Jednym z ważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości, poza możliwościami finansowymi i podażą na rynku, są potrzeby mieszkaniowe ludności. Ich powszechnie stosowanym miernikiem jest tzw. deficyt mieszkań. Można go przedstawić jako różnicę między liczbą gospodarstw domowych a liczbą zasobów mieszkaniowych. Otrzymana dzięki temu liczba wykazuje ilość brakujących mieszkań czyli tzw. niedobór mieszkań. W ostatniej dekadzie to właśnie chroniczny deficyt mieszkań był jednym z czynników napędzających polski rynek mieszkaniowy. Do roku 7 liczba gospodarstw domowych rosła szybciej niż zasób mieszkaniowy, co powodowało pogłębiający się z roku na rok deficyt mieszkaniowy. Jednak boom na rynku nieruchomości wywołał gwałtowny wzrost podaży mieszkań, co zaowocowało stopniowym spadkiem deficytu. Jak widać na poniższych wykresach w latach 6-8 wydano znacznie więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż w latach poprzednich, co w konsekwencji zaowocowało znaczącym wzrostem liczby mieszkań oddanych. Ostatecznie od roku 7, w którym to deficyt osiągnął swój najwyższy poziom około 1,17 mln mieszkań zaczął on stopniowo obniżać się. 15 14 5 14 13 5 13 364 13 536 13 698 13 855 14 11 14 164 14 318 14 277 14 465 14 388 14 14 487 14 723 14 571 14 831 14 641 13 12 5 12 prognoza GUS z 3 prognoza GUS z 21 LICZBA GOSPODARSTW DOMOWYCH W POLSCE 25 237 22 163 161 165 168 16 165 175 16 158 15 134 136 131 1 78 98 93 16 18 116 114 115 5 mieszkania, na których budowę wydano pozwolenie mieszkania oddane mieszkania, na których budowę wydano pozwolenie i mieszkania oddane polska 1
15 5 14 5 14 13 5 13 12 5 12 438 13 364 12 596 13 536 12 683 13 698 12 776 13 855 12 877 14 11 12 994 14 164 13 15 14 277 13 32 14 388 13 422 14 487 13 561 14 571 13 73 14 641 12 11 5 11 zasoby mieszkaniowe gospodarstwa domowe prognoza GUS zasoby mieszkaniowe oraz liczba gospodarstw domowych w latach 2-212 1 1 1 926 94 1 14 1 79 1 135 1 171 1 126 1 86 1 65 1 11 937 8 deficyt mieszkaniowy w latach 2-212 wg ludności faktycznie zamieszkałej Wg ludności faktycznej w 212 roku deficyt wyniósł ok. 1,12 mln mieszkań co nieco odbiega od deficytu wyliczonego na podstawie prognozy GUS z 21 roku. (936 ) Biorąc jednak pod uwagę ruchy migracyjne ludności, należy tą liczbę skorygować tak aby uwzględnić ludność rezydującą, podawaną przez GUS w Narodowym Spisie Powszechnym z 211 roku, która z punktu widzenia zapotrzebowania na mieszkania jest odpowiedniejsza. Kategoria ludności rezydującej obejmuje bowiem stałych mieszkańców, z wyjątkiem osób przebywających poza miejscem zamieszkania przez okres co najmniej 12 miesięcy oraz osoby przebywające czasowo przez taki sam okres, przybyłe z innego miejsca zamieszkania. Biorąc pod uwagę skalę migracji ludności liczba ta dla Polski wg stanu 31 marca 211 roku jest mniejsza od liczby ludności faktycznej o około 1 14 osób, czyli o różnicę między liczbą Polaków przebywających za granicą a liczbą imigrantów przebywających w Polsce z uwzględnieniem 12-miesięcznego kryterium przebywania. Uwzględniając tak liczoną liczbę ludności, rzeczywisty deficyt ukształtuje się wówczas na poziomie ok. 633 mieszkań. 2
