Mieszkanie+ I i II filar P e l p l i n, 2 p a ź d z i e r n i k a 2 0 1 7 r.
Uchwała nr 115/2016 Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 r. w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Narodowy Program Mieszkaniowy diagnoza sytuacji mieszkaniowej Na koniec 2015 r. deficyt mieszkaniowy wynosił 897 tys. mieszkań, co powodowało, że ok. 2,2 mln gospodarstw domowych w Polsce (ok. 15,7% wszystkich gospodarstw domowych) zamieszkiwało niesamodzielnie. Ok. 1,3 mln mieszkań w Polsce można uznać za mieszkania substandardowe. W mieszkaniach tych zamieszkuje 5,3 mln osób (ok. 14% społeczeństwa). Podstawowe wskaźniki określające przeciętną powierzchnię mieszkań, liczbę izb, liczbę osób przypadających na mieszkanie, izbę lub 1 m 2 mieszkania, kształtują się na poziomach znacznie poniżej wielkości uzyskiwanych w krajach zachodnioi północnoeuropejskich. Nowe budownictwo mieszkaniowe w Polsce jest adresowane przede wszystkim do osób najzamożniejszych, które są w stanie samodzielnie lub przy wsparciu kredytu hipotecznego zakupić mieszkanie na rynku lub wybudować własny dom jednorodzinny. Mieszkania adresowane do osób o niższych dochodach (mieszkania gminne, tbs-owskie, zakładowe) stanowią tylko ok. 2% liczby nowo wybudowanych mieszkań. Ok. 40% społeczeństwa nie posiada dochodów umożliwiających zakup lub wynajem mieszkania na zasadach rynkowych, a jednocześnie ich dochody są zbyt wysokie, aby móc ubiegać się o najem mieszkania gminnego. Ok. 46% osób w wieku 25-34 lata zamieszkuje wspólnie z rodzicami. W szczególnej sytuacji na rynku mieszkaniowym znajdują się osoby, które ze względu na trudną sytuację życiową, wiek, niepełnosprawność lub chorobę potrzebują wsparcia w funkcjonowaniu w codziennym życiu. Potrzebują one specjalnego podejścia do swoich potrzeb, czego nie może zapewnić komercyjny rynek mieszkaniowy.
Cele Narodowego Programu Mieszkaniowego CEL 1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych. Docelowo do roku 2030 liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć poziom 435 mieszkań na 1000 osób (wzrost wskaźnika o ok. 20%). CEL 2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. Docelowo do roku 2030 gminy powinny dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych oczekujących na najem mieszkania od gminy. Na koniec 2014 r. na najem oczekiwało 165,2 tys. gosp. dom. CEL 3. Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej. Docelowo do roku 2030 liczba mieszkających w warunkach substandardowych (ze względu na niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna się obniżyć o 2 mln osób (z 5,3 mln do 3,3 mln).
