OCHRONA PRAW LOKATORÓW I NAJEM LOKALI MIESZKALNYCH

OCHRONA PRAW LOKATORÓW I NAJEM LOKALI MIESZKALNYCH KOMENTARZ Ewa Bończak-Kucharczyk 2. wydanie Warszawa 2013

Stan prawny na 1 marca 2013 r. Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Joanna Maź Opracowanie redakcyjne Julia Genusa Łamanie JustLuk Łukasz Drzewiecki, Krystyna Szych, Stanisław Drzewiecki Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na www.legalnakultura.pl POLSKA IZBA KSIĄŻKI Copyright by Wolters Kluwer Polska SA, 2013 ISBN: 978-83-264-4297-1 2. wydanie Wydane przez: Wolters Kluwer Polska SA Redakcja Książek 01-231 Warszawa, ul. Płocka 5a tel. 22 535 82 00, fax 22 535 81 35 e-mail: ksiazki@wolterskluwer.pl www.wolterskluwer.pl księgarnia internetowa www.profinfo.pl

Spis treści Spis treści Wykaz skrótów... 13 Wprowadzenie... 19 Rozdział 1 Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów... 21 1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r.... 21 1.2. Powody zmian regulacji prawnych w zakresie najmu lokali mieszkalnych i praw lokatorów... 24 1.3. Najważniejsze założenia i cele ustawy o ochronie praw lokatorów... 27 Rozdział 2 Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów i jej relacje z innymi ustawami... 30 2.1. Zakres regulacji... 30 2.2. Wejście w życie derogacji... 37 2.3. Relacje z innymi ustawami... 39 2.3.1. Ingerencja w przepisy innych ustaw... 39 2.3.2. Normy porządkujące... 41 2.4. Najważniejsze terminy i definicje... 43 2.4.1. Lokator i współlokator... 43 2.4.2. Właściciel i wynajmujący... 48 2.4.3. Lokal... 50 2.4.4. Pomieszczenie tymczasowe... 61 2.4.5. Powierzchnia użytkowa... 64 2.4.6. Opłaty niezależne i zależne od właściciela... 68 5

Spis treści 6 2.4.6.1. Opłaty niezależne od właściciela... 68 2.4.6.2. Opłaty zależne od właściciela... 70 2.4.7. Wydatki związane z utrzymaniem lokalu... 71 2.4.8. Wartość odtworzeniowa... 74 2.4.9. Gospodarstwo domowe... 76 2.4.10. Porządek domowy... 79 2.4.11. Publiczne zasoby mieszkaniowe... 81 Rozdział 3 Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez gminę jako forma ochrony praw lokatorów... 88 Rozdział 4 Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów... 102 4.1. Formy ochrony lokatorów przyjęte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów... 102 4.2. Obowiązki gmin w zakresie monitorowania wysokości czynszów... 104 4.3. Regulacje w zakresie umów o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Ograniczenia postanowień umowy... 107 4.4. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego... 112 4.4.1. Katalog przyczyn rozwiązania umowy... 112 4.4.2. Ugoda... 131 4.5. Najem lokali mieszkalnych w świetle nowych przepisów... 136 4.5.1. Realizacja założeń ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunku do najmu... 136 4.5.2. Zmiany w kodeksie cywilnym i przepisy o najmie... 138 4.5.2.1. Uwagi wprowadzające... 138 4.5.2.2. Komentarz do przepisów kodeksu cywilnego o najmie mających zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych... 145 Art. 659 k.c. [Pojęcie najmu i czynszu]... 145 Art. 660 k.c. [Forma umowy najmu]... 152 Art. 661 k.c. [Przedłużenie najmu]... 153 Art. 662 k.c. [Stan przedmiotu najmu i drobne nakłady]... 154 Art. 663 k.c. [Konieczne naprawy]... 158