1 1 121 1 937 8 633 wg prognozy GUS wg ludności faktycznej szacunek rednet wg ludności rezydującej szacunek rednet deficyt mieszkaniowy w 212 szacunki Szacunki rednet na podstawie prognozy GUS z 8 roku skorygowanej o wyniki spisu ludności NSP 211, przy założeniu średniej wielkości gospodarstwa domowego 2,577 (wg prognozy GUS) Z punktu widzenia deweloperów, prognozy dotyczące kształtowania się deficytu w przyszłych latach nie są optymistyczne. Mimo systematycznego spadku przeciętnej wielkości gospodarstwa domowego, przewidywany spadek liczby ludności ostatecznie wpłynie również na spadek liczby gospodarstw domowych. Zestawiając to z umiarkowanym wzrostem zasobów mieszkaniowych otrzymamy malejący deficyt mieszkaniowy, który już w 218 roku może przekształcić się w nadwyżkę. 39 38 5 38 542 38 529 38 51 38 489 38 461 38 43 38 393 38 349 38 33 38 246 38 179 38 37 5 37 37 285 37 272 37 253 37 232 37 24 37 173 37 136 37 92 37 46 36 989 36 922 36 5 36 ludność faktyczna ludność rezydująca prognoza liczby ludności Źródło: rednet Property Group, dział Consultingu na podstawie prognozy GUS z 8 roku skorygowanej o wyniki spisu ludności NSP 211 3
1 1 926 94 1 14 1 79 1 135 1 171 1 126 1 86 1 65 1 11 937 8 prognoza rednet na podstawie ludności rezydującej prognoza liczby gospodarstw domowych w polsce Źródło: rednet Property Group, dział Consultingu na podstawie prognozy GUS z 21 roku skorygowanej o wyniki NSP oraz danych odnośnie ludności rezydującej wg NSP 211 15 14 13 73 13 881 14 18 14 146 14 272 14 395 14 516 14 633 14 748 14 859 14 968 13 12 11 1 prognoza zasobów mieszkaniowych w polsce Źródło: rednet Property Group, dział Consultingu 15 14 8 14 14 14 14 13 8 13 73 14 336 13 881 14 392 14 18 14 436 14 146 14 468 14 272 14 49 14 395 14 53 14 516 14 58 14 633 14 54 14 748 14 494 14 859 14 479 14 968 14 46 13 13 13 13 zasoby mieszkaniowe liczba gospodarstw mieszkaniowych prognozowane zasoby mieszkaniowe oraz liczba gospodarstw domowych w latach 212-222 Źródło: rednet Property Group, dział Consultingu 4
58 7 129 254 38 - -17 - -322-218 - -511-418 -8-633 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 prognoza deficytu mieszkaniowego w polsce Źródło: rednet Property Group, dział Consultingu Po raz pierwszy będziemy mieć więc do czynienia na rynku z większą liczbą mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Nadwyżka ta w ciągu następnej dekady osiągnie wielkość nawet 5 Nie oznacza to jednak, że potrzeby zostaną w całości zaspokojone i zniknie całkowicie popyt na mieszkania. Deficyt ilościowy nie uwzględnia bowiem jakościowej struktury mieszkań. Szansą dla deweloperów może być stosunkowo duży udział starych mieszkań o pogarszającym się standardzie oraz chęć ich zamiany na nowe. Ponad połowa istniejących zasobów mieszkaniowych to mieszkania powstałe w latach 1945-1988, wśród których znaczny odsetek stanowią mieszkania z wielkiej płyty. Charakteryzują się one wysokimi kosztami eksploatacji i bliską koniecznością kosztownych remontów a także niskim komfortem akustycznym czy też brakiem garaży podziemnych. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 529 1 112 1 573 7 567 1 559 1 22 nieustalono 3-211 oraz w budowie 1989-2 1945-1988 1918-1944 przed 1918 struktura zasobów mieszkaniowych wg wieku nsp 211 5
