INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 3/2011, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddział w Krakowie, s. 235 250 Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi Aspekty wykorzystania... Monika Siejka ASPEKTY WYKORZYSTANIA AKTYWNYCH BAZ DANYCH W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI ASPECTS OF APPLICATION OF ACTIVE DATABASES IN REAL ESTATE VALUATION Streszczenie Proces wyceny w wyniku którego otrzymuje się wartość rynkową nieruchomości oparty jest na danych, którymi są zarówno ceny transakcyjne jak i cechy charakteryzujące przedmiot transakcji. Cechy charakteryzujące nieruchomości wpływają na zmienność cen, a w tej sytuacji dokładność ich określenia ma bezpośredni wpływ na wynik wyceny. Opis przedmiotu transakcji zawarty w akcie notarialnym obejmuje głównie sytuację prawną nieruchomości, natomiast jej cechy fizyczne są najczęściej pomijane. Uzupełnienie tych informacji może nastąpić w oparciu o zbiory danych zawarte w katastrze nieruchomości, wywiad terenowy, zbiory danych zawarte w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, czy też informacje posiadane przez wydziały architektury i budownictwa urzędów gmin. Jednakże ten sposób uzupełnienia danych jest czasochłonny i kosztowny. Przedstawione w niniejszej pracy aktywne bazy danych mogą być wykorzystywane w procesach wycen jako źródło informacji o nieruchomościach będących przedmiotem transakcji, co przyczyni się wyraźnie do podniesienia jakości i dokładności otrzymanego wyniku wyceny. Słowa kluczowe: wartość rynkowa nieruchomości, aktywne bazy danych, cechy cenotwórcze Summary The valuation process which results market value of real estate is based on the data involving both transaction prices and characteristics of a given transaction object. Features characterizing real estate, affect on variability of prices and in this case their accuracy directly influence on the result of valuation. The description of the transaction object in the notarial deed mainly involves the legal 235
Monika Siejka status of real estate while its physical features are usually omitted. This information can be supplemented on the basis of the collections of data contained in real estate cadastre, reconnaissance, data collections included in surveying documentation centres or information possessed by departments of architecture and civil engineering of municipality offices. However, such supplementation is timeconsuming and costly. The active databases presented in this paper can be used in the valuation process as a source of information on real estate being the object of transactions, which will considerably improve the quality and accuracy of the obtained valuation result. Key words: real estate, market value, active databases, price-related attributes WSTĘP Wycena nieruchomości jest procesem mającym na celu określenie wartości nieruchomości. Wartość ta pełni określone funkcje i zajmuje ważne miejsce w systemie gospodarowania nieruchomościami. Obecnie wartość nieruchomości najczęściej jest utożsamiana z wartością rynkową [Wiśniewski 2007]. Przez wartość tę należy rozumieć najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości, możliwą do uzyskania na rynku z uwzględnieniem założeń, iż strony umowy (nabywca i sprzedawca) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, jak również upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy [Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP 1, 2007]. Jednym z najbardziej pożądanych sposobów oszacowania wartości rynkowej nieruchomości są metody zaliczane do podejścia porównawczego. Zgodnie z zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawnych oraz zawodowych jakimi są ustawa o gospodarce nieruchomościami [Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997], rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [RRM, 2004], a także wymienione wyżej standardy zawodowe w postaci Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny [PKZW, 2007], warunkiem zastosowania podejścia porównawczego jest posiadanie odpowiednio licznej bazy danych. Bazę tę stanowią ceny transakcyjne oraz cechy charakteryzujące przedmiot transakcji. Każda nawet najmniejsza baza charakteryzuje się zmiennością cen wynikającą zarówno z zaistniałych zmian społeczno gospodarczych, jak również ze zmian zachodzących w otoczeniu nieruchomości [Wiśniewski 2007]. Podobne spojrzenie na zmienność cen wyraża Cellmer podając, iż ceny są kształtowane na odpowiednim poziomie przez otoczenie rynku nieruchomości, jednakże na ich zróżnicowanie wpływa zróżnicowanie poszczególnych atrybutów. Nieruchomości o takich samych atrybutach mogą na różnych rynkach lokalnych osiągać różne wartości. Potencjalny nabywca kieruje się je- 236
