- Money.pl
Money.pl wraz z MarketMoney.pl przeanalizował oferty kredytów hipotecznych dostępnych w 21 bankach. W rankingu, który powstał, pod uwagę wzięliśmy nie tylko oprocentowanie i wysokość, ale również sześć innych czynników, które mają wpływ na atrakcyjność oferty, między innymi ubezpieczenia oraz maksymalną kwotę kredytu. Szukaliśmy kredytu w złotych dla trzyosobowej rodziny (2+1), która chce kupić mieszkanie za 250 tysięcy złotych na rynku wtórnym. Nie ma ona innych zobowiązań, poprzednie kredyty spłacali terminowo. Małżeństwo, oboje w wieku do 35 lat, wspólnie zarabia 6 tysięcy złotych, od banku musi pożyć 225 tysięcy złotych na okres 30 lat. Wybrało spłatę w ratach równych. Ma 10 procent własnego wkładu, czyli 25 tysięcy złotych. Największy nacisk położyliśmy na marżę, która jest składową oprocentowania, prowizję oraz pomostowego. Poza tym analizowaliśmy inne dodatkowe, wymagane ubezpieczenia, które podnoszą koszty kredytu. Sprawdziliśmy też, jaką sumę maksymalnie jest w stanie pożyczyć nam bank oraz czy wymaga od nas posiadania wkładu własnego. 2
Zwycięzcą tegorocznego rankingu kredytów hipotecznych jest Deutsche Bank, który oferuje zerową prowizję oraz najniższą marżę. Naszej modelowej rodzinie pożyczy maksymalnie 250 tysięcy złotych na 25 lat. Nie jest wymagana polisa na życie. Za to ubezpieczenie pomostowe, które jest obowiązkowe podnosi marżę o 1,1 punktu procentowego. Na drugim miejscu są oferty BNP Paribas. Przedstawił on dwie oferty kredytu hipotecznego w złotych, które uzyskały tyle samo punktów. Obie mają zerową prowizję. Różnią się m.in. wysokością przez pierwsze pięć lat. Maksymalnie ten bank jest w stanie pożyczyć nam niemal 530 tysięcy złotych. Na podobnym poziomie najwyższy limit oferują też inne banki. Kolejny w rankingu jest kredyt hipoteczny, który oferuje BZ WBK. Oferta różni się od pozostałych 2,5-procentową prowizją. Koszt ubezpieczenia pomostowego podnosi marżę o 1 punkt procentowy. Koszt polisy na mieszkanie przez pierwszy rok to dodatkowe 0,08 procent wartości nieruchomości. 3
bank liczba punktów prowizja marża rrso rata równa* rata malejąca* pomostowego niskiego wkładu (jeśli dotyczy) na życie oferowanego przez bank (jeśli jest wymagane) wymagane inne produkty banku maksymalny poziom LTV Deutsche Bank 61,9 0,00% 1,20% 5,27% 1 160,18 zł 1 484,93 zł o 1,2 p.p. 4,5% za okres 5 lat - programu oszczędnościowego DBIwP ze składką 150 zł/ mies. BNP Paribas - I opcja 57,7 0,00% 1,10% przez 5 lat, potem 1,45% b.d. 1 146,74 zł przez 5 lat, potem 1 194,14 zł 1 521,92 zł o 0,9 p.p. wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - koszt 3,7% na 60 m-cy lub od 3 600,00 zł - składka roczna w przypadku przystąpienie do ubezpieczenia Kapitalny Plan (wymagane opłacanie składek przez okres 1 roku) - konta z Pakietem M /L /XL - ubezpieczenia na życie 90% BNP Paribas - II opcja 57,7 0,00% 1,39% b.d. 1 185,94 zł 1 520,07 zł o 0,9 p.p. wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - koszt 3,7% na 60 m-cy lub 2,2% na 36 m-cy lub od 3 600,00 zł - składka roczna w przypadku przystąpienie do ubezpieczenia Kapitalny Plan (wymagane opłacanie składek przez okres 1 roku) - konta z Pakietem M /L /XL - ubezpieczenia na życie 90% BZ WBK 55,7 2,50% 1,39% 1 5,74% 1 1 185,94 zł 1 520,07 zł o 1 p.p. Marże minimalne dostępne d l a k l i e n t ó w k o r z y s t a j ą c y c h z : - dowolnego konta osobistego wraz z wpływami min. 2 000 zł/mies. 90% PKO BP 55,6 0,00% 1,34% 5,78% 1 179,14 zł 1 510,82 zł o 0,90 p.p. 3,30 % za okres 3 lat 3,25% kwoty kredytu za 4 lata (NNW w pakiezie z ubezp. od utraty pracy) - ROR - karty kredytowej - 4 letniego ubezp. na życie, od utaty pracy i hospitalizacji Alior Bank 54,9 0,00% 1,35% b.d. 1 180,50 zł 1 512,67 zł o 1,1% 1,29% za okres 3 lat 21 604,00 zł - ubezpieczenia na życie 95% 4
