PLAN FINANSOWY SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO MIESZKANIOWEJ POWIŚLE NA ROK 2017 1
PLAN FINANSOWY NA ROK 2017 SPÓŁDZIELNI BUDOWALNO MIESZKANIOWEJ POWIŚLE Plan finansowy na rok 2017 został sporządzony w oparciu o analizę finansową za I-sze półrocze 2016 r oraz o przewidywane wykonanie planu obowiązującego na rok 2016. Przychody 1. Eksploatacja bieżąca Przychody z tytułu eksploatacji bieżącej od lokali mieszkalnych zostały ustalone wg stawki 0,80 zł/m2,która obowiązuje od 01.03.2015 r. Zmiana stawki eksploatacji bieżącej pozwoliła w 2016 r. uzyskać kwotę 153 tys. zł co umożliwia w większym stopniu pokrycie ponoszonych kosztów przez Spółdzielnię w zakresie eksploatacji bieżącej. Należy pamiętać, że w kosztach eksploatacji bieżącej mieszczą się koszty bieżącej konserwacji budynków, które to koszty od roku 2003 z uwagi na zmianę klasyfikacji kosztów remontowych przeszły z funduszu remontowego do kosztów eksploatacji bieżącej, znacznie je obciążając. Ponadto Spółdzielnia od roku 2007 została zobowiązana poprzez ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych do płacenia podatku w wysokości 19 % od zysku z działalności gospodarczej.. 2. Zimna woda i ścieki Przychody z tytułu zużycia zimnej wody i ścieków przyjęto wg planowanych na rok 2017 kosztów uwzgledniających ewentualną podwyżkę cen za wodę którą wywoła zmiana ustawy o prawie wodnym. 3. Energia elektryczna Przychody za energię elektryczną zostały ustalone w oparciu o zmienione stawki opłat od dnia 01.10.2016r Uchwałą nr 18/2016 Rady Nadzorczej, w rozbiciu na poszczególne nieruchomości. 4. Eksploatacja dźwigów Przychody z tytułu eksploatacji dźwigów zostały ustalone wg zmienionych stawek w sposób zróżnicowany dla poszczególnych nieruchomości zgodnie z kosztami jakie ponoszone są przez Spółdzielnię. Podstawą zmiany stawek jest Uchwała Nr 19/2016 Rady Nadzorczej Spółdzielni. Rada Nadzorcza jednocześnie wprowadziła nowy sposób rozliczania kosztów eksploatacji dźwigów w odniesieniu do lokali,a nie jak do tej pory od liczby osób. Zmiana sposobu rozliczania kosztów związana jest z pozostawieniem w eksploatacji dźwigów jedynie kosztów stałych, które są niezależne od liczby osób korzystających z urządzeń dźwigowych. 5. Konserwacja domofonów bram, furtek i monitoringu W oparciu o Uchwałę nr 22/2016 r Rady Nadzorczej ustalono przychody za konserwację domofonów, bram, furtek oraz monitoringu wg stawek obowiązujących od dnia 01.10.2016r. Stawki opłat zostały ustalone w sposób zróżnicowany na poszczególne nieruchomości. W ostatnim czasie w wielu nieruchomościach został zamontowany system monitoringu zdarzeniowego,co wiąże się z koniecznością ponoszenia kosztów na jego konserwację. 6. Centralne ogrzewanie i podgrzanie wody Wpływy z opłat za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody zostały przyjęte do planu wg stawek obowiązujących na dzień sporządzania planu finansowego z uwzględnieniem zmiany stawek dla budynku Solec 83 i Solec 109a na podstawie Uchwały nr 8/2016 Rady Nadzorczej. 7. W zakresie przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych przyjęto stawki obowiązujące na dzień sporządzania planu finansowego. Szczegółowe zestawienie planowanych przychodów należnych przedstawia Tabela nr 1. 2
