RAMY PRAWNE ORAZ PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI TBS-ów. Społeczne budownictwo czynszowe to segment rynku inwestycji mieszkaniowych, którego zasady działania zawiera Ustawa z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Główną przesłanką stworzenia takiego systemu było przeświadczenie o konieczności istnienia segmentu budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego dla takich obywateli, których dochody przekraczają limity ustalone dla osób ubiegających się o przydział mieszkania komunalnego czy socjalnego, a zarazem poziom tych dochodów jest za niski na to, aby stali się właścicielami mieszkań. Problem prywatnych mieszkań czynszowych sprowadza się do wysokości czynszu, który musi zagwarantować inwestującemu efektywność nie niższą niż z innych przedsięwzięć i musi mieć zatem charakter rynkowy. To zaś prowadzi do tego, iż takie mieszkanie staje się nieosiągalnym dla potencjalnego najemcy o niższych dochodach. Powyższy argument oraz znajomość sposobów rozwiązywania tego problemu w krajach zachodnich, przyczyniły się do opracowania i wprowadzenia w życie koncepcji takiego budownictwa czynszowego, które nazwano budownictwem społecznym o umiarkowanych czynszach. Realizację tej idei powierzono specjalnie powołanym podmiotom gospodarczym, tzw. towarzystwom budownictwa społecznego, na podstawie Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26.10.1995r. (Dz. U. Nr 133 z późniejszymi zmianami) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów Warunki i tryb udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektóre wymagania dotyczące lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków z dnia 04.07.2000 r. (Dz. U. Nr 62). Przedmiotem działania TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach wynajmu. Niezależnie jednak od tego, towarzystwo może nabywać budynki mieszkalne i prowadzić odmienną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowymi infrastrukturą towarzyszącą. Może także wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w jego budynkach, przeprowadzać remonty i modernizacje obiektów, oraz sprawować zarząd nad budynkami nie będącymi jego własnością, na podstawie odrębnych umów. Należy jednak pamiętać o tym, iż zyski osiągnięte z tych działań powinny być przeznaczane na statutową działalność TBS, czyli budowę mieszkań czynszowych, gdyż są to organizacje działające na zasadach non-profit. Spotykamy dwojakie formy organizacyjne TBS: spółkę kapitałową (akcyjną bądź z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz spółdzielnie osób prawnych. W zależności od tego, towarzystwo podlega albo prawu handlowemu, albo spółdzielczemu, jednak zawsze powołującej go ustawie. Podstawową działalność podmiotów określa statut, który podlega podwójnej weryfikacji. Pierwszy etap polega na zatwierdzeniu treści przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, a kolejny na zarejestrowaniu towarzystwa w sądzie gospodarczym. Poszczególne TBS-y w swoich statutach mogą określać zasady i kryteria dodatkowe, np. kolejności przyznawania mieszkań, ustalenia minimalnego zarobku, preferencyjne przyczyny przyspieszenia przydziału (np. pogorzelcy, mieszkańcy domów do rozbiórki). Opisane zasady i kryteria mają jednak charakter fakultatywny i mogą być odmiennie regulowane. Bezpośredni nadzór nad
działalnością sprawuje Rada Nadzorcza, do której gmina lub gminy na obszarach działania towarzystwa mają prawo wprowadzania swoich przedstawicieli w liczbie określonej w statucie. WARUNKI WYNAJMU ORAZ ASPEKT FINANSOWANIA Adresatami oferty towarzystw budownictwa społecznego są rodziny o średnim poziomie dochodów. O lokal może się starać wyłącznie osoba fizyczna nie posiadająca innego lokalu. Dotyczy to również osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. Wyjątkiem od tej zasady jest konieczność zmiany zamieszkania związana ze zmianą miejsca pracy. Przy przyznawaniu mieszkań obowiązuje kryterium dochodowe. Określa ono ustawowy limit wysokości osiąganych dochodów, który wynosi 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Średnia zarobków dla województwa ustalana jest w oparciu o dane ogłaszane przez GUS. Ustawowy limit