Edward Gniewek. Pytania i odpowiedzi

Podobne dokumenty
POSTANOWIENIE. Sygn. akt V CSK 549/11. Dnia 24 stycznia 2013 r. Sąd Najwyższy w składzie :

Wpis ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość nabytą w trybie uwłaszczenia

POSTANOWIENIE. SSN Anna Kozłowska (przewodniczący) SSN Marian Kocon (sprawozdawca) SSN Katarzyna Tyczka-Rote. Protokolant Katarzyna Bartczak

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE- zagadnienia wstępne dr Katarzyna Anna Dadańska WPiA Uniwersytet Szczeciński

P O S T A N O W I E N I E

Temat Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Źródła przychodów --> Katalog źrodeł przychodów

UCHWAŁA. SSN Jacek Gudowski (przewodniczący) SSN Krzysztof Strzelczyk SSN Maria Szulc (sprawozdawca) Protokolant Katarzyna Bartczak

Uchwała z dnia 23 lipca 2003 r., III CZP 50/03

Prawo cywilne. Pojęcie. Numerus clausus Ogólna charakterystyka ograniczonych praw rzeczowych Użytkowanie. Ograniczone prawa rzeczowe I

Prawo rzeczowe. Ograniczone prawa rzeczowe Użytkowanie

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

POSTANOWIENIE. SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca) Protokolant Piotr Malczewski

POSTANOWIENIE. Sygn. akt V CSK 523/15. Dnia 20 kwietnia 2016 r. Sąd Najwyższy w składzie:

RZECZPOSPOLITA POLSKA Rzecznik Praw Obywatelskich Irena LIPOWICZ RPO IV/13/DZ. Donald Tusk Prezes Rady Ministrów

Przepisy ogólne 76 78

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

ZAGADNIENIE PRAWNE. W sprawie o wpis do księgi wieczystej na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego.

Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych

PODSTAWOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE UTWORZENIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ W MIEJSCE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

ZAGADNIENIE PRAWNE. W sprawie o zapłatę na skutek apelacji od wyroku Sądu Rejonowego [ ] w W.

Spis treści. Przedmowa... V

Wygaśnięcie służebności osobistych i użytkowania w praktyce notarialnej (wybrane zagadnienia)

RZECZPOSPOLITA POLSKA Rzecznik Praw Obywatelskich RPO IV-DZ/ll. Sławomir Nowak Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

Edward Janeczko. Podatek od nabycia prawa przez zasiedzenie

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

ZAGADNIENIE PRAWNE. Uzasadnienie

Wniosek o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na członka, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

POSTANOWIENIE. SSN Iwona Koper (przewodniczący) SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) SSN Maria Szulc

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Nabycie w drodze licytacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a PCC

Postanowienie z dnia 17 maja 2007 r., III CK 9/06

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 674/08. Dnia 15 maja 2009 r. Sąd Najwyższy w składzie :

4. Sprawy z zakresu wywłaszczeń 4.1. Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę.

Rozdział 2 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Art [Umowa, treść prawa] 1. (uchylony) 2. (uchylony) 3. (uchylony) 4.

POSTANOWIENIE. SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący) SSN Marian Kocon SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Anna Kozłowska (przewodniczący) SSN Marian Kocon (sprawozdawca) SSN Katarzyna Tyczka-Rote

POSTANOWIENIE. o wykreślenie dożywotniej służebności osobistej z działu III, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

POSTANOWIENIE. SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Jan Górowski (sprawozdawca) SSN Paweł Grzegorczyk

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

ROZLICZANIE VAT W SPÓŁDZIELNIACH I WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 230/16. Dnia 19 stycznia 2017 r. Sąd Najwyższy w składzie:

POSTANOWIENIE. SSN Anna Kozłowska (przewodniczący) SSN Krzysztof Pietrzykowski SSA Jacek Grela (sprawozdawca)

POSTANOWIENIE. SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) SSN Monika Koba (sprawozdawca) SSA Agata Zając

Uchwała z dnia 22 czerwca 2005 r., III CZP 32/05

POSTANOWIENIE. SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Grzegorz Misiurek SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Spis treści. Przedmowa Wykaz skrótów Część I OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM

Postanowienie z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08

Rozdział 2 1 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Art. 17. (uchylony) Art

Uchwała z dnia 16 października 2008 r., III CZP 99/08

REGULAMIN PRZYJMOWANIA W POCZET CZŁONKÓW, USTANAWIANIA PRAW DO LOKALI I ZAMIANY MIESZKAŃ

Moment otrzymania wkładu momentem zadeklarowania VAT

Postanowienie z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 116/12. Dnia 14 listopada 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie :

POSTANOWIENIE. SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian SSN Kazimierz Zawada

POSTANOWIENIE. po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej. skargi kasacyjnej wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego

Robert Magnuszewski Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 20 lipca 1995 r. III CZP 88. Palestra 40/1-2( ),

POSTANOWIENIE. SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący) SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) SSN Krzysztof Strzelczyk

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Umowa do ywocia. Aktualne umowy gospodarcze

Rozdział 2.1 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

POSTANOWIENIE. Sygn. akt III CZP 106/09. Dnia 12 stycznia 2010 r. Sąd Najwyższy w składzie :

POSTANOWIENIE. SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

Uchwała Nr./2017 Rady Miejskiej w Kole z dnia października 2017 roku. w sprawie przekazania skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu

Spis treści Wykaz skrótów Wykaz literatury Wykaz orzecznictwa Wykaz aktów normatywnych Wstęp Rozdział I. Rozwój instytucji odrębnej własności lokalu

Jakub Jan Zięty "Służebność mieszkania", Adam Bieranowski, Warszawa 2011 : [recenzja] Studia Ełckie 13,

POSTANOWIENIE. SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca) SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Postanowienie z dnia 26 czerwca 2001 r., I CA 1/01

POSTANOWIENIE. SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) SSN Krzysztof Pietrzykowski

Regulamin przyjmowania w poczet członków i ustanawiania praw do lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej Południe im. Jana Kochanowskiego w Radomiu.

Spis treści. Wykaz skrótów... XIII Wykaz literatury... XVII Przedmowa... XXV

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 348/14. Dnia 9 kwietnia 2015 r. Sąd Najwyższy w składzie:

Uchwała z dnia 18 marca 2005 r., III CZP 3/05

PORÓWNANIE TYTUŁÓW PRAWNYCH DO LOKALI

Prawa rzeczowe zastawnicze Księgi wieczyste

UCHWAŁA. SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący) SSN Iwona Koper (sprawozdawca) SSN Dariusz Zawistowski

POSTANOWIENIE. SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) SSN Wojciech Katner (sprawozdawca) SSA Władysław Pawlak. Protokolant Anna Banasiuk

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 582/11. Dnia 15 czerwca 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie :

RZECZPOSPOLITA POLSKA Rzecznik Praw Obywatelskich. Pan Sławomir Nowak RPO IV-KD/11. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

I. Postanowienia ogólne. Zasady przyjmowania członków. R E G U L A M I N

PPP 3 CZYNNOŚCI PRAWNE.

Studenckie Zeszyty Naukowe 6/9, 44-48

REGULAMIN ustanowienia praw do lokali, zamiany i najmu lokali mieszkalnych w Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej WARDOM

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. Dnia 5 lipca 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie :

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 247/10. Dnia 24 listopada 2010 r. Sąd Najwyższy w składzie :

POSTANOWIENIE. SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

Postanowienie z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04

K A N C E L A R I A A D W O K A C K A A n n a W r ó b e l Ł u k a s z e w s k a A d w o k a t

ZAGADNIENIE PRAWNE UZASADNIENIE

Prawo rzeczowe. repetytorium. redakcja Michał Araszkiewicz Dominika Mróz

USTAWA z dnia r. o uregulowaniu spółdzielczych praw do lokali oraz praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów

Uchwała z dnia 11 lutego 2004 r., III CZP 103/03

POSTANOWIENIE. SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Wojciech Katner SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

Część I. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym

REGULAMIN. Podstawa prawna. 1. Ustawa prawo spółdzielcze z r. Dz.U. z 1995 r. Nr 54 poz. 288 z późniejszymi zmianami.

Spis treści. Przedmowa do dziewiątego wydania... V. Wykaz literatury... XXI

POSTANOWIENIE. SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący) SSN Antoni Górski (sprawozdawca) SSN Zbigniew Kwaśniewski. Protokolant Agnieszka Łuniewska

UCHWAŁA. składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

POSTANOWIENIE. po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej. zażalenia powodów na postanowienie Sądu Okręgowego w P.

