Nowe instytucje rynku nieruchomości na przykładzie

Stanisław Belniak KRledra Ekonomiki NIeruchomoKIl Proces. InwestycYlnego Nowe instytucje rynku nieruchomości na przykładzie rynku w USA I. Wstęp W dziedzinie nieruchomości rynek amerykański jest niekwestionowanym liderem. Wynika to z różnych danych statystycznych, jak np.: - wielkość samego rynku mierzona obszarem kraju i 260 milionami mieszkańców, - ilość i standard nieruchomości, - liczba sprzedawanych i nabywanych nieruchomości, - średni czas, w którym statystyczna nieruchomość zmienia właściciela. Można zatem uznać amerykański rynek nieruchomości za przodujący w świecie, a sprawdzone na tym rynku doświadczenia przyjąć za godne rozpatrzenia wzorce. 2. Popyt I podaż na amerykańskim rynku nieruchomości Ruch na rynku nieruchomości w USA jest dość znaczny we wszystkich jego segmentach. Jednakże w ciągu ostatnich lat najbardziej zmieniła się struktura właścicieli nieruchomości mieszkaniowych. Stąd też ten segment rynku nieruchomości przyjmiemy jako bazę naszych dalszych rozważań. W przeszłości nieruchomości mieszkaniowe - głównie clomy - kupowane były najczęściej przez małżeństwa z małymi dziećmi. Początek lat 90. to istotne zmiany socjalne, demograficzne i ekonomiczne w społeczej\stwie i gospodarce amerykańskiej, które doprowadziły także do znaczących zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Obecnie wielu kupujących clomy czy mieszkania stanowią osoby samotne, zarówno kobiety,jak i mężczyźni. Wiele

Stanisław Belniak i odejdą małżeństw zmienia domy po tym, jak ich dzieci usamodzielnią się z domu. Wyniki badań odpowiadają na pytanie, kto kupuje domy na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Otóż znaczną większość wśród kupujących domy stanowią ludzie młodzi (tabela 1). Tabela I. Wiek kupujących domy mieszkalne IV USA Grupa wiekowa respondentów StlUktura wiekowa Struktura wiekowa StIUktura wiekowa respondentów kupujących po raz kupujących po raz (w %) pierwszy (w %) kolejny (w %) Poniżej 25 lat 4-25-34 39 59 24 35-44 31 23 37 45-54 14 6 20 55-64 7 l Powyżej 65 lat 5 l 9 Razem 0 0 0 Średnia wieku 41 lat 36 lot 44 lala Źródło: LA. Tuci\lo, The Home Buyillg and Selling Pl'ogress, Real Estate Business Series cdition, Thc National Association of Rcaltors - Research Oivisiol1, 1994. s. 21. Długi okres spłaty domu, przeciętnie 30 lat, powoduje, że jest to oferta raczej dla młodych niż dla starszych ludzi. Średnia wieku dla populacji kupujących w 1993 r. wynosiła 41 lat, przy średniej wieku społeczeristwa w USA wynoszącej w tym roku 46 lat. Jednakże, ze względu na krotność zakupu, istniało duże zróżnicowanie. Kupujący po raz pierwszy mieli ok. 30 lat, a kupujący po raz kolejny około czterdziestki. Aż 63% kupujących po raz pierwszy mialo poniżej 35 lat, w pol'ównaniu z 24% kupujących po raz kolejny. Około 19% kupujących po raz kolejny miało pięćd zies iąt pięć lub więcej lat. Jeżeli chodzi o dochody, to średni ich poziom dla kupujących wynosił w 1993 l'. 52 300 USD. Kupujący po raz pierwszy zarabiali przeciętnie 460 USD rocznie, a kupujący po raz kolejny 59 500 USD (rys. 1). Jeżeli chodzi o lokalizację, to większość, bo 49%, kupiła domy w tej Sil mej okolicy, ok. mil (16 km) od poprzedniego miejsca zamieszkania, podczas gdy tylko 17% nabytych domów znajdowało się w odległości powyżej 0 mil od poprzedniego miejsca zamieszkania. Do przeprowadzek na większe dystanse bardziej sklonni byli kupujący po raz kolejny niż po raz pierwszy. Możliwości finansowe są najbardziej znaczącą determinantą przy zakupie domu. Blisko czterech na dziesięciu kupujących stwierdziło, że poziom wyposażenia był decydującym czynnikiem przy wyborze domu. Prestiż okolicy był również kluczowym czynnikiem zakupu (rys. 2). Przeciętny kupujący mieszkał w poprzednim domu około 4- lat, a przeciętny okres posiadania domu przed następną zamianą wynosił przeszło 7 lat (rys. 3).

