Sprawozdanie z działalności Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Budowlanych za 2015 rok Od 1.01.2015 roku Zarząd pracował w składzie: 1. Krzysztof Sołtysiak Prezes Zarządu 2. Bożena Klijer-Bień Główna Księgowa, Członek Zarządu 3. Elżbieta Staniewicz Członek Zarządu W minionym okresie sprawozdawczym tj. w 2015 roku stan zasobów mieszkaniowych naszej Spółdzielni przedstawiał się następująco: Na koniec 2015 roku mieliśmy w naszych zasobach: 810 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 40 830,53 m 2, 28 lokali użytkowych o powierzchni użytkowej 1 535,31 m 2, 103 garaży o powierzchni użytkowej 1 687,63 m 2 Łączna powierzchnia użytkowa wynosiła 44 053,47 m 2 Na koniec 2015 roku struktura własności lokali w naszej Spółdzielni przedstawiała się następująco: LOKALE MIESZKALNE: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu 15-2% spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 253-31% prawo odrębnej własności 542-67% Razem: 810 100% LOKALE UŻYTKOWE: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 13-43% prawo odrębnej własności 15-57% Razem: 28 100% GARAŻE: spółdzielcze własnościowe prawo do garażu 69-60% prawo odrębnej własności 33-36% nowo wybudowane w najmie (N.5) 1-4% Razem: 103 100% 1
135 osób będących właścicielami lokali (117 lokali mieszkalnych, 3 lokale użytkowe i 15 garaży) nie są członkami Spółdzielni, pozostali właściciele lokali są członkami Spółdzielni i aktualnie mamy 857 członków. W minionym okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni odbył 11 protokołowanych posiedzeń. Obok bieżącego wykonania zadań wynikających z zakresów czynności poszczególnych członków zarządu i związanych z bieżącą działalnością Spółdzielni, Zarząd Spółdzielni: podejmował uchwały i decyzje w sprawach członkowskich, sporządzał projekty planów gospodarczych i przedstawiał je Radzie Nadzorczej, przygotowywał analizy finansowe kosztów i przychodów Spółdzielni i przedstawiał je na posiedzeniach Rady Nadzorczej, opracowywał informacje dla Rady Nadzorczej o wykonaniu zadań, planów i bieżącej działalności zarządu, przygotowywał materiały do przeprowadzenia przetargów i zawierał umowy z wybranymi w drodze przetargu wykonawcami, bieżąco kontrolował wykonawstwo robót remontowych i uczestniczył w ich odbiorach. Wykonanie Planu funduszu remontowego za 2015 rok przedstawia się następująco: WYKONANIE PLANU FUNDUSZU REMONTOWEGO S.M.B. ZA 2015R. L.p. Adres Zakres robót Planowany Koszt Wykonanie I TERMOMODERNI ZACJE I ELEWACJE 1 Kopernika 11 - docieplenie ścian zewnętrznych 298000 315608 2 Konarskiego 13 - docieplenie ścian zewnętrznych, remont kapitalny balkonów ( 12) 220000 225970 3 Daszyńskiego 11 - remont elewacji zespołu garażowego (24szt.) 11000 8960 RAZEM : 529000 550538 II ROBOTY BUDOWL. RÓZNE 1 Gdańska 26 Malowanie klatki schodowej 10000 5107 2 Gdańska 28 Malowanie klatki schodowej 10000 5107 3 Gdańska 30 Malowanie klatki schodowej 10000 5107 4 Limanowskiego 30 - remont chodników i parkingu na Kętrzyn samochody 36000 39992 5 Nowowiejska 5 Rozbudowa zatoki postojowej - 6 szt. 9500 9346 schodowych - 2 szt. 6 Daszyńskiego 11 16500 21578 (w tym 4320 zł wymiana drzwi UWAGI 2