Koszty Planowane koszty eksploatacyjne na rok 2017 przedstawia Tabela nr 2. W zakresie kosztów ustalono: Pozycja Nr 1 Amortyzacja Zaplanowane koszty uwzględniają naliczenie amortyzacji lokali użytkowych co stanowi koszt działalności gospodarczej, która w efekcie zmniejsza podstawę opodatkowania. Ponadto amortyzacja pozostałych środków trwałych została nieznacznie zwiększona o amortyzację od nowych środków trwałych zakupionych w roku 2016. Pozycja Nr 2 Zużycie materiałów Zużycie materiałów dotyczy kosztów związanych z zakupem materiałów technicznych potrzebnych do bieżącej konserwacji budynków i z zakupem materiałów biurowych. Pozycja Nr 3 Konserwacja budynków Ogólna kwota konserwacji budynków dzieli się na : 1. Konserwację budynków mieszkalnych, 2. Przeglądy i opinie techniczne, 3. Konserwację lokali użytkowych Ad.1 Konserwacja budynków mieszkalnych obejmuje bieżącą konserwację polegającą między innymi na: naprawie chodników, usuwaniu awarii wodociągowych, naprawie dachów, konserwację ogólnobudowlaną, konserwację instalacji elektrycznych. Kwota konserwacji została utrzymana na poziomie przewidywanych kosztów za rok 2016. W ramach konserwacji budynków mieszkalnych wykonane zostaną następujące prace: 1. Naprawy pomieszczeń zsypowych na parterze budynków: Dobra 18/20, Dobra 17 (jedna klatka), Dobra 19 (klatka wysoka), Solec 66 (klatka I i III), 2. Wymiana drzwi wejściowych do budynków Orłowicza 6, Dobra 17 klatka I. 3. Wymiana oświetlenia zewnętrznego w budynku Orłowicza 6, 4. Uporządkowanie instalacji domofonowej wraz z wymianą osprzętu (puszki i przekaźniki) w budynkach: Solec 66 kl I i III, Dobra 18/20, Dobra 17, Dobra 19 klatka wysoka, Al. 3 Maja 5a, 5. Udrożnienia przewodów kominowych i wentylacyjnych po przeglądzie kominiarskim wg wskazań z przeglądu. Szczegółowy plan Konserwacji budynków mieszkalnych, ujęto w Tabeli nr 5. Ad.2. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r-prawo Budowalne (tekst jednolity Dz. U. z 2006 Nr 156,poz 1118), zarządca nieruchomości obowiązany jest zgodnie z art. 62 poddawać obiekty budowalne w czasie ich użytkowania następującym kontrolom: 1. Okresowej,co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a. elementów budynku, budowali, i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych/dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, 2. Okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowalnego, estetyki obiektu budowalnego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności instalacji przewodów oraz uziemień i aparatów; 3
3. Bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2. W 2017 r. oprócz rocznych przeglądów instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, Spółdzielnia winna przeprowadzić 5-letnie przeglądy stanu technicznego, kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej w kilkunastu budynkach należących do zasobów Spółdzielni: W związku z powyższym na ten cel w planie finansowym przewidziano kwotę 70 000 zł. Wykaz zaplanowanych przeglądów przedstawiono w Tabeli nr 6. Ad.3. Kwota dotycząca konserwacji lokali użytkowych w stosunku do planu na rok 2016 została zmniejszona o kwotę 30 tys. zł. W ramach planowanych kosztów konserwacji lokali użytkowych przewiduje się następujące prace: 1. Remont elewacji pawilonu handlowego Ludna 10A, 2. Wymiana nawierzchni ciągu pieszego wzdłuż pawilonu handlowego Ludna 10 A (dojścia do lokali użytkowych). Szczegółowy plan Konserwacji lokali użytkowych, przedstawiony został w Tabeli nr 7. Pozycja Nr 5 Konserwacja i naprawy sprzętu Konserwacja i naprawy dotyczy sprzętu znajdującego się na majątku Spółdzielni między innymi kserokopiarek, sprzętu komputerowego, sprzętu technicznego. Koszty zostały nieznacznie zmniejszone w stosunku do planu na rok 2016. Pozycja Nr 12 Świadczenia dla pracowników Pozycja ta kumuluje wszystkie świadczenia dla pracowników w jednej pozycji. Dotychczas