Planowane działania NPM A. Kodeks urbanistycznobudowlany B. Regulacje rynku najmu C. Spółdzielcze budownictwo lokatorskie 3 FILARY Mieszkanie+ D. Krajowy Zasób Nieruchomości E. Społeczne budownictwo czynszowe F. Indywidualne Konta Mieszkaniowe G. System dodatków mieszkaniowych H. Poprawa stanu technicznego I. Mieszkanie dla Seniora
Trzy filary pakietu Mieszkanie+ I. Dostępne mieszkania na wynajem realizowane na zasadach rynkowych Mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności Umiarkowane czynsze Krajowy Zasób Nieruchomości nieruchomości Skarbu Państwa Program realizowany przez BGK Nieruchomości S.A. grunty jst, spółek SP, podmiotów prywatnych II. Społeczne budownictwo czynszowe Zwiększenie efektów w segmencie mieszkań komunalnych w zasobach samorządów Nowy instrument finansowy wsparcie tworzenia mieszkań społecznych czynszowych Poprawa zasad programu preferencyjnego kredytowania przez BGK III. Wsparcie systematycznego oszczędzania Możliwość oszczędzania na cele mieszkaniowe Funkcjonowanie od 2018 roku, udział budżetu państwa od 2019 roku
Filar I Mieszkanie + (mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu, z opcją wykupu) FINANSOWANIE RYNKOWE Na nieruchomościach: Krajowego Zasobu Nieruchomości JST spółek Skarbu Państwa i przedsiębiorstw państwowych Mieszkania na wynajem lub na wynajem z opcją Maksymalne czynsze mieszkań w ramach M+ uwzględniające uwarunkowania rynkowego finansowania Minimalna struktura mieszkań spełniających warunki M+ Kryteria naboru najemców Etap realizowany BGK Nieruchomości (budowa 1 267 mieszkań, umowy inwestycyjne na dalsze ok. 8,6 tys. mieszkań) Nieruchomości KZN przekazywane na zasadach rynkowych - podstawową formą użytkowanie wieczyste Docelowo model otwarty dla wszystkich budujących mieszkania na wynajem i na wynajem z opcją, użytkowane na zasadach ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości Krajowy Zasób Nieruchomości gromadzenie i wykorzystywanie nieruchomości SP w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych kompetencje kontrolne (np. zachowanie wymaganej celami społecznymi M+ struktury powierzchni mieszkań w ramach projektów) nadzór najmu, ochrona lokatora
Krajowy Zasób Nieruchomości Ustawa będzie służyła zorganizowaniu nieruchomości o potencjale budowlanym, których właścicielem jest SP (oraz jednostki samorządu terytorialnego a SP ma na nich użytkowanie wieczyste) w jednym ręku, co pozwoli na racjonalne i ekonomiczne gospodarowanie nimi. Ustawy nie będzie się stosowało, niezależnie od potencjału budowlanego, do nieruchomości oddanych w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa przed dniem ogłoszenia ustawy. Podmiotem gospodarującym nieruchomościami będzie powoływany ustawą Krajowy Zasób Nieruchomości, tj. państwowa osoba prawna, nad którą nadzór sprawuje MIB.
Zadania KZN Wspieranie tworzenia lokali socjalnych Rozwój infrastruktury technicznej Działania analityczne Wspieranie działań rewitalizacyjnych Kontrola korzystania z nieruchomości ZADANIA KZN Wspieranie samorządów Gospodarowanie nieruchomościami SP poprzez użytkowanie wieczyste Rozwój społecznego budownictwa czynszowego Ochrona najemców Finansowe wsparcie Popularyzacja innowacji
Włączenie do Zasobu / wyłączenie z Zasobu Prezes KZN WYKAZ WYKAZ WŁĄCZENIE DO ZASOBU zgoda WYKAZ Wymagana opinia ministra, wojewody, MON, MRiRW albo MŚ Decyzja Prezesa KZN NIEWŁĄCZENIE DO ZASOBU brak zgody Wniosek Prezesa KZN o rozstrzygnięcie do Prezesa RM za pośrednictwem MIB
Zadania wojewodów wynikające z ustawy o KZN Wskazanie terminu i zakres uzupełnienia 21 dni (uzupełnienie) Zwłoka pow. 3 dni Starosta Niekompletność niezgodność 500 zł Prezydent miasta Wykazy nieruchomości 60 lub 180 dni pierwsze wykazy Opinie MON, MRiRW albo MŚ WOJEWODA Weryfikacja 30 dni Kompletność zgodność Starosta Prezydent miasta Wniosek do Wojewody organy inne niż LP, AMW, KOWR Wniosek od Wojewody wykorzystanie nieruchomości na cel publiczny Wyłączenie z Zasobu KZN
Gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Zasobu Oddanie w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe Aport do spółki celowej Sprzedaż ZASÓB Nieodpłatne przekazanie JST Zamiana Zwiększanie wartości ekonomicznej
Gospodarka nieruchomościami Podstawową formą przekazywania nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe będzie przetarg na oddanie w użytkowanie wieczyste. Wyjątkiem będzie sytuacja sprzedaży - możliwa, gdy MIB, na wniosek Prezesa KZN, wyraził zgodę na przeprowadzenie przetargu na sprzedaż nieruchomości, przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub gdy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, iż zabudowa taka jest dopuszczalna (warunek udzielenia zgody - sprzedaż jest uzasadniona względami społeczno-gospodarczymi). KZN będzie mógł również dokonać zamiany nieruchomości: - zamiany nieruchomości wchodzących w skład Zasobu na inną nieruchomość, również prywatną (po cenach rynkowych); - zamiany nieruchomości w miejsce odszkodowania, przysługującego od SP, w przypadku: wywłaszczeń, wejścia w życie przepisów, w tym przepisów prawa miejscowego, wskutek których korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Gospodarka nieruchomościami Przystępujący do przetargu zobowiązuje się do przestrzegania: zasad % udziału wyodrębnionych lokali w mieszkaniach, mieszkań na wynajem we wszystkich mieszkaniach. regulacji czynszowych, umożliwienia nabycia lokalu przez najemcę, zamiany najmu bez opcji w najem z opcją, naboru najemców w procedurze określonej w ustawie, w tym stosowania kryteriów pierwszeństwa. Nie wystawia się w przetargu pod zabudowę mieszkaniową nieruchomości, które nie są gotowe do przyjęcia zabudowy albo których zabudowa wchodzi w kolizję z realizacją innych celów państwa. Nie ma rokowań ani sprzedaży bezprzetargowej i bezprzetargowego oddawania w użytkowanie wieczyste.
Najem i ochrona najemcy Podstawowy mechanizm ustawowy chroniący najemcę to: 1) transparentne nabory najemców - nabór odbywa się za pośrednictwem KZN, 2) nieważność umów zawartych przed upływem terminów na nabór, 3) każda umowa najmu jest oferowana jako umowa najmu z opcją, najemca może zdecydować się na sam najem, 4) każdą umowę najmu bez opcji zakupu w każdym czasie trwania najmu można przekształcić w umowę najmu z opcją - jeśli do końca 15 lat pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu, 5) prawo pierwokupu przysługuje również najemcy bez opcji, jeśli operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie, 6) umowie najmu z opcją przeniesienia własności towarzyszy zawierana jednocześnie umowa przedwstępna dotycząca przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, a umowa najmu stanowi załącznik do niej,
c.d. ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu przez operatora mieszkaniowego - jedynie zaleganie z czynszem lub gdy (za Kodeksem cywilnym) najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, maksymalna wysokość czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty, czy mieszkania jest określona w przepisach rozporządzenia za pośrednictwem kwot z 1 m2, nie zaś wzorów, brak możliwości pobierania przez operatora mieszkaniowego opłat wyższych niż wynikające z przepisów i opłat innych niż opłaty niezależne od operatora mieszkaniowego, którymi są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych - szczególnie istotny art. 93, zrównanie najemcy z opcją w niektórych uprawnieniach w zarządzaniu nieruchomością wspólną z uprawnieniami właściciela (ograniczenie ich operatorowi mieszkaniowemu).