wejściowych) 7 Daszyńskiego 11a schodowych - 2 szt. 15000 16989 8 Daszyńskiego 11b schodowych 2 szt 20000 14594 9 Zasoby SMB - mycie elewacji budynków 1824 20000 (Okrzei 4) III INSTALACJE WEWNĘTRZNE 1 Zasoby SMB 2 Warszawska 42 3 Konarskiego 26 IV KONTROLE STANU TECHNICZNEGO 1 Zasoby SMB 2 Zasoby SMB V KONSERWACJA BIEŻĄCA, DROBNE NAPRAWY 1 Zasoby SMB VI ZAGOSPODAROWA NIE TERENÓW ZIELONYCH I WYPOSAŻENIE PLACÓW ZABAW 2 Zasoby SMB Chemiczne czyszczenie pionów kanalizacyjnych Remont drogi wjazdowej Wymiana wewnętrznej instalacji elektrycznej (zasilanie i oświetlenie) Okresowa roczna kontrola stanu technicznego budynków oraz instalacji sanitarnych ( zgodnie z wymogami Pr. Budowl. ) Okresowa roczna, kontrola przewodów kominowych + drobne naprawy kominów Roboty budowlane drobne oraz naprawy awaryjne i konserwacja instalacji sanitarnych i elektrycznych ` RAZEM : 147000 119648 30000 20887 10000 8398 29000 29000 RAZEM : 69000 58286 20000-35000 30588 RAZEM : 55000 30589 140000 136565 RAZEM : 140000 136565 Zagospodarowanie terenów zewnętrznych 20000 0 RAZEM : 20000 0 R A Z E M REMONTY 960 000 895 626 ŚRODKI F.R. DO WYKORZYSTANIA W 2015 R. 935800 zł WYKONANIE OGÓŁEM: 895626 W stawce ekspl. Pkt.V W stawce ekspl. Rada Nadzorcza Uchwałą Nr 7/2016 z dnia 30.03.2016 roku zatwierdziła wykonanie planu funduszu remontowego za 2015 rok na kwotę ogółem 895 626 zł. 3
Pkt. V Roboty budowlane oraz naprawy instalacji: 1. Remont dachów (Kościuszki 20A, Okrzei 4A): 2534,72 2. Klatki (Konarskiego 26, Warszawska 42 i Kościuszki 8A):9652,92 3. Podesty na rowery (Kościuszki 20, A i B, Dasz. 11 A i B): 4976,12+3148,79 = 8 124,90 4. Audyt term. (Dasz.11A, B i Kościuszki 20, A i B) 3075,00 5. Wpłaty na fundusz remontowy Wspólnot Kajki, Tr.1 1395,90 l.uż+12216,90 = 13612,80 6. Opaska i podjazdy (Konarskiego 13) 10790,70 7. Remont ogrodzenia (Konarskiego 26, Warszawska 42) 2389,93 8. Naprawa wjazdu i blokady parkingowe Olsztyńska 17 2477,40 9. Remont domofonów (Gdańska 26,30 i Konarskiego 26) 16000,00 10. Remont biura SMB 15128,13 11. Remont inst. C.O. na klatkach schodowych (Konarskiego 26) 3223,68 12. Remont instalacji gazowej (Boh. West. 15, Gdańska 30, Kon.2, Warsz.38) 2416,46 13. Remont inst. elekt.(dasz.11,aib;gd.26,28,30; Kon.2,13; Kop.11;Warsz.42) 19422,77+417,03(l.uż)= 19839,80 14. Remont instalacji wodno-kanalizacyjnych 11264,01+687,64(l.uż)= 11951,65 15. Remont schodów i wiatrołapów (Kon.2, Suwalska 12) 3021,43 16. Balustrady - Konarskiego 13 8959,00 17. Odsetki od kredytów termomodern. (Boh. West.15, Kon. 13 i Kop.11) 9518,97 18. Badanie termomodernizacyjne Daszyńskiego 7 3366,92 RAZEM: 146084,97-9518,97(odsetki)=136565,44 4
L. p. I PLAN FUNDUSZU REMONTOWEGO S.M.B. NA 2016 rok zatwierdzony uchwałą Rady Nadzorczej nr 31/ 2015 z dnia 29.12.2015r przedstawia się następująco: Stan Uwagi Adres Zakres robót f.rem TERMOMODERNI ZACJE I ELEWACJE 1 Daszyńskiego 7 B 2 Daszyńskiego 7C 3 Suwalska 12 II ROBOTY BUDOWL. RÓZNE Planowany Koszt - termomodernizacja i remont balkonów 155000 - termomodernizacja i remont balkonów 170000 - termomodernizacja i remont balkonów 280000 RAZEM : 605000 121810 1 Konarskiego 26 schodowych 36000 125730 2 Warszawska 42 schodowych 30000 127781 3 Nowowiejska 5 schodowych 40000 27446 4 Nowowiejska 6 schodowych 30000-19705 5 Zasoby SMB Mycie elewacji budynków 20000 