bank liczba punktów prowizja marża rrso rata równa* rata malejąca* pomostowego niskiego wkładu (jeśli dotyczy) na życie oferowanego przez bank (jeśli jest wymagane) wymagane inne produkty banku maksymalny poziom LTV Pekao SA 53,4 1,69% 1,49% 5,95% 1 199,61 zł 1 538,56 zł o 1% p.p. 1 275 zł za okres 85 m-cy nie wymagane - ROR typu Eurokonto z wpływami wynagrodzenia - karty debetowej - karty kredytowej lub ubezpieczenia nieruchomości oferowanego przez bank Getin Noble Bank - I opcja 2 52,5 0% 3 po 5 latach 1,04% 6,46% rata kredytu: 1 106 zł rata pożyczki: 37,09 zł rata kredytu: 1 409,11 zł rata pożyczki: 48,11 zł o 2 p.p. o 0,25 p.p. nie jest wymagane, ale Klient może skorzystać z ubezpieczenia na życie 10 lat którego koszt już uwzględniony jest w - ubezpieczenia - konta hipo plus - produktu inwestycyjnego Open Life 107% Nordea Bank 52,5 1,50% 1,50% 5,75% 1 200,98 zł 1 540,41 zł o 1,2 p.p. o 0,25 p.p. - ROR - karty debetowej - u b e z p i e c z e n i a n i e r u c h o m o ś c i - Planu Systematycznego Oszczędzania mbank, Multibank 52,5 0% 4 1,95% b.d. 1 263,44 zł 1 623,63 zł o 1,5 p.p. 4,5% za okres 3 lat nie wymagane - ubezpieczenia spłaty raty kredytu: Pakiet Bezpieczna Spłata 4 110% Getin Noble Bank - II opcja 5 51,8 0% 3 1,04% 6,64% rata kredytu: 1 129 zł rata pożyczki: 38,11 zł rata kredytu: 1 455,34 zł rata pożyczki: 49,43 zł o 2 p.p. o 0,25 p.p. nie jest wymagane, ale Klient może skorzystać z ubezpieczenia na życie 10 lat którego koszt już uwzględniony jest w - ubezpieczenia - konta hipo plus - produktu inwestycyjnego Open Life 107% SGB 51,7 1,50% 2,10% 6,91% 1 284,59 zł 1 651,37 zł 0,066% kwoty kredytu 0,052% ubezpieczonej kwoty - ROR - dwóch innych produktów (np karty płatniczej, karty k r e d y t o w e j, k r e d y t u 1 4 d n i 0 % lub dla klientów posiadających lokatę min. 6-cio miesięczną w kwocie 30% kwoty kredytu (min. 50 tys. zł) 5
bank liczba punktów prowizja marża rrso rata równa* rata malejąca* pomostowego niskiego wkładu (jeśli dotyczy) na życie oferowanego przez bank (jeśli jest wymagane) wymagane inne produkty banku maksymalny poziom LTV Bank BPS 50,7 1,00% 1,99% 6,55% 1 269,07 zł 1 631,03 zł o 1 p.p. o 1 p.p. - konta w ramach pakietu Prestiż BZ WBK (oferta produktowa pod marką Kredyt Bank) 47,3 2,50% 1,79% 6,19% 1 241,07 zł 1 594,04 zł o 1,2 p.p. 3,5% za okres 3 lat nie wymagane - rachunku Ekstrakonto 90% Bank Pocztowy 47,3 0,00% 1,90% 6,05% 1 256,43 zł 1 614,38 zł o 1,2 p.p. 3,9% za okres 5 lat lub 3,2% za okres 3 lat wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - koszt 2,7% kwoty kredytu za p i e r w s z y 3 - l e t n i o k r e s o c h r o n y korzystających z: - pakietu ubezpieczeń - ROR z minimalnymi wpływami 2 500 zł/mies. - karta debetowa lub kredytowa z minimalnym obrotem bezgotówkowym 500 zł/ miesiąc Eurobank 46,2 2,00% 1,33% b.d. 1 177,78 zł 1 508,97 zł o 0,85 p.p. o 0,15 p.p. wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - 0,036% kwoty kredytu - ROR - ubezpieczenia na życie Bank Millennium 44,8 2,00% 1,79% 6,56% 1 241,07 zł 1 594,04 zł 187,50 zł (0,083% kwoty kredytu/mies.) 45 zł (0,02% kwoty kredytu/mies.) - konta osobistego z wpływami wynagrodzenia - karty debetowej z minimalnym obrotem 500 zł/mies. Bank BGŻ 35,9 0,00% 1,85% b.d. 