Nowe instytucje rynku nieruchomości /la przykładzie rynku w USA I El Ul :o a '" 'O '0 u '" o 'O u o '" 70 60 50 40 30 20 o wszyscy kupujący kupujący po raz pierwszy kupujący po raz kolejny Typ kupujących Rys. 1. Sredni dochód kupujących Źródlo: JA Tucillo, op. cit., s. 21. 40 35 o 30 tl 25 u e 20 1il '" 15 'N 'O :o 5 o 39% cena lepsza okolica bliskość szkoły bliskość pracy bliskość przyjaciół Determinanty Rys. 2. Determinanty zakupu domu Źródło: JA Tucillo, op. cit. s. XII. Według badali 81 % kupujllcych po raz pierwszy dom wynajmowało już dom lub apartament w bloku przed zakupem własnego domu. Niewielka grupa kupujących po raz pierwszy, bo tylko 12%, mieszkało do tej pory ze swoimi rodzicami, znajomymi lub przyjaciółmi. Jednak już 23% kupujących po raz kolejny wynajmowało poprzednio apartament lub dom jednorodzinny. Także

I Stanisław Belniak w tej grupie badanych, tj. kupujących po raz kolejny, 59% przed zakupem było właścicielami własnych domów jednorodzinnych. 45 40 '" 35 @ 30 " u 8 25 " 20 'E 'N 15 'O 5 2% o do roku 2-3 lata 41% 4-7 lat 8-9 lat i więcej Lata Rys. 3. Okres posiadania poprzedniego domu Żródlo: J.A. Tucillo, op. cif" S. XII. Pary małżeńskie wciąż zajmują czołowe miejsce wśród nabywców na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Stanowią one aż 69% wszystkich kupujących. Samotne kobiety to 16% ogółu kupujących, a % stanowią samotni mężczyźni (rys. 4). Typowym domem,jaki kupują Amerykanie, to domjednorodzinny o powierzchni 220 m 2, z co najmniej trzema sypialniami i dwoma łazienkami. Znaczna większość kupujących (82%) kupiła dom jednorodzinny wolnostojący. We wszystkich regionach Stanów Zjednoczonych najczęściej kupowany był dom jednorodzinny wolnostojący, Lokalizacja zakupów była zdywersyfikowana, Na przykład region środkowo-zachodni uważa się za obciążony mniejszym ryzykiem, stąd 86% wszystkich zakupów mieszkaniowych w tym regionie to domy wolnostojące. Inne regiony (np. północny wschód lub zachód), podlegają dużym wahaniom koniunktury związanym z funkcjonowaniem jednego rodzaju przemysłu na tym terenie lub obciążone są większym ryzykiem "politycznym" i uznaje się je za regiony o większym poziomie ryzyka '. Dlatego też zakupy domów jednorodzinnych stanowią 80-81 % wszystkich zakupów mieszkaniowych w tych regionach. I Ryzyko związane Z k,.edytowalljelllllierucjlomo.ci komercyjnych, KIN I Kraków 1998, s. 31

Nowe nieruchomości na IV USA 80 " 70 60 50 g 40 Q, 30 20 ;> O para panna kawaler para małżeńska ni e zamężna Stan cywilny lilii wszyscy kllplljqcy lli!i kllplljqcy po rnz pierwszy l3ij kllpujqcy po raz kolejny Rys. 4. Kupujący według stanu cywilnego Źródło: J.A. TIlCillo, op. cif" s. XI. 3. System pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Charakter usług w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami znacznie zmienił się w ostatnich latach. Z początkiem lat 50. biura nieruchomości były biurami niewielkimi, o minimalnym zatrudnieniu - 2-3 osoby, często w obrębie jednej rodziny. Agent nieruchomości wystawiał na sprzedaż daną nieruchomość oraz szukał na nią kupca bez pomocy innych agentów (biur). Potem transakcja była negocjowana i zamykana. Takie pośrednictwo powodowało, że stroną, którą reprezentował agent, był sprzedający. W latach 60. nastąpiły pewne przemiany jakościowe w pośrednictwie obrotem nieruchomościami. Agenci (broker,,) zaczęli dzielić się pomiędzy sobą informacjami dotyczącymi nicruchomości, które zostały wystawione na sprzedaż, w rezultacie czego dwóch pośredników współpracowało ze sobą w tej samej sprawie. Taka sytuacja powodowała, że agent, który przyjął ofertę sprzedaży, np. domu, reprezentował interes sprzedającego, natomiast agent, który szukał na ten dom nabywcy reprezentował interes kupującego. Brokerzy sformułowali tę wymianę informacji jako system oferowania wielokrotnego (MLS - multiple-listing-services). MLS znacznie przyspieszyło sprzedaż poprzez zwiększoną ofertę skierowaną do potencjalnych kupców. Podobną prawidłowość zaobserwować możn a także w Polsce w tych miastach, gdzie już wprowadzono ten system.