6 Limanowskiego 30 III 1 IV INSTALACJE WEWNĘTRZNE Zasoby SMB KONSERWACJA BIEŻĄCA, DROBNE NAPRAWY 1 Zasoby SMB V KONTROLE STANU TECHNICZNEGO 1 Zasoby SMB Remont chodników i nawierzchni parkingowej 160000 19514 RAZEM : 316000 Chemiczne czyszczenie pionów kanalizacyjnych 28000 RAZEM : 28000 Roboty budowlane drobne oraz naprawy awaryjne i konserwacja 140000 instalacji sanitarnych i elektr. RAZEM : 140000 Okresowa roczna kontrola stanu techn. przewodów komin. oraz 34000 budynków i inst. sanitarnych (zgodnie z wymogami Pr.Budowl) RAZEM : 34000 R A Z E M 1123000 ŚRODKI F.R. DO WYKORZYSTANIA W 2016 R. 1123277 zł. Udział SMB 57,10 % 42,90% Wspólnota Mieszkaniowa Udział SMB 62,62% 37,38% Wspólnota Mieszkaniowa 5
ZESTAWIENIE UJAWNIONYCH POTRZEB W ZAKRESIE REMONTÓW GŁÓWNYCH BUDYNKÓW NA LATA 2016 2018 L.p Adres Zakres robót I TERMOMODER NI ZACJE I ELEWACJE 1 Suwalska 12 2 Konarskiego 2 3 Konarskiego 4 4 Osiedle ul.daszyńskiego 7, 7A, 7B, 7 C 5 Sikorskiego 16 - docieplenie ścian zewnętrznych, remont kapitalny balkonów ( 20 szt.) - docieplenie ścian zewnętrznych, remont kapitalny balkonów ( 6 szt.) - remont elewacji w zakresie malowania - docieplenie ścian zewnętrznych, remont kapitalny balkonów ( 60 szt.) - remont elewacji w zakresie malowania lub dodatkowego docieplenia Planowany Koszt 280000 120000 100000 500000 250000 UWAGI, UZASADNIENIE Rok budowy 1992. Elewacja znajduje się w złym stanie technicznym. Termomodernizacja jest niezbędna także ze względu na konieczność obniżenia wysokich, jednych z najwyższych w zasobach SM kosztów ogrzewania tj 3,54 zł.mkw. ( średnia zasobów to 2,68 zł/mkw.) Rok budowy 1992. Elewacja znajduje się w złym stanie technicznym. Powłoki malarskie odbarwione. Najwyższe koszty ogrzewania w zasobach całej spółdzielni w 2014 r. tj 3,88 zł/mkw. ( średnia zasobów to 2,68 zł/mkw.) Inwestycja byłaby wykonywana łącznie z termomodernizacją w/w budynku przy ul. Konarskiego 2. Oba te budynki przylegają do siebie tworząc zwartą uliczną zabudowę. Rok budowy 1993-94. Elewacje znajdują się w średnim stanie technicznym. Powłoki malarskie odbarwione, tynki spękane. Inwestycja byłaby wykonana razem ze Wspólnotami Mieszkaniowymi z budynków nr 7 B ( 9 lokali ) oraz 7 C ( 7 lokali ). Mieszkań należących do Spółdzielni jest 44. Rok budowy 1997-98. Elewacja wykazuje przebarwienia powłok malarskich na tynkach oraz częściowe zagrzybienie. Remont polegałby na malowaniu ścian zewnętrznych lub docieplenia. RAZEM 1250000 6
II ROBOTY BUDOWL. MALOWANIE KLATEK SCHOD. 7 Nowowiejska 5 8 Nowowiejska 6 9 Konarskiego 26 10 Warszawska 42 11 Warszawska 38 12 13 Boh. Westerplatte 15 Kościuszki 20, 20 A, 20B 14 Kopernika 11 15 Kopernika 9 III ROBOTY BUDOWL. RÓZNE 16 Warszawska 38 schodowych - 4szt. schodowych - 3szt. schodowych - 3szt. schodowych - 3szt. schodowych - 2szt. schodowych - 2szt. schodowych - 6szt. schodowych - 4szt. schodowych 3szt. RAZEM 335000 Wymiana pokrycia dachowego z dachówki 100000 40000 Klatki malowane w 2006 r. 30000 Klatki malowane w 2006 r. 30000 Klatki malowane w 2006 r. 30000 Klatki malowane w 2006 r. 20000 Klatki malowane w 2006 r. 20000 Klatki malowane w 2006 r. 60000 Klatki malowane w 2006 r. 60000 Klatki malowane w 1998 r. 45000 Klatki malowane w 1998 r. Dachówka po wielokrotnych naprawach, zlasowana kwalifikująca się jedynie do wymiany. 