ulega powiększeniu w zależności od ilości członków rodziny: w jednoosobowym gospodarstwie domowym o 20%, w dwuosobowym o 80%, na każdego następnego członka rodziny o dalsze 40%. Przykład: jeżeli w województwie X średni dochód wynosi np. 1000 zł, dochód jednoosobowego gospodarstwa nie może przekraczać 1560 zł (1000 x 130% + 20% = 1560), dwuosobowego 2340 zł (1000 x 130% + 80% = 2340), czteroosobowego 3380 zł (1000 x 130% + 80% + 40% + 40% = 3380). Najemców mieszkań obowiązują czynsze regulowane, które ustalane są przez rady gmin. Przy ustalaniu wysokości czynszu brane jest pod uwagę to, aby pokrywał on koszty eksploatacji, remontów i spłatę kredytu. Obowiązuje jednak ustawowe ograniczenie określające maksymalną wysokość czynszu na 4% wartości odtworzeniowej (szacunkowej) budynku (wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia). W stawce czynszowej zawarta jest również spłata kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz opłaty związane z utrzymaniem budynku (podatek, sprzątanie, ubezpieczenie, fundusz remontowy, administracja). Do tego dochodzą opłaty za media, które rozliczane są indywidualnie według faktycznego zużycia. Minimalną powierzchnię użytkową, jaką powinno posiadać oddawane w najem mieszkanie, w zależności od liczby mających zamieszkać w nim osób, przedstawia poniższa tabela. Tabela 1: Mieszkalna powierzchnia użytkowa mieszkania [w m 2 ] w zależności od liczby lokatorów Liczba osób w gospodarstwie domowym Minimalna pow. użytkowa mieszkania w m 2
1 25 2 32 3 44 4 52 5 63 6 i więcej 69 Umowa o mieszkanie może, ale nie musi, ustalać kaucję zabezpieczającą. Wysokość kaucji nie może przekroczyć 10% wartości odtworzeniowej mieszkania, może być niższa lub TBS może z niej zrezygnować. Jeśli jest ona wymagana, najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję w wysokości 12-krotnego czynszu, do dwóch miesięcy przed planowanym terminem oddania budynku. Kaucja podlega waloryzacji oraz jest zwrotna gdy najemca zwalnia lokal mieszkalny i przekazuje go do dyspozycji TBS. Kwestia kaucji budzi pewne kontrowersje. Idea jest uzasadniona, gdyż w przypadku nie spłacania czynszu przez lokatorów, wynajmujący podniósłby określone straty, których mógłby nie odzyskać. Wątpliwości sprowadzają się co do wysokości kaucji. Jeśli czynsz roczny nie może być wyższy niż 4% wartości odtworzenia, a kaucja może sięgnąć 10% tej wartości, oznacza to, że kaucja może sięgnąć równowartości 2,5-letniego czynszu. Pojawia się tu pytanie, czy osoby upoważnione do mieszkania w lokalach TBS-ów stać będzie na wniesienie tak wielkiej kaucji. Budowa domów w ramach towarzystw budownictwa społecznego oparta jest o nisko oprocentowane kredyty uzyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego pokrywającego 70% kosztów, z czego 10% umarza się po zakończeniu budowy. Pozostałe 30% pochodzi albo od gmin, albo od tzw. partycypantów, tj. osób współfinansujących budowę. Wkład ten stanowić będą: teren i uzbrojenie, dotacje z budżetu gminy, środki zakładów pracy, innych osób bądź instytucji, kaucje wnoszone przez przyszłych najemców. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy został utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego, na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Fundusz ten zasilany jest przede wszystkim środkami budżetowymi oraz środkami pochodzącymi z pożyczek w bankach zagranicznych, których spłata gwarantowana jest przez Skarb Państwa. Środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przeznaczane są przede wszystkim na udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na inwestycje mające na celu budowę mieszkań na wynajem, jak również gminom na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Preferencyjna stopa oprocentowania tych kredytów jest zmienna, ustalana w stosunku rocznym i równa stopie redyskonta NBP, pomniejszonej o 6 punktów procentowych. Nie może jednak być niższa niż ½ stopy redyskontowej NBP. Zgodnie z prawem partycypant nie może być najemcą mieszkania, do niego należy jednak prawo wskazania przyszłych użytkowników. Partycypantami mogą być np.: rodzice wnoszący wkład dla swoich dzieci bądź firmy dla swoich pracowników.