Stanisław 8elniak Istota MLS sprowadza się do prowadzenia wspólnego banku ofert dla wszystkich pośredników. Każdy z uczestników systemu przesyla swoje oferty do tego banku, proponując równocześnie swoim klientom zarówno oferty wlasne, jak i wszystkie oferty innych pośredników zaczerpnięte z systemu. W amerykańskim systemie MLS broker jest nie tyle upowa ż niony, ile zobowiązany do wprowadzenia wszystkich nowych ofert do systemu w wyznaczonym czasie. Okres ten jest różny w zależności od lokalnych czy stanowych organizacji MLS, ale nie może być dłuższy niż 72 godziny. Po dojściu transakcji do skutku oferta jest zaznaczona jako zrealizowana i zostaje przesłana do komputerowego archiwum sprzedaży. Pośrednicy rozliczają się pomiędzy sobą wedlug oferty, którą zglosili w systemie. Warunki podzialu prowizji są ustalane indywidualnie przez brokerów. MLS jest rozwiązaniem sprawdzonym od wielu lat, dającym liczne korzy śc i pośrednikom i klientom'. Oprócz MLS na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych mogą być tworzone jeszcze inne formy współpracy pomiędzy pośrednikami'. Odróżnienie ich od siebie nie zawsze jest proste. Obowiązkiem każdego brokera jest ustanowienie procedur dla swojego biura, ustalenie kogo ono będzie reprezentować, uwzględniając alternatywę dla obydwu stron transakcji kupna-sprzeda ż y. Występować tu mogą takie formy wspólpracy, jak: - pojedyncze pośrednictwo - broker może reprezentować obydwie strony, kupującego i sprzedającego, jakkolwiek nie w tej samej transakcji. To ograniczenie pozwala uniknąć konfliktów pomiędzy stronami transakcji i zapewnia loj a lną obsługę klienta; - podwójne pośrednictwo - w tej formie wspólpracy broker reprezentuje dwóch zleceniodawców w tej samej transakcji. Sytuacja taka wymaga od brokera bycia w jednakowym stopniu lojalnym w stosunku do dwóch osób w tym samym czasie. Wyzwaniem dla pośrednika jest wypełnienie wszystkich zobowiązań zarówno w stosunku do jednego, jak i drugiego zleceniodawcy, w szczególności, gdy ich interesy są przeciwstawne. Bardzo często jednak samo prawo stanowe nie zezwala na takie podwójne reprezentowanie. Sami klienci zdają sobie sprawę, że ich interes byłby lepiej chroniony, gdyby mieli oni oddzielnych, niezależnych agentów. W tej sytuacji pośrednik musi dokładnie określić, jak będzie pobrana opłata za usługi od obydwu stron, w szczególności zapewniając lojalność i ochronę pewnych informacji. Przykładowo, pośrednik reprezentujący sprzedającego może powiedzieć kupującemu, że sprzedawca mógłby zaakceptować cenę niż szą od tej,jakajest w ofercie. Poś rednik, może też przyrzec, że przekona sprzedawcę, żeby zaakce ptował ofertę kupującego w jego interesie. Pośrednik, dając kupującemu tak specyficzną rad ę co do oferty, może utrzymywać kupca w przekonaniu, że broni jego interesu. Takie postępowanie tworzy domyślne pośrednictwo co do 2 S.A. Waldol11, MU wytrzymuje próbę czasu, "Świat Nieruchomośc i" 1993, nr 5. 3 F.W. Galety, WJ. Allaway, R.C. Kylc, Modcm Real Es/ale Practice ill/liillo;s. Real E.. tate Education Co" Chicago 1994,1995.