koszty te występowały w poszczególnych pozycjach planu finansowego. Zgodnie z ustawą o bezpieczeństwie i higienie pracy pracodawca zobowiązany jest zapewnić pracownikowi nieodpłatnie odzież roboczą, napoje, środki higieny osobistej, okulary korygujące wzrok pracownikom zatrudnionym na stanowiskach z monitorami ekranowymi zgodnie z zaleceniem lekarza, skierować pracownika na badania okresowe, skierować pracownika na szkolenie związane z zakresem wykonywanej przez niego pracy, które są świadczeniami pozapłacowymi. Pozycja Nr 13 Sprzątanie budynków i terenu Koszty sprzątania budynków i terenu w stosunku do planu na rok 2016 zostały zwiększone o kwotę 12.000,00 zł. Zwiększenie spowodowane jest podniesieniem wysokości stawki minimalnej na 12,00 zł na godzinę. Zmiana stawki dotyczy sprzątania budynków. Pozycja Nr 14 Roboty ogrodnicze Zarząd w roku 2017 planuje kontynuację prac ogrodniczych związanych z podniesieniem estetyki poprzez urozmaicenie szaty roślinnej (nasadzenia nowych krzewów, bylin, żywopłotów), rekultywację trawników oraz posadzenie nowych drzew w miejsce wyciętych. Koszty utrzymania zieleni przyjęto na poziomie planu na 2016 rok. W 2016 r. z powodu wysokich kosztów prac aranżacyjnych i projektowych postanowiono wykonać bez udziału architekta zieleni w ramach własnych i mieszkańców pomysłów. Dokonano licznych nasadzeń zieleni na terenie Komitetu Domowego nr 2, 3, 4 i 6. Oprócz dosadzeń żywopłotów wykonano nowe klomby, zasadzono pnącza, wykonano cięcia pielęgnacyjne drzew oraz rozpoczęto rekultywację trawników. Ponadto zgodnie z wnioskami Komitetów Domowych rozpoczęto budowę systemu nawodnień i zraszaczy. W 2017 r. prace te będą kontynuowane. Pozycja Nr 15 Wynagrodzenia Stan zatrudnienia pracowników, zgodnie z zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą schematem organizacyjnym Spółdzielni na rok 2017 wynosi 16 i 3/5 etatu. Wynagrodzenia pracowników 4
zostały ustalone w sposób bezpośredni zgodnie z zawartymi umowami o pracę. W roku 2016 zatrudniono nowego pracownika na stanowisko administratora. Ponadto w planie przyjęto kwotę 7.000,00 zł na wynagrodzenia z tytułu zleceń, które to zlecenia obciążają pozycje wynagrodzeń jako wynagrodzenia bezosobowe. Pozycja Nr 19 Pozostałe usługi- pozostałe koszty W zakresie pozostałych kosztów i usług mieszczą się między innymi koszty związane z: Obsługą prawną, Opłatami za biuro Spółdzielni wraz ze sprzątaniem, Usługami informatycznymi, Dokonanie odczytu wodomierzy, Inne nieprzewidziane koszty. Pozycja Nr 20 energia elektryczna Koszty energii elektrycznej w planie na rok 2017 zostały przyjęte w kwocie niższej niż planie roku 2016 z uwagi na zastosowane rozwiązania energooszczędne (wymiana opraw oświetleniowych na oświetlenie LED), montaż nowego zestawu hydroforowego doposażonego w falownik wpływający na zmniejszenie zużycia energii elektrycznej. Działania energooszczędnościowe wpływają na zmniejszenie zużycia KWG. energii elektrycznej i kontynuowane będą w 2017 r. i w latach następnych. Pozycja Nr 22 zimna woda i ścieki Koszty zużycia zimnej wody i ścieków zostały zwiększone w stosunku do planu 2016r z uwagi na możliwość zmiany stawki za wodę przez Urząd Miasta po wprowadzeniu od stycznia 2017 r. nowelizacji prawa wodnego. Wprowadzenie zmian w prawie wodnym może spowodować podwyżkę cen za wodę ponad 20%. Wyposażenie lokali w wodomierze z odczytem radiowym pozwalają obecnie ustalać faktyczne zużycie wody w poszczególnych lokalach i porównanie ich z wodomierzem głównym. Pozycja Nr 23 Konserwacja domofonów bram, furtek i monitoringu