17 Gdańska 26,28,30 - wykonanie nawierzchni dróg i parkingów wewnętrznych 190000 Budowa dotyczy budowy zatok postojowych przed poszczególnymi budynkami oraz dróg wewnętrznych z kostki betonowej. Szacowane koszty nie obejmują budowy podjazdów pod garaże, sieci kanalizacji deszczowej oraz sporządzenia niezbędnej dokumentacji technicznej. 18 Konarskiego 26 -wymiana chodnika przy budynku 10000 19 Zasoby SMB - docieplenie stropów piwnic 130000 Plan zakłada docieplanie min. 3 szt. budynków rocznie RAZEM 430000 7
IV INSTALACJE WEWNĘTRZNE 20 Zasoby SMB 21 Zasoby SMB - opomiarowanie mieszkań podzielnkami kosztów ciepła w zakresie centralnego ogrzewania. Chemiczne czyszczenie pionów kanalizacyjnych 100000 100000 Obowiązkowy termin ustawowy opomiarowania wszystkich mieszkań do 31.12.2016 r. Dotyczy mieszkań nie wyposażonych w liczniki ciepła 645 szt. Cd. sukcesywnego wykonywania udrażniania pionów kanalizacyjnych. Czyszczenie mechaniczno chemiczne likwiduje konieczność wymiany zarośniętych i częściowo już niedrożnych instalacji. Przed wykonaniem prac wykonywanie jest badanie wnętrza pionu kanalizacyjnego kamerą. Plan zakłada czyszczenie 3-4 szt. budynków rocznie. RAZEM 200000 O G Ó Ł E M 2215000 2215000 : 3 lata = 738333 zł. rocznie Bardzo istotnym elementem w pracy Zarządu Spółdzielni było zarządzanie nieruchomościami niestanowiącymi majątku Spółdzielni tj. Wspólnotami Mieszkaniowymi. Na dzień sprawozdania Spółdzielnia zarządza 15 Wspólnotami, w których są zlokalizowane 233 mieszkania i 17 lokali usługowych o łącznej powierzchni 14.251,03m 2. Pełnienie funkcji Zarządcy jest dla nas jednym z podstawowych kierunków rozwoju na przyszłość. Przychody finansowe, które wyniosły za 2015r: 111 158 zł (w stosunku do roku 2014 wzrosły o 15,4%) z tytułu zarządzania tymi nieruchomościami w znaczący sposób wpływają na obniżenie kosztów bieżącej działalności. Zgodnie z ustawą o własności lokali do dnia 31.03.2016 roku odbyliśmy ze wszystkimi Wspólnotami zebrania sprawozdawcze za 2015 rok. Wspólnoty Mieszkaniowe pozytywnie oceniły naszą pracę i powierzyły zarządzanie na kolejny rok, udzieliły podwyżki stawki za zarządzanie. Rozwój naszej Spółdzielni upatrujemy także w przejmowaniu Wspólnot Mieszkaniowych do zarządzania. Proponowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych będą przesuwały spółdzielnie do roli zarządców nowopowstałych wspólnot. Nasza Spółdzielnia jest profesjonalnie przygotowana do pełnienia funkcji zarządcy nieruchomości i tą formę działalności zamierza rozszerzać. 8
Problemem w bieżącej działalności są jak zwykle niestety zaległości w opłatach eksploatacyjnych za lokale mieszkalne a wygląda to następująco: zadłużenie ogółem na dzień 31.12.2013r wynosiło: w 2014 roku: 300 238,86 zł w 2015 roku: 232 788,40 zł zmniejszyło się o 22,50% roczny wymiar czynszu wynosił: w 2014 roku: 4 140 311,36 (śr. miesięcznie: 345 025,95 zł) w 2015 roku: 3 902 272,93 (śr. miesięcznie: 325 189,41 zł) a więc zmniejszyło się o 6% W 2014r zadłużenie było poniżej miesięcznego wymiaru opłat i wyniosło 87,01%. W 2015 roku zadłużenie wyniosło 86,03% miesięcznego wymiaru opłat. Wskaźnik zadłużenia w rocznych należnościach z tytułu opłat