GEODEZJA TOM Zeszyt / 005 Jan Ruchel* SZACOANIE RYNKOEJ ARTOŒCI OGRANICZONYCH PRA DO NIERUCHOMOŒCI** Szacowanie rynkowej wartoœci nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci ograniczonej u ytkowaniem wieczystym Przedmiotem wyceny jest nieruchomoœæ gruntowa o polu powierzchni 8650 m która zosta³a oddana przez gminê na 99 lat w u ytkowanie wieczyste Pierwsza op³ata zosta³a ustalona w wysokoœci 5% ceny nieruchomoœci zaœ roczne op³aty zosta³y ustalone na poziomie 3% ceny lub rynkowej wartoœci nieruchomoœci Do analizy przyjêto nastêpuj¹ce wartoœci parametrów: stopa obligacji r obl = 007 stopa inflacji r inf = 003 q r r inf obl 03 0 07 n U = 99 Po uwzglêdnieniu oznaczeñ pierwszej op³aty i rocznych op³at przez U% u% za u ytkowanie wieczyste gruntu formu³a na wartoœæ rynkow¹ nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci ograniczonej u ytkowaniem wieczystym przyjmuje postaæ n U i ( q ) U u ( q ) () P U % P % n U P i Po wstawieniu powy szych wartoœci otrzymujemy nastêpuj¹c¹ zale noœæ 00 ( 0 ) 0 5 0 03 P U P P 99 0 0 * Akademia Górniczo-Hutnicza ydzia³ Geodezji Górniczej i In ynierii Œrodowiska Katedra Informacji o Terenie ** Publikacja zwi¹zana z realizacj¹ Badañ Statutowych w Katedrze Informacji o Terenie AGH finansowanych przez KBN 57
58 J Ruchel co prowadzi do wyra enia P U ( 0 0) 0 5 P 0 03 P 6 38 ykonuj¹c zaznaczone dzia³ania i redukcjê wyrazów podobnych uzyskano nastêpuj¹ce wartoœci 0 9779 ( 0 5 0 7837) 057 P U P P U P Z przedstawionej analizy wynika wniosek e przy ustalonych parametrach z resortu finansów rynkowa wartoœæ nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci ograniczonej u ytkowaniem wieczystym stanowi 057% rynkowej wartoœci tej nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci Niech przedmiotem wyceny jest nieruchomoœæ gruntowa o polu powierzchni 600 m która zosta³a oddana przez gminê na 45 lat w u ytkowanie wieczyste Pierwsza op³ata zosta³a ustalona w wysokoœci 5% ceny nieruchomoœci zaœ roczne op³aty zosta³y ustalone na poziomie 3% ceny lub rynkowej wartoœci nieruchomoœci Do analizy przyjêto nastêpuj¹ce wartoœci parametrów: r obl = 007 r inf = 003 q 03 0 07 n U = 45 Po realizacji formu³y () otrzymujemy nastêpuj¹c¹ zale noœæ 46 ( 0 ) 0 5 0 03 P U P P 45 0 0 ykonuj¹c zaznaczone dzia³ania i redukcjê wyrazów podobnych uzyskano nastêpuj¹ce wartoœci P U 0980 P Z przedstawionej analizy wynika wniosek e przy ustalonych parametrach z resortu finansów rynkowa wartoœæ nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci ograniczonej u ytkowaniem wieczystym stanowi 0980% rynkowej wartoœci tej nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci Szacowanie rynkowej wartoœci nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci obci¹ onej prawami rzeczowymi Niech przedmiotem wyceny bêdzie pawilon handlowy o powierzchni u ytkowej 85 m w którym wydzielony lokal o powierzchni 45 m jest obci¹ ony prawem lokatorskim