Koszty dotyczące konserwacji domofonów, bram, furtek i monitoringu zostały przyjęte do planu na poziomie przewidywanego wykonania kosztów na rok 2016. Po dokonanej modernizacji systemów otwierania bram i furtek akty wandalizmu zmniejszają się co nie powinno zwiększać tych kosztów. Pozycja Nr 24 Wieczyste użytkowanie gruntów. Koszty wieczystego użytkowania gruntów w stosunku do planu na rok 2016 zostały zwiększone z uwagi na zmianę wartości gruntów przez Urząd Miasta St. Warszawy dla większości działek. Działania Zarządu w sprawach związanych z wysokością opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zostały szczegółowo opisane w Raporcie na temat stanu prawnego gruntów. Pozycja Nr 25 Eksploatacja dźwigów Koszty eksploatacji dźwigów zostały ustalone wg obowiązujących stawek od dnia 01.10.2016 r na podstawie Uchwały nr 19/2016 r Rady Nadzorczej. W związku z dokonaniem rozliczeń kosztów eksploatacji dźwigów i zakończeniem wymiany dźwigów w zasobach Spółdzielni, powstała potrzeba zróżnicowania stawek na poszczególne nieruchomości. Po analizie kosztów, Rada Nadzorcza Uchwałą nr 19/2016 r z dnia 29.06.2016 r. wprowadziła następujące zasady rozliczania kosztów eksploatacji dźwigów: Ustalenie stawek na eksploatację dźwigów w poszczególnych nieruchomościach zgodnych z kosztami stałymi ponoszonymi przez Spółdzielnię: konserwacji dźwigów, 5
pogotowia dźwigowego, łączności na wypadek awarii oraz Dozoru Technicznego na podstawie podpisanych umów oraz wydanych przez Dozór Techniczny decyzji. Wydzielenie kosztów napraw dźwigów z kosztów eksploatacji i przeniesienie ich do funduszu remontowego, umożliwiając właściwe określenie stawki opłat na eksploatację w poszczególnych nieruchomościach. Ustalenie stawki opłat na eksploatacje dźwigów, które są kosztami stałymi niezależnymi od liczby osób korzystających z dźwigu, w odniesieniu do liczby lokali, a nie na osoby. Powiększenie stawki opłat na eksploatację dźwigów, o 6,00 zł od lokalu, co pozwoli na pokrycie niedoboru z lat poprzednich (w okresie ok.2,5 roku). Powiększone stawki obowiązywać będą do czasu spłaty niedoboru, a następnie Rada Nadzorcza skoryguje stawki dla poszczególnych nieruchomości. W związku z powyższym w zaplanowanych kosztach eksploatacji dźwigów mieszczą się: Konserwacja dźwigów Dozór techniczny Obsługa telefonów awaryjnych będących na wyposażeniu dźwigów Wszelkie naprawy dźwigów od roku 2017 będą finansowane z funduszu remontowego dźwigów, który do tej pory był przeznaczony również na wymianę dźwigów. Pozycja Nr 26 opłata śmieciowa Wysokość tej opłaty została ustalona przez Radę Miasta Warszawy wg stawek w stosunku do ilości osób zamieszkujących w danym lokalu. Opłata ta ma charakter podatku do którego stosuje się przepisy ordynacji podatkowej. Wysokość tej opłaty jest niezależna od Spółdzielni. Pozycja Nr 29 i 30 Centralne Ogrzewanie i podgrzanie wody Koszty centralnego ogrzewania i podgrzania wody zostały ustalone na niezmienionym poziomie w stosunku do planowanej kwoty na rok 2016 Zmiana ceny za dostarczoną moc cieplną przez firmę VEOLIA nie spowodowała konieczności zmiany stawek za centralne ogrzewanie. Po analizie kosztów podgrzania wody w poszczególnych budynkach wystąpiła potrzeba niewielkiej zmiany stawki jedynie dla budynku Solec 83 i Solec 109a. Ceny za ciepło są niezależne od Spółdzielni i wykazują tendencje rosnącą, dlatego zdaniem Zarządu należy propagować wszelkie metody oszczędzania energii cieplnej. Pozycja Nr 32 Ochrona terenu Komitetu Domowego Nr 3 Ochrona terenu Komitetu Domowego Nr 3 dotyczy budynków Solec 