Aspekty wykorzystania... dynie kilkoma kryteriami w trakcie poszukiwań odpowiedniej nieruchomości [Cellmer 1999]. Jak wynika z przedstawionych rozważań właściwe oszacowanie wartości rynkowej jest nierozerwalnie związane z poprawną charakterystyką cech opisujących przedmiot transakcji. ZAKRES INFORMACJI DLA POSZCZEGÓLNYCH RODZAJÓW NIERUCHOMOŚCI W celu poprawnego przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości jako pierwszego etapu każdej wyceny, rzeczoznawca majątkowy powinien zebrać informacje na temat cen transakcyjnych, a także wszystkie informacje opisujące charakter przedmiotu transakcji. Obok uwarunkowań prawnych szczególnego znaczenia nabierają cechy fizyczne, gdyż to one wpływają na zmienność cen na rynkach lokalnych. W zależności od rodzaju nieruchomości mamy różny zakres i różną szczegółowość opisywanych atrybutów. W poniższym zestawieniu pokazano zakres informacji jaki powinien być zebrany w przypadku wyceny poszczególnych rodzajów nieruchomości. Tabela 1. Zbiór informacji o nieruchomościach Table 1. Collection of information on real estates Specification Numer księgi wieczystej, Land register number Numer działki, Parcel number Powierzchnia gruntu, Area of parcel Kształt działki, Shape of parcel Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, Function in land use plan Forma władania, Type of possession Nieruchomość gruntowa niezabudowana Undeveloped land Nieruchomość rolna Agricultural real property Nieruchomość lokalowa Premises property Nieruchomość gruntowa zabudowana Developed land 237
Monika Siejka Specification Prawa/Ograniczenia w użytkowaniu, Rights/Limitations in use Rodzaj użytku i klasa gruntu, Type and class of land Ukształtowanie terenu, Natural topography Wyposażenie w sieci uzbrojenia terenu, Utilities Rodzaj drogi dojazdowej, Type of access road Położenie/otoczenie/sąsiedztwo Location/surroundings/neighbourhood Powierzchnia lokalu/budynku, Space of premises/building Położenie na kondygnacji, Location on the storey Standard/Stan techniczny budynku, Standard/Technical condition of building Standard/Stan techniczny lokalu, Standard/Technical condition of premises Pomieszczenia przynależne do lokalu, Premises adjacent to the premises Funkcja lokalu/budynku, Function of premises/building Kubatura budynku, Cubic volume of building Liczba kondygnacji, Number of storeys Źródło: Badania własne. Nieruchomość gruntowa niezabudowana Undeveloped land Nieruchomość rolna Agricultural real property Nieruchomość lokalowa Premises property Nieruchomość gruntowa zabudowana Developed land Z przedstawionej wyżej tabeli wynika, iż w zależności od rodzaju nieruchomości należy posiadać od 10 do 16 informacji o przedmiocie transakcji. Wymienione informacje opisująceprzedmiot transakcji uznano za typowe i najczęściej decydujące o zmienności cen w bazie danych. Jednym z rodzajów aktywnych źródeł informacji o nieruchomościach jest portal centralnej bazy danych ksiąg wieczystych (rys. 1). Znając numer księgi wieczystej dostaniemy pełny zakres informacji odnośnie wielkości nieruchomości, jej formy władania, a także prawach i obciążeniach. 238
Aspekty wykorzystania... Źródło: http://ekw.ms.gov.pl Rysunek 1. Podsystem dostępu do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych Figure 1. Sub-system of access to the central database of land Źródło: http://maps.geoportal.gov.pl/ Rysunek 2. Fragment mapy o charakterze katastralnym miejscowości Januszowice, gmina Słomniki, powiat Kraków, województwo małopolskie Figure 2. Fragment of cadastral map of Januszowice, Słomniki commune, Kraków distric, Malopolska province 239