Wysokość wpłat zależy od kosztów, które ponosi TBS na budowę w przeliczeniu na 1m 2 mieszkania. W oparciu o publikowane statystyki i dane z poszczególnych województw można przyjąć, że aby uzyskać mieszkanie w ramach towarzystwa budownictwa społecznego, należy liczyć się z jednorazową wpłatą od 25 do 45 tys. zł w zależności od miejscowości, standardu i wielkości mieszkania. Mieszkania w TBS-ach nie odbiegają od średnich standardów mieszkań budowanych przez deweloperów lub spółdzielnie, a czas oczekiwania na mieszkanie nie przekracza z reguły 12 miesięcy. Mieszkania TBS mają charakter typowo czynszowy, co oznacza, iż nie istnieje możliwość wykupu mieszkania nawet po całkowitym spłaceniu kredytu budowlanego. ROLA GMINY Rola gminy w działalności towarzystw jest dwojaka. Z jednej strony Rada Gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych stawki czynszu regulowanego za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu, w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Decyzja taka podejmowana jest na podstawie kalkulacji przedłożonej przez towarzystwo. Gmina może być także animatorem towarzystwa, które wyposaża w środki pozwalające mu na podjęcie działalności, co na ogół sprowadza się do zapewnienia TBS-om gruntów pod przyszłą budowę domów mieszkalnych. Obecnie obserwowane jest zjawisko powstawania TBS-ów prywatnych, wykluczających udział gminy. Koszty jednak takiej inwestycji muszą uwzględniać potrzebę zakupu gruntów pod budowę, co w rezultacie przekładać się może na możliwość stosowania wyższych czynszów. Może się zdarzyć również i tak, że władzom samorządowym nie uda się pozyskać żadnych dodatkowych udziałowców i gmina będzie jedynym udziałowcem. Jej udział jednak w sfinansowaniu kosztów inwestycji wyniesienie tylko 20%. PRÓBA OCENY Spośród sposobów rozwoju inwestycji mieszkaniowych w Polsce forma TBS-ów jest koncepcją dopracowaną, która sprawdza się w praktyce. Jej kompleksowość umożliwia, przy zaangażowaniu władz lokalnych i wsparciu finansowym ze strony państwa (KFM), rozwiązanie problemu przyzwoitych mieszkań dla mniej zamożnych. Ogromną przy tym zaletą towarzystw jest stałe utrzymywanie relatywnie dobrego standardu budowanych mieszkań i stosunkowo niskich cen. Ogólnie rzecz ujmując TBS-y spełniają swoje zadanie, zarówno w procesie budowy mieszkań, jak i procesie gospodarowania budynkami komunalnymi. Pomimo tego, warto jednak zwrócić uwagę na pojawiające się zagrożenia. Jednym z nich jest dostępność środków budżetowych, która będzie zmniejszać możliwości inwestycyjne. Związane jest to z pogłębiającym się deficytem budżetowym. Dlatego też Bank Gospodarstwa Krajowego wprowadza pewne utrudnienia w dostępie do środków, np.: wymaga aby kapitał własny TBS stanowił 1/8 kwoty udzielonego kredytu, oprócz 130% zabezpieczenia, z czego hipoteka (75% wartości działki) i przyszłe czynsze stanowią tylko część. Ustawa nie stawia TBS-om
takich wymagań, ale bank może je wprowadzać. Uniemożliwi to znacznie realizację statutowych zadań. Po kilku latach stosowania systemu, okazało się także, że fundusze KFM są zbyt małe, aby sprostać wszystkim potrzebom inwestycyjnym TBSów. Spowodowało to, iż szybki rozwój z lat 1996-98 został zahamowany. W 1999 r. oddano do użytku około 4 tys. mieszkań TBS-owskich, w 2000 r. niespełna 5 tys., a w 2001 r. ok. 6 tys. Jakkolwiek tempo rozwoju zostało zahamowane, to nie należy zapominać o fakcie, iż TBS-y budują już ok. 2 razy więcej mieszkań niż realizują gminy w innych formach. Problem niewystarczającej ilości środków w KFM może być rozwiązany poprzez wykorzystywanie środków z tego funduszu na dofinansowywanie odsetek od kredytów, a nie zaś ich udzielanie. Środki komercyjne są dostępne na rynku międzybankowym i możliwe jest udzielanie z nich kredytów. Istotną pozostaje jednak kwestia techniczna dofinansowania odsetek, tak aby kredyt zaciągany przez TBS kosztował je tyle, ile przewiduje ustawa. Rząd z zamiarem przeciwdziałania niedoborowi środków w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym, przeznaczonych na kredyty dla TBS-ów, przewiduje utrzymanie