Transkrypt:

Rejent" resk 6 * nr 11(67) listopad 1996 r. Edward Gniewek Pytania i odpowiedzi Pytanie: Uprzejmie proszą o poruszenie na łamach miesięcznika Rejent" zagadnienia dopuszczalności ustanowienia dożywotniego użytkowania na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego w celu zabezpieczenia prawa zamieszkiwania w zbywanym lokalu przez zbywców. W praktyce notarialnej na dzień dzisiejszy brakjednolitego stanowiska w tej kwestii. Zwolennicy ustanowienia użytkowania na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu powołują się na treść art. 256 kodeksu cywilnego oraz art. 253 2 kodeksu cywilnego oraz podnoszą, iż prawu naszemu znanyjest przypadek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na ograniczonym prawie rzeczowym, przewidziany w art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Czy argumenty te należy uznać za wystarczające? Problematyka powyższa nie jest poruszana w wydanych dotychczas komentarzach do kodeksu cywilnego, nie dotarłam też do żadnego orzeczenia sądowego, w którym omówiono by to ważne dla praktyki zagadnienie. Może zechcieliby na ten temat podjąć dyskusję przedstawiciele doktryny lub praktyki prawniczej? "' Odpowiedź: W przedstawionym pytaniu zasygnalizowano doniosły problem społeczny, budzący wątpliwości prawne, rozstrzygany rozmaicie w praktyce notarialnej. W praktyce sądowej bodajże jeszcze nie wystąpił, choć można oczekiwać, że niebawem i tam dotrze. Należy mu więc poświęcić staranną uwagę; zachęcam do tego wszystkich zainteresowa- 110

Pytania i odpowiedzi nych praktyków (łącznie z organami spółdzielni mieszkaniowych). Trudność stanowi brak literatury skierowanej wprost na rozwiązanie przedstawionego zagadnienia. Należy zatem poruszać się po obrzeżach", najpierw jednak wykorzystując ogólną a niezbędną wiedzę o konstrukcji praw rzeczowych. Rozszerzając pole obserwacji, należy się zastanawiać, czy dopuszczalne jest sięganie do konstrukcji ograniczonych praw rzeczowych dla zapewnienia zbywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dalszego dożywotniego prawa do mieszkania". Poza wskazanym prawem użytkowania jeszcze bardziej należy brać pod uwagę służebność mieszkania, stosownie do jego treści. Przypomnijmy sobie zatem, że użytkowanie jest prawem uprawniającym do używania rzeczy i do pobierania jej pożytków (art. 252 k.c.). Służebność mieszkania uprawnia zaś, jak sama nazwa wskazuje, do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie zamieszkiwania (art. 301-302 w zw. z art. 296 i art. 285 1 k.c.). Należy tu zatem raczej - co do zasady - już ex naturae wykluczać ze swych rozważań instytucję użytkowania, uprawniającego do pobierania pożytków. Nie wdając się wszakże w szczegółowe dywagacje dotyczące różnic konstrukcyjnych i zakresu zastosowania instytucji użytkowania i służebności mieszkania, należy już na wstępie bardzo dosadnie wykluczyć możliwość zastosowania którejkolwiek z nich jako formy zapewnienia dożywotniego mieszkania" zbywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Czytelnikowi należy jednak przedstawić wnikliwsze uzasadnienie tej kategorycznej tezy. Na początek zwróćmy uwagę na niekwestionowany pogląd, wywiedziony wprost z obowiązującego prawa, że zasadniczo przedmiotem praw rzeczowych (także ograniczonych praw rzeczowych) są przedmioty materialne będące rzeczami 1. Inaczej mówiąc, ograniczone prawa rzeczowe obciążają - co do zasady - prawo własności rzeczy. Tutaj natomiast rozważamy niedopuszczalną w tym kontekście możliwość ustanowienia 1 Wystarczy tu odesłać czytelnika do najogólniejszej literatury; por. E. G n i e w e k, Prawo rzeczowe, Poznań-Kluczbork 1996, s. 24-25, także s. 224; J. I gn a t o w i c z, Prawo rzeczowe, Warszawa 1995, s. 13 i s. 188; S. Wój c i k, [w:] System prawa cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Ossolineum 1977, s. 13. 111