Spis treści Art. 664 k.c. [Rękojmia]... 160 Art. 665 k.c. [Roszczenia osób trzecich]... 163 Art. 666 k.c. [Używanie rzeczy najętej]... 164 Art. 667 k.c. [Zmiany przedmiotu najmu, niewłaściwe używanie]... 165 Art. 668 k.c. [Oddanie w podnajem i w bezpłatne używanie]... 167 Art. 669 k.c. [Termin płatności]... 169 Art. 670 k.c. [Prawo zastawu]... 171 Art. 671 k.c. [Wygaśnięcie zastawu]... 172 Art. 673 k.c. [Terminy wypowiedzenia najmu]... 173 Art. 674 k.c. [Milczące przedłużenie najmu]... 178 Art. 675 k.c. [Zwrot przedmiotu najmu]... 179 Art. 677 k.c. [Przedawnienie roszczeń]... 184 Art. 678 k.c. [Zbycie przedmiotu najmu]... 186 Art. 679 k.c. [Wypowiedzenie najmu przez nabywcę]... 190 Art. 680 k.c. [Stosowanie przepisów]... 191 Art. 680 1 k.c. [Wspólne prawo małżonków]... 193 Art. 681 k.c. [Drobne nakłady]... 196 Art. 682 k.c. [Wady lokalu zagrażające zdrowiu]... 197 Art. 683 k.c. [Porządek domowy]... 198 Art. 684 k.c. [Zakładanie urządzeń przez najemcę]... 200 Art. 685 1 k.c. [Wypowiedzenie czynszu]... 203 Art. 686 k.c. [Rozszerzenie przedmiotu zastawu]... 204 Art. 688 1 k.c. [Odpowiedzialność za zapłatę czynszu]... 205 Art. 688 2 k.c. [Podnajem, bezpłatne używanie]... 206 Art. 690 k.c. [Ochrona praw najemcy lokalu]... 207 Art. 691 k.c. [Wstąpienie w stosunek najmu]... 211 Art. 692 k.c. [Ograniczenie praw nabywcy lokalu].. 223 4.5.2.3. Najem lokali mieszkalnych a niektóre przepisy kodeksu cywilnego ulepszenia, nakłady, obowiązki majątkowe stron... 224 4.5.3. Uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji... 228 4.5.3.1. Kaucja w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów... 228 7

Spis treści 4.5.3.2. Zwrot kaucji pobranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów... 237 4.5.4. Nowe przepisy dotyczące najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów... 242 4.5.5. Przepisy przejściowe... 249 4.6. Opłaty za używanie mieszkania... 257 4.6.1. Zasadnicze zmiany w zakresie ustalania czynszu i innych opłat za używanie mieszkania odejście od czynszu regulowanego... 257 4.6.2. Zasady ustalania czynszu w publicznych zasobach mieszkaniowych stawki czynszu i czynsz... 262 4.6.3. Obniżki czynszu w zasobach publicznych... 274 4.6.4. Ochrona lokatorów przed podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu... 282 4.6.5. Czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego... 305 4.7. Pozostałe prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów różnych zasobów związane z odpłatnym używaniem lokalu... 307 4.8. Najem okazjonalny... 319 4.8.1. Cechy i umowa najmu okazjonalnego... 319 4.8.2. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego... 330 4.8.3. Uzależnienie najmu okazjonalnego od zgłoszenia obowiązku podatkowego... 331 4.8.4. Czynsz i opłaty w przypadku najmu okazjonalnego... 334 4.8.5. Wygaśnięcie i wypowiedzenie najmu okazjonalnego... 335 Rozdział 5 Eksmisja i jej konsekwencje... 339 5.1. Orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu... 339 5.2. Ochrona niektórych lokatorów przed eksmisją w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 k.p.c.... 343 5.3. Wykonanie wyroków eksmisyjnych... 366 5.4. Realizacja wyroku TK z dnia 4 kwietnia 2001 r.... 376 Rozdział 6 Brak tytułu prawnego do używania lokalu mieszkalnego... 387 6.1. Używanie lokalu bez tytułu prawnego... 387 6.2. Możliwość nabycia tytułu prawnego na podstawie art. 30 u.o.p.l.... 400 8

Spis treści Rozdział 7 Szczególna rola gminy... 404 7.1. Realizacja zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców... 404 7.2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu... 411 7.2.1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy... 411 7.2.2. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy... 425 7.2.3. Podstawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w okresie przejściowym od dnia wejścia w życie ustawy do czasu podjęcia przez radę gminy nowych uchwał... 444 7.3. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych... 448 7.4. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali zamiennych najemcom opłacającym niegdyś czynsz regulowany... 462 7.5. Gminny zasób pomieszczeń tymczasowych... 465 Rozdział 8 Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów... 483 Rozdział 9 Najem lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego... 490 9.1. Ogólne zasady działania towarzystw budownictwa społecznego... 490 9.1.1. Formy organizacyjno-prawne i zakres działania towarzystw budownictwa społecznego... 490 9.1.2. Umowa lub statut towarzystwa, nazwa i obszar działania, przeznaczanie dochodów... 497 9.2. Najemcy zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego... 513 9.3. Czynsz i obowiązki najemców lokali towarzystw budownictwa społecznego... 528 9.4. Partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego... 538 9.5. Możliwość nabycia lokalu przez niektórych najemców będących stronami umów o partycypację w kosztach wybudowania lokalu przez towarzystwo budownictwa społecznego i skutki sprzedaży lokalu przez towarzystwo... 548 9