Szacowanie rynkowej wartoœci ograniczonych praw do nieruchomoœci 59 Z analizy rynku dla podobnych lokali wynika e przeciêtna wartoœæ jednostkowego operacyjnego dochodu netto (ODN) dla lokali u ytkowych ustalanego na pocz¹tek ka dego miesi¹ca jest na poziomie ODN j = z³/m m-c ze wspó³czynnikiem rozproszenia ODN 009 Po uwzglêdnieniu w zale noœci ODN RK ODN M rlb rlb rlb stopy oprocentowania lokat bankowych r LB = 006 wspó³czynnik do transformacji miesiêcznych dochodów na koniec ka dego roku wynosi 39738 Zatem dla powierzchni 40 m w pierwszych latach prognozy ODN powinny byæ na poziomie ODN = 39738 40 = 6 48 z³/rok Do wyceny analizowanego lokalu dokonano prognozy na szeœæ lat dochodów dla czêœci nieobci¹ onej prawami rzeczowymi przy czym ich wartoœci ustalano na koniec ka dego roku czyli: ODN = 6 000 z³/rok ODN = 6 000 z³/rok ODN 3 = 63 000 z³/rok ODN 4 = 63 000 z³/rok ODN 5 = 64 000 z³/rok ODN 6 = 64 000 z³/rok Lokal mieszkalny o powierzchni 45 m obci¹ ony prawem lokatorskim generuje miesiêczny czynsz umowny na poziomie 5 z³/m a to daje roczny czynsz w wysokoœci CU = (5 z³/m m-c) 39738 m-c/rok 45 m = 789 z³/rok Przy za³o eniu e analizowany lokal mieszkalny bêdzie generowa³ na koniec ka dego roku czynsze wzrastaj¹ce wed³ug stopy inflacji wartoœci czynszów umownych w poszczególnych latach prognozy bêd¹ wyliczane wed³ug nastêpuj¹cej zale noœci CU i = 789 (03) i z³/rok
60 J Ruchel Po uwzglêdnieniu prognozowanych ODN dla powierzchni 40 m lokalu u ytkowego oraz wyliczonych CU i dla powierzchni 45 m lokalu mieszkalnego otrzymujemy skorygowane operacyjne dochody netto dla ca³ej nieruchomoœci czyli: ODN = 6 000 + 789 = 64 789 z³/rok ODN = 6 000 + 873 = 64 873 z³/rok ODN 3 = 63 000 + 959 = 65 959 z³/rok ODN 4 = 63 000 + 3048= 66 048 z³/rok ODN 5 = 64 000 + 339 = 67 39 z³/rok ODN 6 = 64 000 + 333 = 67 33 z³/rok Przyjmujemy stopieñ zu ycia technicznego lokalu w okresie szeœciu lat prognozy na poziomie SZT = 003 oraz wspó³czynnik dyskonta wynikaj¹cy z analizy rynku na poziomie q B 0 898 artoœæ rynkow¹ analizowanego lokalu u ytkowego jako przedmiotu prawa w³asnoœci okreœlamy wed³ug formu³y czyli np np P PR( q SZT q ) ODN q ODN q ODNn q n P () P ( 0898 7 + 005 0898 7 ) P = 64 789 64 873 0898 + 65 959 0898 3 + + 66 048 0898 4 +67 39 0898 5 + 67 33 0898 6 ykonuj¹c w powy szej zale noœci zaznaczone dzia³ania otrzymujemy nastêpuj¹ce wyra enie 05648 P = 70 5905 z³ P = 48 976 z³ Ze skorygowanych ODN i SZT oraz okreœlonej stopy dyskonta wynika e szacowana wartoœæ rynkowa analizowanego lokalu u ytkowego jako przedmiotu prawa w³asnoœci obci¹ onej prawami rzeczowymi powinna byæ na poziomie P = 48 000 z³ 3 Szacowanie rynkowej wartoœci nieruchomoœci jako przedmiotu prawa u ytkowania wieczystego gruntu Przedmiotem wyceny jest nieruchomoœæ gruntowa o polu powierzchni 9800 m która zosta³a oddana przez gminê na 99 lat w u ytkowanie wieczyste Pierwsza op³ata zosta³a
Szacowanie rynkowej wartoœci ograniczonych praw do nieruchomoœci 6 ustalona w wysokoœci 5% ceny nieruchomoœci zaœ roczne op³aty zosta³y ustalone na poziomie 3% ceny lub rynkowej wartoœci nieruchomoœci Okres wykorzystanego prawa u ytkowania wieczystego wynosi 54 lata st¹d liczba lat niewykorzystanego prawa u ytkowania wynosi 45 Do analizy przyjêto nastêpuj¹ce wartoœci parametrów: r obl = 007 r inf = 003 q 03 0 07 n NU = 45 Po realizacji formu³y n NU n NU i u () q u u () q U i % P i i i i (3) otrzymujemy nastêpuj¹c¹ zale noœæ U 003 P 45 0 0 ykonuj¹c zaznaczone dzia³ania uzyskano nastêpuj¹c¹ wartoœæ U 0 6578 P Z przedstawionej analizy wynika wniosek e przy ustalonych parametrach z resortu finansów oraz stawce op³aty rocznej na poziomie 3% rynkowa wartoœæ nieruchomoœci jako przedmiotu prawa u ytkowania wieczystego na okres 45 lat stanowi 6578% rynkowej wartoœci tej nieruchomoœci jako przedmiotu prawa w³asnoœci 4 Szacowanie rynkowej wartoœci nieruchomoœci jako przedmiotu prawa najmu lub dzier awy Niech przedmiotem wyceny bêdzie wyodrêbniony lokal mieszkalny o powierzchni 45 m który jest obci¹ ony prawem lokatorskim na okres 0 lat Przewidywany miesiêczny czynsz rynkowy p³acony z góry powinien byæ na poziomie 5 z³/m co w przeliczeniu na powierzchniê lokalu 45 m i na miesiêcy daje czynsz projektowany na koniec ka dego roku w wysokoœci CR = (5 z³/m m-c) 39738 m-c/rok 45 m = 8368 z³/rok