Edward Gniewek ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego inne prawo, a mianowicie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dbając o ścisłość, nie można pominąć zastrzeżonych przez ustawą wyjątków. Zresztą, prawdę mówiąc, namnożyło ich się już sporo w obowiązującym de lege lata ustawodawstwie polskim. Są one znane czytelnikowi. Dla niniejszych rozważań wystarczy więc zaakcentować, że brak pośród nich użytkowania czy służebności mieszkania obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od niedawna 2 spotykamy się jedynie z hipoteką obciążającą takie prawo. Zresztą powyższe rozwiązanie spotkało się z krytyką. Zwracano bowiem uwagę, że razi tutaj sama konstrukcja ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) obciążającego inne, również ograniczone prawo, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 3. W żadnym zaś razie nie można tu snuć jakiejkolwiek dalszej analogii prowadzącej do formułowania kolejnych, a nie zastrzeżonych przez ustawodawcę, wyjątków. Naruszylibyśmy bowiem sakramentalną zasadę numerus clausus praw rzeczowych. Pamiętamy przecież, że zainteresowane strony mogą ustanawiać jedynie takie prawa rzeczowe, jakie ustawa przewiduje. Nie wolno też, w zakresie prawa rzeczowego, modyfikować zasadniczej treści dopuszczonych praw rzeczowych. Krótko mówiąc, nie można w obowiązującym de lege lata systemie prawnym ustanawiać żadnego ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a służące zapewnieniu zbywcy dożywotniego mieszkania" w tym lokalu. Na przeszkodzie stoi, jak wspomniano, zasada numerus clausus praw rzeczowych. Nie wolno także - w omawianym kontekście - nazbyt rozszerzająco pojmować zastrzeżonej w prawie spółdzielczym 4 swobody rozporządzania spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Przewidziano tam jedynie (w art. 223 1) zbywalność prawa 5, z wykluczeniem (domy- 2 Od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 25 października 1991 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496); zob. mianowicie dodany w tym czasie art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 3 Por. E.Gniewek, op. cit., s. 314. 4 W ustawie z dnia 16 września 1982 roku - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288). 5 Nadto podkreślono, że przechodzi ono na spadkobierców i podlega egzekucji. 112

Pytania i odpowiedzi ślnym) rozporządzeń w postaci obciążenia" praw. Jedyny przytoczony już wyjątek, odrębnie sformułowany 6, dotyczy obciążenia tego prawa hipoteką. Generalnie więc, znikąd nie można wywieść wniosku o możliwości ustanowienia użytkowania (w rozumieniu ograniczonego prawa rzeczowego) czy też służebności mieszkania dla zabezpieczenia dożywotniego prawa do mieszkania zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chybia celu zastosowane w przedstawionym pytaniu odesłanie do art. 265 kodeksu cywilnego. W istocie znana jest polskiemu ustawodawstwu określona w tym przepisie konstrukcja użytkowania praw. Tutaj wszakże nie znajduje ona zastosowania. Zauważmy przecież, iż konstrukcja użytkowania praw pojawia się - przy liberalnym nastawieniu ustawodawcy -jako równoległa do użytkowania rzeczy. Obie zaś znajdują zastosowanie jako obciążenie samoistnych praw własnych; prawa własności rzeczy oraz innych - powtórzmy to jeszcze raz - praw własnych. Nie spełnia tych warunków spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wbrew mylącej nazwie jest ono obciążającym cudzą rzecz ograniczonym prawem rzeczowym. Nie można by więc, z braku szczególnej regulacji prawnej, akceptować możliwości ustanowienia użytkowania spółdzielczego prawa do lokalu z dalszymi skutkami dla obciążonego już prawa własności przysługującego spółdzielni mieszkaniowej. W każdym razie 7 wyraźnie stroni od tego ustawodawca w tekście prawa spółdzielczego. Równie chybione jest odesłanie do art. 253 2 kodeksu cywilnego. Zastrzeżono tam, że wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części. Problem dotyczy więc wykonywania użytkowania nieruchomości. Tutaj zaś rozważamy odmienną, trudniejszą problematykę dopuszczalności ustanowienia użytkowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W każdym razie brak tu jakiegokolwiek sprzężenia jurydycznego obu problemów. Nie można mianowicie - z naruszeniem wszelkich zasad wykładni prawa - wnosić, że wobec istnienia normy umożliwiającej ograniczenie wykonywania użyt- 6 Ponownie odsyłam do art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 7 O czym już wspomniano. 113