Monika Siejka Kolejnym zbiorem informacji jest system GEOPORTAL. Obecna wersja serwisu Geoportal dostępna jest pod adresem www.geoportal.gov.pl (rys. 2). Opiera się ona na interaktywnej przeglądarce map z narzędziami ułatwiającymi wyszukiwanie i dokonywanie analizy informacji przestrzennych. Obecnie portal udostępnia następujące bazy danych przestrzennych: dane o charakterze katastralnym, Baza Danych Ogólnogeograficznych, Baza Danych Obiektów Topograficznych, ortofotomapy, rastry map topograficznych, rastry map tematycznych, Państwowy Rejestr Granic, Państwowy Rejestr Nazw Geograficznych, Numeryczny Model Terenu, metadane zbiorów i usług danych przestrzennych. Zadaniem serwisu GEOPORTAL jest zapewnienie dostępu do danych przestrzennych o dużej wiarygodności, wysokiej aktualności oraz dokładności odwzorowania obiektów i zjawisk w przestrzeni. Obecnie powstaje nowy serwis GEOPORTAL 2, który będzie oferował informacje o nieruchomościach na bieżąco aktualizowane przez powiaty. Koncepcja tego serwisu oparta jest na udostępnianiu usług, oznacza to, że węzły niższego szczebla nie będą wysyłały danych do węzłów wyższego szczebla, ale węzły wyższego szczebla będą pobierały dane ze szczebla niższego. Docelowo GEOPORTAL 2, ma udostępniać wszystkie usługi zgodne z dyrektywą INSPIRE. Dostępne usługi wyszukiwania i przeglądania danych przestrzennych zostaną uzupełnione o nowe usługi typu pobierania, przekształcania oraz usługi umożliwiające uruchamianie usług danych przestrzennych. System GEOPOR- TAL 2 oferuje nową jakość w zakresie dostępu do zbiorów danych będących w posiadaniu administracji publicznej zarówno obywatelom jak i przedsiębiorcom krajowym oraz zagranicznym, a korzyści wynikające z jego realizacji są bardzo szerokie. Innym zbiorem informacji są dane związane z zagospodarowaniem przestrzennym. Plan miejscowy jest dokumentem ogólnodostępnym, a jego sporządzanie jest jawne. Jest on upubliczniony na stronie internetowej gminy oraz w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Na stronie http://www.bip.krakow.pl, znajdują się informacje na temat obowiązujących oraz aktualnie sporządzanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dla Krakowa wraz z odnośnikami do związanych z nimi uchwał, zarządzeń, projektów i innych załączników graficznych (rys. 3). 240
Aspekty wykorzystania... Źródło: http://www.bip.krakow.pl Rysunek 3. Obowiązujące, uchwalone oraz sporządzane plany dla miasta Krakowa Figure 3. Mandatory and drafted maps for Krakow city Źródło: www.msip2.um.krakow.pl Rysunek 4. Plan Miasta Krakowa- Al. Mickiewicza Figure 4. Urban extension plan of Kraków Mickiewicza ave 241
Monika Siejka Portal internetowy interaktywny plan Krakowa, dostępny pod adresem www.msip2.um.krakow.pl, wykorzystując dane zgromadzone w Systemie Informacji Przestrzennej Miasto daje możliwość przeglądania planu miasta, wyszukiwania ulic i punktów adresowych, pomiaru odległości oraz odczytywania informacji o budynkach i adresach (rys. 4). Dodatkowo przedstawione są tam rozwiązania komunikacyjne, dostępność do środków transportu jak również lasy, cieki i zbiorniki wodne, podział na jednostki urbanistyczne i dzielnice oraz dane o charakterze katastralnym w postaci nazw jednostek ewidencyjnych, granic i numerów obrębów oraz działek ewidencyjnych. Aktywne serwisy mapowe takie jak GOOGLE EARTH, GOOGLE MAPS, ZUMI, NORC to serwisy dostępne z poziomu przeglądarki internetowej, które są źródłem informacji na temat lokalizacji oraz stanu zagospodarowania nieruchomości (rys. 5-7). Serwisy ZUMI i NORC obejmują obecnie tylko tereny większych miast tj. Kraków, Warszawa, Poznań czy Wrocław, podczas gdy serwisy GOOGLE EARTH, GOOGLE MAPS obejmują cały świat. Na poniższych rycinach pokazano ten sam adres udostępniony przez wymienione serwisy internetowe. Źródło: http://mapy.zumi.pl Rysunek 5. Ortofotomapa, Kraków, Al. Mickiewicza 21 Figure 5. Orthophotomap, Kraków, 21 Mickiewicza ave. 242
Aspekty wykorzystania... Źródło: http://mapy.norc.pl Rysunek 6. Widok ulicy, Kraków, Figure 6. View of Mickiewicza street 21of Kraków Źródło: http://googleearth.pl Rysunek 7. Widok ulicy, Kraków, Al. Mickiewicza 21 Figure 7. View of Mickiewicza street of Kraków 243