wysokiej dotacji dla KFM, która w ostatnim okresie wynosiła 450 mln zł rocznie. Jednocześnie w ostatniej nowelizacji rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wprowadzone zostały zmiany prawne, mające na celu skrócenie okresu spłaty kredytów zaciąganych przez TBS-y w Funduszu do 35 lat (obecnie okres ten dochodzi nawet do 80-90 lat). Skrócenie okresu spłaty kredytów pozwoli Bankowi Gospodarstwa Krajowego na zbycie wierzytelności bankom hipotecznym, co w konsekwencji pozwoli na szybszą reinwestycję odzyskanych środków KFM. Dodatkowo w chwili obecnej przygotowywane są w BGK procedury umożliwiające wykorzystanie środków KFM na dopłaty do kredytów udzielanych przez banki komercyjne TBS-om. Taka forma finansowania wymagać będzie znacznie mniejszej ilości środków finansowych, niż udzielanie kredytów bezpośrednio z BGK. Kolejną kwestią jest problem własności. Niedostatkiem ustawy jest brak jednoznacznego stwierdzenia, że po spłacie kredytu, czyli za 30 lat, partycypanci staną się właścicielami tych lokali. Dzisiaj nie mają oni właściwie żadnych praw, oprócz tego, że mogą mieć wpływ na dobór mieszkańców. Ewentualna koncepcja uwłaszczenia lokatorów nie wydaje się być prostą rzeczą. W okresie tych 30 lat bowiem, lokal może być wynajmowany różnym osobom i nie wiadomo, która z nich mogłaby się uwłaszczyć na tym mieszkaniu. Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Andrzej Bratkowski, zwraca uwagę na to, iż przyszłość TBS-ów wymaga ich współpracy w ponadlokalnych strukturach regionalnych, aby mogły lepiej przygotować się do ewentualnego skorzystania ze środków unijnych. Wiąże się to z kierunkami realizacji polityki mieszkaniowej w ramach Narodowego Planu Rozwoju w latach 2007-2013, a także potrzebą dostosowywania rynku mieszkaniowego do zmiennego rynku pracy, jak i koniecznością rozwijania budownictwa społecznego. OBOWIĄZKI NAJEMCY Oprócz obowiązku regulowania miesięcznej stawki czynszowej, najemca posiada następujące obowiązki: informowanie zarządu TBS-u o uzyskaniu prawa do innego lokalu mieszkalnego,
składanie deklaracji określającej wysokość dochodów uzyskanych w gospodarstwie domowym w roku poprzednim co dwa lata w terminie do 30 kwietnia, przedłożenie zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego o wysokości dochodów swoich oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania na każde żądanie władz TBS-u. Nie spełnianie wyżej wymienionych wymagań prowadzi do następujących konsekwencji: uzyskanie przez najemcę prawa do innego lokalu mieszkalnego powoduje wypowiedzenie umowy najmu, nie złożenie w terminie deklaracji o dochodach może spowodować wypowiedzenie przez TBS umowy najmu lokalu, w przypadku uzyskania przez gospodarstwo dochodów (w danym roku) wyższych niż określonych w ustawie TBS może (ale nie musi) zastosować wobec najemcy rynkową stawkę czynszową. Należy pamiętać także o tym, iż złożenie przez najemcę oświadczenia niezgodnego z prawdą powoduje rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym bez okresu wypowiedzenia oraz odszkodowanie w wysokości 200% miesięcznego czynszu, jaki by płacił najemca, gdyby umowa nie została rozwiązana. ZMIANY W PROJEKCIE USTAWY O TBS W STOSUNKU DO JUŻ OBOWIĄZUJĄCYCH ROZWIĄZAŃ PRAWNYCH W projekcie ustawy, który wpłynął do Sejmu zawarte są zmiany w sposobie ustalania czynszów w zasobach TBS oraz współfinansowania budowy mieszkań TBS. Obecnie ustawa zabrania partycypacji w kosztach budowy najemcom, mogą wpłacać osoby prawne lub fizyczne, które wskażą najemcę mieszkania. Nowela przewiduje, że najemca może wpłacać partycypację, która może być wypłacona najemcy w okresie 12 miesięcy po wyprowadzeniu się z mieszkania. W projekcie ustawy o TBS, ustawodawca dale możliwość ustalania wysokości czynszu przez TBS, dotychczas robiła to Rada Gminy. TBS i Spółdzielnie Mieszkaniowe będą mogły zaciągać kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na zakup gruntu wraz z budynkiem lub akceptację istniejących już budynków na cele mieszkalne. Nowela przewiduje wykup mieszkań na własność po 10 latach użytkowania z TBS.