79, Solec 79a, Al. 3 Maja 5a oraz Al. 3 Maja 7b. Ochronę pełni firmy CITY BEST SOLUTION 1 oraz GRUPA CITY SECORITY na podstawie zawartych umów wg. których roczne koszty ochrony tego terenu wyniosą 91.836,00zł. Mieszkańcy tego Komitetu na podstawie uchwały Rady Nadzorczej Nr 18/2015 z dnia 25 maja 2015r dokonują miesięcznych opłat w wysokości 5,00zł od lokalu mieszkalnego. Kwota rocznych przychodów z tego tytułu wynosić będzie 23.640,00 zł. Różnica będzie pokrywana z opłat za miejsca parkingowe znajdujące się na terenie tego Komitetu które wynoszą rocznie około 70 tys. zł. Pozostałe pozycje kosztów przedstawione w planie finansowym na rok 2017 zostały utrzymane na nie zmienionym poziomie w stosunku do planu na rok 2016, Planowany wynik finansowy Spółdzielni na rok 2017 W planie na rok 2017 zakłada się wypracowanie przychodów z pozostałej działalności gospodarczej na poziomie 3.502,1 tys. zł przy planowanych kosztach 1.165,9 tys. zł,co pozwoli na osiągnięcie planowanego wyniku brutto w postaci zysku w wysokości 2.336,2 tys. zł. Naliczony podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19% tj. 6
444,0 tys. zł pomniejsza zysk brutto ustanawiając kwotę nadwyżki bilansowej w wysokości 1.892,2.tys zł. (Tabela Nr 4). Kwota nadwyżki bilansowej pokrywa ujemny wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, który stanowi planowaną kwotę 917,0 tys. zł. Środki te wspomagają wyłącznie niedobór gospodarki zasobami mieszkaniowymi eksploatacji bieżącej przypadającej na członków Spółdzielni. Osoby niebędące członkami Spółdzielni pokrywają przypadający na nich niedobór poprzez podwyższanie opłat za używanie lokali po zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie Sprawozdania Finansowego. Pozostała część nadwyżki bilansowej w wysokości 975,2 tys. zł została zaliczona na zasilenie funduszu remontowego Spółdzielni. Fundusz remontowy Planowane wpływy na fundusz remontowy na rok 2017 stanowią kwotę 1.572.600,00 zł, na którą składają się: Odpis na fundusz remontowy ogólny w kwocie 887,4 tyś. zł W planie przyjęto stawkę w wysokości 1,15 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokali uchwaloną przez Walne Zgromadzenie uchwałą nr 1/2010 z dnia 20.11.2010 r. i Radę Nadzorczą Uchwałą nr 44/2010 r. z dnia 29 listopada 2010r. Odpis na fundusz remontowy dźwigów w kwocie 270,0 tyś zł (W planie przyjęto zmienioną stawkę w wysokości 15,00 zł/lokal/miesięcznie). Wysokość stawki wynika nie tylko z przeniesienia wszelkich napraw dźwigów z pozycji eksploatacja dźwigów do funduszu remontowego, ale również z konieczności modernizacji dźwigów wymienianych w latach wcześniejszych i dostosowania ich do obecnych norm technicznych Stawka ta uzyskała rekomendację Rady Nadzorczej przyjętą uchwałą nr 28/2016 z dnia 26.09.2016r. (Uchwała stanowi załącznik do planu finansowego na 2017r.). Plan rzeczowo - finansowy remontów na rok 2017 zaplanowany został na kwotę 1.528.000 zł. i w pełni zabezpiecza planowane wydatki na remonty w roku 2017. W Tabeli nr 4 przedstawiono zestawienie planowanych wpływów i wydatków z Funduszu remontowego. Planowana stawka dla eksploatacji bieżącej na rok 2017 wynosi wg planowanych kosztów 4,00 zł/m 2. Zakończenie Zarząd Spółdzielni przy sporządzaniu planu na rok 2017 dołożył wszelkich starań, aby zoptymalizować ponoszone koszty. Zadania z zakresu eksploatacji będą ukierunkowane na poprawę jakości zamieszkiwania, dalsze podnoszenie estetyki otoczenia, utrzymanie prawidłowego stanu sanitarno porządkowego budynków i przestrzeni wspólnej oraz podwyższanie jakości obsługi mieszkańców. 7