Współpraca z jednostkami samorządu terytorialnego Tworzenie spółek celowych z jst Wsparcie eksperckie i popularyzacja innowacji KZN Nieodpłatne przekazanie nieruchomości jst lub związkowi jst Wpływ na katalog kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu stosowanych przez operatorów Udział w finansowaniu działań prowadzących do przygotowania nieruchomości pod inwestycję mieszkaniową
Spółki celowe Mieszkaniowy zasób gminy KZN może tworzyć (za zgodą MIB) spółki celowe w celu realizacji zadań z art. 5.1. wyłącznie z jednostkami samorządu terytorialnego. Realizacja miejscowego planu odbudowy w wyniku działania żywiołu Drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie SPÓŁKI CELOWE nieruchomości SP jako aport Zadania określone w art. 5.1, w tym mieszkania na wynajem Działania rewitalizacyjne Realizacja inwestycji infrastrukturalnych Budowle przeciwpowodziowe
Spółki celowe Mieszkaniowy zasób gminy KZN może przekazać do spółki celowej kapitał, jeżeli taka możliwość wynika z planu finansowego lub jest zgodna z tym planem. Przekazanie kapitału przez KZN następuje dla realizacji celu określonego ustawą (art. 49.4). Realizacja miejscowego planu odbudowy w wyniku działania żywiołu Realizacja uzbrojenia technicznego SPÓŁKI CELOWE kapitał od KZN Zadania określone w art. 5.1., w tym mieszkania na wynajem Działania rewitalizacyjne Budowle przeciwpowodziowe
Główne działania do realizacji w zakresie II Filaru Mieszkania+ 2017 Nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1996 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w dniu 19 lipca 2017 r. ustawa została podpisana przez Prezydenta RP Przekazanie 24 lipca 2017 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych projektu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania w dniu 28.09.2017 r. Stały Komitet Rady Ministrów W końcu marca br. MIiB przedstawił RM dokument pn. Sprawozdanie z realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego wraz z oceną wdrożenia i rekomendacjami na przyszły rok. Ww. ustawa i rozporządzenie zawiera zmiany rekomendowane w tym materiale. Nowelizacja ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych - aktualnie na etapie komisji prawniczej przed skierowaniem na Radę Ministrów Wraz z nowelizacją opracowywane są akty wykonawcze do nowelizowanej ustawy - 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie: zakresu informacji o finansowym wsparciu udzielanym z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, tymczasowych pomieszczeń, noclegowni, schronisk dla bezdomnych i ogrzewalni standardów jakie powinny spełniać przedsięwzięcia realizowane z wykorzystaniem finansowego wsparcia
Dotychczasowe efekty rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego W ramach I edycji programu, która miała miejsce od listopada 2015 r. do końca lutego 2016 r., zakwalifikowanych do finansowania zostało 53 wnioski na łączną kwotę 355,5 mln zł. Wnioski dotyczą sfinansowania budowy 2.835 mieszkań. W ramach II edycji programu, która miała miejsce we wrześniu 2016 r., zakwalifikowanych do finansowania zostało 36 wniosków na łączną kwotę 163,6 mln zł. Wnioski dotyczą sfinansowania budowy 1.391 mieszkań. Kolejna III edycja programu odbywa się obecnie (wnioski można składać do końca września 2017 r.). W ramach edycji na udzielenie finansowania zwrotnego będzie dostępnych ponad 800 mln zł środków Banku Gospodarstwa Krajowego.
Realizacja rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego W ciągu 10 lat realizacji programu BGK przeznaczy na ten program ok. 4,5 mld zł. Z budżetu państwa pokrywana jest jedynie dopłata dla banku, pokrywająca różnicę między oprocentowaniem nominalnym i preferencyjnym, która wyniesie łącznie prawie 751,9 mln zł. Dotychczasowe zainteresowanie programem nie osiągnęło poziomu powodującego zagrożenie przekroczenia limitu ustalonego na poziomie 450 mln zł, jednocześnie realizacja zgłoszonych i pozytywnie zweryfikowanych wniosków powinna przyczynić się do budowy w ciągu 2-3 lat ok. 4 226 mieszkań (ok. 3 krotnie więcej niż obecna roczna skala realizacji tego typu budownictwa).
Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw nowe rozwiązania Wprowadzone zmiany: dopuszczenie do realizacji w ramach programu mieszkań spółdzielczych lokatorskich złagodzenie warunku wynajęcia minimum 50% lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego osobom wychowującym dzieci, jako zobowiązania wynikającego z ustawy, który w dużej mierze stanowił barierę uczestnictwa w programie dla inwestorów realizujących przedsięwzięcia dla rodzin o niższym udziale dzieci podwyższenie limitu dochodów uprawniających do najmu lokalu mieszkalnego, w przypadku inwestycji realizowanych z większym udziałem partycypacji w kosztach budowy lokalu uelastycznienie zasady proporcjonalnego podwyższenia czynszu w przypadku przekroczenia przez najemcę określonych w ustawie progów dochodowych
WSPARCIE BUDOWNICTWA KOMUNALNEGO RZĄDOWY PROGRAM WSPARCIA BUDOWNICTWO CZYNSZOWE FINANSOWANIE BEZZWROTNE BGK Edycje 2016 r. - do udzielenia finansowego wsparcia zakwalifikowano 208 wniosków na kwotę ok. 180 mln zł - pozwoli to na utworzenie 3 313 lokali mieszkalnych oraz 49 miejsc w noclegowniach. I edycja 2017 r. - do udzielania finansowego wsparcia zakwalifikowano 88 wniosków - pozwoli to na utworzenie 1.622 lokali, na łączną kwotę 90 mln 732 tys. zł
Oczekiwane efekty nowelizacji (UD99) INSTRUMENTY WSPARCIA Zwiększenie efektów w segmencie mieszkań komunalnych Wprowadzenie nowego instrumentu finansowego (mieszkania na wynajem) Dofinansowanie 35-55% dla gmin kosztów budowy mieszkaniowego zasobu gminy. Planowana kwota dofinansowania 3,6 mld zł. Sfinansowanie do 94,5 tys. lokali. Zapewnione dofinansowanie przedsięwzięć o wartości co najmniej 11,4 mld zł. Dofinansowanie 20% kosztów przedsięwzięcia. Kwota dofinansowania ok. 2,5 mld zł. Sfinansowanie do 77,5 tys. lokali. Czynsz do 4% wartości odtworzeniowej. Zapewnione dofinansowanie przedsięwzięć o wartości co najmniej 13,6 mld zł.
UD99 zmiany szczegółowe Zmiana procedur przekazywania środków budżetowych z przeznaczeniem na finansowanie programu wsparcia budownictwa społecznego (forma rezerwy celowej) Likwidacja odrębnej funkcjonalnie części mieszkaniowego zasobu gminy, jaką stanowią lokale socjalne, na rzecz określenia w to miejsce nowej kategorii umów najmu socjalnego lokali mieszkalnych Likwidacja obowiązku wydzielania tzw. ekwiwalentnego zasobu lokali socjalnych Zmiany w wysokościach finansowego wsparcia, w tym: Podwyższenie z 30 do 50% kosztów przedsięwzięcia dofinansowania zakupu byłych mieszkań zakładowych dodatkowe wsparcie podwyższone o 5 pkt procentowych w przypadku przedsięwzięć wynikających z gminnego programu rewitalizacji oraz dla przedsięwzięć realizowanych w zakresie rządowego programu - w ramach których nie mniej niż 5% mieszkań będzie przeznaczonych dla rodzin z dziećmi niepełnosprawnymi (realizacja programu Za życiem ).
UD99 zmiany szczegółowe cd. Objęcie programem wsparcia przedsięwzięć polegających na tworzeniu pomieszczeń tymczasowych Objecie programem wsparcia przedsięwzięć polegających na remoncie lub przebudowie istniejących już noclegowni i schronisk dla bezdomnych oraz przedsięwzięć w wyniku których powstaną ogrzewalnie Modyfikacja zasad przyznawania i rozliczenia przedsięwzięć, uwzględniająca uwarunkowania realizacji przedsięwzięć przez organizacje pożytku publicznego Wprowadzenie nowego instrumentu finansowego wsparcia dla gmin i związków międzygminnych Wprowadzenie obowiązkowych standardów dotyczących mieszkań budowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego Zniesienie zakazu łączenia wsparcia w ramach programu ze środków UE
UD99 w zakresie ustawy o ochronie praw lokatorów... Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 10 lat Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej Wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego oraz oświadczenia o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności karnej Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby osób zamieszkujących Wprowadzenie rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy, co oznacza przyznanie właścicielowi uprawnienia do badania sytuacji majątkowej osób, które pozostały w lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy i ewentualne podniesienie czynszu
Dziękuję za uwagę