Monika Siejka Przedstawione portale internetowe dają możliwość uzyskania pełnych danych o dowolnej nieruchomości. Informacje zawarte w księdze wieczystej dadzą pełna identyfikację nieruchomości pod względem prawnym. Biuletyn informacji publicznej dostarcza aktualnych danych odnośnie planowania przestrzennego. Z kolei interaktywny plan Krakowa dostarczy nam informacji związanych z cechami fizycznymi nieruchomości gruntowych takich jak: kształt działki, rodzaj drogi dojazdowej, dostęp do środków komunikacji, położenie w aspekcie odległości od centrum miasta i centrów lokalnych, otoczenie i sąsiedztwo. Podobne informacje dostarcza serwis GEOPORTAL powiększając je jeszcze o dane topograficzne. Natomiast serwisy Zumi, Norc, Google Maps czy Google Earth, to serwisy umożliwiające poszukiwanie i lokalizowanie różnego rodzaju obiektów na mapach. Poza funkcją lokalizowania firm i instytucji, serwisy te pełnią także funkcję serwisu mapowego, prezentującego plany miast i miejscowości oraz zdjęcia satelitarne terytorium kraju, wybranych miast czy też dowolnego miejsca na świecie jak w przypadku Google Earth. MATERIAŁ BADAWCZY W celu pokazania istotnej roli aktywnych baz danych w pozyskiwaniu informacji o nieruchomościach dla potrzeb wyceny, przeprowadzono następujące badania. Przeanalizowano zakres informacji zawarty w 50 aktach notarialnych dla każdego rodzaju nieruchomości. Wyniki tych badań przedstawiono w poniższych tabelach. W każdej z tabel pokazano informacje, istotne z punktu widzenia wyceny, które zawsze znajdują się w aktach notarialnych, następnie informacje które zanotowano często, a więc te które pojawiły się w ponad 50% przypadków, informacje pojawiające się rzadko, czyli od 25% do 50% zbadanych aktów i te które pojawiają się sporadycznie, czyli mniej niż w 25% przypadków. Z przedstawionych poniżej danych wynika, iż najwięcej informacji podają akty notarialne w przypadku transakcji nieruchomościami lokalowymi. Informacje które podawane są zawsze lub często stanowią 57% niezbędnych danych. Pozostałe 43% podawane jest rzadko lub sporadycznie. Podobna sytuacja cechuje transakcje zawierane dla nieruchomości rolnych. Natomiast najmniej niezbędnych w procesie wyceny podawanych jest dla transakcji nieruchomościami gruntowymi oraz zabudowanymi. Informacje które pojawiają się zawsze lub często stanowią zaledwie 40% niezbędnych danych. 244
Tabela 2. Nieruchomość gruntowa niezabudowana Table 2. Undeveloped land Aspekty wykorzystania... Częstość występowania Repetition rate Detail information Powierzchnia gruntu Area of parcel Kształt działki Shape of parcel Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Function in land use plan Forma władania Type of possession Prawa/Ograniczenia w użytkowaniu Rights/Limitations in use Rodzaj użytku i klasa gruntu Type and class of land Ukształtowanie terenu Natural topography Wyposażenie w sieci uzbrojenia terenu Utilities Rodzaj drogi dojazdowej Type of access road Położenie/otoczenie/sąsiedztwo Location/surroundings/neighbourhood Źródło: Badania własne. Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Tabela 3. Nieruchomość rolna Table 3. Agricultural real property Częstość występowania Repetition rate Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Powierzchnia gruntu Area of parcel Kształt działki Shape of parcel Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Function in land use plan 245
Monika Siejka Częstość występowania Repetition rate Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Forma władania Form of possession Prawa/Ograniczenia w użytkowaniu Rights/Limitations in use Rodzaj użytku i klasa gruntu Type and class of land Rodzaj drogi dojazdowej Type of access road Położenie/otoczenie/sąsiedztwo Location/surroundings/neighbourhood Źródło: Badania własne. Tabela 4. Nieruchomość lokalowa Table 4. Premises property Częstość występowania Repetition rate Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Powierzchnia gruntu Area of parcel Kształt działki Shape of parcel Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Function in land use plan Forma władania Form of possession Prawa/Ograniczenia w użytkowaniu Rights/Limitations in use Wyposażenie w sieci uzbrojenia terenu Utilities Rodzaj drogi dojazdowej Type of access road Położenie/otoczenie/sąsiedztwo Location/surroundings/neighbourhood Powierzchnia lokalu/budynku Space of premises/building Położenie na kondygnacji Location on the storey 246