1 249,44 zł 1 605,14 zł o 0,6 p.p. o 0,6 p.p. wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - o 0,6 p.p. - konta osobistego z Planem Aktywnym (wpływy min. 2000 zł/mies. i karta płatnicza do rachunku) - ubezpieczenie nieruchomości "Pewny Dom" - karty kredytowej (transakcje 500 zł/m-c) 90% 6 * orientacyjna wysokość raty przy założeniu banku i stawki bazowej na poziomie 3,45% 1 wysokość ustalana jest indywidualnie na podstawie analizy zdolności kredytowej i oceny ryzyka kredytowego 2 Bank Getin Noble - I opcja stałe oprocentowanie przez 5 lat 3 jeśli Klient skorzysta z oferty ubezpieczeniowej 4 pod warunkiem przystąpienia do ubezpieczenia Pakiet Bezpieczna Spłata i utrzymanie go przez 5 lat 5 Getin Noble Bank - II opcja - oprocentowanie oparte na marzy i stawce WIBOR 3M 6 LTV 90% dostępne dla najlepszych klientów i transakcji, standardowo 80% 6
Coraz rzadziej banki są skłonne pożyczać klientom całą wymaganą do zakupu mieszkania kwotę. Kredyt hipoteczny na 100 procent wartości nieruchomości dostępny jest w dwunastu bankach na 21 banków ankietowanych przez Money.pl i MarketMoney.pl. W trzech z nich (Multibank, mbank oraz Getin Noble Bank) dostaniemy również kredyt na więcej niż 100 procent wartości nieruchomości. Dzięki temu można skredytować remont i zakup mebli. Kilka banków nie pożyczy nam pieniędzy na upragnioną nieruchomość, jeśli nie posiadamy co najmniej 20 procent wkładu własnego. Oto mini ranking ich ofert, czyli propozycje dla opisanej wcześniej modelowej rodziny. Z tą różnicą, że pożycza ona 200 tysięcy złotych, po to by na rynku wtórnym kupić mieszkanie za 250 tys. złotych. 7
Najlepsze kredyty hipoteczne 2013 (max LTV 80%) bank liczba punktów prowizja marża rrso rata równa* rata malejąca* pomostowego niskiego wkładu (jeśli dotyczy) na życie oferowanego przez bank (jeśli jest wymagane) wymagane inne produkty banku maksymalny poziom LTV Bank Citi Handlowy 67,9 0,50% 0,95% 4,88% 1 126,71 zł rat malejących o 1.30 p.p. nie dotyczy wymagane dla uzyskania podanych warunków cenowych - 0,7% kwoty kredytu dla każdego kredytobiorcy objętego ubezpieczeniem rocznie (kredytowane) - ROR typu "Kapitalne Konto", "Maksymalne Konto" lub Sezam Max wraz z wpływem wynagrodzenia - ubezpieczenie na życie - ubezpieczenia od ryzyka utraty stałego źródła dochodu (1 rok - koszt 1,2%) 1 80% Credit Agricole 65,5 0,00% 1,15% 5,01% 1 153,45 zł 1 475,68 zł 0,07% kwoty kredytu nie dotyczy - ROR wraz z wpływem wynagrodzenia 80% 2 ING 55,2 2,20% 1,40% 5,80% 1 187,31 zł 1 521,92 zł 0,0634% kwoty kredytu nie dotyczy 0,0299% kwoty kredytu - ubezpieczenia na życie - ROR 80% Bank BPH 3 46,5 0,00% 1,50% 5,55% 1 200,98 zł 1 540,41 zł o 1,25 p.p. nie dotyczy nie wymagane - ROR wraz z wpływami w wys. min. 2000 zł 80% * orientacyjna wysokość raty przy założeniu banku i stawki bazowej na poziomie 3,45% 3 kwota kredytu 200 000 zł zawiera kredytowane koszty, prowizje i opłaty, w tym kwota kredytu wypłacana na rachunek wskazany przez klienta 195,8 tys. zł 1 łączny koszt ubezpieczeń - 1,9% 2 90% LTV dla klientów posiadającychw banku aktywa w wysokości min. 300 tys. zł. 8
