiego Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego Dziennik Urzędowy Województwa Opolskiego Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego Dziennik Urzędowy Województwa Warmińsko- -Mazurskiego Dz.Urz. Zachod. Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego G. Prawna Gazeta Prawna M. Podat. Monitor Podatkowy M. Praw. Monitor Prawniczy M.P. MSiG NZS ONSA WSA OSA OSAB OSNC OSNCK OSNKW OSNP OSP OSS OTK Monitor Polski Monitor Sądowy i Gospodarczy Nowe Zeszyty Samorządowe Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach cywilnych Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Izby Karnej Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego
Wykaz skrótów OTK-A Pr. Gosp. Prok. i Pr. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria A Prawo Gospodarcze Prokuratura i Prawo Inne ETPC KFM NSA SA SN SO SOKiK TBS TK UOKiK WSA Europejski Trybunał Praw Człowieka Krajowy Fundusz Mieszkaniowy Naczelny Sąd Administracyjny sąd apelacyjny Sąd Najwyższy sąd okręgowy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów towarzystwo budownictwa społecznego Trybunał Konstytucyjny Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wojewódzki sąd administracyjny 15
Wprowadzenie Wprowadzenie Książka ta przeznaczona jest dla wszystkich, którzy zawodowo lub prywatnie stykają się z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, najmem lub innymi formami używania cudzych mieszkań za odpłatnością dla prawników, właścicieli, lokatorów, zarządców nieruchomości, przedstawicieli i pracowników gmin oraz innych jednostek samorządu terytorialnego. Omawia nie tylko treści zmieniających się przepisów, lecz także ich znaczenie i różne aspekty stosowania oraz korelacje z innymi obowiązującymi regulacjami prawnymi, jak również orzecznictwo dotyczące poruszanych zagadnień. Jest ona poświęcona przede wszystkim ustawie z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.), a także przepisom ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459) odnoszącym się do najmu lokali mieszkalnych i przepisom ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2017 r. poz. 79). Szczegółowo omawia też regulacje dotyczące najmu lokali w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. W miarę potrzeby niniejsze opracowanie odwołuje się także do innych regulacji, m.in. do ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). 17
Wprowadzenie W komentarzu uwzględniono też w szerokim zakresie dotychczasowe orzecznictwo. Książka ta nie omawia przepisów dotyczących zbywania lub nabywania lokali mieszkalnych, w tym przepisów odnoszących się do szczególnych uprawnień części najemców bądź innych lokatorów do nabywania zajmowanych przez nich mieszkań ani dotyczących takich zagadnień przepisów ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), ani przepisów różnych innych ustaw. Wyjątek uczyniono w niej jedynie w odniesieniu do zbywania lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego ze względu na ścisłe powiązanie zbywania lokali mieszkalnych przez te towarzystwa z sytuacją najemców oraz wciąż sygnalizowane wątpliwości co do uprawnień TBS w zakresie zbywania mieszkań. Niniejsze opracowanie odnosi się do stanu prawnego na 1.05.2017 r. i zawiera także (na końcu) oprócz tekstów przepisów odnoszących się do poruszanych zagadnień przegląd wyroków Trybunału Konstytucyjnego ważnych z punktu widzenia omawianej problematyki. 18
USTAWA z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610)
1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. ROZDZIAŁ 1 Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów 1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. Przed uchwaleniem ustawy o ochronie praw lokatorów problematyce tej nie był poświęcony żaden odrębny akt prawny. Elementów ochrony praw lokatorów należało natomiast szukać w różnych ustawach. Przede wszystkim w ustawie z 2.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. poz. 787 ze zm.), która zastąpiła obowiązującą wcześniej ustawę z 10.04.1974 r. Prawo lokalowe (Dz.U. z 1987 r. poz. 165 ze zm.), kontynuując w przepisach przejściowych niektóre jej wątki. Tematyka ta była także poruszana w Kodeksie cywilnym, w ustawie z 12.10.1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. z 2014 r. poz. 1381), w ustawie z 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2016 r. poz. 21 ze zm.) oraz w ustawie z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Pewnych elementów ochrony praw lokatorów można się było także doszukać w ustawach regulujących uprawnienia do mieszkań różnych 21
Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów służb mundurowych i wojska. W bardzo różny sposób ukształtowane zostały natomiast uprawnienia lokatorów do zakupu zajmowanych przez nich mieszkań. Uprawnienia te kształtowane były przez wiele ustaw i zależały m.in. od tego, w czyich zasobach znajduje się lokal. Zróżnicowanie to, mimo podjętych w latach 2000 2001 prób wprowadzenia w części zasobów jednolitych regulacji, utrzymuje się do dziś. Taki stan prawny powodował pewną nierówność uprawnień lokatorów. Uprawnienia te związane były bowiem ściśle z rodzajem tytułu prawnego do używania lokalu. O prawach najemców mieszkań decydowały przede wszystkim dotyczące najmu przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i Kodeksu cywilnego, ale także niektóre przepisy innych ustaw. Prawa członków spółdzielni mieszkaniowych dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali kształtowane były szczegółowo przez Prawo spółdzielcze. Regulacje dotyczące innych tytułów prawnych mogły być skromniejsze i zawarte były głównie w Kodeksie cywilnym. W zakresie praw lokatorów nie istniały zatem jakieś powszechnie stosowane standardy dotyczące wszystkich zasobów mieszkaniowych, a nawet uprawnienia lokatorów legitymujących się tym samym tytułem prawnym, np. umową najmu, mogły się ogromnie różnić w zależności od tego, czy była to umowa zawarta na czas nieoznaczony (wówczas lokator był dość dobrze chroniony przepisami ustawy o najmie lokali mieszkalnych), czy na czas oznaczony (wówczas lokator był w praktyce chroniony znacznie mniej lub wcale). A także, zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, uprawnienia lokatora kształtowały się różnie w zależności od tego, jak zostały sformułowane warunki konkretnej umowy. Problematyka ochrony praw lokatorów i inne kwestie związane z używaniem lokali mieszkalnych przez lokatorów ujmowane były w kolejnych latach w różnych aktach prawnych. Sposób ujęcia tej tematyki ulegał na przestrzeni lat wielu zmianom i przechodził ewolucję odzwierciedlającą zmiany systemu politycznego i ekonomicznego w na- 22
1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. szym kraju od uregulowania ochrony praw lokatorów w jednym akcie prawnym w okresie międzywojennym, przez rozproszenie jej w różnych aktach prawnych po drugiej wojnie światowej (co oznaczało w końcu odejście od spójnego systemu ochrony omawianych praw), aż do powrotu na początku obecnego stulecia do koncepcji uregulowania ochrony praw lokatorów w odrębnej ustawie. Tę ewolucję aktów prawnych obrazuje schemat przedstawiony na następnej stronie. 23
Ewa Bończak-Kucharczyk specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju. Jest autorką i współautorką wielu publikacji z tego zakresu. Brała udział w pracach legislacyjnych nad różnymi ustawami z zakresu mieszkalnictwa (m.in. w latach 1998 2001, gdy była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast). Prowadziła działalność doradczą dla władz dużych miast i regionów w Polsce i za granicą; była ekspertem i członkiem rady Banku Gospodarstwa Krajowego. Współpracowała z Wyższą Szkołą Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie i z Uniwersytetem Warszawskim (gdzie prowadziła zajęcia z gospodarki nieruchomościami i planowania regionalnego). Jest członkiem Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej. Publikacja zawiera komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów i przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących najmu oraz analizę ich wzajemnych relacji i zakresu stosowania. Omówiono w niej także przepisy innych ustaw związanych z poruszaną problematyką, w tym ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dotyczące towarzystw budownictwa społecznego) oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W opracowaniu autorka obszernie odnosi się do gospodarowania publicznymi zasobami mieszkań oraz przedstawia wskazówki dotyczące ustalania zasad wynajmowania lokali należących do takich zasobów i tworzenia wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gmin. Wiele uwagi poświęca instytucji eksmisji, zasadom dostarczania pomieszczeń tymczasowych i gospodarowania takimi pomieszczeniami. W książce omówiono także przepisy o najmie okazjonalnym oraz zagadnienia związane z funkcjonowaniem towarzystw budownictwa społecznego i wynajmowaniem przez nie mieszkań. W trzecim wydaniu komentarza przeanalizowano zmiany wprowadzone m.in. ustawami: z 27.09.2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, dotyczące rozszerzenia możliwości korzystania z najmu okazjonalnego przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, z 16.12.2015 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, mające na celu zapewnienie najemcom prawa do lokalu zamiennego oraz pokrycie kosztów przeprowadzki w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki budynku, który wymaga opróżnienia. W publikacji zawarto ponadto wiele przykładów orzecznictwa sądowego i przegląd wyroków Trybunału Konstytucyjnego, ważnych z punktu widzenia przedstawianej problematyki. Książka przeznaczona jest dla adwokatów, radców prawnych, sędziów, notariuszy, komorników, a także urzędników gminnych i powiatowych oraz osób zatrudnionych w jednostkach organizacyjnych gmin zajmujących się gospodarką mieszkaniową. Będzie pomocnym źródłem wiedzy dla lokatorów, właścicieli i zarządców nieruchomości. ZAMÓWIENIA: INFOLINIA 801 04 45 45, FAX 22 535 80 01 ZAMOWIENIA@WOLTERSKLUWER.PL WWW.PROFINFO.PL CENA 179 ZŁ (W TYM 5% VAT)