Nie bez znaczenia jest też rosnąca siła nabywcza Polaków oraz prognozowany spadek stóp procentowych, co wpłynie na zmniejszenie kosztów kredytu. Należy również podkreślić, że pomimo rosnącej ilości mieszkań na 1 mieszkańców, Polska ciągle znajduje się w tyle w porównaniu z innymi krajami europejskimi, pozostając stosunkowo atrakcyjną lokalizacją do dalszych inwestycji. Najwięcej mieszkań przypada mieszkańcom Hiszpanii i Portugalii, co znajduje swoje wytłumaczenie w warunkach klimatycznych tych państw oraz chęci lokowania tam tzw. drugich domów. Jednak Polskę wyprzedzają obecnie również takie państwa jak Węgry, Rumunia, Litwa, Łotwa czy Estonia. 1 3 5 PORTUGALIA HISZPANIA FINLANDIA FRANCJA DANIA NIEMCY ESTONIA SZWECJA ŁOTWA BELGIA WIELKA BRYTANIA AUSTRIA HOLANDIA WĘGRY RUMUNIA LITWA LUKSEMBURG POLSKA MALTA SŁOWACJA POLSKA 212 POLSKA 217 POLSKA 222 1 3 5 LICZBA mieszkań na 1 mieszkańców Źródło: Opracowanie rednet Property Group, dział Consultingu na podstawie raportu Housing Statistics in the European Union 21; Ministry of the Interior and Kingdom Relations, the Hague 6
Trzeba również pamiętać o tym, że dane ogólne dla całego kraju powinno się interpretować stosunkowo ostrożnie. Przede wszystkim należy podkreślić, że tak naprawdę deficyt mieszkaniowy składa się faktycznie z poszczególnych deficytów lokalnych. Z tego względu nawet ogólna nadwyżka podaży nie wyklucza deficytów w pojedynczych miastach. Ponadto wpływ na realne zapotrzebowanie na mieszkania może mieć również fakt, że w Polsce, zwłaszcza na obszarach wiejskich, istnieją rodziny wielopokoleniowe zamieszkujące często jeden budynek, co może zmniejszać faktyczne potrzeby za zakresie nowych mieszkań. Należy jednocześnie zaznaczyć, że taka wysokość deficytu nie uwzględnia mieszkań niezamieszkałych (w których brak jest osoby zameldowanej). Wśród takich mieszkań znajdują się między innymi mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub na wynajem, które w rzeczywistości zwiększają ogólną podaż mieszkań, zmniejszając tym samym zapotrzebowanie na wybudowanie nowych. Jednocześnie w rządowym dokumencie przyjętym przez Radę Ministrów oraz Sejm RP w dniu 4.3. 211 pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 22 roku możemy przeczytać, że jednym z podstawowych problemów mieszkaniowych w Polsce pozostaje deficyt mieszkaniowy. Taka rozbieżność stanowisk wynika między innymi z innego definiowania deficytu. W opracowaniu rządowym mowa jest o tzw. statystycznym deficycie mieszkań, a więc różnicy między ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań zamieszkanych. Jak czytamy w opracowaniu, ostatnie wiarygodne dane na ten temat uzyskano w trakcie przeprowadzania Narodowego Spisu Powszechnego w 2 r. Wynikało z nich, że różnica między liczbą zamieszkanych mieszkań a liczbą gospodarstw domowych (statystyczny deficyt mieszkaniowy) sięga 1,7 mln. Równocześnie brak precyzyjnych danych rocznych uniemożliwia dokonanie oceny wysokości aktualnego deficytu mieszkaniowego. Na podstawie wzrostu liczby gospodarstw domowych oraz wzrostu liczby mieszkań, Ministerstwo Infrastruktury oszacowało wysokość deficytu na rok 21 na ok. 1 85 mieszkań, co oznacza wzrost w stosunku do poziomu z 2 roku. Starając się uwzględnić hipotezę, że część mieszkań teoretycznie niezamieszkałych jest w praktyce wykorzystywana w szarej strefie najmu, a także że część mieszkań teoretycznie znajdujących się w budowie, jest w praktyce zamieszkałych, Ministerstwo oszacowało że faktyczny deficyt wynosi około 1,4 1,5 mln. Brak jest jednak szczegółowej metodologii obliczeń. Wysokość statystycznego deficytu mieszkań zwraca więc szczególną uwagę na problem niedostatecznej dostępności mieszkań rozumianej jako możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przyczyną takiej sytuacji jest nie tyle jest brak podaży na rynku co raczej ograniczone możliwości finansowe poszczególnych gospodarstw domowych oraz nieodpowiednia struktura podaży, w tym niedobór mieszkań socjalnych. 7