Banki, by przyciągnąć klienta dosyć często proponują zerową prowizję (9 na 21 banków ofertujących kredyty hipoteczne). Niejednokrotnie warunkiem jej uzyskania jest wykupienie różnego rodzaju ubezpieczeń. Polis oferowanych klientowi może być całkiem sporo (pomostowe, na życie, niskiego wkładu). Oczywiście podnoszą one koszt kredytu hipotecznego. Niektóre z nich są obowiązkowe, inne nie. I tak do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, nie unikniemy płacenia ubezpieczenia pomostowego. Zazwyczaj jego koszt ubezpieczenia jest rozliczany poprzez kredytu - od 0,6 punktu procentowego (Bank BGŻ) do 2 punktów procentowych (Getin Noble Bank). Ubezpieczenie niskiego wkładu dotyczy kredytów uruchamianych, gdy nie posiadamy gotówki, aby pokryć przynajmniej 20 procent wydatków na zakupu nieruchomości. Wówczas ująca kwota jest ubezpieczana. Koszt nie powinien obecnie przekroczyć 4,5 procent tej sumy w przypadku ubezpieczenia płatnego z góry na okres trzech lat. W przypadku naszej modelowej rodziny, gdzie nasz wkład wynosi 25 tysięcy złotych, wtedy maksymalny koszt takiego ubezpieczenia nie powinien przekroczyć 1 125 złotych przez trzy lata. Niektóre banki w tym przypadku pobierają składkę w postaci podwyższenia. Podwyższenie jej może wynieść od 0,15 punktu procentowego (Eurobank) do jednego punktu procentowego (Bank BPS). Wyższa marża obowiązuje tak długo, aż spłacimy w ratach tyle kapitału, że wartość kredytu spadnie poniżej 80 procent wartości nieruchomości. Są również banki, które nie wymagają tego ubezpieczenia. Ubezpieczenie nieruchomości jest dodatkowym, jednak nieodzownym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Nieruchomość stanowiąca główne zabezpieczenie musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych przez cały okres kredytowania. Większość banków oferuje takie ubezpieczenie, ale raczej nie zdarza się, aby klient był zmuszony skorzystać z rozwiązania proponowanego przez bank. Można samemu znaleźć ubezpieczyciela. Koszt ubezpieczenia oferowanego w naszym przykładzie waha się od 0,006 proc. wartości nieruchomości (mbank, Multibank) do 2,75 proc. (Getin Noble Bank), ale wtedy bank rezygnuje z prowizji. Ubezpieczenie na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy, są zazwyczaj dobrowolne, jednak w niektórych przypadkach bank może obniżyć oprocentowanie lub zrezygnować z pobrania prowizji, jeśli klient skorzysta. Nie zawsze jest ono wymagane przez cały okres spłacania kredytu, tylko na przykład przez pierwsze lata. Standardem jest też proponowanie różnych dodatkowych produktów finansowych - konta osobistego, karty kredytowej lub różnego rodzaju programów oszczędnościowych. W efekcie raczej ciężko jest uniknąć założenia konta osobistego i zobowiązania się do przelewania na nie wynagrodzenia. W zamian za skuszenie się na dodatkowe produkty banku, można liczyć na bardziej preferencyjne oprocentowanie lub prowizję. W tym wypadku warto dobrze przeanalizować koszty obu rozwiązań. 9
Komentarz Konrad Pluciński, ekspert MarketMoney.pl Sytuacja na rynku nieruchomości sprzyja obecnie kupującym. Ceny mieszkań spadają nieprzerwanie od połowy 2010 roku. Jak wynika z raportu Amron-Sarfin na koniec IV kwartału 2012 roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wynosiła 7 134 zł i była niższa niż rok wcześniej o 6,8 procent. Podobnie jest w innych dużych miastach Polski. W Krakowie średnio za metr płacimy 5 721 zł, co oznacza spadek o 10,3 proc. Z kolei we Wrocławiu 5 327 złotych, czyli mnie o 7,2 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Spadki cen spowodowane są przede wszystkim wysoką podażą mieszkań i niższą dostępnością kredytów hipotecznych. W całym 2012 liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła, według Związku Banków Polskich o prawie 15 proc. w porównaniu do roku poprzedniego i wyniosła 196,5 tys. nowych umów na łączną kwotę nie przekraczającą 40 mld zł. To wynik najgorszy od kryzysowego 2009 