6 J Ruchel Rozpatrywany lokal mieszkalny generuje miesiêczny czynsz umowny na poziomie 5 z³/m a to dla powierzchni 45 m daje roczny czynsz w wysokoœci CU = (5 z³/m m-c) 39738 m-c/rok 45 m = 789 z³/rok Przy za³o eniu e analizowany lokal mieszkalny bêdzie generowa³ na koniec ka dego roku czynsze wzrastaj¹ce wed³ug stopy inflacji wartoœci czynszów rynkowych i czynszów umownych w poszczególnych latach prognozy bêd¹ wyliczane wed³ug nastêpuj¹cej zale - noœci: CR i = 8368 (03) i z³/rok CU i = 789 (03) i z³/rok artoœæ rynkowa dla czynszów rynkowych i czynszów umownych zostanie wyliczona wed³ug formu³: N/ CR CR CR r obl r obl N/ CU CU CU r obl r obl CR n N CU n N / D r / D obl r obl n N / D (4) n N / D (5) Jeœli przyjmiemy stopê obligacji skarbowych na poziomie r obl = 007 oraz wykorzystamy zale noœci na zmiennoœæ czynszów rynkowych i czynszów umownych: CR i = CR ( + 003) i CU i = CU ( + 003) i wówczas wzory (4) i (5) przyjmuj¹ postaæ: 8368 8368 03 8368 03 8368 03 ( ) 07 07 07 07 07 07 07 NCR 0 789 789 03 789 03 789 03 ( ) 07 07 07 07 07 07 07 NCU 0 Powy sze zale noœci przedstawiaj¹ ci¹gi geometryczne o ilorazie reprezentuj¹cym wspó³czynnik dyskonta 03 q 0 07 oraz maj¹ sta³e pierwsze wyrazy ykorzystuj¹c wzór na sumê wyrazów ci¹gu geometrycznego otrzymujemy dwie zale noœci liczbowe
Szacowanie rynkowej wartoœci ograniczonych praw do nieruchomoœci 63 artoœæ rynkow¹ analizowanego lokalu jako przedmiotu prawa najmu wed³ug czynszów rynkowych wyra a siê zale noœci¹ 0 0 780 56 780 56 8 474343 = 66 74 z³ 0 NCR ( ) artoœæ rynkow¹ analizowanego lokalu jako przedmiotu prawa najmu wed³ug czynszów umownych wyra a siê zale noœci¹ 0 0 606 54 606 54 8 474343 = 0887 z³ 0 NCU ( ) Z wykonanych obliczeñ wynika e szacowana wartoœæ rynkowa analizowanego lokalu jako przedmiotu prawa najmu na 0 lat wynikaj¹ca z dyskontowania czynszów rynkowych wynosi 66 74 z³ Je eli bêd¹ dyskontowane czynsze umowne to otrzymana wartoœæ lokalu nie posiada cech rynkowych Literatura [] Adamczewski Z: Nieliniowe i nieklasyczne algorytmy w geodezji arszawa 00 [] Borowiecki R Czaja J Jaki A i Kulczyki M: Metody i systemy wyceny przedsiêbiorstw arszawa TIGGER 00 (ksi¹ ka wraz z programem komputerowym) [3] Czaja J: Metody i systemy okreœlania wartoœci nieruchomoœci Kraków Uczelniane ydawnictwa Naukowo-Dydaktyczne AGH 999 [4] Czaja J: Metody szacowania wartoœci rynkowej i katastralnej nieruchomoœci Kraków KOMP-SYSTEM 00 [5] Hozer J Kokot S KuŸmiñski : Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomoœci arszawa 00 [6] Metody i procedury szacowania wartoœci podmiotów gospodarczych Praca zbiorowa pod redakcj¹ naukow¹ Borowieckiego R Kraków Akademia Ekonomiczna 00 [7] artoœæ przedsiêbiorstwa z teorii i praktyki zarz¹dzania Praca zbiorowa pod redakcj¹ Duraja J P³ock ódÿ ydawnictwa Naukowe NOVUM 003 (wspó³autorzy: Borowiecki R Czaja J i Jaki A Kulczyki M) [8] ycena nieruchomoœci Redaktor naukowy Kucharska-Stasiak E arszawa PFSRM 00 (wydanie polskie t³umaczone z wydania kanadyjskiego)