Nowe illslyll<cje rynku liieruchomości na przykladzie rynku w USA I kupca i jest pogwałceniem lojalności i odpowiedzialności pośrednika w stosunku do zleceniodawcy - sprzedającego. Taka sytuacja jest wiec pogwalceniem prawa pośrednictwa nieruchomościami. Podwójne pośrednictwo jest trudne do wykonania ze względu na konflikt interesów i może za sobą pociągać konsekwencje prawne dla pośrednika, jeżeli zawarta umowa jest mało precyzyjna co do zakresu świadczonych uslug dla obydwu stron transakcji. 4. Konto "escrow" lako Instytucla rynku nieruchomości Jeszcze bardziej skomplikowaną instytucją działającą na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych jest konto eserow'. Konto escrow jest kontem otwieranym przez instytucję udzielającą pożyczki na zakup nieruchomości lub przez inną niezależną instytucję specjalizującli się w tego typu usługach. Na koncie eserow przetrzymywane są pieniądze i dokumenty, które wykorzystywane są do celów obrotu nieruchomościami. Proces udzielenia pożyczki na kupno nieruchomości można podzielić na trzy etapy: - przygotowanie pożyczki (dokumentacja), - udzielenie pożyczki (inwestowanie), - obsługa pożyczki (pobieranie rat). Utworzenie konta escrow jest elementem trzeciego, końcowego etapu finansowania zakupu nieruchomości. Pożyczkobiorca deponuje na tym koncie fundusze wraz z regularnymi ratami pożyczkowymi, które używane są przez firmę obslugującą pożyczkę do oplacenia lokalnych podatków od nieruchomości również jej ubezpieczenia, oraz ubezpieczenia samej pożyczki. Rozdzielenie procesu udzielana pożyczek na przygotowanie, udzielenie i obslugę w ciągu ostatnich 20 lat spowodowalo znaczny rozwój biznesu finansowania kupna nieruchomości. Około 40 milionów osób co roku w Stanach Zjednoczonych korzysta z pożyczek na inwestowanie w nieruchomości, które są obsługiwane przez konto eserow. Firmy, które prowadzą takie konto, prowadzą dodatkowo księgowość nieruchomości, monitorują regularność spłacania rat, licytują niewyplacalnych dłużników, odpowiadają na pytania, uwagi i zażalenia pożyczkobiorców. Dochodowość firm prowadzących te konta składa się z kilku elementów, tj.: - z opłat uiszczanych przez pożyczkobiorców za otworzenie konta escrow, - opiat uiszczanych przez pożyczkobiorców w kolejnych ratach, - oprocentowania depozytów. Kontu escrow nie są oprocentowane dla pożyczkobiorców, a pieniądze na nich zdeponowane nie są nigdzie inwestowane, poza kontami bankowymi. 1\ M, Edwin, The Fl/lIctioning mul Regli/atioll oj Esc/'OIv Accolln(s. Northwestern University. 1995.

I Stanislaw Betniak Podstawowe prawa ekonomii sugerują, że jeżełi konta eserow przetrwały test czasu i nadał rozwijają się na konkurencyjnym rynku, to muszą one przynosić wszystkim zainteresowanym pewne korzyści: a) korzyści z punktu widzenia pożyczkobiorcy. Pomimo faktu, że konto escrow kosztuje pożyczkobiorcę średnio od 55 do 70 USD na rok za obsługę, to przynosi ono kilka ważnych korzyści:. - pomoc w budżecie domowym. Każdego miesiąca pożyczkobiorca ponosi jedną płatność, która obejmuje nie tyłko pożyczkę, ałe też podatek i ubezpieczenie. Realizując jedną płatność ma on pewność, że będzie ona wystarczająca, aby pokryć wszystkie rachunki oraz że będą one zapłacone we właściwym terminie. W ten sposób pożyczkobiorca nie musi się obawiać, że może nie mieć wystarczającej sumy na zapłacenie podatku i ubezpieczenia, kiedy te rachunki nadejdą; - prowadzenie księgowości i płacenie rachunków na czas. Firma obsługująca konto escrow wysyła pożyczkobiorcy każdego miesiąca informację o stanie konta. Dzięki temu wie on, ile ma na tym koncie pieniędzy w danym czasie, kiedy i jakie rachunki były zapłacone. Pożyczkobiorca może łatwo użyć tych informacji do cełów rozliczenia własnych podatków od dochodu na koniec roku. Wydatki związane z posiadaniem nieruchomości, takie jak oprocentowanie pożyczki, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie są odciągałne od podatku dochodowego; - dostęp do profesjonałnej informacji. W każdym momencie pożyczkobiorca może się zwrócić do firmy obsługującej pożyczkę z pytaniami, uwagami, etc.; - zabezpieczenie na wypadek t1'lldnej sytuacji finansowej. Nawet w sytuacji, kiedy pożyczkobiorca spóźniłby się z ratami do firmy obsługującej pożyczkę, jego podatki i ubezpieczenie będą zapłacone poprzez tę firmę na czas; b) korzyści z punktu widzenia władz podatkowych i firm ubezpieczeniowych: - ułatwienie w zbieraniu rachunków. Łatwiej jest otrzymać i zrealizować mniejszą iłość dużej wartości czeków, przekazywanych przez firmy obsługujące eserow aniżełi dużą ilość małych indywiduałnych czeków od każdego właściciela nieruchomości z osobna; - system ten daje większą skuteczność pobierania podatków i ubezpieczenia. Firmy obsługujące escrow placą rachunki nawet wtedy, kiedy pożyczkobiorca nie zaplaci im na czas (korzystając z rezerw na koncie); c) korzyści z punktu widzenia inwestorów udzielających pożyczki. Inwestorzy mają pewność, że nieruchomość jest ubezpieczona, to znaczy, że ich inwestycja jest zabezpieczona na wypadek zniszczenia nieruchomości,jak również pewność, że podatek od nieruchomości jest zapłacony, ponieważ podatki mają pierwszeństwo przed obciążeniem hipotecznym przy wypłacaniu wierzycieli. Jeżeli podatek nie byłby płacony regularnie, wówczas władza lokalna mogłyby zlicytować nieruchomość, a inwestor straciłby swoją inwestycję; d) korzyści z punktu widzenia firm obsługujących pożyczkę. Firmy te osiągają duże zyski z opłat i oprocentowania kont eserow. Patrząc z punktu ekonomicznego na proces udzielania pożyczki na nieruchomości, firmy niekiedy