roku. W bieżącym roku bardzo prawdopodobny jest dalszy spadek liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wpływ na to będą miały wysokie marże w bankach oraz ogólny stan gospodarki, który zwiększa niechęć do zadłużania się na dłuższy okres. Brakuje też programu dopłat do zakupu mieszkań, szczególnie dla młodych osób, które jeszcze nie posiadają własnego M. Program Rodzina na Swoim został wygaszony z końcem 2012 roku, a termin uruchomienia nowego - Mieszkanie dla Młodych - nie jest jeszcze znany. Na korzyść przyszłych, jak i obecnych kredytobiorców, będą działać dalsze cięcia stóp procentowych, jeśli zdecyduje się na nie RPP. Poprzednie, które nastąpiły w ciągu pięciu ostatnich miesięcy, łącznie o 1,5 punktu procentowego, spowodowały że stawka WIBOR 3M, spadła o ponad 30 procent. Niższy WIBOR 3M to także mniejsza rata kredytu. Dlatego, że na oprocentowanie kredytu składają się marża banku i opisywany wcześniej wskaźnik. Nowelizacja obowiązujących rekomendacji bankowych z jednej strony wpłynie na poprawę zdolności kredytowej: banki samodzielnie będą mogły określać, jaki procent dochodów kredytobiorcy będą mogli przeznaczyć na spłatę swoich zobowiązań, a wydłużenie okresu kredytowania powyżej 25 lat skutkować będzie wyższą zdolnością kredytową. Z drugiej strony kredyty walutowe, które i tak stanowią już tylko kilka procent nowych kredytów, będą dostępne jedynie dla osób zarabiających w walucie obcej. Skończą się również kredyty na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości (LTV większe niż 100 procent). O ile przez pierwszy rok obowiązywania nowych regulacji banki będą jeszcze mogły udzielać kredytów osobom nie posiadającym wkładu własnego, to w następnych dwóch latach współczynnik LTV zostanie obniżony do 80 procent bez możliwości ubezpieczenia ującego wkładu własnego. Szansą na zwiększenie akcji kredytowej i poprawę sytuacji na rynku deweloperskim może być nowy rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Skorzystać z niego będą mogły osoby do 35 roku życia, które na rynku pierwotnym będą chciały kupić swoje pierwsze mieszkanie. Niestety, pierwsze kredyty w programie Mieszkanie dla Młodych zostaną uruchomione być może dopiero w 2014 roku. 10
Metodologia badania Badanie zostało przeprowadzone w dniach 2 do 20 marca 2013 roku. Wysłaliśmy szczegółowe zapytania do 34 banków, odpowiedziało 21 z nich. Na podstawie przesłanych odpowiedzi, stworzyliśmy ranking. W przypadku kredytów w złotych wzięliśmy pod uwagę 8 czynników. Analizowaliśmy nie tylko wysokość raty, ale także prowizję i możliwość jej skredytowania, marżę, koszty ubezpieczenia pomostowego, niskiego wkładu, na życie. Poza tym zapytaliśmy banki o maksymalny czas na jaki możemy zaciągnąć kredyt, maksymalną zdolność oraz poziom LTV, czyli kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, a także jakie produkty dodatkowe powinien zakupić klient. Po zastosowaniu wag do poszczególnych czynników, maksymalna liczba punktów, jaką banki mogły zdobyć w przypadku kredytu hipotecznego w złotych, to 80 punktów. Warto zaznaczyć, że wyliczenia przysłane przez banki mają jedynie charakter informacyjny, ponieważ sposób liczenia zdolności kredytowej jest bardziej złożony. Przy jej określeniu brane są pod uwagę nie tylko dochody i zobowiązania klientów, ale również takie czynniki jak: historia kredytowa, stabilność dochodów, wiek kredytobiorców i okres kredytowania, miejsce zamieszkania, posiadanie samochodu i wiele innych. 11
Autorzy rankingu: Konrad Pluciński, Anna Frankowska