Edward Gniewek kowania nieruchomości do jej oznaczonej części, dopuszczalne jest także ustanowienie użytkowania obciążającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Brak tu właściwego związku logicznego. Konkludując, brak de lege lata możliwości ustanowienia jakiegokolwiek prawa rzeczowego (użytkowania, służebności czy innego), obciążającego zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służącego zabezpieczeniu dożywotniego prawa do mieszkania zbywcy tego prawa. Nie można też zgłaszać przesadnych wniosków de lege ferenda zmierzających do przyszłego ustawowego uregulowania takiej możliwości. Razi bowiem, jak już wspomniano, konstrukcja ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego inne ograniczone prawo rzeczowe. Wypada natomiast postulować generalną zmianę w innym obszarze, zmierzającą do przekształceń prawnorzeczowych w obrębie spółdzielni mieszkaniowej. Należałoby, mianowicie, w miejsce funkcjonującego ograniczonego prawa do lokalu (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) zakotwiczyć generalnie w stosunkach spółdzielczych odrębną własność lokali 8. Wówczas zaś słusznie mówilibyśmy o dopuszczalnym ustanowieniu służebności mieszkania obciążającej - jako ograniczone prawo rzeczowe - prawo własności odrębnej nieruchomości lokalowej. Tymczasem pozostaje tylko stosowanie obligacyjnych form zapewnienia zbywcy uprawnienia do dalszego zamieszkiwania w lokalu spółdzielczym pomimo zbycia prawa do lokalu. Z natury stosunków łączących zbywcę i nabywcę przeważnie znajdzie tu zastosowanie umowa użyczenia (art. 710 i n. k.c.). Najczęściej bowiem takie dalsze zamieszkiwanie zbywcy w zbytym lokalu występuje w stosunkach między osobami bliskimi, a wówczas uzasadnione jest bezpłatne użyczenie. Jednakże w dalszych sytuacjach, choć rzadziej, może być uzasadnione wykorzystanie innych stosunków obligacyjnych, chociażby umowy najmu. Mankamentem jest tu względna skuteczność prawa do mieszkania, jak to w ogóle bywa w stosunkach obligacyjnych. Zbywcy spółdzielczego prawa do lokalu nie przysługuje ochrona skuteczna względem osób trzecich. Zresztą także w stosunku pomiędzy stronami (zbywcą i nabywcą) zachwiana może być trwałość prawa do mieszkania 9. Nie należy wszakże 8 Por. E.Gniewek, op. cii., s. 314. 114

Pytania i odpowiedzi - dla ominięcia tych mankamentów - stosować konstrukcji ograniczonych praw rzeczowych. Należy jednak na zakończenie zapytać o los prawny zawartych już umów zastrzegających dożywotnie prawo do mieszkania pod postacią służebności mieszkania czy też użytkowania. Otóż nie ma tu dobrego instrumentu, którym mógłby posłużyć się notariusz dla poprawienia pierwotnego tekstu umowy, poza nowym sporządzeniem aktu notarialnego 10 z udziałem obu stron. Z pewną ostrożnością można jednak wyrazić przypuszczenie, że przeważnie konieczność taka nie zachodzi. Co prawda należy tu stwierdzić, że nieważna jest czynność prawna ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu", można chyba jednak równocześnie - z zastosowaniem konwersji 12 - uznać, że w to miejsce ważne jest ustanowienie względnego prawa użyczenia. Problem powstanie jedynie wtedy, gdy zbywca zakwestionuje wykładnię zmierzającą do konwersji nieważnego oświadczenia woli, twierdząc, że bez skutecznego erga omnes ograniczonego prawa rzeczowego, stanowiącego podstawę dalszego zamieszkiwania, nie dokonałby w ogóle rozporządzenia spółdzielczym prawem do lokalu. W takim przypadku wypadnie stwierdzić bezwzględną nieważność całej czynności prawnej ujętej we wskazanym akcie notarialnym (art. 58 1 in fine k.c.). W razie sporu właściwego ustalenia dokona sąd. Notariusz zaś nawet nie ma szansy konwalidacji nieważnej czynności prawnej poprzez sporządzenie nowego aktu wobec upierania się zbywcy przy zastrzeżeniu postanowienia sprzecznego z prawem lub też całkowitej rezygnacji z rozporządzenia prawem do lokalu. Generalnie jednak należy od początku unikać jakichkolwiek perturbacji. Do tego wszakże potrzebna jest notariuszom wiedza, że niedopu- 10 A właściwie tego jego fragmentu, w którym zastrzegano na rzecz zbywcy uprawnienie do dalszego zamieszkiwania w zbywanym lokalu. 11 Z wyjątkiem hipoteki. 12 Konwersja polega na tym, że w wypadku nieważności konkretnej czynności prawnej, przy równoczesnym spełnieniu przesłanek ważności innej czynności prawnej, realizującej zbliżony do zamierzonego cel, przyjmuje się w braku odmiennej woli stron, iż dokonana została ta druga, ważna czynność prawna; zob. A. Wolter, J.Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne, zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 308. 115

Edward Gniewek szczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu służebnością czy też prawem użytkowania. Notariusz zaś powinien pouczać o tym strony. Redakcja Rejenta" zaprasza do dyskusji nad poruszonym zagadnieniem i oczekuje na uwagi Szanownych Czytelników. 116