Spis treści Załączniki... 555 I. Najważniejsze akty prawne... 557 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego... 557 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny... 591 Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego... 601 II. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego... 623 Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 lutego 1997 r., K 16/96... 623 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r., K 34/98... 628 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P 11/98... 638 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r., K 33/99... 655 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 października 2000 r., P 8/99... 662 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., K 11/00... 674 Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., S 2/01... 682 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2002 r., K 48/01... 682 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02... 698 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 1 lipca 2003 r., P 31/02... 698 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r., K 4/05... 698 Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 czerwca 2005 r., S 1/05... 719 10

Spis treści Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r., P 30/06... 727 Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 marca 2008 r., S 2/08... 733 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08... 736 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 stycznia 2012 r., SK 25/09... 755 Literatura... 763 11

Wykaz skrótów Wykaz skrótów Akty prawne nowela z dnia 9 maja 2003 r. nowela z dnia 17 grudnia 2004 r. nowela z dnia 22 grudnia 2004 r. k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 k.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553 Konstytucja Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 k.p.a. ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 k.r.o. ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 788 k.s.h. ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 ustawa z dnia 9 maja 2003 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 113, poz. 1069) ustawa z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783 ustawa z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy 13

Wykaz skrótów i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 281, poz. 2786 nowela z dnia ustawa z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy 15 grudnia 2006 r. i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 249, poz. 1833) nowela z dnia ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy 17 grudnia 2009 r. i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13) nowela z dnia ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy 31 sierpnia 2011 r. i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 224, poz. 1342) p.p.s.a. ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 pr. lok. ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 pr. spół. ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 r.c.k. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52 r.s.u.p.a. rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie sposobu udzielania przez Policję lub Straż Graniczną pomocy lub asysty organowi egzekucyjnemu i egzekutorowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych (Dz. U. Nr 101, poz. 1106) u.d.m. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734 u.f.p.b.m. ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 255) 14

Wykaz skrótów u.f.w. u.g.k. u.g.n. u.k.w.h. u.n.l.m. u.o.p.l. u.p.a.p.p. u.p.d.o.p. u.p.e.a. u.p.s. u.p.t.u. u.s.g. ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844 ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 45, poz. 236) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1015 ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 182 ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 15

Wykaz skrótów u.s.m. ustawa o KRS u.w.l. u.z.s.z. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 Czasopisma Apel.-W-wa Apelacja. Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz. U. Dziennik Ustaw Dz. Urz. Dziennik Urzędowy M.P. Monitor Polski M. Praw. Monitor Prawniczy MSiG Monitor Sądowy i Gospodarczy NZS Nowe Zeszyty Samorządowe ONSA WSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSAB Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach cywilnych OSNCK Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Izby Karnej OSNC-ZD Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Zbiór Dodatkowy OSNKW Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa OSNP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSS Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych 16

Wykaz skrótów OTK OTK-A Pr. Gosp. Prok. i Pr. ZNSA Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria A Prawo Gospodarcze Prokuratura i Prawo Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego Inne ETPC KFM KRS NSA SA SN TBS TK UOKiK WAM WSA Europejski Trybunał Praw Człowieka Krajowy Fundusz Mieszkaniowy Krajowy Rejestr Sądowy Naczelny Sąd Administracyjny Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy towarzystwo budownictwa społecznego Trybunał Konstytucyjny Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wojewódzki sąd administracyjny 17

Wprowadzenie Wprowadzenie Książka ta przeznaczona jest dla wszystkich, którzy zawodowo lub prywatnie stykają się z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, najmem lub innymi formami używania cudzych mieszkań za odpłatnością dla prawników, właścicieli, lokatorów, zarządców nieruchomości, przedstawicieli i pracowników gmin oraz innych jednostek samorządu terytorialnego. Omawia nie tylko treści zmieniających się przepisów, lecz także ich znaczenie i różne aspekty stosowania oraz korelacje z innymi obowiązującymi regulacjami prawnymi, jak również orzecznictwo dotyczące poruszanych zagadnień. Jest ona poświęcona przede wszystkim ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, a także przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 odnoszącym się do najmu lokali mieszkalnych i przepisom ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 255). Szczegółowo omawia też regulacje dotyczące najmu lokali w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. W miarę potrzeby książka odwołuje się także i do innych regulacji, m.in. do ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116. Niniejsze opracowanie odnosi się do stanu prawnego z początku marca 2013 r., przedstawia więc także obowiązujące od 16 listopada 19

Wprowadzenie 2011 r. przepisy o pomieszczeniach tymczasowych i gminnym zasobie takich pomieszczeń oraz zmiany art. 4a ust. 4 u.o.p.l. dotyczące właściwości ministra wprowadzone przez art. 19 ustawy z dnia 12 lipca 2012 r. o zmianie ustawy o działach administracji rządowej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 951) i obowiązujące od dnia 1 stycznia 2013 r. Ponadto zawiera ono (na końcu), oprócz tekstów przepisów odnoszących się do poruszanych zagadnień, także przegląd wyroków TK ważnych z punktu widzenia omawianej problematyki. 20