eksploatacyjnych obliczony jako stosunek zadłużenia na koniec roku do rocznego wymiaru opłat wynosił: w 2014 roku: 7,25% w 2015 roku: 6,00% i zmalał o 1,25% w opłatach za mieszkania zalegało: na 31.12.2014roku: 351 mieszkań na 31.12.2015roku: 284 mieszkania struktura zaległości wynosiła: 31.12.2014 31.12.2015 % 1 miesięczne i później 91 669,05 93 564,02 102 2 miesięczne 30 137,55 31 783,74 105 3 miesięczne i powyżej 121 506,36 107 442,64 88 największe zadłużenie na 31.12.2015r wystąpiło w następujących budynkach: 1. Daszyńskiego 7, 7A, 7B, 7C - 20 046,74 2. Konarskiego 2-22 820,93 3. Gdańska 30-30 233,66 9
4. Konarskiego 21-12 076,59 5. Konarskiego 26-12 908,46 6. Nowowiejska 5-18 398,33 7. Nowowiejska 6-19 437,24 8. Suwalska 12-13 487,11 9. B. Prusa 2-23 620,86 10. Warszawska 42-11 002,42 Razem: 10 budynków - 184 032,34=79,10% zadłużenia ogółem Z tych budynków 21 osób powodowało łączne zadłużenie w wysokości 124 923,90 zł co stanowiło 54% zadłużenia ogółem. Zadłużenie w opłatach to również mniej funduszu remontowego, którego udział w zadłużeniach wynosi ok. 21,0%, tj. mniej funduszu o około 48.000,00 zł. podejmowane działania w 2015 roku: sądowy nakaz zapłaty - 17 osób egzekucja komornika - 7 osób wezwanie do zapłaty - 172 osób wezwanie przedsądowe - 24 osób kwota przekazanych przez Urzędy Miast Giżycko, Kętrzyn i Węgorzewo dodatków mieszkaniowych: 2014r 2015r. kwota ogółem 111 714,68 102 112,79 liczba rodzin 47 50 śr. wys. dodatku 198,08 170,19 WYNIK FINANSOWY Za 2015 rok Spółdzielnia osiągnęła dodatni wynik bilansowy zysk netto z pozostałej działalności w kwocie 81 663,55 zł. Za 2015 rok Spółdzielnia osiągnęła dodatni wynik na Gospodarce Zasobami Mieszkaniowymi w kwocie 66 502,53 zł. Na wynik ten składają się: nadwyżka przychodów nad kosztami w kwocie 78.855,41 zł w 32 nieruchomościach, kwota ta zwiększy przychody tych nieruchomości w roku 2016, 10
nadwyżka kosztów nad przychodami w kwocie 12.352,88 w 11 nieruchomościach, kwota ta zwiększy koszty tych nieruchomości w 2016 roku. PODSTAWOWE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE 1. Wskaźnik bieżącej płynności finansowej. TYTUŁ WYLICZEŃ (ZŁ) 2014 ROK 2015 ROK aktywa bieżące ------------------------------ zobowiązania bieżące 2 998 310,60 -------------------- = 2,1 1 452 851,07 3 042 783,40 -------------------- = 2,07 1 466 736,21 Wskaźnik ten pokazuje stopień pokrycia krótkoterminowych zobowiązań majątkiem obrotowym Spółdzielni. Przyjmuje się, że pożądana wielkość wskaźnika winna mieścić się w przedziale 1,2-2,0. - wskaźnik wyższy od 2 jest niepożądany z punktu widzenia racjonalności gospodarowania, - wskaźnik niższy od 1 oznacza trudności płatnicze. 2. Wskaźnik wysokiej płynności finansowej. TYTUŁ WYLICZEŃ (ZŁ) 2014 ROK 2015 ROK środki pieniężne + należności ------------------------------ zobowiązania bieżące 2 975 646,82 -------------------- = 2,1 1 452 851,07 3 010 295,35 -------------------- = 2,05 1 466 736,21 Wskaźnik ten pokazuje stopień zobowiązań krótkoterminowych aktywami płynnymi. Przyjmuje się, że pożądana wielkość tego wskaźnika winna mieścić się w przedziale 1,0 1,2 - niższy wskaźnik oznacza napiętą sytuację płatniczą. Wskaźnik obrazuje zdolność pokrycia swoich zobowiązań liczoną w miesiącach w przód. 11