Częstość występowania Repetition rate Aspekty wykorzystania... Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Standard/Stan techniczny budynku Standard/Technical condition of building Standard/Stan techniczny lokalu Standard/Technical condition of premises Pomieszczenia przynależne do lokalu Premises adjacent to the premises Funkcja lokalu/budynku Function of premises/building Źródło: Badania własne. Tabela 5. Nieruchomość gruntowa zabudowana Częstość występowania Repetition rate Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Powierzchnia gruntu Area of parcel Kształt działki Shape of parcel Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Function in land use plan Forma władania Form of possession Prawa/Ograniczenia w użytkowaniu Rights/Limitations in use Wyposażenie w sieci uzbrojenia terenu Utilities Rodzaj drogi dojazdowej Type of access road Położenie/otoczenie/sąsiedztwo Location/surroundings/neighbourhood Powierzchnia lokalu/budynku Space of premises/building Powierzchnia gruntu Area of parcel 247
Monika Siejka Częstość występowania Repetition rate Detail information Zawsze Always Często Often > 50 % Rzadko Infrequently 50 % - 25 % Sporadycznie Sporadically < 25 % Standard/Stan techniczny budynku Standard/Technical condition of building Funkcja lokalu/budynku Function of premises/building Kubatura budynku Cubic volume of building Ilość kondygnacji Number of storeys Źródło: Badania własne. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Zaprezentowane aktywne bazy danych dostarczają nam szeregu istotnych informacji o dowolnej nieruchomości. Na poniższym rysunku przedstawiono zakres informacji dostępny z poszczególnych serwisów. Źródło: Badania własne. Rysunek 8. Liczba dostępnych danych z poszczególnych baz danych Figure 8. Number of available data from individual databases 248
Aspekty wykorzystania... Jak widać największą ilość danych dostarcza serwis Geoportal. Niemniej jednak należy pamiętać, iż inne serwisy takie jak: centralna baza ksiąg wieczystych czy plan zagospodarowania przestrzennego są równie ważnym źródłem informacji pomimo mniejszej liczby danych. Dane tam zawarte nie znajdują się w żadnych innych serwisach, a ich znajomość jest niezbędna w procesie wyceny. Natomiast serwisy takie jak Google Earth, Google Maps, Zumi czy Norc, to serwisy istotne ze względu na wzbogacenie informacji o nieruchomościach zabudowanych. Korzystając z tych portali możemy określić rodzaj obiektu, jego funkcję, stan techniczny oraz oczywiście dostępność komunikacyjną, otoczenie i sąsiedztwo. Przedstawione w niniejszej pracy aktywne bazy danych są bardzo cennym źródłem informacji o nieruchomościach i mogą być wykorzystywane w procesach wycen nie tylko jako zbiór danych o przedmiocie wyceny, ale przede wszystkim jako źródło danych o nieruchomościach będących przedmiotem transakcji. Jak wynika z badań przedstawionych w poprzednim rozdziale, zakres informacji dotyczący przedmiotu transakcji zawarty w akcie notarialnym obejmuje od 40% do 57% danych. Ta ilość informacji jest dalece niewystarczająca dla poprawnego przeprowadzenia wyceny szczególnie w metodach zaliczanych do podejścia porównawczego. W tej sytuacji dane te muszą zostać uzupełnione. Uzupełnienie tych informacji może nastąpić w oparciu o zbiory danych zawarte w katastrze nieruchomości, wywiad terenowy, zbiory danych zawarte w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, czy też informacje posiadane przez wydziały architektury i budownictwa urzędów gmin. Jednakże ten sposób uzupełnienia danych jest czasochłonny i kosztowny. Natomiast wykorzystanie do tego celu zaprezentowanych w niniejszej pracy aktywnych baz danych z jednej strony znacznie przyspieszy i ułatwi uzupełnienie bazy, a z drugiej zaś przyczyni się wyraźnie do podniesienia jakości i dokładności otrzymanego wyniku wyceny. BIBLIOGRAFIA Cellmer R. 1999. Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości. Educaterra. Olsztyn. Wiśniewski R. 2007. Wielowymiarowe prognozowanie wartości nieruchomości. Monografia 124. Uniwersytet Warmińsko-Mazurski. Olsztyn. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004 r.) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP 1. 2007. PFSRM. Warszawa. 249
Monika Siejka Dr inż. Monika Siejka Department of Land Surveying University of Agriculture in Krakow Dr inż. Monika Siejka Uniwersytet Rolniczy Katedra Geodezji ul. Balicka 253a 30-190 Kraków e-mail: rmwiech@cyf-kr.edu.pl tel. 4812-662-45-15 Recenzent: Prof. dr hab. Ryszard Hycner 250