Nowe instytucje rynku nieruchomości na przykladzie rynku w USA I tracą pieniądze przygotowując poży czkę, a dopiero jej obsługa przynosi dochody w miarę spłacania pożyczki przez pożyczkobiorcę. Z tego też powodu przy niektórych programach pożyczkowych banki wymagają od pożyczkobiorcy obsługi po życzk i zgodnie z umową przez pewien minimalny okres. W tym czasie pożyczkobiorca nie może sprzedać nieruchomości ani jej przefinansować, (podjęcie nowej pożyczki i wypłacenie starej). Jeżeli pomimo zobowiązań, pożyczkobiorca sprzedałby nie ruchomość i spłaciłby dług, mu s iałby wtedy zap łacić odpowiednią karę, której wysokość jest przewidziana w umowie pożyczkowej. W przeciwnym wypadku bank nie zarobiłby na takiej pożyczce. Obecnie firmy obslugujące pożyczki nie wypłacają odsetek pożyczkobiorcy od pieniędzy zdeponowanych na koncie esc/'ow. Jeżeli firmy obsług ujące pożyczkę musiałyby płacić odsetki od przetrzymywanych u siebie pieniędzy, wówczas nie byłyby w stanie na siebie zarobić. Musiałyby on e ustalić wyższe opłaty w celu zrekompensowania poniesionych strat. 5. Zakończenie Przedstawiona charakterystyka rynku nieruchomości w USA, oprócz jego specyfiki, szczególowo omawia dwie istotne instytucje finansowe, dzialające na obszarze tego rynku: MLS i konto esc/'{iw. O ile system oferowania wielokrotnego (MLS) znalazł już w Polsce swoje miejsce na rynku nieruchomości (funkcjonuje od 1994 l'. w kilku miastach), to konto e.l'ci'ow do tej pory nie znalazło naśladowców. Aby taka instytucja mogła zaistnieć i funkcjonować w Polsce, niezbędne wydaje się powstanie sprzyjających warunków prawnych, umożliwiających rozdział procesu udzielania oraz obsługi pożyczek (kredytów) finansujących inwestowanie w nieruchomości. W USA proces powstania i rozwoju konta escrow trwal około 20 lat. Polska, wykorzystując do tego celu doświadczenia zagraniczne, ma szansę skrócenia okresu rozwoju takich instytucji. Powstanie instytucji podobnych do konta escroły jest także nakazem chwili, gdyż kreuje popyt na rynku nieruchomości jako instytucja wspomagająca finansowanie, co jest niezmiernie ważnym działaniem w obliczu spadku tempa wzrostu liczby transakcji na rynku nieruchomości w Polsce w 1998 l'. New Instltutions on the Real Estate Market: the Example of the USA This study describes the emergence and dcvelopment ar new instiłutiolls on the reni eslate market in the USA. Same of these institutiolls me all'eady fllllctioning in Poland; others may appear in the near future, The aulhor looks al the factors shaping supply and demand on the residential reni estnte market in the USA, which is regarded as the world łl'cndsetter. HCllce, (he market mechanisms tried and teted on this market md the experiences with these mechanisms may be adopted ns a model worth considering for Poland.