1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. Rozdział 1 Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów 1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. Przed uchwaleniem ustawy o ochronie praw lokatorów problematyce tej nie był poświęcony żaden odrębny akt prawny. Elementów ochrony praw lokatorów należało natomiast szukać w różnych ustawach. Przede wszystkim w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787, która zastąpiła obowiązującą wcześniej ustawę z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, kontynuując w przepisach przejściowych niektóre jej wątki. Tematyka ta była także poruszana w kodeksie cywilnym, w ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567, w ustawie z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 oraz w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Pewnych elementów ochrony lokatorów można się było także doszukać w ustawach regulujących uprawnienia do mieszkań różnych służb mundurowych i wojska. W bardzo różny sposób ukształtowane zostały natomiast uprawnienia lokatorów do zakupu zajmowanych przez nich mieszkań. Uprawnienia te kształtowane były przez wiele ustaw i zależały m.in. od tego, w czyich zasobach znajduje się lokal. Zróżnicowanie to, 21

Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów mimo podjętych w latach 2000 2001 prób wprowadzenia w części zasobów jednolitych regulacji, utrzymuje się do dziś. Taki stan prawny powodował pewną nierówność uprawnień lokatorów. Uprawnienia te związane były bowiem ściśle z rodzajem tytułu prawnego do używania lokalu. O prawach najemców mieszkań decydowały przede wszystkim zajmujące się najmem przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i kodeksu cywilnego, ale także niektóre przepisy innych ustaw. Prawa członków spółdzielni mieszkaniowych dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali kształtowane były szczegółowo przez prawo spółdzielcze. Regulacje dotyczące innych tytułów prawnych mogły być skromniejsze i zawarte były głównie w kodeksie cywilnym. W zakresie praw lokatorów nie istniały zatem jakieś powszechnie stosowane standardy dotyczące wszystkich zasobów mieszkaniowych, a nawet uprawnienia lokatorów legitymujących się tym samym tytułem prawnym, np. umową najmu, mogły się ogromnie różnić w zależności od tego, czy była to umowa zawarta na czas nieoznaczony (wówczas lokator był dość dobrze chroniony przepisami ustawy o najmie lokali mieszkalnych), czy na czas oznaczony (wówczas lokator był w praktyce chroniony znacznie mniej lub wcale). A także, zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, uprawnienia lokatora kształtowały się różnie w zależności od tego, jak zostały sformułowane warunki konkretnej umowy. Problematyka ochrony praw lokatorów i inne kwestie związane z używaniem lokali mieszkalnych przez lokatorów ujmowane były w kolejnych latach w różnych aktach prawnych. Sposób ujęcia tej tematyki ulegał na przestrzeni lat wielu zmianom i przechodził ewolucję odzwierciedlającą zmiany systemu politycznego i ekonomicznego w naszym kraju od uregulowania ochrony praw lokatorów w jednym akcie prawnym w okresie międzywojennym, przez rozproszenie jej w różnych aktach prawnych po drugiej wojnie światowej (co oznaczało w końcu odejście od spójnego systemu ochrony omawianych praw), aż do powrotu na początku obecnego stulecia do koncepcji uregulowania ochrony praw lokatorów w odrębnej ustawie. Tę ewolucję aktów prawnych obrazuje załączony schemat. 22

1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 art. 67 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ustawa z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków (tekst jedn.: Dz. U. z 1968 r. Nr 36, poz. 249 ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ustawa z dnia 16 lipca 1987 r. o zmianie ustawy Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 21, poz. 124, ustawa z dnia 7 kwietnia 1989 r. o zmianie ustawy zmieniającej ustawę Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 20, poz. 108), ustawa z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 32, poz. 190) ustawa z dnia 6 czerwca 1958 r. o ściąganiu czynszów najmu i innych należności Państwa związanych z korzystaniem z terenów i budynków państwowych (Dz. U. Nr 35, poz. 156 ustawa z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 dekret z dnia 25 czerwca 1954 r. o lokalach w domach spółdzielni mieszkaniowych i w domach jednorodzinnych (Dz. U. Nr 31, poz. 120) dekret z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami (tekst jedn.: Dz. U. z 1950 r. Nr 36, poz. 343 ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) dekret z dnia 18 lutego 1955 r. o właściwości organów w zakresie publicznej gospodarki lokalami (Dz. U. Nr 9, poz. 55) dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 4, poz. 18 dekret z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243 Art. 371, 373, 374, 380 382, 384, 389 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. Kodeks zobowiązań (Dz. U. Nr 82, poz. 598 Ustawa z 11 kwietnia 1924 r. o ochronie lokatorów (tekst jedn.: Dz. U. z 1936 r. Nr 39, poz. 297) Art. 21 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 23